Società immobiliari, fondi comuni. La variabile fiscale nella scelta del modello operativo. In collaborazione con:

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1 Società immobiliari, fondi comuni d investimento e SIIQ La variabile fiscale nella scelta del modello operativo In collaborazione con:

2 Dal 1986, anno di fondazione, lo Studio è cresciuto fino a contare oggi su di un team di oltre 50 professionisti, tra avvocati e dottori commercialisti, ma è rimasto fedele alla sua impostazione originaria di boutique: ascolto attento di ogni cliente e soluzioni originali, in cui ogni volta entrano in gioco la competenza tecnica, il rigore del metodo e l esperienza dei professionisti. Il diritto tributario è all origine dello Studio ed è tuttora il cuore delle sue attività, con un expertise sulla fiscalità nazionale ed internazionale in tutte le sue sfaccettature, arricchita da competenze specifiche ed integrate specialmente nei diritti societario e finanziario, nonché da una fitta rete di relazioni a livello internazionale. Uno specialista ed un interlocutore ideale per operazioni straordinarie e complesse: M&A, fondi di Private Equity e Real Estate, architetture di strutture societarie, pareristica e contenzioso tributario. Le maggiori pubblicazioni internazionali del settore legale, tra le quali Chambers e Legal 500, collocano Di Tanno e Associati sempre al top del settore Tax in Italia. Nel 2007 e nel 2009 lo Studio ha anche ricevuto il prestigioso premio Top Legal Award come Studio dell anno nel settore Tax ed ha visto alcuni suoi membri ottimamente piazzati nelle classifiche individuali.

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5 Società immobiliari, fondi comuni d investimento e SIIQ Prefazione Non c è dubbio che quello del trattamento fiscale degli investimenti immobiliari sia un territorio che ha sempre determinato un attenzione particolare da parte del legislatore nazionale il quale se, da una parte, sotto il profilo dell imposizione diretta, ha emanato a più riprese provvedimenti normativi volti essenzialmente a contrastare l utilizzo dello strumento societario da parte dei privati per la realizzazione di investimenti in immobili, dall altra parte, sotto il profilo dell imposizione indiretta, ha più volte introdotto correttivi al sistema di alternatività tra IVA e Imposta di Registro sulle compravendite immobiliari e sulle locazioni anch essi apparentemente in chiave anti abuso. Ciò posto, sotto il profilo delle norme comuni, non v è altrettanto dubbio che il medesimo legislatore fiscale si sia sforzato di emanare alcune normative speciali di favore nel comparto immobiliare, di cui la legge sui fondi immobiliari e, più di recente, quella sulle SIIQ e SIINQ costituiscono l asse portante. Tali normative, se devono essere lette anche nel solco del medesimo sfavore per l abuso da parte dei privati dello strumento societario per gli investimenti immobiliari, hanno tuttavia determinato l esistenza, nel panorama legislativo ed economico, di due più che validi strumenti di investimento per gli operatori professionali che, sia pure con alcuni limiti ed inefficienze, costituiscono sicuramente un alternativa, tenendo conto delle rispettive caratteristiche e finalità, allo strumento ordinario delle società immobiliari, se non altro in considerazione dell evidente favore con cui tali opportunità sono considerate dal legislatore fiscale il quale, al contrario e come già detto, non vede affatto di buon occhio l utilizzo delle società (di comodo o meno), un fatto questo che, nell era della normativa antielusione e dell abuso del diritto, non può certo essere trascurato da un accorto investitore. Questo volume, pur senza pretese di esaustività, vuole essere un contributo agile e di semplice comprensione all analisi delle differenze esistenti tra le diverse opportunità offerte dal panorama legislativo italiano, in particolare sotto il profilo fiscale, nell ottica di effettuazione di una scelta del proprio modello operativo per gli investimenti immobiliari che tenga conto di come e quanto la variabile fiscale possa incidere sulla fortuna dell investimento. Peraltro, proprio al momento di andare in stampa, è stato approvato il decreto legge n. 78/2010 Misure urgenti per la stabilizzazione finanziaria e la competitività economica che prevede, tra l altro, sia modifiche al regime civilistico/regolamentare dei fondi comuni di investimento in generale, sia modifiche al regime fiscale dei fondi immobiliari in particolare. Al riguardo, in evidente ottica anti-abuso, vengono introdotte norme più restrittive al fine di arginare il fenomeno dei fondi immobiliari cosiddetti veicolo contrastando l utilizzo strumentale dei fondi comuni immobiliari a ristretta base partecipativa finalizzato al godimento del regime fiscale di favore attualmente previsto. Ovviamente, le norme previste dal suddetto D.L. potrebbero formare oggetto di ulteriori modifiche in sede di conversione. 3

