GUIDA AI CONTRATTI DI LOCAZIONE PROCEDURE OPERATIVE E REGISTRAZIONE TELEMATICA

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2 GUIDA AI CONTRATTI DI LOCAZIONE PROCEDURE OPERATIVE E REGISTRAZIONE TELEMATICA

3 Le guide di NF Il Notiziario Fiscale del CAF UIL Direttore Responsabile, dottor Sergio Scibetta Ideato e realizzato con la collaborazione della società editoriale Lavoro Italiano S.r.l.

4 SOMMARIO LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE LA CEDOLARE SECCA 5 LA DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI 25 CONTRATTI A CANONE CONCORDATO 26 AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL LOCATORE 28 AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL LOCATARIO/CONDUTTORE 28 SOSPENSIONE DELLE PROCEDURE ESECUTIVE DI RILASCIO DEGLI 31 IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO PER FINITA LOCAZIONE ULTERIORI CHIARIMENTI SULLA LEGGE N. 431/98 RISOLUZIONE 32 DELL AGENZIA DELLE ENTRATE N. 200/E DEL 16 MAGGIO 2008 LA LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALL ABITAZIONE 34 REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO 35 I CODICI TRIBUTO 39 LE SANZIONI 40 RAVVEDIMENTO OPEROSO 40 ISTRUZIONI OPERATIVE PER LA REGISTRAZIONE A CURA 41 DEL CORRISPONDENTE CAF UIL SOFTWARE 42 CIRCOLARE DELL AGENZIA DELLE ENTRATE N. 34/E 55 DEL 04 Marzo 2008 ALLEGATI COMUNICAZIONI E RICHIESTE - CESSIONE DI FABBRICATO 60 COMUNICAZIONE DI AGGIORNAMENTO CANONE 61 DISDETTA DI CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE ADIBITO 62 AD ABITAZIONE INVENTARIO DEI BENI MOBILI CHE ARREDANO L IMMOBILE 63 LOCATO 3

5 RICEVUTA DI DEPOSITO CAUZIONALE E CONSEGNA CHIAVI 64 ESERCIZIO OPZIONE PER L APPLICAZIONE DELL IMPOSTA SOSTITUTIVA SUI CANONI DI LOCAZIONE 65 MODELLO

6 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA Il CAF UIL, in collaborazione con l Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio, ha sviluppato e potenziato la sua campagna di servizi telematici offrendo al cittadino una nuova opportunità: la registrazione on-line dei contratti di locazione. I contribuenti, grazie all assistenza dei nostri sportelli, potranno fruire di un servizio che riduce notevolmente i tempi ed i costi di un operazione che, fino ad oggi, richiedeva lunghe attese e numerosi passaggi. Questo servizio innovativo consente anche il pagamento per via telematica delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni tramite addebito su conto corrente bancario dell utente richiedente la registrazione o su quello intestato all intermediario addetto alla trasmissione telematica. LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA La cedolare secca, vale a dire il nuovo regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, è stata introdotta nel nostro ordinamento dall art. 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 14 Marzo Il Provvedimento dell Agenzia delle Entrate n /E del 07 Aprile 2011 ha dettato, poi, le disposizioni necessarie per dare concreta attuazione al nuovo istituto, definendo le modalità di esercizio dell opzione e di versamento dell imposta sostitutiva. L Agenzia delle Entrate ha, inoltre, fornito ulteriori chiarimenti con i seguenti documenti: Circolare n. 26/E del 1 Giugno 2011; Risoluzione n. 59/E del 25 Maggio 2011, istitutiva dei codici tributo da indicare nel Modello F24 per il versamento dell imposta sostitutiva. Il nuovo regime comporta l'applicazione di un'imposta sostitutiva dell'irpef e delle relative addizionali regionale e comunale dovute in relazione al reddito fondiario derivante dall'abitazione locata per cui sia stata esercitata l'opzione e dalle relative pertinenze locate congiuntamente ad essa. L imposta sostituisce anche le imposte di registro e di bollo dovute in relazione al contratto, nelle annualità che ricadono nel periodo di durata dell'opzione. 1. Profilo soggettivo Sono interessati dalla novellata disciplina le persone fisiche in possesso di redditi immobiliari, ossia titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell esercizio di un attività d impresa, arti o professioni. 5

