TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA. UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.P.A. difesa dall Avv. Carlo Pacelli CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 1 TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA All Ill.mo Giudice dell esecuzione Dr. Umberto Rana Esecuzione immobiliare n. 599/12 R.G. Es. e 315/12 R.G. Es. riunita promossa da UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.P.A. difesa dall Avv. Carlo Pacelli contro OMISSIS ***** CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Con propria ordinanza datata 1 marzo 2013 il Giudice dell esecuzione, Dr. Umberto Rana, nominava Consulente Tecnico d Ufficio, nei procedimenti sopra emarginati, il sottoscritto Dr. Giovanni Alberti, agronomo e geometra libero professionista, iscritto all Albo dei Dottori Agronomi e Forestali della Provincia di Perugia al numero 584 ed all albo dei C.T.U. del Tribunale della stessa città.

2 2 Durante l udienza del 6 giugno 2013, il sottoscritto, quale C.T.U., prestava il giuramento di rito avanti il G.E. Dr. Umberto Rana ed allo stesso veniva posto il seguente quesito: il giudice dispone che il perito, prima di ogni altra attività, controlli la completezza dei documenti di cui l art. 567 co. 2 c.p.c., segnalando immediatamente al Giudice quelli mancanti o idonei; successivamente PROVVEDA l esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione, alle parti a mezzo di posta, o fax, dell inizio delle operazioni peritali 1.all esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento secondo le risultanze dei pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini, e all identificazione catastale dell immobile, evidenziando l eventuale non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati all atto di pignoramento ed indicando tutti gli ulteriori elementi necessari per l emissione del decreto di trasferimento, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto (ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39), acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione e

3 3 redazione; 2.ad una sommaria elencazione e descrizione sintetica dei beni, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), del contesto in cui essi si trovano ( es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.)delle caratteristiche e della destinazione della zona e dei servizi da essa offerti; degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, identificando ciascun immobile con una lettera dell alfabeto e gli accessori della medesima lettera con un numero progressivo; 3. a verificare il titolo di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di comproprietà( specificando se si tratta di comunione legale tra coniugi o altro) o di altri diritti parziali, ovvero indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata; 4. ad individuare lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato dall esecutato o da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e alla data di scadenza per l eventuale disdetta, ovvero alla sussistenza di eventuali controversie pendenti e all eventuale data di rilascio fissata; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso;

4 4 5. ad individuare l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene distinguendo tra quelli che resteranno a carico dell acquirente (es. domande giudiziali, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, pesi o limitazioni d'uso oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, vincoli derivati da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria, vincoli concessi con il carattere storico-artistico) e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura ovvero risulteranno non opponibili all'acquirente (iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, difformità urbanistico-edilizie, difformità catastali); 6. a fornire altre informazioni per l'acquirente, concernenti: a. l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); b. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; c. eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; d. eventuali cause in corso; 7. ad individuare i precedenti proprietari nel ventennio elencando ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione

5 5 notarile prodotta dal creditore procedente; 8. alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di le opportune informazioni presso destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di esistenza di opere abusive, ad indicare l'eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi 47/85 e 724/94 e i relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli Uffici Comunali competenti; 9. ad esprimere il proprio motivato parere, sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti e, in caso affermativo, procedere alla formazione di uno o più lotti identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale; 10. a descrivere analiticamente ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato DESCRIZIONE ANALITICA DEL (appartamento, capannone, ecc.) con riferimento alla lettera che contraddistingue l'immobile del paragrafo identificazione dei beni oggetto della stima di cui sub 2); ad indicare la tipologia del bene l'altezza interna utile, la composizione interna; ad indicare in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della

6 6 superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione; ad indicare nei medesimi paragrafi altresì le caratteristiche strutturale del bene e le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi, tramezzature interne, pavimentazione, porta di ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico, etc..) precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; ad indicare altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.); 11. accertare con adeguata motivazione, il valore di mercato dell'immobile con indicazione del criterio di stima utilizzato, anche in relazione ed eventuale incidenza sul valore dello stesso delle condizioni di regolarità (o meno) amministrativa, e di stato libero o meno esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura e la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi; altri oneri o pesi; e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti assunti alla procedura ovvero siano assunti dalla procedura

