IL TRATTAMENTO CIVILISTICO, FISCALE E CONTABILE DI ACCONTI E CAPARRE

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1 INFORMATIVA N OTTOBRE 2014 IMPOSTE DIRETTE IVA IL TRATTAMENTO CIVILISTICO, FISCALE E CONTABILE DI ACCONTI E CAPARRE Artt e 1386, Codice civile Principi contbili OIC nn. 12, 15 e 19 Art. 6, DPR n. 633/72 Artt. 6 e 109, TUIR Risoluzione Agenzi Entrte , n. 197/E Circolre Agenzi Entrte , n. 18/E Nell prssi commercile è frequente, d prte dell cquirente / promissrio cquirente, l corresponsione di somme titolo di cprr, venti funzione risrcitori, ovvero di cconti, che rppresentno invece un nticipo sul prezzo dell cessione / prestzione. Con l presente Informtiv si esmin il trttmento civilistico, fiscle e contbile degli cconti e delle cprre, ll luce dell interpretzione giurisprudenzile e dei chirimenti forniti nel corso del tempo dll Agenzi delle Entrte.

2 IF n pgin 2 di 9 È piuttosto frequente che in sede di stipul di un contrtto di comprvendit / pplto le prti si ccordino per il versmento di cconti o cprre. Le finlità perseguite dlle predette somme sono diverse; inftti, mentre nel primo cso (cconto) l somm costituisce un nticipo del corrispettivo pttuito, nel secondo (cprr) l'importo versto h lo scopo di ssicurre l'dempimento delle obbligzioni ssunte o di consentire il recesso unilterle dl contrtto. L qulificzione dell somm nell'un o nell'ltr tipologi ssume notevole rilevnz dto il differente trttmento fiscle previsto. ACCONTI L'cconto rppresent un somm di denro corrispost dll'cquirente titolo di przile pgmento nticipto del prezzo pttuito. TRATTAMENTO AI FINI IVA Ai fini IVA, come confermto dll Agenzi delle Entrte nell Risoluzione , n. 197/E, l'cconto, rppresentndo un przile pgmento nticipto del prezzo, v ssoggettto d impost. Inftti, i sensi dell'rt. 6, comm 4, DPR n. 633/72, seguito del pgmento di un prte del corrispettivo, l'operzione si intende effettut, con conseguente obbligo, per il cedente / presttore, di emissione dell fttur. Di conseguenz l'impres che riceve un cconto dll'cquirente / committente deve emettere fttur ssoggettndo d IVA tle importo. All tto dell riscossione del sldo, srà emess un ulteriore fttur per l importo corrispondente l prezzo pttuito l netto di qunto già riscosso titolo di cconto. L Corte di Giustizi UE, nell sentenz , Cus n. C-419/02 h precisto che i pgmenti effettuti in cconto di forniture di beni o servizi genericmente elencti in un documento modificbile dlle prti non devono essere ssoggettti d IVA. Ai fini dell ssoggettmento d IVA è inftti necessrio che l futur cessione o l futur prestzione sino già conosciuti e dunque che nel momento del versmento dell cconto i beni o i servizi sino specificmente individuti. TRATTAMENTO AI FINI II.DD. Ai fini delle imposte dirette, secondo qunto disposto dll rt. 109, TUIR, i corrispettivi si intendono conseguiti e le spese di cquisizione sostenute: per le cessioni: ll dt di consegn / spedizione se venti d oggetto beni mobili; ll dt di stipul del contrtto se venti d oggetto beni immobili. Qulor l effetto trsltivo dell proprietà o di ltro diritto rele si verifichi in un momento diverso e successivo rispetto quell di consegn / stipul del contrtto, il corrispettivo è conseguito in tle momento; per le prestzioni di servizi, ll dt di ultimzione, ovvero, per quelle dipendenti d contrtti di loczione, mutuo, ssicurzione e ltri contrtti d cui derivno corrispettivi periodici, ll mturzione dei corrispettivi. L cconto non ssume lcun rilevnz i fini delle imposte dirette fino l momento di imputzione dello stesso in conto prezzo, ossi ll tto in cui l cessione / prestzione è considert effettut. Inftti è soltnto in tle momento che lo stesso origin un ricvo tssbile per il venditore / presttore e un costo deducibile per l cquirente / committente. Pertnto, se in un momento ntecedente quello di conseguimento del corrispettivo / sostenimento dell spes (prim dell consegn del bene mobile, dell stipul del contrtto per l immobile o dell ultimzione dell prestzione) viene corrisposto un cconto, lo stesso non rilev i fini delle

