Una giustizia per tutti e non per pochi

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1 Una giustizia per tutti e non per pochi INQUILINI UNITI Numero 138/2013 Pubblicazione trimestrale In questo numero: I difetti dell ente locato La casa: una questione sociale non risolta (di Manuele Bertoli) Alloggi a pigione moderata, qualcosa si muove (di Marina Carobbio) Editoriale IL costo della giustizia è una questione ancora aperta e tutt altro che risolta. Nel 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di procedura civile. I vantaggi sono evidenti: in ogni cantone le procedure seguono la stessa strada e l inquilino che da Ticino si trasferisce a Zurigo può applicare oltre che la stessa legge anche lo stesso modo di procedere. Contemporaneamente, adattando le procedure e uniformandole, nel nostro Cantone gli Ufficio di Conciliazione hanno perso gran parte del loro potere decisione, che la vecchia legge conferiva loro. Ad un primo acchito potrebbe sembrare un problema di lana caprina, in fin dei conti, e lo dice il neme stesso gli Uffcio di Conciliazione (UC) hanno solo il compito di trovare un accordo tra le parti. Nella realtà prima del 2011 gli UC avevano potere decisionale. Ora non hanno più l obbligo di decidere, solo se desiderano possono proporre un giudizio. Questo ha delle conseguenze pesanti per l in- quilino. Poiché non c è una decisione a volte la parte locatrice non si presenta in udienza e pertanto non è neppure possibile discutere e tentare di trovare un soluzione alla vertenza, tutto si demanda al Giudice. In ogni caso quando è accertata la mancata conciliazione sarà l inquilino che ha chiesto ad esempio l annullamento della disdetta, la proroga del contratto, l eliminazione dei difetti a ricorrere al Pretore e depositare una petizione per accertare la pertinenza delle sue contestazioni e più in generale la fondatezza dei suoi diritti. Ma accedere alla giustizia ha i suoi costi. Prima ancora di entrare nel merito della richiesta, prima di fissare l udienza alla quale le parti sono chiamate, la Pretura chiede un pagamento anticipato delle spese, calcolato sulla base della legge cantonale che regola le tariffe giudiziarie. Ad esempio l inquilino che vuole contestare la liceità della disdetta e chiederne l annullamento può essere chiamato a versare dai fr a i fr Spesso non essendo nella possibilità di anticipare una tal cifra l inquilino si limita a chiedere la protrazione della locazione, perché in tal caso la tariffa sarà molto più limitata, dai cento ai duecento franchi. Anche nel caso di una richiesta di diminuzione della pigione per l abbassamento del tasso ipotecario può essere richiesto un anticipo fra fr e fr a seconda dell ammontare del canone di locazione. Un bel deterrente per chi vuol far valere i propri diritti. La giustizia oltre che uguale per tutti deve anche essere accessibile a tutti, è un principio fondamentale in uno Stato equo e attento ai bisogni e ai diritti di tutti i suoi cittadini.

2 2 Vi presentiamo una breve carrellata di domande che frequentemente vengono poste al nostro centro infoalloggio. Mia madre deve essere ricoverata in casa anziani in quanto non è più autosufficiente. Il contratto di locazione potrà essere disdetto solo tra 5 anni. Esistono disposizioni in materia di locazione per inviare una disdetta anticipata? Sì, il Tribunale Federale ha stabilito che è possibile dare una disdetta strao r d i n a r i a per la fine LA POSTA Le spese accessorie di qualsiasi mese, ossequiando un preavviso di almeno tre mesi. Consigliamo di inviare la disdetta tramite lettera raccomandata con un preavviso di tre mesi e 10 giorni, in modo che la disdetta arrivi tempestivamente al locatore. Alla disdetta dovrà essere allegato un certificato medico che attesti e comprovi lo stato di salute della mamma, nonché la sua condizione di non autosufficienza. Il prossimo mese devo lasciare il mio alloggio per una regolare scadenza contrattuale. Il proprietario mi ha però detto che devo provvedere al tinteggio di tutto l appartamento. Io non ho arrecato danni alle pareti, devo tinteggiare l alloggio? No non deve provvedere al tinteggio. Quando l inquilino lascia l ente locato ha l obbligo di togliere dalle pareti tutti i chiodi presenti e stuccarli secondo le regole dell arte. Se non sussiste della maggiore usura, causata dalla negligenza del conduttore (per es: segni di