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7 Sommario Capitolo I Considerazioni di carattere generale in merito al regime fiscale degli investimenti immobiliari e degli istituti previsti dall ordinamento tributario 1. L influenza dei fondamentali economici sulla strutturazione e pianificazione fiscale degli investimenti immobiliari Le reazioni dell ordinamento tributario all abuso dello schermo societario e la previsione di nuovi strumenti di investimento Capitolo II Le società immobiliari - Selezione degli aspetti fiscali di rilievo I. Il trattamento delle società immobiliari ai fini delle imposte dirette Premessa La tassazione degli immobili c.d. patrimonio La deduzione degli interessi passivi L ammortamento dei fabbricati strumentali Il regime della participation exemption La disciplina delle società di comodo Regime IRAP delle plusvalenze da cessione degli immobili Rivalutazione degli immobili nell ambito delle operazioni straordinarie II. IVA e imposte indirette Compravendita di fabbricati Fabbricati abitativi Fabbricati strumentali Trasferimenti di fabbricati abitativi nei confronti di imprese di rivendita immobiliare Scheda riepilogativa del regime IVA e delle imposte indirette delle cessioni di fabbricati Locazione di fabbricati Fabbricati abitativi Fabbricati strumentali Scheda riepilogativa del regime IVA e delle imposte indirette delle locazioni di fabbricati Affitto di aziende

8 Sommario Capitolo III La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari I. Caratteristiche civilistiche e regolamentari Soggetti coinvolti nello schema SGR/fondo comune d investimento Requisiti della SGR. Cenni Attività tipica della SGR - Deleghe e ausilio di terzi specialisti. Cenni Disciplina civilistico/regolamentare dei fondi comuni di investimento chiusi. Cenni I fondi immobiliari. Cenni Fondi immobiliari ordinari Fondi immobiliari ad apporto pubblico II. Il regime fiscale dei fondi immobiliari Imposte dirette IVA Imposte di registro, ipotecaria e catastale Apporto di immobili prevalentemente locati Regime fiscale dei partecipanti Profili generali Soggetti residenti in Italia che non detengono le quote in relazione ad un impresa commerciale Proventi distribuiti dal fondo Plusvalenze Soggetti residenti in Italia che detengono le quote in relazione ad un attività d impresa e soggetti non residenti aventi una stabile organizzazione in Italia Proventi distribuiti dal fondo Plusvalenze Soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia Proventi distribuiti dal fondo Plusvalenze Disposizioni anti-abuso: dall imposta patrimoniale dell 1% applicabile ai fondi immobiliari a ristretta base partecipativa e familiari all imposta sostitutiva introdotta dal D.L. n. 78/ Finalità Regime dei fondi immobiliari a ristretta base partecipativa e familiari Presupposti applicativi Applicazione dell imposta patrimoniale, base imponibile ed adempimenti

