TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO

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1 TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO REGISTRO GENERALE ESECUZIONE procedura promossa da: Banca nazionale del Lavoro spa contro: *** DATO OSCURATO *** R.G.E. 760/2013 Giudice: Marco Lualdi ELABORATO PERITALE del 17/09/2014 Tecnico incaricato: Architetto Sergio Camisasca iscritto all'albo Architetti della provincia di Varese al N iscritto all'albo del Tribunale di Busto Arsizio CF: CMSSGD78S02E514E con studio in Busto Arsizio (VA) Via Cavallotti, 2 telefono: archstudiozenith@gmail.com (pec): sergioadelfio.camisasca@archiworldpec.it relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa Pagina 1 di 13

2 PROCEDURA N. R.G.E. 760/2013 Busto Arsizio LOTTO 1 BENI IN SARONNO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Saronno Via Miola 65: A. Piena proprietà per la quota di 1/2 ( *** DATO OSCURATO *** ), piena proprietà per la quota di 1/2 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della superficie commerciale di 96,15 Mq. La Via Miola è un asse viario molto importante che attraversa tutta la città di Saronno da Nord a Sud. All'altezza della Via Stoppani diparte dalla Via Miola una piccola traversa a fondo cieco che prosegue nel medesimo nome della via e nella continuazione della numerazione. Sulla conclusione di questa traversa sorge il fabbricato oggetto della perizia. Il fabbricato è stato eretto a partire dal Ha una conformazione semplice di forma rettangolare con un vano scala e ascensore centrale che distribuisce gli appartamenti ai piani, ovvero n. 2 appartamenti per piano. Non sono presenti piani interrati, ma un livello seminterrato e staccato dall'edificio dedicato ai boxes condominiali ed al locale caldaia. Questo livello si raggiunge sia dalla rampa carraia condominiale sia dalla scala esterna che costeggia il fabbricato. Nel sottotetto sono ricavate le soffitte condominiali, mentre a piano terra, all'epoca della pratica edilizia era previsto uno spazio pluriuso a disposizione dei condomini come spazio gioco bambini e stenditoio comune, oggi dedicato a magazzino di una ditta privata. L'appartamento oggetto di esecuzione si trova al secondo piano. Nelle vicinanze si trovano un asilo nido, l'ospedale ed il centro della città, nonchè differenti esercizi commerciali di vicinato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di 3 mt. Identificazione catastale: foglio 7 particella 80 sub. 6 (catasto fabbricati), sezione urbana SA, partita 5351, scheda VA , categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 426,08 Euro, indirizzo catastale: Via Cesare Miola, piano: 2-4, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario Coerenze: Partendo da Nord in senso orario: fronte su cortile comune, fronte su cortile comune lato via Miola, scala condominiale e proprietà di terzi, fronte su cortile comune. L'intero edificio sviluppa 4 piani oltre seminterrato e sottotetto piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel A.1. cantina, composto da unico locale posto al piano sottotetto identificato come "solaio", sviluppa una superficie commerciale di 2,42 Mq. Identificazione catastale: foglio 7 particella 80 sub. 6 (catasto fabbricati), sezione urbana SA, partita 5351, scheda VA , categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 426,08 Euro, indirizzo catastale: Via Cesare Miola, piano: 2-4, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario Coerenze: Partendo da Nord in senso orario: altra cantina di terzi, corridoio comune, altra cantina di terzi, fronte verso cortile comune. locale non in diretto contatto con l'unità principale A.2. box singolo, composto da unico vano, sviluppa una superficie commerciale di 3,80 Mq. Identificazione catastale: Pagina 2 di 13