7 7 limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanisticocatastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell'acquirente; 12.ad identificare, nel caso di pignoramento di quota indivisa,i comproprietari e a valutar la sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, e ad esprimere il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del bene, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura; a predisporre, qualora ritenga il bene non comodamente divisibile, bozza di ordinanza di divisione secondo il modello reperibile in Cancelleria; 13.ad allegare a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, il certificato di definita valutazione e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; in particolare, a depositare, ove non in atti, copia dell'atto di provenienza del bene e copia dell'eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni di terzo occupante; 14. ad inviare, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, e comunque almeno quarantacinque giorni prima dell'udienza, copia della perizia al debitore, ai creditori procedenti ed intervenuti, a mezzo fax, posta o , e ad

8 8 allegare all'originale della perizia attestazione di aver proceduto a tali invii; 15. a sospendere le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all'immobile, e ad avvertire il giudice ed il creditore procedente, ai fini della nomina di custode giudiziario; 16.a riferire immediatamente al giudice circa ogni richiesta di sospensione nel corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l'esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori; 17. a formulare tempestiva istanza di rinvio della udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alla notifica alle parti. Nella suddetta ordinanza il Giudice dell esecuzione disponeva inoltre che il C.T.U. depositasse il proprio elaborato peritale almeno 45 (quarantacinque) giorni prima dell udienza di rinvio. Ricevuto l incarico il tecnico procedeva all analisi della documentazione contenuta nel fascicolo d Ufficio verificandone la completezza ed individuando i beni da valutare (primo punto del quesito). Il C.T.U. procedeva inoltre, come da incarico conferitogli, a comunicare, a mezzo di lettera raccomandata A.R. datata 17 giugno 2013 (allegato n. 1), la data ed il luogo dell Inizio delle Operazioni Peritali, a tutti gli interessati al procedimento ed in particolare agli esecutati ed ai legali dei

9 9 creditori procedenti. In detta lettera il C.T.U. fissava l Inizio delle Operazioni Peritali, per il giorno 18 luglio 2013, ore 9.00 presso l immobile pignorato, sito in Magione, Piazza Simoncini al civico n. 26. Nel giorno ed ora sopra fissati non è stato possibile effettuare il sopralluogo in quanto gli esecutati non erano presenti e pertanto il C.T.U. non ha potuto accedere all unità immobiliare. L appuntamento veniva procrastinato a mezzo telefono, in accordo con gli esecutati, al giorno 30 settembre 2013 alle ore 15. In tale occasione si procedeva al sopralluogo effettuando i necessari rilievi tecnici e scattando numerose foto in digitale che in parte vengono allegate alla presente relazione per meglio documentare lo stato dei luoghi. Lo scrivente si recava inoltre, più volte, presso gli uffici del Comune di Magione, al fine di richiedere e ritirare la necessaria documentazione tecnica. Alla luce delle indagini svolte, delle informazioni assunte, della documentazione contenuta in atti e di quanto visto ed accertato, il sottoscritto C.T.U. è in grado di espletare l incarico ricevuto dal Signor Giudice dell Esecuzione. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI ED EVENTUALI VARIAZIONI INTERVENUTE (punto 1 del quesito) I beni immobili pignorati sono come di seguito individuati

10 10 nei rispettivi atti di pignoramento delle due procedure riunite: ES. Imm. 315/12 I beni immobili oggetto della presente procedura vengono come di seguito individuati nell atto di pignoramento a firma dell Avv. Carlo Bizzarri:.. INDICA quale bene che si intende sia assoggettato ad esecuzione immobiliare; 1) Immobile sito in Comune di Magione (PG), C.T. Part. 1131, fg.28, sub.47, cat. A/2, classe 3, della consistenza di 4 vani, ubicato in Magione piano 1, pervenuto agli intimati i forza di rogito notarile Notaio Dr. Afredo Caiazza al N. di repertorio 29701,. ES. Imm. 599/12 I beni immobili oggetto della presente procedura vengono come di seguito individuati nell atto di pignoramento a firma dell Avv. Caro Pacelli:.. Diritti pari a ½ ciascuno e così per l intero della piena proprietà sui seguenti beni immobili: Porzioni immobiliari facenti parte del fabbricato in Magione Piazza A. Simoncini n. 26, e precisamente: - appartamento sito al primo piano de fabbricato distinto con la sigla A/4, composto da tre vani, cucina, terrazzo ed accessori, con annesso in proprietà esclusiva un locale garage sito al primo piano sottostrada. Dette porzioni immobiliari sono riportate nel Catasto Fabbricati del Comune di Magione con i seguenti dati:

11 11 Fg. 28 part.lla 1131 sub 47, piano 1, cat. A/2, classe 3, cons. 4 vani, R.C. 268,56 (l appartamento); Fg. 28 part.lla 1131 sub 18, piano S1, Cat. C/6, classe 5, cons. 21 mq., R.C. 34,71(il locale garage); entrambe aventi come bene comune non censibile la particella 1131 sub 1 del medesimo Fg. 28. Di seguito si propone l attuale individuazione catastale dei beni in oggetto: COMUNE DI MAGIONE CATASTO FABBRICATI INTESTATO: OMISSIS - proprietà per 1/2; OMISSIS - proprietà per 1/2; Fg. Part. Sub Categoria Classe Consistenza Rendita C/ m 2 34, A/2 3 4 vani 268,56 Per ulteriori dettagli in merito a quanto sopra riportato, si allegano alla presente, visura catastale dei beni (allegato n. 2), elaborato planimetrico scala 1:500 (allegato n. 3), planimetria catastale urbana 1:100 (allegato n. 4) planimetria vax scala 1:2000 (allegato n. 5). DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI PIGNORATI (Punto n. 2 del quesito) Gli immobili pignorati sono costituiti da un appartamento di civile abitazione ed un garage, facenti parte di un fabbricato residenziale di maggiori consistenza, entrambi ubicati in Comune

12 12 di Magione. L appartamento è sito al piano primo, mentre il garage si trova al piano primo sottostrada. TITOLO DI PROPRIETA PER L IMMOBILE PIGNORATO (punto n. 3 del quesito) Dalla documentazione in atti risulta che, alla data del pignoramento, gli immobili oggetto di valutazione erano di proprietà degli esecutati, per i diritti di ½ di proprietà ciascuno, in quanto agli stessi pervenuti con atto a rogito Notaio Alfredo Caiazza del , repertorio registrato a Perugia il al numero 2051 (allegato n. 6). STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI PIGNORATI (punto n. 4 del quesito) Al momento del sopralluogo gli immobili risultavano in possesso agli esecutati. FORMALITA, VINCOLI E ONERI CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE E QUELLI DA CANCELLARE E NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE (punto n. 5 del quesito) Dalla documentazione in atti risulta che l immobile pignorato non è gravato da vincoli e oneri che resteranno a carico dell acquirente, mentre sono presenti le seguenti formalità da cancellare non opponibili all acquirente: Trascrizioni a tutto il n. part del 20/07/2012 Pignoramento immobiliare a favore del Condominio Piazza Simoncini 19/26 C.F.

13 e contro OMISSIS e JOMISSIS. n. part del 24/09/2012 Pignoramento immobiliare a favore di UNICREDIT S.P.A. con sede in Roma e contro OMISSIS e OMISSIS. Iscrizioni a tutto il n. part del 09/03/2005 Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo a favore di UNICREDIT BANCA PER LA CASA S.P.A. e contro OMISSIS e OMISSIS. n. part del 15/12/2005 Ipoteca legale a favore di SO.RI.T. SPA con sede in Foligno e contro OMISSIS per la quota di ½ di proprietà. n. part del 28/05/2007 Ipoteca legale a favore di EQUITALIA PERUGIA SPA e contro OMISSIS per la quota di ½ di proprietà. Il C.T.U. ha provveduto ad effettuare un aggiornamento dei gravami a carico degli immobili pignorati alla data del (allegato n. 7), dalla quale non risultano essere presenti ulteriori gravami oltre a quelli sopra riportati. EVENTUALI SPESE FISSE DI GESTIONE O MANUTENZIONE STRAORDINARIE E CONDOMINIALI (punto 6 del quesito) Lo scrivente ha acquisito informazioni dall amministratore del condominio di cui gli immobili pignorati fanno parte il quale ha inviato l estratto conto (allegato n. 8), dal quale risulta quanto segue:

14 14 spese condominiali ordinarie 455,03 spese condominiali straordinarie approvate 69,13 Saldo esercizi precedenti non pagati da versare 4.041,00. PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO (punto 7 del quesito) Dalla documentazione in atti risultano i seguenti passaggi di proprietà nel ventennio: alla data 08/04/1998 i terreni sui quali è stata realizzato il fabbricato residenziale di cui gli immobili pignorati fanno parte risultavano di proprietà del Comune di Magione; in data 08/04/1998, con scrittura privata con sottoscrizione autentica a rogito Notaio Adriano Pischetola, Rep. n , parte dei terreni ove insistono gli immobili pignorati venivano acquistati, per i diritti di piena proprietà, dalla OMISSIS S.r.l.; in data 08/01/1999, con atto a rogito Notaio Adriano Pischetola, Rep. n , i terreni già acquistati con la precedente scrittura privata venivano indicati con una più precisa individuazione catastale; in data 25/09/2002 con atto a rogito Notaio Marco Ottaviano Sciarra, Rep. n /10625, gli immobili pignorati venivano acquistati, per i diritti di piena proprietà, dalla Sig.ra OMISSIS; in data 08/03/2005 con atto a rogito Notaio Alfredo Caiazza, Rep. n /11205, gli immobili pignorati pervenivano, per

15 15 i diritti di 1/2 di proprietà ciascuno, agli esecutati. REGOLARITA URBANISTICA DEI BENI PIGNORATI (punto 8 del quesito) Sulla base delle informazioni assunte dallo scrivente presso l Ufficio Urbanistica del Comune di Magione per gli immobili pignorati risultano essere state rilasciate le seguenti autorizzazioni urbanistiche: Autorizzazione n Pratica edilizia n. 557/98, rilasciata dal Comune di Magione in data 3/06/1999 alla ditta OMISSIS s.r.l. (allegato n. 9); Concessione a Costruire a sanatoria n Pratica edilizia n. 307/2001, rilasciata dal Comune di Magione in data 27/11/2001 alla ditta OMISSIS s.r.l. (allegato n. 10); Denuncia di Inizio Attività n. 98/01, presentata al Comune di Magione in data 28/11/2001 prot dalla ditta OMISSIS s.r.l. (allegato n. 11 con planimetria piani seminterrato e primo); Certificato di abitabilità prot. n. 438/02 rilasciato dal Comune di Magione in data 3/08/2002 alla ditta OMISSIS s.r.l. (allegato n. 12). FORMAZIONE DEI LOTTI (punto 9 del quesito) Gli immobili oggetto della presente valutazione consistono in un appartamento di civile abitazione posto al piano primo con annesso garage al piano primo sottostrada, facenti parte di una palazzina di maggior consistenza ubicata in Magione in Piazza

16 16 Simoncini, 26. Vista la natura dei beni in oggetto e la loro complementarità, l impossibilità tecnico urbanistica di suddivisione in più lotti, lo scrivente tecnico intende proporre la vendita in un unico lotto. DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI IMMOBILI PIGNORATI (punto 10 del quesito) Come precedentemente detto, i beni oggetto della presente valutazione sono rappresentati da un appartamento al piano primo e da un garage al piano primo sottostrada, facenti parte di una palazzina di maggior consistenza in Piazza Simoncini al civico 26. La palazzina, di recente costruzione, è inserita in un complesso residenziale con attività commerciali, scuole e uffici di pubblica amministrazione. Il fabbricato abitativo si eleva su quattro piani fuori terra, oltre al piano seminterrato destinato a fondi e garage. Esternamente l immobile presenta struttura in cemento armato con tamponature in parte in mattoncini faccia a vista ed in parte in laterizi intonacati e tinteggiati. Il tetto è a più spioventi con gronde e discendenti in rame. L immobile è provvisto di corte condominiale destinata a verde pubblico e parcheggio. Alla palazzina si accede direttamente dalla corte condominiale tramite un portone in struttura metallica e vetro che si affaccia sul vano scala comune. Ai piani superiori si accede tramite le scale con gradini in marmo e ringhiera metallica con corrimano in legno o per mezzo di un ascensore. L appartamento in oggetto è ubicato al piano primo ed è dotato di portoncino di

