ITALIA F.I.M.A.A. ATTUALITÀ chi compra casa in italia E le location Più amate. ECONOMIA mercato: dati 2012 E PrEvisioni 2013

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1 NUMERO 11 - GIUGNO 2013 PERIODICO UFFICIALE mediare ITALIA ATTUALITÀ chi compra casa in italia E le location Più amate ECONOMIA mercato: dati 2012 E PrEvisioni 2013 TREND la scienza immobiliare diventa un corso di laurea MERCATO focus veneto Trimestrale - Poste italiane SpA - Spedizione in Abbonamento Postale - 70% NE/TN - Contiene i.p. nuovi clienti, nuovi Mercati, nuove collaborazioni e strategie. il REAL ESTATE non sta FerMo a Guardare il difficile Periodo economico e cerca nuove PartnersHiP PossiBili, dove anche il Governo letta deve Giocare un ruolo importante. PercHÉ insieme, si PuÒ superare Qualsiasi ostacolo. Parola di una FederaZione unita come la FiMaa

2 mediare Periodico ufficiale f.i.m.a.a. Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari Numero 11 - Giugno 2013 Direttore responsabile Paolo Curcu Consulente editoriale Francesca Negri Proprietà FIMAA Servizi S.r.l. Segreteria di redazione Fimaa Servizi Via Marco e Marcelliano, ROMA Tel Fax Comitato di redazione Giovanni Acampora Valerio ANGELETTI Rossano ASCIOLLA Daniele MAMMANI Antonino Nicolosi Piero NINNO Giovanni PANTANELLA Paolo PESANDO Severino Rigotti Coordinatore comitato di redazione Piero NINNO Hanno collaborato Manuela BORSATO Sandro BORSELLI Tommaso CASAGRANDE Raffaele CASERTANO Angelo FEDELE Gigi FORESIO Cleo FUENTES Antonio GIOIOSO Giacomo MORRI Stefano PEZZONI Gian Luca SONDALI Gianni VERGA Nicola ZENI Impaginazione e grafica Curcu & Genovese Associati S.r.l. Via Ghiaie, Trento Stampa Tipolitografia Alcione - Lavis (TN) Foto di copertina Italpress Federazione fondata nel 1956 Iscirizione al Tribunale Civile di Roma n. 366/2010 del 17/09/2010 ITALIA GIUGNOEDITORIALE FIMAA RICHIEDE LA NORMALIZZAZIONE In questo ultimo periodo in cui si è avviata l azione governativa verso la ricerca di ogni soluzione possibile per ridare fiato all economia italiana, da mesi di fatto in stato comatoso, abbiamo assistito ad un proliferare di suggerimenti, ricette, manifesti con argomenti nella maggior parte condivisibili ma quasi sempre parcellizzati e spiccatamente a favore di interessi di questa o quella categoria. In un economia moderna, troppo spesso influenzata dal sensazionalismo dei media, occorrono alcuni elementi essenziali per ridare impulso al sistema economico: riduzione della spesa pubblica per liberare risorse per gli investimenti; ricreare la fiducia nei cittadini, negli imprenditori e negli investitori esteri nelle possibilità di ripresa; una giusta equità fiscale, senza però far sentire il cittadino in uno stato di polizia e dove ogni possibilità di spesa o investimento possa essere vissuta come una gioia e una soddisfazione senza doversi sentire dei possibili evasori all occhio sempre più lungo del fisco; un flusso costante e regolato del credito per le famiglie e le imprese. Questo chiede la FIMAA. Riteniamo infatti che azioni come il probabile alleggerimento dell IMU siano valide per lasciare un po di liquidità ai proprietari di casa (sperando che non se la vedano contemporaneamente tolta da altre imposte) ma serve soprattutto un accesso ai mutui per i giovani e per i nuovi nuclei familiari oltre ad una riduzione degli oneri che gravano sulle compravendite (esenzione IVA prima casa). Bene l incremento degli sgravi fiscali per le ristrutturazioni, ma servirebbe anche la creazione di bonus finalizzati al pagamento degli interessi dei mutui e dei canoni di affitto riservati alle fasce di reddito meno abbienti. Si dovrebbe trasformare la facoltà in obbligo, da parte dei Comuni, di mettere a disposizione gratuitamente aree per costruire abitazioni da dare in locazione. La FIMAA ha presentato queste ed altre richieste anche attraverso Confcommercio - Rete Imprese Italia affinché esse vengano esaltate dall importanza del nostro sistema di appartenenza. La logica che ci ha guidato non è stata quella di evidenziare, in modo sterile, solo quanto specificatamente di interesse degli operatori della mediazione ma quanto di interesse di tutto il Real Estate. Oggi il dilemma più grosso è: i potenziali acquirenti degli immobili da noi proposti hanno la certezza del loro reddito futuro per affrontare un così importante impegno di spesa? Siccome la risposta è negativamente scontata starà a noi creare dei diversi presupposti per aiutare la definizione di una trattativa. Sarà nostro compito operare coinvolgendo congiuntamente le parti in una trasparente illustrazione dell attualità facendo comprendere ai venditori, oltre un nuovo livello di prezzi, anche l esigenza di tempi più lunghi e l accettazione di condizioni di maggior tutela per gli acquirenti. In questo modo sarà esaltato il nostro ruolo di mediatori e riconosciuta la nostra funzione di acceleratori dell economia immobiliare. Valerio Angeletti Presidente nazionale FIMAA mediare 1

3 Trimestrale - Poste italiane SpA - Spedizione in Abbonamento Postale - 70% NE/TN - Contiene i.p. NUMERO 11 - GIUGNO 2013 ITALIA nuovi clienti, nuovi Mercati, nuove collaborazioni e strategie. il REAL ESTATE non sta FerMo a Guardare il difficile Periodo economico e cerca nuove PartnersHiP PossiBili, dove anche il Governo letta deve Giocare un ruolo importante. PercHÉ insieme, si PuÒ superare Qualsiasi ostacolo. Parola di una FederaZione unita come la FiMaa PERIODICO UFFICIALE ATTUALITÀ chi compra casa in italia E le location Più amate ECONOMIA mercato: dati 2012 E PrEvisioni 2013 TREND la scienza immobiliare diventa un corso di laurea MERCATO focus veneto sommario GIUGNO NUMERO 11 - GIUGNO 2013 mediare mediare gli edifici industriali dismessi IL RILANCIO DEL REAL ESTATE è VICINO... pag. 20 A DIRLO è WALTER FERRAZZA, SOTTOSEGRETARIO ALLE AUTONOMIE I COLLABORATORI DELLE AGENZIE IMMOBILIARI NEI RAPPORTI CON L ENASARCO Le ultime novità di una relazione difficile pag. 30 I FOndi EUROPEI: ECCO COME AGGIUDICARSELI... pag. 8 Ecco la case history di successo di Confcommercio Pordenone, che grazie al bando europeo sullo sviluppo urbano sostenibile ( Pisus ), vede una pioggia di milioni in arrivo 5,8 MILIONI PER LA CASA DEL RE DELLA POP ART... pag. 11 VA ALL ASTA LA CASA NEWYORKESE DI ANDY WARHOL IN CUI NACQUERO CAPOLAVORI COME LA SERIE CAMPBELL SOUP SOCIOLOGI E STUDI DI STATISTICA PER IL FUTURO DEL MATTONE... pag. 12 Stanno nelle ristrutturazioni del patrimonio esistente e delle aree industriali dismesse tutte le prospettive del mercato immobiliare italiano IL VINO CHE FA VOLARE IL MATTONE... pag. 16 Il mondo degli acquisti immobiliari nelle zone vinicole più richieste UN MODULO ABITATIVO PER RECUPERARE GLI EDIFICI INDUSTRIALI SENZA DEMOLIRLI... pag. 18 Si chiama Casazera ed è un progetto opensource super hi-tech ideato con l obiettivo di recuperare L arte di traslocare l arte... pag. 22 Se il trasloco è un momento impegnativo, sia fisicamente sia emotivamente, per chiunque, quello dei beni di valore è un affare ancora più delicato. Che richiede professionisti in guanti bianchi FIMAA NEWS LA COLLABORAZIONE TRA AGENTI IMMOBILIARI E MEDIATORI CREDITIZI... pag. 26 Un nuovo rapporto che ha bisogno di chiarire alcuni aspetti La Scienza Immobiliare diventa un corso di laurea... pag. 36 Al LINK CAMPUS UNIVERSITY ROMA è stato istituito un NUOVO CORSO DI LAUREA CON ORIENTAMENTO ALLA SCIENZA IMMOBILIARE PER GLI ASSOCIATI FIMAA ROMA IL MERCATO DEI CEREALI DI MILANO... pag. 39 Inizia qui un viaggio alla scoperta dei mercati della mediazione merceologica italiana. Prima tappa, il capoluogo lombardo e la sua storica piazza dei cereali FOCUS veneto... pag. 42 Osservatorio mercato immo-creditizio: buio il 2012, spiragli di luce per il pag. 52 il 2012 si è concluso con 448mila compravendite, il 27,5% in meno rispetto al 2011, il dato peggiore dal Ma quest'anno le cose dovrebbero migliorare. Vediamo le proiezioni Convegni FIMAA... pag. 55 pag. 22 MAMMA LI RUSSI! IL MERCATO DELLE SECONDE CASE IN ITALIA è PRESO D ASSALTO DA TEDESCHI E RUSSI. E LE METE PREFERITE NON SONO Più TOSCANA E UMBRIA pag. 4 LA riforma Fornero: luci e ombre Nonostante abbia subito cambiamenti e modifiche, che ancora potrebbero essere apportate, l impianto della riforma dovrebbe rimanere inalterato. Per questo, a un anno dalla sua entrata in vigore, vale la pena di tentare comunque un bilancio, riassumendo quale è la situazione dei rapporti di lavoro nelle agenzie immobiliari, dopo la legge di riforma pag. 33 mediare 3

4 MAMMA LI RUSSI! IL MERCATO DELLE SECONDE CASE IN ITALIA è PRESO D ASSALTO DA TEDESCHI E RUSSI. E LE METE PREFERITE NON SONO Più TOSCANA E umbria di Nicola Zeni Alberobello Le ultime indagini parlano chiaro. Anche se lo scenario economico è ancora molto complicato, sono in forte aumento gli italiani che ritengono che questo sia il momento giusto per investire nel mattone. Un sentimento che tutti auspicano si concretizzi, visti i dati 2012 raccolti dall Osservatorio dell Agenzia delle entrate in collaborazione con SOCIOLOGIA DELLA Clientela straniera del mercato italiano di Cristina Casacci è il Bel Paese per antonomasia e non c è crisi che possa scalfire il nostro primato L Italia di paese ricco di storia, di arte, di cultura in cui Madre Natura ha distribuito con generosità e grande fantasia bellezze naturali da Nord a Sud, regalando mare, laghi, montagne, colline, vulcani, grotte, isole, pianure, spiagge e meraviglie in ogni angolo della nostra penisola. Il tutto in un clima mediterraneo per lo più mite e assai gradevole, comunque più gradevole dell Europa e dell America continentale, per non parlare di buona parte di Asia e Africa. C è da chiedersi quindi perché non desiderino tutti venire a vivere in Italia piuttosto che non perché alcuni lo vogliano fare. A parte la provocazione del paradosso, anche se non siamo abituati a essere poi così fieri del nostro Paese, perché disincantati e schivi per natura, non ci meraviglia affatto il gran numero di stranieri che quotidianamente esprime il desiderio di voler comprare o prendere in affitto una casa in Italia, che sia per un trasferimento legato ad una attività professionale, o per scelta di vita o solo per fare un investimento da utilizzare solo per brevi periodi dell anno. I nostri clienti stranieri hanno spesso idee molto chiare o meglio credono di averle chiare e partono con richieste abbastanza specifiche di proprietà in zone precise con budget di spesa piuttosto ben definiti. Quello che non è affatto chiaro è la figura dell intermediario nella sua accezione italiana, così come previsto dalla legislazione. Tutti gli stranieri o quasi provengono da Paesi dove il lavoro dell agente immobiliare viene retribuito più frequentemente soltanto da chi vende, anche se la commissione viene poi condivisa con l agente che porta l acquirente: spiegare perché il nostro profilo professionale, invece, offre consulenza imparziale alle due parti e pertanto apertamente richiede una commissione sia al venditore sia all acquirente, è spesso un compito molto delicato che svolgiamo fino dalle prime battute del rapporto con l acquirente o il venditore straniero. Un altro aspetto molto critico per i nostri acquirenti è quello degli aspetti fiscali e legali legati alla compravendita di proprietà in Italia. I governi che si sono succeduti negli ultimi anni e il mondo dei media hanno fatto del loro meglio per diffondere notizie terrorizzanti al di là di una realtà già sufficientemente gravosa, sia per chi compra, ma in particolare per chi, come noi intermediari, deve poi fornire un quadro chiaro e possibilmente tranquillizzante a chi si appresta a diventare un proprietario. Piuttosto inaspettatamente la nostra esperienza ci ha insegnato che, in realtà, la tassazione sugli immobili all estero è spesso più onerosa perfino dell odiosa e invisa IMU. Quasi sempre quando forniamo i dati sugli oneri da sostenere al momento dell acquisto e le informazioni legate alla gestione dell immobile, le reazioni sono di sollievo rispetto ad aspettative spaventose. Meno chiara è la figura del notaio, di fatto figura peculiare alla realtà italiana ed europea e il più delle volte non percepita dai clienti d oltreoceano come garante unico della correttezza della documentazione fornita e del fatto che non si sta comprando la Fontana di Trevi, come in una Cristina Casacci mediare 5

5 Vieste l Abi, che ha rilevato oltre 150mila compravendite di abitazioni in meno rispetto al 2011, specie nel Nord- Est. Non parliamo poi del mercato delle seconde case, che per gli italiani, ormai, è diventato un sogno: il calo di compravendite sulla seconda casa pare sia stato del 17% tra il 2011 e il Non è lo stesso, però, per la clientela straniera: secondo una rilevazione di Scenari Immobiliari nel 2012 sarebbero stati gli acquisti di seconde case in Italia da parte degli acquirenti stranieri, con una spesa che in media si è attestata sui 460mila euro e un totale di 2,1 miliardi di euro, pari a +13,5% sull'anno precedente. In base all'andamento dell'interesse in questi primi mesi del 2013, inoltre, lo scenario che si delinea è quello di una crescita del 10% nelle compravendite per l'anno in corso. Tradotto in numeri, lo shopping immobiliare degli stranieri in Italia dovrebbe coinvolgere circa 5mila investitori stranieri per un valore totale di 2,3 miliardi di euro: un valore che, per ora, non va certo a compensare il calo di acquisti degli italiani, ma che fa ben sperare per il futuro, visto che si tratta di un trend positivo che è stato inaugurato nel 2005 ed è in costante crescita. I TEDESCHI FANNO MAN BAS- SA E LA PUGLIA REGISTRA IL TREND DI CRESCITA MAGGIORE I più interessati al real estate italiano e alle sue occasioni pare siano i clienti tedeschi (4 su 10), che sono passati dal 30% del totale nel 2009 all'attuale 41%. A seguire, ma a distanza, ci sono gli inglesi, che però negli anni hanno ridotto i loro acquisti passando da una quota di mercato del 27% nel 2009 al 16% previsto per la fine del 2013, e poi i russi, che hanno colonizzato le località di lusso della Versilia e la Costa Smeralda e che sono presenti anche sul lago di Como. Una clientela, quella dell ex Unione Sovietica, passata in cinque anni dal 7 al 15%. Cosa acquistano? Case uniche, che conservino il fascino della storia e della particolarità dell'architettura di alcune regioni italiane, come i trulli e le masserie in Puglia, i casali in Toscana e Umbria, i bagli in Sicilia. Nicchia nella nicchia è quella degli acquisiti stranieri nel segmento del lusso, un trend però in fase di espansione. Guardando i dati, il valore degli investimenti è aumentato in Puglia (dal 16 al 20% tra il 2009 e il consuntivo stimato per il 2013), nel Lazio, dove a fine anno arriveranno al 22% dal 20% del 2009, in Piemonte e nelle Marche. Sono in calo nelle preferenze degli stranieri, invece, regioni come la Toscana, dove i prezzi avevano raggiunto nelle località di pregio come il Chianti e Forte dei Marmi livelli insostenibili, ma anche il Veneto, l'umbria e l'abruzzo. famosa gag di Totò. Gli investitori che vengono da Paesi anglosassoni sono infatti soliti fare assegnamento su un legale di loro fiducia per gli aspetti contrattuali e di verifica della regolarità dell immobile. In alcuni casi, perciò, preferiscono sostenere il doppio onere di una consulenza legale oltre a quella notarile. Ma vediamo gli aspetti più squisitamente legati alla scelta dell immobile, che poi è il momento in cui meglio possiamo fare la differenza e vivere il nostro lavoro con entusiasmo e professionalità. È facile immaginare che chi vuole compare casa per esempio a Roma e viene da Londra, dall Arabia Saudita o da New York desideri stare laddove Roma è oggi più che mai caput mundi, in quelle aree dove possiamo con ragione vantare di avere ancora l 80% del patrimonio archeologico mondiale. I clienti che scelgono di comprare una casa a Roma ci chiedono come prima cosa la vicinanza al centro storico, anche se spesso non sono consapevoli di quanto questa area sia vasta e variegata. Il centro storico di Roma per antonomasia viene collocato dagli stranieri sugli Spanish Steps (letteralmente sugli scalini spagnoli) cioè a Piazza di Spagna. Con un po di pazienza e molto entusiasmo partiamo da una mappa aperta su una scrivania del nostro ufficio e continuiamo poi con itinerari in auto e a piedi per illustrare il centro di Roma ed aprire per i nostri clienti case in angoli specialissimi o con viste fantastiche. Ed allora lì ecco il vero piacere di vivere tra i Sette Colli e il grande privilegio di poterli mostrare nella loro veste migliore, quasi come qualcosa che ci appartiene personalmente e che siamo pronti, all occasione, anche a difendere se ci sembra che non vengano apprezzati e rispettati come meritano. PAROLA D ORDINE: CHIAVI IN MANO Che si mostri un immobile in Via Tornabuoni a Firenze, sul Canal Grande, a Taormina o a Santa Margherita Ligure per tutti gli acquirenti stranieri la parola magica è comunque chiavi in mano : cioè gli immobili di interesse sono prevalentemente quelli perfettamente ristrutturati con rifiniture di gran pregio, inclusi sistemi ad alta tecnologia, come allarmi, domotica, condizionamento e Ostuni wi-fi. Anche se questo in molti casi significa un prezzo più alto per metro quadro, è più che comprensibile il desiderio di non imbarcarsi in lavori di ristrutturazione in un paese straniero che, anche se molto apprezzato per la capacità dei propri artigiani, spesso non lo è altrettanto per la loro puntualità. Un altro parametro chiave è il panorama: più che giustamente chi compra in Italia vuole godere ogni minuto dell unicità dei nostri centri storici, delle fantastiche viste sul mare, sui lungofiumi, sui laghi incantevoli o sulle montagne. Momento chiave della possibile compravendita è la nostra assistenza nel formulare una proposta d acquisto. Per superare qualsiasi perplessità o diffidenza dobbiamo cercare di fornire una quantità di informazioni sull immobile che ne dimostri l idoneità a essere acquistato, oltre che il famoso value for money, cioè che il suo prezzo sia ragionevole in quel momento di mercato. Buona norma infatti è corredare la documentazione iniziale con una piccola ricerca su immobili simili in zona con descrizione e prezzo, visura ipocatastale della proprietà oggetto di interesse, certificato energetico, elenco di spese di gestione - utenze, condominio, collaboratori vari -, anno di costruzione dell edificio e dell ultima ristrutturazione con l elenco del lavori eseguiti e possibili relative certificazioni, vicinanza con servizi e mezzi di trasporto, insomma una piccola due diligence tagliata su misura per il cliente. Uno dei pochi aspetti positivi della crisi che stiamo vivendo è certamente un rinnovato e rafforzato interesse da parte degli acquirenti stranieri, che percepiscono appieno l opportunità che si offre loro di acquistare in un mercato in cui i prezzi hanno probabilmente raggiunto il loro punto di risalita. Ecco perche il segmento degli acquirenti stranieri rappresenta una occasione di business quanto mai complementare al mercato domestico e in questo momento di crescente peso nel portafoglio delle agenzie delle tantissime realtà del Bel Paese che possono attrarre il loro interesse. 6 mediare mediare 7

