TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO SEZIONE ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO SEZIONE ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PER VALUTAZIONE DI IMMOBILE PROCEDIMENTO DI ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE FORZATA n 79/2004 R.G. Es B.C.C. IRPINA arl rappresentata dall avv. Maria Laura Cefalo XXXXXXXXXXXXXXXX PROMOSSA DA NEI CONFRONTI DI GIUDICE ESECUTORE: Dott. Maria DI LORENZO Allegati: 01. Verbale di sopralluogo 02. Visure storiche catastali; 03. Mappa catastale del Comune di Venticano (AV), fg. 10; 04. Planimetria del N.C.E.U. del Comune di Venticano (AV), fg. 10, p.lle nn. 319 e 191; 05. Tipo Mappale n. 50 del ; 06. Planimetria generale del lotto, 1/250; 07. Piante dello stato attuale degli immobili a Venticano (AV), 1/100; 08. Stralcio del PRG vigente e delle NTA; 09. Contratto di locazione del ; 010. L.E. del ; 011. Permesso in Sanatoria n. 02 del ; 012. Permesso in Sanatoria n. 03 del ; 013. Rilievo fotografico del C.T.U. (foto nn. 42); 014. n.2 Copie dell elaborato peritale su CD-Rom; 015. Ricevute di avvenuta ricezione dell elaborato peritale. - nota spese e onorari. - Documenti ipocatastale. Data, lì 28 settembre 2009 IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Dott. Ing. Antonio Mataluni Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 1 di 15

2 INDICE Premessa ed incarico pag. 1 Accertamenti. pag. 2 Descrizione degli immobili pag. 3 Dati catastali e confini pag. 4 Stato di possesso dei beni pag. 6 Regolarità catastale pag. 6 Provenienza e ricostruzione delle vicende giuridiche per la durata del ventennio pag. 7 Vincoli o oneri gravanti sui beni. pag. 8 Conformità alla normativa edilizia e urbanistica pag. 8 Metodologia estimativa pag. 8 Formazione dei lotti... pag. 10 Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 2 di 15

3 TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO Sezione Espropriazione Immobiliare Oggetto: PROCEDIMENTO DI ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE FORZATA N. 79/2004 R.G.Es. promossa da B.C.C. IRPINA a r.l. rappresentata e difesa dall avv. Maria Lauro Cefalo creditori intervenuti SAN PAOLO BANCO DI NAPOLI S.p.A. rappresentata e difesa dall avv. Luigi Corrado EQUITALIA AVELLINO S.p.A. CONTRO XXXXXXXXXXXXX PREMESSA ED INCARICO Il sottoscritto ing. Antonio Mataluni iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Benevento col n. 913, è stato nominato stimatore nel procedimento di espropriazione immobiliare forzata in oggetto, dal Sig. Giudice dell Esecuzione del Tribunale di Benevento, dott. Maria Di Lorenzo, ed invitato a prestare il giuramento di rito. Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 3 di 15

4 Il giorno 10 marzo 2009 il G.E. dott. Maria Di Lorenzo ha affidato all esperto l incarico di descrivere e valutare i suddetti immobili sottoposti a pignoramento, accertandone la libertà da vincoli e da oneri reali sulla scorta dei documenti in atti; In particolare, l esperto dovrà: 1) Identificare i beni indicandone i confini ed i dati catastali, precisando se i dati catastali indicati nell atto di pignoramento corrispondono alla realtà; 2) Descrivere sommariamente i beni; 3) Illustrare lo stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4) Indicare se esistano formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria degli stessi o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico; 5) Indicare se esistano formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 6) Verificare la regolarità edilizia ed urbanistica dei beni nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi; 7) Verificare, qualora si tratti di unità edilizie, la influenza sul valore di stima di eventuali oneri per condono e sanatorie e tenerne conto nella indicazione del suddetto valore; 8) Indicare se, in relazione alla natura degli immobili, appaia opportuno la formazione di uno o più lotti per la vendita. ACCERTAMENTI Previa lettera raccomandata A.R. del , inviata al legale del creditore procedente e agli intervenuti nonché al debitore esecutato, il giorno 6 aprile 2009 alle ore 10,00 il sottoscritto ha dato inizio alle operazioni peritali presso gli immobili oggetto di esecuzione siti nel Comune di Venticano (AV) alla c/da Case Arse. Al sopralluogo Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 4 di 15

