Indice. Presentazione di Gualtiero Tamburini. Premessa di Achille Fornasini e Antonio Porteri. Introduzione di Claudio Cacciamani 3

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1 Indice Presentazione di Gualtiero Tamburini Premessa di Achille Fornasini e Antonio Porteri XI XV Introduzione di Claudio Cacciamani 3 1 La proprietà immobiliare, i diritti reali di godimento e la multiproprietà di Clizia Cacciamani La proprietà immobiliare I diritti reali di godimento La multiproprietà: problemi e prospettive 13 2 I contratti dell operazione di compravendita immobiliare di Gianfranco Tita La lettera di intenti La proposta irrevocabile di acquisto Il preliminare Il contratto di compravendita 44 3 Contratti di compravendita immobiliare e clausole vessatorie di Gianfranco Tita Le condizioni generali di contratto e le clausole vessatorie Requisiti necessari al configurarsi delle condizioni generali di contratto Presupposti di «validità» delle condizioni generali: la conoscenza o la conoscibilità Le condizioni generali vessatorie 56

2 VI Indice 3.5 Presupposti di validità: la «doppia firma» Le clausole vessatorie nei contratti tra professionista e consumatore Il campo di applicazione delle «nuove» clausole vessatorie Le clausole vessatorie: la «lista grigia» Criteri di accertamento della vessatorietà delle clausole Esclusione della vessatorietà La «lista nera» La sanzione: inefficacia L azione inibitoria Coesistenza dei due regimi di clausole vessatorie L utilizzo delle clausole vessatorie nei contratti di compravendita di immobili Le clausole vessatorie e l atto notarile Brevi conclusioni 72 4 Le esecuzioni immobiliari di Alessia Cignali Monceri L espropriazione immobiliare Il procedimento di esecuzione in generale Gli atti preliminari all esecuzione: titolo esecutivo e precetto L espropriazione immobiliare (artt c.p.c. come modificati dalla legge 14 maggio 2005, n. 80) Il pignoramento Il custode del bene pignorato La pubblicità L esperto della perizia La vendita L assegnazione La delega delle operazioni di vendita al professionista ex art. 591-bis c.p.c. novellato dalla legge 80/ Il progetto di distribuzione (art. 596 c.p.c.) La conversione del pignoramento e la procedura esecutiva immobiliare (art. 495 c.p.c. novellato dalla legge 80/2005) Entrata in vigore delle nuove norme 89 5 La mediazione immobiliare e il diritto alla provvigione di Andrea Caputo La mediazione immobiliare La legge 3 febbraio 1989, n. 39, e l istituzione dell albo dei mediatori in affari Il diritto alla provvigione La modulistica delle agenzie immobiliari 99

3 Indice VII 5.5 Diritto alla provvigione e prescrizione L acquisizione di società «immobiliari» nella contrattazione d affari di Andrea Caputo Introduzione La fase prenegoziale: le trattative Il contratto di acquisizione Le dichiarazioni e garanzie del venditore Le dichiarazioni e garanzie del venditore relative agli immobili Il fallimento: le fasi della procedura fallimentare e gli effetti generati di Pierluca Princigalli Premessa Natura e caratteristiche del fallimento I presupposti per la dichiarazione di fallimento La dichiarazione di fallimento L estensione del fallimento Gli organi del fallimento Gli effetti del fallimento sul fallito Gli effetti del fallimento sui creditori Gli effetti del fallimento sui rapporti giuridici preesistenti Gli atti del fallito in pregiudizio dei creditori. Effetti del fallimento Le fasi della procedura fallimentare La liquidazione dell attivo La ripartizione dell attivo Il rendiconto del curatore La chiusura del fallimento Gli effetti della chiusura del fallimento La riabilitazione del fallito L esdebitazione del fallito Il caso dei fallimenti immobiliari Alcune definizioni I principali strumenti di tutela previsti dal decreto Elementi essenziali del contratto preliminare Fondo di solidarietà Modifiche in tema di legge fallimentare Diritto di prelazione Conclusioni I veicoli immobiliari: aspetti tributari di Massimiliano Speranza 148