6 I FOndi EUROPEI: ECCO COME AGGIUDICARSELI di Piero Ninno Consigliere nazionale FIMAA Italia NE PARLIAMO CON ALBERTO MARCHIORI, DELEGATO PER LE POLITICHE COMUNIATARIE DI CONFCOMMERCIO IMPRESE PER L ITALIA A BRUxELLES Collaborazioni tra enti pubblici, associazioni di categoria e operatori produttivi e culturali del territorio per il conseguimento di finanziamenti europei: connessioni strategiche per ottenere dei finanziamenti oggi più che mai vitali in tutti i settori, ma che spesso in Italia non vengono sfruttati. Su questi temi interviene Alberto Marchiori, delegato per le politiche comuniatarie di Confcommercioi Imprese perl Italia a Bruxelles, nonché presidente dell Ascom-Confcommercio della provincia di Pordenone, dove recentemente è arrivato un contributo europeo importante grazie al progetto Pisus (Piano di sviluppo urbano sostenibile). Il settore immobiliare e il commercio al dettaglio rappresentano una parte importante dello sviluppo cittadino. A suo avviso quali sono le opportunità che offre l Europa? L occasione è propizia per realizzare un autentico coordinamento tra tutti i settori. Come avveniva nei centri storici d un tempo, edilizia, commercio, salvaguardia dell ambiente, socialità, cultura, devono essere coerenti tra loro. Non a caso si parla di centri commerciali naturali. Si tratta di partire da un concetto che come architetto mi è particolarmente caro, quello della progettualità. Per rilanciare il settore delle costruzioni, va ripensata la funzionalità delle varie aree cittadine su cui si va ad intervenire. Nell ambito del settore immobiliare ci siamo dati due temi: lo sviluppo delle città ed il commercio al dettaglio. Queste due voci comprendono moltissime altre tematiche: lo sviluppo del retail deve passare attraverso la riqualificazione e lo sviluppo delle città, dal centro alla periferia. Una visione settoriale miope, fatta di interventi spot, non porta da nessuna parte. Abbiamo degli scompensi nelle città perché il mercato ha creato squilibri Alberto Marchiori e forzature; alcune categorie commerciali ed artigianali sono sparite da alcune vie dove erano collocate tradizionalmente. Occorre un azione congiunta tra forze politiche e sociali, le imprese e le associazioni di categoria, finalizzata al vivere meglio in città, con più servizi, più infrastrutture, più mobilità, più offerta culturale, collegata ad una pianificazione commerciale legata alla pianificazione urbanistica. Nello sviluppo del commercio, non si può prescindere dal contesto. In questa azione Ascom e Fimaa sono in prima fila accanto all Anci, all Unioncamere e all Associazione nazionale architetti: una cabina di regia che si impegna per utilizzare al meglio i finanziamenti europei, in modo che non ci siano edifici sottoutilizzati, né categorie sottorappresentate, né sprechi energetici. Le difficoltà delle piccole e medie imprese a trovare finanziamenti costituiscono però un grosso freno per tale tipo di sviluppo progettuale. Cosa fa l Europa? L Europa ha recepito questo allarme, tanto che la Banca europea per gli investimenti (BEI) ha deciso di dare la massima importanza al sostegno delle piccole e medie imprese al fine di promuovere la crescita e l occupazione in Europa. Oltre all aumento di capitale di 10 miliardi di euro versato dalla BEI l anno scorso, la banca dell UE darà altri 15 miliardi di euro a favore delle PMI nel periodo tra il 2013 e il La Banca è pronta anche ad esplorare nuovi strumenti di finanziamento per contribuire ad alleviare i vincoli finanziari sulle piccole e medie imprese. La BEI, la Commissione europea 8 mediare mediare 9

7 Riunione di Confcommercio Imprese per l'italia e la Banca centrale europea (BCE) stanno predisponendo delle misure per rafforzare l offerta di credito per le piccole e medie imprese. I 5 milioni del Pisus a Pordenone sono un traguardo importante non solo per la città ma anche per la regione e per l Italia. Qual è stata la carta vincente per aggiudicarsi i fondi? Sono state spese molte risorse ed energie per realizzare una fattiva collaborazione tra gli enti locali e gli operatori economici, sociali e culturali presenti nel territorio: l Europa premia queste sinergie. È stato fatto un percorso importante che darà buoni frutti in futuro, l Unione europea guarda infatti con favore alle buone pratiche che vengono dalle varie regioni e le promuove. C è voluta anche una certa abilità nel saper cogliere la palla al balzo, un pizzico di serendipity, come dicono gli inglesi, cioè la capacità di trovare una cosa - inaspettata - mentre se ne cerca un altra: eravamo presenti a Bruxelles proprio quando il bando era in fase di elaborazione e ci è capitato di raccontare il lavoro fatto con Sviluppo e territorio. Le idee e soprattutto la rete di collaborazione che abbiamo messo in pratica con quel progetto sono state in parte riprese dai redattori del Pisus. Già da tempo l Unione Europea si impegna per attuare delle forme di intervento che superino il concetto di intervento a pioggia : imprese, enti ed associazioni di categoria devono acquisire sia capacità di iniziativa che di progettazione, il tutto in una logica di collaborazione e non di rivalità tra settori e territori. La nuova programmazione è ancora più centrata sulle iniziative ideate e costruite a partire da esigenze e progettualità comuni a tutti gli stakeholders (portatori interesse, ndr). L episodio che ha citato dimostra una volta di più che è essenziale tenere la posizione a Bruxelles. Lei è delegato di Confcommercio nazionale: può spiegarci qual è il suo ruolo? La rappresentanza di Confcommercio a Bruxelles è un ente di diritto belga senza scopo di lucro; gode di una sede prestigiosa, di fronte al Palazzo reale e a poche fermate di metropolitana dalla sede delle istituzioni europee. Il lavoro che svolge è molteplice. Anzitutto l opera di lobby, ovvero l insieme di azioni che vengono attuate per di influenzare le istituzion a favore dell interesse comune della categoria. All estero la lobby ha dei codici precisi. (A Bruxelles sono all incirca 20mila i lobbisti, di cui circa 5mila sono accreditati al Parlamento Europeo e i gruppi con uffici permanenti, ndr).confcommercio si occupa inoltre di mantenere contatti costanti con le altre associazioni europee legate al settore; si tratta di un ruolo essenziale, dato che in molti progetti europei è richiesto il partenariato con realtà di altri Paesi dell Unione. Infine, ed anche questo è essenziale in un ottica di cooperazione, presso la sede sono rappresentate le federazioni di tutti i settori correlati: commercio all ingrosso e dettaglio, immobiliare, turismo, servizi. Come si svolge l azione di influenza e pressione sulle istituzioni? Occorre tenere costantemente informati sui problemi del settore tutti gli uffici della Commissione europea, i Commissari ed in particolare le singole direzioni generali. Inoltre vanno tenuti i contatti con gli europarlamentari il Parlamento europeo ha una funzione legislativa in codecisione con la Commissione e con le commissioni parlamentari dedicate al settore e non solo. Oggi come non mai il commercio non può prescindere da tutte le altre aree di intervento: ambiente, trasporti, infrastrutture informatiche, energia, solo per citare alcuni settori, sono legati a doppio filo con lo sviluppo delle attività legate ai traffici ed alla vendita. Il bilancio annuale dell Unione europea equivale a circa l 1% della ricchezza dell UE, un importo pro capite per cittadino europeo pari all incirca a 244 euro l anno. In base alla sua esperienza, di questi soldi che ciascuno di noi investe nell Europa, qual è il ritorno sul territorio? Il Friuli Venezia Giulia si pone tra le regioni più virtuose. Possiamo dire che il ritorno è del 70% circa. In Italia abbiamo delle situazioni variegate. Al Nord, anche Piemonte e Lombardia registrano buoni risultati. Al Sud c è la Puglia, estremamente attiva sui progetti europei. Ciò che va sottolineato è che tanto più matura presso il singolo operatore e la singola associazione la coscienza di appartenere all Europa, tanto più questo capitale ha l opportunità di essere moltiplicato. 5,8 MILIONI PER LA CASA DEL RE DELLA POP ART VA ALL ASTA LA CASA NEWYORKESE DI ANDY WARHOL IN CUI NACQUERO CAPOLAVORI COME LA SERIE CAMPBELL SOUP di Cleo Fuentes È a New York ed è una vera e propria casa museo. Stiamo parlando dell abitazione che fu di Andy Warhol, l artista pop più celebre di tutti i tempi. L ambitissimo appartamento, messo all asta a partire dalla cifra di 5,8 milioni di dollari, si trova sulla Lexington Avenue ed è una casa-studio grande circa 300 metri quadri. Un luogo che fa gola a tutti, per il valore simbolico che rappresenta: si tratta, infatti, della sede della prima Factory, la prima fucina artistica di Warhol e degli artisti dell epoca che la frequentarono, diventata ormai leggendaria. L artista newyorkese, originario di Pittsburgh, acquistò l appartamento per 60mila dollari nel 1969 per viverci con la madre. Ci rimase 15 anni e fu qui che videro la luce alcuni dei suoi più importanti capolavori, come le serie delle Campbell Soup, e le serie delle banconote da 200 dollari. Nel 1974 l immobile venne affittato da business manager, che poi lo comprò nel 1989 per quasi 600mila dollari. Da allora la casa ha avuto altri due proprietari, e l ultimo nella più recente ristrutturazione, ha anche realizzato un giardino esterno. La costruzione è datata 1889, e il progettista è lo stesso architetto del Dakota Building, Henry J. Hardenbergh. 10 mediare mediare 11

8 SOCIOLOGI E STUDI DI STATISTICA PER IL FUTURO DEL MATTONE di Antonino Nicolosi Consigliere nazionale FIMAA Italia Ormai la recente storia economica, l evoluzione degli status familiari, la questione demografica, la qualità della vita, le nuove esigenze tecnico energetiche e le imposizioni fiscali fanno del patrimonio immobiliare italiano non più una ricchezza statica, che si regge su canoni di comportamento scontati e consuetudinari, ma una componente economica che può creare dinamismo positivo o negativo secondo le capacità di leggere e intuire le esigenze evolutive. Esigenze evolutive, che restano imbrigliate in Europa da una moneta unica che vive di tecnicismi bancari, senza una vera banca centrale che ne governi l andamento. L Euro di conseguenza viene inserito in una borsa di valute, Stanno nelle ristrutturazioni del patrimonio esistente e delle aree industriali dismesse tutte le prospettive del mercato immobiliare italiano senza il riscontro del vero potere di acquisto nei singoli Stati. Quindi, a fronte di modeste variazioni tra le valute, valutabili in centesimi, l Euro ufficialmente risulta stabile e ciò non favorisce l incremento del valore immobiliare, perchè sempre tecnicamente con la stessa quantità di moneta si dovrebbero poter comprare gli stessi metri quadri di immobili, Patrimonio immobiliare e valori medi /mq (Dati Agenzia delle Entrate 2013) Area territoriale Regione Valore medio unitario abitazioni ( /mq) PF e PNF Coefficiente di variazione Valore medio abitazioni ( ) PF e PNF Nord Ovest Liguria , Lombardia , Piemonte , Valle d Aosta , Nord Ovest Totale , Nord Est Emilia-Romagna , Friuli-Venezia Giulia , Trentino-Alto Adige , Veneto , Nord Est Totale , Centro Lazio , Marche , Toscana , Umbria , Centro Totale , Sud Abruzzo , Basilicata 872 0, Calabria 785 0, Campania , Molise 770 0, Puglia , Sud Totale , Isole Sardegna , Sicilia , Isole Totale , Italia , mentre sappiamo perfettamente come siano lievitati i prezzi dell acciaio per le costruzioni e quanto si sia incrementato il valore dell oro. La questione demografica sul territorio incide in maniera determinante, basti pensare che ci troviamo quasi alla crescita zero: la percentuale di 1,6 figli per coppia significa che non si riesce neanche a sostituire nel numero la coppia procreatrice. Inoltre è bene considerare che in questa percentuale sono inseriti i figli degli immigrati che contribuiscono in modo determinante a evitare che in Italia si verifichi la crescita zero. Per il settore immobiliare questo contributo demografico riferito ai figli degli immigrati si dimostra ininfluente in quanto queste classi di cittadini, per la gran parte, non dispongono, almeno per il momento, di mezzi finanziari Antonino Nicolosi adeguati e spesso, a seconda della provenienza, non dispongono di accordi bilaterali internazionali che prevedano l acquisto di immobili in Italia. La scarsa natalità ci porta anche ad altre considerazioni come quella evidente che la popolazione invecchia con conseguente abbassamento dei consumi e cambiamento di abitudini. Si consideri inoltre che i proprietari di immobili di età compresa tra i 51 anni e oltre i settantanni sono più di 14 milioni mentre tra i venti anni e i cinquantanni sono meno di 10 milioni. Sempre l aspetto sociale legato ai nuclei familiari ha subito delle variazioni con dinamiche che portano al frazionamento dei componenti delle famiglie per via delle separazioni o dei divorzi con conseguente modifiche degli usi abitativi. Valore abitazioni (Dati Ag. Entrate 2013) Area Nord Ovest Valore Regione abitazioni (mld ) PF Liguria 283,3 Lombardia 794,8 Piemonte 394,4 Valle d Aosta 25,4 Nord Ovest Totale 1.498,0 Emilia-Romagna 458,9 Nord Friuli-Venezia Giulia 98,0 Est Trentino-Alto Adige 153,5 Veneto 440,3 Nord Est Totale 1.150,7 Lazio 724,9 Centro Marche 142,5 Toscana 504,0 Umbria 69,0 Centro Totale 1.440,4 Abruzzo 101,4 Basilicata 28,3 Sud Calabria 99,7 Campania 491,4 Molise 18,4 Puglia 269,3 Sud Totale 1.008,6 Isole Sardegna 138,4 Sicilia 323,2 Isole Totale 461,6 Italia 5.559,3 12 mediare mediare 13

9 Profili dei proprietari (Dati Agenzia delle Entrate 2013) Classe d età Numero di proprietari di abitazioni Valore imponibile Potenziale Imu medio gruppo abitativo Valore OMI* medio gruppo abitativo Reddito imponibile medio Fino a Da 21 a Da 31 a Da 51 a Oltre Totale Sesso Numero di proprietari di abitazioni Valore imponibile Potenziale Imu medio gruppo abitativo Valore OMI medio gruppo abitativo Reddito imponibile medio Femmine Maschi Totale Figli a carico Numero di proprietari di abitazioni Valore imponibile Potenziale Imu medio gruppo abitativo Valore OMI medio gruppo abitativo Reddito imponibile medio No Sì Totale Area geografica Numero di proprietari di abitazioni Valore imponibile Potenziale Imu medio gruppo abitativo Valore OMI medio gruppo abitativo Reddito imponibile medio Nord Centro Sud ed isole Totale Stato civile Numero di proprietari di abitazioni Valore imponibile Potenziale Imu medio gruppo abitativo Valore OMI medio gruppo abitativo Reddito imponibile medio Celibi/Nubili Coniugati Vedovi Separati/Divorziati Altro Totale L evoluzione legata alla certificazione energetica rappresenta un altro punto fondamentale che ci impone necessari aggiornamenti delle proprietà immobiliari non tanto per il valore intrinseco del bene, ma per i costi energetici che verranno commisurati dagli enti erogatori secondo la classe energetica dimostrata, in un rapporto di costi maggiori a fronte di una certificazione energetica di classe più infima. Per quanto riguarda le imposizioni fiscali è inutile effettuare considerazioni scontate. È bene comprendere che per lo Stato italiano l immobile rappresenta un salvadanaio visibile, un bene non esportabile, pertanto facile da individuare e non idoneo a far entrare in Italia valuta pregiata, salvo che detto patrimonio venga offerto a prezzi calmierati ad acquirenti internazionali. A questo punto ci chiediamo come creare quello che definisco dinamismo positivo, analizzando gli aspetti e dati sopra esposti. Bisogna confrontarsi con i sociologi e con gli studi di statistica per trarre le indicazioni scientifiche, mentre con gli operatori del mercato immobiliare, ovvero con gli agenti immobiliari, per poter trarre le indicazioni pratiche mettendo a disposizione gli effetti intuitivi maturati con il continuo contatto con gli usufruitori del nostro servizio. Si ritiene fondamentale pertanto non edificare più nuove costruzioni, per evitare di inflazionare ancora di più l offerta. Nel caso si fosse già con lavori avanzati, invece, valutare nuovamente la progettazione cercando di adeguarla alle nuove esigenze economiche e sociali che scaturiscono dalla sintesi delle analisi considerate. Rivolgere l attenzione alla riqualificazione di stabili e interi quartieri nei centri cittadini per rendere il tessuto sociale nuovamente vivo e idoneo alla qualità della vita sarà probabilmente una delle strategie di maggiore successo del real estate di domani. Per l impresa di costruzione la ristrutturazione comporta, in questo caso, un grande risparmio, essendo già state realizzate tutte le opere di urbanizzazione primarie e secondarie e, nel contempo, le amministrazioni comunali mantengono invariato il costo della gestione in quanto si dovranno curare le stesse superfici pubbliche del quartiere già esistenti, senza dover predisporre nuovi servizi e nuovo personale. Lo stesso vale per tutte le aree dismesse sia industriali che artigianali dove nuove opportunità, supportate da progetti e idee innovative, possono convertire ed invertire la tendenza: per gli investitori questo significa acquisti delle aree a costi relativamente bassi, per i proprietari recupero di liquidità derivante da immobili resi inutili dall evoluzione dei tempi, mentre per la comunità l utilizzo, ad esempio, un insediamento per la musica, o la cittadella del relax o dei giochi o un campus universitario e comunque quanto si possa credere interessante, perché richiesto e scientificamente valutato. Attività dei proprietari (Dati Agenzia delle Entrate 2013) NORD Valore OMI* Reddito Complessivo Valore Imponibile Potenziale Imu Reddito Prevalente Numero dei proprietari Media Deviazione Standard Coefficiente di Variazione (%) Media Deviazione Standard Coefficiente di Variazione (%) Media Deviazione Standard Coefficiente di Variazione (%) Dipendente ,43 Pensione ,41 Autonomo, impresa ,59 e partecipazione Fabbricati ,71 Totale ,68 CENTRO Valore OMI* Reddito Complessivo Valore Imponibile Potenziale Imu Reddito Prevalente Numero dei proprietari Media Deviazione Standard Coefficiente di Variazione (%) Media Deviazione Standard Coefficiente di Variazione (%) Media Deviazione Standard Coefficiente di Variazione (%) Dipendente ,97 Pensione ,40 Autonomo, impresa ,47 e partecipazione Fabbricati ,82 Totale ,03 SUD E ISOLE Valore OMI* Reddito Complessivo Valore Imponibile Potenziale Imu Reddito Prevalente Numero dei proprietari Media Deviazione Standard Coefficiente di Variazione (%) Media Deviazione Standard Coefficiente di Variazione (%) Media Deviazione Standard Coefficiente di Variazione (%) Dipendente Pensione Autonomo, impresa e partecipazione Fabbricati Totale TOTALE ITALIA Valore OMI* Reddito Complessivo Valore Imponibile Potenziale Imu Reddito Prevalente Numero dei proprietari Media Deviazione Standard Certo resta fondamentale l indirizzo che il governo o i governi che si formeranno dovranno dare all economia italiana, con scelte di campo chiare e nette. Si dovrà stabilire se l Italia andrà verso il turismo o l agricoltura così per esempio e con quali mezzi economici e normativi è possibile percorrere le strade indicate. Secondo gli indirizzi è più facile, anzi meno difficile, cercare di imboccare la via giusta per far rendere a 360 gradi il patrimonio Coefficiente di Variazione (%) Media Deviazione Standard Coefficiente di Variazione (%) immobiliare italiano, anziché renderlo bersaglio facile di un aggressione spesso ottusa, che punta a far quadrare nell immediato i conti pubblici senza snellire la burocrazia, senza corroborare l attività delle aziende o dei semplici cittadini, indicando meccanismi snelli e procedure rapide che consentano la realizzazione dei progetti in tempi reali in modo da far coincidere l opera finita con il fabbisogno individuato nei tempi monitorati. Media Deviazione Standard Coefficiente di Variazione (%) Dipendente ,58 Pensione ,67 Autonomo, impresa ,30 e partecipazione Fabbricati ,75 Totale mediare mediare 15