5 rinveniva la sig.ra Maria Carmela Petrillo, moglie dell esecutato, la quale ha consentito lo svolgimento delle operazioni peritali. Lo scrivente, dopo aver individuato gli immobili oggetto di esecuzione, sulla scorta della documentazione ipo-catastale e di quella reperita, effettuava il rilievo metrico e fotografico degli stessi. In detto incontro non fu possibile eseguire il rilievo metrico dell intero immobile censito con la p.lla 319 del fg. 10, in quanto una parte dello stesso, locato a terzi, era chiuso a chiavi, come si evince dal verbale (all. n. 01). Pertanto lo scrivente rinviava il prosieguo delle operazioni peritali a data da stabilire. In data alle ore 10,00, lo scrivente effettuava il secondo accesso in Venticano (AV), presso gli immobili oggetto di esecuzione, previo accordo telefonico con l avv. Patrizia Bonelli da Benevento, incaricata dalla sig.ra Maria Limongelli, affittuaria della porzione dell immobile innanzi detto. Le operazioni peritali venivano completate in detto incontro, eseguendo il rilievo metrico e fotografico degli immobili, come si evince dal verbale (all. n. 01). In seguito fu necessario eseguire un terzo sopralluogo presso gli immobili in esame, poiché lo scrivente aveva riscontrato una discordanza catastale fra gli immobili pignorati e quelli indicati nella documentazione catastale. Il sopralluogo veniva svolto in data alle ore 9,00, previo accordo telefonico con l avv. Bonelli, incaricata dall esecutato, come si evince dal verbale (all. n. 01). Indagini sono state svolte presso l Agenzia del Territorio di Benevento e di Avellino, l Ufficio Tecnico del Comune di Venticano (AV) e agenzie immobiliari locali. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Ubicazione Gli immobili pignorati sono ubicati in zona periferica del Comune di Venticano (AV), alla contrada Case Arse, a confine con la Strada Statale delle Puglie n. 7 bis, come si rileva dalle visure e mappa catastale (all. nn. 02 e 03); Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 5 di 15

6 Consistenza e caratteristiche intrinseche Gli immobili pignorati, consistono nei seguenti beni: Immobile in Venticano (AV) riportato nel N.C.E.U. al fg. 10, p.lla 319, ctg A/2, cl. 2, vani 7 tra piano terra e primo; Immobile in Venticano (AV) riportato nel N.C.E.U. al fg. 10, p.lla 191, ctg C/6, cl. U; Immobile in Venticano (AV) riportato nel N.C.T. al fg. 10, p.lla 318, are 9,20; Dati catastali e confini Comune Censuario Venticano (AV) Visure catastali (all. n. 02). Catasto Terreni: - foglio 10, particella 318, are 9,20; Catasto Urbano: - partita n , foglio 10 particella 319, Categoria A/2, Classe 2, vani 8,5, piano terra e primo, rendita 412,65; - partita n , foglio 10 particella 191, Categoria C/6, Classe U, consistenza 16 mq, piano terra, rendita. 28,10; Gli immobili confinano a Nord e Nord-Est con la p.lla 463 a Sud-Est con la Strada Statale delle Puglie 7 bis e con la p.lla 68, e ad Ovest con le p.lle nn. 368, 267, e 80. Dalle indagini effettuate presso le Agenzie del Territorio di Benevento e di Avellino e dalla documentazione catastale acquisita, si è rilevato una discordanza catastale fra gli immobili indicati nell atto di pignoramento e quelli riportati negli atti catastali. Infatti si è accertato che la corte urbana p.lla 318 di are 9,20, circostante il fabbricato (p.lla 319), derivata dal T.M. n. 50 del , e descritta nell atto di pignoramento, allo stato non è inserita in mappa ne risulta dalla visura, mentre la p.lla 191 che indica il garage, risulta dalla visura, ma non è correttamente inserita in mappa. Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 6 di 15

