L investimento immobiliare indiretto di fondi pensione e casse di previdenza. Situazione attuale e prospettive di crescita

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1 L investimento immobiliare indiretto di fondi pensione e casse di previdenza Situazione attuale e prospettive di crescita Giornata nazionale della previdenza, 11 Maggio 2012

2 Agenda Scenario macroeconomico Il mercato della previdenza in Italia Gli investimenti del settore previdenziale italiano Scenari di mercato e obiettivi di investimento: il mercato retail Conclusioni 2

3 Scenario macroeconomico Andamento dei mercati finanziari internazionali I mercati finanziari possono essere soggetti a periodi di instabilità prolungati nel tempo e talvolta di intensità elevata, tale da annullare qualsiasi esercizio di natura previsionale. Le diverse fasi della crisi hanno peraltro mostrato come tutte le categorie di attività finanziarie, anche quelle ritenute tradizionalmente più sicure come le obbligazioni emesse dagli Stati sovrani, possono essere interessate da una significativa volatilità. Tali componenti di rischio ed incertezza non possono dunque essere del tutto eliminati, ma tutt al più solo ridotti, adottando delle scelte di asset allocation compatibili con il proprio grado di avversione al rischio e con l orizzonte temporale di riferimento. 3

4 Agenda Scenario macroeconomico Il mercato della previdenza in Italia Gli investimenti del settore previdenziale italiano Scenari di mercato e obiettivi di investimento: il mercato retail Conclusioni 4

5 Il mercato della previdenza in Italia Scenario pensionistico europeo ed italiano Il sistema pensionistico europeo, così come accade in molte realtà internazionali dei Paesi evoluti negli ultimi decenni si è trovato (e si trova ancora oggi) a dover fronteggiare i seguenti temi: Aumento della speranza di vita, con conseguente invecchiamento della popolazione, Mutamenti demografici tuttora in corso, tali da comportare una riduzione del tasso di fecondità, Il forte rallentamento, rispetto al passato, della crescita economica, con gli inevitabili effetti in termini di sostenibilità prospettica degli attuali regimi previdenziali. L analisi e la revisione dei sistemi pensionistici europei, anche alla luce del processo di integrazione di parte di essi nell ambito dell Unione, ha determinato l emergere delle seguenti possibili soluzioni da adottare per farvi fronte: Innalzamento generalizzato dell età pensionistica, sia per gli uomini che per le donne, Creazione e/o estensione/rafforzamento delle forme di «previdenza complementare», ovvero di quelle ricadenti nel secondo e nel terzo pilastro di un moderno sistema pensionistico. 5

6 Il mercato della previdenza in Italia Le sfide attuali del sistema previdenziale italiano In questo contesto è strategica una «solida» gestione del patrimonio, che sia capace di garantire nel lungo periodo ai propri iscritti prestazioni pensionistiche sostenibili e adeguate. Sistema pensionistico obbligatorio (1 pilastro) Sistema integrativo (2 e 3 pilastro) SETTORE PENSIONISTICO PUBBLICO SETTORE PENSIONISTICO PRIVATO PREVIDENZA COMPLEMENTARE CRITICITA Elevata turbolenza dei mercati finanziari globali Innalzamento del rischio percepito Ripresa nel medio-lungo termine delle tensioni inflazionistiche OBIETTIVI Solidità patrimoniale Maggiore trasparenza Incremento n di aderenti Stabilizzazione dei redditi Incremento della redditività Contenimento del profilo rischio 6

7 Il mercato della previdenza in Italia Perimetro del settore previdenziale «privato» italiano IL COMPARTO DELLA PREVIDENZA PRIVATA IN ITALIA Anno 2010 Macrogruppo Tipologia prodotto N FONDI N ISCRITTI Patrimonio investito (mln euro) Previdenza complementare Previdenza privata Fondi pensione: Negoziali Aperti Preesistenti PIP* Nuovi e vecchi TOTALE PREVIDENZA COMPLEMENTARE Casse Ex D.lgs 509/ previdenza: Ex D.lgs 103/96 209, TOTALE CASSE PREVIDENZA TOTALE PREVIDENZA PRIVATA giugno 2005 Fonte: elaborazioni Ufficio studi IDeA Fimit su dati Covip, Adepp e Mefop * Piani individuali pensionistici 7