10 IL VINO CHE FA VOLARE IL MATTONE Il mondo degli acquisti immobiliari nelle zone vinicole più richieste di Cleo Fuentes T urismo enologico e mercato immobiliare vanno a braccetto. Nei territori ad alta vocazione vitivinicola, complice l exploit del wine tourism, le compravendite di cascine e casolari immersi nei vigneti esercitano ancora una discreta attrazione, al Nord come al Sud. A comprare non sono solo i wine lover soprattutto stranieri ma anche imprenditori a caccia di appezzamenti di charme dove produrre le proprie etichette. È il caso, ad esempio, della Franciacorta, zona collinare tra Brescia e il lago d Iseo, nota per la vocazione spumantistica: da qualche anno si registra la richiesta di cascine da parte di cantine vinicole, che cercano quasi sempre strutture ampie, attorniate da terreni. Spesso servono anche a realizzare B&B per accogliere i sempre più numerosi turisti. Del resto, sono molti gli uomini dell edilizia della zona, ma anche in tutta Italia, che hanno diversificato i loro investimenti (non solo per puro business, ma anche per che nel cuore, oltre al mattone, hanno anche il calice di vino), aprendo ristoranti, costruendo cantine dove produrre vino e hotel dove mettere in pratica l arte 16 mediare dell ospitalità. L emblema di questa doppia personalità dell edilizia è Vittorio Moretti, uno degli imprenditori bresciani più noti nel mondo dell enogastronomia. Lui che da giovane faceva di giorno il magutt, il manovale, e di sera frequentava una scuola professionale per diventare capomastro, in più di trent anni ha costruito un vero e proprio impero del gusto, che partendo dalle costruzioni si è dipanato tra tenute vinicole, ristoranti, strutture per l ospitalità (L Albereta a Erbusco con Gualtiero Marchesi, L Andana a Castiglione della Pescaia con Alain Ducasse), centri commerciali (Le porte franche di Erbusco), cantieri navali, campi da golf. Ed è sempre lui il deus ex machina del Bellavista, lo spumante Franciacorta capace di rivaleggiare con i migliori champagne francesi. Terra Moretti è il nome della holding di famiglia che controlla le attività del gruppo, 650 dipendenti, fatturato consolidato di 73 milioni di euro e un export del 20% grazie al vino. Il Chianti in Toscana, invece è ancora il posto più richiesto dagli acquirenti privati, a caccia di un buen ritiro immerso in paesaggi unici e profumi e sapori in cui perdersi. I prezzi al metro quadro vanno dai ai euro, ma possono subire oscillazioni considerando che in alcuni casi si tratta di pezzi unici in base all esposizione e alle condizioni del restauro. C è ancora interesse da parte degli italiani, ma ancor più da parte degli stranieri. Inglesi e americani, infatti, dopo anni di assenza, stanno tornando, assieme a clienti dal Belgio, Olanda e Francia. New entry i russi e realtà emergenti provenienti dal Brasile e dalla Cina, ma anche indiani e argentini. Altra zona vinicola per antonomasia è quella delle Langhe, del Roero e del Monferrato, candidate nella lista del patrimonio mondiale dell Unesco. Se dovessero ottenere il riconoscimento nel 2014, potrebbe crescere il potenziale della zona. Nel 2012 l 80% degli acquirenti di cascine e casali sono stati stranieri. Ville e B&B con vigneti attraggono investitori dal Nord Europa, Benelux, ma anche Stati Uniti e Australia. Le richieste oscillano da 250mila a 500mila euro per una cascina di 400 mq, con annesse pertinenze e appezzamento esterno di 5mila metri quadri. In flessione il mercato, invece, in Valpolicella, dove un ettaro di vigneto per il pregiato Amarone si attesta attorno a 400mila euro e vista la fatica a trovare rustici e cascinali liberi oggi si espande solo chi è già nel settore e gode di buoni margini di guadagno. Lo stesso che accade in Veneto, a Conegliano, patria del Prosecco di Valdobbiadene. La località emergente è il Salento in particolare le province di Brindisi e Lecce dove si produce il Salice Salentino Doc: sono soprattutto gli stranieri a innamorarsi del Salento, a caccia di masserie oltre il milione di euro. Una clientela, quindi, di alta fascia, destinata a consolidarsi negli anni.

11 UN MODULO ABITATIVO PER RECUPERARE GLI EDIFICI INDUSTRIALI SENZA DEMOLIRLI Si chiama Casazera ed è un progetto opensource super hi-tech ideato con l obiettivo di recuperare gli edifici industriali dismessi di Enrico Nicoli Essere uno zero, talvolta, non significa non valere nulla. È il caso del progetto Casazera, un modulo abitativo sperimentale che si pone come obiettivo di recuperare gli edifici industriali dismessi, senza demolirli e in modo sostenibile, contribuendo a risparmiare almeno parte dei 14mila metri quadri di suolo che ogni anno vengono urbanizzati. Il progetto, elaborato a Torino da una cordata che comprende cinque imprese, due studi di progettazione e il Politecnico, nasce nell ambito di Ecostruendo, un programma di ricerca promosso dal polo di innovazione su bioedilizia e idrogeno Polight di Torino e finanziato dalla Regione Piemonte che ha messo 800mila degli 1,6 milioni dell investimento complessivo e, dopo una fase di test di un mese, diventerà la casa di due studenti del Politecnico, selezionati con un concorso dall ateneo. Il primo modulo prefabbricato in classe A è stato inserito nel complesso delle ex Officine Nebiolo, stabilimento oggi proprietà del Comune e noto in passato perché specializzato nelle lavorazioni tipografiche, per testare e dimostrare le caratteristiche di economicità ed efficienza della struttura. L idea è che attraverso Casazera si possano rispettare contemporaneamente cinque criteri: zero consumo di suolo, zero spreco di risorse, zero tempo, zero energia e zero errori di progetto. Una formula che potrebbe essere una soluzione efficiente e a basso costo per rispondere a un esigenza fondamentale quale quella abitativa. «In Italia esiste un mercato dell housing sociale spiega Giorgio Gallesio, ad di De-Ga Spa, società capofila del progetto con un valore di circa 50 miliardi. Allo stesso modo, mancano qualcosa come 600mila posti per studenti, per un mercato che in questo caso vale 30 miliardi». Tornando a Casazera, i vantaggi per i potenziali inquilini sono molteplici: il modulo di 40 metri quadri è infatti ispirato a quello di casa individuale suburbana, ma costituita di fatto da un appartamento, che gode di una posizione più centrale ed è però servito da un piccolo spazio verde e box auto. «In questo modo conserviamo l energia degli edifici originali afferma uno dei progettisti, Matteo Robiglio, della società di architettura Tra salvaguardando le strutture, abbreviando i tempi di costruzione dato che lo stripping dell edificio può svolgersi in contemporanea alla costruzione del modulo che avviene in stabilimento». La casa fuoriserie, che uscirà dagli stabilimenti per essere trasportata laddove occorre, è di fatto un gioiellino in termini di efficienza energetica: il legno è il materiale base di costruzione, assemblato grazie a macchine a controllo numerico in modo tale da garantire il maggior risparmio possibile di materiali, di eventuali rifiuti da costruzione e di errori. Una volta posizionato, il modulo sarà riscaldato e alimentato con energie provenienti per tre quarti da fonti rinnovabili pannelli solari per l acqua, fotovoltaici per l energia e biomasse per il riscaldamento tramite una stufa a pellet, integrate con metano e teleriscaldamento e una pompa di calore per la ventilazione meccanica dell ambiente. Arredata con mobili in legno disegnati da Tra e realizzati dalla cooperativa sociale Terre di Mezzo nella falegnameria del carcere Lorusso e Cotugno di Torino, Casazera è anche una casa opensource, dato che è dotata di un sistema avanzato di domotica progettato su Android e gestibile via web da computer, tablet e telefonino che permette agli abitanti di interagire anche a distanza con l abitazione, chiedendo ad esempio di accendere il riscaldamento, ma anche con l ambiente circostante, Il modulo Casazera durante la fase di montaggio e nella sua sede finale regolando le prestazioni in base al meteo e verificando informazioni quali la disponibilità di parcheggi o la farmacia aperta più vicina. 18 mediare mediare 19

12 A DIRLO è WALTER FERRAZZA, SOTTOSEGRETARIO ALLE AUTONOMIE. E ASSICURA «La vittoria della sfida dell accesso al credito e i provvedimenti ora sul tavolo del Governo permetteranno una ripresa già nel 2013» IL RILANCIO DEL REAL ESTATE è VICINO di Severino Rigotti Presidente Fimaa Trento Snellimenti burocratici, fiscalità intelligente e un ripensamento dei rapporti con il credito senza dimenticare progetti di riqualificazione urbana, in grado di mettere sul mercato edifici di qualità. È su questo che sta lavorando il nuovo governo per quanto riguarda il settore immobiliare e delle costruzioni. A fare il punto della situazione è Walter Ferrazza, sottosegretario alle Autonomie. Dottor Ferrazza, in un momento di crisi come questo, relativamente al nostro settore immobiliare cosa ne pensa? Il 2012 ha visto un importante contrazione della compravendita con la diminuzione del 27% delle transazioni. La situazione è figlia di una recessione della nostra economia che Severino Rigotti ha trasformato una crisi finanziaria in un economica anche a seguito di un effetto recessivo generato da alcune scelte fiscali. È essenziale che il Governo si impegni per invertire la tendenza. Lei sa che FIMAA Italia annovera circa 14mila associati. Cosa si sente di dire loro? Mi sento di lasciare un messaggio di ottimismo e di speranza. Oggi siamo di fronte ad un governo di scopo che ha capito la responsabilità delle necessità di individuare importanti provvedimenti di stimolo all occupazione e alla ripresa economica. La vostra qualità e la vostra conoscenza della materia è essenziale per condividere le scelte che più velocemente ci faranno uscire da questo momento. Il governo sta lavorando su delle iniziative per risolvere la crisi immobiliare che attanaglia l Italia? L immobiliare è uno dei settori strategici per far ripartire il nostro Paese. Oggi è essenziale però che tutti facciano squadra senza anacronistici conflittualità o personalismi così da realizzare quelle manovre utili, parte delle quali sono già partite: il decreto sull IMU, il pagamento dei debiti della Pubblica Amministrazione e le riforme istituzionali. Cosa possiamo fare noi agenti FI- MAA per aver maggiore considerazione da parte del legislatore? Oggi il legislatore è più attento alle esigenze di tutte le categorie perché è importante dare risposte adatte a contenere le difficoltà di ripresa. È comunque necessario federare tutte le esigenze delle diverse associazioni di categoria chiedendo risposte condivise e confrontandosi in maniera unitaria, mostrando utilità e sostenibilità delle proprie necessità. Lei sa che il nostro lavoro negli anni è stato sempre più appesantito da obblighi non indifferenti per svolgere la nostra professione, ma nonostante ciò copriamo il 50% del mercato. Le pare giusto? Non lo è, e il Governo garantisce l impegno per attuare velocemente l accordo con Regioni ed Enti Locali in materia di semplificazione così da lavorare in maniera omogenea sul territorio nazionale. Cosa si può fare per incrementare questa fetta di mercato? Occorre proseguire la strada intrapresa attraverso snellimenti burocratici, fiscalità intelligente e un ripensamento dei rapporti con il credito senza dimenticare progetti di riqualificazione urbana, in grado di mettere sul mercato edifici di qualità. Lei è sottosegretario alle Autonomie quindi può capire la forza della nostra associazione che fa proprio dell autonomia la sua forza. Pensa che questo sia un valore aggiunto? L autonomia è sempre un valore aggiunto purché sia un autonomia matura e responsabile sulla quale non ci devono mai essere imposizioni, ma che evolva con le evoluzioni sociali ed economiche e nella consapevolezza di essere un Paese dell Europa. Cosa si può fare per far riavvicinare il credito bancario al nostro settore? È essenziale che il tema del credito continui a essere materia di interesse per il Governo. È essenziale investire sulle politiche atte a garantire un livello di liquidità alle istituzioni creditizie agevolando i contratti di mutuo e agevolare il finanziamento alle piccole e medie imprese. La crisi finanziaria ha indebolito notevolmente le nostre famiglie. Quanto pensa ci vorrà per uscire da questa palude? La vittoria della sfida dell accesso al credito e i provvedimenti ora sul tavolo del Governo permetteranno una ripresa già nel Che importanza ha per l Italia in termini di PIL il settore immobiliare diretto e indiretto? In Italia il comparto immobiliare rap- CHI è WALTER FERRAZZA presenta 1/5 del PIL, il credito erogato al settore è un terzo degli impegni bancari totali. Per quanto potremmo ancora reggere se non trovate soluzioni concrete allo stallo immobiliare? Invertire la spirale negativa del comparto non è impossibile quindi poiché il Governo è già impegnato nella riduzione del costo del lavoro, nella riapertura del credito, nella revisione delle modalità di tassazione degli immobili e nel pagamento dei debiti della P.A. le soluzioni sono già prossime. Nato a Tione di Trento il 15/11/74 e residente a Bocenago, Walter Ferrazza si laurea in Ingegneria per l Ambiente e il Territorio conseguita all Università degli Studi di Trento nel 2000 e subito dopo ottiene l abilitazione alla professione. Amministratore della Ecolog Srl nei servizi di consulenza per progetti a basso impatto ambientale. Ferrazza è anche sindaco di Bocenago dal La carriera politica di Walter Ferrazza inizia con la carica di assessore alle Foreste all Ambiente ed al Territorio e all Urbanistica nel 2000 e, infine, vicesindaco dal 2005 al È stato inoltre assessore supplente nella Giunta del Parco Naturale Adamello-Brenta, delegato in seno al Consorzio per il Servizio di Vigilanza Boschiva Brenta - C.C. Magno, presidente del Consorzio per il Servizio di Vigilanza Boschiva Val Rendena, membro titolare in seno all Assemblea della sezione Cacciatori di Pinzolo - Bocenago - Carisolo. Componente del consiglio direttivo dell Associazione cacciatori trentini. Membro del cda di Emmeci Group Spa, Rendena Golf Spa e Azienda per il turismo Spa, di cui è anche C.E., Ferrazza è stato anche ricercatore presso il Dipartimento di Ingegneria meccanica e strutturale dell Università degli Studi di Trento ( ). Libero professionista dal 2005, si è candidato alla Camera dei Deputati con MIR (Moderati in Rivoluzione) nel mediare mediare 21

13 L arte di traslocare l arte Se il trasloco è un momento impegnativo, sia fisicamente sia emotivamente, per chiunque, quello dei beni di valore è un affare ancora più delicato Che richiede professionisti in guanti bianchi di Giampaolo Bertaggia Project manager Traslocabile Il settore dei trasporti è quanto mai complesso e ricco di sfumature che richiederebbero analisi approfondite. Una di esse è il trasloco, inteso come movimentazione di beni privati di varia natura. Spesso nell immaginario collettivo il trasloco viene visto come un servizio povero e di scarso interesse, trascurando in questo modo l elevato grado di specializzazione che esso in realtà richiede. Traslocabile nasce anche e soprattutto attraverso questa vocazione: contribuire cioè a diffondere un approccio industriale nel settore dei traslochi, oggi estremamente polverizzato, attraverso un processo di innovazione continua nelle soluzioni e nelle procedure. Per svolgere un servizio di trasloco a regola d arte sono necessarie diverse competenze: capacità di guida, utilizzo di mezzi di trasporto adeguati, competenza e aggiornamento nelle operazioni di smontaggio e montaggio, capacità di realizzare imballaggi efficaci e nel contempo semplici da movimentare, infine una buona dose di esperienza nella parte più delicata da cui dipende gran parte della buona riuscita del servizio: lo stivaggio. Tutte queste componenti devono necessariamente concorrere alla realizzazione di un servizio molto particolare oggetto di questo approfondimento: il trasloco di opere d arte. Pur essendo abituato a maneggiare le cose d altri, un operatore di traslochi esperto deve moltiplicare le proprie attenzioni quando si appresta a movimentare oggetti di estremo valore quali possono essere gli oggetti di antiquariato presenti in certe abitazioni oppure vere e proprie opere d arte esposte nei musei. Prima di pensare al trasferimento degli oggetti occorre decidere la modalità di imballaggio più adeguata considerando tipologia, dimensioni e particolari criticità di ciascun collo. Nella fattispecie potrà risultare necessario realizzare delle casse in legno su misura (particolarmente adatte nel caso di quadri o specchi di grandi dimensioni che, una volta inseriti all interno di contenitori rigidi imbottiti, non potranno muoversi durante il trasporto), degli imballaggi con cartone piegato e fogli di pluriball per le forme più irregolari o addirittura imballaggi con film in sospensione per l oggettistica fragile e di piccole dimensioni. Un altro punto critico che si può incontrare nel trasloco di una mostra o di una collezione privata è l imballaggio di quadri la cui tela non sia protetta da un vetro: in tal caso diventa assolutamente necessario provvedere a fasciare il quadro con dei fogli di carta perfettamente tesi in modo tale che nessun materiale possa mai venire in contatto con i colori depositati sulla tela, correndo il rischio di intaccarli. Una volta fissato il primo strato protettivo di materiale cartaceo, si potrà irrobustire l imballaggio attraverso materiale plastico (che in ogni caso non potrà mai essere a contatto con la cornice) o cartone tagliato a misura. Naturalmente la fase di imballaggio deve essere intesa come una fondamentale preparazione alla movimentazione vera e propria, ma anche tutte le fasi successive assumono un importanza capitale quando si tratta di oggetti particolari quali possono essere le opere d arte: oltre a mani esperte occorrono anche attrezzature adeguate, specialmente qualora l operatore abbia a che fare con dimensioni e pesi rilevanti. I dislivelli possono essere superati con l utilizzo di stair-robot: si tratta di speciali macchine elettriche dotate di un piano sul quale l opera imballata viene assicurata saldamente ed in grado di salire e scendere i gradini grazie a dei cingoli. I mezzi di trasporto non possono essere da meno sotto il profilo tecnologico: devono essere dotati di sponda idraulica caricatrice, di sospensioni pneumatiche e di cassoni isotermici in grado di mantenere al proprio interno valori costanti di temperatura ed umidità durante tutto il trasporto indipendentemente dalle condizioni climatiche esterne. Il coefficiente di difficoltà di questo genere di servizi aumenta sensibilmente quando anche gli aspetti logistici diventano particolarmente severi: basti pensare alla realtà di Venezia, città unica al mondo per le peculiarità urbanistiche e per il suo patrimonio artistico. Ogni anno milioni di turisti provenienti da ogni parte del mondo arrivano nel centro storico di Venezia attratti dal suo romanticismo e dalla possibilità di visitare una città inconsueta che permette di ammirare un numero elevatissimo di opere d arte conservate in numerosi musei e chiese sparsi in tutto il centro storico. In un contesto così particolare, esiste una realtà altrettanto unica nel suo genere che prende il nome di Traslochi Express ed è l operatore Traslocabile per il Triveneto: tra i molteplici servizi offerti, tutti con elevato grado di specializzazione, Traslochi Express è in grado di svolgere in piena autonomia qualunque tipo di movimentazione di opere d arte sia per collezionisti privati sia per enti, fondazioni, musei o istituzioni pubbliche anche con l utilizzo di motobarca con gru e di ogni tipo di attrezzatura presente sul mercato utile a superare le difficoltà logistiche presenti in un contesto particolarissimo. Con 40 anni di storia alle spalle, Traslochi Express si è specializzata nello svolgimento di operazioni chiaramente connesse con il territorio in cui opera principalmente: la vicinanza con Murano, l isola famosa ad ogni latitudine per il plurisecolare artigianato della lavorazione del vetro, obbliga chiunque voglia distinguersi nel trasloco di opere d arte ad avere a che fare con dei veri e propri simboli di storia e artigianato locali, quali possono essere i celebri lampadari Rezzonico : sono frequenti nei nobili palazzi affacciati sul Canal Grande ma si sono ormai diffusi anche nelle abitazioni della terraferma. Essi richiedono un lavoro di smontaggio e imballaggio davvero certosino: ogni singolo componente deve essere smontato e imballato separatamente in modo da ottenere una struttura meno ingombrante e più leggera da trasportare. Quanto esposto testimonia quanta cura e attenzione siano necessarie per svolgere in maniera impeccabile servizi solo apparentemente alla portata di tutti e quanto difficile sia far percepire al cliente finale il valore racchiuso in un servizio quale può essere un trasloco. 22 mediare mediare 23

14 ITALIA & ITALIA FIMAA NEWS SPECIALISTA DEI TRASLOCHI Mercato 2012 e previsioni 2013 Attraverso l accordo tra FIMAA Servizi e Traslocabile, le Agenzie Associate disporranno di nuovi e innovativi Servizi da proporre ai propri Clienti nei settori dei Traslochi e della Logistica Eseguiamo: Traslochi generici e specialistici Traslochi e trasporti nazionali ed internazionali Smontaggio e montaggio dei mobili Imballaggio ed etichettatura Depositi e magazzini temporanei degli arredi Shop online di materiale da imballaggio Preventivi gratuiti e personalizzati Assistenza completa pre e post vendita Servizi dedicati alle Aziende per i propri Dirigenti e Dipendenti Recupero e smaltimento di oggetti e materiale d imballaggio * * non si tratta di servizio ecologico - ambientale Solo per le Agenzie Associate a FIMAA, riconosciamo Provvigioni tra il 4% e il 6% sui singoli Servizi venduti Scopri i vantaggi esclusivi riservati agli Associati FIMAA su e LA COLLABORAZIONE TRA AGENTI IMMOBILIARI E MEDIATORI CREDITIZI Un nuovo rapporto che ha bisogno di chiarire alcuni aspetti Il mercato dei cereali Milano e la sua storica piazza del grano La Scienza Immobiliare diventa un corso di laurea grazie fimaa e A LINK CAMPUS UNIVERSITY ROMA le news dal TERRITORIO panoramica su convegni e appuntamenti

