PROPERTY REPORT INVESTIMENTI IN ITALIA H2 2010

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1 PROPERTY REPORT INVESTIMENTI IN ITALIA H2 2010

2 2 CRESCITA ECONOMICA ANCORA LIMITATA Dopo due anni di recessione, il 2010 ha mostrato delle variazioni positive del PIL in quasi tutti i principali paesi industrializzati. Tuttavia, la crescita è stata limitata, particolarmente per quanto riguarda l area Euro (il cui PIL è stimato in crescita solo dell 1,8% nel 2010 e dell 1,7% nel 2011). In questo contesto l economia italiana è stata caratterizzata da una ripresa ulteriormente rallentata se confrontata a quella degli altri grandi paesi europei. L Italia presenta, da un lato, un settore privato che continua a registrare un andamento negativo, sostanzialmente a causa della lenta ripresa delle esportazioni che tra il 2008 ed il 2009 sono diminuite di oltre il 22% e nel 2010 sono state stimate in crescita solo dell 8% circa. Mentre dall altro lato, il settore pubblico deve fronteggiare l elevato livello del debito pubblico (stimato a fine 2010 vicino al 120% del PIL). Non a caso, durante il 2010 il tema della finanza pubblica e dell elevato debito pubblico è stato al centro del dibattito tra gli economisti in Italia, così come è successo anche in molti altri stati europei. Infatti, sull area Euro hanno preoccupato molto i problemi finanziari di alcuni paesi, come Grecia ed Irlanda, che durante la crisi del hanno mostrato un rapido aumento del rapporto tra il debito pubblico e PIL. L attenzione, oltre che su questi paesi, si è poi concentrata su tutti quei paesi che presentano un alto livello di debito pubblico, Italia inclusa Tali apprensioni hanno così avuto ripercussioni sulle scelte di politica economica di tutti i paesi europei e, conseguentemente, sulle loro prospettive di crescita. Inoltre, questa situazione ha avuto conseguenze anche sui mercati finanziari. Pertanto, durante tutto il 2010 è andato allargandosi il gap tra i rendimenti dei titoli obbligazionari statali a lungo termine nei diversi Paesi dell area Euro. Il differenziale tra i rendimenti dei bund tedeschi e quelli dei paesi con situazioni finanziarie più preoccupanti si sono fortemente ampliati. L incremento del differenziale tra i rendimenti delle obbligazioni tedesche e quello delle obbligazioni italiane è stato inferiore a quanto registrato nei paesi PIGS, ma comunque rilevante, passando dai 27 bps di fine 2007 ai 130 bps di fine Questo significa che gli investitori considerano il livello di rischio in questi paesi più alto rispetto al passato e ciò ha avuto importanti conseguenze anche sul settore privato (le borse dei paesi periferici hanno accusato forti perdite nel 2010), incluso il mercato immobiliare. In Italia, tuttavia, la tradizionale propensione al risparmio delle famiglie ha permesso loro di fronteggiare la crisi senza ridurre in modo netto i consumi. Secondo un recente studio della Banca d Italia, esse sono le meno indebitate se confrontate con quelle degli altri paesi del G8. Inoltre, il valore delle ricchezze possedute dalle famiglie italiane ha subito una riduzione durante la crisi finanziaria inferiore a quanto successo in molti altri paesi industrializzati, grazie alla prevalenza dell investimento in beni immobiliari o in titoli obbligazionari (che hanno registrato perdite di valori contenute), rispetto ai titoli azionari (che hanno invece subito forti perdite di valore). Queste scelte di investimento a basso rischio hanno mantenuto stabile, su un livello piuttosto alto, la ricchezza delle famiglie italiane. Conseguentemente, la domanda interna nel 2010 ha rappresentato il maggiore contributo alla crescita del PIL, nonostante la disoccupazione abbia continuato a crescere (passando dal 7,8% nel 2009 all 8,4% nel 2010), toccando livelli molto alti soprattutto tra i giovani di età compresa tra i 15 ed i 24 anni, per i quali il tasso di disoccupazione è vicino al 30%. Tuttavia la domanda interna sembra non essere sufficiente a far ripartire in modo sostenuto l economia italiana. Nel 2011 è infatti prevista un ulteriore riduzione dei posti di lavoro e una crescita del PIL ancora debole (sempre vicino al +1%).

