I veicoli di investimento: le società immobiliari e i fondi immobiliari

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1 I veicoli di investimento: le società immobiliari e i fondi immobiliari Prof. Claudio Cacciamani

2 1. I fondi immobiliari ad apporto privato Di recente si è assistito a una progressiva diffusione dei fondi immobiliari ad apporto privato. Questi risultano finalizzati soprattutto a: Operazioni di smobilizzo di patrimoni immobiliari di grandi investitori; Razionalizzazione della gestione di investimenti da parte di operatori privati; Sviluppo di nuove iniziative.

3 1. I fondi ad apporto privato: costituzione Rispetto ai fondi immobiliari ordinari, per i fondi ad apporto è prevista un inversione delle fasi tipiche del processo di costituzione; Occorre procedere preventivamente all individuazione dei beni che si desidera conferire al fondo. Dopo la valutazione i beni vengono effettivamente apportati e il soggetto conferente riceve le quote del fondo; Il conferimento può riguardare un intero portafoglio o singoli beni.

4 1. I fondi ad apporto privato: gestione ASSET MANAGEMENT PROPERTY MANAGEMENT FACILITY MANAGEMENT MONITORAGGIO STRATEGICO MONITORAGGIO ESECUTIVO MONITORAGGIO TECNICO VALORIZZAZIONE E REDDITIVITÀ DEL PATRIMONIO ASPETTI AMMINISTRATIVI E TECNICI SERVIZI A SUPPORTO DELL EDIFICIO, DEGLI SPAZI E DELLE PERSONE Studi di fattibilità Redazione budget costi e ricavi Manutenzione e gestione impianti Riconversione Contratti di locazione Fornitura utilities Acquisti e vendite Riscossione canoni Layout arredi Hghest & best use Contenziosi Pulizia Fiscalità Guardiania e reception Servizi all immobile

5 2. Veicoli giuridici : vincoli e opportunità Tra i possibili veicoli giuridici entro cui possono essere apportati gli investimenti immobiliari vengono analizzati i punti di forza e di debolezza del ricorso a: una società immobiliare un fondo immobiliare riservato

6 2. Veicoli giuridici : OPPORTUNITA Società immobiliare Completa libertà in termini di corporate governance Assenza di obblighi e vincoli nei confronti delle autorità di vigilanza Fondo riservato Risparmio di costi Vantaggi fiscali Professionalità della gestione Flessibilità Progetti tailor made Possibili partnership Istituzionalizzazione dell effetto leva

7 2. Veicoli giuridici : LIMITI E VINCOLI Società immobiliare Svantaggi fiscali; Potenziale mancanza di specifiche professionalità immobiliari; Minori garanzie del socio rispetto ai quotisti del fondo immobiliare. Fondo riservato Rispetto di regole di gestione imposte alla SGR; Obblighi verso organi di vigilanza; Vincoli di corporate governance; Valutatori indipendenti.

8 2. Veicoli giuridici : vincoli e opportunità Dal punto di vista economico-finanziario, per valutare la convenienza dei diversi veicoli giuridici occorre procedere alla costruzione di due business plan Dopo aver determinato i risultati conseguiti dai due veicoli giuridici, occorre inoltre misurare i flussi finanziari attesi dall investitore nel fondo dedicato e nella società immobiliare, distinguendo l investitorepersona fisica dall investitore persona-giuridica

9 2. Veicoli giuridici : confronto costi SOCIETA IMMOBILIARE Ammortamenti Costi di brokeraggio Consulenza strategica Costi amministrativi Costi del personale IRES, IRAP FONDO RISERVATO Oneri banca depositaria Commissione di gestione SGR Costo valutatori indipendenti

10 2. I costi annui a carico della proprietà Terziariodirezionale Logistico Commerciale Tipologia Edifici recenti con sviluppo lineare (monoconduttore/pluriconduttore) Edifici recenti con sviluppo a torre (monoconduttore/pluriconduttore) Edifici non recenti con sviluppo verticale (pluriconduttore) Strutture monoplanari > 3. mq. (monoconduttore) Megastore urbani >2. mq. (monoconduttore) Costi annui a carico della proprietà (spese di gestione, tasse, manutenzione ordinaria e straordinaria programmata) Da euro/mq. (*) A euro/mq. /anno (*) /anno Incidenza costi/ricavi su base annua Da % A % 1, 14, , 22, , 2, , 6, , 3, Costi calcolati sulla base della superficie commerciale ex DPR 138/98

11 3. Una verifica empirica: conto economico fondo immobiliare ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 RICAVI GESTIONE CARATTERISTICA COSTI GESTIONE CARATTERISTICA MARGINE GESTIONE CARATTERISTICA RICAVI GESTIONE ACCESSORIA COSTI GESTIONE ACCESSORIA MARGINE GESTIONE ACCESSORIA RICAVI GESTIONE FINANZIARIA ONERI GESTIONE FINANZIARIA MARGINE GESTIONE FINANZIARIA REDDITO COMPLESSIVO FONDO

12 3. Una verifica empirica: conto economico società immobiliare ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 RICAVI GESTIONE CARATTERISTICA COSTI GESTIONE CARATTERISTICA MARGINE GESTIONE CARATTERISTICA RICAVI GESTIONE ACCESSORIA COSTI GESTIONE ACCESSORIA MARGINE GESTIONE ACCESSORIA RICAVI GESTIONE FINANZIARIA ONERI GESTIONE FINANZIARIA MARGINE GESTIONE FINANZIARIA REDDITO COMPLESSIVO SOCIETA' Ammontare IRES Ammontare IRAP REDDITO NETTO SOCIETA'

13 3. Una verifica empirica: confronto flussi economici Grafico 1: confronto flussi economici fondo - società fondo società

14 3. Una verifica empirica: confronto VAN Grafico 2: confronto VAN fondo - società (scenario di tassi migliore) VAN FONDO VAN SOCIETA'

15 3. Una verifica empirica: confronto flussi investitori privati Grafico 3: confronto flussi investitori privati PRIVATO FONDO PRIVATO SOCIETA'

16 3. Una verifica empirica: confronto flussi investitori società Grafico 4: confronto flussi investitori società SOCIETA' FONDO SOCIETA' SOC. IMM.

17 Considerazioni conclusive Le decisioni in merito al particolare veicolo giuridico da adottare, così come le scelte di asset allocation dinamica ottimale, richiedono la valutazione di parametri multipli e complessi; La selezione del veicolo giuridico dovrebbe essere basata non solo su considerazioni di convenienza economico-finanziaria di breve periodo, ma anche su fattori di tipo gestionale, qualitativo e di governance connessi al medio-lungo termine.

18 Considerazioni conclusive Effettuare sempre analisi di sensitività in funzione di vari scenari; Limitare al massimo le ipotesi e, soprattutto, renderle omogenee nella scelta delle alternative; Orizzonte temporale di riferimento: si può iniziare a considerare non più solo la durata, ma anche la duration di uno strumento finanziario immobiliare?

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