La nuova tassazione per le locazioni degli immobili ad uso abitativo

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1 COMITATO REGIONALE TOSCANO GEOMETRI Via Volturno 10/12/C Osmannoro - Sesto Fiorentino - FIRENZE Tel. 055/ Fax 055/ Cod. Fiscale Informativa Fiscale del Comitato Regionale Toscano Geometri A cura di Maurizio Consonni La nuova tassazione per le locazioni degli immobili ad uso abitativo Premessa In attuazione della legge 5 maggio 2009 n. 42, il Governo ha approvato lo schema di D.Lgs. n. 292-bis recante disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale il quale prevede: 1. la devoluzione ai comuni della fiscalità immobiliare; 2. una cedolare secca sulle locazioni di immobili; 3. due nuove imposte per i comuni: imposta municipale propria e imposta municipale secondaria facoltativa (dal 2014). le cui disposizioni si riportano qui di seguito. Cedolare secca sulle locazioni Lo schema di Decreto in commento introduce la disciplina della c.d. cedolare secca che costituisce, per le persone fisiche, un regime di tassazione alternativo, rispetto a quello ordinario IRPEF, dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Vediamo in sintesi le caratteristiche: Chi può aderire al nuovo regime della cedolare secca L imposta cedolare secca si applica solo per i soggetti persone fisiche e per immobili abitativi e quindi abitazioni. Sono escluse pertanto le locazioni effettuate nell'ambito di attività d'impresa, anche in forma di società, e di attività professionale di lavoro autonomo. COMITATO REGIONALE TOSCANO GEOMETRI Firenze 1

2 Quali sono le imposte che sono assorbite dalla cedolare secca La nuova cedolare secca sugli affitti assorbirà l Irpef e le relative addizionali regionali e comunali oltre all'imposta di registro (registrazione, risoluzioni e proroghe) e all'imposta di bollo (marche da bollo sul contratto), nelle ipotesi in cui queste siano previste dai contratti di affitto. Quando si paga l imposta cedolare secca sugli affitti L imposta cedolare si pagherà al pari dell Irpef a saldo il 16 giugno o il 16 luglio (con la maggiorazione dello 0,40%), secondo le modalità previste per la compilazione del modello Unico PF, mentre l acconto si pagherà entro la fine del mese di novembre. Quali locazioni sono comprese nella cedolare secca Sarà possibile assoggettare alla cedolare secca tutte le locazioni aventi ad oggetto gli immobili ad uso abitativo (ed eventuali pertinenze), esclusi gli immobili accatastati in categoria A/10 (uso ufficio) e anche le locazioni per le quali non sussiste obbligo di registrazione. Restano inoltre escluse dall'applicazione della cedolare secca tutte le locazioni di natura commerciale. L aliquota da applicare, secondo lo schema del Decreto legislativo originario, era pari al 20%. Con le modifiche approvate nello schema di D.Lgs 292-bis. l aliquota sarà pari a: 21% per i contratti di locazione a canone libero; 19% per i contratti di locazione a canone concordato. Calcolo di convenienza Trattandosi di imposta sostitutiva al fine del calcolo della convenienza bisogna tenere conto delle diverse aliquote Irpef, di eventuali oneri deducibili e/o detraibili e della deduzione del canone di affitto previsto nel regime di tassazione ordinaria, in particolare: per l immobile locato in regime di libero mercato o patti in deroga (ossia con la definizione autonoma tra le parti dell ammontare del canone e di eventuali altri aspetti contrattuali) spetta una deduzione forfetaria del 15 per cento sul canone annuo che risulta dal contratto di locazione (25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano); COMITATO REGIONALE TOSCANO GEOMETRI Firenze 2

