FRANCESCO SISANI. La registrazione dei contratti di locazione di immobili

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1 FRANCESCO SISANI La registrazione dei contratti di locazione di immobili

2 REGISTRAZIONE Quali contratti La L. 449/97(art. 21 co.18) ha introdotto l'obbligo della registrazione per tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno

3 REGISTRAZIONE - Quando. La registrazione del contratto ed il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti (o dall inizio della loro esecuzione, se precedente)

4 REGISTRAZIONE - Dove La registrazione del contratto può essere fatta: in forma cartacea - presso qualunque Ufficio dell Agenzia delle Entrate, indipendentemente dal domicilio fiscale dei contraenti. in via telematica via telematica - attraverso l utilizzo di internet e pagamento contestuale di quanto dovuto comprensivo di bollo, interessi e sanzioni, se dovuti

5 REGISTRAZIONE - Chi L'obbligo della registrazione ricade su: notai od altri pubblici ufficiali, nel caso di contratti di locazione redatti in forma pubblica o per scrittura autenticata; parti contraenti, in caso di scrittura privata non autenticata.

6 REGISTRAZIONE - Chi Per i contratti di locazione posti in essere con scrittura privata, sia la richiesta di registrazione che il versamento dell'imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti. Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel contratto, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell intera somma dovuta per la registrazione.

7 REGITRAZIONE - Quanto REGOLA GENERALE: Sono soggetti a registrazione in termine fisso (30 gg.) tutti i contratti di locazione e di affitto relativi a beni immobili esistenti sul territorio nazionale, indipendentemente dall ammontare del canone e dalla durata del contratto. L'imposta di registro è pari al 2 % del canone annuo, con un minimo di 67 (art. 5 Tariffa Parte 1, DPR 131/1986)

8 REGISTRAZIONE - Quanto ECCEZIONE: sono soggette a registrazione in caso d uso le locazioni e gli affitti di immobili, non formati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, di durata non superiore a 30 gg. complessivi nell anno (con lo stesso locatario) L'imposta di registro è in misura fissa, pari a 67 (art. 2 bis Tariffa parte 2, DPR 131/1986)

9 REGISTRAZIONE - Contratti pluriennali Per i contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale il pagamento dell imposta può avvenire, alternativamente: di anno in anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità, applicando il 2 per cento a ciascuna annualità e tenendo conto degli aumenti ISTAT; in un unica soluzione, entro 30 giorni dalla stipula del contratto, applicando il 2 per cento all importo pattuito per l intera durata del contratto.

10 REGISTRAZIONE Riduzione sui versamenti pluriennali Se si effettua il versamento in unica soluzione spetta uno sconto sull imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (3 per cento dal 1/1/2008) moltiplicato per gli anni di durata del contratto.

11 REGISTRAZIONE Riduzione sui versamenti pluriennali Durata contratto (anni) Metà del tasso di interesse legale Detrazione % 6 1, ,5 7,5 4 1, ,5 4,5 2 1,5 3

12 REGISTRAZIONE - Quanto Sono esclusi dalla base imponibile: gli oneri accessori che costituiscono rimborso di spese e non il corrispettivo della locazione (spese condominiali, portineria, ecc.) Il deposito cauzionale a carico del conduttore, prestato a garanzia dell esatto adempimento dei suoi obblighi In caso di fidejussione o altra garanzia prestata da un terzo estraneo al rapporto locatizio è dovuta l imposta nella misura dello 0,50%.

13 REGISTRAZIONE - Quanto L'imposta di registro è pari al 2 % per la registrazione delle locazioni di: Immobili ad uso abitativo (categoria catastale A tranne A/10) da chiunque effettuata; box o della cantina (pertinenza), annessi al fabbricato di tipo residenziale locato; altri immobili, fatta eccezione per gli immobili strumentali per natura da parte delle imprese.