mani, disegni, strisciature, solchi, cambiamento di colore effettuato dall inquilino ecc.), non sussiste l obbligo di tinteggio. Per contro i danni arrecati si dovranno corrispondere. Attenzione, quanto detto non è applicabile in caso di subentro. Ho un contratto a tempo determinato che scadrà al 31 dicembre Ad oggi non sono riuscito a reperire un nuovo appartamento, posso chiedere una protrazione della locazione? Sì, se il conduttore che ha sottoscritto un contratto a tempo determinato, necessita di una proroga della locazione, poiché non è riuscito a reperire una soluzione alternativa, deve obbligatoriamente inoltrare un istanza di protrazione della locazione all Ufficio di conciliazione competente almeno 60 giorni prima dalla scadenza del contratto. Es: se il contratto di locazione a tempo determinato scade al , l istanza dovrà essere inoltrata almeno 60 giorni prima, ossia dovrà pervenire all Ufficio di conciliazione competente entro e non oltre il PUNTI IN BREVE La disdetta del contratto di locazione deve essere inviata con lettera raccomandata per avere la prova della data di inoltro e di ricezione. In caso di disdetta anticipata per motivi gravi di salute occorre allegare un certificato medico dettagliato. L inquilino che lascia l ente locato non è tenuto a tinteggiare l alloggio, a meno che lo stato delle pareti sia stato causato da sua negligenza. È possibile chiedere un proroga del contratto di locazione a tempo determinato ma l istanza di conciliazione deve essere depositata all ufficio competente 60 giorni prima della scadenza del contratto.

3 Il forno che non scalda più, la stanza dei bambini con la muffa, la finestra che si chiude male: sono solo alcuni esempi di difetti dell alloggio. Ecco riassunti i nostri consigli per ottenere nel più breve tempo possibile l eliminazione dei difetti. IL CASO I difetti dell ente locato: qual è la procedura corretta? La legge e i diritti dell inquilino Il diritto di locazione prevede, come regola generale, l obbligo per il locatore di consegnare l appartamento in uno stato idoneo all uso per il quale è destinato, e di mantenerlo tale durante tutto il rapporto contrattuale. In generale significa che l appartamento, alla consegna, deve essere in buono stato, fresco e pulito, e le apparecchiature presenti devono essere funzionanti; se sopraggiungono difetti, quali l intonaco che si scrosta, le finestre che non chiudono bene, il frigorifero che non funziona, essi devono essere eliminati dal proprietario a sue spese e in maniera tempestiva. Nella realtà purtroppo, molti locatori rimangono inattivi. Tocca quindi all'inquilino iniziare la procedura per difetti per «obbligare» il proprietario ad eseguire i lavori necessari. La procedura per difetti La prima cosa da fare quando nel nostro alloggio vi è un difetto è verificare di non averlo causato con dei comportamenti inadeguati. Ad esempio pensiamo all inquilino che ha appoggiato sullo sportello aperto del forno dei pesi, non potrà chiedere al proprietario di ripararlo a sue spese. Fatta questa verifica ed esclusa una nostra responsabilità, è necessario segnalare tempestivamente i difetti dell ente locato attraverso una lettera raccomandata in cui indicare: l esistenza del difetto e la sua descrizione. un termine ragionevole per eliminare il difetto: Il tempo da concedere al ripristino della situazione sarà diverso di volta in volta. Esso sarà tanto più breve quanto il difetto è grave. la volontà di chiedere una riduzione della pigione, proporzionata alla gravità del difetto, per il periodo compreso tra la notifica del difetto e la sua eliminazione. l avvertimento al proprietario che, se non interviene nel termine assegnato, si inizierà una regolare procedura per difetti e si depositerà la pigione in scadenza presso l Ufficio di Conciliazione competente per territorio. Cosa fare se il proprietario non risponde e non elimina il difetto? Se il padrone di casa non ha eli- minato il difetto entro la data indicata, dovrete versare la pigione in scadenza presso l Ufficio di Conciliazione competente per territorio e che può essere individuato sul seguente sito internet Anche il versamento della pigione dovrà esser fatto secondo i termini contrattuali previsti (è consigliabile però effettuare il versamento al più tardi al 25esimo giorno di ogni mese). Dopo aver effettuato il versamento della pigione presso l Ufficio di Conciliazione