3 foglio 7 particella 80 sub. 11 (catasto fabbricati), sezione urbana SA, partita 5351, scheda VA , categoria C/6, classe 6, consistenza 16 mq, rendita 52,89 Euro, indirizzo catastale: Via Cesare Miola n.65, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario Coerenze: Partendo da Nord in senso orario: altro box singolo di terzi, cortile comune, confine con recinzione su Via Miola, cortile comune verso ingresso carraio comune. box non in diretto contatto con l'unità principale. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 96,15 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 6,22 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,55 - Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. In data 22/7/2014 è stato effettuato il sopralluogo sui beni oggetto di esecuzione come da avviso con raccomandata A.R. inviata in data 07/07/2014. Gli immobili risultavano occupati dai proprietari oggetto di esecuzione. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: ,55 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto incui si trova: ,64 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: ,64 - Data della valutazione: 17/09/ Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 23/12/2004 a firma di Notaio Fabio Diaferia di Milano ai nn /2797 di repertorio, iscritta il 24/12/2004 a CC.RR.II. Milano 2 ai nn. Reg. gen. n Reg. part. n , a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Importo ipoteca: Importo capitale: Pagina 3 di 13

4 Durata ipoteca: 30 anni. La formalità è riferita solamente a Appartamento in Saronno Via Miola 65 fg. 7 mapp. 80 sub. 6 consistenza 5,5 vani e box singolo in Saronno Via Miola 65 fg. 7 mapp. 80 sub. 11 di 16 mq Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 28/11/2013 a firma di Ufficiale Giudiziario Tribunale di Busto Arsizio ai nn di repertorio, trascritta il 10/01/2014 a CC.RR.II. Milano 2 ai nn. Reg. gen. n reg. part. n. 1051, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili Tribunale di Busto Arsizio. La formalità è riferita solamente a Appartamento in Saronno Via Miola 65 fg. 7 mapp. 80 sub. 6 consistenza 5,5 vani e box singolo in Saronno Via Miola 65 fg. 7 mapp. 80 sub. 11 di 16 mq. Il pignoramento è relativo alla somma di Euro ,48 oltre interessi e spese Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: ,87 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,67 - Millesimi condominiali: 101,96 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1.Attuale proprietario: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 23/12/2004), con atto stipulato il 23/12/2004 a firma di Notaio Dott. Fabio Diaferia di Milano ai nn /2796 di repertorio, registrato il 24/12/2004 a Milano ai nn serie 1T, trascritto il 24/12/2004 a CC.RR.II Milano 2 ai nn. Reg. gen. n Reg. part , in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Appartamento in Saronno Via Miola 65 fg. 7 mapp. 80 sub. 6 consistenza 5,5 vani e box singolo in Saronno Via Miola 65 fg. 7 mapp. 80 sub. 11 di 16 mq. I Sig.ri Criscione Carmelo e Legnani Ester acquistano dai Sig.ri Cianfagna Nicola e Colmegna Silvia *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 23/12/2004), con atto stipulato il 23/12/2004 a firma di Notaio Dott. Fabio Diaferia di Milano ai nn /2796 di repertorio, registrato il 24/12/2004 a Milano ai nn serie 1T, trascritto il 24/12/2004 a CC.RR.II Milano 2 ai nn. Reg. gen. n Reg. part. n , in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Appartamento in Saronno Via Miola 65 fg. 7 mapp. 80 sub. 6 consistenza 5,5 vani e box singolo in Saronno Via Miola 65 fg. 7 mapp. 80 sub. 11 di 16 mq. I Sig.ri Criscione Carmelo e Legnani Ester acquistano dai Sig.ri Cianfagna Nicola e Colmegna Silvia 6.2.Precedenti proprietari: Pagina 4 di 13