15 LA COLLABORAZIONE TRA AGENTI IMMOBILIARI E MEDIATORI CREDITIZI di Daniele Mammani e Paolo Pesando Consulenti legali FIMAA Con l entrata in vigore della nuova disciplina in tema di mediazione creditizia è noto come gli agenti immobiliari non possano più, nell ambito della loro attività e strumentalmente ad essa, effettuare anche attività di raccolta di richieste di finanziamento, come loro concesso fino al in base al D.P.R. 28 luglio 2000 n. 287 (Il D.Lgs. 141/10 ha infatti abolito il D.P.R. 28 luglio 2000 n. 287 che all art. 2 n. 3 prevedeva: Non integra mediazione creditizia la raccolta, nell ambito della specifica attività svolta e strumentalmente ad essa, di richieste di finanziamento, effettuata sulla base di apposite convenzioni stipulate con banche e intermediari finanziari, da parte di: a) soggetti iscritti in ruoli, albi o elenchi, tenuti da pubbliche Un nuovo rapporto che ha bisogno di chiarire alcuni aspetti. A partire dalla possibilità o meno per gli agenti immobiliari di segnalare a un mediatore creditizio la richiesta di finanziamento dei propri clienti, visto che la segnalazione potrebbe concretare l ipotesi di reato autorità, da ordini o da consigli professionali; b) fornitori di beni o servizi ). È stata quindi introdotta, dalla nuova disciplina del D.Lgs. 141/2010, una chiara ed inequivoca riserva di attività, quella di mediazione creditizia, a favore di quei soggetti che, in possesso dei requisiti richiesti dalla nuova legge, si iscrivano nell apposito elenco tenuto dall Organismo (OAM) all uopo costituito. L art. 140-bis del TUB, come introdotto dalla citata nuova disciplina, stabilisce che: Esercizio abusivo dell attività Chiunque esercita professionalmente nei confronti del pubblico l attività di mediatore creditizio senza essere iscritto nell elenco di cui all articolo 128-sexies, comma 2, è punito con la reclusione da 6 mesi a 4 anni e con la multa da euro a euro ». È stato quindi introdotto anche uno specifico reato per l ipotesi di esercizio abusivo dell attività di mediatore creditizio. Ciò premesso è sorto un fiorente dibattito sulla possibilità o meno per gli agenti immobiliari di segnalare a un mediatore INTERROGAZIONE ALLA COMMISSIONE EUROPEA: Segnalazione da parte dell'agente immobiliare al proprio cliente del nominativo di un mediatore creditizio prassi diffusa che il cliente di un agente immobiliare, all atto della È sottoscrizione di una proposta di acquisto di un immobile, chieda all agente immobiliare se sappia indicargli il nominativo di un mediatore creditizio al quale rivolgersi per la ricerca di un finanziamento occorrente per il perfezionamento dell acquisto. Il D.Lgs. 141/2010 che regola l attività di mediazione creditizia, di recepimento della direttiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo relativa ai contratti di credito ai consumatori, non disciplina espressamente in alcuna sua disposizione l attività di segnalazione dell agente immobiliare, al proprio cliente, del nominativo di un mediatore creditizio. Tale attività è svolta dall agente immobiliare gratuitamente a favore del cliente-consumatore e consente a quest ultimo di disporre di una più ampia scelta di prodotti ed opportunità finanziarie, beneficiando, e garantendo una maggiore concorrenza del mercato ed un indiscutibile vantaggio economico per il cliente-consumatore. Anche in altri Paesi europei tale prassi è riscontrata. Alla luce di quanto finora esposto: - ritiene la Commissione che la predetta attività di segnalazione sia condivisibile e conforme al diritto europeo? - ritiene la Commissione che, anche al fine di garantire un uniformità di orientamenti e disposizioni legislative a livello comunitario, sia auspicabile che detta attività di segnalazione debba essere espressamente regolamentata dai soggetti interessati tramite la stipula di contratti scritti, contenenti l espressa previsione della gratuità di tale attività a favore del consumatore? Lara Comi creditizio la richiesta di finanziamento dei propri clienti, interessati ad esempio all ottenimento di un mutuo per l acquisto di un immobile, in quanto si è ritenuto, da più parti, che detta segnalazione possa concretare l ipotesi di reato sopra citata. Nell esaminare la tematica occorre in primis chiarire cosa si debba intendere per attività di mediatore creditizio per valutare se la predetta segnalazione possa ritenersi espressione o meno di detta attività. La legge non descrive infatti l attività di mediazione creditizia, ma descrive chi è il mediatore creditizio, tale essendo colui che mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche ed intermediari finanziari previsti dal titolo V con la potenziale clientela per la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma (art. 128 sexies TUB). Da tale definizione si può ritenere che l attività di mediazione creditizia consista in tutte quelle azioni dirette a mettere in contatto un intermediario finanziario con un potenziale cliente per la concessione di un finanziamento. La domanda diventa quindi la seguente: la segnalazione da parte dell agente immobiliare al proprio cliente del mero nominativo di un mediatore creditizio, qualora ciò avvenisse senza illustrare al predetto cliente in alcun modo i prodotti finanziari gestiti dal mediatore creditizio, può considerarsi in qualche modo 26 mediare mediare 27

16 attività di mediazione creditizia? È opinione di chi scrive che in tale ipotesi manchi la messa in contatto di un soggetto, il cliente, con un istituto finanziatore e quindi non pare si possa rientrare nell ambito dell attività di mediazione creditizia come sopra individuata. Si è però sostenuto che tale iniziale presentazione al proprio cliente del nominativo di un mediatore creditizio sia l atto prodromico all inizio dell attività di mediazione creditizia, e quindi atto alla stessa attività collegato e presupposto. Ma così ragionando si dovrebbe ritenere che anche colui che, per ipotesi, distribuisse volantini con il nominativo di un mediatore creditizio stia svolgendo attività di mediazione creditizia. Evidentemente è difficile credere a questo, così come è difficile trovare una differenza tra le due ipotesi sopra contemplate: l indicazione da parte dell agente immobiliare al proprio cliente del mero nominativo del mediatore creditizio e la distribuzione di volantini con il nominativo del mediatore creditizio. Si sosterrà che tutto è inquinato a monte da un contratto tra il mediatore immobiliare e quello creditizio, ma il tipo di attività richiesta al primo non è di mediazione creditizia; il mediatore immobiliare che si avvale di un ausiliario per fargli mettere d accordo le parti, venditore e compratore, gli demanda la sua medesima attività e quindi un attività che può essere svolta solo da lui. Ma il mediatore immobiliare che dice a un terzo se sai che qualcuno cerca casa, mandalo da me, che magari ho qualcosa per lui, demanda un attività di mediazione immobiliare? L oggetto è evidentemente diverso, in quanto è chiaro che un conto è il potere di entrare direttamente a contatto con le parti caratterizzanti (nel caso dei mediatori creditizi, le banche o altri istituti eroganti credito), attività riservata esclusivamente al mediatore creditizio, e un conto è ciò che può venire prima. Estendere l esclusiva dell attività di mediazione creditizia anche a chi semplicemente pubblicizza quest ultimo tipo di attività sembra proprio non cogliere nel segno. Anche i gestori delle Pagine gialle allora partecipano dell attività dei soggetti che reclamizzano?il fatto che alla base vi sia un contratto non è discriminante; la validità del contratto viene dopo, una volta capito che tipo di attività è riservata e quale non lo è. D altronde lo stesso mediatore creditizio dovrà in qualche modo ricercare i propri clienti, così come fa qualsiasi operatore commerciale o professionale. E perché detta ricerca non possa passare dalla collaborazione con un agente immobiliare, che si limiti a fornire al mediatore creditizio il mero nominativo di un soggetto potenziale interessato ad avvalersi di un attività di mediazione creditizia, non si capisce proprio perché debba essere vietata. Non appare d altro canto persuasiva l argomentazione contraria che det- ta presentazione del cliente è il primo anello dell attività di mediazione creditizia. Così all evidenza non è, perché da detta presentazione non è nemmeno detto che inizi l attività di mediazione creditizia in quanto non è detto che il cliente dell agente immobiliare diventi, in forza di questa segnalazione, anche cliente del mediatore creditizio. Così come non appare nemmeno scriminante l eventuale pattuizione di un corrispettivo tra agente immobiliare e mediatore creditizio per detta segnalazione, in quanto l oggetto del contratto non diventa di per sé lecito soltanto se la prestazione sia gratuita; una prestazione illecita è e rimane tale anche in assenza di un corrispettivo per l esecuzione della stessa. In definitiva l attività di mera presentazione di un cliente non pare proprio possa essere intesa come attività di messa in contatto (anche indiretta) tra il cliente ed un istituto finanziatore (quale per l appunto?) e quindi non pare proprio possa inquadrarsi nell ambito dell attività riservata di mediazione creditizia. In sostanza nella predetta segnalazione manca il presupposto essenziale per la qualificazione dell ipotesi delittuosa, ovvero l esercizio dell attività di mediazione creditizia. È chiaro che l agente immobiliare dovrà limitarsi ad indicare al proprio cliente meramente il nominativo del mediatore creditizio, senza illustrare, presentare o tanto più consegnare al cliente alcuna informativa sui prodotti finanziari gestiti dal mediatore creditizio, né tanto più fornire alcuna indicazione su nominativi di istituti di credito. Si consideri d altro canto che la ratio di una disciplina che introduce una riserva di attività è sempre duplice: da un lato quella di assicurare al mercato un servizio altamente qualificato, ovvero effettuato da un soggetto, nel caso che ci occupa il mediatore creditizio, che potendo svolgere esclusivamente quell attività e non altre e dovendo possedere particolari requisiti di professionalità e onorabilità, garantisca livelli qualitativi e di diligenza professionale superiori alla media; dall altro quello di assicurare allo stesso soggetto, il mediatore creditizio, una forma di protezione ovvero proprio l esclusiva rispetto a quell attività, ovvero l impossibilità per altri soggetti non abilitati di svolgere la medesima attività. Entrambi detti interessi non vengono pregiudicati nel ritenere lecita la segnalazione del mero nominativo di un cliente tra agente immobiliare e mediatore creditizio, anzi si soddisfano entrambi in quanto al cliente viene in tal modo offerta la possibilità di avvalersi di un operatore qualificato e preparato, che con professionalità e competenza gli possa offrire un paniere di prodotti ampio, assicurando quindi una maggiore concorrenza al mercato, e dall altro al mediatore creditizio la possibilità di procacciarsi dei clienti in modo trasparente e fiscalmente tracciabile, evitando quindi sotterfugi ed escamotages che diversamente la prassi commerciale lo indurrebbe a seguire. Di contro non si vede quale utilità vi possa essere per il mercato, il cliente e lo stesso mediatore creditizio nel vietare tale segnalazione. Per conoscere quale sia la visione dell ordinamento comunitario sulla problematica sopra esposta relativa alla c.d. segnalazione, così come sia la valutazione su un altro aspetto particolare della nuova disciplina di cui al D.Lgs. 141/2010, quello che regola l accesso all attività di mediazione creditizia e di agente in attività finanziaria, Fimaa ha ritenuto opportuno promuovere il deposito di due interrogazioni parlamentari alla Commissione Europea. Con l ausilio e la preziosa collaborazione dell on. Lara Comi sono state quindi predisposte e depositate nel mese di maggio 2013 due interrogazioni parlamentari vertenti la prima a capire se la Commissione Europea ritenga che la predetta attività di segnalazione sia condivisibile e conforme al diritto europeo e se, anche al fine di garantire un uniformità di orientamenti e disposizioni legislative a livello comunitario, sia auspicabile che detta attività di segnalazione debba essere espressamente regolamentata dai soggetti interessati tramite la stipula di contratti scritti, contenenti l espressa previsione della gratuità di tale attività a favore del consumatore. Con la seconda interrogazione si è chiesto alla Commissione se ritenga che la disciplina dettata dal D.Lgs. 141/2010, nello specifico all art. 14 n. 2, concernente i Requisiti di Professionalità (articolo che dispone che il presidente del consiglio di amministrazione, l amministratore unico o l amministratore delegato di dette società debbano essere scelti secondo criteri di professionalità e competenza fra persone che abbiano maturato una esperienza complessiva di almeno un quinquennio attraverso l esercizio di attività o di funzioni di adeguata responsabilità) sia conforme al Diritto europeo con particolare riferimento ai principi della libertà e concorrenza del mercato e del libero accesso alle attività economiche. Nel giro di tre mesi dovremmo avere le relative risposte, attese con molta attenzione da tutti gli operatori del comparto. INTERROGAZIONE ALLA COMMISSIONE EUROPEA: Mediazione creditizia - requisiti per accesso all'attività Il D.Lgs. 141/2010, di recepimento della direttiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo relativa ai contratti di credito ai consumatori, ha introdotto, all art. 14 n. 2, con riferimento alle figure dei mediatori creditizi e degli agenti in attività finanziaria, dei Requisiti di Professionalità assai rigorosi in quanto, tra l altro, dispone che il presidente del consiglio di amministrazione, l amministratore unico o l amministratore delegato di dette società debbano essere scelti secondo criteri di professionalità e competenza fra persone che abbiano maturato una esperienza complessiva di almeno un quinquennio attraverso l'esercizio di attività o di funzioni di adeguata responsabilità. Si è quindi introdotta, con tale disposizione, una rigorosa barriera all ingresso delle citate attività, in quanto colui che volesse intraprendere l attività di mediazione creditizia, oltre a disporre di requisiti patrimoniali assai impegnativi (120mila euro di capitale sociale minimo interamente versato) deve dimostrare di avere maturato una esperienza dirigenziale per almeno un quinquennio, con la conseguenza che nessun giovane potrà mai decidere di intraprendere detta attività, pur se in possesso di titoli accademici e risorse economiche, qualora non sia in grado di dimostrare questa esperienza pluriennale con funzioni di responsabilità. Si chiede se la Commissione ritenga detta disciplina conforme al diritto europeo con particolare riferimento ai principi della libertà e concorrenza del mercato e del libero accesso alle attività economiche. Lara Comi 28 mediare mediare 29

17 I COLLABORATORI DELLE AGENZIE IMMOBILIARI NEI RAPPORTI CON L ENASARCO Le ultime novità di una relazione difficile di Paolo Pesando e Daniele Mammani Consulenti legali FIMAA Circa due anni or sono Fimaa ha aperto un tavolo di confronto, unitamente alle altre associazioni di categoria, Fiaip e Anama, con i responsabili dell Enasarco al fine di valutare se vi fosse la possibilità di evitare il diffondersi del contenzioso che stava coinvolgendo molti agenti immobiliari. Il contenzioso traeva origine da azioni di accertamento di funzionari dell Enasarco presso le agenzie immobiliari, azioni che si concludevano quasi tutte con verbali sanzionatori, in quanto, a detta di tali funzionari, i collaboratori delle agenzie immobiliari, sia essi soggetti iscritti al ruolo che non, che stavano svolgendo con stabilità e continuità attività di collaborazione per l agenzia stessa, andavano inquadrati come agenti, ex art cod. civ., e quindi soggetti all obbligo di iscrizione all Enasarco e pagamento dei relativi contributi (nonostante la già sussistente iscrizione degli stessi all INPS). Le cause di opposizione a detti verbali sanzionatori si sono concluse con pronunce quasi tutte favorevoli all Enasarco in quanto il Tribunale di Roma, unico tribunale competente, in ripetute sentenze, per la verità alcune anche autoreferenziali, accertata la continuità e stabilità del rapporto di collaborazione tra i soggetti coinvolti (agenzia e suoi collaboratori), continuità provata soprattutto dalla fatturazione senza soluzione di continuità da parte del collaboratore all agenzia (il collaboratore nei casi esaminati dai giudici emetteva fattura unicamente all agenzia), concludevano con l inquadramento del predetto rapporto di collaborazione nell ambito del contratto di agenzia, ex art c.c., con conseguente obbligo giuridico di iscrizione all Enasarco. L unica sentenza favorevole, a oggi nota, si fonda proprio sulla mancanza di detto accertamento della continuità del rapporto in quanto il collaboratore, in quel caso, non aveva fatturato esclusivamente al dominus dell agenzia, ma anche ad altri soggetti. Su questi presupposti si è aperto quindi il tavolo di confronto con l Enasarco, confronto che, dopo l estate 2012, sembrava essersi chiuso in quanto l Enasarco ci comunicò che fin tanto che non fosse cambiato l orientamento giurisprudenziale non avrebbe potuto, né avrebbe avuto l interesse, a modificare lo stato delle cose. È chiaro infatti che a fronte di ripetute sentenze favorevoli che accertavano il diritto ad incamerare notevoli importi a titolo di contributi non versati, interessi e sanzioni, non era interesse, né facoltà, di alcun dirigente dell Enasarco cambiare il predetto stato delle cose. Preso atto di questa posizione dell ente è stato verificato presso le CCIAA quale potesse essere la conseguenza operativa che sarebbe scaturita dall interpretazione letterale delle pronunce giurisprudenziali e, quindi, seppur informalmente, è stato chiesto ad alcune CCIAA come avrebbero valutato l iscrizione di un agente immobiliare all Enasarco, in relazione alla problematica relativa all incompatibilità disposta per legge tra l esercizio dell attività di mediazione e l esercizio di qualsiasi altra attività imprenditoriale. L Enasarco è l ente al quale si iscrivono coloro che svolgono un attività di agenzia, attività diversa e incompatibile con quella di mediazione (ex art. 5 legge 39/89). Diverse CCIAA hanno risposto, allo stato in via informale, che in caso di comunicazione di iscrizione da parte di un agente immobiliare a detto Ente e conseguente riconoscimento di svolgimento di un attività incompatibile con quella di mediazione, avrebbero valutato ovviamente l ipotesi di cancellazione dal ruolo degli agenti immobiliari (oggi REA) di chi si fosse iscritto all Enasarco. Portati detti pareri all Enasarco il tavolo si è riaperto perché sul punto effettivamente non vi è, al momento, una soluzione giuridica plausibile e convincente, e soprattutto facilmente attuabile. Il nuovo confronto ha portato quindi a questa conclusione per l Enasarco: - ad oggi vi sono molti soggetti che operano nell ambito dell intermediazione immobiliare collaborando, a diverso titolo, con le agenzie immobiliari, e nello specifico si posso individuare: a) collaboratori non abilitati all esercizio dell attività di mediazione i quali svolgono attività solo connesse ad essa, ovvero di mera segnalazione; b) collaboratori abilitati all esercizio dell attività di mediazione in quanto iscritti nel Registro delle imprese o nel REA (ex ruolo) che svolgono tutta l attività di mediazione. Orbene quanto ai primi soggetti, quelli non abilitati, laddove gli stessi svolgano la propria attività in forma autonoma e con carattere di continuità e stabilità, è pacifico per l Enasarco che siano legati all agenzia immobiliare da un rapporto riconducibile al contratto di agenzia, ex artt c.c. e seguenti. In conseguenza di ciò l Enasarco ha proposto alle associazioni di categoria di firmare un protocollo d intesa in base al quale le stesse associazioni di categoria si impegnino a promuovere tra i propri aderenti l iscrizione alla Fondazione Enasarco dei soggetti di cui alla predetta lettera a) nel termine di sei mesi dalla conclusione dell accordo; al contempo, la 30 mediare mediare 31