7 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA In funzione di questa prima connotazione (soggettività passiva all'irpef), la cedolare secca resta preclusa ai locatori di abitazioni che risultino soggetti passivi IRES, come individuati dall'art. 73 del TUIR, e quindi a: società commerciali a base capitalistica (s.p.a., s.r.l., s.a.p.a., società cooperative, società di mutua assicurazione, società europee di cui al Reg. (CE) n. 2157/2001, società cooperative europee di cui al Reg. (CE) n. 1435/2003) residenti in Italia ed aventi per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciali; enti commerciali, diversi dalle società, nonché i trust, residenti in Italia; enti non commerciali, diversi dalle società, nonché i trust, residenti in Italia (anche se determinano l'imponibile come i soggetti IRPEF); società ed enti di ogni tipo, compresi i trust, non residenti in Italia. Qualora in veste di locatore figuri una pluralità di soggetti, che possiedono l'abitazione in regime di comunione pro indiviso (ovvero di contitolarità del diritto reale di godimento), la stessa Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 26/E/2011, afferma che, per gli immobili abitativi locati, l'opzione può essere esercitata disgiuntamente da ciascun titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l'hanno esercitata. Esempio 1. Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo e una pertinenza con un corrispettivo complessivo annuo di euro ,00. I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà (dell'immobile e della pertinenza): Bianchi possiede il 40%; Rossi possiede il 30%; Verdi possiede il 30%. Verdi opta per il regime della cedolare secca. L'imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolata sulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro quote di possesso (15.000,00 70%) = euro ,00. Su tale importo, deve poi essere applicata l'aliquota del 2% al fine di determinare l'imposta di registro, pari a euro 210,00, dovuta solidalmente solo da Bianchi e Rossi, oltre che dal conduttore. 6

8 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA " non è possibile esercitare l'opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale". Tali abitazioni (es. ex portineria) sono possedute da più soggetti (i condòmini) in regime di comunione. Si tratta di una fattispecie del tutto particolare, in quanto la comunione condominiale sottostà ad una disciplina codicistica ad hoc ed i contratti ad essa afferenti sono usualmente stipulati e registrati dall'amministratore del condominio, che utilizza il codice fiscale del condominio. La cedolare secca non può essere applicata, inoltre, nelle ipotesi in cui il locatore consegua tramite la locazione un reddito non riconducibile alla categoria dei redditi fondiari, bensì a quella residuale, dei redditi diversi. Le ipotesi più ricorrenti sono: Sublocazione In caso di sublocazione di immobili abitativi, il reddito del (sub)locatore costituisce base imponibile IRPEF ai sensi dell'art. 67 comma 1 lett. h), ed è determinato come differenza tra (art. 71 comma 2 del TUIR): l'ammontare percepito nel periodo d'imposta (i corrispettivi incassati nel periodo d'imposta dal (sub)locatore, a fronte della sublocazione dell'immobile a terzi), e le spese specificamente inerenti (il canone di locazione corrisposto al proprietario dell'immobile dal contribuente che effettua la sublocazione, aumentato delle spese relative al contratto e di ogni altra spesa inerente). La fattispecie, non configurando il conseguimento di redditi fondiari, bensì di redditi diversi, esula dall'ambito di applicabilità della cedolare secca. Locazione di abitazioni site all'estero La locazione di abitazioni site all'estero non configura in capo al locatore il conseguimento di un reddito fondiario, bensì di un reddito rilevante ai sensi dell'art. 67 comma 1 lett. f) del TUIR. Pertanto, anche tale fattispecie esula dall'ambito di applicabilità della cedolare secca. Immobili locati ad uso promiscuo La circolare dell Agenzia delle Entrate n. 26/E/2011 esclude dal regime della cedolare secca "i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo". 2. Profilo oggettivo Ai sensi dell art. 3 comma 1 del DLgs. 23/2011 la cedolare secca può essere applicata - letteralmente - alle sole "unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo". Pertanto, la cedolare secca può riguardare immobili: 7