5 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 24/04/2002 fino al 23/12/2004), con atto stipulato il 24/04/2002 a firma di Notaio Lucio Mottola di Paderno Dugnano ai nn di repertorio, trascritto il 08/05/2002 a CC.RR.II Milano 2 ai nn. Reg. gen. n Reg. part. n , in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Abitazione in Saronno Via Miola 65, fg. 7 mapp. 80 sub. 6 consistenza 5,5 vani. I Sig.ri Cianfagna Nicola e Colmegna Silvia acquistano dal Sig. Restelli Angelo. La trascrizione viene poi rettificata il 28/02/2005 dal Notaio Dott. Fabio Diaferia di Milano per mancanza dell'identificazione della sezione tra i dati catastali di cui ai numeri Rg Rp L'acquisto è legato ad una ipoteca volontaria a concessione di mutuo totale , capitale interessi della durata di 20 anni. L'ipoteca è stata cancellata con annotazione del 22/03/05 di cui Rg Rp *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 24/04/2002 fino al 23/12/2004), con atto stipulato il 24/04/2002 a firma di Notaio Dott. Lucio Mottola di Paderno Dugnano ai nn di repertorio, trascritto il 08/05/2002 a CC.RR.II Milano 2 ai nn. Reg. gen. n Reg. part. n , in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Abitazione in Saronno Via Miola 65, fg. 7 mapp. 80 sub. 6 consistenza 5,5 vani. I Sig.ri Cianfagna Nicola e Colmegna Silvia acquistano dal Sig. Restelli Angelo. La trascrizione viene poi rettificata il 28/02/2005 dal Notaio Dott. Fabio Diaferia di Milano per mancanza dell'identificazione della sezione tra i dati catastali di cui ai numeri Rg Rp L'acquisto è legato ad una ipoteca volontaria a concessione di mutuo totale , capitale interessi della durata di 20 anni. L'ipoteca è stata cancellata con annotazione del 22/03/05 di cui Rg Rp *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 24/02/2002 fino al 23/12/2004), con atto stipulato il 24/04/2002 a firma di Notaio Dott. Lucio Mottola di Paderno Dugnano ai nn di repertorio, trascritto il 08/05/2002 a CC.RR.II Milano 2 ai nn. Reg. gen Reg. part. n , in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Box singolo in Saronno via Miola 65 fg. 7 mapp. 80 sub. 11 consistenza 16 mq. I Sig.ri Cianfagna Nicola e Colmegna Silvia acquistano dal Sig. Restelli Vincenzo. La trascrizione viene poi rettificata il 28/02/2005 dal Notaio Dott. Fabio Diaferia di Milano per mancanza dell'identificazione della sezione tra i dati catastali di cui ai numeri Rg Rp L'acquisto è legato ad una ipoteca volontaria a concessione di mutuo totale , capitale interessi della durata di 20 anni. L'ipoteca è stata cancellata con annotazione del 22/03/05 di cui Rg Rp *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 24/04/2002 fino al 23/12/2004), con atto stipulato il 24/04/2002 a firma di Notaio Dott. Lucio Mottola di Paderno Dugnano ai nn di repertorio, trascritto il 08/05/2002 a CC.RR.II Milano 2 ai nn. Reg. gen. n Reg. part. n , in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Box singolo in Saronno via Miola 65 fg. 7 mapp. 80 sub. 11 consistenza 16 mq. I Sig.ri Cianfagna Nicola e Colmegna Silvia acquistano dal Sig. Restelli Vincenzo. La trascrizione viene poi rettificata il 28/02/2005 dal Notaio Dott. Fabio Diaferia di Milano per Pagina 5 di 13

6 mancanza dell'identificazione della sezione tra i dati catastali di cui ai numeri Rg Rp L'acquisto è legato ad una ipoteca volontaria a concessione di mutuo totale , capitale interessi della durata di 20 anni. L'ipoteca è stata cancellata con annotazione del 22/03/05 di cui Rg Rp *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 20/06/1994 fino al 24/02/2002), con atto stipulato il 20/06/1994 a firma di Notaio Dott. Alessio Michele Chiambretti di Saronno ai nn di repertorio, trascritto il 11/07/1994 a CC.RR.II Milano 2 ai nn. Reg. gen Reg. part. n , in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Autorimessa a piano terra in Via Miola 65 a Saronno fg. 7 mapp. 80 sub. 11. L'immobile perviene a Restelli Vincenzo da Restelli Angelo, Restelli Mario, Restelli Marco, Nobili Carla, Restelli Daniela, Restelli Annalisa, Restelli Maria Luisa. *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di divisione (dal 26/06/1974 fino al 24/04/2002), con atto stipulato il 26/06/1974 a firma di Notaio Dott. Mario Belasio di Saronno ai nn di repertorio, trascritto