14 REGISTRAZIONE - Quanto E soggetta all imposta di registro nella misura del 2% anche la locazione di unità immobiliari arredate, quando il contratto riguardi tanto l immobile che gli arredi. Viceversa se la locazione è scissa in due distinti contratti riguardanti rispettivamente l immobile e gli arredi in esso contenuti, ciascuno deve essere assoggettato all aliquota sua propria: 2% per l immobile; 3% per l arredo;

15 REGISTRAZIONE Immobili abitativi L attuale disciplina che regola le locazioni ad uso abitativo è regolata dalla Legge 431/98. I principali contratti di locazione sono sostanzialmente due: 1. a canone libero, in cui, fatta eccezione per la durata minima (4 + 4), le condizioni sono totalmente libere; 2. a canone concordato (art. 2, comma 3, legge 431/1998), stipulati in base agli accordi raggiunti a livello locale tra le Associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, per i comuni ad alta densità abitativa e limitrofi (Firenze, Campi Bisenzio, Calenzano, Sesto Fiorentino, Fiesole, Bagno a Ripoli, Scandicci, Signa, Lastra a Signa).

16 REGISTRAZIONE Canone concordato Contratti a canone concordato: Per gli immobili situati nei comuni di: a) Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e in quelli limitrofi agli stessi; b) capoluogo di provincia; c) considerati ad alta tensione abitativa in base a delibere del CIPE; d) terremotati della Campania e Basilicata;

17 REGISTRAZIONE Canone concordato Nel caso di contratti a canone concordato ai fini della determinazione della base imponibile il corrispettivo annuo è assunto nella misura del 70%. Sono inoltre previste agevolazioni sia ai fini Irpef, tanto al proprietario che all inquilino, che ai fini ICI.

18 REGISTRAZIONE Canone concordato Le agevolazioni non si applicano ai contratti di locazione che soddisfano esigenze di natura transitoria, fatta eccezione per quelli stipulati per l alloggio a studenti universitari sulla base di contratti tipo.

19 REGISTRAZIONE Immobili strumentali Sono considerati immobili strumentali per natura quelli che, per legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. In pratica, questi immobili rientrano in una categoria catastale che ne giustifica un determinato uso professionale (A10, B, C, D e E). Ad esempio sono strumentali per natura: gli uffici e gli studi (categoria catastale A/10); i negozi e le botteghe (categoria catastale C/1); i laboratori (categoria catastale C/3);

20 REGISTRAZIONE - Immobili strumentali In passato: se soggetti a Iva, per il principio di alternatività IVA/Registro registrazione in caso d uso, a tassa fissa 168. Ora: Dopo le modifiche introdotte dal D.L. n. 223/ 2006, per tutti i contratti di locazione aventi per oggetto immobili strumentali per natura, locati da soggetti che agiscono in qualità di soggetti IVA è previsto l obbligo di registrazione in termine fisso (30 gg.), con imposta proporzionale dell 1 per cento, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità dell Iva.

21 REGISTRAZIONE - Fondi rustici I contratti di affitto di fabbricati rurali e di terreni agricoli sono soggetti a imposta proporzionale dello 0,50% sul corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Possono essere anche registrati presentando, entro il mese di febbraio, una denuncia riepilogativa dei contratti posti in essere nel corso dell anno precedente.

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23 Registrazione in forma cartacea La registrazione cartacea di un contratto di locazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell Agenzia delle Entrate, il quale, al momento della presentazione della richiesta di registrazione dell atto, rilascia la ricevuta dell avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati. (l Ufficio rimarrà competente per i successivi adempimenti relativi allo stesso atto).

24 Registrazione in forma cartacea come e dove si paga Il versamento dell imposta di registro va eseguito prima di recarsi negli Uffici per la registrazione, presso Banche o Poste, tramite mod. F23 sul quale vanno indicati, oltre l'importo: i dati delle parti (campo 4 per il locatore, campo 5 per il conduttore), il codice tributo 115T (107T in caso di versamento dell intera imposta per tutte le annualità), il codice dell'ufficio presso il quale si registra (Firenze 1 R5G, Firenze 2 R5H, Firenze 3 R5J) la causale RP l anno di registrazione in corrispondenza degli estremi dell atto (Nel caso di deposito o altra garanzia prestata da terzo datore il codice per il pagamento dell imposta di registro è 109T.)