3 IF n pgin 3 di 9 imposte dirette né per il venditore / presttore, né per l cquirente / committente, ncorché in relzione tle somm si stt emess un fttur. TRATTAMENTO CONTABILE A seguito del ricevimento dell'cconto, il venditore / presttore deve rilevre nell propri contbilità un debito nei confronti del cliente, utilizzndo l voce D.6 di Stto ptrimonile. Anlogmente l'cquirente rileverà un credito nei confronti del fornitore / presttore, provvedendo ll'iscrizione dello stesso in un delle seguenti voci, second del bene oggetto dell cquisto: Voce di Stto ptrimonile B.I.6 B.II.5 B.III.2.d C.I.5 Bene in relzione l qule è stto corrisposto l cconto immobilizzzione immterile immobilizzzione mterile immobilizzzione finnziri rimnenze Qulor l cconto si corrisposto in relzione d un prestzione di servizi il committente deve rilevre tle somm nell voce C.II.5 Crediti verso ltri. Esempio 1 L Delt ss h incssto dll Ypsilon snc IVA titolo di cconto, reltivmente ll vendit di un mcchinrio per un importo complessivo pri IVA. In relzione tle nticipo l Delt ss è tenut ll'emissione di un fttur. Scritture contbili del venditore (Delt ss) All incsso dell cconto l Delt ss emette l reltiv fttur ed effettu le seguenti registrzioni contbili: Crediti v/clienti (C.II.1) Anticipi d clienti (D.6) IVA debito (D.12) Bnc c/c (C.IV.1) Crediti v/clienti (C.II.1) All tto dell emissione dell fttur riferit ll cessione del bene (emess per il prezzo pttuito, l netto dell cconto incssto), l rilevzione contbile è l seguente: Crediti v/clienti (C.II.1) Anticipi d clienti (D.6) Ricvi c/vendite (A.1) IVA debito (D.12) L incsso di tle fttur srà così rilevto: Bnc c/c (C.IV.1) Crediti v/clienti (C.II.1) Scritture contbili dell'cquirente (Ypsilon snc) Per il pgmento dell'cconto l Ypsilon snc effettu le seguenti registrzioni contbili: Debiti v/fornitori (D.7) Anticipi fornitori (B.II.5) IVA credito (C.II.4-bis) 880

4 IF n pgin 4 di 9 Debiti v/fornitori (D.7) Bnc c/c (C.IV.1) Al ricevimento dell fttur riferit ll cessione del bene, l registrzione contbile è l seguente: Mcchinri (B.II.2) IVA credito (C.II.4-bis) Debiti v/fornitori (D.7) Anticipi fornitori (B.II.5) Il pgmento di tle fttur srà così rilevto: Debiti v/fornitori (D.7) Bnc c/c (C.IV.1) CAPARRA Il Codice civile distingue 2 tipologie di cprr: l cprr confirmtori e l cprr penitenzile. Cprr confirmtori L'rt. 1385, C.c. prevede che: Se l momento dell conclusione del contrtto un prte dà ll'ltr, titolo di cprr, un somm di dnro o un quntità di ltre cose fungibili, l cprr, in cso di dempimento, deve essere restituit o imputt ll prestzione dovut. Se l prte che h dto l cprr è indempiente, l'ltr può recedere dl contrtto, ritenendo l cprr; se indempiente è invece l prte che l'h ricevut, l'ltr può recedere dl contrtto ed esigere il doppio dell cprr. Se però l prte che non è indempiente preferisce domndre l'esecuzione o l risoluzione del contrtto, il risrcimento del dnno è regolto dlle norme generli. L cprr confirmtori è dunque rppresentt d un somm di denro (o, più rrmente, d un quntità di beni fungibili) verst ll'tto dell stipul del contrtto, vente l finlità di risrcire i dnni d indempimento. Inftti in cso di: dempimento del contrtto d prte di colui che h dto l cprr, l controprte h l'obbligo di restituire l stess, slv l possibilità di considerre l somm già percepit qule nticipo dell obbligzione dovut; indempimento del contrtto d prte del soggetto: che h corrisposto l cprr, l controprte può recedere dl contrtto trttenendo l cprr; che h ricevuto l cprr, l controprte