18 La riforma Fornero: luci e ombre Fondazione Enasarco si impegna a fornire alle agenzie immobiliari tutti gli strumenti necessari ad un agevole regolarizzazione dell iscrizione anche attraverso un attività finalizzata, in detto periodo, al supporto e alla consulenza in favore delle imprese del settore e si impegna a non richiedere la regolarizzazione di dette posizioni per i cinque anni pregressi. L Enasarco ha precisato che detto ultimo impegno non potrà tradursi in un espresso condono gratuito per le posizioni che andranno ad essere regolarizzate, in quanto ciò presuppone un intervento legislativo e quindi esula dalle facoltà proprie dell ente, ma ha precisato che, nel caso di attività ispettiva esercitata nei confronti delle agenzie immobiliari che non abbiano dichiarato collaboratori rientranti nella fattispecie di cui sopra, la Fondazione Enasarco, per un periodo di 5 anni dalla sottoscrizione della presente, riconoscerà comunque, nell ipotesi in cui emergano rapporti di agenzia non dichiarati, la sussistenza di oggettive incertezze interpretative, con conseguente applicazione delle sanzioni ridotte in misura pari al tasso legale in ragione d anno, ai sensi dell art. 38 del vigente Regolamento delle Attività Istituzionali della Fondazione. Per quanto riguarda invece i collaboratori abilitati, ovvero già iscritti all ex ruolo degli agenti di affari in mediazione prima ed adesso al Rea, la Fondazione Enasarco ha proposto di presentare istanza (congiunta con le associazioni di categoria) di interpello al Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali - Direzione generale per l attività ispettiva - ai sensi dell art. 9 D.lgs n. 124, al fine di pervenire ad una soluzione della questione, obiettivamente allo stato molto complessa. Fimaa, insieme ad Anama, ha ritenuto di aderire a dette proposte di Enasarco, in quanto obiettivamente consentono da un lato di arginare il diffondersi del contenzioso sopra citato, che ad oggi ha portato, come detto, a pronunce quasi tutte favorevoli all Ente, e dall altro la soluzione proposta per la posizione dei soggetti non abilitati di iscriverli quali agenti, ex art c.c., qualora effettivamente svolgano il loro rapporto di collaborazione con l agenzia con continuità e stabilità, rappresenta allo stato la soluzione probabilmente più opportuna sotto il profilo giuslavoristico. Quanto invece alla posizione dei collaboratori abilitati l istanza di interpello potrà concludersi con un parere del Ministero del Lavoro che, favorevole o sfavorevole che sia, sarà vincolante solo per l Enasarco, ente il cui controllo è proprio demandato al predetto Ministero, ma non per le associazioni di categoria, né tanto più per i singoli agenti immobiliari. Si tenga presente che l interpello rappresenta allo stato il massimo impegno che ci si può aspettare dall Enasarco, in quanto risultando quest ultimo vincitore in quasi tutte le vertenze ad oggi intraprese, non ha altro modo per sospendere un gettito di denaro che gli sta derivando dalle proprie azioni ispettive, ritenute legittime dalle successive pronunce del Tribunale, se non a fronte di uno stop imposto dal Ministero stesso. In altre parole la soluzione proposta dall Ente, e condivisa ed accettata da Fimaa, rappresenta sicuramente, al momento, il miglior e maggior risultato possibile, considerando che con i precedenti giurisprudenziali ad oggi conosciuti nessuno all interno dell Ente avrebbe potuto decidere direttamente di abbandonare gli accertamenti che i predetti tribunali stanno giudicando come validi e corretti. Fimaa ha quindi deciso, unitamente ad Anama, di procedere alla sottoscrizione di detto protocollo d intesa confidando di aver fatto quanto possibile, e quanto di meglio, per gli interessi della categoria. Nonostante abbia subito cambiamenti e modifiche, che ancora potrebbero essere apportate, l impianto della riforma dovrebbe rimanere inalterato. Per questo, a un anno dalla sua entrata in vigore, vale la pena di tentare comunque un bilancio, riassumendo quale è la situazione dei rapporti di lavoro nelle agenzie immobiliari, dopo la legge di riforma di Giovanni Pantanella Consulente fiscale e del lavoro FIMAA Crescita e occupazione sono, senza dubbio, le gravi emergenze del nostro Paese. La politica del Governo Monti, che, pressato dalla situazione contingente, ha guardato essenzialmente al contenimento dei costi e al risanamento dei conti, non poteva non avere riflessi negativi sul piano della crescita: il differenziale di crescita economica (PIL) tra l Italia e i 27 Paesi dell Unione Europea, che era stato costantemente negativo negli ultimi 15 anni, oscillando tra -0,2% e -1,5%, ha raggiunto, nel primo semestre 2012, sotto il Governo Monti, il differenziale negativo record del -2%, mentre il tasso di disoccupazione, che negli ultimi dieci anni non aveva mai superato l 8,5%, si è attestato, nei primi 8 mesi del 2012, al 10,4%. Il principale provvedimento emanato dal Governo Monti in materia di lavoro, noto come riforma Fornero (legge 92, del 28 giugno 2012), non si è discostato dalla linea seguita da quel Governo: aumenti contributivi, aggravi fiscali (sono contenute nella riforma Fornero anche le norme che, dal 2013, hanno quasi dimezzato le deducibilità fiscale delle auto utilizzate nelle imprese), drastico intervento in materia di pensioni, a fronte di alcune flessibilità (poche, per la verità, e bilanciate da alcuni irrigidimenti ) in materia di rapporti di lavoro. Insomma, a dispetto del titolo ( Disposizioni in materia di mercato del lavoro in una prospettiva di crescita ), la legge 92/2012 di disposizioni volte a favorire la crescita ne ha portate ben poche. Sarà quindi inevitabile, per l attuale Governo, riporre mano alla riforma; anzi, quando questo numero di Mediare sarà stampato, la riforma Fornero sarà stata già ulteriormente modificata: ulteriormente, in quanto la legge Fornero, pubblicata a giugno 2012, è stata già modificata ad agosto dalla legge di conversione del c.d. decreto sviluppo (legge 134/2012) e poi ancora, ad ottobre, dal decreto per la crescita (D.L. 179/2012) e, a fine anno, dalla legge di stabilità 2013 (Legge 228/2012). Le notizie che circolano fanno tuttavia ritenere che l impianto della riforma rimanga inalterato, per cui, ad un anno dalla sua entrata in vigore, vale la pena di tentare comunque un bilancio, riassumendo quale è la situazione dei rapporti di lavoro nelle agenzie immobiliari, dopo la legge di riforma. Uno degli obiettivi che il precedente Governo si poneva con la riforma Fornero era quello (peraltro scarsamente riuscito) di distinguere, nel mercato del lavoro, la flessibilità buona da quella cattiva, aumentando la prima e comprimendo la seconda. La riforma è quindi intervenuta sulle tipologie di lavoro a progetto e con partita iva e, in generale, ha cercato di indurre il mercato ad un maggior utilizzo del contratto di lavoro subordinato. Si tratta di un intervento che ha notevoli riflessi nelle agenzie immobiliari, ove gran parte dei collaboratori è costituita da lavoratori autonomi con partita Iva e numerosi sono anche i lavoratori a progetto. Vediamo, quindi, i principali effetti di questo intervento. Innanzi tutto, il contratto a progetto. Rispetto alla disciplina originaria, contenuta nella Legge Biagi, dopo la riforma Fornero: 32 mediare mediare 33

19 i rapporti di collaborazione coordinata e continuativa debbono essere riconducibili ad uno o più progetti specifici (e non più anche a programmi di lavoro o fasi di esso ); il progetto deve essere compiutamente descritto, nel senso che deve essere indicato il contenuto caratterizzante dello stesso e il risultato che si intende conseguire, che deve essere obiettivamente verificabile; il progetto non può consistere in una mera riproposizione dell oggetto sociale del committente, per cui, pur potendo rientrare nell attività costituente il core business aziendale, deve essere caratterizzato da una autonomia di contenuti e obiettivi, identificabili come tali; il progetto non può comportare lo svolgimento di compiti meramente esecutivi o ripetitivi. A parte la eliminazione della possibilità di fare riferimento a programmi di lavoro o fasi di esso, due sono le modifiche di rilievo: la previsione secondo la quale il progetto non può consistere in una mera riproposizione dell oggetto sociale e quella secondo la quale il progetto non può comportare lo svolgimento di compiti esecutivi ripetitivi. Anche se il Ministero del Lavoro nella circolare 32/2012 si è soffermato a lungo su quest ultimo punto, sottolineando che potrà aversi una collaborazione a progetto solo nella misura in cui al collaboratore siano lasciati margini di autonomia, ed individuando una serie di compiti che, per il loro contenuto, non potranno mai essere svolti sotto la forma di collaborazione a progetto, il punto di maggior rilievo per le agenzie immobiliari è quello che prevede che il progetto deve avere una sua autonomia rispetto al core business aziendale. Questa disposizione lascia, infatti, poco spazio alla fantasia, per individuare possibili progetti che rendano legittima la conclusione di contratti di collaborazione coordinata e continuativa nelle agenzie immobiliari. Non si vuole qui escludere del tutto la possibilità di costruire progetti credibili, ma solo la difficoltà di individuare progetti validi, cha abbiano cioè le caratteristiche richieste dalla riforma Fornero; tanto più ove si consideri che. per espressa previsione di legge, l individuazione di uno specifico progetto costituisce condizione essenziale di validità del rapporto di collaborazione coordinata e continuativa, la cui mancanza determina la costituzione di un rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato. Si tratta di una presunzione assoluta, nel senso che non è ammessa la prova contraria. Da rilevare che la circolare sopra ricordata, oltre alla ipotesi di mancanza del progetto tout court, identifica altre ipotesi in cui il progetto deve ritenersi parimenti assente (con conseguente automatica qualificazione del rapporto come lavoro subordinato), che sono quelle in cui manchi il collegamento al risultato finale, ovvero manchi una autonoma identificabilità del progetto rispetto all oggetto sociale del committente, ovvero ancora l attività del lavoratore consista nello svolgimento di compiti meramente esecutivi o ripetitivi. In sostanza, tanto per fare un esempio, lo sviluppo dell attività dell agenzia o l incremento del numero degli immobili in portafoglio, sono obiettivi assolutamente legittimi per l agente immobiliare, ma non posseggono i requisiti necessari per stipulare validi contratti di collaborazione coordinata e continuativa tra l agente e il suo collaboratore. Da rilevare che, pur in presenza di un progetto formalmente regolare, si presume che il collaboratore sia un lavoratore subordinato, se le sue prestazioni vengono svolte con modalità analoghe a quelle dei lavoratori dipendenti del committente (e, quindi, ove si sia individuato un progetto valido, dovrà comunque evitarsi che, di fatto, il lavoratore sia tenuto al rispetto di un orario, o sia assoggettato al potere direttivo del datore di lavoro). A differenza dell ipotesi di mancanza del progetto, in questo caso la presunzione è relativa, nel senso che è ammessa la prova contraria. Come già accennato, la riforma Fornero persegue, tra gli altri, l obiettivo di indurre il mercato ad un maggior utilizzo del contratto di lavoro subordinato, tanto che una delle modifiche normative della riforma ha aggiunto, all inizio del decreto 368/2001 (che in attuazione della direttiva della comunità europea 70/1999 disciplina i contratti a termine), un comma che recita il contratto di lavoro subordinato a tempo indeterminato costituisce la forma comune di rapporto di lavoro ; aggiunta che non riguarda solamente l apposizione del termine ai rapporti di lavoro dipendente, ma tutte le forme di lavoro svolte all interno dell azienda nelle quali non si riscontrano gli elementi di specialità, sia di carattere sostanziale che formale, previsti dal Legislatore, in mancanza dei quali il rapporto di lavoro (quale che sia la forma contrattuale adottata: lavoro a progetto, con partita iva, ecc.) deve essere necessariamente ricondotto alla forma comune, cioè al contratto di lavoro subordinato a tempo indeterminato. In questa ottica, la riforma Fornero ha aggiunto, al capo I del titolo VII del decreto 276/2003 (dedicato al lavoro a progetto e al lavoro occasionale), un articolo (69-bis, intitolato Altre prestazioni lavorative rese in regime di lavoro autonomo ), volto a colpire le false (o presunte tali) partite iva. Si tratta di una norma che contiene una presunzione (anch essa relativa, avverso la quale, quindi, è ammessa la prova contraria), per effetto della quale i lavoratori con partita iva si considerano collaboratori coordinati e continuativi in presenza di determinati presupposti. Va qui osservato che, per effetto delle modifiche cui si è fatto cenno all inizio, il testo normativo attuale è, rispetto a tali presupposti, molto meno rigido di quello emanato un anno fa. Allo stato, i lavoratori con partita iva si considerano collaboratori coordinati e continuativi, qualora ricorrano almeno due dei seguenti presupposti: la collaborazione con il medesimo committente abbia durata complessiva superiore a otto mesi per due anni consecutivi; il corrispettivo derivante da tale collaborazione, anche se fatturato a più soggetti riconducibili al medesimo centro di imputazione di interessi, costituisca per il collaboratore più dell 80 per cento dei corrispettivi da lui complessivamente percepiti, nell arco di due anni consecutivi; il collaboratore disponga di una postazione fissa di lavoro (non necessariamente di uso esclusivo) presso una delle sedi del committente. La circostanza che i presupposti debbano verificarsi per due anni consecutivi (l anno è qui inteso come anno civile, quindi da gennaio a dicembre), fa sì, essendo la riforma Fornero entrata in vigore il 18 luglio 2012, che la condizione possa concretamente realizzarsi solo a partire dai periodi 1 gennaio 31 dicembre degli anni 2013 e 2014; quindi, potrà ritenersi effettivamente operativa solo alla fine del prossimo anno. Va rilevato che la presunzione che, si ripete, è relativa ed ammette, quindi, la prova contraria non opera qualora la prestazione sia connotata da competenze teoriche di grado elevato acquisite attraverso significativi percorsi formativi, ovvero da capacità tecnico-pratiche acquisite attraverso rilevanti esperienze maturate nell esercizio concreto di attività e il collaboratore abbia un reddito di lavoro autonomo non inferiore a 1,25 volte il minimo contributivo per artigiani e commercianti. I predetti requisiti debbono sussistere congiuntamente: le rilevanti esperienze possono essere comprovate attraverso il possesso di un titolo di studio di secondo grado o universitario, di una qualifica o diploma conseguiti al termine dell apprendistato, di una qualificazione o specializzazione attribuita dal datore di lavoro posseduta da almeno dieci anni, ovvero attraverso lo svolgimento dell attività autonoma in questione in via esclusiva o prevalente sotto il profilo reddituale da almeno dieci anni; il reddito minimo che deve essere posseduto è, nell anno 2013, pari a La presunzione non opera neppure se la prestazione è svolta nell esercizio di attività professionali per le quali l ordinamento richiede l iscrizione ad un ordine professionale, ovvero ad appositi registri, albi, ruoli o elenchi professionali qualificati e detta specifici requisiti e condizioni ; formulazione che lascia dubbi per quanto riguarda i collaboratori abilitati, ovvero già iscritti al Ruolo (ora al Rea). Come precisato dai legali della in altra parte di questo numero di Mediare, la natura del rapporto tra gli Agenti immobiliari e questa tipologia di collaboratori formerà oggetto di interpello al Ministero, sotto il profilo contributivo, ma la risposta potrà chiarire anche questi aspetti del rapporto. Da rilevare anche che, nel caso in cui la presunzione contenuta nell art.69- bis operi, si avrebbe un duplice passaggio qualificatorio: non pare infatti dubbio che, ove il rapporto di lavoro con un soggetto titolare di partita iva venga convertito in rapporto di collaborazione coordinata e continuativa, mancando (come sarà assai probabile) il progetto, si avrebbe l ulteriore conversione del rapporto in lavoro subordinato a tempo indeterminato. Come già accennato, la riforma ha inteso agire anche sulla c.d. flessibilità buona. In questo senso, va salutata con favore l introduzione del contratto a termine acausale, cioè della possibilità di stipulare, con un lavoratore con il quale non vi siano stati precedenti rapporti di lavoro subordinato, un contratto a tempo determinato della durata massima di dodici mesi (non prorogabile), senza doverne specificare le ragioni. Occorre anche dire che, sempre in materia di contratti a termine, la riforma Fornero è intervenuta anche sugli intervalli di tempo necessari tra un contratto a termine e quello successivo. Questi intervalli che, se non rispettati, provocano la trasformazione a tempo indeterminato del contratto sono stati aumentati a dismisura dalla riforma, che li ha portati da 10 a 60 giorni per i contratti di durata fino a sei mesi, e da 20 ad addirittura 90 giorni, per i contratti di durata superiore. Si tratta - come osservato da più parti di una norma che, se mantenuta, potrebbe finire con l incentivare il ricorso al lavoro nero (per il periodo dell interruzione obbligatoria), tanto ne viene data per scontata la modifica da parte dell attuale Governo. In conclusione tuttavia, pur limitandoci a questi aspetti (e tralasciando, quindi, altri aspetti di fondamentale importanza, quali quelli relativi alle pensioni e ai licenziamenti nelle aziende di maggiori dimensioni), non si può che concludere che, quella della Fornero, è una riforma con più ombre che luci; ombre che, purtroppo, diventano più fitte se guardiamo alle agenzie immobiliari, ove, agli aumenti di costi che la riforma ha già portato (aumento di contributi previdenziali, minore deducibilità dei costi auto), si aggiungerà se il legislatore non interverrà nuovamente una minore flessibilità nella gestione dei rapporti con i collaboratori. 34 mediare mediare 35

20 La Scienza Immobiliare diventa un corso di laurea Al LINK CAMPUS UNIVERSITY ROMA è stato istituito un NUOVO CORSO DI LAUREA CON ORIENTAMENTO ALLA SCIENZA IMMOBILIARE PER GLI ASSOCIATI FIMAA ROMA di Raoul Sarghini Vicepresidente vicario FIMAA Roma Nel mese di maggio scorso, la FIMAA Roma e la Link Campus University hanno sottoscritto un accordo rivolto alla formazione della figura professionale dell agente immobiliare attraverso la predisposizione, per la prima volta in Italia, di un apposito percorso di Scienza Immobiliare, all interno del Corso di Laurea in Economia Aziendale Internazionale. A raccontare i dettagli dell importante iniziativa, è il Rettore della Link Campus University, Gianni Ricci. Professor Ricci, come nasce l idea di strutturare un Corso di Laurea in Economia Aziendale Interna- Gianni Ricci zionale, con indirizzo immobiliare? Nasce dall incontro con FIMAA Roma e dalla nostra convinzione di guardare a un settore che, lo si vede dalle cronache, è in una fase di transizione, anche per le conseguenze della profonda crisi finanziaria che sta ancora percorrendo le nostre società. In realtà, pur non essendo un tecnico del settore, trovo particolarmente importante che l Università guardi ai settori professionali più rilevanti e dia il suo contributo per formare manager in grado di cogliere, comprendere e governare i cambiamenti della società. Quale è stato e qual è il ruolo di FIMAA Roma nella realizzazione del Corso e cosa Vi ha spinto a collaborare con questa Associazione sindacale di categoria? Si è trattato di un ruolo fondamentale. Quando si realizza un corso universitario, infatti, si devono integrare le competenze accademiche e le competenze professionali in modo equilibrato. Chi meglio di FIMAA Roma poteva garantire le competenze professionali? Ci spieghi in cosa consiste il Corso. Si tratta di un Corso di Laurea in Economia Aziendale Internazionale fortemente professionalizzante. Un opportunità di approfondire le tematiche delle aziende e dei servizi con una visione internazionale e comparativa (caratteristica di Link Campus) e un approfondimento - per alcune materie - delle questioni più attinenti l attività immobiliare. Per quanto concerne il Diritto amministrativo verranno approfondite nozioni di diritto urbanistico e di diritto dell edilizia nella prassi immobiliare; nel corso di Diritto bancario e delle assicurazioni si approfondiranno gli argomenti dei mutui, dei finanziamenti e dei principali contratti bancari per il settore immobiliare; nel corso di Diritto civile si porrà l attenzione sul contratto preliminare, la compravendita, la mediazione immobiliare; nel corso di Diritto tributario si darà spazio alle tematiche del reddito da fabbricati e delle imposte per i trasferimenti e le locazioni di immobili; in termini di strategia ed organizzazione aziendale si approfondirà, in particolare, la gestione economica, organizzativa e strategica dell agenzia immobiliare. A chi si rivolge questo specifico Corso di Laurea e quale valore aggiunto può conferire agli agenti di affari in mediazione già abilitati alla professione? Il valore aggiunto è dato, come dicevo prima, dalla possibilità per i professionisti di aderire ad un progetto che coniuga visione internazionale e sguardo particolare, più attento alle caratteristiche della professione dell agente di affari in mediazione. Ci parli del suo Ateneo. Link Campus University è, dal mese di settembre 2011, un Ateneo non statale legalmente riconosciuto in Italia. Siamo nati nel 1999, come filiazione in Italia dell Università statale di Malta e abbiamo sempre caratterizzato la nostra attività formativa per tre caratteristiche fondamentali: l internazionalizzazione (nei fatti, il mondo globale chiede una formazione davvero aperta al mondo), l interdisciplinarietà (le sfide del tempo presente sono fra loro fortemente interrelate ed in radicale e velocissimo cambiamento e richiedono una formazione che metta le discipline particolari in dialogo continuo fra di loro) e un rapporto sinergico e strategico con il mondo del lavoro (abbiamo scelto, come mission, di coniugare sapere e fare ). Ritiene sia possibile, magari in un prossimo futuro, il coinvolgimento diretto della FIMAA nello svolgimento del Corso di Laurea per l utilizzazione di docenti qualificati di settore, o anche per costituire una valida offerta di stage presso le aziende associate? Tale prospettiva è assolutamente auspicabile e, mi permetta di dire, necessaria soprattutto perché la didattica prevede largo uso di case study. 36 mediare mediare 37