8 Il mercato della previdenza in Italia Limiti e vincoli all investimento del patrimonio in strumenti d investimento immobiliare Regole comuni per la composizione del patrimonio Diversificare gli investimenti Realizzare un efficiente gestione del portafoglio Diversificare i rischi Contenere i costi di gestione e funzionamento del fondo Massimizzare i rendimenti netti Gli elementi principali del quadro normativo che disciplina i criteri, le modalità e gli obiettivi delle politiche di investimento immobiliare degli enti previdenziali, sono: INVESTIMENTO DIRETTO INVESTIMENTO IN QUOTE DI FONDI IMMOBILIARI Casse di previdenza Consentito, senza alcun limite particolare. Consentito, senza alcun limite particolare Fondi pensione aperti e negoziali INVESTIMENTO DIRETTO INVESTIMENTO IN QUOTE DI FONDI IMMOBILIARI Non consentito Consentito, come sottoscrizione diretta di quote, nei limiti del 20% del patrimonio complessivo del fondo pensione e per non più del 25% del valore del fondo chiuso investito INVESTIMENTO DIRETTO INVESTIMENTO IN QUOTE DI FONDI IMMOBILIARI Fondi pensione preesistenti Consentito, seppur entro il limite del 20% del patrimonio totale del fondo pensione Consentito, seppur entro i limiti del 20% del patrimonio complessivo del fondo. Gli immobili eccedenti tale soglia potranno essere conferiti a fondi immobiliari senza limite alcuno. PUNTI DI ATTENZIONE L investimento immobiliare indiretto è attuabile mediante conferimento ad un gestore professionale dell incarico di acquistare quote di fondi immobiliari o con modifiche statutarie per prevedere la «gestione diretta» Esigenza di conciliare la periodicità semestrale della valorizzazione della quota nei fondi immobiliari con l esigenza di valorizzazione mensile dei fondi. 8

9 Agenda Scenario macroeconomico Il mercato della previdenza in Italia Gli investimenti del settore previdenziale italiano Scenari di mercato e obiettivi di investimento: il mercato retail Conclusioni 9

10 Gli investimenti del settore previdenziale italiano L asset allocation della previdenza privata L asset allocation della previdenza privata italiana evidenzia, almeno nell apparenza, una buona rappresentanza di diverse categorie di strumenti finanziari con una predominanza dei titoli obbligazionari (governativi e corporate), dei titoli di capitale (azioni e partecipazioni) e dei fondi comuni di investimento Asset allocation del settore previdenziale privato (% su patrimonio investito) Asset allocation immobiliare del settore previdenziale privato (% su patrimonio investito nel comparto real estate) Fonte: elaborazione Ufficio studi IDeA Fimit su dati COVIP, ADEPP e Mefop La componente immobiliare, che rappresenta nel suo complesso circa il 18% degli impieghi del patrimonio, per un controvalore pari a circa 17,4 mld di euro, non è presente in maniera omogenea all interno delle diverse categorie di prodotto. 10

