Certificazione energetica, legge di stabilità,destinazione Italia, mille proroghe

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1 DECRETO DESTINAZIONE ITALIA, LEGGE DI STABILITÀ, DECRETO MILLEPROROGHE E CERTIFICAZIONE ENERGETICA Il comma 139 dell art. unico della legge 27 dicembre 2013, n Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge di stabilità 2014) stabilisce che Al decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, sono apportate le seguenti modificazioni: 1. all'articolo 6, comma 3-bis, sono premesse le seguenti parole: «A decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto di adeguamento di cui al comma 12,»; ( ). Come noto sulla materia del rendimento energetico nell edilizia era intervenuto il recente decreto legge destinazione Italia (d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, all art. 1 commi 7 e 8), sostituendo i commi 3 e 3-bis dell art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 (Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia) con un unico comma 3. I recenti interventi normativi in materia, pertanto, hanno avuto il seguente sviluppo logico e cronologico: 1. il citato comma 139 dell art. unico della Legge di Stabilità 2014 è (apparentemente) intervenuto sul d.l. 63/2013, modificandone (testualmente) il comma 3- bis dell art. 6; 1 / 8

2 occorre tuttavia tener presente, per una logica ricostruzione del quadro normativo, che detto art. 6 del d.l. 63 si compone di un unico comma, con il quale si provvede alla sostituzione dell art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192; 2. deve quindi ritenersi che a quest ultima disposizione (art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192), e non all art. 6 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, vada riferita la modifica del comma 139 della Legge di Stabilità Infatti, l art. 6 del decreto legislativo n. 192/2005, fino a poco tempo fa, contemplava anche un comma 3- bis a tenore del quale L'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti ; 3. il recente decreto legge destinazione Italia (d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, all art. 1 commi 7 e 8), in vigore dal giorno 24 dicembre, però, aveva sostituito i commi 3 e 3- bis dell art. 6 del decreto legislativo n. 192/2005, con un unico comma 3 che, nella sua nuova formulazione: - prevede l allegazione di copia dell attestato di prestazione energetica Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari (non più quindi negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito); - modifica il regime sanzionatorio della nullità, precedentemente previsto (sul punto, v. le Segnalazioni Novità Normative in CNN Notizie del 24 dicembre 2013: M.L. Cenni, Allegazione dell ape modifica del regime sanzionatorio e G. Rizzi, Il decreto destinazione Italia le novità in materia di certificazione energetica ). A far data dal 24 dicembre 2013, pertanto, il comma 3-bis deve ritenersi abrogato anche nell art. 6 del d.lgs. 192/2005, in virtù delle modifiche apportate dal citato d.l. n. 145/2013, art. 1, commi 7 e 8; 1. alle norme precedentemente citate va ulteriormente aggiunta la previsione contenuta nell ancor più recente decreto legge 30 dicembre 2013, n. 151 (c.d. milleproroghe) in vigore dal 31 dicembre 2013, che, in materia di dismissioni di immobili del patrimonio pubblico, 2 / 8

3 dispone che «Nei casi delle operazioni immobiliari di cui al predetto articolo 3 del decreto-legge n. 351 del 2001, e successive modifiche ed integrazioni, nonché all'articolo 11-quinquies del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, l'attestato di prestazione energetica di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, può essere acquisito successivamente agli atti di trasferimento e non si applica la disposizione di cui al comma 3-bis del medesimo articolo» (art. 2, comma 5, d.l. 151/2013). Anche in tale disposizione, quindi, si fa riferimento al comma 3-bis, ma per affermarne la non applicabilità alle operazioni di dismissione, dandosi la possibilità di acquisire, successivamente agli atti di trasferimento, l APE (Attestato Prestazione Energetica) senza incorrere nelle sanzioni di cui al d.lgs. 192/2005. Ci si deve quindi interrogare sulla valenza da attribuire al richiamo al comma 3-bis, contenuto nelle due citate disposizioni, successive al D.L. c.d. Destinazione Italia che ne ha disposto, come detto, la sostituzione con un unico comma 3. Per l esclusione della reviviscenza del più volte citato comma 3 bis depone l orientamento della Corte Costituzionale la quale ha precisato che la c.d. reviviscenza di norme abrogate pur non operando "in via generale e automatica" può essere ammessa "soltanto in ipotesi tipiche e molto limitate" (Corte cost., sentenza 13/2012 del 24 gennaio 2012), aggiungendo che sia la giurisprudenza della Corte di cassazione e del Consiglio di Stato, sia la scienza giuridica ammettono il ripristino di norme abrogate per via legislativa solo come fatto eccezionale e quando ciò sia disposto in modo espresso. Per questo le «Regole e raccomandazioni per la formulazione tecnica dei testi legislativi» della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica stabiliscono che «se si intende far rivivere una disposizione abrogata o modificata occorre specificare espressamente tale intento» (punto 15, lettera d, delle circolari del Presidente della Camera dei deputati e del Presidente del Senato della Repubblica, entrambe del 20 aprile 2001; analoga disposizione è prevista dalla «Guida alla redazione dei testi normativi» della Presidenza del Consiglio dei ministri, circolare 2 maggio 2001, n. 1/1.1.26/10888/9.92). E anche in altri ordinamenti (quali ad esempio quello britannico, francese, spagnolo, statunitense e tedesco) il ripristino di norme a sèguito di abrogazione legislativa non è di regola ammesso, salvo che sia dettata una espressa previsione in tal senso: ciò in quanto l abrogazione non si limita a sospendere gli effetti di una legge, ma toglie alla stessa efficacia sine die. 3 / 8