21 borsa di studio alla miglior tesi SULL immobiliare Da sinistra, Stefano Persenda, la vincitrice Antonella Borrelli e il Presidente Nazionale Fimaa ValerioAngeletti). A Roma, nella sede nazionale FIMAA e alla presenza del Consiglio nazionale della Federazione, il savonese Stefano Persenda impegnato da oltre vent anni nel campo immobiliare e membro di Giunta nazionale nonché responsabile del progetto Premio Tesi di Laurea, ha premiato con una borsa di studio, insieme al presidente FIMAA Italia Valerio Angeletti, la miglior tesi di Laurea selezionata a livello nazionale sulla tematica de La mediazione immobiliare. Dopo un attenta valutazione, ad aggiudicarsi il premio è stata la studentessa Antonella Borrelli dell Universita Federico II di Napoli, che davanti alle cariche nazionali FIMAA ha avuto la possibilità di sintetizzare il suo elaborato e le ragioni che hanno motivato la sua scelta. «Non posso che essere orgoglioso del risultato raggiunto, sia dal punto di vista personale che associativo, nessuna Federazione del comparto aveva fino ad oggi proposto tale iniziativa. Ritengo che per la categoria lo sviluppo e la formazione basata su un costante studio ed aggiornamento della professione non possa che accrescere il livello dei nostri operatori. Oltre all eccellente lavoro della segreteria nazionale della nostra federazione e dei vari delegati territoriali FIMAA Giovani, vorrei inoltre ringraziare il Campus Universitario di Savona e in particolare il delegato del Rettore, ingegner Federico Delfino ed il suo staff, per il supporto professionale e la disponibilità offerti nella fase preparatoria del bando», ha commentato Persenda. Il responsabile del progetto Premio Tesi di Laura, inoltre, aggiunge: «Vorrei ricordare anche un altro progetto non solo pensato e progettato ma soprattutto realizzato. Da inizio ottobre a fine novembre dello scorso anno abbiamo dato inizio agli stage/internship per agenti immobiliari con l estero, recandoci presso una struttura immobiliare in Londra. In questa full-immersion abbiamo incontrato vari operatori immobiliari e rappresentanze della Camera di Commercio e Industria Italiana per il Regno Unito. All interno di FIMAA, che ho il piacere di rappresentare a livello nazionale, nasce l esigenza di confrontarsi con strutture immobiliari al di fuori dei propri confini nazionali. L intenzione è quella di dare un contributo crescente alla categoria soprattutto in un momento di forte recessione come quello che stiamo vivendo ed evitare di chiudersi in sterili recinti abbracciando e coinvolgendo tutto il comparto dell intermediazione immobiliare, creditizia e merceologica». Resta oggi la necessità di confrontarsi con un mercato sempre più vasto, più moderno e con standard di qualificazione professionali e servizi multi comprensivi. «Attendiamo politiche pubbliche, con idonei strumenti di sostegno all occupazione giovanile, fino ad oggi carenti, con un sistema adeguato di orientamento dei giovani al lavoro che li informi, fin dal momento della scelta del loro percorso formativo, sull effettiva possibilità di trovare un lavoro nel settore da essi prescelto. Con l elezione nella Giunta nazionale dello scorso settembre ho ritenuto giusto lasciare l entusiasmante incarico di responsabile nazionale FIMAA Giovani, valutando interessante creare delle alternanze e dare opportunità ad altri meritevoli colleghi. Come fanno altrimenti i giovani a coltivare esperienze se non gli si danno possibilità? Credo fortemente nella formazione conclude Persenda nella quale sono impegnato attivamente dal 1998, come docente/formatore per Confcommercio Savona, continua ricerca di conoscenza, formare, formarsi, continuare ad essere primari professionisti della mediazione obbiettivi fondamentali per la nostra federazione. A tale proposito non posso non ringraziare MedioFimaa società di mediazione creditizia appartenente a FIMAA, nelle persone del suo Presidente Mauro Danielli e dell ad Giancarlo Vinacci che hanno creduto fin dalle mie prime visionarie proposte nel progetto, supportandomi sotto ogni punto di vista cogliendo in loro una notevole propensione ai progetti mirati alla crescita professionale e a sinergie qualificate». IL MERCATO DEI CEREALI DI MILANO Inizia qui un viaggio alla scoperta dei mercati della mediazione merceologica italiana. Prima tappa, il capoluogo lombardo e la sua storica piazza dei cereali di Stefano Pezzoni Membro giunta FIMAA e delegato per il settore merceologico Nel precedente numero di Mediare si era data una breve informativa delle attività dei principali mercati delle merci. Ora cercheremo di illustrare e scoprire cosa siano questi mercati, dove sono e come sono regolati, cominciando dal Mercato dei Cereali di Milano, certamente uno dei più attivi d Italia, che vede settimanalmente la frequenza di più di un centinaio di colleghi merceologici. Il Mercato dei Cereali di Milano è gestito dall Associazione Granaria di Milano dal 1902 e si svolge tutti i martedì nella nuova sede di via Lazio 95 a Buccinasco, piccolo paese dell hinterland milanese nei pressi dell intersezione degli svincoli autostradali di Milanofiori, autostrada Mi-Ge, autostrada del Sole, la Mi-To e la tangenziale ovest di Milano, per permettere un facile accesso agli operatori. L Associazione Granaria di Milano nasce nel gennaio 1902 in diretta continuazione della tradizionale attività di Commercio di Cereali e di altri prodotti, che si svolgeva dall epoca medioevale in pieno centro cittadino in Piazza Mercanti. I soci della Granaria sono oggi circa 550 e provengono da tutte le regioni italiane ed estere. I soci sono produttori, commercianti, industriali, mediatori, agenti, spedizionieri, consorzi e associazioni, che operano nella produzione, nel commercio, nelle industrie alimentari e conserviere, nella produzione di macchinari per la trasformazione e nei servizi ausiliari di cereali, farine, legumi, semi, oli vegetali, grassi animali, foraggi,mangimi e loro integratori, concimi, imballaggi, prodotti affini e derivati dei prodotti indicati. La mission della Granaria, consolidando la tradizione centenaria, si potrebbe oggi delineare come segue: risolvere i problemi che si dovessero instaurare tra le diverse categorie di soci; organizzare le riunioni di mercato apprestando gli opportuni servizi; fissare con la partecipazione delle categorie interessate, le condizioni per la negoziazione delle merci anche mediante la formulazione di contratti tipo; favorire la conciliazione delle controversie fra soci e fra non soci anche con il ricorso all arbitrato irrituale; far conoscere gli usi normativi e negoziali che dovessero instaurarsi nelle attività di negoziazione svolte dai soci. LE RIUNIONI DI MERCATO Le riunioni di mercato si tengono al martedì nella nuova sede di Buccinasco. La sede dispone di box affittati alle imprese che ne vogliano usufruire come uffici periferici, di sale riunioni, di un bar e della sala contrattazioni e di una connessione Wi-Fi gratuita. La Sala Contrattazione è frequentata da circa 300 persone ogni martedì con innalzamenti della frequenza in concomitanza dei momenti forti della campagna agraria (es. raccolti e prime commercializzazioni dei prodotti dell annata), ma soprattutto in conco- 38 mediare mediare 39

22 mitanza con andamenti dei mercati difficili dove difficili sta per volatili. Infatti, pur nei profondi cambiamenti delle abitudini e delle possibilità di comunicazione, la presenza diretta L entrata del Mercato dei cereali di Milano al mercato consente, attraverso lo scambio di fatti, opinioni ed impressioni, di farsi la propria idea di come vanno o di come andranno le cose, potendo affrontare la volatilità e de- cidere dei propri affari con maggiore cognizione di causa, riducendo così i rischi, aumentando i margini, sveltendo gli affari, riducendo i costi di commercializzazione e di transazione. Associarsi alla Granaria è una garanzia. Si diventa e si rimane soci della Granaria essendo presentati da altri Soci, dimostrando di avere a che fare con il settore, di possedere le caratteristiche professionali adeguate, di non avere mancato ai propri impegni commerciali, sempre nel rispetto della normativa vigente in tema di privacy. Frequentare il Mercato pur non essendo soci della Granaria significa fornire la stessa garanzia. Al mercato si entra infatti solo se si è in possesso degli stessi requisiti richiesti ai soci. Il contesto delle regole del mercato della Granaria è fatto dallo Statuto, dal Regolamento del Mercato, dai contratti tipo, dal regolamento arbitrale. Si tratta di un insieme di regole in cui ogni strumento norma un aspetto particolare della vita associativa e della attività di compravendita, ma che insieme si coordinano nel fornire strumenti adeguati alla gestione dell affare e del rapporto fra le parti. I CONTRATTI TIPO I contratti tipo, ai quali i mediatori sono soliti fare riferimento nelle loro conferme di compravendita/stabiliti di contratto, definiscono le condizioni di esecuzione dell affare relativo ad un prodotto specifico. Si tratta di schemi generali, cui le parti si riferiscono, lasciando alla loro contrattazione lo stabilire il prezzo di compravendita e le condizioni di consegna e pagamento, sempre all interno delle opzioni previste dal contratto di riferimento, oppure modificate, purché di comune accordo. Questi contratti sono da sempre stati realizzati da commissioni paritetiche formate da tutte le categorie interessate a quel prodotto (agricoltori, mediatori, commercianti ed utilizzatori finali) e perciò si definiscono Contratti interassociativi. Di contratti tipo, propri della Granaria di Milano o condivisi con le altre associazioni consorelle, la Granaria ne rende disponibili oltre una trentina che vanno dai più famosi (103 mais, 101 frumento tenero, 102 frumento duro, 110 riso), ai meno noti (es. 106 melassi), al più recente (150 biomasse). La struttura dei contratti tipo è comune tra tutti: una serie di articoli riguarda l aspetto normativo, un altra riguarda l aspetto qualitativo. La sezione che riguarda le norme comprende qualità, abbuoni, reclami, campionamento, analisi, esecuzione, pagamento e clausola compromissoria. La sezione che riguarda il prodotto fissa le caratteristiche merceologiche (quelle di legge sono prerequisiti) cui deve rispondere il prodotto, fissando i limiti oltre cui scattano premi o penalità da applicarsi sul prezzo definito contrattualmente dalle parti (es. impurità max 2% oltre penalità dello 0,5% per ogni punto % di eccedenza.) Sala contrattazione del mercato dei cereali di Milano IL REGOLAMENTO ARBITRA Il regolamento arbitrale è lo strumento principe con cui appianare le controversie che dovessero nascere nell esecuzione dell affare, rispondendo alla domanda chi decide tra due noi chi ha ragione o torto?. Nel caso in cui una parte si sentisse lesa nei suoi diritti dal comportamento adottato dalla controparte, compratore o venditore che sia non cambia nulla, deve chiedere l arbitrato. Scopo dell arbitrato non è tanto quello di configurarsi come una giustizia alternativa, quanto quello di attenuare i contrasti nel rispetto delle regole contrattuali, degli usi negoziali (o consuetudini) e della volontà delle parti. Per questo l arbitrato della Granaria appartiene alla categoria degli arbitrati irritali che per definizione si limitano alle controversie commerciali ed ha come fonte normativa il regolamento arbitrale e come fonte dell obbligo per le parti, la clausola compromissoria. La clausola compromissoria è un elemento tipico dell arbitrato irritale ed è la condizione con cui le parti accettano esplicitamente di promuovere o di sottostare all arbitrato in caso di controversie. La clausola compromissoria è riportata nei contratti tipo ed anche nelle conferme di compravendita adottate dai Mediatori. Perciò l obbligatorietà dell arbitrato si estende anche ai non soci della Granaria e a tutti quelli che accettano di condurre un affare con le regole della Granaria di Milano, esplicitamente richiamate. IL LISTINO L informazione più importante assunta e diffusa dalla Granaria di Milano è senza dubbio il Listino. Durante la seduta di mercato, alle16 di ogni martedì, la commissione prezzi del mercato si riunisce e rileva attraverso il contraddittorio tra domanda ed offerta, il prezzo più rappresentativo delle contrattazioni della giornata. Tutto avviene mediante la dichiarazione da parte dei commissari delle proprie informazioni, non delle fonti, accettando ed eventualmente discutendo, anche in modo deciso, che possano essere diverse da quelle degli altri commissari. Al termine del contraddittorio il presidente della commissione, propone il valore rappresentativo che se approvato, viene inserito nel listino sulla Piazza di Milano e diffuso ai media nonché ai soci e frequentatori. 40 mediare mediare 41

23 L Arena di Verona FOCUS VENETO in Veneto nel giro di un paio d ore di auto, si passa dalle belle spiagge di Lignano, alle Dolomiti Bellunesi, patrimonio dell umanità, dalle rive del Lago di Garda al fascino immortale di Verona o Venezia. Un territorio variegato tanto quanto la sua offerta immobiliare di Camilla Fiorin con la collaborazione del Comitato Regionale Veneto Avete presente quando si dice che il nostro è un paese stretto e lungo, estremamente difforme e complesso, dove convivono tante nature differenti e tante anime eterogene, e per questo così difficile da codificare, gestire e amministrare? Ecco, il Veneto di fatto rappresenta un concentrato estremo di tutto ciò. Un territorio che ospita culture, usi, costumi e consuetudini, che fanno di questa regione un campione impareggiabile di indagine e ricerca sociologica. I ladini del bellunese, con la loro lingua intraducibile chiusi e diffidenti, i pescatori lagunari chiassosi e levantini, i ricchi contadini e allevatori delle basse veronesi e vicentine, i dotti patavini lenti e chiacchieroni, i furbi viticoltori trevisani noti in tutto il mondo, e i tranquilli rodigini, discreti e poco in vista, così schiacciati tra compaesani esuberanti e i vicini emiliani tanto ingombranti. Insomma, una varietà umana tenuta insieme da una lunga storia comune, e legata a un territorio altrettanto eterogeneo e difficile da inquadrare. Pensateci: in Veneto nel giro di un paio d ore di auto, si passa dalle belle spiagge di Lignano, alle Dolomiti Bellunesi, patrimonio dell umanità. Intanto si sono attraversate le campagne padovane o le dolci colline trevisane. E dai 30 gradi centigradi si è drasticamente passati ai 18, se tutto va bene! Insomma, inquadrare questa regione non è certo cosa semplice. Tanto più se quello che si vuol fare è cercare tracciarne una fotografia complessiva a proposito di mercato immobiliare. Sì, perché come tutti ben sappiamo, città come Venezia o Cortina, di certo non seguono le normali logiche di mercato, e non si possono di sicuro omologare le quotazioni al metro quadro di Verona con quelle delle campagne intorno a Rovigo. Ecco allora che per saperne di più, a prescindere dalle belle pennellate pittoresche a proposito di paesaggi, mangiar bene e bere meglio, quando si tratta di Veneto l unica cosa saggia da fare è entrare subito nel merito delle singole realtà provinciali. Con buona pace delle velleità poetiche del bravo giornalista. Le province di Venezia Verona e Padova rappresentano circa il 60% dell intero fatturato immobiliare del Veneto Venezia Naturalmente non si può che iniziare dalla regina, dal capoluogo regionale. Città magnifica, invidiata da tutto il mondo in tutto il mondo, che da sola già racchiude importanti eterogeneità commerciali. Città d arte, circondata da località turistico balneari, borghi storici di Goldoniana memoria e aree industriali che spuntano e si fanno largo, questa provincia conta poco meno di 847mila abitanti, di cui circa 780mila italiani e 67mila stranieri. In totale, ovvero a prescindere dalla nazionalità, i potenziali clienti immobiliari più interessanti risultano essere circa 160mila. Perché questo è il numero approssimativo di adulti compresi tra i 30 e i 50 anni, residenti in questa Provincia. Di fatto quest area risulta decisamente molto vivace, sotto il profilo immobiliare. Ma non poteva che essere così, vista l importante incidenza di zone ad alta densità turistica. La sola area comunale di Venezia infatti, supera i 13mila annunci immobiliari, di cui 10mila circa di immobili in vendita e altri 3mila di immobili in affitto. Con un prezzo medio degli immobili residenziali che si attesta intorno ai euro al metro quadro, vanta un posizionamento che supera del 56% quello della media di regione, e del 19% quello della media di provincia. L area più vivace sembra essere quella di Mestre, che totalizza oltre 4mila annunci, tra affitti e vendite. Quanto alle quotazioni, la più alta al metro quadro si registra in zona Giudecca (5.550 euro al metro quadrato), mentre la più bassa in zona Marghera (1.650 auro al metro La regione in numeri Superficie km² Pianura 56,4% Zone montuose 29,1% Zone collinari 14,5% Reddito medio annuale per famiglia euro Spesa media mensile per abitazione in Veneto 344euro Spesa media mensile per abitazione in Italia 322euro Titolo di godimento dell abitazione in Veneto (prima casa) 15,4% in affitto, 84,6% di proprietà Titolo di godimento dell abitazione in Italia (prima casa) 19% in affitto, 81% di proprietà Quotazione media immobili residenziali euro per metro quadro circa pari all 8,0% circa NTN I semestre 2012 delle compravendite registrate a livello nazionale La produttività in percentuale - PIL prodotto in Veneto, suddiviso per macro attività ed espresso in percentuale Macro-attività economica % settore su PIL regionale Agricoltura, silvicoltura, pesca 1,66% Industria in senso stretto 24,95% Costruzioni 6,19% Commercio, riparazioni, alberghi e ristoranti, trasporti e comunicazioni 20,77% Intermediazione monetaria e finanziaria; attività immobiliari ed imprenditoriali 22,66% Altre attività di servizi 14,04% Iva, imposte indirette nette sui prodotti e imposte sulle importazioni 9,73% quadrato). Entrando nei dettagli, nel solo mese di maggio 2013 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media euro al metro quadro, contro i euro dello stesso periodo 2012, e negli ultimi 24 mesi, i prezzi richiesti hanno raggiunto il massimo nell ottobre 2011, con un valore attestato intorno ai euro al metro quadro. Passando alle locazioni, che a Venezia città sono sempre piuttosto vivaci, complici gli studenti universitari e gli immancabili turisti, si nota che: Venezia in numeri Residenti nella Provincia: Residenti nel capoluogo: Superficie provinciale: 2.462kmq Numero comuni: 44 Residenti in età compresa tra i 30 e i 50 anni: circa Quotazione media immobili residenziali in città: euro al metro quadro nel maggio di quest anno per gli immobili residenziali sono stati richiesti in media 11,31 euro mensili a metro quadro, mentre nello stesso periodo dello scorso anno la richiesta si aggirava intorno ai 12,65 euro mensili sempre per metro quadro. Il minimo storico degli ultimi due anni si è toccato a maggio 2011, quando la quotazione ha toccato gli 11,24 euro. La provincia di Venezia Quanto all area provinciale, c è da dire che la situazione si presenta ancora piuttosto appesantita dalla congiuntura economica complessiva. Così, nonostante nelle zone del litorale e turistiche il mercato sia comunque più attivo e vivace, nella Tutti i dati riportati in questo articolo sono del 3 giugno 2013 (fonte Istat, Dati Agenzia del territorio) 42 mediare mediare 43