9 Sommario 6.3 Regime fiscale introdotto dal D.L. n. 78/ Presunzione di residenza delle società ed enti non residenti con patrimonio prevalentemente investito in fondi immobiliari...50 Capitolo IV Le SIIQ e le SIINQ I. SIIQ e SIINQ come strumento di incentivo allo sviluppo nel mercato immobiliare Premessa Fonti normative Il regime SIIQ e SIINQ in sintesi II. Requisiti per l accesso al regime Requisiti soggettivi Requisiti statutari Requisiti della struttura partecipativa Requisiti oggettivi Svolgimento di locazione immobiliare in via prevalente Parametro patrimoniale Parametro reddituale III. Il regime fiscale delle SIIQ e delle SIINQ Esercizio ed effetti dell opzione per il regime Le SIINQ L imposta di ingresso Il regime di esenzione del reddito derivante dall attività di locazione immobiliare e assimilate Obbligo di distribuzione dell utile della gestione esente Obbligo di tenuta di contabilità separate Il trattamento delle perdite fiscali La disciplina delle riserve L opzione per il consolidato nazionale Operazioni straordinarie Cause di cessazione dal regime speciale IV. Il regime dei conferimenti Imposte dirette

10 Sommario 2. IVA e imposte indirette V. Il regime fiscale dei soci Distribuzioni dalle SIIQ o SIINQ Plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in SIIQ o SIINQ Soci non residenti VI. Aspetti relativi ai rapporti internazionali Convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni Credito per le imposte pagate all estero Capitolo V Considerazioni conclusive 1. Regimi a confronto Tabelle esemplificative

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13 Considerazioni di carattere generale in merito al regime fiscale degli investimenti immobiliari e degli istituti previsti dall ordinamento tributario Capitolo I Considerazioni di carattere generale in merito al regime fiscale degli investimenti immobiliari e degli istituti previsti dall ordinamento tributario 1. L influenza dei fondamentali economici sulla strutturazione e pianificazione fiscale degli investimenti immobiliari L investimento immobiliare è normalmente un investimento di medio-lungo periodo in cui il ricorso all indebitamento è parte integrante del ciclo economico. Un elemento essenziale di cui occorre tenere conto, dunque, è dato dalla correlazione fra il c.d. servizio del debito (sia per la quota capitale sia per la quota interessi) ed il ciclo dei ricavi, siano essi rappresentati da canoni di locazione o da corrispettivi della cessione delle unità immobiliari. Tale considerazione di carattere generale sembra valida anche con riguardo alla cosiddetta attività di gestione immobiliare, quella, cioè, finalizzata alla locazione dei cespiti, dove, tipicamente, le imprese finanziano buona parte della loro attività ricorrendo all indebitamento bancario, assistito da garanzie ipotecarie gravanti sul patrimonio immobiliare. In questo caso, infatti, è evidente che le caratteristiche strutturali e la logica economica dell attività svolta ruotano essenzialmente intorno all equilibrio, in termini di garanzia di un margine che sia adeguato e costante nel tempo, tra i costi per interessi passivi ed i ricavi per canoni di locazione. In questo contesto, proprio per la rilevante connessione con l elemento temporale, un ruolo decisivo viene ad essere assunto dalla tempistica di recupero dei costi di acquisizione riassumibili - per quanto attiene ai profili tributari - (i) nell effettivo recupero (via detrazione o via rimborso) dell IVA assolta nella fase acquisitiva, (ii) nell ammortamento del costo di acquisto (inclusivo delle eventuali imposte d atto ), (iii) nella deducibilità, ai fini delle imposte sul reddito, di tutti i costi di funzionamento. Sono queste, del resto, le principali motivazioni che spingono ad adottare lo strumento societario per la strutturazione di un investimento nel settore immobiliare. Ma esse non sono certamente le uniche visto che l uso dello schermo societario risponde, poi, anche a comprensibili esigenze di separazione del patrimonio esposto al rischio d impresa, al potenziale coinvolgimento di terzi investitori ed anche a parziali cessioni delle partecipazioni in questione che garantiscono all investimento immobiliare ragionevoli margini di flessibilità. 11