9 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10), ovvero, per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa. Le pertinenze non abitative dell'abitazione locata, quali tipicamente: l'autorimessa o posto auto, la cantina o soffitta, ecc. beneficiano del regime della cedolare secca se "locate congiuntamente all'abitazione". In tale ipotesi, non sono previsti limiti rispetto al numero di pertinenze locate insieme all'abitazione il cui canone può essere cumulato a quello pattuito per la locazione di quest'ultima e costituire base imponibile per l'imposta sostitutiva della cedolare secca. L'estensione della cedolare secca alle pertinenze dell'abitazione presuppone che il rapporto di pertinenzialità sussista effettivamente o sia evidenziato nel contratto di locazione. 3. Base imponibile A norma dell'art. 3 comma 2 del DLgs. 23/2011, l'imposta sostitutiva si commisura al canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Diversamente da quanto avviene ai fini dell'irpef, a rilevare è il 100% del canone pattuito in contratto. Ai fini dell'irpef, il reddito fondiario imponibile è, invece, rappresentato dall'85%, ovvero dal 59,5% (per i contratti concordati ) del canone pattuito in contratto. La norma dispone, infatti, che il canone su cui computare la cedolare secca non può essere ridotto: né applicando l'abbattimento forfetario di cui all'art. 37 comma 4-bis del TUIR, pari, a seconda dei casi: al 15% del canone; ovvero al 25% del canone (per Venezia centro e per le isole di Murano, Burano e della Giudecca); né applicando la riduzione del 30% accordata, con riferimento alle locazioni del canale convenzionale, dall'art. 8 comma 1 della L. 431/98. Considerato che, come previsto espressamente dall art. 3, comma 6, D.Lgs. n. 23/2011, il reddito derivante dai contratti per i quali è stata esercitata l opzione non può essere inferiore al reddito determinato ai sensi dell art. 37, comma 1, TUIR, il reddito assoggettabile a cedolare secca è costituito dal maggior importo tra: 8

10 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA il 100% dei canoni di locazione annui stabiliti contrattualmente, senza poter fruire di alcuna riduzione forfetaria prevista in caso di applicazione della tassazione ordinaria (15% / 25% per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano e ulteriore abbattimento del 30% per i contratti concordati ); il reddito fondiario determinato ai sensi dell art. 37, comma 1, TUIR, ossia la rendita catastale rivalutata del 5%. 4. Le aliquote Le aliquote sono stabilite dall'art. 3 comma 2 del DLgs. 23/2011: in misura pari al 21%, se il contratto di locazione non è concordato, e quindi: per i contratti del c.d. canale libero (4 + 4); per i contratti soggetti alla disciplina civilistica degli artt ss. c.c., quali quelli aventi ad oggetto abitazioni censite in Catasto nelle categorie A/1, A/8, A/9, ovvero locate esclusivamente per finalità turistiche; in misura pari al 19%, per i soli contratti concordati. La norma si riferisce ai contratti stipulati ex art. 2 comma 3 e 8 della L. 431/98, relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni di cui all'art. 1 comma 1 lett. a) e b) del D.L. n. 551/1988, convertito nella Legge n. 61/1989 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia nonché i Comuni ad essi confinanti) e gli altri Comuni capoluogo di provincia, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. La circ. 26/2011/E ha confermato che l'aliquota del 19% si applica anche ai contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, ai sensi dell'art. 5 comma 2 della L. 431/ Versamento dell imposta sostitutiva L acconto della cedolare secca: è pari all'85% dell imposta dovuta per il 2011 (metodo previsionale); è pari al 95% dell'imposta sostitutiva versata nell'anno precedente, a partire dal 2012 (metodo storico); segue, in linea generale, le ordinarie regole previste per il versamento dell acconto IRPEF per i contratti di locazione in corso al e per quelli che entro tale data risultano scaduti oppure oggetto di risoluzione volontaria. Specifiche regole sono previste per i contratti che decorrono dall e dall