17 17 ingresso blindato in legno al naturale. L unità abitativa si compone di soggiorno con angolo cottura, corridoio, due camere dal letto, due bagni, terrazza e lastrico solare; il tutto per una superficie commerciale di mq 97 circa. Le caratteristiche di finitura dei vani sopra detti sono le seguenti: pavimenti rivestiti in piastrelle in monocottura; pareti intonacate e tinteggiate ad eccezione di quelle dei bagni e dell angolo cottura che sono rivestite in piastrelle in ceramica; impianto termo-idraulico alimentato da caldaia collocata in terrazza e dotato di radiatori in alluminio; impianti interamente sotto traccia; porte interne in legno tamburato; infissi interni in legno con vetrocamera, dotati di avvolgibili in plastica; infissi del soggiorno dotati di zanzariere in alluminio; soggiorno con predisposizione per la canna fumaria; bagno di maggiore consistenza dotato di vasca, oltre agli usuali accessori; bagno di minore consistenza dotato di piatto doccia, oltre agli usuali accessori; terrazza e lastrico solare con pavimento in piastrelle in monocottura da esterno (in parte rialzate) e parapetto in muratura con sovrastante ringhiera metallica. Al piano primo sottostrada della medesima palazzina

18 18 insiste il garage oggetto del presente pignoramento. Al garage si accede direttamente dal vano scala comune tramite una porta tagliafuoco, oppure dall esterno tramite la rampa di accesso carrabile dotata di cancello metallico automatico o tramite le scale di accesso pedonale. Il locale garage è munito di basculante non automatizzata e presenta pavimento in battuto di cemento, pareti al grezzo, impianto elettrico fuori traccia. Il garage ha una superficie commerciale di mq 23 circa. CRITERI DI STIMA E STIMA DEI BENI PIGNORATI (punto 11 del quesito) Il tecnico ritiene opportuno applicare il metodo di stima sintetico comparativo, procedendo alle necessarie misurazioni dei beni ed ai successivi conteggi estimativi. Per individuare l attuale valore di mercato dell immobile, il C.T.U. ha assunto informazioni presso operatori economici, tecnici, mediatori ed esperti della zona di Magione e Comuni limitrofi, mediando e confrontando i dati raccolti con la propria esperienza professionale. Per la determinazione del valore degli immobili si procede come segue: si sono eseguite le necessarie misurazioni dei beni; si sono suddivisi gli immobili in porzioni omogenee per caratteristiche e destinazione; si è stabilito il valore unitario di ciascuna porzione omogenea in base ai prezzi effettivamente pagati nella zona per beni con

19 19 caratteristiche simili; si sono eseguiti i necessari conteggi estimativi. Per quanto concerne i criteri generali di valutazione, si fa inoltre presente che: le consistenze sono riferite alla superficie commerciale e sono state determinate sulla base della norma UNI 10750, con riferimento alle planimetrie catastali ed ai rilievi effettuati sul posto; nei valori unitari degli immobili sono compresi tutti gli investimenti fissi così come presenti al momento del sopralluogo; i valori espressi tengono debitamente conto dello stato di manutenzione generale di ciascun immobile ivi compresi impianti, infissi, pavimenti e tutto quant altro compreso nei beni; il valore degli immobili pignorati è comprensivo delle parti comuni all intero stabile di cui gli stessi fanno parte; per la valutazione degli immobili il C.T.U. ha adottato il parametro tecnico metro quadrato. Sulla base di tutto quanto sopra riportato il C.T.U. esprime di seguito la propria valutazione degli immobili oggetto di stima: Appartamento mq. 97 x /mq. 950,00 = ,00 Garage mq. 23 x /mq. 450,00 = ,00