14 Società immobiliari, fondi comuni d investimento e SIIQ 2. Le reazioni dell ordinamento tributario all abuso dello schermo societario e la previsione di nuovi strumenti di investimento L ordinamento tributario nazionale si caratterizza, storicamente, per una certa diffidenza rispetto alla gestione imprenditoriale dell attività immobiliare, principalmente con riguardo all attività di gestione locativa degli immobili. Gli intereventi normativi in materia negli ultimi quarant anni (quantomeno dalla riforma tributaria del ad oggi) sono costituiti da disposizioni volte a prevenire, rendendolo particolarmente oneroso, l utilizzo strumentale da parte dei privati delle regole di determinazione analitica del reddito d impresa. Le disposizioni normative al riguardo sono rintracciabili innanzitutto nelle previsioni dettate ai fini delle imposte sui redditi (tanto per le persone fisiche, come anche per società ed enti), che tendono ad escludere dalla categoria degli immobili strumentali i cespiti oggetto di locazione, non considerandoli utilizzati direttamente nell attività d impresa ma qualificandoli come mero oggetto della stessa. Questa risalente posizione interpretativa sembra fondarsi su un preconcetto secondo cui tutte le immobiliari di gestione nascerebbero per esigenze strumentali di gestione di patrimoni privati e trova la sua espressione sul piano normativo innanzitutto negli articoli 43 e 90 del D.P.R. n. 917/1986 ( TUIR ). In base a tali previsioni normative, infatti, gli immobili relativi alle imprese, ove destinati alla locazione, costituiscono beni strumentali all impresa solo se dal punto di vista oggettivo si caratterizzino per essere immobili non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (se siano, quindi, immobili strumentali per natura ); diversamente, gli immobili differenti dagli immobili strumentali per natura (quali tipicamente gli immobili a destinazione abitativa) se locati non sono comunque considerati immobili strumentali per destinazione e sono perciò tassati secondo i criteri forfetari. Ciò può d altra parte determinare effetti di penalizzazione a carico dei soggetti che - viceversa - realizzano veramente l attività imprenditoriale mediante la locazione immobiliare. Questa impostazione concettuale, peraltro, sembra essere alla base delle modifiche apportate al regime IVA relativo agli immobili con la riforma del (c.d. riforma Visco) che, da un lato, ha introdotto uno specifico regime di indetraibilità oggettiva per certe tipologie di immobili abitativi (art. 19-bis1 del D.P.R. n. 633/1972) e, da un altro lato, ha disciplinato in modo analitico le ipotesi in cui l utilizzo dello strumento societario deve considerarsi di comodo ai fini dell IVA (art. 4, comma 5, del D.P.R. n. 633/1972), venendo meno il requisito della commercialità e, quindi, la possibilità di recuperare mediante il sistema delle detrazioni e dei rimborsi le imposte pagate sugli acquisti. 12