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26 Registrazione in forma cartacea cosa serve Per la registrazione occorre portare: > almeno due originali, o due copie con firme in originale, dell atto da registrare; > marche da bollo da 14,62 su originali, copie e allegati una ogni per ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe; > modello 69 (reperibile negli Uffici delle Entrate e anche sul sito compilato con i dati delle parti, richiedente e data di stipula (se gli atti da registrare sono più di uno bisogna presentare anche un elenco sul modello RR, in distribuzione presso l ufficio); > ricevuta di pagamento dell'imposta di registro mod. F23;

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29 Registrazione in forma cartacea

30 ADEMPIMENTI SUCCESSIVI ALLA REGISTRAZIONE Una volta registrato il contratto di locazione vi possono essere adempimenti successivi, connaturati alla durata originaria del contratto o dovuti a variazioni o modifiche nelle parti del contratto stesso, nella durata originaria o in altre clausole contrattuali. Si tratta delle ipotesi di: RINNOVO ANNUALE; PROROGA; SUBENTRO (CESSIONE), CESSAZIONE ANTICIPATA; ALTRE MODIFICHE CONTRATTUALI; In tutti questi casi occorre procedere ad un nuovo versamento dell imposta di registro, da eseguirsi entro 30 giorni dall inizio dell annualità successiva, o dalla variazione o cessazione del contratto.

31 Adempimenti successivi RINNOVO ANNUALE per i contratti di durata superiore ad un anno, per i quali l imposta non sia stata interamente pagata all atto della registrazione, entro 30 giorni dall inizio di ciascuna annualità va effettuato il pagamento dell'imposta di registro per le annualità successive pari al 2% effettivo (1% per i contratti di locazione di fabbricati strumentali soggetti ad IVA) del canone annuo con le stesse modalità sopra descritte ma con codice tributo 112T e senza obbligo di consegna all'ufficio.

32 Adempimenti successivi PROROGA per i contratti di durata annuale e per quelli di più anni riconfermati a fine periodo entro 30 giorni dall inizio della proroga va effettuato il pagamento dell'imposta di registro pari al 2% (1% per i contratti di locazione di fabbricati strumentali soggetti ad IVA) del canone annuo con un minimo di con le stesse modalità sopra descritte ma con codice tributo 114T e con obbligo di consegna all Ufficio, entro 20 giorni dal pagamento.

33 Adempimenti successivi SUBENTRO (o cessione) in caso di cessione gratuita del contratto di locazione (cambia il locatore), ovvero di subentro di un nuovo inquilino in luogo del precedente, va effettuato il pagamento fisso di 67.00, entro 30 giorni, utilizzando il codice tributo 110T, e riportando sul modello F23 i dati dei soggetti così come risultano a seguito della cessione o del subentro, e gli estremi di registrazione del contratto originario. Il mod. F23 va poi consegnato all Ufficio, entro 20 giorni dal pagamento.

34 Adempimenti successivi SUBENTRO (o cessione) Se, invece, la cessione del contratto è stata pattuita dietro corrispettivo, si deve versare un importo pari al 2 per cento dei canoni ancora dovuti, con un minimo di 67 euro, da corrispondere con gli stessi termini e con lo stesso codice tributo.

35 Adempimenti successivi RISOLUZIONE ANTICIPATA Per i contratti che si risolvono prima della scadenza contrattuale va effettuato entro 30 giorni dalla cessazione il pagamento dell imposta fissa di 67,00 con le stesse modalità sopra descritte ma con codice tributo 113T e con obbligo di consegna del mod. F23 all Ufficio entro 20 giorni dal pagamento. Solo nel caso si sia versata l imposta per l intera durata del contratto si ha diritto al rimborso dell imposta relativa alle annualità successive a quella in corso.

36 Adempimenti successivi ALTRE MODIFICHE Altre modifiche contrattuali, tali comunque da non costituire una vera e propria novazione del contratto (anche una motivata e temporanea riduzione del canone), vanno redatte per iscritto e presentate in bollo per la registrazione entro 30 giorni, pagando col mod. F23 l imposta fissa di registro pari ad 67, con il codice tributo 109T, e riportando gli estremi del contratto originario.