3 3 INVESTIMENTI SEMPRE PIÙ CONCENTRATI SU UFFICI E COMMERCIALE Gli investimenti immobiliari diretti in Italia nel 2010 sono stati di circa 4 mld, raggiungendo così la stessa cifra del Il mercato degli investimenti non ha dunque mostrato, nel suo complesso, dei chiari segni di ripresa dalla crisi finanziaria ed economica del , continuando a mostrare volumi di compravendita ben inferiori a quelli registrati nei periodi di massimo del mercato ( ). Permane infatti una certa distanza tra l offerta e la domanda che permette ai valori immobiliari di mantenersi, almeno sulla carta, piuttosto stabili. Questo ha però causato allo stesso tempo una forte riduzione dell attività di compravendita. Da un lato, infatti, la domanda degli investitori interessati all immobiliare italiano è molto concentrata su immobili a reddito situati nei mercati primari. Dall altro lato i potenziali venditori sono poco inclini a vendere gli immobili a reddito, particolarmente se l offerta è inferiore al costo storico. Il difficile incontro di queste due posizioni si è tradotto negli ultimi due anni in una riduzione del 45% del volume investito. Inoltre, alcuni investitori hanno limitato fortemente il loro raggio d azione concentrandosi quasi esclusivamente sugli investimenti in immobili ad uso terziario e commerciale. La quota sul totale degli investimenti in magazzini per la logistica, complessi industriali, alberghi e altre tipologie di immobili (case per studenti, case di cura ) è progressivamente diminuita dal 2007 ad oggi (passando dal 30% circa, a meno del 20%). È andata altresì riducendosi anche la quota di investimenti in immobili ad uso terziario al di fuori delle due città principali, Milano e Roma. Nel 2010, meno del 10% degli investimenti in uffici hanno fatto riferimento all acquisizione di immobili situati in altre città italiane. Complessivamente gli investimenti in uffici sono stati il 10% in meno dello scorso anno. Gli investimenti in immobili commerciali sono invece stati più elevati nel 2010 rispetto al 2009, passando da 1,2 mld a 1,5 mld. È evidente insomma che l incertezza economica sulle prospettive di crescita dell Italia ha avuto un effetto negativo per gli investimenti in immobili ad uso terziario o industriale, mentre la solidità della ricchezza media delle famiglie italiane ha avuto un effetto positivo per il compimento degli investimenti in immobili ad uso commerciale. Ciò nonostante gli immobili ad uso terziario continuano a presentare rendimenti più bassi rispetto ai centri commerciali (la principale tipologia di immobili ad uso commerciale in quanto a volume investito). I rendimenti prime sono infatti pari al 5,3% per gli uffici e 120 bps più alti per i centri commerciali. Il 2010 è stato un anno di stabilità per i rendimenti prime di uffici e centri commerciali che sono stati ritoccati al ribasso l ultima volta durante la fine del Nello stesso periodo anche i rendimenti prime di immobili ad uso industriale o logistico avevano cominciato ad abbassarsi e hanno continuato con questa tendenza nel 2010 con un ulteriore riduzione di 25 bps nel È infine interessante notare come sia in atto una lenta e graduale riduzione della media dei rendimenti di tutte le operazioni registrate nei diversi settori. Seppur sia doveroso ricordare che con un volume investito così basso tale media potrebbe non essere rappresentativa di tutto il mercato, questo segnale sembrerebbe significare che vi è una maggiore fiducia sulle prospettive del mercato immobiliare italiano rispetto al Visto anche l aumento dei rendimenti privi di rischio (cioè delle obbligazioni statali) il premio di rischio dell immobiliare si è, in media, ridotto. Tuttavia è difficile possa ridursi ancora e quindi, in assenza di un ritorno alla normalità dei rendimenti dei titoli di stato, è difficile che i rendimenti immobiliari possano scendere ulteriormente nel breve termine.