11 Gli investimenti del settore previdenziale italiano L asset class immobiliare nel portafoglio degli enti previdenziali italiani Tipologia prodotto Casse di previdenza Investimento immobiliare nel settore previdenziale Immobiliare diretto (dati in % sul patrimonio investito al 31/12/2010) Quote di fondi immobiliari Partecipazioni in società imm.ri Totale investimento imm. 23,7% 6,7% n.d. 30,4% Fondi negoziali 0% 0% 0% 0% Fondi preesistenti 12,9% 2,3% 3,6% 18,8% Fondi aperti 0% 0% 0% 0% Le casse private di previdenza sono state le più attive nel settore, attuando negli anni una progressiva sostituzione dell immobiliare diretto con l investimento in quote di fondi immobiliari, Nel comparto della previdenza complementare, gli unici che al 2010 avevano investito nel real estate erano i fondi preesistenti, anch essi con un trend di sostituzione dell investimento diretto in indiretto. Nonostante la normativa consenta di investire nell immobiliare, fondi negoziali ed aperti non avevano al 2010 attuato alcuna forma di diversificazione nel real estate. Nel corso del 2011 sono intervenute alcune importanti novità nel settore dei fondi aperti e negoziali: Il Fondo Mario Negri ha istituito il primo fondo immobiliare sottoscritto da un fondo pensione Il Fondo Eurofer ha selezionato il gestore cui verrà affidato il mandato per la gestione della liquidità del fondo destinata a costruire un portafoglio di quote di fondi immobiliari 11

12 Gli investimenti del settore previdenziale italiano I rendimenti nel comparto dei fondi pensione Indice IPD I risultati conseguiti dalla previdenza complementare evidenziano: una marcata correlazione dei rendimenti rispetto all andamento dei mercati azionari: manca un asset class con funzione «stabilizzatrice» dei rendimenti una combinazione di rischio-rendimento degli investimenti non corretta una durata degli investimenti non in linea con l orizzonte di investimento pensionistico, di medio-lungo periodo. L investimento immobiliare, rispetto ad altre asset class, può offrire: Ridotto mark-to-market (con riduzione del rischio di volatilità ed incremento della stabilità dei rendimenti) Decorrelazione rispetto ad asset class tradizionali Meccanismi di governance che consentono un monitoraggio diretto della gestione Possibilità concreta di effettuare investimenti anche a sostegno del territorio, nel rispetto degli intenti e delle finalità sociali previste spesso dagli statuti di tali soggetti «istituzionali» Profilo di investimento di medio/lungo periodo. 12

13 Gli investimenti del settore previdenziale italiano Strategie di asset allocation immobiliare Le scelte da fare Scelte Investimento diretto vs indiretto Gestore Asset allocation per destinazione d uso Asset allocation geografica Strategia di valorizzazione Ricorso alla leva finanziaria Razionale Necessità di efficientare la struttura di investimento, riducendo i costi di gestione e affidando l investimento ad un operatore professionale. Asset manager con esperienza consolidata sul mercato devono essere preferiti a SGR di piccole dimensioni, seppur più competitive in termini economici (livelli commissionali più bassi). La tipologia degli immobili (es: uffici, retail, logistica, ecc) incide particolarmente sul rischio mercato (variazione del valore degli immobili). Mercati emergenti comportano un rischio più elevato rispetto ai mercati più maturi e dunque «evoluti», per effetto di una maggiore fluttuazione congiunturale dei valori di mercato. Portafogli immobiliari a reddito (profilo core/core plus) comportano un rischio minore rispetto ad operazioni di sviluppo/riqualificazione immobiliare (profilo value added/opportunistic). L eccessivo ricorso al debito incrementa il grado di rischio dell investimento. 13

14 Gli investimenti del settore previdenziale italiano L investimento immobiliare indiretto - Cosa succede nei mercati esteri: l esempio olandese La componente Investimenti immobiliare haimmobiliari acquisito negli indiretti annidei recenti Fondi unpensione peso viaolandesi crescente nell asset allocation degli investitori (in previdenziali % rispetto al esteri totale vis-a-vis degli investimenti quelli italiani. immobiliari) L investimento immobiliare indiretto degli investitori previdenziali italiani, seppur in crescita negli ultimi anni, risulta fortemente «arretrato» se confrontato con quanto avviene in mercati finanziariamente più evoluti. La % di investimento attuale in Italia (ca. 10%) Fonte: Prometeia e Dutch Central Bureau of Statistics (CBS) 14

15 Agenda Scenario macroeconomico Il mercato della previdenza in Italia Gli investimenti del settore previdenziale italiano Scenari di mercato e obiettivi di investimento: il mercato retail Conclusioni 15