37 Codici Tributo

38 SANZIONI OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO: quando il contratto non è affatto registrato o viene registrato oltre il termine previsto (30à giorno) dal 120 per cento al 240 per cento dell imposta dovuta. PARZIALE OCCULTAMENTO DEL CANONE PATTUITO: quando si occulta parzialmente il corrispettivo pattuito, cioè si dichiara un canone inferiore all effettivo dal 200 per cento al 400 per cento della maggiore imposta dovuta. TARDIVO VERSAMENTO DELL IMPOSTA SU ANNUALITÀ o ADEMPIMENTI SUCCESSIVI: quando non è versata, o è versata in ritardo l imposta di registro sulle annualità successive o in caso di proroga, subentro o risoluzione anticipata 30 per cento dell imposta versata in ritardo o non versata

39 SANZIONI

40 SANZIONI - Ravvedimento La regolarizzazione spontanea dell omessa registrazione o dell omesso pagamento dell imposta può avvenire con il pagamento (anche non contestuale): delle somme dovute a titolo di imposta (con il proprio codice tributo); della sanzione amministrativa (eventualmente ridotta) con il codice 671T; degli interessi di mora, calcolati giornalmente al tasso legale annuo, con il codice 731T.

41 SANZIONI - Ravvedimento OMESSA o TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO: ritardo entro i 90 giorni dalla scadenza: 10% dell'imposta dovuta (sanzione ridotta a 1/12) ritardo oltre i 90 giorni ma entro 1 anno: 12% dell'imposta dovuta (sanzione ridotta a 1/10) ritardo oltre 1 anno: 120% dell'imposta dovuta (sanzione piena).

42 SANZIONI - Ravvedimento TARDIVO VERSAMENTO DELL IMPOSTA SU ANNUALITÀ o ADEMPIMENTI SUCCESSIVI: ritardo entro i 30 giorni: 2,5% dell'imposta dovuta (sanzione ridotta a 1/12) ritardo oltre i 30 giorni ma entro 1 anno: 3% dell'imposta dovuta (sanzione ridotta a 1/10) ritardo oltre 1 anno: 30% dell'imposta dovuta (sanzione piena).

43 SANZIONI - Ravvedimento ATTENZIONE: Non si può ricorrere al ravvedimento operoso se la violazione è stata già contestata dall ufficio e, comunque, quando siano già iniziati accessi, ispezioni, verifiche.

44 LA REGISTRAZIONE TELEMATICA L utilizzo di procedure telematiche per la registrazione dei contratti di locazione e per gli adempimenti ad essa connessi è: obbligatorio, per i possessori di almeno 100 immobili; facoltativo, per tutti gli altri contribuenti. La registrazione si considera perfezionata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all Agenzia delle Entrate.

45 LA REGISTRAZIONE TELEMATICA La registrazione telematica dei contratti di locazione può essere realizzata: a) direttamente dal contribuente (procedura diretta); b) tramite un intermediario abilitato; c) tramite un delegato avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria ed organizzativa.

46 REGISTRAZIONE TELEMATICA Procedimento Diretto La trasmissione telematica dei contratti di locazione, delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici e dei pagamenti successivi alla registrazione, è possibile per tutti i contribuenti. Per effettuare tali operazioni è necessario essere in possesso dell abilitazione ai canali Entratel o Fisconline, a seconda dei requisiti posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni fiscali.

47 REGISTRAZIONE TELEMATICA Fisconline Servizio telematico FISCONLINE: tutti gli utenti ad eccezione di: intermediari abilitati contribuenti tenuti a presentare la dichiarazione Modello 770 (sostituti di imposta) per un numero di soggetti superiore a 20, (entrambi obbligati a utilizzare Entratel). Per utilizzare i servizi tramite il canale Fisconline è necessario: disporre di una attrezzatura informatica di base; richiedere l abilitazione al servizio mediante il rilascio di una password di accesso e di un codice Pin; essere titolari di un conto corrente bancario presso una delle banche convenzionate.