4 4 CONTINUA IL FOCUS SU INVESTIMENTI CORE Gli investimenti in uffici a Milano nel 2010 sono stati di poco al di sotto di 1 mld. Questo livello rappresenta una riduzione del 15% circa rispetto al 2009 e del 40% circa rispetto agli anni di massimo ( ). Il mercato appare dunque ancora debole, anche se lentamente in ripresa da quando lo scoppio della crisi finanziaria ha posto forti limiti alle potenzialità di indebitamento per investimenti immobiliari. Se si esclude dal volume investito nel 2009 l ammontare di un unica operazione eccezionale per dimensione e raramente ripetibile ( 300 mln del Maciachini Center), si può infatti notare che il volume degli investimenti è, lentamente e gradualmente, cresciuto dal 2008 ad oggi. L interesse degli investitori, tuttavia, continua ad essere molto concentrato su immobili di tipo core (interamente affittati), con particolare riferimento a quelli situati nel CBD o in zone ben collegate al centro della città dai mezzi pubblici. Gli investimenti nel CBD sono infatti aumentati sia in volume ( 400 mln nel 2010, rispetto a 300 mln nel 2009) sia come quota rispetto al totale investito in città (passando dal 25% circa degli ultimi anni ad oltre il 40% nel 2010). Sono state ben sei le transazioni sopra ai 40 mln chiuse nel 2010 nel CBD di Milano. Tra queste, le più significative sono state le compravendite degli immobili in Piazza Cordusio 1 e 2 e dell immobile situato in Corso Garibaldi 99. Tutte queste operazioni hanno avuto sul lato del compratore un fondo immobiliare italiano riservato ad investitori qualificati. Questa tipologia di investitore si è confermata come il principale operatore sul mercato milanese degli investimenti in immobili ad uso terziario. Infatti, nonostante gli investimenti dei fondi immobiliari italiani si siano ridotti gradualmente tra il 2007 ed il 2010 (da 500 mln a 400 mln circa), tale riduzione non è lontanamente comparabile con la riduzione dell attività di investimento registrata per altre tipologie di investitori dopo lo scoppio della crisi finanziaria. Le società immobiliari quotate e i REITs, che avevano praticamente azzerato gli acquisti di uffici a Milano nel 2008 e nel 2009, sono timidamente tornati sul mercato nel 2010 con qualche operazione dal volume complessivo di circa 80 mln (erano quasi 600 mln nel 2007). Inoltre, anche i fondi aperti tedeschi e altri fondi immobiliari stranieri sono stati protagonisti di pochissime operazioni, mentre nel 2007 erano uno degli operatori più importanti in questo comparto (oltre 500 mln investiti nel 2007). Per quanto riguarda l andamento dei rendimenti prime, nel CBD di Milano essi sono stati stabili per tutto il 2010 al 5,3%. Alcuni investimenti effettuati nel 2010 in CBD avrebbero infatti un rendimento che, secondo le nostre stime, può arrivare a quel livello una volta che i canoni di locazione saranno a regime. Grazie all interesse mostrato dagli investitori per gli immobili situati nel CBD non è tuttavia da escludere una riduzione dei rendimenti prime in questa zona della città nel corso del 2011, sempre che non si assista ad un ulteriore aumento dei tassi di interesse. Nel semi centro della città i rendimenti prime sono invece diminuiti gradualmente nel corso del 2010, per un totale di 50 bps. Questa riduzione sembra essere dovuta soprattutto all interesse riscontrato per gli immobili nella zona Stazione Centrale Garibaldi, dove si inizia a beneficiare positivamente dello sviluppo della rete TAV e dei nuovi sviluppi immobiliari (con particolare riferimento a quelli in Garibaldi Repubblica che saranno completati nel 2012). Infine, anche in periferia i rendimenti prime sono diminuiti di 50 bps, ma esclusivamente per immobili di recente costruzione e solo se ben collegati al centro. Il gap tra i rendimenti prime delle varie zone di Milano si va così riducendo, mentre continua ad essere ampio il gap tra i rendimenti di immobili core e quelli di immobili sfitti o da ristrutturare.