può recedere dl contrtto ed esigere il doppio dell cprr. L prte dempiente può, in lterntiv, utilizzre gli ordinri mezzi di tutel previsti in cso di indempimento, esigendo l'esecuzione o l risoluzione del contrtto, slvo il diritto l risrcimento del dnno. Cprr eccessiv In merito ll mmontre dell cprr, preme evidenzire che l Corte Costituzionle, chimt vlutre l legittimità costituzionle dell rt. 1385, comm 2, C.c., nell prte in cui non prevede un potere del Giudice di ridurre l cprr nel cso di mnifest sproporzione dell stess o ove sussistno giustificti motivi, con le ordinnze , n. 248 e , n. 77, h dichirto l inmmissibilità dell questione di legittimità costituzionle dell citt norm.

5 IF n pgin 5 di 9 Tuttvi l stess Corte h evidenzito che l questione dell cprr eccessiv v risolt nell mbito dell rt. 1418, C.c. (cuse di nullità del contrtto) per contrsto con l rt. 2 dell Costituzione (per l dempimento dei doveri inderogbili di solidrietà). D ciò consegue che se l clusol contrttule viene considert: totlmente null, l cprr v restituit ll prte che l h corrispost; przilmente null, è potere del Giudice ridurre l cprr nei limiti in cui l stess risult non eccessiv. Nell fttispecie esmint dll citt ordinnz n. 248, l cprr verst dl promissrio cquirente risultv pri circ 1/3 del prezzo pttuito. Cprr penitenzile L cprr penitenzile è disciplint dll'rt. 1386, C.c., secondo il qule: Se nel contrtto è stipulto il diritto di recesso per un o per entrmbe le prti, l cprr h l sol funzione di corrispettivo del recesso. In questo cso, il recedente perde l cprr dt o deve restituire il doppio di quell che h ricevut. Tle tipologi di cprr h quindi l funzione di risrcire d uno dei due contrenti i dnni derivnti dll'esercizio del diritto di recesso d prte dell'ltro. In prticolre, se recede il soggetto: che h corrisposto l cprr, l controprte trttiene l cprr; che h ricevuto l cprr, l controprte h diritto ll restituzione del doppio dell stess. TRATTAMENTO AI FINI IVA L cprr (confirmtori o penitenzile), vendo funzione risrcitori del dnno in cso di indempimento ingiustificto ovvero di recesso di un delle prti e non costituendo dunque corrispettivo dell'operzione, non rientr nel cmpo di ppliczione dell'iva ex rtt. 2 e 3, DPR n. 633/72. Ciò è confermto: con riferimento ll cprr confirmtori, dll citt Risoluzione n. 197/E richimt nell più recente Circolre , n. 18/E; con riferimento ll cprr penitenzile, d qunto precisto dll'ispettorto Comprtimentle del Ministero delle Finnze in dt Con prticolre rigurdo ll cprr confirmtori, v evidenzito che quest ssume rilevnz i fini IVA soltnto qulor, nel cso di dempimento del contrtto, veng imputt in conto prezzo e quindi si trsformi, di ftto, in un prte del corrispettivo dell cessione / prestzione. In tl cso il venditore / presttore emetterà l fttur riferit ll intero prezzo pttuito. L cprr non cquisisce rilevnz i fini IVA, nemmeno successivmente, nel cso in cui: seguito dell'dempimento le prti convengno per l restituzione dell somm; seguito dell'indempimento del soggetto che l h corrispost, l controprte esig il doppio dell stess ovvero dell'indempimento del soggetto che l h ricevut, l controprte trtteng l stess. L irrilevnz i fini IVA dell cprr, qulor l stess si trttenut dl venditore / presttore, è stt confermt nche dll Corte di Giustizi UE nell sentenz , Cus n. C-277/05, che h esminto il prticolre cso di un lbergo che vev trttenuto l cprr seguito dell disdett dell prenotzione di un stnz d prte di un cliente. Con riferimento tle ipotesi è stto ffermto che l rtio dell cprr, nel settore lberghiero, è dirett costituire l indizio dell conclusione di un contrtto, d incitre le prti dre esecuzione l contrtto stesso ed costituire l eventule risrcimento forfetrio. Mentre, nell ipotesi di un normle svolgimento del contrtto, l cprr viene imputt sul prezzo

