TRIBUNALE DI FORLÌ ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 39/11

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1 TRIBUNALE DI FORLÌ ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 39/11 GIUDICE DOTT.SSA BARBARA VACCA PROCEDENTE CONDOMINIO VIALE BOVIO 2 LOTTO (avv. Stefano Patti ) ESECUTATI EZEH VALENTINE e OKONOBO LUCY PREMESSA INTERVENTI Dalla verifica condotta presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari in data 17/04/2012 risulta intervenuto il seguente creditore: CONDOMINIO VIALE BOVIO 2 LOTTO (avv. Stefano Patt i). OPERAZIONI PERITALI Il giorno 16/12/2011 ho inviato agli esecutati una raccomandata nella quale li informavo di aver fissato l inizio delle operazioni peritali alle ore 15,00 del giorno 19/01/2012, invitandoli a trovarsi sul posto all ora stabilita per consentirmi la visita dell'immobile pignorato. A causa di un mio impedimento il sopralluogo è stato rinviato alle ore 9,30 del giorno 24/01/2012. Avendo già esaminato la relazione notarile agli atti e preso tutti i necessari contatti con l Ufficio Tecnico Comunale, l Agenzia del Territorio e l Agenzia delle Entrate per il reperimento della documentazione necessaria, mi sono recato sul posto all ora stabilita. Dalle ore 9,30 alle ore 10,30, in presenza di un incaricato del sig. Ezeh, ho rilevato direttamente e accuratamente tutti gli elementi necessari per eseguire la valutazione e verificare di persona la corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile e quello risultante nella documentazione. CARATTERISTICHE DEI BENI PIGNORATI UBICAZIONE L immobile oggetto della presente stima è costituito da un abitazione ubicata in Comune di Cesena, viale Bovio 465, in un fabbricato residenziale condominiale edificato tra il 1964 e il DESTINAZIONE URBANISTICA 1

2 Lo strumento urbanistico generale, costituito dal P.R.G variante generale, prevede per l area la seguente disciplina urbanistica: tessuto dell'espansione degli anni '60-'70 (città consolidata). L area (indicata con campitura rossa nella planimetria di piano) è inclusa nella tavola n. 9 della cartografia in scala 1:5000. VINCOLI Il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale prevede quanto segue: l'area, inclusa nella tavola n. 255-NE della cartografia in scala 1:25.000, fa parte del territorio pianificato ed è compresa nella zona di rispetto di un'antenna radio-televisiva esistente (indicata con cerchio giallo nella planimetria di piano). CONSISTENZA I beni pignorati (evidenziati con campitura arancione nella planimetria di progetto) sono costituiti dall'intera PROPRIETÀ della seguente unità immobiliare: un appartamento ubicato al piano terra di un fabbricato residenziale condominiale con accesso da corte comune mediante ingresso comune, una cantina ubicata al piano interrato più quota parti comuni. L appartamento è costituito dai seguenti locali: ingresso, soggiorno con balcone, cucina con balcone, disimpegno, bagno, n.1 camera da letto doppia e n.1 camera da letto singola. La superficie utile netta dell appartamento è mq 68,20, oltre a mq 12,80 di balconi, con mq 5,50 di cantina al piano interrato. VALORE LOCATIVO In funzione del tipo di fabbricato, del comune dove si trova, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione, il valore locativo dell immobile può essere stimato in 620,00 AL MESE. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Al Catasto Fabbricati del comune di Cesena l'immobile oggetto di stima risulta identificato come segue: foglio particella sub categoria A/2 - classe 3 vani 5 rendita 529,37. 2

3 Al Catasto Terreni l area sulla quale insiste l'immobile risulta identificata come segue: foglio particella 188 ente urbano superficie mq 348. PARTI COMUNI Le parti comuni sono costituite da: passerella al piano terra, corte comune, deposito biciclette, vano scala-ascensore, corridoio cantine, lavanderia al piano attico. CONFINI Parti comuni, salvo altri. PROPRIETARI EZEH VALENTINE nato in Nigeria il 14/02/1970 C.F. ZHE VNT 70B14 Z335 S proprietario per 1/2 OKONOBO LUCY nata in Nigeria il 15/10/1973 C. F. KNB LCY 73R55 Z335 T proprietaria per 1/2 Dall'esame della documentazione allegata agli atti si è riscontrata la corrispondenza tra i beni pignorati e il loro identificativo catastale, come da verbale di pignoramento immobili del 28/01/2010 rep. n. 114 Tribunale di Forlì Sez. Cesena, trascritto a Forlì il 01/03/2011 a favore di CONDOMINIO VIALE BOVIO 2 LOTTO contro EZEH VALENTINE per la quota di 1/2 e OKONOBO LUCY per la quota di 1/2 della proprietà. STATO CIVILE ALL ACQUISIZIONE DEI BENI I beni pignorati sono stati acquisiti mediante il seguente atto: compravendita del 27/05/2005 con atto del notaio GIUSEPPE BELLECCA di Cesena rep. n trascritto a Forlì il 31/05/2005 all art Al momento dell acquisizione gli esecutati non risultavano coniugati, come da dichiarazione resa nell'atto di compravendita. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro del 7%, imposta ipotecaria del 2% e imposta catastale dell 1%, tutte a carico dell acquirente. 3