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12 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA L acconto non sarà dovuto ed il versamento della cedolare secca sarà da perfezionare interamente in sede di saldo se l'importo su cui calcolare l'acconto della cedolare secca è a 51,65 oppure il contratto di locazione decorre nel periodo compreso tra il ed il A partire dal periodo d imposta 2012, il versamento dell acconto sarà determinato sul 95% dell imposta dovuta per l anno precedente nelle medesime modalità e condizioni di cui alla tabella che precede, tenendo presente che la prima rata di acconto, così determinata, potrà essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell imposta sul reddito delle persone fisiche. 6. Modalità di versamento dell imposta sostitutiva La cedolare secca (sia essa dovuta in acconto o a saldo) è versata con le modalità stabilite dall'art. 19 del DLgs. n. 241/1997 (tramite il modello F24, anche in compensazione con eventuali crediti tributari o contributivi). Per il versamento dell'imposta, alla Sezione "Erario" del modello, nel campo "codice tributo" occorre indicare i codici appositamente istituiti dalla Risoluzione n. 59/E/2011, vale a dire, a seconda dei casi: codice "1840" (cedolare secca, prima rata acconto); codice "1841" (cedolare secca, seconda rata acconto o acconto in un'unica soluzione); codice "1842" (cedolare secca saldo). In caso di versamento rateale della prima rata dovuta in acconto o del saldo della cedolare secca (codici tributo 1840 o 1842), il campo "rateazione /regione/ prov./mese rif." deve essere compilato nel formato "NNRR", dove "NN" indica il numero della rata che si versa e "RR" il numero complessivo delle rate (in caso di pagamento in un'unica soluzione della prima rata o saldo, occorre indicarvi "0101"). Nel campo "anno di riferimento" occorre indicare il periodo d'imposta cui si riferisce il versamento. 7. Opzione per la cedolare secca L'opzione per la cedolare secca, con riferimento all'anno 2011, può essere esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011, da presentare nel 2012, con riferimento ai contratti di locazione che alla data del risultassero: 11

13 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA già registrati; già scaduti (tra l' ed il ); già risolti anticipatamente (tra l' ed il ), nonché per i contratti prorogati rispetto ai quali, alla data del , fosse già stato eseguito il pagamento dell'imposta di registro relativa alla proroga. L'esercizio dell'opzione (art. 6 punto 6.2 del provvedimento attuativo), compiuto a posteriori nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011: ha effetto anche per l'annualità che decorre dall'anno 2011; non comporta il diritto al rimborso delle imposte di registro e di bollo già versate; comporta l'obbligo di versare la cedolare secca dovuta in acconto per il In merito al primo punto, l'agenzia delle Entrate ha chiarito che l'opzione esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011, potrà riguardare, a scelta del contribuente (locatore): l'annualità contrattuale scaduta nel 2011; l'annualità contrattuale che prende avvio dal 2011 e scade nel 2012; entrambe le annualità contrattuali. Per le annualità contrattuali che decorrono dal 2012, il contribuente (locatore) interessato ad avvalersi del regime della cedolare secca dovrà esercitare la relativa opzione entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta di registro, presentando il Modello 69. Contratti registrati a decorrere dal (opzione in sede di registrazione) Per tali contratti vale la disciplina a regime. Pertanto, l'opzione per la cedolare secca, rispetto ad essi, può essere esercitata sia con il modello SIRIA che con il modello 69. Inoltre, l'opzione ha effetto per tutta la durata contrattuale (salvo revoca). Proroghe contrattuali ancora "aperte" al (opzione in sede di proroga) Le proroghe contrattuali per cui, alla data del , non fosse ancora scaduto il termine per il versamento della relativa imposta di registro, consentivano l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca, a valere (salvo revoca) per l'intersa durata della proroga, avvalendosi del modello

