Esecuzione Forzata promossa da: FALEGNAMERIA FRATELLI GALLI s.n.c.

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1 TRIBUNALE DI COMO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata promossa da: FALEGNAMERIA FRATELLI GALLI snc N Gen Rep /08 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch FULVIO EMILIO CARFORA iscritto all'albo della provincia di Como al N 1365 iscritto all'albo del Tribunale di Como al N 1365 CF CRFFVM58S22H834K- PIva con studio in Lomazzo (Como) VIA PIEMONTE N48/C telefono: cellulare: fax: studiocarfora@alicepostait Heimdall Studio - wwwhestudioit

2 Beni in Cirimido (Como) VIA DELLA PACE N8 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Cirimido (Como) VIA DELLA PACE N8 Composto da due camere, cucina, corridoio, bagno e terrazzo L'accesso all'unità immobiliare avviene attraversando il portico al piano terra e la scala comune(vallti 13,16,17,18) posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 96,09 Identificato al catasto fabbricati: intestata a GIANNOLA MIRKO nato a Tradate (CO) il 09/11/1978 foglio 3 mappale 1864 subalterno 3, categoria A/3, classe 1, composto da vani 4 vani, posto al piano 1, - rendita: 206,58 Coerenze: l'appartamento confina a sud con la corte comune mapp24,a nord con il mapp844,a est con il vano scala comune e il mapp843, 1864, ad ovest con il mapp 842 Note: (vplanimetria catastale alln4) 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: Caratteristiche zone limitrofe: Collegamenti pubblici (km): autostrada (2), ferrovia (2) in centro storico residenziale (normale) a traffico locale con parcheggi sufficienti la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria residenziali 3 STATO DI POSSESSO: Occupato da GIANNOLA MIRKO in qualità di proprietario del bene (VALLN 1) 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Garanzia di mutuo trentennale stipulato dai signori Privitera Simona, nata a Tradate il 13/03/1980 e Diouardi Maria, nata a Cerda il 22/12/1948 a favore di BIPOP CARIDE-SOCIETÀ PER AZIONI CON SEDE IN BRESCIA, VIA L DA VINCI N 74, a firma di Dott Antonio Magrì, notaio in San Colombano al Lambro in data 20/06/2006 ai nn 2876/2466 iscritto a Como in data 23/06/2006 ai nn 22678/4912 (Vedi fascicolo della procedura) Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di SOCIETÀ "FALEGNAMERIA FRATELLI GALLI SNC", contro Giannola Mirko, a firma di Tribunale di Como in data 26/09/2007 ai nn (Vedi fascicolo della procedura) 422 Pignoramenti: Pignoramento derivante da Atto Esecutivo Cautelare a favore di Falegnameria Fratelli Galli snc con sede a Fenegrò (CO) contro Giannola Mirko a firma di Tribunale di Como in data 24/11/2008 ai nn 4147 trascritto a Como in data 01/12/2008 ai nn 36819/ (All n 3) 423 Altre trascrizioni: Nessuna 2 di 9