4 DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATI L immobile è un appartamento ubicato al piano terra del "lotto 2" di un fabbricato residenziale condominiale costituito da due corpi di fabbrica attigui, con strutture in calcestruzzo armato, edificato tra il 1964 e il Le facciate del lotto 2 sono prevalentemente rivestite con piastrelle di cotto e presentano tinteggiature di colore rosa al piano terra e sulle portefinestre dei balconi, di colore grigio chiaro su pilastri e marcapiani; i parapetti dei balconi sono in ferro e vetro traslucido. La copertura è piana. La passerella comune è pavimentata in gres. Le pareti interne e i soffitti sono intonacati e tinteggiati. All interno dell appartamento i pavimenti sono in piastrelle di graniglia e i rivestimenti sono in ceramica, il tutto risalente all'epoca della costruzione; i balconi sono pavimentati in gres rosso; le soglie e le banchine sono in marmo Trani. Il bagno è dotato di vasca; la dotazione di sanitari è regolare con rubinetterie funzionanti. Le porte interne sono in legno naturale mordenzato chiaro; i battiscopa sono in ceramica; le finestre e le portefinestre sono in legno verniciato bianco con tapparelle in PVC color nocciola. I vetri delle finestre sono realizzati con vetrocamera solo nelle camere da letto mentre sono singoli nella zona giorno; alla finestra e alla portafinestra del soggiorno sono stati aggiunti infissi esterni in alluminio. L impianto elettrico è sotto traccia con sufficienti punti luce e prese, non a norma della legge 46/90. L impianto di riscaldamento è centralizzato con radiatori tubolari in ghisa e bruciatore a gas nel piano interrato. Le condizioni di conservazione dell'immobile sono complessivamente normali. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI Si allega il certificato notarile redatto dal notaio PAOLO GIUNCHI di Cesena ai sensi dell articolo 567 del codice di procedura civile con riferimento al 05/04/2011. Dall ispezione ipotecaria effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari in data 17/04/2012, sui beni pignorati non risultano iscrizioni né trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. 4

5 INDAGINE AMMINISTRATIVA PROVVEDIMENTI AUTORIZZATIVI Dalla ricerca effettuata presso gli uffici tecnici del comune di Cesena sono stati reperiti i seguenti riferimenti autorizzativi: autorizzazione del 10/04/1964 rilasciata a SOCIETÀ IMMOBILIARE ROMAGNOLA per costruzione di fabbricato multipiano ad uso abitazione; autorizzazione in sanatoria del 26/10/1965 rilasciata a SOCIETÀ IMMOBILIARE ROMAGNOLA per variante. ABITABILITÀ E AGIBILITÀ Certificato di abitabilità del 18/01/1966. DIFFORMITÀ RILEVATE La situazione di fatto presenta la seguente difformità rispetto ai progetti approvati: il balcone ubicato in corrispondenza della cucina è stato verandato con infissi in alluminio naturale e vetro in parte traslucido, in parte trasparente; il locale così ricavato è stato adibito a lavanderia. La difformità comporta un aumento di superficie utile non consentito dagli attuali indici urbanistico - edilizi che, come tale, richiede la rimozione delle opere abusive con l obbligo della rimessa in pristino. Il costo dell operazione può essere stimato in 500,00. CONDIZIONI DI OCCUPAZIONE SITUAZIONE RILEVATA Dal sopralluogo si è rilevato che l immobile è occupato dai proprietari esecutati e dal seguente soggetto: ACHI EMMANUEL, nato in Nigeria il 12/12/1966. SPESE CONDOMINIALI Dall indagine condotta presso il geom. MARCO TARTAGNI di Cesena, amministratore del condominio viale Bovio 2 lotto, risulta quanto segue: allo stato attuale il debito delle spese condominiali insolute dei condomini Ezeh e Okonobo risulta pari a ,04. Il debito sopra riportato è la somma della 1^, della 2^, della 3^, della 4^ e della 5^ rata scadute rispettivamente il 01/12/2011, il 01/01/2012, il 01/02/2012, il 01/03/2012 e il 01/04/2012 (come da prospetto allegato). 5

6 STIMA DEI BENI DIVISIBILITÀ Il pignoramento riguarda l'intera proprietà degli immobili, quindi non è necessario redigere ipotesi di divisione. VALORE COMMERCIALE DELL IMMOBILE Per determinare il valore commerciale dell immobile è stata svolta un indagine di mercato allo scopo di individuare il valore, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame, considerando la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza dei beni, includendo il valore delle parti comuni nella stima dell appartamento. Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame delle planimetrie di progetto la superficie commerciale del bene è stata calcolata in mq 84,00. Il valore di mercato viene assunto pari a /mq 1.900,00 per tener conto che il bene sarà sottoposto a una procedura di vendita forzata. Pertanto la proprietà del 100% dell'immobile viene stimata per arrotondamento in ,00, avendo sottratto al valore dell'immobile i costi necessari per la rimozione delle opere abusive. Cesena, 23/04/2012 Il C.T.U. ing. Marco Battistini ALLEGATI A. prospetto riepilogativo; B. fotografie; C. planimetrie catastali; D. elaborati planimetrici di progetto. 6

7 TRIBUNALE CIVILE DI FORLÌ ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 41/11 PROSPETTO RIEPILOGATIVO E IDENTIFICATIVO DELL IMMOBILE ALLEGATO A UBICAZIONE Appartamento ubicato in comune di Cesena, viale Bovio 465. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Catasto Fabbricati del Comune di Cesena, foglio particella sub categoria A/2 - classe 3 vani 5 rendita 529,37. Catasto Terreni del Comune di Cesena foglio particella 188 ente urbano superficie mq 348. CONFINI Parti comuni, salvo altri. PERTINENZA Intera proprietà. PROVENIENZA DEL BENE Compravendita regolarmente registrata e trascritta. REGIME FISCALE Vendita soggetta a imposta di registro. CONDIZIONI DI OCCUPAZIONE Immobile occupato dai proprietari esecutati. STIMA DEL BENE Il valore di stima è ,00 per l intera proprietà. 7

8 esterno soggiorno 8

9 bagno 9 cantina

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