TRIBUNALE DI SALERNO SEZIONE STACCATA DI MONTECORVINO ROVELLA ESECUZIONI IMMOBILIARI PERIZIA TECNICA INTEGRATIVA DI CHIARIMENTO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO SEZIONE STACCATA DI MONTECORVINO ROVELLA ESECUZIONI IMMOBILIARI COPIA PERIZIA TECNICA INTEGRATIVA DI CHIARIMENTO PREMESSA Nell udienza del 09/12/2010 il Dott. Avv. Ornella Mannino, Giudice Onorario del Tribunale di Salerno, Sezione di Montecorvino Rovella, nell ambito dell esecuzione immobiliare n 13/02, INTESA B.C.I. GESTIONE CREDITI S.P.A. c/ OMISSIS gli conferiva l incarico di relazionare punto per punto in ordine ai rilievi analiticamente mossi dal debitore e fissava il deposito dei chiarimenti entro il 18 dicembre 2010.

2 CHIARIMENTI 1. Nella relazione del C.T.P. consegnata al sottoscritto il consulente, a pag. 2, afferma che i valori unitari di base sbagliati (e il caso di 3.000/mq.) posto a base dal SECONDO C.T.U. nella sua relazione. Tale affermazione risulta assolutamente priva di fondamento. Il sottoscritto, già nella relazione a chiarimenti depositata il 09/12/2010 ha allegato copia dei valori unitari degli immobili estratti dal sito dell Agenzia del Territorio che in quella zona riportano il valore di 3.000/mq. per superficie lorda. Si evidenzia che il sottoscritto ha utilizzato questo valore di base e lo ha utilizzato per la superficie netta ragguagliata dell immobile e non per la superficie lorda, così come è riportato sul sito. Ciò vuol dire che, considerando le caratteristiche geometriche dell immobile, ai 3.000/mq. si dovrebbe applicare la superficie lorda che è pari a mq x 0.30 = mq. (vedasi ALL. 1). Pertanto, con i coefficienti adottati dal sottoscritto e con la superficie lorda indicata dall Agenzia del Territorio, il valore dell immobile sarebbe pari a: V1 = mq x /mq ,00 x 1,00 x 1,00 x 0,60 x 0,95 = ,90 Il sottoscritto, nell utilizzare la superficie netta, ha tenuto conto, oltre che delle proprie indagini di mercato, anche delle considerazioni connesse all oggettività dell unità immobiliare (locali privi di luce naturale, non reperibilità della licenza edilizia e del certificato di abitabilità, ecc.). Risulta pertanto congruo il valore determinato con l utilizzo del METODO COMPARATIVO che ha portato al valore: V1 = mq x /mq ,00 x 1,00 x 1,00 x 0,60 x 0,95 = ,70

3 Ciò risulta tanto più valido in quanto il sottoscritto ha basato la sua stima con l utilizzo anche del METODO ANALITICO che gli ha dato valori in linea con quanto determinato col METODO COMPARATIVO. Il METODO ANALITICO gli ha dato il valore di V2 = 6.000,00 x 0,80 x 100/3.85 = ,32 I due valori sono assolutamente coerenti ed è tecnicamente corretto e valido attribuire il valore dell immobile effettuando la media dei due valori. Si ribadisce, pertanto, che il valore dell immobile è: V = (V1 + V2) / 2 = ( , ,32) / 2 = ,51 ed in c.t ,00 ( dico euro centotrentamila/00). 2. Relativamente al capitolo B) RELAZIONE DEL SECONDO C.T.U., a pag. 4, afferma: Si ritiene che tale valore NON CORRISPONDE AFFATTO A QUELLO REALE per l appartamento in oggetto e ciò per due motivi: a) perché dal 2003 a tutt oggi 2010, gli immobili in Pontecagnano non sono aumentati dell 80/100%; b) perché il C.T.U. non considera e non apprezza estimativamente alcune importanti caratteristiche negative di esso immobile. a) Relativamente al punto a) non è pertinente l osservazione del C.T.P. in quanto il sottoscritto, come già puntualizzato, ha posto alla base i valori unitari attuali, riportati sul sito dell Agenzia del Territorio. Questi valori unitari attuali vengono accettati da tutti (Agenzia delle Entrate, Agenzia del