24 Venezia, Isola di San Giorgio media provinciale le quotazioni delle transazioni restano piuttosto stagnanti. Un dato per tutti: nel maggio 2013 gli immobili residenziali in vendita nella provincia di Venezia hanno segnato un prezzo medio richiesto per metro quadro pari a circa euro, mentre nello stesso periodo dello scorso anno la richiesta media si aggirava intorno ai euro. Se si analizzano i dati degli ultimi due anni inoltre, si può facilmente notare come il picco massimo di valore per gli immobili in questa zona sia stato toccato nell agosto 2011, con una quotazione media di euro per metro quadro. E la situazione si presenta molto simile, anche a proposito di locazioni. Nel maggio 2013 per gli immobili residenziali in affitto la richiesta media si è attestata intorno ai 9,63 euro per metro quadro al mese, a fronte dei 10,70 euro mensili per metro quadro richiesti nel maggio In questo caso però, il periodo più attivo degli ultimi 24 mesi, è risultato quello di giugno 2012, con una richiesta media di 11,01 euro per metro quadrato al mese. Padova La provincia di Padova, con i suoi quasi 941mila abitanti è la più popolata della regione. Istituita nel 1806 come dipartimento del Brenta, ha assunto l attuale denominazione nel Il territorio, prevalentemente pianeggiante, è attraversato da numerosi corsi d acqua naturali, tra i quali il Brenta, il Bacchiglione e l Adige. A sud-ovest della città di Padova, sorgono i Colli Euganei, formazioni collinari di modesta altezza e di origine vulcanica, uniche elevazioni della provincia. La provincia comprende anche una piccola sezione della Laguna veneta, nell area detta Valle Millecampi. Di questo territorio si conosce e si nomina soprattutto la città capoluogo, con i suoi monumenti, le piazze ariose affollate e vivaci, il Caffè Pedrocchi, Il Santo, la Cappella degli Scrovegni e gli affreschi di Giotto. E poi l Università, che con i suoi quasi 800 anni di storia (la fondazione è datata 1222) è una delle più antiche al mondo, e oggi conta circa 65mila studenti e oltre docenti. Ma Padova ha anche una bella provincia, con dimore padronali seicentesche e ville venete che accompagnano il corso del Brenta e del Bacchiglione, zone termali importanti nei Colli Euganei. Non solo: vanta uno dei poli industriali e artigianali più importanti del nord est, dove sorgono impianti industriali e strutture commerciali di importanti aziende multinazionali. Ciò nonostante, la città ha sofferto non poco della congiuntura economica, registrando un calo delle transazioni nell ultimo anno pari a -18%. La quotazione al metro quadro in città, sui aggira intorno ai 2mila euro, mentre scende a euro nella cinta urbana. Nell ultimo mese di maggio per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media euro per metro quadro, contro i registrati nello stesso periodo dello scorso anno. Nel corso degli ultimi due anni, il prezzo medio richiesto nel comune di Padova ha raggiunto il suo massimo a marzo 2012, con un valore di euro. In materia di affitti invece la situazione resta più stabile, complici sicuramente gli studenti universitari che affollano la città, ma anche tutto l indotto che ruota intorno alle Cliniche universitarie, forte polo di attrazione per professionisti, ma anche pazienti da tutti Italia. Così, a maggio per gli immobili residenziali in affitto sono stati richiesti in media 8,82 euro mensili a metro quadro, contro gli 8,94 euro dello scorso anno, e con una variazione percentuale di un 1,28%. La provincia di Padova Quanto alla provincia, la zona che più sta soffrendo della situazione economica è certamente quella della Bassa padovana. Anche perché questa era la zona intorno alla quale gravitavano tutti gli addetti alle aree Padova in numeri Residenti nella Provincia: Residenti nel capoluogo: Superficie provinciale: 2.142,59 kmq Numero comuni: 104 Residenti in età compresa tra i 30 e i 50 anni: circa Quotazione media immobili residenziali in città: euro al metro quadro industriali, che oggi più che mai faticano a trovare una stabilità economica e finanziaria. Il Piovese manifesta il maggior picco negativo, -41,2%, seguito dalla Regione Nord Orientale -35,5% e dai Colli Euganei -31,2%. Le variazioni delle quotazioni all interno delle macroaree invece, mostrano una sostanziale stabilità con una media provinciale che si attesta intorno ai euro. Analizzando alcuni casi in particolare, notiamo come nel comune di Campodarsego (a pochi chilometri da Padova) ad esempio, la richiesta al metro quadro in maggio sia stata di circa euro in media, mentre lo scorso anno superava i euro. Meno significativo il calo nelle richieste d affitto: dai 7,34 euro mensili per metro quadro del 2012, a 6,80 euro di oggi. Ad Abano Terme invece la situazione sembra essere un po più stabile, con una richiesta al metro quadro che è passata dai 2mila euro del 2012, ai euro di quest anno per gli immobili in vendita, e dagli 8,18 euro mensili al metro quadro del 2012, ai 7,57 euro di oggi per gli affitti. Pressochè invariata negli ultimi dodici mesi invece, la richiesta al metro quadro nel comunque di Este (quest anno si muove attorno ai euro, contro i del maggio 2012), dove invece sembrano calare le quotazioni degli affitti: oggi 6,00 euro al metro quadro al mese, un anno fa 6,62 euro. Anche Padova evidentemente rispecchia l andamento classico delle province di questa Regione: con aree più o meno sensibili e colpite dalla congiuntura, e che con differenti velocità nella capacità di ripresa. Vicenza Tra le 7 province che compongono il Veneto, e al centro di quel triangolo dell Italia nord-orientale dove le Alpi e l Adriatico, il Po e il Garda definiscono l antica Venetia, si estende Vicenza, 121 comuni e una popolazione complessiva di 870mila abitanti. La città conserva testimonianze del suo passato di Municipium romano, monumenti significativi quali la Basilica dei SS. Felice e Fortunato, e un centro storico dominato dall imponente mole della Basilica Palladiana. Dal punto di vista del mercato immobiliare la provincia presenta elementi di criticità, al pari di molti comparti dell economia nazionale. La conformazione particolare del territorio però, con la parte settentrionale montuosa e il vasto comprensorio dell Altopiano di Asiago, il solco della Valsugana percorsa dal Brenta con l area Padova del bassanese, la zona produttiva pedemontana con Schio e Thiene, il cuore della provincia rappresentato dal capoluogo e dal suo hinterland e la pianura a Sud, che contorna i Colli Berici, caratterizzano un mercato immobiliare che, nonostante le difficoltà, presenta situazioni diversificate. Dopo un 2012 che ha visto, secondo i dati dell Agenzia del territorio, una contrazione nel numero delle transazioni (con cali nelle compravendite superiori al 25%, più accentuati nel comparto commerciale e industriale), anche se in maniera differenziata nelle varie aree del territorio provinciale, il primo quadrimestre del 2013 si presenta con qualche timido cenno di ripresa e maggiore interesse della clientela pur in presenza di prezzi cedenti, sia nel residenziale che nel commerciale e industriale-artigianale. Per quanto riguarda le quotazioni degli immobili nel capoluogo, si va per le aree centrali, dai euro al metro quadro per il nuovo e ristrutturato, ai euro al metro quadro per appartamenti da ristrutturare; per i quartieri periferici e i comuni dell hinterland le quotazioni si aggirano, per il nuovo da a euro al metro quadro, mentre per gli immobili da ristrutturare da 500 a euro per metro quadro. 44 mediare mediare 45

25 Vicenza, Piazza dei Signori Tra le cause dell andamento non certo brillante del comparto, oltre alla crisi economica generale del paese e la diminuzione del potere d acquisto delle famiglie, da evidenziare in particolare la stretta creditizia e la difficoltà di ottenere un mutuo per l acquisto dell abitazione con i collegati problemi dei tempi di erogazione e garanzie richieste dagli Istituiti di credito. Anche nel capoluogo provinciale e nell hinterland si assiste al risveglio dei contratti di locazione, complici le accennate difficoltà di avere credito adeguato per investimenti impegnativi, anche se i canoni sono stabili o addirittura cedenti. Positiva infine, e certamente da sollecitare ulteriormente, la collaborazione in atto da qualche tempo fra i vari operatori Fimaa della provincia, con sensibile incremento di contatti e scambio di servizi fra agenzie, in un corretto spirito sindacale e di qualità della consulenza offerta alla clientela. La provincia di Vicenza Nel corso degli ultimi anni, e fino alla fine del 2012, i valori degli immobili nelle vallate del Chiampo e dell Agno si sono mantenuti abbastanza stabili, creando però una stagnazione del mercato immobiliare. Come noto, infatti, quando i valori degli immobili sono in continua e costante crescita si alimenta in corrispondenza la domanda da investimento, che si fonda sulla convinzione della rivalutazione del bene per una successiva eventuale rivendita dello stesso. Le quotazioni nelle due Vallate si aggirano, per nuovi edifici situati nei centri storici o zone centrali di pregio dei vari comuni, tra i ai 2mila euro al metro quadro, mentre nel restante territorio si va dai a euro. A partire dai primi mesi del 2013, i prezzo hanno subito un ulteriore lieve ribasso, soprattutto rispetto all usato. Complice la crisi e le evidenti esigenze di monetizzare gli investimenti, si possono spuntare, in fase di trattativa, sconti o riduzioni di prezzo fino a qualche anno fa impensabili. Nel corso degli ultimi 4 anni, le trattative di compravendita si sono ridimensionate e l investimento immobiliare ha perso il suo appeal. Le compravendite oramai riguardano quasi esclusivamente quanti sono alla ricerca di un abitazione per farne un uso diretto e, non più per investimento. Negli ultimi mesi è tornata in auge la locazione, sia per le incertezze relative al trattamento fiscale degli immobili che per le difficoltà di acceso al credito per l acquisto delle abitazioni. Stranamente però, ad un aumento della richiesta di appartamenti in locazione si sta verificando una riduzione dei canoni pattuiti, a significare ancora di più la difficile situazione economica attuale. Nel comparto non residenziale le compravendite sono praticamene ferme, e per quanto riguarda le locazioni si denota ancora un discreto interesse per la ricerca di attività commerciali, di piccole dimensioni e ubicate nei centri storici dei comuni maggiori. A testimoniare ulteriormente la crisi generale in atto si nota, sempre più frequentemente, la richiesta, spesso accolta, di riduzioni dei canoni di affitto, anche consistenti, nella convinzione della futura difficoltà a trovare dei nuovi e affidabili inquilini. Nella vasta area a sud della provincia, il mercato immobiliare sta attraversando una fase di debolezza, senza segnali incoraggianti di ripresa delle transazioni. Per gli immobili residenziali, le proposte di vendita sono di gran lunga superiori alle richieste, con prezzi cedenti di oltre il 10-15%. Le quotazioni degli immobili residenziali vanno, indicativamente, dai euro al metro quadro per nuove costruzioni centrali di comuni quali Lonigo o Noventa Vicentina, ai dei comuni più piccoli, con valori sensibilmente inferiori nel caso di immobili da ristrutturare. Numerose sono poi le proposte di affitto per immobili industriali, artigianali e commerciali, mentre permane bassa la richiesta. Nonostante la crisi generale del mercato immobiliare, nei comuni a nord della provincia si avverte, nel primo scorcio del 2013, una discreta ripresa nelle compravendite, suffragata da un aumento delle trattative. A frenare però la crescita delle transazioni, nel comparto residenziale, è la Vicenza in numeri Residenti nella Provincia: Residenti nel capoluogo: Superficie provinciale: 2.722,76 kmq Numero comuni: 121 Residenti in età compresa tra i 30 e i 50 anni: circa Quotazione media immobili residenziali in città: euro al metro quadro questione dell accesso al credito e la difficoltà crescente di ottenere mutui dagli Istituti bancari. il problema è maggiormente avvertito dalle giovani coppie e dalle famiglie che cercano casa, spesso condizionate dall incertezza del posto di lavoro e dalla mancanza di garanzie adeguate. Chi propende all acquisto di un abitazione predilige piccoli contesti di poche unità, ricercando appartamenti con ingressi indipendenti oppure soluzioni a schiera. Per quanto riguarda le quotazioni si va dai euro al metro quadro per edifici dei centri storici di Bassano del Grappa o Marostica, ai di Thiene e Schio; per le zone periferiche cittadine o nei comuni minori, sempre relativamente a nuovi edifici, le quotazioni si aggirano invece dai a Nota a parte per Asiago dove, complice la valenza turistica, le quotazioni per nuovi appartamenti nell area centrale si attestano dai ai euro, con buona tenuta anche in periferia (dai ai 2.600) o nei comuni contermini. Nell area Nord della Provincia si assiste però ad un calo ulteriore dei prezzi per le compravendite anche nell anno in corso, fenomeno cui forse ha contribuito una negativa campagna mediatica che condiziona talvolta le trattative, per l errata convinzione dell acquirente di poter spuntare prezzi sensibilmente inferiori a quelli proposti inizialmente. Stanno comunque aumentando le trattative per immobili degli anni 80, con prezzi interessanti per gli acquirenti che vedono l investimento anche in prospettiva dei benefici fiscali per la successiva eventuale ristrutturazione. Sensibilmente aumentate infine, nell area, le pratiche di locazione, relative però al solo comparto residenziale, con prezzi stabili. Belluno Selvaggia, con una bassissima densità di popolazione, incisa da fitte valli di torrenti e rivoli, dominata dalle rosee Dolomiti maestose, la provincia di Belluno è forse la più disomogenea di tutta la regione, sotto il profilo Belluno in numeri Residenti nella Provincia: Residenti nel capoluogo: Superficie provinciale: kmq Numero comuni: 69 Residenti in età compresa tra i 30 e i 50 anni: circa Quotazione media immobili residenziali in città: euro al metro quadro delle quotazioni immobiliari. Copre una superficie di circa metri quadri, quasi tutti montani, e si incunea tra Trentino e Friuli per arrivare fino all estremo confine con l Austria. La popolazione complessiva si aggira intorno ai 210mila abitanti, di cui 36mila sono le unità residenti nel solo capoluogo. Zona difficile da raggiungere fino alla seconda metà degli anni novanta, quando finalmente sono diventati del tutto operativi gli 84 km dell autostrada A27, il bellunese è rimasto per lungo tempo isolato ed economicamente depresso, con una percentuale di emigrazione che in alcuni comuni montani ha toccato negli anni sessanta e settanta anche il 90% della popolazione residente. Oggi la situazione complessiva è cambiata: nuove infrastrutture che facilitato i collegamenti con Padova e Venezia, ma anche con Trento e Pordenone, e un approccio più organico e sinergico al turismo, hanno infatti rilanciato la provincia che negli ultimi trent anni ha anche attivato risorse importanti in ambito industriale e artigianale. La provincia di fatto divide le proprie risorse in due grandi macroaree: la produzione e il commercio, che ruotano intorno alle citta di Belluno e Feltre, e il turismo, importante risorsa per le valli alte, il Cadore e il Comelico con tutto il magnifico comprensorio dolomitico, ma anche per le aree del Nevegal, dell Alpago e del lago di Santa Croce, mete di villeggiatura predilette per un turismo storico e fidelizzato, che ama soggiornare a mezza costa e in tranquillità. Inutile dire che comunque anche a Belluno la crisi si è fatta sentire. In città, che pure da anni risulta ai primi cinque posti nella classifica delle città più vivibili del Sole24Ore, le quotazioni medie al metro quadro sono calate anche rispetto allo scorso anno, e si attestano oggi intorno ai euro per gli immobili nuovi, con una quotazione però molto diversificata, a seconda della zona e della tipologia. Le quotazioni infatti possono variare da un minimo di euro al metro quadro a un massimo di In città sono presenti circa 680 annunci immobiliari: 550 relativi ad immobili in vendita e 130 ad immobili in affitto. In assoluto la zona più presente negli annunci immobiliari è Nevegal con oltre 83 annunci tra affitto e vendita, e una quotazione media di al metro quadro. Analizzando il solo mese di maggio 2013, si nota che per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media euro per metro quadro, contro i registrati per lo stesso periodo dello scorso anno. Negli ultimi due anni, il prezzo richiesto all interno del comune di Belluno ha raggiunto il suo massimo nel settembre 2011, con un valore di euro al metro quadro. Quanto alle locazioni, in maggio per gli immobili residenziali sono stati richiesti in media 5,34 euro mensili a metro quadro, contro i 7,42 dello stesso mese nel Negli ultimi 2 anni, il valore più alto del prezzo richiesto all interno del comune di Belluno è stato di 7,46 euro mensili al metro quadro, rilevato nel giugno La provincia di Belluno Nella provincia di Belluno, quando si parla di quotazioni immobiliari, è necessario distinguere due macro situazioni assai lontane tra loro. Infatti, se si leggono i dati generali anche solo per il mese di maggio, si scopre che gli immobili residenziali in vendita hanno registrato un prezzo medio per metro quadro richiesto pari a euro. Un dato 46 mediare mediare 47

26 nizzazione greca, che intorno al XII secolo a.c. fondarono Adria. Rovigo invece è successiva (VI-V a.c.) e ha origini etrusche. In epoca medievale il dominio fu degli estensi, per approdare poi alla Serenissima verso la fine del 400. Cacciati definitivamente gli Estensi, la dominazione veneziana si protrasse per quasi tre lunghi secoli. Rimase comunque piuttosto solido il legame di quell area con la città di Ferrara, e una certa simpatia per gli Estensi. A tutt oggi il territorio è articolato in due diverse zone di influenza: da un lato, quella veneziana e dall altro quella ferrarese, che grava principalmente sui centri rivieraschi e su quella porzione dell Alto Polesine che ebbe il nome di Transpadana. Un carattere composito che si avverte chiaramente ancora oggi e che ha dato al Polesine, fin da quei tempi, l aria e il senso di una terra di confine. Dal punto di vista economico, la provincia di Rovigo ha mantenuto una spiccata vocazione agricola, ed è stata interessata solo marginalmente dal rapido processo di industrializzazione che ha riguardato le altre provincie veneche, anche se inferiore all omologo 2012 (3mila euro), assunto così nudo e crudo, appare assai lontano anche dalla media del Comune capoluogo. In realtà questo dato così curioso, va inserito e letto in una realtà territoriale che vede un forte divario tra le quotazioni ordinarie, e quelle peculiari di due comuni: Cortina,e San Vito di Cadore. Se nelle valli cadorine infatti mediamente si vende a circa euro al metro quadro, a Cortina la quotazione sale fino a 12mila-15mila euro, con San Vito che segue a ruota. Lo stesso vale per gli immobili in affitto. Se nella provincia in generale, a maggio le quotazioni si sono attestate intorno ai 10 euro al metro quadro al mese, a Cortina hanno raggiunto la media dei 28,45 euro, registrando un aumento percentuale del 40% rispetto al maggio dello scorso anno. Una vista di Auronzo nel Cadore con le Dolomiti Bellunesi Rovigo abitanti, e una superficie di km quadrati, questo territorio è interamente pianeggiante e rientra nella regione geografica del Polesine di cui occupa quasi l intera superficie (fatta eccezione per una porzione dell area delle Valli Grandi Veronesi. I fiumi Adige e Po ne delimitano i confini rispettivamente a nord e a sud; la parte orientale della provincia corrisponde al delta del Po. Il territorio presenta tracce di colote ed il Nordest in generale. Oltre al delta del Po, in provincia di Rovigo ci sono altri famosi posti turistici quali Rosolina Mare e l isola di Albarella. Degno di nota è il borgo polesano di Fratta Polesine, ricco di ville, dove si può visitare, fra le altre, Villa Badoer, progettata dall architetto Andrea Palladio, e l abbazia della Vangadizza, di Badia Polesine. Il Comune capoluogo, che conta abitanti, è in assoluto la zona più vivace della provincia, con una presenza di annunci immobiliari (circa il 32% del totale), in vendita e 570 in affitto, e dei quali oltre 441 tra affitto e vendita nel solo centro storico. Il prezzo medio degli appartamenti in vendita è di euro al metro quadro, circa il 32% inferiore alla quotazione media regionale. Le quotazioni immobiliari più economiche per gli appartamenti sono relative alla zona San Pio X (1.150 euro al metro quadro), mentre le più elevate si registrano in zona Commenda (1.450). La provincia di Rovigo Anche nel territorio di Rovigo, pur permanendo un po ovunque una certa situazione di stallo del mercato immobiliare, non si può fare di tutta un erba un fascio. Qualche segnale di ripresa viene da una certa tendenza (lieve e non omogenea) di riposizionamento delle quotazioni di vendita e locazione. I dati di sintesi ci dicono che la quotazione media al metro quadro per gli immobili residenziali in vendita si attesta intorno ai euro (-3% rispetto alla quotazione del capoluogo). Cercando di dettagliare meglio la situazione, si scopre che nel mese di maggio 2013, il prezzo medio richiesto è stato pari a euro al metro quadro, in rialzo rispetto allo stesso periodo dello scorso anno (1.352). In ribas- Rovigo in numeri Residenti nella Provincia: Residenti nel capoluogo: Superficie provinciale: kmq Numero comuni: 50 Residenti in età compresa tra i 30 e i 50 anni: circa Quotazione media immobili residenziali in città: euro al metro quadro so invece le quotazioni degli affitti, che passano dai 6,55 euro mensili a metro quadro (maggio 2012) ai 6.40 di quest anno. Ma è entrando nel merito delle singole zone che si registrano le effettive disomogeneità territoriali. Nel solo comune di Badia Polesine ad esempio, in maggio la richiesta media al metro quadro per gli immobili residenziali si è attestata intorno ai euro, con un aumento del 3% rispetto al 2012, mentre ad Aria ha raggiunto i euro con un aumento intorno al 4% rispetto al Medesima situazione per le quotazioni degli affitti: a Badia la richiesta media a maggio è stata di 5,98 euro al metro quadro al mese, ad Adria invece di 7.69 euro. In definitiva appare chiaro che i dati di sintesi racchiudano situazioni discrepanti tra loro, frutto evidente di un territorio disomogeneo almeno sotto il profilo dell appeal immobiliare. Treviso abitanti, un territorio di 2.476,68 kmq, quella di Treviso è una delle province italiane più dolci ed ospitali, punteggiata nella zona settentrionale di colline morbide tutte ricamate da fitti vitigni. Nel trevisano si mangia bene e si beve meglio, la gente è gioiosa e il clima è mite, anche se talvolta in estate, soprattutto nelle zone più a sud, risulta essere un po afoso e umido. Le origini della provincia vanno ricercate all epoca della Serenissima. Il Trevigiano era allora ben più vasto dell attuale: oltre ai reggimenti di Treviso, Asolo, Castelfranco, Portobuffolè, Oderzo, Motta, Serravalle, Ceneda e Conegliano e ai feudi di Collalto, Susegana, Valmareno, Cordignano e San Polo, comprendeva anche le podesterie di Mestre e Noale, nonché le contee di Mel, Cesana e San Donà. Viste le ricchezze naturali e paesaggistiche che vanta, nella provincia sono presenta molte aree protette di diversa tipologia. In questo senso, l area più significativa è il Parco Regionale del Sile che, comprendendo tutto il corso del fiume sino alla Laguna Veneta, toccando anche le provincie di Padova e di Venezia. Meraviglioso il percorso naturalistico lungo il corso del fiume, ma anche quello architettonico e artistico: perché nel tragitto si incontrano bellissime ville venete e dimore avite, un tempo residenze di campagna e villeggiatura delle ricche famiglie veneziane. In città, nel capoluogo di provincia che ha una popolazione abitanti, sono presenti annunci immobiliari, di cui in vendita e in affitto (23% circa del totale provinciale), con un indice complessivo di 90 annunci ogni mille abitanti. La zona più presente negli annunci è il centro storico, con oltre voci tra affitto e vendita. Il prezzo medio degli appartamenti in vendita è di euro al metro quadro, di circa il 10% superiore alla quotazione media regionale, e di circa il 23% superiore alla quotazione media provinciale (1.850). Ma il prezzo varia molto a seconda della zona e della tipologia di immobile, passando da un minimo di euro a quotazioni che superano i euro al metro quadro. Treviso La provincia di Treviso Il territorio della provincia di Treviso si estende dalle zone più a nord, collinari e montuose a confine con Belluno, fino alle basse di pianura, che scendono fino al limitare di Padova Vicenza e Venezia. Nell area convivono importanti attività agricole e ricchissimi impianti industriali. Certo, anche nella Marca la crisi si fa sentire. Il prezzo medio degli appartamenti in vendita si attesta intorno ai In dettaglio, a maggio la richiesta media per gli immobili in vendita è stata di euro al metro quadro (era stata di nel maggio dello scorso anno) con un andamento piuttosto uniforme sul territorio, considerando ad esempio i comuni di Conegliano (1.749 euro), di Preganziol (1.746 euro) e di Oderzo (1.798 euro). Anche in materia di affitti questi tre comuni sembrano essere in linea con la media provinciale: a Conegliano si chiedono 6,60 euro al metro quadro al mese, a Preganziol 7,75 euro, a Oderzo 7,67, rispetto a una media provinciale di 7,35. Treviso in numeri Residenti nella Provincia: Residenti nel capoluogo: Superficie provinciale: 2.476,68 kmq Numero comuni: 95 Residenti in età compresa tra i 30 e i 50 anni: circa Quotazione media immobili residenziali in città: euro al metro quadro 48 mediare mediare 49