14 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA Risoluzione di contratti in corso alla data del (opzione in sede di risoluzione) Con riferimento: ai contratti in corso alla data del che poi vengano risolti anticipatamente; nonché ai contratti già risolti anticipatamente ma per i quali, alla stessa data, non sia ancora decorso il termine per il versamento della relativa imposta di registro. Il locatore poteva optare per l'applicazione della cedolare secca (rispetto al 2011), anziché in sede di dichiarazione dei redditi relativa al 2011, entro il termine per il versamento dell'imposta di registro relativa alla risoluzione, utilizzando il nuovo modello 69. In tal caso, il locatore beneficiava della mancata applicazione delle imposte di registro e bollo (ove dovuta) sulla risoluzione stessa. Era, tuttavia, tenuto a versare la cedolare secca dovuta in acconto per il Contratto di locazione relativo a più immobili L'opzione per il regime della cedolare secca viene esercitata distintamente con riferimento a ciascuna abitazione locata (ed alle relative pertinenze, se locate congiuntamente ed essa). Pertanto, il contribuente che risulti proprietario di due appartamenti locati a terzi ben potrà scegliere, in alternativa: di esercitare l'opzione per la cedolare secca (distintamente) rispetto ad e n- trambi; di esercitare l'opzione per la cedolare secca rispetto ad uno solo di essi; di non esercitare l'opzione per la cedolare secca rispetto ad alcuno di e s - si. Qualora il contratto non rechi distinta indicazione del canone corrisposto in relazione ad esse, ma si limiti a prevedere un canone unitario a fronte della locazione di tutti gli immobili dedotti in contratto, la quota di canone da riferire alle abitazioni (e relative pertinenze), assoggettata al regime della cedolare secca, si individua assumendo una quota del canone unitario corrispondente al rapporto tra la somma delle rendite catastali degli immobili per cui si esercita l'opzione e la somma delle rendite di tutti gli immobili dedotti in contratto. In relazione agli immobili non assoggettati al regime della cedolare secca, è dovuta l'imposta di registro. Quest'ultima è liquidata sul canone pattuito per ciascun immobile escluso dalla cedolare secca. 13

15 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA Esempio 2. Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto tre immobili con un corrispettivo contrattuale complessivo annuo pari ad euro ,00. Gli immobili oggetto del contratto sono: immobile A abitativo di categoria catastale A1, rendita euro 1.100,00; immobile B abitativo di categoria catastale A2, rendita euro 900,00; immobile C non abitativo di categoria catastale C1, rendita catastale euro 2.000,00. Il locatore opta per il regime della cedolare secca solo per l'immobile A. L'imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili B e C, determinato in proporzione alla rendita catastale attribuita agli stessi immobili. Rendita B/Rendita totale = 900/ = 22,5% Rendita C/Rendita totale = 2.000/ = 50,0% Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = ,5% = L'imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle parti contraenti, in sede di registrazione del contratto, è pari ad euro 652,50 determinata sulla parte del canone relativo agli immobili per i quali non è stata esercitata l'opzione (32.625,00 2%). Contratto di locazione relativo a frazioni diverse dello stesso immobile La circ. 26/2010/E ha esaminato anche l'ipotesi in cui un contribuente persona fisica conceda in locazione a diversi conduttori più porzioni distinte di una stessa unità abitativa (es. più camere con bagno), cui è attribuita un'unica rendita catastale. Secondo l'agenzia delle Entrate, se la locazione distinta delle diverse porzioni è contemporanea, il reddito ritratto dal locatore deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo, di modo che "l'esercizio dell'opzione per il regime della cedolare secca per un contratto di locazione relativo a una porzione dell'unità abitativa vincola all'esercizio dell'opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa". 14

16 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA Esempio 3. Più porzioni di una stessa unità abitativa sono locate a studenti universitari con distinti contratti di locazione. Il piano cronologico dei rapporti di locazione è il seguente: porzione A, contratto di durata ; porzione B, contratto di durata ; porzione A, nuovo contratto di durata L'esercizio dell'opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all'esercizio dell'opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A, è possibile scegliere se esercitare o meno l'opzione per la cedolare secca. 8. Revoca dell opzione L'opzione può essere revocata in ciascuna delle annualità successive a quella in cui è stata esercitata, ferma restando la facoltà di esercitare nuovamente l'opzione nelle annualità ancora successive. Se il contratto ha una durata non superiore all'anno (es. contratto di locazione trimestrale per finalità turistica, l'esercizio dell'opzione ha riguardo all'intera durata contrattuale e la revoca non può essere esercitata, in quanto manca un'annualità (o porzione di annualità) successiva alla prima su cui farla valere. Così come l'esercizio dell'opzione effettuato in annualità successive alla prima, anche la revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dell'annualità di riferimento (cioè entro il trentesimo giorno successivo al compimento dell'annualità precedente a quella di riferimento). La revoca dell'opzione comporta l'obbligo di versare l'imposta di registro per l'annualità di riferimento, entro il trentesimo giorno successivo al compimento dell'annualità precedente a quella di riferimento. 9. Comunicazione di cessione del fabbricato Per effetto dell'art. 3 comma 3 del DLgs. 23/2011, per i contratti di locazione registrati a decorrere dal , non sarà più necessario presentare la comunicazione di cessione di fabbricato di cui all'art. 12 del DL n. 59/1978, convertito nella L. n. 191/1978 (c.d. "antiterrorismo"). 15