dovrete avvisare il proprietario dell avvenuto deposito. Entro 30 giorni dal primo deposito della pigione occorrerà inoltrare all Ufficio di Conciliazione in cui si chiederà l eliminazione del difetto e la riduzione della pigione. Come avete potuto vedere la procedura è assai complessa. In caso di dubbi potrete sempre rivolgervi ad una delle nostre sedi, che saprà darvi maggiori ragguagli a riguardo o che potrà se del caso intervenire per aiutarvi nella risoluzione del vostro problema. Attenzione non trattenete mai la pigione, anche in caso di difetti gravi, perché potreste rischiare una disdetta per mora. 3 MEMORANDUM SULLA PICCOLA MANUTENZIONE L obbligo della piccola manutenzione a carico dell inquilino è previsto dall art. 259 CO. Si tratta di un obbligo di durata, che comincia con la consegna dell ente locato e termina alla sua riconsegna. Si deduce che prima dell inizio della locazione, tutti i lavori di manutenzione (anche quelli di piccola entità) sono a carico del locatore. Si osserva purtroppo che nella pratica non è sempre così, poiché vi è la cattiva abitudine, fra alcuni proprietari, di pretendere tale obbligo dall inquilino precedente. Ricordiamo però che per piccola manutenzione si intendono piccoli lavori di pulizia e riparazioni che l inquilino può fare da solo, per esempio eliminare la sporcizia dell ente locato, come pure delle installazioni e/o apparecchiature contenute.

4 4 Nel 2004 un amministrazione ha concesso in locazione un appartamento e un parcheggio interno nello stabile denominato Rosa dei Venti per una pigione di fr per l abitazione e fr. 50. per il posteggio. Successivamente nel 2008 è cambiato il proprietario che ha effettuato degli interventi sullo stabile. Successivamente il nuovo proprietario ha notificato un aumento della pigione del posteggio da fr a fr annui, motivando l aumento con la necessità di parificare gli affitti dello stabile e della zona. La reazione dell inquilino L inquilino ha contestato l aumento del canone di locazione davanti all ufficio di Conciliazione. Durante l udienza di conciliazione le parti non hanno trovato un accordo e quindi il proprietario ha chiesto l accertamento della validità dell aumento del canone del posteggio interno rivolgendosi alla Pretura. Le sentenze della Pretura e della Corte d appello Le sentenze che hanno deciso la controversia inerente l aumento hanno evidenziato alcuni punti importanti che di seguito riassumiamo: IL DOSSIER Aumenti delle pigioni Secondo l art. 269a lett. a CO non sono di regola abusive le pigioni che si situano nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. Per effettuare un confronto tra le pigioni in uso l art. 11 OLAL prevede che la parte che invoca tale criterio deve fornire un numero sufficiente di esempi paragonabili alla cosa locata secondo 5 parametri: ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Secondo costante giurisprudenza, per poter trarre delle conclusioni con una certa sicurezza, gli oggetti locati da paragonate devono essere almeno cinque ma non possono essere considerati e paragonati pigioni di oggetti che sono nello stesso stabile o quelle di altri oggetti dello stesso proprietario. Anche se il proprietario portasse la prova dell esistenza di una tendenza di innalzamento delle pigioni di zona, l inquilino potrebbe sempre invocare l art. 269 CO, ecce- pendo che il reddito derivante dalla cosa locata è sproporzionato e dunque la pigione è abusiva. Il lieto fine per il nostro inquilino Le sentenze sono state a favore dell inquilino e l aumento non è stato ritenuto valido in quanto il proprietario ha portato meno di cinque esempi di confronto, infatti alcuni posteggi i cui canoni di locazione sono stati indicati per la comparazione si trovavo nel medesimo stabile. PUNTI IN BREVE Il proprietario può aumentare la pigione attraverso l invio di un modulo ufficiale approvato dal Canton Ticino che deve pervenire almeno 10 giorni prima dell inizio del termine di preavviso. In applicazione dell art. 269d CO le informazioni che devono essere contenute nella comunicazione sono: l ammontare dell attuale pigione e delle spese accessorie, l importo dell aumento di pigione e spese, la data di entrata in vigore dell aumento, i motivi di tale aumento. L inquilino può contestare l aumento entro trenta giorni dalla comunicazione davanti all Ufficio di Conciliazione competente per territorio.