3 per l immobile locato in regime legale di determinazione del canone o equo canone spetta una deduzione forfetaria del 15 per cento sul canone annuo che risulta dal contratto di locazione (25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano) per l immobile situato in un comune ad alta densità abitativa e concesso in locazione in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini (legge n. 431/98 art. 2, comma 3, e art. 5, comma 2), si tratta quindi di locazione a canone convenzionato in un comune ad alta intensità abitativa oltre alla deduzione del 15 per cento (25 per cento per i fabbricati situati nelle città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano) tale tipologia contrattuale prevede una ulteriore riduzione del canone di locazione imponibile nella misura del 30 per cento. Un esempio di calcolo di convenienza del nuovo regime di tassazione delle locazioni abitative può essere così riassunto nella tabella riportata alla pagina successiva. COMITATO REGIONALE TOSCANO GEOMETRI Firenze 3

4 CONTRATTI LIBERI Canone di locazione = 100 SCAGLIONE DI REDDITO E ALIQUOTA IRPEF IMPOSTA ATTUALE IRPEF* ALIQUOTA CEDOLARE SECCA Fino a (23%) 19,55% Tra e (27%) 22,95% Tra e (38%) 32,30% Tra e (41%) 34,85% 21,00% Oltre (43%) 36,55% *il calcolo dell aliquota è avvenuto tenendo conto della deduzione del 15% sul canone prevista per i contratti liberi CONTRATTI AGEVOLATI Canone di locazione = 100 SCAGLIONE DI REDDITO E ALIQUOTA IRPEF IMPOSTA ATTUALE IRPEF** Fino a (23%) 13,68% Tra e (27%) 16,06% Tra e (38%) 22,61% Tra e (41%) 24,39% ALIQUOTA CEDOLARE SECCA 19,00% Oltre (43%) 25,58% ** il calcolo dell aliquota è avvenuto tenendo conto oltre che della deduzione del 15% anche dell ulteriore deduzione del 30% prevista per i contratti locazione a canone convenzionato in un comune ad alta intensità abitativa Imposte municipali L imposta municipale propria e quella secondaria saranno i tributi che i comuni potranno attivare dal 2014 per realizzare l autonomia fiscale (federalismo fiscale). In particolare: l imposta municipale propria sostituirà l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali per i redditi fondiari relativi ai beni non locati; l'imposta di registro; l'imposta ipotecaria; l'imposta catastale; COMITATO REGIONALE TOSCANO GEOMETRI Firenze 4

5 l'imposta di bollo; l'imposta sulle successioni e donazioni; le tasse ipotecarie; i tributi speciali catastali e l'imposta comunale sugli immobili; assoggetterà a tassazione il possesso di immobili diversi dall abitazione principale; il trasferimento di immobili; la base imponibile è data dal valore catastale; l'imposta municipale secondaria facoltativa sostituirà la tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche; il canone di occupazione di spazi ed aree pubbliche; l'imposta comunale sulla pubblicità e i diritti sulle pubbliche affissioni; il canone per l'autorizzazione all'installazione dei mezzi pubblicitari; l'addizionale per l'integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza; non può avere ad oggetto gli immobili ad uso abitativo. Conclusioni A rigore, non esiste una strada tecnicamente plausibile per ponderare la convenienza della cedolare secca. Tanto premesso è comunque possibile formulare qualche considerazione di massima, idonea ad individuare un trend. Ipotizzando che non sussista il diritto a detrazioni dall'imposta lorda e a crediti di imposta, e trascurando i riflessi (marginali) dell'imposta di bollo, il contribuente che consegue un reddito complessivo, ivi compreso quello derivante dalla locazione, inferiore a euro, (aliquota marginale irpef del 23%), non ha grande convenienza (o non ne ha affatto) ad esercitare l'opzione per la cedolare secca. Cordiali Saluti Il presente documento informativo deve essere considerato esclusivamente quale guida generale agli argomenti trattati. Le indicazioni in esso contenute sono state inserite sulla base delle informazioni disponibili al momento della sua elaborazione e potrebbero essere soggette a variazioni. Nessuna responsabilità potrà essere attribuita in merito alle azioni e ai comportamenti eventualmente intrapresi sulla base delle informazioni contenute nel presente documento. Elaborazione terminata il COMITATO REGIONALE TOSCANO GEOMETRI Firenze 5

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