il 20/07/1974 a CC.RR.II Milano 2 ai nn. Reg. gen. n Reg. part. n , in forza di atto di divisione. Il titolo è riferito solamente a lotto II assegnato a Restelli Angelo: immobili nella casa di via Miola a Saronno: 1) appartamento al piano primo con annesso ripostiglio nel sottotetto di cui alla scheda catastale n del 12/12/1972, 2) appartamento al secondo piano con annesso ripostiglio nel sottotetto di cui alla scheda catastale n del 12/12/1972, 3) appartamento al secondo piano con annesso ripostiglio nel sottotetto di cui alla scheda catastale n del 12/12/1972, 4) autorimessa al piano terra in cortile di cui alla scheda catastale n del 12/12/1972, 5) autorimessa al piano seminterrato in cortile di cui alla scheda catastale n del 12/12/1972. L'immobile ovvero l'appartamento oggetto dell'esecuzione è il bene n. 3 oggetto di divisione. La divisione dei beni comprende anche altri lotti di Restelli Luigi, Restelli Mario, Restelli Marco. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1.Pratiche edilizie: Licenza edilizia N. 98/71, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Costruzione di casa di abitazione di 4 piani più sottotetto e seminterrato, presentata il 28/04/1971 con il n. protocollo n.9874 di protocollo, rilasciata il 10/05/1971, agibilità del 06/07/1972 Condono Edilizio N. 742/88, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di realizzazione di n. 2 box per auto nell'immobile di Via Miola 65, presentatail 09/04/1986 con il n. prot. n di protocollo, rilasciata il 07/03/ Situazione urbanistica: PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera C.C. n. 27 del 15/06/2013, l'immobile ricade in zona Ambiti del Tessuto Urbano Consolidato. Norme tecniche di attuazione ed indici: Le norme fanno riferimento al Titolo II delle NTA e delle schede n.1, 2 e 3 Norme di Piano del Piano delle Regole. Nel caso di intervento di nuova costruzione: parametri ed indici = artt. 3 e 4 delle NdP Rc 40% If 0,40 mq/mq H max 20,00 ml - H min 3,00 ml distanze tra i fabbricati = art. 5 delle NdP distanze dai confini = ml. 5,00 e art. 6 delle NdP destinazioni non ammissibili = art. 10 e tabella A delle NdP discoteche, locali notturni, attività artigianali e industriali di produzione insalubri e con classe di emissione Pagina 6 di 13

7 acustica superiore alla terza, attività agricole. dotazione di aree a parcheggio oltre a quanto richiesto dalla L. 122/1989 = art.4, comma 10 delle NdP 10% della Slp. Negli interventi a destinazione residenziale che prevedono la realizzazione di più di tre unità immobiliari, una quota dei parcheggi di cui alla presente scheda e di cui alla L. 122/189 deve essere reperita all'esterno della recinzione. Tale quota deve essere almeno pari ad almeno un posto auto per ogni unità immobiliare. La quota da reperire all'esterno della recinzione può essere accorpata a quella interna nei seguenti casi: - qualora sia oggettivamente dimostrata l'impossibilità alla realizzazione; - qualora l ufficio competente ritenga inopportuno tale reperimento. norme particolari È ammessa la possibilità di incrementare l indice fondiario attraverso l impiego di diritti edificatori determinati in applicazione del criterio compensativo di cui all art. 16, comma 2 delle presenti NdP. Nel caso di interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, risanamento conservativo, restauro, ristrutturazione edilizia: parametri ed indici = artt. 3 e 4 delle NdP Rc esistente If esistente H max esistente - H min esistente distanze = artt. 5 e 6 delle NdP tra i fabbricati esistente dai confini esistente destinazioni non ammissibili = art. 10 e tabella A delle NdP discoteche, locali notturni, attività artigianali e industriali di produzione insalubri e con classe di emissione acustica superiore alla terza, attività agricole dotazione di aree a parcheggio = art.4, comma 11 delle NdP nessuna Nel caso di intervento con sostituzione edilizia. parametri ed indici = artt. 3 e 4 