5 NL ultimo decennio ha registrato un significativo mutamento in Svizzera nel campo dell abitazione. Da Paese di inquilini come venivamo definiti ed eravamo, nella seconda metà del Novecento ci siamo man mano avvicinati alla situazione presente nelle nazioni che ci circondano, in cui la quota di chi è proprietario dell appartamento o della casa in cui vive è maggioritaria. Che vi siano più proprietari dell abitazione primaria rispetto a qualche anno fa è un dato che si può considerare positivo, anche se la libertà di scegliere tra la casa in proprietà o in locazione deve rimanere tale. Un dato che non deve distogliere l attenzione da coloro che pagano, per scelta o per necessità, un canone d affitto e che oggi sono chiamati a pagare pigioni e spese in genere piuttosto rilevanti rispetto al reddito disponibile medio. Un attenzione che purtroppo la Confederazione mostra in misura molto scarsa, sia non intervenendo sulle regole del contratto di locazione in maniera sufficiente, sia con una politica dell accesso all abitazione primaria lacunosa. Nell ultimo decennio abbiamo convissuto con tassi ipotecari dapprima bassi e poi bassissimi, senza che questo si sia ripercosso, con una sensibile riduzione, sul livello della maggior parte degli affitti pagati dagli inquilini. Il mancato adeguamento al ribasso delle pigioni è deplorevole per molti motivi: frena ingiustamente il potere d acquisto, impedisce la riduzione di sussidi pubblici di varia natura, mette in difficoltà gli inquilini. Certo, i tassi ipotecari ai minimi storici hanno indotto molti a fare il grande passo, trasformandosi da inquilini in proprietari, ma anche qui si impongono un paio di considerazioni. La prima è che non tutti, nonostante il basso costo del denaro, possono permettersi l acquisto di un alloggio, vuoi per la mancanza del capitale iniziale richiesto dagli istituti di credito, vuoi per l incertezza su dove andare a vivere in pianta stabile, magari a causa di un lavoro ancora incerto o per motivi di natura più personale. La seconda considerazione è legata all elevato rischio, in Ticino, di bolla immobiliare (siamo sopra l indice del punto indicato come soglia di rischio) ed abbiamo visto tutti cosa è successo una decina di anni fa negli Stati Uniti su questo delicato mercato. Se dovessimo tornare o anche solo avvicinarci ai tassi ipotecari di metà anni Novanta, praticamente tripli di quelli che si possono ottenere oggigiorno, il rischio che molti neoproprietari L OPINIONE La casa: una questione sociale non risolta di Manuele Bertoli, Consigliere di Stato, direttore DECS non ce la facciano ad onorare il debito ipotecario è forte. Per questo la nostra collettività ha bisogno di regole più sociali sul contratto di locazione rispetto a quelle attuali, che permettano a tutti di alloggiarsi a prezzi accettabili e che frenino la speculazione immobiliare, sempre in agguato. Non è solo una questione tra inquilino o proprietario, ma una vera e propria questione di società, poiché degli affitti troppo alti alla fine si ripercuotono direttamente o indirettamente sull insieme della collettività. 5

6 A LA LEGGE Verifica dell ente locato Sebbene l ordinanza concernente la locazione e l affitto di locali d abitazione o commerciali preveda che il locatore è tenuto ad allert. 4 cpv. 1 OLAL Se il locatore riscuote il conteggio spese accessorie sulla base di un conteggio, deve allestirlo almeno una volta l anno e presentarlo al conduttore. stire almeno una volta l anno il conguaglio spese accessorie, molto sovente questo non accade. Di fatto capita che per alcuni anni il proprietario non allestisca alcun conteggio spese, ma poi decida di inviare in un secondo tempo ai conduttori i conguagli per l anno in corso e quelli retroattivi non richiesti. Purtroppo nonostante il testo di legge succitato questo può avvenire, ritenuto che le spese accessorie hanno un periodo di prescrizione di