3 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: Il balcone lato Nord è stato ampliato fino a raggiungere una profondità di m 2,47, e una larghezza di m 4,85 L'ampliamento non risulta dalla concessione edilizia Inoltre ci sono lieve modifiche interne in quanto il bagno e il locale cuoc- vivande sono stati uniti in un solo vano, e una delle due porte è stata chiusa regolarizzabili mediante Concessione Edilizia in Sanatoria (Art 13 L 28/2/85, n47) L'ampliamento del terrazzo comporta riduzioni dei rapporti areo illuminanti Se l'immobile è sanabile è possibile regolarizzarlo con una sanzione di circa 600,00 Se l'immobile non è sanabile và calcolato il costo di costruzione per realizzare il suddetto ampliamento e moltiplicarlo per due Sul valore vanno calcolati gli oneri (Vedi all n 2 e n 4) Per spese tecniche: 4000,00 Per regolarizzare l'ampliamento del terrazzo: 6000,00 Oneri totali: 10000, Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: Il balcone lato Nord è stato ampliato fino a raggiungere una profondità di m 2,47, e una larghezza di m 4,85 L'ampliamento non risulta dalla concessione edilizia Inoltre ci sono lieve modifiche interne in quanto il bagno e il locale cuoci- vivande sono stati uniti in un solo vano, e una delle due porte è stata chiusa regolarizzabili mediante L'ampliamento del terrazzo comporta riduzioni dei rapporti areo illuminanti Se l'immobile è sanabile è possibile regolarizzarlo con una sanzione di circa 600,00 Se l'immobile non è sanabile và calcolato il costo di costruzione per realizzare il suddetto ampliamento e moltiplicarlo per due Sul valore vanno calcolati gli oneri (Vedi all n 2 e n 4) Per variazione catastali: 2000,00 Oneri totali: 2000,00 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: Giannola Mirko proprietario dal 25/03/2009 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Fulvio Francoli Notaio in Como in data 20/12/2001 ai nn trascritto a Como in data 28/12/2001 ai nn 29270/20414 (Vedi All n 3) 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n N7/92 per lavori di La trasformazione di portico in vano di abitazione con modifica di finestra al bagno esistente intestata a GIVANNELLI COSTANTINO e GUALTIERI ITALIA Nulla Osta per Opere Edilizie rilasciata in data 20/02/1993 (valln2) Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Cirimido (Como) VIA DELLA PACE N8 3 di 9

4 Composto da due camere, cucina, corridoio, bagno e terrazzo L'accesso all'unità immobiliare avviene attraversando il portico al piano terra e la scala comune(vallti 13,16,17,18) posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 96,09 Identificato al catasto fabbricati: intestata a GIANNOLA MIRKO nato a Tradate (CO) il 09/11/1978 foglio 3 mappale 1864 subalterno 3, categoria A/3, classe 1, composto da vani 4 vani, posto al piano 1, - rendita: 206,58 Coerenze: l'appartamento confina a sud con la corte comune mapp24,a nord con il mapp844,a est con il vano scala comune e il mapp843, 1864, ad ovest con il mapp 842 Note: (vplanimetria catastale alln4) L'edificio è stato ristrutturato nel 1993 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa altezza media di 2,73 m (Vedi all n 4, n 6, n 7) Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente Appartamento Sup reale lorda 84,08 1,00 84,08 Terrazzo Sup reale lorda 12,01 0,30 3,60 Sup reale lorda 96,09 87,68 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: sufficienti Travi: materiale: legno, condizioni: sufficienti Travi: materiale: ca, condizioni: sufficienti Copertura: tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: sufficienti Solai: tipologia: soletta in ca in opera, condizioni: sufficienti Balconi: materiale: ca, condizioni: sufficienti Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione: persiane, materiale protezione: legno, condizioni: buone Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: sufficienti Manto di copertura: materiale: tegole in cotto, coibentazione: pannelli termo-assorbenti, condizioni: sufficienti Pareti esterne: materiale: muratura di blocchi svizzeri, coibentazione: Non ispezionabile, condizioni: sufficienti Pavim Interna: materiale: cotto, condizioni: buone Plafoni: materiale: al rustico, condizioni: scarse Rivestimento: ubicazione: cucina, materiale: Rivestimento in ceramica, condizioni: buone Rivestimento: ubicazione: cucina, materiale: intonaco di cemento, condizioni: scarse Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: legno tamburato, accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: sufficienti Impianti: Antenna collettiva: tipologia: rettilinea, condizioni: Non ispezionabile Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, rete di distribuzione: Non ispezionabile, condizioni: sufficienti, conformità: Non ispezionabile Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: Non ispezionabile, conformità: Non ispezionabile Fognatura: tipologia: Non ispezionabile Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: Non ispezionabile, condizioni: Non ispezionabile, conformità: Non ispezionabile Telefonico: tipologia: Non ispezionabile 4 di 9