6 IF n pgin 6 di 9 dei servizi forniti dll lbergtore e quindi ssoggettt d IVA, il trttenimento dell cprr è conseguenz dell disdett d prte del cliente e serve risrcire l lbergtore seguito di tle disdett. Tle risrcimento non costituisce il corrispettivo di un prestzione e non f prte dell bse imponibile IVA. Secondo l Corte UE si deve ritenere che né il versmento, né il trttmento dell cprr, né l su restituzione l doppio ricdno nell mbito dell rt. 2, n. 1 dell VI direttiv, ossi nell mbito di ppliczione dell IVA. Stnte il diverso trttmento i fini IVA delle somme nticiptmente corrisposte second dell qulificzione delle stesse (cprr o cconto), è necessrio che l corresponsione titolo di cprr risulti d un specific volontà delle prti, ossi d un ccordo formle. Ciò è stto confermto dll Agenzi delle Entrte nell citt Circolre n. 18/E, nell qule, richimndo qunto già chirito con l citt Risoluzione n. 197/E sull bse dell giurisprudenz di legittimità, è ribdito che: l dzione nticipt di un somm di denro, effettut l momento dell conclusione del contrtto, costituisce cprr confirmtori qulor risulti espressmente che le prti bbino inteso ttribuire l versmento nticipto non solo l funzione di nticipzione dell prestzione, m nche quello di rfforzmento e grnzi dell esecuzione dell obbligzione contrttule. Secondo qunto sostenuto dll Corte di Csszione nell sentenz , n (richimt nell citt Circolre n. 18/E) e ribdito nelle sentenze , n e , n , qulor sussist il dubbio circ l'effettiv intenzione delle prti, le somme verste nteriormente ll formle stipulzione di un contrtto prestzioni corrispettive (ed in prticolre di un contrtto di comprvendit), devono ritenersi corrisposte titolo di nticipo (o cconto) sull prestzione dovut in bse ll'obbligzione principle, e non già titolo di cprr, non potendosi ritenere che le prti si sino tcitmente ssoggettte d un «pen civile», rvvisbile nell funzione dell cprr confirmtori. In sostnz è necessri l prov dell'sserit funzione di cprr confirmtori di qunto versto, d fornire ttrverso un'degut esteriorizzzione dell'ccordo tr le prti; in mncnz di tle prov l somm v considert corrispost titolo di cconto con conseguente ssoggettmento d IVA. Per evitre contestzioni d prte dell'ufficio è necessrio che l qulificzione dell stess qule cprr risulti d un tto scritto, come d esempio dl contrtto di comprvendit. In tl senso l sentenz dell Corte di Csszione , n nell qule, in ssenz di un specific indiczione nel contrtto preliminre di comprvendit di un immobile, i Giudici hnno riconosciuto l ntur di cconto ll somm nticiptmente corrispost, non ritendo sufficiente che nell fttur fosse stto indicto che si trttv di cprr confirmtori. Come già nell Sentenz , n. 1320, i Giudici hnno ribdito l necessità che dett volontà delle prti debb risultre d elementi intriseci ed estrinseci del contrtto di comprvendit. Esempio 2 L Alf srl, impres di costruzioni edili, stipul con il sig. Mrio Rossi un contrtto preliminre per l vendit di un immobile, richiedendo llo stesso il versmento di un somm pri titolo di cprr confirmtori, così come previsto dl predetto contrtto. Con riferimento ll somm riscoss dl sig. Mrio Rossi l Alf srl non è tenut ll'emissione dell fttur. V infine evidenzito che qulor le prti ttribuiscno espressmente, ll somm corrispost nticiptmente, in ggiunt ll funzione di liquidzione nticipt del dnno d indempimento, nche quell di nticipzione del corrispettivo, come specificto nell citt Risoluzione n. 197/E, l somm verst titolo di cprr confirmtori v ssoggettt d IVA l momento del pgmento ll controprte (il cso esminto dll Agenzi rigurdv un contrtto preliminre di comprvendit di un immobile nel qule er previsto il versmento, d prte del promissrio cquirente, di un somm vente l duplice funzione di cprr confirmtori e di cconto-prezzo ).