7 Attualmente è inserito in mappa solo il fabbricato p.lla 319 di ctg A/2, cl. 2, consistenza 8,5 vani e rendita. 412,65, privo di corte circostante. Per aggiornare gli atti catastali, è indispensabile chiedere il corretto inserimento in mappa del Tipo Mappale n. 50 del all Agenzia del Territorio di Avellino. Descrizione dei beni Immobili riportati nel N.C.E.U. al fg. 10, p.lle 319 e 191 e N.C.T. fg. 10, p.lla 318. Trattasi di un unico fondo di terreno costituito da un fabbricato per civile abitazione, da un garage posto a poca distanza dall abitazione e dalla corte pertinenziale circostante ad essi. Il fabbricato è stato costruito antecedente al 1967, con struttura in muratura di pietra e tufo, composto di piano terra e primo, e copertura a due falde inclinate. Il piano terra si compone di doppio soggiorno, cucina, deposito, disimpegno e w.c., come si evince dall elaborato planimetrico (all. n. 07). Il piano primo è accessibile da una scala esterna ubicata sulla vista principale, e si compone di quattro camere, un w.c., disimpegno e un balcone che circonda il fabbricato su tre lati. Il piano terra e il primo sono collegati da una scala interna a chiocciola di legno. L altezza interna varia da m. 2,40 a m. 2,65 a piano terra e di m. 3,10 a piano primo. Gli infissi interni sono in legno tamburato; quelli esterni sono in ferro a piano terra dotati di grate metalliche, e in ferro con avvolgibili in pvc al piano primo. I pavimenti sono con mattonelle di cemento e scaglie di marmo di dimensioni 40x40, la cucina e i bagni sono rivestiti con mattonelle in ceramica; le pareti a piano terra sono internamente intonacate e tinteggiate così anche all esterno, mentre al piano primo le pareti sono rivestite con carta da parati. Infine, sono presenti tutti gli impianti principali localizzati sottotraccia: acqua, luce, riscaldamento autonomo alimentato a gas metano con radiatori in ghisa, TV e citofonico; nel vano soggiorno del piano terra e del piano primo vi è il camino. Lo stato di conservazione e manutenzione dell abitazione è discreto, come anche le rifiniture, tranne in alcune zone del piano terra dove si ha umidità di risalita sulle pareti e si è avuto il distacco dell intonaco sotto il balcone e in alcune zone delle pareti esterne, vedi Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 7 di 15

8 rilievo fotografico (all. n. 13, foto nn. 09 e 12). Al piano primo è lesionato un tramezzo interno, vedi rilievo fotografico (all. n. 13, foto nn. 41 e 42). Il garage è con struttura in blocchi di laterizio e copertura inclinata ad una falda. Esso ha le pareti internamente ed esternamente rivestite con mattonelle in ceramica così anche il pavimento. Circostante agli immobili vi è uno spazio pertinenziale in parte pavimento in cemento adibito a strada di accesso, in parte è pavimentato con betonelle in cls e parte è delimitata ad aiuole a verde con alberi. Gli immobili insistono su di un lotto di forma irregolare, recintato a confine con la strada Statale delle Puglie 7 bis da un muro in mattoncini con sovrastante ringhiera, mentre sugli altri lati, in parte è delimitato con muro in cemento armato, in parte è delimitato da altri fabbricati posti a confine e in parte è libero. L accesso agli immobili avviene dalla Strada Statale delle Puglie 7 bis, dove è ubicato, a confine con la strada, un cancello carrabile in ferro sostenuto da due pilastri in mattoni. Per meglio comprendere la composizione planimetrica degli immobili è stata redatta una planimetria generale del lotto (all. n. 06). Stato di possesso dei beni Gli immobili sono in possesso degli esecutati e del proprio nucleo familiare, tranne il piano primo, il garage e l intera area circostante al fabbricato adibita a giardino che sono locati alla sig.ra Limongelli Maria Concetta, come si evince dal contratto di locazione stipulato in data , con durata di anni quattro a decorrere dal , rinnovabile tacitamente con durata di uguale periodo, registrato il al n. 739 (all. n. 09). Da ciò ne deriva che il contratto di locazione è avvenuto precedentemente all atto di pignoramento del Regolarità catastale Il fabbricato risulta regolarmente censito nel N.C.E.U. di Venticano (AV) con la p.lla 319 del foglio 10; dal confronto tra la planimetria del N.C.E.U. (all. n. 04) e lo stato di fatto non si rilevano discordanze essenziali. Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 8 di 15