delle NdP Rc 40% o esistente If 0,40 mq/mq o esistente H max 20,00 - H min 3,00 o esistente distanze tra i fabbricati = art. 5 delle NdP distanze dai confini = ml. 5,00 e art. 6 delle NdP destinazioni non ammissibili = art. 10 e tabella A delle NdP discoteche, locali notturni, attività artigianali e industriali di produzione insalubri e con classe di emissione acustica superiore alla terza,attività agricole dotazione di aree a parcheggio oltre a quanto richiesto dalla L. 122/1989 = art.4, comma 11 delle NdP 10% della Slp. Negli interventi a destinazione residenziale che prevedono la realizzazione di più di tre unità immobiliari, una quota dei parcheggi di cui alla presente scheda e di cui alla L. 122/189 deve essere reperita all'esterno della recinzione. Tale quota deve essere almeno pari ad almeno un posto auto per ogni unità immobiliari. La quota da reperire all'esterno della recinzione può essere accorpata a quella interna nei seguenti casi: - qualora sia oggettivamente dimostrata l'impossibilità alla realizzazione; - qualora l ufficio competente ritenga inopportuno tale reperimento. norme particolari nel caso in cui l edificio oggetto di demolizione o parte di tale edificio sia a destinazione non residenziale e la nuova costruzione sia residenziale, la Slp esistente viene incrementata del 50%, relativamente alla parte non residenziale; in tal caso nella convenzione di P.A. o P.I.I. (vedi art. 11 comma 8) dovrà essere prevista, con riferimento alla Slp trasformata e all eventuale suo incremento, la cessione gratuita di aree per servizi o la loro monetizzazione nella misura minima di 36 mq per ogni 100 mq di Slp e non trova applicazione quanto previsto dall art. 12 delle NdP. È ammessa la possibilità di incrementare l indice fondiario attraverso l impiego di diritti edificatori determinati in applicazione del criterio compensativo di cui all art. 16, comma 2 delle presenti NdP.. Parte della zona ricade in fascia di rispetto di sorgenti e pozzi. 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': 8.1. Conformità edilizia: Sono state rilevate le seguenti difformità: All'interno dell'appartamento è stata rilevata una lieve difformità nella zona giorno. Non è presente la tramezza con porta che divideva l'ingresso dal soggiorno, è stato realizzato un unico locale. La tramezza della cucina che divide questa con il soggiorno, inoltre, è stata realizzata sullo stesso filo del serramento che conduce al balcone (normativa di riferimento: art. 37 T.U. 380/01) Pagina 7 di 13

8 Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di Costruire in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica di PDC in sanatoria: 1.500,00 Euro Sanzioni minime previste per abuso edilzio secondo quanto riportato dal Comune: 516,00 Euro Tempi necessari per la regolarizzazione: 60 giorni Criticità: bassa 8.2. Conformità catastale: Sono state rilevate le seguenti difformità: A seguito di quanto rilevato nel precedente punto sulle difformità edilizie deve essere aggiornata la scheda catastale dell'appartamento Le difformità sono regolarizzabili mediante: Redazione di nuovo Docfa L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Nuova scheda catastale: 300,00 Euro Tempi necessari per la regolarizzazione: 15 giorni successivi al rilascio del PdC in sanatoria Criticità: nessuna 8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN SARONNO VIA MIOLA 65 APPARTAMENTO di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/2 ( *** DATO OSCURATO *** ), piena proprietà per la quota di 1/2 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della superficie commerciale di 96,15 Mq. La Via Miola è un asse viario molto importante che attraversa tutta la città di Saronno da Nord a Sud. All'altezza della Via Stoppani diparte dalla Via Miola una piccola traversa a fondo cieco che prosegue nel medesimo nome della via e nella continuazione della numerazione. Sulla conclusione di questa traversa sorge il fabbricato