27 Verona, Castel san Pietro Insomma in definitiva quella di Treviso sembra essere una delle aree con maggior uniformità e coerenza, anche a proposito di andamento generale del mercato. Non si registrano infatti particolari segnali positivi o negativi, piuttosto si sta assistendo a una lenta ma costante diminuzione della contrazione delle quotazioni immobiliari. Questo in città, come in tutto il territorio. Verona La provincia di Verona è la seconda provincia del Veneto per estensione, dopo la provincia di Belluno. Il territorio veronese è composto per il 51% dalla pianura, per il 28% da colline e per il 18% da montagne, mentre la superficie lacustre del lago di Garda rappresenta il 5% della superficie della provincia. L area fa parte di una particolare zona climatica denominata continentale, con inverni rigidi ed estati calde e afose, ma che subisce l effetto orografico della catena alpina. Si differenzia rispetto al resto del territorio la regione lacustre nei pressi del lago di Garda, che presenta un clima che può definirsi sub-mediterraneo, e che proprio per questo può ospitare con magno gaudio di agricoltori e golosi, cultivar particolari di olive pregiate e limoni d eccellenza. La zona nord-occidentale, la Valpolicella, è famosa in tutto il mondo per i rinomati vigneti, nella Lessinia invece abbondano ricchi pascoli, e vengono prodotti formaggi DOP, la Bassa è nota per il riso IGP e per i tortellini artigianali di valeggio sul Mincio; tutta la regione è apprezzata per la produzione di frutta e vini, ortaggi e per l industria dolciaria. Altro? Sì, come dimenticare le bellezze naturali storiche e architettoniche. E poi, quel geniale distretto del divertimento, che a ridosso del Lago di Garda ospita un alta concentrazione di parchi a tema e divertimento! Insomma, questa provincia è ricca sotto tutti i punti di vista. Ma cosa succede in ambito immobiliare, in questi tempi di crisi? Con una popolazione complessiva di circa 296mila abitanti, il capoluogo di provincia muove circa 11mila annunci immobiliari (il 32% del totale dell intera provincia), di cui in vendita e in affitto. 951 annunci ruotano intorno al solo centro storico (locazione+vendita). Il prezzo medio degli appartamenti in vendita si attesta intorno ai euro al metro quadro, con oscillazioni che vanno euro ai euro, a seconda delle zone e delle tipologie di immobili. Nel mese di maggio 2013 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media euro per metro quadro, contro i euro registrati per lo stesso periodo del Negli ultimi 24 mesi, il prezzo richiesto ha raggiunto il suo massimo nell agosto 2011, con un picco di euro al metro quadro. Gli affitti restano invece stabili: in maggio la richiesta media era di 8,38 euro al mese al metro quadro, lo scorso anno era di 8,40 euro. La provincia di Verona Trattandosi di una provincia molto eterogenea e varia, per territorio ma anche per vocazione economica so- ciale e culturale, quella di Verona è un area che vive differenti situazioni immobiliari. Grande eccezione è naturalmente quella del Lago di Garda e delle zone che lo circondano, ambita dagli stranieri e che tutto sommato ha subito meno lo scossone della crisi economica. In dettaglio, notiamo che: la quotazione media al metro quadro per gli immobili nel veronese si aggira intorno ai 2mila euro al metro quadro, con un andamento annuo che risulta piuttosto stabile. Nel maggio di quest anno infatti la richiesta media è stata di euro con una variazione minima rispetto allo stesso periodo del 2012 (1.991 euro). il picco massimo di richiesta si è registrato nel gennaio 2012, quando si è superata la soglia dei 2mila euro. Anche a proposito di locazioni tutto sembra piuttosto tranquillo. A maggio la richiesta media era di 7,85 euro al metro quadro al mese, contro i 7,89 dello scorso anno, con una variazione veramente impercettibile. Ma cosa succede nelle differenti aree del territorio? Prendiamo ad esempio tre comuni: Peschiera del Garda, Sona e Valeggio sul Mincio. In maggio sono stati chiesti in media, nei rispettivi comuni, euro, euro, euro al metro quadro per gli immobili in vendita. Va però evidenziato un aspetto non da poco: nei primi due comuni la variazione percentuale delle richieste, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno è stata significativa (-7,12%, -5%) mentre per il terzo, la variazione è stata minima (-0,70%). Quanto al mercato delle locazioni, a Peschiera la richiesta è stata di 8,38 euro, a Sona di 7,86 euro, a Valeggio di 7,51 euro, per metro quadro al mese, con variazioni rispettivamente del -9,52%, -1,26%, -1,26%, rispetto al maggio del Piano Nazionale per le Città e nuova legge regionale sul commercio renderanno il mercato meno immobile? Lo strumento è stato messo a punto un anno fa ma i progetti messi in cantiere, anche in Veneto sono già di tutto rilievo. Stiamo parlando del Piano Nazionale per le Città, previsto dalla Legge 7 agosto 2012, n.134 che ha convertito il decreto legge 22 giugno 2012, n.8 e che all art. 12 prevede una serie di misure per rilanciare la valorizzazione urbana, sia infrastrutturale che residenziale delle città. Un provvedimento a lungo atteso per dotare le Amministrazioni comunali e i principali soggetti economici che insieme possono fare città in senso materiale e progettuale, degli strumenti adeguati per proporre nuovi concept, nuovi processi progettuali, organizzativi e quindi di governance indispensabili per rilanciare i centri urbani e recuperare margini di miglioramento della qualità della vita e di valorizzazione del patrimonio immobiliare, privato e pubblico. Se a questo provvedimento, che come vedremo più oltre nel Veneto sta già interessando le realtà di Verona e della terraferma del Comune di Venezia (Marghera, per la precisione), accostiamo anche le recenti Leggi regionali approvate a fine 2012, la n. 50 che riforma la disciplina del Commercio, e la n. 55, che attiva corsie preferenziali per attivare le varianti agli strumenti urbanistici vigenti, si può dire che c è del nuovo in città e molto potrà esserci. In un momento drammatico per il mercato immobiliare residenziale ma anche per l immobiliare commerciale Verona in numeri Residenti nella Provincia: Residenti nel capoluogo: Superficie provinciale: kmq Numero comuni: 98 Residenti in età compresa tra i 30 e i 50 anni: circa Quotazione media immobili residenziali in città: euro al metro quadro in particolare negozi di dettaglio e di vicinato è evidente che solo un approccio integrato di riqualificazione urbanistica, edilizia ma anche delle infrastrutture urbane, potrà garantire la premessa per una riqualificazione e un nuovo percorso di appetibilità per i molti locali vuoti. Dal mondo degli operatori commerciali, del resto, si evidenzia come il degrado, spesso dilagante oramai anche nella aree e nella viabilità prossima al centro storico, sia accelerato dalla crisi dei consumi ma anche dall impennata degli affitti, divenuto un costo insostenibili per l impresa familiare, ma non sempre appetibile nemmeno per il marketing dei brand blasonati, e comunque non in tutti i centri storici. È appunto per invertire questa tendenza negativa, che si manifesta con un deterioramento estetico delle vie, degli immobili, ma si aggrava con la desertificazione, il disagio sociale e non di rado episodi criminosi, che si fa appello agli Enti locali e alle associazioni di categoria e Confcommercio anche grazie a FIMAA è da tempo accreditata come attore protagonista del risanamento urbano perché utilizzino gli strumenti del Piano Nazionale Città, dello sviluppo dei distretti del commercio e della rivitalizzazione del centro commerciale naturale. Accennando alla L.R. 50/2012 sul commercio in sede fissa, sarà opportuno monitorare con attenzione la sua capacità d orientare in via prioritaria ed incentivata verso il centro urbano anche l insediamento i medie e grandi strutture di vendita. Si tratta dunque di cominciare a pensare a quali saranno le nuove dinamiche di mercato che verranno a prodursi, con l entrata a regime di questi strumenti, consapevoli che nuove proposte progettuali, in alcune aree della città, dovrebbero senz altro stimolare fenomeni di nuova residenzialità e ricerca di luoghi del produzione, del commercio e dei servizi le cui caratteristiche della domanda sono ancora tutte da individuare. 50 mediare mediare 51

28 Osservatorio mercato immo-creditizio: buio il 2012, spiragli di luce per il 2013 il 2012 si è concluso con 448mila compravendite, il 27,5% in meno rispetto al 2011, il dato peggiore dal Ma quest'anno le cose dovrebbero migliorare. Vediamo le proiezioni di Manuela Borsato Ufficio studi MedioFIMAA Gli ultimi osservatori (ABI e Agenzia delle Entrate, Agenzia del Territorio, CRIF) relativi ai mercati immobiliare e creditizio riportano dati nettamente negativi: il 2012 si è concluso con 448 mila compravendite, il 27,5% in meno rispetto al 2011, il dato peggiore dal 1985 quando le unità vendute furono 430 mila. Il comparto dei finanziamenti soffre ancora di più, con la domanda e erogazioni in flessione del 42% (2012 vs 2011). Quest ultime sono state pari a 28 miliardi di euro (dato riferito al residenziale) con un l importo medio di 119 mila euro contro i 127 mila di marzo Preoccupa soprattutto che la percen- tuale di compravendite assistite da mutuo sia scesa dal 45% del 2011 al 37% nel 2012 e che gli importi finanziati si siano ridotti al 60% del valore degli immobili. Se è vero che una volta toccato il fondo non si può che risalire, allora è bene appigliarsi anche ai piccoli segnali positivi: l indice di accessibilità ai mutui (ABI), che misura la possibilità di accesso all acquisto di un abitazione, è tornato a salire nel secondo semestre 2012, riportandosi sui livelli di inizio Le ragioni di tale miglioramento sono riconducibili soprattutto alla diminuzione dei prezzi degli immobili e alla minor stretta attuata dalle banche nella concessione di mutui. Inoltre, la Banca Centrale Europea ha tagliato i tassi di interesse di riferimento, ora al loro minimo storico. Nelle intenzioni della BCE questa decisione mira ad Grafico 1: Osservatorio ABI-Agenzia delle Entrate, maggio 2013 News da MedioFimaa - Il network si fortifica Il network di Promotori Creditizi MedioFimaa in pochi mesi (inizio attività 1 novembre 2012) si sta fortificando e sono i numeri a darne conferma: il numero di pratiche caricate a portale è passato da 94 nel mese di gennaio a 170 in aprile, per un totale di 527 pezzi da inizio 2013, ma il pro-capite resta immutato circa 2/ 2,5 poiché ad aumentare è stato il numero di Promotori operativi. Il nuovo Network, che a dicembre risultava costituito da 307 promotori, di cui il 33% (101) operativi, il 44% (135) attivi non ancora operativi, ovvero con pratiche presentate e non ancora deliberate, e il 23% (71) inattivi, ha già subito la prima review, con un turn-over di circa il 20%. Ad ogni incontro mensile con i Team Manager i Management Meeting tutti i Promotori Creditizi inattivi sono oggetto di una approfondita analisi, finalizzata alla verifica del loro potenziale. I più attendibili indicatori del momento, le polizze CPI e il magazzino mutui, lasciano intravedere una buona ripresa. Il primo dei due indicatori polizze CPI è cresciuto sensibilmente e costantemente da novembre ad oggi. Nel comparto assicurativo è stato fatto un buon lavoro soprattutto in considerazione della non abitudine dei Promotori Creditizi a vendere prodotti assicurativi. La formazione continua sta specializzando rapidamente il nostro Network e i Promotori Creditizi attivi nel comparto polizze sono passati dai 13 di settembre ai 78 di marzo (+40%). Il secondo indicatore magazzino mutui a fine dicembre 2012, tra deliberato e caricato, quindi escluse le pratiche in lavorazione, si è attestato a circa il 50% dell erogato dell intero Il rafforzamento di MedioFimaa è dato anche dalla sempre più elevata capacità della rete di svolgere un attività di supporto alle banche: tramite un lavoro pregresso di intervista al cliente, i Promotori Creditizi indirizzano i richiedenti agli istituti tenendo conto anche delle politiche di credito assunte da ciascuno dei partner, al fine di presentare quello che in gergo tecnico viene definito il cliente ideale, ovvero il mutuatario che più si avvicina ai criteri assuntivi volti a limitare il rischio di default. 52 mediare mediare 53

29 Grafico 2: Osservatorio ABI-Agenzia delle Entrate, maggio 2013 Confcommercio e MedioFIMAA unite a supporto del Mezzogiorno Continua lo sviluppo delle sinergie tra Confcommercio e MedioFimaa, avviato da Arrigo Brandini, presidente FIMAA Firenze (ndr con la messa a disposizione degli uffici per i promotori creditizi MedioFimaa). Si è tenuto il 31 maggio l evento voluto e organizzato congiuntamente da Confcommercio Potenza e MedioFimaa sul tema Diamo credito alle aziende. Un convegno per addetti ai lavori, tecnici e imprenditori, dedicato alla vita delle PMI e al nodoso problema dell accesso al credito da parte delle aziende in merito al quale MedioFimaa ha presentato in anteprima assoluta la nuova partnership con Banca del Mezzogiorno. Il team manager Giulio Curatella, promotore dell iniziativa, supportato dal corporate specialist Sandro Siniscalchi, ha illustrato i termini della convenzione, che prevede condizioni esclusive e prodotti creditizi e finanziari su misura per piccole, medie e grandi aziende. Sandro Siniscalchi, corporate specialist MedioFimaa, Fausto De Mare, presidente Confcommercio Potenza, Mauro Bavuso, presidente FIMAA Potenza, Giulio Curatella, team manager MedioFimaa infondere un po di rinnovata fiducia al sistema, portando gli interessi di mutui e prestiti bancari a un ribasso sufficiente da essere maggiormente a portata di famiglie e imprese. In effetti, la riduzione di Euribor e IRS ha controbilanciato l aumento degli spread, facendo scendere l ISC medio sia per i mutui tasso variabile (al 4%) che a tasso fisso (stabile al 5,4%). Non basta ovviamente questo per vedere la fine del tunnel, poiché l equilibrio economico-finanziario delle famiglie italiane è ancora instabile a causa della crisi occupazionale e alla debole dinamica dei redditi, elementi che si ripercuotono innanzitutto sul tasso di default (indice di rischio di credito che misura le nuove sofferenze), che infatti è salito all 1,90% nel terzo trimestre 2012, in secondo luogo sul sentimento di sfiducia. Infatti, le politiche di screening degli istituti di credito e il basso loan to value concesso in media il 60% del valore dell immobile- scoraggiano le richieste da parte dei clienti, inducendo all attendismo anche chi forse potrebbe ottenere un mutuo. Il contesto di generale sfiducia rispetto alla particolare fase storica che stiamo vivendo induce investitori, imprese e famiglie ad assumere atteggiamenti prudenziali. I dati CRIF mostrano, oltre alla forte contrazione della domanda di mutui, anche altre due tendenze piuttosto chiare: la riduzione delle somme richieste e l aumento della durata media. Insomma, chi richiede un mutuo vuole esser certo la rata sia sostenibile. In questo scenario di incertezza e mancanza di fiducia, il ruolo del consulente creditizio diventa centrale. Può fare molto, fornendo al cliente una spiegazione più ampia e approfondita di quella che normalmente viene data agli sportelli delle banche, effettuando un analisi della situazione finanziaria per dissipare i timori di non poter affrontare l impegno di un mutuo e consigliando soluzioni che spesso non sono conosciute e quindi non vengono prese in considerazione. Convegni FIMAA panoramica sugli appuntamenti FIMAA Modena: Eletto il nuovo Presidente Provinciale e il nuovo Consiglio assemblea di FIMAA Modena ha eletto i nuovi organi dirigenti insediando alla presidenza provinciale L Raffaele Vosino socio di una storica Agenzia di mediazione Modenese. Accanto a Raffaele Vosino, succeduto a Francesco Dallari che ha guidato FIMAA Modena per otto anni, è stato eletto il nuovo consiglio provinciale che risulta così composto: Merciadri Fabio di Serramazzoni; Leonardo Neri di Vignola; Marco Ferrari di Pavullo; Giovanni Mediani di Maranello; Maurizio Messori di Modena. Il nuovo Consiglio ha steso il programma di lavoro prevedendo un aggiornamento delle tecnologie volte a favorire i contatti tra i colleghi al fine di uno sviluppo sia di carattere associativo sia di mercato a favore delle agenzie associate. Una finalità per il raggiungimento della quale è stata valutata opportuna l integrazione tra le FIMAA provinciali e regionali con FIMAA Italia. La prima azione del nuovo Consiglio è intanto stata l organizzazione di un seminario di aggiornamento professionale che si è svolto il 24 maggio scorso. Il seminario FIMAA di aggiornamento professionale, aperto da Raffaele Vosino, neopresidente di FIMAA Modena, ha visto l intervento del consulente di FIMAA Italia avvocato Paolo Pesando, e di Fausto Zoli Team Manager di Mediofimaa Emilia Romagna. Accanto al segretario provinciale Mauro Cortelloni e all addetta FIMAA Belinda Fava, ha partecipato all incontro Massimo Gandolfi Responsabile dell Ufficio Fiscale FIMAA Confcommercio Modena. Il mercato immobiliare in sofferenza è stato l inevitabile sfondo sul quale si è aperto il seminario. «Oggi le vendite sono scese ai livelli del 1985 ha osservato Raffaele Vosino nel 2012, complice anche il drammatico terremoto che ha scosso l area nord, il territorio della provincia di Modena, ha registrato un calo, in termini assoluti, di 2278 compravendite residenziali che, in percentuale, significa un -32% (Fonte Omi). Nello stesso periodo a livello nazionale si sono perse oltre 154mila compravendite residenziali e si è registrata, sempre per le transazioni immobiliari residenziali, una flessione del - 26% rispetto al 2011». Nella giornata di formazione è intanto emerso come le agenzie modenesi abbiano tutta l intenzione di individuare, nella preparazione tecnica e nell aggiornamento professionale, i termini per qualificarsi di fronte ai clienti come sicuro riferimento per competenza professionale e fonte di preziosa esperienza e di supporto tecnico in merito ad un mercato complesso come quello degli immobili. Questi gli argomenti affrontati dal seminario: aggiornamento sull antiriciclaggio; Rent to Buy, nuove tipologie contrattuali per la compravendita di immobili; le prospettive del credito e rapporto col Sistema Bancario; aggiornamento Scia; Entratel (registrazione telematica dei contratti d affitto); riforma del condominio. Particolare interesse ha suscitato la tipologia contrattuale del Rent to Buy efficacemente illustrata dall avvocato Pesando, giudicata un potenziale strumento di agevolazione delle compravendite di immobili, soprattutto in questi momenti di difficile ricorso al credito. Il calo del mercato a Modena e provincia, è stato detto, suggerisce comunque la ricerca di un dialogo col sistema bancario ed economico in generale. 54 mediare mediare 55

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