5 5 MERCATO DEGLI INVESTIMENTI IN UFFICI STABILE Nel 2010, il mercato degli investimenti in immobili ad uso terziario a Roma si è mantenuto sostanzialmente stabile, rispetto al 2009, in termini di volumi investiti. Allo stesso modo le principali caratteristiche del mercato sono state le stesse del 2009: preferenza degli investitori per gli immobili core (interamente affittati) e situati in centro storico, oppure nella zona EUR (circa il 90% degli investimenti in uffici hanno riguardato immobili situati in queste due grandi aree). Il mercato è comunque ancora debole rispetto al recente passato, seppur abbia mostrato negli ultimi mesi del 2010 alcuni segni di ripresa. Lo scorso anno sono stati infatti conclusi investimenti per un totale di circa 670 mln. Questo volume rappresenta quasi un dimezzamento del mercato rispetto al massimo registrato dal mercato nel 2007, ma anche una riduzione di circa il 10% rispetto ad anni non di picco, come ad esempio il Tuttavia, a fronte di un primo semestre con poche operazioni concluse, nel finale dell anno il mercato è stato più vivace con diverse operazioni, anche di grande taglio (superiori ai 50 mln), portate a termine. Nel secondo semestre del 2010 alcuni fondi immobiliari italiani sono tornati sul mercato (nel 2009 erano stati particolarmente poco presenti) con alcuni grandi investimenti in immobili ad uso ufficio a Roma. Il più rilevante è stato l acquisto da parte di un fondo gestito da Generali Sgr del nuovo Ministero della Salute in zona EUR per 120 mln circa. È inoltre interessante notare come questo immobile sia stato ceduto da un fondo aperto tedesco: questi operatori (insieme ad altri veicoli stranieri e alle società immobiliari quotate), che fino a qualche anno fa erano tra i più importanti investitori sul mercato romano, hanno subito pesanti conseguenze a causa della crisi finanziaria e si ritrovano oggi più frequentemente sul lato dei venditori piuttosto che su quello degli investitori. Infine, rimane elevata la porzione di investimenti effettuati da operatori non specializzati nel settore immobiliare, quali investitori privati, società riconducibili al settore pubblico e società operanti in svariati settori che acquistano direttamente la sede dei loro uffici. La forte diversificazione dal lato degli acquirenti e l alto peso che hanno gli operatori non specializzati nel settore immobiliare rende difficoltosa l analisi della tendenza dei rendimenti per gli investimenti in immobili ad uso terziario a Roma. Infatti, investitori privati o società che acquistano la propria sede hanno strategie e obiettivi differenti che li portano ad acquistare immobili a valori solitamente più elevati (quindi con rendimenti più contenuti), rispetto a quanto farebbe un investitore istituzionale quale un fondo immobiliare o un REIT. Per quanto riguarda gli investitori istituzionali, il rendimento prime è stato stabile al 6% nel secondo semestre del 2010 nelle zone centrali di Roma. Nella zona dell EUR, a riprova di un incremento dell interesse per gli immobili in questa zona soprattutto da parte dei fondi immobiliari italiani, il rendimento prime è stato in lieve contrazione (dal 7% al 6,9%). È tuttavia rilevante notare come la differenza tra i rendimenti nelle due principali zone uffici di Roma sia oggi molto più elevato rispetto a qualche anno fa: a fine 2010 la differenza era di 90 bps, mentre fino al 2007 era abitualmente inferiore ai 50 bps. Ciò non fa escludere un ulteriore riduzione dei rendimenti prime nella zona EUR.