oggetto della perizia. Il fabbricato è stato eretto a partire dal Ha una conformazione semplice di forma rettangolare con un vano scala e ascensore centrale che distribuisce gli appartamenti ai piani, ovvero n. 2 appartamenti per piano. Non sono presenti piani interrati, ma un livello seminterrato e staccato dall'edificio dedicato ai boxes condominiali ed al locale caldaia. Questo livello si raggiunge sia dalla rampa carraia condominiale sia dalla scala esterna che costeggia il fabbricato. Nel sottotetto sono ricavate le soffitte condominiali, mentre a piano terra, all'epoca della pratica edilizia era previsto uno spazio pluriuso a disposizione dei condomini come spazio gioco bambini e stenditoio comune, oggi dedicato a magazzino di una ditta privata. L'appartamento oggetto di esecuzione si trova al secondo piano. Nelle vicinanze si trovano un asilo nido, l'ospedale ed il centro della città, nonchè differenti esercizi commerciali di vicinato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di 3 mt. Identificazione catastale: foglio 7 particella 80 sub. 6 (catasto fabbricati), sezione urbana SA, partita 5351, scheda VA , categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 426,08 Euro, indirizzo catastale: Via Cesare Miola, piano: 2-4, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario Pagina 8 di 13

9 Coerenze: Partendo da Nord in senso orario: fronte su cortile comune, fronte su cortile comune lato via Miola, scala condominiale e proprietà di terzi, fronte su cortile comune. L'intero edificio sviluppa 4 piani oltre seminterrato e sottotetto piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Lainate, Legnano, Cesano Maderno). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi - asilo nido nella media - ospedale nella media - parco giochi nella media Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: nella media - esposizione: nella media - luminosità: nella media - panoramicità: al di sotto della Descrizione dettagliata: L'appartamento ad oggi è occupato dai proprietari oggetto di esecuzione. Nonostante il fabbricato sia del 1971 è molto ben conservato. L'appartamento risulta essere con una buona esposizione e luminosità avendo affaccio su 2 lati contrapposti. L'ingresso porta direttamente al locale soggiorno. La pratica edilizia del 1971 prevedeva una porta di separazione tra ingresso e zona soggiorno, vi è quindi una lieve modifica. Il soggiorno si compone sia della zona pranzo sia della zona living. Dalla zona d'ingresso sulla destra si entra nel locale cucina. Il vano è stretto e lungo, ma permette la disposizione anche di un piccolo tavolo, quindi può essere considerata sostanzialmente abitabile. Sulla tramezza che divide la cucina dal soggiorno è' stato praticato un varco che permette la visione dei due locali. Da questi due ambienti si accede anche ad un balcone stretto e lungo, ma coperto. Dalla zona ingresso si accede al disimpegno che distribuisce in sequenza il piccolo ripostiglio cieco sulla sinistra, la camera singola di frontre, il bagno e la camera matrimoniale. Dalla camera matrimoniale si può accedere anche ad un secondo balcone sempre coperto e dalle dimensioni simili al precedente rivolto verso il cortile interno dello stabile. Il bagno è dotato di tutti gli elementi (lavabo, wc, bidet e doccia multifunzione). Per quanto riguarda le finiture sono le seguenti: - Camere pavimento in parquet posati a listelli quadrati; - Bagno pavimento e rivestimenti in piastrelle monocottura colore azzurro per i pavimenti e colore bianco per i rivestimenti. E' presente l'inserto di una greca colorata a circa 1/3 dell'altezza dal pavimento; - Soggiorno, zona ingresso, disimpegno e ripostiglio presentano un pavimento in marmette; - Cucina pavimento in piastrelle 20 x 20 e rivestimento lungo il mobile cucina con piastrelle di pezzatura più piccola. media - impianti tecnici: nella media - stato di manutenzione generale: al di sopra della media - servizi: nella media Pagina 9 di 13