48 REGISTRAZIONE TELEMATICA Entratel L abilitazione al canale ENTRATEL, invece, va richiesta dai soggetti che non possono utilizzare il canale Fisconline, presentando un istanza, redatta su apposito modulo alla Direzione Regionale o agli uffici dell Agenzia delle Entrate territorialmente competenti. Ricevuta l istanza, l Ufficio rilascia in busta chiusa le credenziali necessarie per l accesso alle aree protette del sito dedicato ai servizi telematici (http://telematici.agenziaentrate. gov.it) e per la creazione delle chiavi di firma dei documenti da trasmettere.

49 REGISTRAZIONE TELEMATICA Procedimento Diretto Una volta ottenute le previste abilitazioni è possibile scaricare dal sito internet dell Agenzia delle Entrate il software gratuito Contratti di Locazione che nella funzione Registrazione dei contratti di locazione consente di: compilare e trasformare in formato XML il file da inviare; effettuare il pagamento (CONTESTUALE) delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni (nella fase di autenticazione del file, il sistema richiede l indicazione degli estremi del conto corrente OBBLIGATORIO - sul quale saranno addebitate le imposte); inviare il file in tutta sicurezza.

50 REGISTRAZIONE TELEMATICA Procedimento Diretto La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all Agenzia delle Entrate. L Agenzia delle Entrate rilascia una ricevuta telematica che attesta l avvenuta registrazione di ogni singolo contratto, nella quale sono indicati, oltre ai dati trasmessi dall utente o dall intermediario, la data e gli estremi di registrazione. Con ulteriore ricevuta, viene comunicato al contribuente l esito dell addebito eseguito dalla banca in relazione alle imposte di registro, di bollo e degli eventuali interessi e sanzioni versati telematicamente.

51 REGISTRAZIONE TELEMATICA Procedimento Diretto Il software dispone inoltre di una funzionalità, Pagamenti successivi alla registrazione, mediante la quale è possibile effettuare on-line il pagamento delle imposte relative ai canoni di locazione per le annualità successive alla prima, per le proroghe, anche tacite, per le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili registrati. L Agenzia attesta il pagamento delle imposte dovute in relazione alle proroghe, cessioni e risoluzioni nonché ai canoni per le annualità successive, sempre per via telematica, mediante una ricevuta consultabile nell apposita sezione del sito

52 REGISTRAZIONE TELEMATICA Procedimento tramite Intermediario Costituiscono intermediari abilitati alla registrazione telematica dei contratti di locazione: dottori commercialisti, centri di assistenza fiscale, consulenti del lavoro, eccetera; organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, che hanno firmato le convenzioni nazionali; agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori tenuti dalle Camere di Commercio; agenzie che svolgono per conto dei propri clienti attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, purché titolari della licenza rilasciata in base alle leggi di pubblica sicurezza; iscritti all albo professionale dei geometri, anche riuniti in forma associativa;

53 REGISTRAZIONE TELEMATICA Procedimento tramite Intermediario Nel caso in cui si decida di ricorrere ad un intermediario per la registrazione telematica del contratto, questi, è tenuto ad utilizzare necessariamente il servizio telematico Entratel.

54 REGISTRAZIONE TELEMATICA Procedimento tramite Intermediario L intermediario: quando assume l incarico, rilascia una dichiarazione con cui si impegna a provvedere alla registrazione e alla esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, anche tacite, alle cessioni, alle risoluzioni. una volta eseguita la registrazione, consegna al cliente: due copie della ricevuta di avvenuta registrazione, ovvero della esecuzione dei pagamenti delle imposte relative a annualità successive, proroghe, cessioni, risoluzioni; una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute per la registrazione.

55 REGISTRAZIONE TELEMATICA Procedimento tramite delegato Il contribuente non abilitato al servizio telematico, può ugualmente procedere alla registrazione telematica dei contratti di locazione e agli adempimenti successivi incaricando un soggetto delegato avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria ed organizzativa.

56 REGISTRAZIONE TELEMATICA Procedimento tramite delegato Il contribuente è tenuto a trasmettere una richiesta al competente ufficio dell Agenzia delle Entrate identificandosi attraverso appositi codici (presenti sul modulo per la richiesta di abilitazione al servizio Entratel) e a compilare il quadro T del modulo, indicando i dati relativi al destinatario della delega. L ufficio non rilascerà alcun codice Pin. Il delegato se non è già titolare di abilitazione al servizio Entratel, può conseguire la stessa identificandosi nel modulo di richiesta.