6 6 INVESTIMENTI IN CRESCITA PER IL COMMERCIALE NEL 2010 Gli investimenti in immobili ad uso commerciale sono stati oltre 1,5 mld nel 2010, in aumento dunque rispetto l anno precedente, ma ancora ben al di sotto del livello massimo raggiunto nel periodo Questo è tuttavia un buon risultato per il settore commerciale, considerando che il mercato è caratterizzato nel suo complesso da un basso valore del volume investito. Tra i vari tipi di prodotti, i centri commerciali sono stati nel 2010, come d abitudine, quelli capaci di attrarre un più alto livello di investimento, nonostante il numero di transazioni sia stato relativamente basso. Il taglio degli investimenti in centri commerciali è stato infatti piuttosto elevato: la più grande operazione di investimento immobiliare registrata in Italia nel 2010 è stata infatti quella del centro commerciale Porta di Roma ( 440 mln) e oltre a questa sono state effettuate un operazione superiore ai 100 mln ed altre tre da 50 mln circa. Nel 2010 è stato poi particolarmente alto il livello di investimento in strutture di tipo Cash & Carry grazie ad un operazione di sale & leaseback tra Metro e un fondo immobiliare riservato ad investitori qualificati gestito da BNP Paribas REIM Sgr. In termini di distribuzione geografica, è stato particolarmente alto, rispetto al recente passato e considerando il momento negativo della congiuntura economica, il livello di investimenti in immobili commerciali nel Sud Italia nel Tre grandi centri commerciali situati a Cagliari, Palermo e Lecce sono stati infatti acquistati da operatori internazionali. Nonostante il Sud Italia presenti dei fondamentali economici nettamente peggiori del Centro e del Nord Italia, la carenza di grandi strutture commerciali ha reso appetibili questi investimenti. Notevole anche il livello di investimento nel Centro Italia, grazie soprattutto alla capacità di attrarre grandi investitori stranieri nel mercato della capitale. Porta di Roma, acquisito da un consorzio composto da Allianz e Corio, è infatti il terzo centro commerciale di grandi dimensioni a Roma che viene comprato da investitori stranieri negli ultimi cinque anni. Le altre due transazioni erano state il centro commerciale Roma Est acquisito per 400 mln circa da ING e GIC (società di investimento del governo di Singapore) e del nuovo centro commerciale Euroma2 acquistato per oltre 350 mln da un fondo tedesco gestito da DEGI. Generalmente, gli investitori stranieri hanno sempre giocato un ruolo fondamentale nel mercato degli investimenti commerciali in Italia. Mentre gli investimenti di operatori stranieri in tutto il mercato immobiliare erano, al loro massimo (tra il 2006 e il 2008), intorno al 40% di tutti gli investimenti, per gli investimenti commerciali questa cifra era vicina al 70%. Oggi che, a livello globale, sono diminuiti gli investimenti cross-border, gli investimenti degli stranieri nel mercato immobiliare italiano sono il 30% del totale, ma se si considera solo gli investimenti in immobili ad uso commerciale la quota degli investimenti stranieri sale al 45% del totale. Inoltre, è importante notare che nel 2010 gli investimenti commerciali di operatori stranieri sono cresciuti anche in valore assoluto rispetto al 2009, passando da 550 mln a quasi 700 mln. Il settore commerciale è generalmente apprezzato dagli investitori per la sua stabilità (particolarmente in un periodo di incertezze come quello attuale). Tuttavia, grazie alla ricchezza delle famiglie e al basso livello della disoccupazione rispetto a tanti paesi industrializzati, l Italia offre un ulteriore garanzia di stabilità per gli investimenti in immobili ad uso commerciale.