cinque anni. 6 IL COMMENTO Rassegna stampa Riportiamo una parte del dossier intitolato la battaglia pubblicato sulla rivista Cerebral n 03/13 dell Associazione Cerebral Svizzera, settembre 2013, pag.8-9. Maggiori informazioni sul sito Le abitazioni agibili in sedie a rotelle a prezzi convenienti sono rare, le dichiarazioni per l accessibilità alle carrozzelle sono lacunose e le abitazioni idonee vengono assegnate alle persone a basso reddito costrette su sedia a rotelle in modo troppo poco sistematico: è questa la conclusione cui è giunta Procap Svizzera, che gestisce il maggiore portale immobiliare per abitazioni accessibili alle persone in sedia rotelle in Svizzera. Pro Infirmis ha dato l incarico per una ricerca che ha come obiettivo di mostrare le possibilità di ristrutturare le abitazioni esistenti in modo di eliminare le barriere architettoniche che ostacolano le persone in situazione di handicap. Lo studio è diviso in 4 parti. In una prima fase il team che si riunisce attorno al responsabile di progeto Fabian Neuhaus rileva la quantità di abitazioni esistenti a Basilea città [ ]. Saranno intervistati gli inquilini e i proprietari dei diversi tipi di edifici. Gli inquilini racconteranno come vivono e i proprietari illustreranno i loro interessi relativamente a una ristrutturazione che porti a soluzioni prive di barriere architettoniche e alle difficoltà che si pongono. In una parte tecnica si spiegherà altresì come gli edifici siano oggi utilizzati dagli inquilini e come possa essere la vita di ogni giorno, qualora l abitazione fosse priva di barriere. Da questa ricerca a 360 sarà tratta una pubblicazione. Vogliamo spiegare come sia possibile condurre le opere di risanamento nei vecchi edifici, come si può semplificare nella vita degli inquilini e qual è la disponibilità degli affittuari e dei proprietari in relazione alle ristrutturazioni che porti a soluzioni prive di barriere architettoniche.

7 Quando due anni fa l Associazione svizzera degli inquilini aveva richiesto misure di accompagnamento anche nel settore dell alloggio per contrastare gli aumenti degli affitti e la penuria di alloggi a pigione moderata, il tema dell alloggio non era al centro del dibattito politico, se non nelle grandi città svizzere, in particolar modo Zurigo e Ginevra dove gli affitti erano già esplosi. Le nostre analisi, che mostrano il degrado della situazione e di come alla speculazione immobiliare e sui terreni da costruzione vadano contrapposte politiche pubbliche per garantire il diritto all alloggio per tutti, sono ora prese sul serio e fanno parte del dibattito politico. Certo il governo e il parlamento federale sono ancora lontani dal varare misure concrete in particolare a protezione degli inquilini contro il caro affitto o le disdette abusive, ma qualcosa sembra comunque muoversi. Si è così formato un gruppo di lavoro composto dalla Confederazione, Cantoni e ECHI DA BERNA Alloggi a pigione moderata: qualcosa si muove di Marina Carobbio Guscetti, Presidente SMV-ASLOCA-ASI, Consigliera Nazionale PS maggiori città svizzere (tra le quali anche Lugano) e che dovrebbe presentare delle misure per far fronte alla penuria di alloggi. Accanto al sostegno a cooperative d abitazioni, (praticamente sconosciute nella Svizzera italiana, ma che a Zurigo permettono ancora di avere un certo numero di alloggi non sottoposto a speculazioni) c è da auspicare che sia finalmente proposto ed introdotto il formulario obbligatorio per la stipulazione di un contratto d affitto. Formulario che permetterà di conoscere l affitto precedente e, si spera, anche le motivazioni di un eventuale aumento della pigione che deve essere giustificata e facilmente contestabile dall inquilino. Dal canto suo l Associazione svizzera degli inquilini ha posto in consultazione presso le sezioni cantonali due proposte di iniziativa popolare. Una per favorire la creazione di alloggi a pigione moderata. L altra per una modifica del diritto locazione. 