57 REGISTRAZIONE TELEMATICA

58 CONTRATTI DI LOCAZIONE E IVA Il problema dell eventuale applicazione dell Iva alle locazioni immobiliari si pone ovviamente solo nell ipotesi di soggettività IVA da parte del locatore. A seguito del D.L. 223/2006 (cd. Bersani ) sono state introdotte modifiche rilevanti in materia di Iva applicabile alle locazioni di immobili. In particolare occorre distinguere tra la locazione di: immobili ad uso abitativo; immobili strumentali.

59 IVA Immobili abitativi Iva: Esenzione (regola), in caso di locazione di fabbricati abitativi (da A1 fino ad A11 con esclusione di A10) da soggetto IVA nei confronti di qualsiasi conduttore Registro: 2% dei canoni locativi (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. b)

60 IVA Immobili abitativi Iva - prima eccezione alla regola della esenzione: Locazioni di immobili abitativi poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o che hanno effettuato interventi recupero in base ad un programma di edilizia convenzionata, locati entro quatto anni dalla costruzione o dall intervento di recupero, per un periodo pari o superiore a quattro anni Iva: 10% (art. 127-duodevicies tab. A parte III DPR 633/72) Registro: 168 in misura fissa. (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8 così modificato dall art. 1 co. 330, lett. a), L. 296/2006 (DPR 131/86, art. 40, comma 1)

61 IVA Immobili abitativi Iva seconda eccezione alla regola della esenzione: Locazioni di immobili abitativi poste in essere nell ambito di un attività commerciale in relazione a prestazioni di servizi di alloggio alberghiero e simili (affittacamere, case ed appartamenti per le vacanze) Iva: 10% (art. 120, tab. A parte III DPR 633/72) Registro: 168 in misura fissa. (Circ. 12/2007, n. 9)

62 IVA Immobili strumentali per natura Iva: Esenzione (regola), in caso di locazione di fabbricati strumentali da soggetto IVA (con alcune eccezioni per le quali viene stabilito per alcuni casi l obbligo per altri la facoltà di assoggettamento a IVA Registro: 2% dei canoni locativi (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. b)

63 IVA Immobili strumentali per natura IVA - ULTERIORI ECCEZIONI ALLA REGOLA DELLA ESENZIONE: Obbligo di imponibilità IVA ad aliquota 20% se il conduttore è: un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%) un soggetto non IVA (privato) Facoltà di imponibilità IVA ad aliquota 20% su opzione (da menzionare nel contratto) da parte del locatore IN OGNI CASO E DOVUTO IL TRIBUTO DI REGISTRO NELLA MISURA DELL 1% DEL CANONE ANNUO (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. a/bis così modificata dalla Legge 248, art. 35, comma 10)

64 Regime Iva delle locazioni Operazione Locatore Conduttore IVA Registro LOCAZIONE (COMPRESI I LEASING) DI IMMOBILI ABITATIVI Punto 8 art. 10 DPR 633/72 Tutti i soggetti che agiscono nell esercizio di imprese, arti e professioni Chiunque (soggetti passivi e privati) Esenti 2% LOCAZIONE (COMPRESI I LEASING) DI IMMOBILI STRUMENTA LI Punto 8 art. 10 DPR 633/72 Tutti i soggetti che agiscono nell esercizio di imprese, arti e professioni IPOTESI OGGETTIVE soggetti con detraibilità fino al 25% operatori non soggetti passivi o privati Altri soggetti se il locatore ha manifestato l opzione per l imponibilità della locazione 20% 1% Altri soggetti se il locatore NON ha manifestato l opzione per l imponibilità della locazione Esenti 1%

65 LE AGEVOLAZIONI FISCALI La stipula di talune tipologie di contratti di locazione può consentire di fruire di agevolazioni fiscali tanto al proprietario quanto all inquilino, quando si tratti di soggetti che agiscono al di fuori dell esercizio di imprese arti o professioni