17 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA 10. Rinuncia all aggiornamento del canone e comunicazione preventiva al conduttore In capo al locatore viene introdotto un obbligo comunicativo che assurge a condizione di efficacia dell'opzione per la cedolare secca. È, infatti, statuito che il locatore debba dare preventiva comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata, della propria intenzione di optare per il regime della cedolare secca, rinunciando ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Tale comunicazione costituisce condizione necessaria per l'efficacia dell'opzione. La circolare dell Agenzia delle Entrate n. 26/E/2011 ha chiarito inoltre che: la comunicazione di esercizio dell'opzione deve essere effettuata a mezzo lettera raccomandata; la raccomandata consegnata a mano, ancorché con ricevuta sottoscritta dal conduttore, non vale ai fini in esame; nel caso in cui in contratto siano intervenuti più soggetti in veste di conduttori, l'opzione va comunicata a ciascuno di essi. A norma dell'art. 3 comma 11 del DLgs. 23/2011, la comunicazione ha carattere preventivo. Considerato che la comunicazione è finalizzata ad informare il conduttore che non è tenuto a pagare l'imposta di registro per il periodo in cui l'opzione ha efficacia, l'agenzia delle Entrate chiarisce che il locatore deve inviare la raccomandata al conduttore prima di esercitare l'opzione per la cedolare secca, e quindi, a seconda dei casi: quando l'opzione è esercitata in sede di registrazione, prima di procedere alla registrazione del contratto; se l'opzione viene esercitata in annualità successive alla prima, a contratto già in corso, prima del termine di versamento dell'imposta di registro per l'annualità successiva. Per il periodo contrattuale per cui si opti per la cedolare secca e sia inviata la comunicazione, il locatore non può percepire dal conduttore gli aggiornamenti dei canoni. Questi ultimi, ove già percepiti, devono essere restituiti al conduttore. Infine, come rilevato dalla circolare dell Agenzia delle Entrate n. 26/E/2011 "in presenza di più locatori, l'opzione esercitata da uno di essi esplica effetti anche nei confronti degli altri locatori ai fini della rinuncia agli aggiornamenti del canone". 11. Valenza reddituale del canone assoggettato alla cedolare secca L'art. 3 comma 7 del DLgs. 23/2011 afferma che la base imponibile assoggettata alla cedolare secca assume rilevanza: 16

18 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA ai fini delle disposizioni che "fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali"; "ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al DLgs n. 109". La circ. 26/2011/E, al riguardo, ha chiarito che "il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca" si computa nel reddito complessivo ogni qual volta debba compiersi la verifica dei requisiti reddituali (es. ISEE) per stabilire la spettanza o la misura di benefici fiscali e non. Per quanto concerne i benefici fiscali, l'agenzia delle Entrate richiama espressamente: la verifica della condizione di familiare fiscalmente a carico; il calcolo delle detrazioni per carichi di famiglia; il calcolo delle altre detrazioni d'imposta di cui all'art. 13 del TUIR; la verifica delle condizioni per le detrazioni accordate ai conduttori dell'abitazione principale (art. 16 del TUIR). L'Agenzia delle Entrate rileva inoltre come il reddito assoggettato alla cedolare secca debba computarsi nel reddito complessivo anche quando al crescere di quest'ultimo corrispondano maggiori vantaggi di natura fiscale, come ad esempio avviene rispetto alla detrazione dall'irpef lorda di cui all'art. 15 co. 1 lett. i) del TUIR, riconosciuta rispetto alle erogazioni liberali effettuate in favore di associazioni senza scopo di lucro fino a concorrenza del limite massimo del 2% del reddito complessivo. 12. Regime sanzionatorio in caso di omessa/tardiva registrazione dei contratti di locazione L Amministrazione finanziaria specifica come l articolo 69 del TUR prevede che chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell applicazione dell imposta...è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell imposta dovuta. La sanzione è dovuta in via solidale dai soggetti obbligati alla registrazione del contratto, ossia: dalle parti contraenti, per i contratti verbali e le scritture private non autenticate; dalle parti contraenti e dal pubblico ufficiale, per gli atti pubblici e le scritture private autenticate. L Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 26/E/2011, ha precisato che in caso di omissione dell obbligo di registrazione, la suddetta sanzione dovrà essere commisurata all imposta di registro dovuta sui canoni contrattuali, a prescindere dall introduzione del regime della cedolare secca. 17