9 Il garage è censito nel N.C.E.U. di Venticano (AV) con la p.lla 191 del foglio 10, e non si rileva discordanza tra la planimetria del N.C.E.U. (all. n. 04) e lo stato di fatto, mentre dalla mappa si evince che l immobile non è stato introdotto in mappa. Per quanto concerne l area pertinenziale (p.lla 318 di are 9,20), circostante al fabbricato e al garage, dalla mappa si evince che essa non è stata inserita, quindi deve essere richiesto il corretto inserimento in mappa del T.M. n. 50 del (all. n. 05). Provenienza e ricostruzione delle vicende giuridiche per la durata del ventennio. I beni pignorati sono pervenuti all esecutato a seguito di atto di divisione paterna ed altri; si riporta di seguito la ricostruzione di detti beni: In virtù dell atto di divisione a rogito del notaio dott. Francesco De Nisco di San Giorgio del Sannio del , registrato a Benevento il al n. 136, al sig. XXXXXXXXX, venivano assegnati i predetti beni. Alla data della trascrizione del pignoramento, risultano i seguenti atti pregiudizievoli: - n del (Trascrizione) Trascrizione del verbale di pignoramento immobiliare emesso dal Tribunale di Benevento in data sugli immobili di cui sopra, a favore della Banca di Credito Cooperativo Irpina s.c.r.l. con sede in Montemiletto (AV) e contro XXXXXXXXX per la quota di 1/1. - n. 560 del (Iscrizione) Iscrizione d ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo per L sugli immobili di cui sopra, a favore della Cassa Rurale ed Artigiana di Venticano Credito Cooperativo s.c.r.l., a rogito Notar Vito Antonio Sangiuolo del rep e contro XXXXXXX per la quota di 1/1 e debitore non datore Petrillo Maria Carmela; Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 9 di 15

10 Vincoli o oneri gravanti sui beni Non ci sono vincoli sui beni pignorati. Conformità alla normativa edilizia e urbanistica Dalle indagini effettuate presso l UTC del Comune di Venticano (AV) si è accertato che l area in cui ricadono gli immobili, secondo il PRG vigente, ha destinazione di zona agricola comune E 2 (all. n. 08) e che il fabbricato (p.lla 319) è stato realizzato in virtù di L.E. del (all. n. 10). Il progetto originario prevedeva la realizzazione di un solo piano adibito a residenza. Con il permesso di costruire in sanatoria n. 02 del (all. n. 11), il fabbricato è stato sanato per le opere realizzate in difformità al progetto originario. Le difformità sanate sono consistite nel piano terra, la scala esterna e nella modifica dei prospetti. Il garage (p.lla 191) è stato realizzato in assenza di C.E.. Esso è stato sanato in virtù del permesso di costruire in sanatoria n. 03 del (all. n. 12). Dal confronto tra i grafici di progetto allegati agli atti autorizzativi e lo stato di fatto, non si rilevano opere in difformità. Non si ha traccia del certificato di agibilità dell immobile. METODOLOGIA ESTIMATIVA L aspetto economico con il quale viene determinato il prezzo a base d asta degli immobili pignorati è quello corrente di mercato con il procedimento sintetico-comparativo; il parametro di confronto è l unità di superficie, tenendo sempre presente l ubicazione, la destinazione economica dei beni nonché le loro caratteristiche intrinseche. Stima del fabbricato destinato a residenza (p.lla 319) Da indagini di mercato si sono determinati, per immobili simili e ubicati nella stessa zona, valori unitari variabili da. 800,00/mq a.1.200,00/mq. Nel caso in esame si assume un valore unitario medio pari a ,00 al mq. Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 10 di 15