4 VIII Indice 8.1 Premessa Le imposte dirette Le imposte indirette Il regime tributario dei proventi percepiti dai partecipanti ai fondi immobiliari Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) Le novità del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n Conclusioni Il contratto di leasing immobiliare di Alessandro Sampietro Struttura Forma Schema tipico e rapporti tra le parti Condizioni generali e condizioni particolari Tipologie specifiche Leasing immobiliare Lease back Le coperture assicurative per i diversi attori del mercato immobiliare di Pasquale Cormio Premessa Le esigenze di coperture assicurative La legge 2 agosto 2004, n. 210, e le coperture assicurative 201 Allegato. D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210» Gazzetta Ufficiale 6 luglio 2005, n Logiche di gestione di un investimento immobiliare di Federico Musso Premessa La valutazione di un investimento immobiliare L analisi finanziaria degli investimenti immobiliari di Alberto Lanzavecchia Premessa Il metodo del Discounted Cash Flow, ovvero investire ogniqualvolta il valore attuale netto dei flussi di cassa è positivo Quando la struttura finanziaria non è costante: il metodo dell adjusted present value Analisi di scenario Conclusioni 238

5 Indice IX 13 Il rischio immobiliare: una valutazione a livello di singolo investimento e di portafoglio di Claudio Cacciamani e Federica Ielasi Introduzione Il rischio di un investimento immobiliare Il rischio di un portafoglio immobiliare La valutazione degli immobili nei bilanci delle aziende IAS-compliant di Matteo Cotugno Introduzione e confine d applicazione degli IAS-IFRS Il cambiamento dei soggetti destinatari del bilancio Il cambiamento dei principi di bilancio e delle nozioni di reddito e patrimonio Gli immobili secondo gli IAS-IFRS. Le possibili classificazioni Gli immobili destinati all utilizzo strumentale: lo IAS Gli immobili destinati all investimento: lo IAS Lavori su commessa e IAS La transizione agli IAS-IFRS: il caso Pirelli RE La catena del valore di un investitore immobiliare di Juan Pablo Mariño Definizione della catena del valore Descrizione dei componenti della catena La valutazione comparata dei veicoli di investimento immobiliare: confronto fra società immobiliare e fondo immobiliare ad apporto privato di Federica Ielasi Premessa Le caratteristiche dei fondi immobiliari ad apporto privato Valutazione economico-finanziaria comparata dei veicoli giuridici «fondo immobiliare ad apporto privato» e «società immobiliare»: il modello REVV Conclusioni L analisi di convenienza per la scelta dei finanziamenti a lungo termine di Gian Marco Chiesi Premessa Il finanziamento degli investimenti Gli indicatori per l analisi finanziaria: il TIR e il VAN Il finanziamento attraverso il mutuo La stima degli indicatori di convenienza per il mutuo Il finanziamento tramite leasing finanziario 346

6 X Indice 17.7 La stima degli indicatori di convenienza per il leasing al netto dell acquisto Conclusioni 372 Appendice. Successione completa dei flussi di cassa rilevanti relativi alle operazioni di mutuo e leasing al netto dell acquisto I fondi immobiliari: tipologie, disciplina e leva finanziaria di Claudio Giannotti e Gianluca Mattarocci Introduzione Le tipologie e la disciplina dei fondi immobiliari I vantaggi e i rischi del ricorso all indebitamento Le caratteristiche tecniche ed economiche dell indebitamento finanziario Le misure di rendimento e l impatto della leva finanziaria Conclusioni La cartolarizzazione degli immobili: profili tecnici e di valutazione finanziaria di Matteo Cotugno La tecnica finanziaria della cartolarizzazione I soggetti coinvolti in un operazione di cartolarizzazione Le fasi di un operazione di cartolarizzazione I costi e i rischi dell operazione di cartolarizzazione Le strutture tipiche di cartolarizzazione La cartolarizzazione degli immobili Le operazioni di cartolarizzazione degli immobili dello Stato (SCIP 1 e SCIP 2) Alternative alla dismissione di portafogli immobiliari 469 Bibliografia 470 Gli Autori 485

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