Vademecum Ripartizione Spese Condominiali

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1 Vademecum Ripartizione Spese Condominiali

2 Ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all'amministratore: millesimi di proprietà, d'uso, suddivisione in parti uguali, ecc. Le modalità di sono quelle indicate dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis, se le parti (ossia tutti i condomini) non si sono messe d'accordo in modo differente. Poche scarne indicazioni, quelle contenute negli articoli citati. La legge detta criteri di molto generali: si parla di spese di conservazione, innovazioni, spese d'uso, mentre solo raramente (vedi criteri per ascensori, lastrici solari d'uso esclusivo e revisione contabile) il legislatore è entrato nello specifico. La dottrina, in tempi ormai lontani, ebbe modo di affermare che il problema della delle spese è quello che, in Italia, ha portato una completa disarmonia nell'istituto condominiale (così Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985). La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la legge n. 220/2012, non ha inserito molte novità di rilievo: insomma tranne che per il caso della revisione contabile (art bis ) e dell'estensione del dettato dell'art anche agli ascensori (come ormai da anni diceva la giurisprudenza), la così detta riforma è stata deludente. Si pensi che pur consentendo l'attivazione del sito internet condominiale, la legge non ha specificato secondo quali criteri debbano essere suddivise le spese di attivazione e gestione dello spazio web. Nessun riferimento alle sempre incerte questioni della dei costi tra proprietari ed inquilini (sarebbe stata utile una modificazione dell'art. 9 della legge n. 392 del 1978 che s'è dimostrata largamente insufficiente); v'è poi l'introduzione della solidarietà verso il condominio per le spese dovuto dall'usufruttario e/o dal nudo proprietario. Un'elencazione dei criteri applicabili rispetto al tipo di spesa, sia pur esemplificativa (come per le parti comuni, art. 1117, o le irregolarità nella gestione art. 1129, dodicesimo comma ), sarebbe stata utilissima. Per quanto riguarda la partecipazione del conduttore alle spese condominiali, è bene ricordare che essa riguarda i rapporti interni tra proprietario e conduttore, poiché è il proprietario l'unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio, nonché l'unica persona contro la quale è possibile agire ex art. 63 disp. att. (cfr. tra le tante Cass. 28 ottobre 1993 n ). In breve, stando alla precisa catena di pagamenti prevista dalla legge, la situazione è la seguente: il condominio delibera la spesa, l'amministratore la chiede al condomino che è l'unico responsabile per il pagamento della medesima verso la compagine. A sua volta il proprietario la chiede al conduttore che, previa giustificazione, se richiesta (art. 9 l. n. 392/78), deve pagare se si tratta di spesa di sua competenza. Se nessuno paga il proprietario rischia l'azione giudiziaria ex art. 63 disp. att. (il decreto ingiuntivo) da parte del condominio. Il conduttore, a sua volta, l'azione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. Torniamo alle spese vere e proprie. Senza alcuna pretesa di esaustività e tenendo sempre presente che la volontà delle parti può derogare a quanto stabilito dalla legge, qui di seguito elenchiamo le voci di spesa ed i criteri di applicabili specificando altresì se si tratta di somme dovute dal proprietario, dall' e in caso d' dal nudo proprietario o dall'usufruttuario. Ad ogni buon conto è bene ricordare che, salvo specifiche disposizioni previste da leggi speciali (cfr. legge n. 214/2011), ai sensi dell'art : Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. L'art specifica che : Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l', l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie. Alcune specificazioni paiono utili: sulle così dette spese d'uso di cui parla il secondo

3 comma dell'art è stato affermato che ove sia possibile e non comporti una spesa esorbitante, i condomini hanno diritto a che il contributo da essi dovuto per le spese per i servizi comuni venga calcolato in funzione della utilità che in concreto da tali servizi ricavano (così Cass. 17 settembre 1998 n. 9263). L'approvazione delle tabelle d'uso (si pensi al servizio di riscaldamento, al servizio di portierato ed in generale a tutti quei servizi che sono fruiti diversamente dai vari condomini, non per scelta personale ma perché in generale la loro utilità è differente per i vari comproprietari), così come per le tabelle di proprietà generale è rimessa all'assemblea (cfr. anche Cass. SS.U n /2010). E' importante evidenziare che spetta al condomino dimostrare che una tabella d'uso è sbagliata o che, comunque, una spesa per la prestazione di servizi comuni, debba essere ripartita ai sensi del secondo comma dell'art. 1123, piuttosto che ai sensi del primo comma del medesimo articolo (ossia in base ai millesimi di proprietà se mancano le così dette tabelle d'uso) (cfr. Trib Roma 15 marzo 2006). In questo contesto, pertanto, le spese per la prestazione dei servizi suscettibili di servire i condomini in misura diversa devono essere ripartite in base alla tabelle di cui all'art. 1123, primo comma, o ai sensi di quelle redatte in ossequio di quanto stabilito dell'art. 1123, secondo comma, se esistenti. Legenda: Proprietario: Inquilino: I. Nudo proprietario: N. Usufruttuario: Tipologia di Spesa Compenso amministratore Assicurazione dello stabile N. I.M. per le parti comuni soggette all'imposta TOSAP (es. ponteggi o passo carrabile) N. se si tratta lavori straordinari, per il resto (es. passo carrabile) Targa con dati amm.re su luogo accesso al condominio