7 IF n pgin 7 di 9 TRATTAMENTO AI FINI II.DD. Anlogmente qunto già specificto con riferimento ll cconto, l cprr non ssume lcun rilevnz i fini delle imposte dirette fino l momento in cui è imputt in conto prezzo. Inftti è soltnto in tle momento che l stess origin ricvi tssbili per il venditore / presttore e costi deducibili per l'cquirente / committente. In cso di ritenzione dell cprr d prte del venditore per indempimento contrttule dell controprte, l stess costituisce componente positivo del reddito d'impres; nlogmente costituisce componente positivo il 50% dell'importo ottenuto dll'cquirente per effetto dell'indempimento del venditore. Inftti, i sensi dell rt. 6, comm 2, TUIR, i proventi conseguiti in sostituzione di redditi titolo di risrcimento di dnni consistenti nell perdit di redditi costituiscono redditi dell stess ctegori di quelli sostituiti o perduti. TRATTAMENTO CONTABILE All'tto dell corresponsione dell cprr il venditore / presttore deve rilevre nell propri contbilità un debito nei confronti del cliente, utilizzndo l voce D.6 di Stto ptrimonile. Anlogmente l'cquirente / committente rileverà un credito nei confronti del fornitore / presttore, utilizzndo le medesime voci di Stto ptrimonile previste per il versmento di cconti, differenzite second del bene / servizio in relzione l qule l cprr è stt corrispost (B.I.6, B.II.5, B.III.2.d, C.I.5 e C.II.5). Al momento dell consegn / spedizione del bene, ovvero dell ultimzione dell prestzione, le prti possono prevedere l restituzione dell cprr ll cquirente / committente d prte del venditore / presttore, ovvero possono effetture un compenszione delle somme. In cso di indempimento di un delle prti con conseguente cquisizione definitiv dell cprr ovvero di perdit dell stess, i fini dell contbilizzzione è necessrio considerre qunto precisto nel nuovo Principio contbile OIC n. 12. In prticolre, se è indempiente l prte che h dto l cprr (cquirente): per il venditore l'cquisizione titolo definitivo dell cprr costituisce: ricvo d iscrivere ll voce A.5 di Conto economico se lo stesso oper in mercti nei quli è usule il versmento di cprre ll stipul del contrtto (definitivo o preliminre); è il cso dell concessionri di utoveicoli o dell'impres edile di costruzione e vendit di immobili; provento strordinrio d iscrivere ll voce E.20 qundo è conness d operzioni non di routine (d esempio, cquisto dell immobile destinto nuov sede dell'impres); per l cquirente l perdit dell cprr v rilevt: ll voce B.14 se di ntur ordinri; ll voce E.21 se conness d operzioni non di routine. Anlogmente, nel cso di indempimento dell prte che h ricevuto l cprr (venditore): per il venditore, l corresponsione ll'cquirente del doppio dell cprr v iscritt nell voce B.14 o E.21, per l prte che costituisce soprvvenienz pssiv; per l cquirente, l cquisizione del doppio dell cprr v iscritt nell voce A.5 o E.20, per l prte che costituisce soprvvenienz ttiv. Esempio 3 L Bet srl, impres di costruzioni edili, stipul con l Gmm ss un contrtto preliminre per l vendit di un immobile del prezzo di IVA, richiedendo ll stess il versmento di un somm pri titolo di cprr confirmtori, come previsto dl predetto contrtto.