7 Da ormai 12 anni le sovvenzioni per l alloggio destinate alle persone anziane sono ferme al palo. La riforma, più che mai urgente, dovrebbe finalmente sbloccarsi. Si tratta delle prestazioni complementari (PC) che vengono in aiuto quando le rendite dell AVS non sono sufficienti. Secondo i dati attuali, una persona può ottenere per l affitto e le spese accessorie franchi al mese. Su pressione delle associazioni degli anziani la deputata al Nazionale Silvia Schenker (PS) ha inoltrato due anni fa una mozione per aumentare le citate sovvenzioni. L ultimo adattamento é del 2001! Le commissioni sociali dei due rami del parlamento hanno approvato la proposta ma, da tempo, la procedura si é fermata. Al Dipartimento degli interni, quando era guidato dal liberale Didier Burkhalter, nessuno aveva fretta. Da quando al timone é arrivato Alain Berset sembra che qualcosa si muova. Da quanto riferisce il Tages Anzeiger, al Dipartimento vengono al momento discusse IL FATTO Berset prende in mano la riforma alcune varianti per aumentare il sussidio. Si va da 100 a 300 franchi in più e con la variante di un aliquota regionale per tenere in considerazione la variabile dei costi non omogenea. La deputata non ha ancora dettagli ulteriori ma, nella prossima sessione parlamentare, chiederà lumi al Nazionale durante l ora delle domande. Ritiene comunque significativo il fatto di aver raccolto l adesione convinta delle commissioni. Restano alcuni ostacoli, il più importante é quello dei cantoni. Essi devono accollarsi i 3/8 dell aumento delle PC, la Confederazione si assume gli altri 5/8. Ciò comporta ovviamente maggiori spese per i cantoni che, in parte, sono alle prese con diverse misure per il contenimento dei costi. Le uscite dovute alle PC sono costantemente sotto pressione, negli ultimi anni i costi sono aumentati sia per l invecchiamento della popolazione che per un maggior numero di aventi diritto all assicurazione invalidità. E lo specchio di questa nostra società dove i manager vengono fin troppo lautamente stipendiati e, sul versante opposto, sempre più persone fanno fatica ad arrivare alla fine del mese. Si auspica che questi segnali vengano finalmente recepiti a livello di Dipartimento competente. Dopo 12 anni, il tempo di aggiornare gli aiuti concessi alle fasce più deboli della nostra società é da ritenersi assolutamente giunto e un chiaro segnale deve essere dato. Fm/ trad.da M&W settembre 2013

8 8 INQUILINI UNITI REDAZIONE E PUBBLICITÀ Associazione Svizzera Inquilini Federazione della Svizzera italiana Segretariato generale Via Stazio 2, 6900 Massagno HANNO COLLABORATO A QUESTO NUMERO Manuela Puggioni Butti (Redattrice responsabile), Piera Bignasca, Marina Carobbio Guscetti, Elena Fiscalini, Franco Molinari, Donatella Oggier Fusi, Corrado Mordasini. STAMPA Tipo Offset, Aurora SA, Via Sonvico 11, 6952 Canobbio SEZIONE DI BELLINZONA E VALLI Viale Stazione 31A, 6500 Bellinzona Appuntamenti: telefonare lunedì dalle alle martedì dalle alle giovedì dalle e Tel.: / Fax ccp UFFICIO DI LOCARNO Via ai Saleggi 11, 6600 Locarno Appuntamenti: telefonare lunedì e venerdì dalle alle mercoledì dalle alle Tel.: / Fax ccp UFFICIO DI LUGANO Via Stazio 2, 6900 Massagno Appuntamenti: telefonare da lunedì a venerdì dalle alle Tel.: / Fax ccp UFFICIO DEL MENDRISIOTTO Via Favre 10, 6828 Balerna Appuntamenti: telefonare lunedì, mercoledì, venerdì dalle alle Tel.: / Fax ccp Ass. Svizzera Inquilini-Fed. della Svizzera Italiana Via Stazio 2, 6900 Massagno G.A.B Massagno Per brevi domande potete contattare il centro INFOALLOGGIO aperto il lunedì, martedì, giovedì e venerdì dalle 10 alle 12 telefonando al numero SPINAS CIVIL VOICES L ACQUA POTABILE È LA BASE DELLO SVILUPPO. Per il vostro compleanno, chiedete acqua potabile per i bambini africani al sito

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