4 Cancelleria, copisteria e postali Spesa individuale ed I. per quanto di rispettiva competenza N. e per quanto di rispettiva competenza Costo sala riunioni ed I. per quanto di rispettiva competenza N. e per quanto di rispettiva competenza Aggiornamento anagrafica condominiale Spesa individuale Tenuta conto corrente condominiale Richiesta documentazione Spesa individuale (l'i. ha diritto di ottenere la documentazione dal proprietario ex art. 9 l. n. 392/78) N. e per quanto di rispettiva competenza Innovazione N. Modificazione della destinazione d'uso (ex art ter ) I. per spese dovute all'uso per tutto il resto N. per il caso d'interventi straordinari (es. interventi per sistemare il piano stradale) per manutenzione ordinaria (es. rifacimento asfalto) piscina(se riconosciuta come bene condominiale dal regolamento contrattuale o dagli atti d'acquisto, altrimenti soggetta alla comunione) I. per spese dovute all'uso per tutto il resto N. per il caso d'interventi straordinari (es. rifacimento impermeabilizzazione vasca, ecc.) per manutenzione ordinaria delle cassette postali che costituiscono un unico blocco Spesa individuale I. per interventi dovuti all'uso per tutto il resto N. per il caso d'interventi straordinari per manutenzione ordinaria Sostituzione delle

5 cassette postali che costituiscono un unico blocco dell'impianto citofonico I. per interventi dovuti all'uso per tutto il resto N. per il caso d'interventi straordinari per manutenzione ordinaria Sostituzione dell'impianto citofonico N. Installazione ascensore (innovazione) N. ascensore Tabella ex art I. manutenzione ordinaria manutenzione straordinaria Verifiche periodiche ascensore ex d.p.r. n. 162/99 Tabella ex art I. Messa a norma ascensore Tabella ex art N. Sostituzione delle funi Tabella ex art I. se è dovuta all'uso negli altri casi N. se dovuta all'uso negli altri casi ordinaria del tetto e del lastrico di pro proprietà ed uso comune (es. rifacimento guaina) I. piccola manutenzione tutto il resto Rifacimento del tetto e del lastrico di proprietà ed uso comune N. Rifacimento del Criteri di cui all'art. spese ordinarie N.

6 lastrico di proprietà comune ed uso esclusivo 1126 spese straordinarie ordinaria e straordinaria del sottotetto comune I. piccola manutenzione tutto il resto ordinaria gronde e canali di scolo Sostituzione gronde e canali di scolo N. Luce elettrica per le scale Tabella ex 1123, secondo comma, o in assenza millesimi di proprietà Corrente elettrica per autoclave Tabella ex 1123, secondo comma, o in assenza millesimi di proprietà Sostituzione lampadine scale Tabella ex 1123, secondo comma, o in assenza millesimi di proprietà ordinaria autoclave Tabella ex 1123, secondo comma, o in assenza millesimi di proprietà straordinaria autoclave (es. sostituzione parti impianto) se la sostituzione dipende da trascuratezza nella manutenzione ordinaria N. per tutti i restanti casi Pulizia scale Tabella ex 1123, secondo comma, o in alternativa ex art (ultimo

7 criterio non univoco) e ricostruzione delle scale (es. tinteggiatura, sostituzione passamano, pavimentazione, ecc.) Tabella ex art se la sostituzione dipende da trascuratezza nella manutenzione ordinaria N. per tutti i restanti casi Servizio di portierato Tabella ex 1123, secondo comma, o in assenza millesimi di proprietà I. 90% 10% Allacciamento rete fognaria pubblica N. Riparazione impianto idrico e fognante N. Sostituzione braga (raccordo impianto idrico fognante comune con proprietà esclusiva) o spesa individuale se si sposa la tesi della natura di bene individuale N. Spese per servizio acqua e fognatura Consumi reali, tabella ex art. 1123, secondo comma, per le così dette dispersioni o in assenza millesimi di proprietà Installazione impianto TV centralizzato N. ordinaria impianto TV straordinaria (es. N.

8 ricezione segnale digitale e simili) pozzetti e sifone Lavori di manutenzione straordinaria (es. rifacimento facciata) se la sostituzione dipende da trascuratezza nella manutenzione ordinaria N. per tutti i restanti casi Sito internet condominiale Revisione contabile Liti condominiali in generale Millesimi di proprietà(escluso il condomino attore o convenuto se la causa è contro un comproprietario) N. se la lite riguarda questioni attinenti manutenzione straordinaria e simili in tutti gli altri casi Lettera di sollecito di pagamento redatta da un avvocato (salvo diversa indicazione regolamento contrattuale) N. se il credito da recpuarare riguarda questioni attinenti manutenzione straordinaria e simili in tutti gli altri casi Ricorso per decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. (se necessarie anticipazioni) dopo tutta la somma a carico del moroso Liti su questioni riguardanti la proprietà Ipotesi di litisconsorzio necessario (ognuno paga il proprio avvocato o tutti pagano lo stesso avvocato in parti uguali) N. Tentativo di N. se la lite riguarda

9 conciliazione ex art. 71-quater disp. att. questioni attinenti manutenzione straordinaria e simili in tutti gli altri casi ordinaria impianto riscaldamento ordinaria impianto riscaldamento straordinaria impianto riscaldamento N. Spese per combustibile Tabella d'uso riscaldamento (se non vi sono contabilizzatori) ordinaria pompa sommersa dei box straordinaria pompa sommersa (o di drenaggio) dei box (o tabella generale se i box sono conteggiati nei millesimi delle I.) N. Pulizia vano manovra autorimessa dei box (o tabella generale se i box sono conteggiati nei millesimi delle I.) Sostituzione lampadine vano manovra autorimessa (o tabella generale se i box sono conteggiati nei millesimi delle I.) Certificazione incendi N.

10 per autorimessa (o tabella generale se i box sono conteggiati nei millesimi delle I.) Redazione, compilazione e presentazione mod. AC Modello 770 Altre attività fiscali riguardanti il condominio Attività catastali riguardanti le parti comuni N. Relazioni tecniche, perizie giurate, ecc. N. o a seconda che si tratti di questione straordinaria o ordinaria fonte :