66 AGEVOLAZIONI FISCALI Per il proprietario In particolare, ai fini Irpef, se l immobile è locato: ad equo canone, il reddito da dichiarare è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15 per cento a titolo forfetario (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna); in libero mercato, il reddito è dato dal maggiore tra la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15 per cento (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna); In entrambe i casi, ai fini ICI, l immobile è tassato in genere in base all aliquota ordinaria

67 AGEVOLAZIONI FISCALI Per il proprietario In particolare, ai fini Irpef, se l immobile è locato: a canone concordato (ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n. 431), il reddito da dichiarare è determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, ma viene ridotto ulteriormente del 30 per cento. Ai fini ICI sono di solito previste riduzioni di aliquota e/o detrazioni di imposta e/o il diritto al rimborso dell imposta versata, fino ad un massimo di 258.

68 AGEVOLAZIONI FISCALI Per il proprietario Sempre ai fini Irpef, se l immobile è locato a canone concordato non trovano applicazione le disposizioni in tema di accertamento d ufficio dei canoni di locazione. Si ricorda infatti che ai fini Irpef gli uffici non possono rettificare il reddito derivante da immobili locati quando si dichiara l importo maggiore tra: il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15 per cento; il 10 per cento del valore catastale dell immobile.

69 AGEVOLAZIONI FISCALI Per il proprietario Condizioni per fruire delle agevolazioni previste per le locazioni a canone concordato: fabbricato situato in uno dei Comuni ad alta densità abitativa; canone concordato, cioè determinato sulla base degli appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale; Ai fini Irpef indicazione nella dichiarazione dei redditi degli estremi di registrazione del contratto di locazione, dell anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell Ici e del Comune in cui l immobile è situato. Ai fini Ici presentazione al Comune di una apposita istanza allegando copia del contratto registrato o indicandone gli estremi

70 AGEVOLAZIONI FISCALI Per l inquilino Anche gli inquilini intestatari di contratti di locazione di immobili abitativi possono, a determinate condizioni, accedere a detrazioni Irpef. In particolare sono previste detrazioni per: titolari di contratti concordati; studenti universitari; lavoratori dipendenti trasferiti; titolari di contratti in forma libera; giovani tra i 20 e i 30 anni.

71 AGEVOLAZIONI INQUILINO Canone concordato (Art. 16, c.1, TUIR) Agli inquilini titolari di un contratto di locazione stipulato in regime di canone convenzionale (art. 2, comma 3, e art. 4, commi 2 e 3, Legge 431/98) per un immobile da adibire a propria abitazione principale è riconosciuta una detrazione di: 495,80 se il reddito complessivo non supera ,71; 247,90 se il reddito complessivo è compreso fra ,71 e ,41. La detrazione va rapportata ad anno, se relativa ad un periodo inferiore, e non spetta per i contratti stipulati con enti pubblici (per esempio istituto case popolari)

72 AGEVOLAZIONI INQUILINO Studenti universitari (Art. 15, c.1, i- sexies) TUIR) Agli studenti universitari che stipulano contratti di locazione di tipo abitativo (libero, concordato, transitorio) spetta una detrazione del 19% sui canoni pagati, da calcolarsi su un importo massimo di 2.633,00 annui. Condizioni: unità immobiliari affittate situate nel Comune in cui ha sede l università o in Comuni limitrofi; l università si trovi in un Comune distante almeno 100 km da quello di residenza dello studente e comunque in una provincia diversa; L'agevolazione spetta anche: per i canoni di locazione sono stati sostenuti nell'interesse di familiari a carico per i canoni relativi ai contratti di ospitalità, nonché agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative;

73 AGEVOLAZIONI INQUILINO Lavoratori trasferiti (Art. 16, c.1-bis TUIR) A tutti i lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza per motivi di lavoro, in un Comune situato a non meno di 100 chilometri dal precedente e, comunque, al di fuori della propria regione, è riconosciuta, per i canoni di locazione pagati per l immobile adibito ad abitazione principale, una detrazione pari a: 991,60 se il reddito complessivo non supera ,71; 495,80 se il reddito complessivo è compreso fra ,71 e ,41.

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