4 Peraltro, ove tale reviviscenza dovesse ammettersi, questa opererebbe a far data dall entrata in vigore dei decreti di adeguamento di cui al comma 12 dello stesso art. 6. Infatti, l eventuale reviviscenza dell obbligo di allegazione previsto nel comma 3-bis, se dovesse essere confermata, si verificherebbe, solo a far data dall entrata in vigore del decreto di adeguamento di cui al comma 12 dello stesso art. 6 (attualmente non ancora emanato), tale essendo la modifica apportata dalla Legge di Stabilità. In sintesi: - il d.l. 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. Destinazione Italia ), all art. 1 comma 7 ha sostituito i commi 3 e 3- bis dell art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, con il nuovo, unico comma 3, risultando quindi soppresso il precedente comma 3- bis dello stesso art. 6 (introdotto dalla legge di conversione del D.L. n. 63/2013 il quale prevedeva L attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti ); - la Legge di Stabilità (Legge 27 dicembre 2013 n. 147) all art. 1 comma 139 modifica (peraltro indirettamente attraverso la modifica del D.L. n. 63/2013) l art. 6 comma 3-bis del D.lgs. n. 192/2005 disponendo: a) all'articolo 6, comma 3- bis, sono premesse le seguenti parole: «A decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto di adeguamento di cui al comma 12,» ; - evidentemente la Legge di Stabilità interviene su un comma (il 3-bis) soppresso dal precedente D. L. Destinazione Italia e introduce, comunque, come elemento temporale di efficacia della nuova disposizione il cui contenuto comunque sfugge - la data di entrata in 4 / 8

5 vigore del decreto di adeguamento di cui al comma 12 ; - deve quindi concludersi per l attuale vigenza dell art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 nel testo introdotto dall art. 1, commi 7 e 8, del d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, c.d. Destinazione Italia (sul punto, v. le Segnalazioni Novità Normative in CNN Notizie del 24 dicembre 2013: M.L. Cenni, Allegazione dell ape modifica del regime sanzionatorio e G. Rizzi, Il decreto destinazione Italia le novità in materia di certificazione energetica ). Si rammenta, in conclusione, e rinviando alla Segnalazione Novità Normative indicata, che l art. 1, commi 7 e 8, del D.L. n. 145/2013, così dispone: 7. All articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, i commi 3 e 3-bis sono sostituiti dal seguente: «3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da Euro a Euro ; la sanzione è da Euro a Euro per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. L accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall Agenzia delle Entrate, che, per l ulteriore corso del procedimento sanzionatorio, presentano rapporto al Prefetto, ai sensi dell articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.». 8. Su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3-bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente 5 / 8

6 all entrata in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato. Come è noto, dalla normativa in materia di certificazione energetica discendono quattro distinti obblighi, di cui tener conto nel caso di trasferimento di fabbricati energeticamente rilevanti (ossia di fabbricati che non siano esclusi dal campo di applicazione di detta normativa ai sensi dell art. 3, d.lgs. 192/2005 o del paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la Certificazione Energetica): a) l obbligo di DOTAZIONE (che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel caso di edificio nuovi, di edifici soggetti a ristrutturazioni importanti o di edifici pubblici). b) l obbligo di ALLEGAZIONE (che è stato reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in sede di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, che ha previsto, inoltre, in caso di sua violazione, la sanzione della nullità). c) l obbligo di CONSEGNA dell attestato energetico (il cui adempimento va documentato con l inserimento in atto di apposita clausola con la quale l acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici). d) l obbligo di INFORMATIVA (il cui adempimento va documentato con l inserimento in atto di apposita clausola con la quale l acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici). La riportata norma, modificando i commi 3 e 3-bis, dell art. 6 del d.lgs. 192/2005, ha inciso profondamente sugli obblighi di ALLEGAZIONE, di INFORMATIVA e di CONSEGNA, lasciando invece immutata la disciplina vigente in tema di DOTAZIONE. Le principali novità, portate dalla sopra riportata norma in materia, si possono così sintetizzare: 6 / 8

7 i) esclusione degli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA per gli atti traslativi a titolo gratuito; ii) precisazione che gli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA riguardano non solo l atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso, con ciò confermando l interpretazione prudenziale già proposta dal Consiglio Nazionale del Notariato. iii) precisazione che gli obblighi di CONSEGNA e di INFORMATIVA riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono esclusi da tali obblighi, pertanto, oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione ( in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell anno ). iv) limitazione dell obbligo di ALLEGAZIONE ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari. v) eliminazione della NULLITA quale sanzione per il caso di violazione dell obbligo di ALLEGAZIONE (con possibilità di sanatoria per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e l entrata in vigore della nuova norma, eventualmente nulli per mancata allegazione dell attestato energetico). vi) previsione di una SANZIONE PECUNIARIA per la violazione dell obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l inserimento dell apposita clausola, dell adempimento degli obblighi di INFORMATIVA e di CONSEGNA; la nuova norma, quindi, dà maggior peso agli obblighi di INFORMATIVA e di CONSEGNA, ed al requisito formale dell attestazione ad opera dell acquirente e del conduttore dell avvenuto loro adempimento, requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione. 7 / 8

8 Antonio Ruotolo Maria Luisa Cenni 8 / 8

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