15 Considerazioni di carattere generale in merito al regime fiscale degli investimenti immobiliari e degli istituti previsti dall ordinamento tributario Una limitazione frutto di tale impostazione è data inoltre dall esclusione delle società immobiliari c.d. di gestione dal regime di esenzione parziale (in misura del 95%) delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni (regime della participation exemption), che rappresenta il fulcro della tassazione delle società di capitali alla luce della riforma introduttiva dell IRES del 2004 (c.d. riforma Tremonti). Una ulteriore stretta è intervenuta per effetto della successiva novella apportata dal decreto Bersani - Visco (il D.L. n. 223/2006) che, da un lato ha modificato la disciplina delle c.d. società di comodo ai fini delle imposte sui redditi rendendone generalizzata l applicazione, ben al di là dell utilizzazione familiare dello strumento societario, dall altro ha riformato in modo radicale il regime impositivo indiretto tanto delle cessioni quanto delle locazioni immobiliari, incrementando e generalizzando il peso delle imposte ipotecaria e catastale sia pure in un ottica antiabuso. Infine, un impatto notevole sulle attività immobiliari si è verificato pure con gli interventi di riforma del sistema di imposizione sul reddito, attuati con la legge finanziaria per il 2008 (L. n. 244/2007) che (i) hanno eliminato la possibilità di procedere ed ammortamenti per sole ragioni fiscali (in via extracontabile, mediante variazioni in diminuzione in dichiarazione, ai sensi dell art. 109, comma 4, del TUIR) e (ii) hanno riformato i criteri di deducibilità degli interessi passivi ai fini IRES (art. 96 del TUIR). Entrambe le disposizioni ricordate, ma soprattutto quella sulla deducibilità degli interessi passivi, rischiano di incidere in misura determinante, decretandone definitivamente l antieconomicità, sulla gestione immobiliare svolta tramite società commerciali. Ed infatti, se la possibilità di dedurre ammortamenti fiscali non stanziati in bilancio sostanziava una norma forfetaria di tipo sovvenzionale, creando una situazione di vantaggio per la società che ne beneficiava, la possibilità di dedurre pienamente gli interessi passivi rappresenta invece per la società immobiliare una esigenza vitale, proprio in ragione delle caratteristiche strutturali del business condotto e del carattere necessitato di un elevato indebitamento. Sembra essere sostanzialmente per questa ragione - vale a dire per l intervenuta antieconomicità sopravvenuta della gestione immobiliare (in virtù dei numerosi provvedimenti richiamati) - che il legislatore si è, poi, determinato a prevedere, con la medesima norma di legge (art. 1, comma 36, della L. n. 244/2007) (i) da un lato la costituzione di una commissione governativa di studio che avrebbe dovuto tracciare le linee di una riforma organica del settore immobiliare, e (ii) dall altro, in via transitoria ed in attesa dell esito dei lavori di tale commissione, una deroga ai limiti generali alla deducibilità degli interessi passivi relativi a mutui ipotecari contratti in 13

16 Società immobiliari, fondi comuni d investimento e SIIQ relazione ad immobili destinati alla locazione. In conclusione, sembra che la ratio che caratterizza le norme tributarie in materia trovi la sua giustificazione in una visione di piccole dimensioni degli investimenti immobiliari, quale il caso della persona fisica che intende nascondere il proprio patrimonio od utilizzare lo schermo societario per vantaggi fiscali ai quali altrimenti non avrebbe diritto. In sintesi, dunque, per effetto degli interventi normativi sopra menzionati l attività di gestione immobiliare mediante lo strumento societario appare inefficiente dal punto di vista fiscale, soprattutto con riguardo all attività di tipo locativo. A fronte di questo stato di fatto rileva, tuttavia, considerare come l evoluzione legislativa degli ultimi anni abbia prodotto anche un parziale contro-bilanciamento mediante la previsione di due strumenti alternativi di investimento immobiliare dotati di un regime fiscale di favore: - i fondi comuni di investimento immobiliare, e - le società di investimento immobiliare quotate ( SIIQ ). Dopo aver riepilogato i principali aspetti di natura fiscale relativi alle società immobiliari (capitolo II), il presente lavoro contiene una disamina dei profili regolamentari e fiscali dei fondi immobiliari (capitolo III) e delle SIIQ (capitolo IV). 14

17 Le società immobiliari - Selezione degli aspetti fiscali di rilievo Capitolo II Le società immobiliari Selezione degli aspetti fiscali di rilievo I. Il trattamento delle società immobiliari ai fini delle imposte dirette 1. Premessa Le società immobiliari costituite in forma di società di capitali sono, ai fini delle imposte dirette, soggetti passivi dell IRES secondo le regole ordinariamente applicabili. Pertanto, in termini generali, il reddito imponibile delle società immobiliari è soggetto all IRES (27,5%) ed all IRAP (3,9%). Ciò posto, nel presente capitolo vengono riepilogati le principali norme di interesse specifico, ai fini delle imposte dirette, in relazione alle società immobiliari. 2. La tassazione degli immobili c.d. patrimonio Ai sensi dell art. 90, comma 1, del TUIR, i redditi degli immobili c.d. patrimonio, ossia quelli che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa né beni alla cui produzione od al cui scambio è diretta l attività dell impresa, concorrono alla formazione del reddito nell ammontare determinato in base alle regole per i redditi fondiari, vale a dire sulla base delle rendite catastali e, dunque, non sulla base dei ricavi e dei costi effettivi relativi agli immobili in questione. La suddetta regola è derogata qualora gli immobili patrimonio formino oggetto di locazione ed il relativo canone (forfettariamente ridotto del 15% del canone medesimo, nonché dell importo delle spese documentate sostenute ed effettivamente rimaste a carico per la realizzazione degli interventi di cui all art. 3, comma 1, lett. a), D.P.R. n. 380/ ) risulti superiore al reddito medio ordinario dell unità immobi- 1. Si tratta degli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. 15