19 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO Imposta registro Sanzione dal 120% al 240% Interessi (2% sul canone + dell imposta + annuo di locazione) In caso di tardività nella richiesta di registrazione del contratto di locazione, troveranno, invece, applicazione le disposizioni contenute nell articolo 13 del Decreto Legislativo n. 472/1997 che consentono di effettuare spontaneamente l adempimento omesso o irregolarmente eseguito oltre i termini originalmente previsti, ma pur sempre nel rispetto di scadenze normativamente predeterminate, con una riduzione della sanzione (il c.d. ravvedimento operoso ). Tuttavia, l Amministrazione Finanziaria ha stabilito che laddove il locatore, in sede di registrazione tardiva del contratto di locazione, eserciti l opzione per il regime per la cedolare secca, sarà tenuto al versamento delle sole sanzioni commisurate all imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l intera durata del contratto, ancorché il pagamento di tale ultima imposta, per effetto dell opzione esercitata, sia sostituito dal pagamento dell imposta sostitutiva ( cedolare secca ) potendo fruire, comunque, dell istituto del ravvedimento operoso di cui sopra: TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO IN IPOTESI DI ESERCIZIO DELL OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA Imposta di registro NO Sanzione da applicare all I. R. calcolata sul canone pattuito + Interessi per l intera durata del contratto pari a: - 120% x 1/10 = se ravvedimento breve ; - 120% x 1/8 = se ravvedimento lungo. In caso di opzione per il regime della cedolare secca i soggetti tenuti alla registrazione del contratto che provvedono a porre in essere detto adempimento tardivamente, devono corrispondere le sanzioni per tardiva registrazione. Non sarà, invece, dovuta, per il periodo di durata dell opzione, l imposta di registro. 18

20 LA RIFORMA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE: LA CEDOLARE SECCA La circolare precisa, altresì, che per i contratti di locazione i cui termini di registrazione sono già decorsi al 1 Gennaio 2011, le parti contraenti resteranno, comunque, tenute, a prescindere dall esercizio dell opzione, al versamento dell imposta di registro oltre che delle sanzioni e degli interessi. Canone non dichiarato o dichiarato in misura inferiore Il Legislatore ha stabilito che se l Agenzia delle Entrate rileva l omessa indicazione di canoni di locazione nella dichiarazione dei redditi le sanzioni amministrative di cui sopra si applicano in misura raddoppiata, ovvero nella misura dal 240% al 480% dell imposta dovuta, con un minimo di Euro 516,00; Nel caso, invece, di dichiarazione del canone in misura inferiore, le sanzioni amministrative ordinarie previste dal comma 2 del citato articolo 1 del D.Lgs. n. 471/97 nella misura dal 100% al 200%, si applicano nella misura dal 200% al 400%. Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo e comodati fittizi Il legislatore ha disposto che laddove emergano contratti di locazione ad uso abitativo non registrati entro il termine previsto di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione, si applicherà la seguente disciplina: la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d ufficio; al rinnovo si applica la disciplina di cui all articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. In relazione al punto sub b), l Agenzia delle Entrate stabilisce che, in sede di scadenza, il contratto è rinnovato automaticamente di ulteriori 4 anni, fatta salva la destinazione dell immobile ad uso proprio o dei familiari, l esecuzione di opere di radicale recupero, la mancata occupazione dell immobile da parte dell inquilino e la cessione dell immobile a terzi (art. 2, comma 1, Legge n. 431/98). Le medesime disposizioni si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. In caso di tardiva registrazione del contratto di locazione, ferma restando l applicazione della sanzione e degli interessi, l imposta dovrà essere assolta sul ca- 19