4 Territorio, notai, agenzie immobiliari, ecc.) tranne che dal C.T.P.. Se, come dimostrato, sono reali ed attuali risulta fuori luogo il riferimento agli ipotetici aumenti calcolati su un valore non verificabile e sicuramente non valido. b) Relativamente al punto b) il sottoscritto ha già esplicitato che ha tenuto conto, con l utilizzo della superficie netta ragguagliata (e non della superficie lorda ), di quelle che il CTP considera le caratteristiche negative dell immobile. Il C.T.P., per portare avanti la sua tesi, inspiegabilmente, si avventura nell ipotizzare dei coefficienti correttivi che tengano conto della vetustà dell immobile superiore a 50 anni, attribuendo un coefficiente riduttivo pari a 0.70, Ciò lo fa con riferimento ai dettami della Legge sull equo canone. Non si riesce a capire il nesso in quanto si è proceduto alla stima di un immobile in libero mercato. La Legge 27/07/1978 n 392 (detta dell equo canone) norma solo il canone di locazione e tale canone non è lasciato alla libera contrattazione. Risulta, quindi, assolutamente non pertinente con quanto si sta trattando. Tra l altro, non si comprende il motivo per cui, affermando che l immobile ha una vetustà superiore a 50 anni (e non è vero), gli attribuisce un coefficiente riduttivo pari a 0,70 e non ha prende in considerazione anche il coefficiente maggiorativo, previsto dal cosiddetto equo canone per l ubicazione dell immobile (1.20 o 1.30).

5 CONCLUSIONI Tutti i rilievi mossi dal C.T.P. alla determinazione del valore dell immobile in oggetto sono pretestuosi e non fondati. Pertanto, il sottoscritto può affermare quanto segue: 1. L affermazione che valori unitari di base sbagliati (e il caso di 3.000/mq.)... è priva di fondamento in quanto il sottoscritto ha riportato i valori unitari indicati dal sito dell Agenzia del Territorio che all atto della redazione della perizia indicava il valore di 3.000/mq. per superficie lorda ; 2. Il sottoscritto ha seguito n 2 metodi di stima (il COMPARATIVO e l ANALITICO ) che hanno portato alla determinazione di n 2 valori di stima assolutamente coerenti ( ,70 per il COMPARATIVO ed ,32 per l ANALITICO ) che dimostrano la correttezza della stima dell immobile in ,00 ottenuta dalla media dei due valori calcolati; 3. Le considerazioni del C.T.P. connesse all oggettività dell appartamento (locali privi di luce naturale, non reperibilità della licenza edilizia e del certificato di abitabilità,ecc.) sono state già considerate dal sottoscritto che ha utilizzato il valore di 3.000/mq. per la superficie netta dell appartamento e non per la superficie lorda, così come riportato sul sito dell Agenzia del Territorio; 4. Il riferimento del C.T.P. alla Legge 27/07/1978 n 392 (detta dell equo canone) non è pertinente in quanto questa legge norma solo i canoni di locazione non lasciati alla libera contrattazione mentre nel caso in esame si procede alla stima di un immobile in libero mercato ;

6 5. Benché non pertinente, quando il C.T.P. utilizza dei coefficienti riduttivi rifacendosi alla cosiddetta Legge sull equo canone omette di utilizzare quei coefficienti maggiorativi che tale Legge prevede per un appartamento come quello in esame (1.20/1.30 per l ubicazione, ecc.); 6. Non è pertinente l affermazione del C.T.P. circa gli aumenti del valore dell immobile dell 80% rispetto al valore stimato dal precedente C.T.U. in quanto si è dimostrato che i valori posti a base del proprio metodo di stima sono reali ed attuali. E fuori luogo il riferimento agli ipotetici aumenti calcolati su un valore non verificabile e sicuramente non valido. 7. Relativamente all immobile il più probabile valore che si avrebbe in libera contrattazione è quello che il sottoscritto ha calcolato utilizzando sia il metodo comparativo che il metodo analitico. I due metodi hanno portato a dei valori che possono considerarsi simili ( ,70 con il metodo comparativo ed ,32 con il metodo analitico). Con la media dei due valori calcolati si è così determinato il valore del bene in ,00 ( diconsi euro centotrentamila/00). Con ciò lo scrivente ritiene di aver espletato in tutto l on.le incarico ricevuto, in conformità al mandato conferitogli. Salerno, 18/12/2010 Il C.T.U.