5 Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima Al fine di risalire al valore di mercato dell'unità immobiliare sono state fatte approfondite indagini di mercato, interpellando alcune agenzie immobiliari e i listini prezzi per giungere ad una valutazione attendibile del valore di mercato I valori a metro quadro si collocano tra il valore minimo e quello massimo per le zone in cui sono ubicate le unità immobiliari sulla base dell'esperienza del sottoscritto, dalle consuetudini delle agenzie immobiliari e dal listino prezzi La superficie considerata per la valutazione globale dell'immobile, è quella "commerciale" calcolata con le indicazioni che seguono: si è calcolata l'area lorda dell'immobile comprendente muri divisori interni e la meta dei muri che dividono l'immobile in oggetto da altri con esso confinanti; sui lati in cui l'immobile non confina con le altre unità, nel conteggio si è tenuto conto dell'intera superficie del muro perimetrale La posizione centrale, la discreta distribuzione interna, rimane comunque il balcone non accessibile dalla cucina che penalizza un poco gli spazi interni i futuri acquirenti (come si evince da rogito del Notaio Attilio Schiavetti (vedi allegato n5) che dovrà essere munito di inferriata Rispetto alla scheda catastale il balcone lato nord è stato ampliato senza l'opportuna comunicazione al Comune La vendibilità non è molto alta anche per la scala di accesso molto buia e degradata (vallti 13,16,17,18) Per il calcolo della superficie commerciale è stato applicato un coefficiente di riduzione pari: - a 0,33 della sulla superficie reale per il terrazzo 82 Fonti di informazione Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, ufficio tecnico di Cirimido, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Mediarecord, Via Volta n 40 Veniano (CO) Borsino Immobiliare città di Como e Provincia 83 Valutazione corpi A appartamento Stima sintetica a vista dell'intero corpo: Peso ponderale: 1 - Valore corpo: ,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione Valore unitario valore complessivo equivalente Appartamento 84, , ,00 Terrazzo 3, , ,75 87, ,75 - Valore corpo: ,75 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,75 - Valore complessivo diritto e quota: ,75 5 di 9

6 Riepilogo: Superficie Valore intero medio ID Immobile Valore diritto e quota lorda ponderale A appartamento 96, , ,88 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 16845,28 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 12000,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 95456,59 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: 83456,59 Relazione lotto 001 creata in data 06/04/2009 Codice documento: E di 9

7 Beni in Lurago Marinone (Como) VIA CONCORDIA N8 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di rustico sito in Lurago Marinone (Como) VIA CONCORDIA N8 Composto da Da un vano unico con accesso diretto dalla via Concordia con dimensione pari a 2,55 m la forma del vano è trapezioidale le cui dimensioni sono 5,75/5,53 per 2,28 (quella minima) L'altezza interna fino alla gronda è di m 7,62 (vallti n15,19,12) posto al piano Piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 17,67 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Giannola Mirko nato a Tradate il 09/11/1978 foglio 8 mappale 1069 categoria C/2, classe U, composto da vani 28mq, posto al piano T/1, - registrata all'ute con la scheda Presentata il 13/02/96 Coerenze: A Nord con il mappale 1068, a Sud e a Est mappale 475, ad Ovest con la strada Note: (V all n 11, 12, 14) 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: Caratteristiche zone limitrofe: Collegamenti pubblici (km): autostrada (4), ferrovia (4) in centro storico residenziale (degradata) a traffico locale con parcheggi inesistenti la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria residenziali 3 STATO DI POSSESSO: Occupato da Giannola Mirko in qualità di proprietario del bene Dal rilievo del giorno 11 marzo 2009, l'unità immobiliare è un rudere, come si evince dalle fotografie allegate ( vedi all n) 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Nessuna 422 Pignoramenti: Pignoramento derivante da Atto Esecutivo cautelare a favore di Falegnameria Fratelli Galli snc di Fenegrò (CO) contro Giannola Mirko a firma di Tribunale di Como in data 24/11/2008 ai nn 4147 trascritto a Como in data 01/12/2008 ai nn 36819/ (V All n 3) 423 Altre trascrizioni: Nessuna 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 432 Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: Attualmente l'immobile non ha più il solaio di divisione del primo piano con il piano terra e solaio di copertura regolarizzabili mediante Variazione Catastale (V Fotografie allegate) Variazione Scheda Catastale: 400,00 Oneri totali: 400,00 7 di 9