7 7 GLI INVESTIMENTI IN EUROPA SONO SALITI DEL 43% Nei cinque principali paesi europei (Francia, Germania, Italia, Regno Unito e Spagna), il volume degli investimenti ha raggiunto i 77 mld, confermando che il 2010 è stato l anno della ripresa. Nel corso del quarto trimestre è stato registrato il 33% del totale annuale, il volume trimestrale più elevato degli ultimi tre anni. Tuttavia, rispetto al 2005, il volume degli investimenti del 2010 rimane inferiore ancora del 40%. Guardando in dettaglio ai cinque paesi, delle differenze importanti appaiono. La Germania ha distanziato gli altri quattro paesi grazie a un totale di 20 mld, in aumento del 85% rispetto al In Francia, Regno Unito e Spagna, il volume degli investimenti è cresciuto di circa il 40%, mentre l Italia è rimasta stabile. Il mercato degli investimenti ha continuato ad avere una doppia andatura. La forte competizione per acquistare le poche proprietà prime disponibili è stato il principale motore della crescita del volume degli investimenti. Inoltre, si è registrato un aumento importante delle grandi transazioni (superiori ai 100 mln), in particolare in Francia, Germania e Regno Unito. Infatti, gli investitori sono rimasti focalizzati su prodotti prime, mostrando poco interesse per quelli secondari e più rischiosi. La fiducia dei consumatori europei è aumentata durante il 2010 e ha raggiunto i livelli del 2008, riflettendo un sentimento di ottimismo. La quota sul totale degli investimenti in immobili ad uso commerciale è cresciuta significativamente negli ultimi due anni, a discapito degli uffici e della logistica. Con un totale di 26 mld investiti nel 2010 (+55% rispetto al 2009), la quota del commerciale è passata dal 32% al 34%. Infatti, un numero sempre maggiore di transazioni commerciali prime sono state registrate nel 2010, con una particolare attenzione degli investitori sui grandi centri commerciali regionali. Come per il settore degli uffici, la domanda per i prodotti commerciali è rimasta concentrate sui mercati primari, con poco interesse per quelli secondari. Pertanto, considerando l offerta limitata di questi prodotti, i volumi non sono attesi significativamente in crescita nel prossimo anno. Inoltre, in seguito alle misure fiscali di austerità adottate dai Governi in Europa, ai tassi di disoccupazione elevati e alle previsioni di crescita dell inflazione, le vendite nel settore commerciale dovrebbero diminuire nel Il differenziale tra i tassi di rendimento prime e dei titoli di stato a dieci anni è cresciuto nel terzo trimestre del 2010 fino a una media di 250 bps nei cinque paesi europei, per poi chiudere l anno a 184 bps. A livello generale, i tassi di rendimento prime hanno raggiunto il livello più basso alla fine del 2010 ed ulteriori ribassi potrebbero essere osservati nel corso del I rendimenti dei titoli di stato potrebbero infatti calare di altri 30 bps nella prima metà del 2011, ma non è tuttavia da escludere che possano tornare a crescere nella seconda metà dell anno. Nonostante le previsioni di crescita dei rendimenti dei titoli di stato, questo periodo di transizione permetterà agli investitori di valutare l impatto delle misure di austerità sulla crescita dei canoni. Il 2010 è stato l anno della svolta per il mercato degli investimenti nei principali mercati europei. Tuttavia, le previsioni economiche di crescita per 2011 stanno spingendo le società e gli investitori a restare prudenti. I mercati con una buona situazione economica continueranno ad attrarre l interesse degli investitori, anche se il sentiero per una ripresa completa rimane lungo.

8 8 KEY FIGURES

9 9 CONTATTI UFFICI IN ITALIA MILANO Corso Italia, 15/A Milano Tel: Fax: ROMA Via delle Tre Madonne, Roma Tel: Fax: RESEARCH Simone Roberti Head of Research Tel: Nicola Franceschini Analista Valentina Puleio Analista LINEE DI BUSINESS & SERVIZI Cesare Ferrero Country Manager PROPERTY DEVELOPMENT Cesare Ferrero Amministratore Delegato ADVISORY Roberto Nicosia Amministratore Delegato PROPERTY MANAGEMENT ITALY Vincenzo Noviello Amministratore Delegato INVESTMENT MANAGEMENT ITALY Michele Cibrario Amministratore Delegato Ivano Ilardo Direttore Generale CLIENT SOLUTIONS Giuseppe Rago Head of Client Solutions Foto in copertina: rendering della futura sede di Siemens a Milano

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