18 Società immobiliari, fondi comuni d investimento e SIIQ liare 2. In tal caso, il reddito è determinato in misura pari all importo del canone di locazione al netto della riduzione del 15%. Come naturale corollario della tassazione basata sulle rendite catastali, ai sensi del comma 2 dell art. 90 del TUIR, le spese e gli altri componenti negativi relativi agli immobili patrimonio non sono ammessi in deduzione. Ciò trova giustificazione nel fatto che tali spese e componenti negativi sarebbero già considerati ai fini della determinazione delle rendite catastali. In termini concreti, con riguardo agli immobili patrimonio non sono dunque deducibili ai fini fiscali gli ammortamenti e le spese per la manutenzione ordinaria imputate al conto economico. In merito alla disposizione in questione, la legge finanziaria 2008 (art. 1, comma 35, l. n. 244/2007), dirimendo una annosa controversia, ha chiarito, con norma di interpretazione autentica, che tra le spese ed i componenti negativi indeducibili non si comprendono gli interessi passivi (c.d. interessi passivi di finanziamento ) relativi a finanziamenti contratti per l acquisizione degli immobili patrimonio. 3 Come successivamente chiarito dall Amministrazione finanziaria 4, devono considerarsi esclusi dal divieto di deducibilità (e sono, quindi, deducibili secondo le regole ordinarie ed entro i limiti da esse previsti 5 ) non solo gli interessi passivi sostenuti in relazione a finanziamenti accesi per l acquisto di immobili patrimonio, ma anche gli interessi relativi a finanziamenti stipulati per la costruzione degli stessi immobili. Rientrano, invece, nell ambito del divieto di deducibilità gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti, ad esempio, al fine di effettuare interventi di manutenzione straordinaria (c.d. interessi passivi di funzionamento ). 3. La deduzione degli interessi passivi Come noto, il nostro ordinamento tributario prevede una limitazione generalizzata alla deduzione degli interessi passivi, introdotta a partire dal 1 gennaio 2008 con l art. 96 del TUIR in sostituzione della previgente disciplina della thin capitalisation, del pro-rata generale e del pro-rata patrimoniale. 2. Ai sensi dell art. 37, comma 1, del TUIR, il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante applicazione delle tariffe d estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta. 3. Prima del chiarimento, l Amministrazione finanziaria aveva inizialmente ritenuto che il divieto di deducibilità si applicasse anche agli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l acquisizione degli immobili patrimonio (circolare n. 6/E del 2006). 4. Circolare n. 19/E del Si veda quanto osservato nel paragrafo successivo in tema di deduzione degli interessi passivi. 16