8 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: Giannola Mirko proprietario dal 01/04/2009 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Christian Nessi in data 12/12/2003 ai nn 12477/2969 trascritto a Como in data 07/01/2004 ai nn 250/175 (V All n 3) 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n 32/2004 per lavori di Ristrutturazione edilizia immobili siti in Lurago Marinone Via Concordia n 34 intestata a Giannola Mirko Concessione Edilizia presentata in data 08/05/2004- n prot 2285 rilasciata in data 07/06/2005 (Vedi all n9) PE n 55/2007 per lavori di Ristrutturazione Edilizia Fienile n 19 intestata a Giannola Mirko Denuncia Inizio Attività (Testo unico) presentata in data 04/10/2007- n prot 4697 (La suddetta prati1ca è decaduta ed è archiviata come si evince dall'allegato n 10) Descrizione rustico di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di rustico sito in Lurago Marinone (Como) VIA CONCORDIA N8 Composto da Da un vano unico con accesso diretto dalla via Concordia con dimensione pari a 2,55 m la forma del vano è trapezioidale le cui dimensioni sono 5,75/5,53 per 2,28 (quella minima) L'altezza interna fino alla gronda è di m 7,62 (vallti n15,19,12) posto al piano Piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 17,67 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Giannola Mirko nato a Tradate il 09/11/1978 foglio 8 mappale 1069 categoria C/2, classe U, composto da vani 28mq, posto al piano T/1, - registrata all'ute con la scheda Presentata il 13/02/96 Coerenze: A Nord con il mappale 1068, a Sud e a Est mappale 475, ad Ovest con la strada Note: (V all n 11, 12, 14) L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 7,62 Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: l'immobile è identificato nella zona Centro Storico Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente Rustico Sup reale lorda 17,67 1,00 17,67 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: scarse Sup reale lorda 17,67 17,67 Componenti edilizie e costruttive: Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni pieni, condizioni: scarse Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima 8 di 9

9 Al fine di risalire al valore di mercato dell'unità immobiliare sono state fatte approfondite indagini di mercato, interpellando alcune agenzie immobiliari e i listini prezzi per giungere ad una valutazione attendibile del valore di mercato I valori a metro quadro si collocano tra il valore minimo e quello massimo per le zone in cui sono ubicate le unità immobiliari sulla base dell'esperienza del sottoscritto, dalle consuetudini delle agenzie immobiliari e dal listino prezzi La superficie considerata per la valutazione globale dell'immobile, è quella "commerciale" calcolata con le indicazioni che seguono: si è calcolata l'area lorda dell'immobile comprendente muri divisori interni e la meta dei muri che dividono l'immobile in oggetto da altri con esso confinanti; sui lati in cui l'immobile non confina con le altre unità, nel conteggio si è tenuto conto dell'intera superficie del muro perimetrale La commerciabilità di questo rustico è molto bassa, rimane comunque che è stata chiesta e rilasciata la DIA per la ristrutturazione edilizia Dal progetto (vedi allegato n 9) si può vedere che la ristrutturazione è organizzata su tre livelli: dove al piano terra è ubicata l'autorimessa, al primo piano e al secondo piano la camera, l'angolo cottura e il bagno, il tutto collegato verticalmente con una scala a chiocciolala suddetta possibilità aumenta il valore dell'immobile(vallti n15,19,12) 82 Fonti di informazione Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, ufficio tecnico di Lurago Marinone, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Mediarecord, Via Volta n 40 Veniano (CO) Borsino Immobiliare città di Como e Provincia 83 Valutazione corpi Superficie Valore intero medio ID Immobile Valore diritto e quota lorda ponderale B rustico 17, , ,67 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 1803,40-0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 400,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 10219,27 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: 9819,27 Relazione lotto 002 creata in data 06/04/2009 Codice documento: E il perito Arch FULVIO EMILIO CARFORA 9 di 9