8 IF n pgin 8 di 9 Scritture contbili del venditore (Bet srl) Per l'incsso dell cprr l Bet srl effettu l seguente rilevzione contbile: Bnc c/c (C.IV.1) Cprre d clienti (D.6) 1. Adempimento del contrtto Se le prti dempiono l contrtto e l cprr è imputt in conto prezzo, l Bet srl dovrà emettere l fttur riferit ll intero corrispettivo pttuito ( ) e rilevre: Crediti v/clienti (C.II.1) Ricvi c/vendite (A.1) IVA debito (D.12) Crediti v/clienti (C.II.1) Bnc c/c (C.IV.1) Cprre d clienti (D.6) 2. Indempimento del contrtto d prte dell'cquirente Se l Gmm ss non dempie l contrtto, l Bet srl può trttenere l cprr, rilevndo: Cprre d clienti (D.6) Soprvvenienz ttiv (A.5) 3. Indempimento del contrtto d prte del venditore Se l Bet srl non dempie l contrtto, l Gmm ss h diritto l doppio dell cprr. L Bet srl rilev: Bnc c/c (C.IV.1) Cprre d clienti (D.6) Soprvvenienz pssiv (B.14) Scritture contbili dell'cquirente (Gmm ss) All'tto dell corresponsione dell cprr l Gmm ss effettu l seguente registrzione contbile: Cprre fornitori (B.II.5) Bnc (C.IV.1) 1. Adempimento del contrtto Se le prti dempiono l contrtto e l cprr è imputt in conto prezzo, l Gmm ss dovrà rilevre: Debiti v/fornitori (D.7) Immobili (B.II.1) IVA credito (C.II.4-bis) Debiti v/fornitori (D.7) Bnc c/c (C.IV.1) Cprre fornitori (B.II.5)

9 IF n pgin 9 di 9 2. Indempimento del contrtto d prte dell'cquirente Se l Gmm ss non dempie l contrtto, l Bet srl può trttenere l cprr. L Gmm ss rilev l perdit dell cprr verst come segue: Soprvvenienz pssiv (E.21) Cprre fornitori (B.II.5) 3. Indempimento del contrtto d prte del venditore Se l Bet srl non dempie l contrtto, l Gmm ss h diritto l doppio dell cprr. L Gmm ss rilev: Bnc c/c (C.IV.1) Cprre fornitori (B.II.5) Soprvvenienz ttiv (E.20) CONDOMINIO E FISCO - Adempimenti fiscli, contbili e privcy Il testo illustr compiutmente l disciplin fiscle pplicbile l condominio. In prticolre, dopo un primo inqudrmento civilistico (istituzione del condominio, principli novità dell riform, gestione dell contbilità condominile) l nlisi è incentrt sugli spetti fiscli, con prticolre ttenzione: ll procedur di richiest del codice fiscle ll Agenzi delle Entrte (necessrio per fruire delle gevolzioni per recupero edilizio, i sensi dell Circolre n. 11/2014); gli obblighi del condominio qule sostituto di impost (effettuzione delle ritenute, certificzione dei compensi e Mod. 770); l trttmento fiscle pplicbile i redditi derivnti dlle prti comuni (instllzione di impinti fotovoltici, ripetitori, crtelloni pubblicitri, etc.); gli dempimenti dichirtivi crico dell mministrtore di condominio (compilzione del qudro AC del Mod. UNICO PF). Due specifiche sezioni sono inoltre dedicte lle gevolzioni fiscli spettnti per interventi eseguiti sulle prti comuni, ovvero: l detrzione per recupero edilizio (36-50%); l detrzione per risprmio energetico (55-65%); con prticolre ttenzione ll procedur d seguire per fruire del bonus in dichirzione dei redditi. L trttzione si conclude con l nlisi degli dempimenti richiesti i fini dell privcy. Cod. 06FX766 29,00 (Iv inclus) Disponibile su SHOP.SEAC.IT nche in formto ebook