16 Scenario di mercato e obiettivi di investimento L orientamento verso investimenti che garantiscano «affidabilità» Nello scenario attuale, caratterizzato da un elevata volatilità dei mercati, gli investitori istituzionali di matrice previdenziale, si stanno sempre più orientando verso asset class che consentano di mantenere e generare valore nel tempo, contenendo il livello di incertezza dei rendimenti. Obiettivi degli investitori istituzionali Orizzonte di investimento di medio/lungo periodo Stabilità dei rendimenti Liability matching ovvero minimizzazione della probabilità di non riuscire a far fronte alle passività Gestione controllata del rischio Incrementa l esigenza di investimenti caratterizzati da un elevata visibilità del sottostante, da minor livello di rischio edauna maggiore stabilità. L investimento immobiliare, grazie al contenuto livello di rischio che lo caratterizza, presenta un elevato livello di affidabilità, rappresentando nell ambito di un più ampio portafoglio di investimenti un elemento di stabilità della redditività rispetto alle fluttuazioni della componente finanziaria. 16

17 Il mercato Retail nel contesto europeo Un mercato particolarmente ricco di operazioni cross-border Un settore di interesse per gli investitori esteri Investimenti esteri in Shopping Centre Investimenti esteri in Italia suddivisi per settore Fonte: Uffico studi IDeA FIMIT L 84% degli investimenti immobiliari finalizzati da operatori esteri in Italia hanno riguardato il settore Retail. Fonte: King Sturge European Retail Property

18 Il mercato Retail Italiano Un settore con marcate caratteristiche «anticicliche» Lo stock retail per suddivisione geografica, 2011 Lo stock retail per tipologia, 2011 Fonte: CBRE Evoluzione dello stock retail in Italia (mq) Fonte: CBRE Alla fine del 2011, gli Shopping centres rappresentano circa il 90% dello stock retail complessivo, con 14,400,000 mq in termini di GLA. La maggior parte è situata nelle regioni del Nord Italia. Fonte: CBRE 18

19 Il mercato Retail Italiano Un settore con opportunità di investimento a basso rischio Il peso del mercato retail nel settore immobiliare italiano Prime yields per tipologia di immobili 24% 24% 19% 8,0% 7,5% 7,0% 37% 30% 55% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% Fonte: CBRE Fonte: CBRE Office Prime High Street Shopping Centre - Secondary Shopping Centre - Prime Il peso del settore retail sugli investimenti complessivi immobiliari è cresciuto negli ultimi cinque anni. A differenza del mercato degli uffici, il mercato retail è geograficamente diversificato perché distribuito anche su location secondarie, il che ne riduce il rischio e la volatilità. Necessario investire in prodotti prime per avere basso profilo di rischio e stabilità dei flussi di cassa 19

20 Conclusioni Il contesto di mercato è diventato più complesso e volatile Emerge la necessità di inserire nel proprio portafoglio investimenti, componenti patrimoniali meno correlate ai mercati mobiliari, garantendo una stabilizzazione dei flussi nel tempo L obiettivo di ridurre la volatilità del proprio portafoglio può essere validamente attuato inserendo l asset class immobiliare L investimento immobiliare più conforme agli obiettivi che si pongono gli investitori di matrice previdenziale è quello «indiretto» ovvero attuato mediante quote di fondi chiusi Il settore che offre le maggiori opportunità d investimento in questo momento storico è il retail, per via dell ampia possibilità di diversificazione geografica che offre, nonché per la diversificazione del rischio su di un ampio numero di tenant e per l indicizzazione dei contratti di affitto, che è in grado controbattere il previsto aumento dell inflazione 10 giugno

21 Agenda Scenario macroeconomico Il mercato della previdenza in Italia Gli investimenti del settore previdenziale italiano Scenari di mercato e obiettivi di investimento: il mercato retail Conclusioni 21

22 Contatti 10 giugno

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