11 I balconi si stimano al 25% del valore unitario innanzi assunto. Dal rilievo planimetrico dell immobile si ricavano le seguenti superfici utili: - Piano terra: mq. 89,78 x ,00/mq. = ,00 - Piano primo: mq. 102,45 x ,00/mq. = ,00 - Balconi: mq. 54,97 x ,00/mq. x 0,25 = ,50 Totale stima immobile ,50 Stima del garage (p.lla 191) Da indagini di mercato si sono determinati, per immobili simili e ubicati nella stessa zona, valori unitari variabili da. 400,00/mq a. 600,00/mq. Nel caso in esame si assume un valore unitario medio pari a. 500,00 a mq. Valore garage: mq. 21,26 x. 500,00/mq. = ,00 Totale stima immobile ,00 Stima dell area pertinenziale pavimentata e a verde (p.lla 318) Per lo spazio scoperto pavimentato e a verde, pertinenziale al fabbricato si è assunto un valore unitario di. 30,00 al mq. Moltiplicando la superficie pertinenziale pavimentata e a verde per il valore di cui sopra si ha: Valore area pertinenziale pavimentata: mq. 920 x. 30,00/mq. = ,00 Totale stima immobile ,00 Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 11 di 15

12 Riepilogando si ha: - Stima fabbricato residenziale: ,50 - Stima garage: ,00 - Stima area pertinenziale pavimentata e a verde: ,00 Totale valore dei beni ,50 FORMAZIONE DEI LOTTI Vista l estensione, la tipologia e l ubicazione dei beni pignorati si ritiene procedere alla formazione di un unico lotto per la vendita. La quota spettante all esecutato dei beni pignorati è per intero ed è pari in c.t. a: ,00. Pertanto il prezzo a base d asta totale dei beni pignorati è pari in c.t. a ,00 Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 12 di 15

13 Il consulente Tecnico d Ufficio con la presente relazione che si compone di n 11 pagine dattiloscritte e degli allegati indicati in calce, ritiene di aver assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione del Giudice dell Esecuzione per qualsiasi chiarimento e/o integrazione. La presente relazione viene depositata in Cancelleria con i seguenti allegati: 1) Verbale di sopralluogo 2) Visure storiche catastali; 3) Mappa catastale del Comune di Venticano (AV), fg. 10; 4) Planimetria del N.C.E.U. del Comune di Venticano (AV), fg. 10, p.lle nn. 319 e 191; 5) Tipo Mappale n. 50 del ; 6) Planimetria generale del lotto, 1/250; 7) Piante dello stato attuale degli immobili a Venticano (AV), 1/100; 8) Stralcio del PRG vigente e delle NTA; 9) Contratto di locazione del ; 10) L.E. del ; 11) Permesso in Sanatoria n. 02 del ; 12) Permesso in Sanatoria n. 03 del ; 13) Rilievo fotografico del C.T.U. (foto nn. 42); 14) N. 2 copie su CD elaborato peritale; 15) Ricevute di avvenuta ricezione dell elaborato peritale. Montesarchio, lì 28 settembre 2009 Il Consulente Tecnico d Ufficio Dott. Ing. Antonio Mataluni Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 13 di 15

14 PLANIMETRIA GENERALE Comune di Venticano (AV) Fg. 10 p.lle 318, 319 e 191 SCALA 1/250 p.lla 318 p.lla 319 p.lla 191 LEGENDA Fabbricato : p.lla 319 Garage: p.lla 191 Area di pertinenza: p.lla 318 S.S. delle Puglie 7 Bis PIANO TERRA Fg. 10 p.lla Scala 1/100 forno H= 2,45 garage H= 2,10 Totale sup. : mq. 21,26 Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 14 di 15

15 PIANO TERRA Fg. 10 p.lla Scala 1/100 H=2,45 w.c. K. H=2,65 dep. H=2,65 Ingresso S. H=2,40 S. Totale sup. : mq. 89,78 PIANO PRIMO Fg. 10 p.lla Scala 1/100 L. L. w.c. dis. L. H=3,10 L. Ingresso Totale sup. : mq. 102,45 Balcone : mq. 54,97 Procedura n. 79/04 R.G.Es. B.C.C. Irpina a r.l. c/ XXXXXXXXXxXXXX. Pag. 15 di 15

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