10 Tutti i locali sono dipinti e ben tenuti. Non è presente impianto di allarme e impianto di condizionamento. Il riscaldamento avviene tramite caldaia centralizzata condominiale e caloriferi in ghisa all'interno. Sono presenti anche le valvole termostatiche per il risparmio energetico. Oggetto della perizia sono anche i beni accessori ovvero il vano cantina ed il box singolo. Per quanto riguarda la cantina essa si colloca all'ultimo piano nel sottotetto dove sono state ricavate le soffitte per tutti gli appartamenti. La soffitta si presenta in buono stato. Essendo nel sottotetto essa presenta altezze variabili con un massimo all'ingresso di circa 1,92 mt, fino a circa 70 cm nel punto più basso. La conformazione in pianta essendo poi quadrata e regolare permette un buon sfruttamento dello spazio. Per quanto riguarda le finiture è completamente lasciata al rustico sia per le pareti sia per i pavimenti, ma anche per il soffitto che pone in vista la soletta di copertura in laterocemento. Il box di prioprietà è singolo e si colloca al piano terreno appena entrati dal passaggio carraio sulla destra. Il box appartiene ad una costruzione completamente in lamiera grecata sia per le pereti sia per la copertura e che comprende due box. Tutta la costruzione è stata realizzata abusivamente, ma poi sanata con il condono n. 742 del 1988, qui allegato alla perizia. - delle componenti edilizie: cancello: cancello pedonale e carraio realizzato in al di sotto della ferro media infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in mediocre legno. I serramenti sono composti da vetro singolo. Questo non permette un ottimale livello di confort termico interno, si prevedono forti dispersioni di calore. infissi interni: porte a battente realizzati in legno al di sotto della tamburato media protezioni infissi esterni: tapparelle al di sotto della Classe Energetica: [223,61 KWh/Mq/anno] Certificazione APE N /14 registrata in data 04/08/2014 Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza coefficiente commerciale appartamento 90,91 x 100 % = 90,91 Balcone 1 9,60 x 30 % = 2,88 Balcone 2 7,87 x 30 % = 2,36 Totale: 108,38 96,15 media Accessori: 1. cantina, composto da unico locale posto al piano sottotetto identificato come "solaio", sviluppa una superficie commerciale di 2,42 Mq. Identificazione catastale: foglio 7 particella 80 sub. 6 (catasto fabbricati), sezione urbana SA, partita 5351, scheda Pagina 10 di 13

11 VA , categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 426,08 Euro, indirizzo catastale: Via Cesare Miola, piano: 2-4, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario Coerenze: Partendo da Nord in senso orario: altra cantina di terzi, corridoio comune, altra cantina di terzi, fronte verso cortile comune. locale non in diretto contatto con l'unità principale 2. box singolo, composto da unico vano, sviluppa una superficie commerciale di 3,80 Mq. Identificazione catastale: foglio 7 particella 80 sub. 11 (catasto fabbricati), sezione urbana SA, partita 5351, scheda VA , categoria C/6, classe 6, consistenza 16 mq, rendita 52,89 Euro, indirizzo catastale: Via Cesare Miola n.65, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario Coerenze: Partendo da Nord in senso orario: altro box singolo di terzi, cortile comune, confine con recinzione su Via Miola, cortile comune verso ingresso carraio comune. box non in diretto contatto con l'unità principale. Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stimamonoparametrica in base al prezzo medio. Osservazioni del mercato immobiliare: tipo fonte fonte consistenza agenzia territorio osservatorio immobiliare del OMI Agenzia del Terriotrio Camera di Commercio di Varese cons. accessori valore complessivo valore unitario sconto trattativa valore unitario scontato , ,12 % 1.312, , ,73 % 1.266,73 Sviluppo valutazione: Per la Valutazione del bene si è valutata la situazione secondo quanto riportato dalle indagini di mercato e sulla base dei dati forniti dall'agenzia del Territorio e dalla Camera di Commercio di Varese. Agenzia del Territorio: Per quanto riguarda l'abitazione principale di civile abitazione, viene fissata una forbice di prezzo al mq tra 1.150,00 e 1.500,00. In base allo stato dei luoghi ci sembra corretto indicare una cifra media di 1.350,00 /mq. La consistenza dell'abitazione sulla rilevazioni delle superifici commerciali è di 96,151 mq a cui vanno aggiunti 2,42 mq della soffitta per un totale complessivo di circa 98,57 mq Da cui 98,57 mq x 1.350,00 = ,50 Per quanto riguarda il box, viene fissata una forbice al mq tra 940,00 e 1.100,00. Valutando lo stato dei luoghi viene considerato un prezzo di 1.000,00 /mq Da cui 15,20 mq x 1.000,00 /mq = ,00 il prezzo di vendita del box singolo. Il totale del prezzo di vendita dell'agenzia del Territorio risulta essere quindi : ,50. Osservatorio dei prezzi della Camera di Commercio di Varese: Per quanto riguarda l'abitazione principale di civile abitazione, viene fissata una forbice di prezzo al mq tra 1.100,00 e 1.500,00. In base allo stato dei luoghi ci sembra corretto indicare una cifra media di 1.300,00 /mq. Pagina 11 di 13

12 La consistenza dell'abitazione sulla rilevazioni delle superifici commerciali è di 96,151 mq a cui vanno aggiunti 2,42 mq della soffitta per un totale complessivo di circa 98,57 mq Da cui 98,57 mq x 1.300,00 = ,00 Per quanto riguarda il box, viene fissata una forbice a corpo tra ,00 e ,00. Valutando lo stato dei luoghi viene considerato un prezzo di ,00 del box singolo Il totale del prezzo di vendita secondo i parametri della Camera di Commercio risulta essere quindi : ,00. Conclusioni Sulla base di queste indicazioni, sullo stato dell'uso e manutenzione si è considerato un prezzo medio della superficie commerciale di /mq Utilizzando i parametri e criteri del DPR 138/98 la consistenza complessiva del bene è di 102,38 mq. Da cui: 102,37 mq x 1.300,00 /mq = ,55 Il minor valore è dato anche dal fatto che i beni accessori (soffitta e box) non sono direttamente collegati con l'unità principale e presentano caratteristiche di stato d'uso e di manutenzione non ottimali rispetto invece allo stato di buona mantenzione dell'appartamento. Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 96,15 x 1.300,00 = ,30 Valore superficie accessori: 6,22 x 1.300,00 = 8.089, ,55 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): ,55 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,55 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: La stima immobiliare si è basata sulle indagini di mercato e su quanto riportato dalle quotazioni dell'agenzia del Territorio e della Camera di Commercio di Varese. I valori medi paramentrati sono stati confrontati per ottenere un prezzo medio della superficie commerciale pari a 1.300,00 /mq. Il valore unitario è stato poi moltiplicato per la superficie commerciale del bene calcolata con i criteri del DPR 138/98. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese e di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Varese e Milano 2, ufficio tecnico di Comune di Saronno, osservatori del mercato immobiliare Agenzia del Territorio, Camera di Commercio di Varese, ed inoltre: Amministrazione dello stabile "Il Condominio srl" di Saronno Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 96,15 6, , ,55 -Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,55 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): Pagina 12 di 13

13 -Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore di realizzo):. 0,00 -Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,55 -Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo): ,91 -Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 -Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 -Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,64 data 17/09/2014 il tecnico incaricato Sergio Camisasca Pagina 13 di 13