19 Le società immobiliari - Selezione degli aspetti fiscali di rilievo In particolare, gli interessi passivi (ed oneri assimilati) sono interamente deducibili in ciascun periodo d imposta fino a concorrenza degli interessi attivi (e proventi assimilati) nello stesso periodo d imposta. L eventuale eccedenza degli interessi passivi è deducibile nei limiti del 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica 6. Va al riguardo notato che, a partire dal terzo periodo d imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007 (vale a dire dal periodo d imposta 2010 per i soggetti con esercizio coincidente con l anno solare), la quota del risultato operativo lordo non utilizzata per la deduzione degli interessi passivi può essere utilizzata nei periodi d imposta successivi. Inoltre, gli interessi passivi indeducibili in un determinato periodo d imposta (per superamento del limite del 30%) possono essere dedotti nei periodi d imposta successivi qualora gli interessi passivi di competenza eccedenti gli interessi passivi siano inferiori al 30% del risultato operativo lordo di competenza ed entro tale limite. Disposizioni particolari sono poi previste per le banche e gli altri soggetti finanziari nonché in caso di consolidato fiscale. Per quanto riguarda le società immobiliari, va notato che, a norma del comma 6 dell art. 96 del TUIR, resta comunque ferma l applicazione prioritaria delle regole di indeducibilità assoluta previste dall art. 90, comma 2, dello stesso decreto in relazione agli immobili patrimonio. Sono, dunque, totalmente indeducibili, in base al richiamato art. 90, gli interessi di funzionamento relativi agli immobili patrimonio. Ciò detto, gli interessi passivi di finanziamento relativi agli stessi immobili - che, come notato, non rientrano nel divieto di deducibilità di cui all art. 90, comma 2, del TUIR - sono invece deducibili nei limiti ed alle condizioni di cui all art. 96 in discorso. Infine, una disposizione di particolare rilievo per le società immobiliari è contenuta nell art. 1, comma 36, della legge finanziaria Tale disposizione prevede, nella prima parte, l istituzione di una commissione di studio sulla fiscalità diretta ed indiretta delle imprese immobiliari con il compito di proporre l adozione di modifiche normative al fine di semplificare e razionalizzare il sistema vigente. In prospettiva di realizzare la suddetta revisione organica della fiscalità riguardante le imprese immobiliari, la medesima norma stabilisce, in via transitoria e fino all entrata in vigore delle modifiche normative, la non rilevanza ai fini dell art. 96 del TUIR degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. In altri termini, dunque, i suddetti interessi passivi sono interamente deducibili e non si applicano, pertanto, le limitazioni di cui all art. 96 citato. Al 6. Per risultato operativo lordo si intende la differenza tra il valore ed i costi della produzione (con talune esclusioni) previsti, rispettivamente, dalle lettere a) e b) dell art del codice civile. 17

20 Società immobiliari, fondi comuni d investimento e SIIQ riguardo, l Amministrazione finanziaria è intervenuta al fine di individuare l ambito di applicazione soggettivo ed oggettivo della norma in questione. 7 In primo luogo, secondo l Agenzia delle Entrate, l ambito soggettivo è limitato alle c.d. immobiliari di gestione. A tale proposito, sono immobiliari di gestione le società il cui valore del patrimonio (assunto a valori correnti) è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione od al cui scambio è effettivamente diretta l attività nonché dagli immobili direttamente utilizzati nell esercizio dell impresa; si tratta, in sintesi, delle società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili patrimonio e strumentali per natura locati o comunque non utilizzati direttamente. Per quanto concerne il presupposto oggettivo, l Amministrazione finanziaria ritiene che il legislatore faccia riferimento agli immobili patrimonio ed agli immobili strumentali per natura, purché destinati all attività locativa. Sarebbero dunque esclusi - a parere dell Amministrazione e nonostante non vi sia una espressa previsione normativa in tal senso - i beni merce. Infine, è stato chiarito che la disposizione in questione trova applicazione anche nell ipotesi in cui gli immobili, oggetto di locazione, siano detenuti in virtù di un contratto di leasing. 4. L ammortamento dei fabbricati strumentali In generale, le quote di ammortamento dei fabbricati strumentali sono deducibili ai fini fiscali. Per effetto della disposizione di cui all art. 36, comma 7, del D.L. n. 223/2006, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Al riguardo, il costo da attribuire alle aree, ove non autonomamente acquistate, è pari al maggiore tra (i) quello esposto in bilancio nell anno di acquisto e (ii) il 20% (30% per i fabbricati industriali 8 ) del costo complessivo. Tali disposizioni trovano applicazione anche ai fabbricati strumentali in locazione finanziaria. 5. Il regime della participation exemption A norma dell art. 87 del TUIR, le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società di capitali non concorrono alle formazione del reddito in quanto 7. Circolare n. 37/E del Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni. 18

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