20 20 TOTALE ,00 Dicesi euro ,00 (centoduemilacinquecento/00). Confinanti: OMISSIS e parti comuni salvo se altri. Per ulteriore dettaglio in merito alla valutazione sopra riportata si veda tabella di determinazione consistenze e stima degli immobili (allegato n. 13). PRECISAZIONE IN MERITO ALLA DESTINAZIONE DELL IMMOBILE AD EDILIZIA CONVENZIONATA Si evidenzia che l unità immobiliare pignorata rientra all interno della edilizia convenzionata di cui alla Legge n. 179 del La cessione di tali alloggi deve avvenire al prezzo determinato nella relativa convenzione urbanistica. Il C.T.U. ha acquisito presso il Comune di Magione detta convenzione (allegato n. 14) dalla quale all art. 12 viene determinato il metodo di calcolo del prezzo massimo di cessione per le cessioni successive alla prima. Si estrinseca di seguito il relativo calcolo sulla base dei seguenti fattori: precedente prezzo di cessione ,00 rivalutazione ISTAT dalla data di collaudo ad oggi + 28,13 % riduzione per vetustà pari all1% per ogni anno successivo al sesto 6%. Per cui si ha: ,13 % - 6% = ,98 Il prezzo così determinato è superiore a quanto determinato

21 21 dal C.T.U. nel precedente capitolo e quindi vengono rispettatati gli obblighi previsti dalla normativa della edilizia convenzionata. Rimane indiscusso il fatto che l acquirente deve detenere i requisiti soggettivi previsti ed il prezzo, in caso di gara, non deve superare l importo sopra determinato eventualmente aggiornato. ATTESTAZIONE DI AVVENUTO INVIO DELLA C.T.U. ALLE PARTI (punto 14 del quesito) Lo scrivente C.T.U. ha provveduto ad inviare, a mezzo plico raccomandato, agli esecutati copia del presente elaborato peritale completo di tutti gli allegati, come da copia delle ricevute postali che si allegano alla sola relazione tecnica depositata, in originale, presso la Cancelleria delle esecuzioni del Tribunale di Perugia (allegato n. 15). Ai legali dei creditori procedenti ed agli si è trasmesso il presente elaborato a mezzo PEC (allegato n. 15). ELENCO ALLEGATI 1. Lettera del C.T.U. di comunicazione Inizio Operazioni Peritali, datata ; 2. Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Perugia -Territorio - Visure catastali; 3. Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Perugia -Territorio Elaborato planimetrico scala 1:500; 4. Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Perugia -Territorio - Planimetria catastale urbana scala 1:100; 5. Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Perugia -Territorio - vax scala 1:2000;

22 22 6. Copia atto a rogito Notaio Alfredo Caiazza in data repertorio registrato a Perugia il al numero 2051; 7. Servizio Pubblicità Immobiliare di Perugia aggiornamento gravami; 8. Dichiarazione dell Amministratore pro tempore in merito alla posizione debitoria degli esecutati; 9. Autorizzazione n Pratica edilizia n. 557/98, rilasciata dal Comune di Magione in data 3/06/1999; 10.Concessione a Costruire a sanatoria n Pratica edilizia n. 307/2001, rilasciata dal Comune di Magione in data 27/11/2001; 11.Denuncia di Inizio Attività n. 98/01, presentata al Comune di Magione in data 28/11/2001 prot ; 12.Certificato di abitabilità prot. n. 438/02 rilasciato dal Comune di Magione in data 3/08/2002; 13. Tabella di determinazione consistenze e stima degli immobili; 14.Convenzione per edilizia economica popolare 15.Copia ricevuta di attestazione invio C.T.U. agli esecutati a mezzo raccomandata A.R.; 16. Ricevuta di avvenuta trasmissione a mezzo PEC dell elaborato peritale al legale dei creditore procedente. * * * * * Tanto si doveva riferire in ossequio all incarico ricevuto

23 23 dal Signor Giudice dell Esecuzione. Perugia, 20 ottobre 2013 Il C.T.U. Dr. Giovanni Alberti

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