CONTRATTO DI AFFITTO REPUBBLICA ITALIANA. Il giorno...del mese di... Innanzi a me dott...notaio. in..., con studio alla. via..., iscritto al Collegio

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1 Repertorio n. Raccolta n. CONTRATTO DI AFFITTO REPUBBLICA ITALIANA Il giorno...del mese di... dell'anno... In... Innanzi a me dott...notaio in..., con studio alla via..., iscritto al Collegio Notarile del Distretto di... SI COSTITUISCONO -...nato a... il......domiciliato per la carica in Assisi (PG), alla via Metastasio, 8, che si costituisce quale presidente protempore del Consiglio di Amministrazione degli "ISTITUTI RIUNITI DI BENEFICENZA DI ASSISI", con sede in Assisi (PG), alla via Metastasio, 8, ente che amministra la "CASA DI RIPOSO ANDREA ROSSI" opera pia, domiciliata presso lo stesso Ente, entrambi con NCF e P.IVA , (nel prosieguo di quest'atto indicato per brevità concedente o affittante), in esecuzione della delibera del predetto consiglio n. 8 in data 18 aprile 2012 che in estratto 1

2 autentico si allega al presente atto sotto la lettera "A"; - Il signor... nel prosieguo del presente atto indicato per brevità "affittuario". Io notaio sono certo dell'identità personale dei costituiti i quali convengono e stipulano quanto segue. PREMESSO - che la "CASA DI RIPOSO ANDREA ROSSI" ente amministrato dagli ISTITUTI RIUNITI DI BENEFICENZA DI ASSISI, è proprietaria di un complesso aziendale con sede in Assisi (PG), alla via Frate Elia, 2, gestito sotto l'insegna "HOTEL SUBASIO" e di seguito meglio descritto; - che con delibera n...del...il Consiglio di Amministrazione dell'ente ha indetto procedura di asta pubblica per il reperimento di un nuovo soggetto con il quale concludere un futuro contratto di affitto della stessa azienda "HOTEL SUBASIO"; - che esperite le formalità dell'asta pubblica in data...è risultato vincitore ed aggiudicatario il signor... TANTO PREMESSO si stipula il presente atto. 2

3 ARTICOLO 1 - La premessa è patto e forma parte integrante e sostanziale del presente atto. ARTICOLO 2 - La "CASA DI RIPOSO ANDREA ROSSI", come rappresentata, ente amministrato dagli Istituti Riuniti di Beneficenza di Assisi, concede a titolo di affitto alla... che, come rappresentata, sempre a titolo di affitto dichiara di accettare, il complesso dei beni materiali ed immateriali organizzati per l'esercizio di attività di albergo e ristorante, corrente sotto l'insegna "HOTEL SUBASIO", con sede in Assisi (PG), alla via frate Elia, 2, comprendente: a) l'insegna "HOTEL SUBASIO"; b) le autorizzazioni in forza delle quali l'attività di albergo - ristorante viene esercitata e precisamente: - licenza per l esercizio di attività ricettiva alberghiera n. 218 rilasciata dal Comune di Assisi ufficio attività economiche il 29/08/2008; - l autorizzazione alla somministrazione al pubblico di alimenti e bevande rilasciata dal Comune di Assisi ufficio attività economiche in data 29 agosto 2008 L'affittante autorizza fin da ora l'affittuario a che le suddette autorizzazioni, come pure ogni ulteriore 3

4 provvedimento, licenza o permesso abilitativo all'esercizio dell'attività aziendale sia volturato a nome dell'affittuario. c) l'immobile di proprietà dell'ente sito in Assisi (PG), destinato ad albergo e ristorante con accesso dalla via Frate Elia, 2, composto da: (indicazione della consistenza vani e planimetria). Confinante con via Pubblica, proprietà Molini, proprietà Casagrande, salvo altri. Il tutto distinto a catasto urbano del comune di Assisi (PG), al foglio 104 con la particella: 109, graffate con le particelle 110 sub 6 e 111 sub 9, P.S T 1-2-3, categoria D/2, rendita catastale euro ,00. Il tutto come meglio individuato nelle planimetrie che firmate dalle parti per approvazione si allegano al presente atto sotto le lettere... Le parti dichiarano e riconoscono che a costituire l'azienda data in affitto, si intendono compresi tutti gli elementi che concorrono a formare il patrimonio aziendale, ed in particolare gli impianti, le attrezzature ed i mobili in genere ubicati presso la sede dell'azienda, come attualmente esistenti. Ai fini dell'esatta determinazione degli elementi mobiliari 4

5 facenti parte dell'azienda, le parti, hanno redatto apposito inventario che firmato dalle stesse per approvazione si allega al presente atto sotto la lettera "...". Articolo 2 bis- SPECIFICAZIONI SULLA DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Gli II.RR.BB. portano a conoscenza che all interno del complesso alberghiero vi è una ridottissima entità immobiliare (segnatamente: terrazzo prospiciente la piazza di San Francesco, sottostanti due vani ora riuniti in un'unica suite alberghiera- e un locale al piano interrato, il tutto come rappresentato nella planimetria allegata ALLEGATO ) di proprietà della Santa Sede - Basilica Papale di San Francesco. Attualmente vi è in essere un contratto di locazione tra gli II.RR.BB. e la Basilica Papale di San Francesco con scadenza (ALLEGATO ). Tutte le questioni inerenti il rinnovo di tale contratto di locazione, dopo la sua naturale scadenza e fino alla scadenza del contratto di affitto di azienda dell Hotel Subasio, nonché i relativi oneri finanziari e fiscali ivi compreso il pagamento dei canoni di locazione che l aggiudicatario concorderà con la proprietà a far data dal , saranno a completo carico del nuovo gestore 5

6 aggiudicatario del complesso aziendale ARTICOLO 3 - L'affittuario si impegna: a) a gestire l'azienda e ad usare i beni affittati con la diligenza del buon imprenditore, senza modificarne l'attuale destinazione, sotto pena di risarcimento dei danni; b) a mantenere l'avviamento dell'azienda stessa e la qualifica di categoria secondo il classamento di "albergo a 4 stelle" previsto da tutte le normative vigenti; c) a restituire il complesso aziendale alla scadenza dell'affitto nello stato di normale efficienza, quale risulterà dall'inventario sopra citato. Il mancato rispetto da parte dell'affittuario, nella gestione dell'azienda, delle norme di Pubblica Sicurezza, così come quelle in materia di igiene e sanità, costituisce motivo di risoluzione espressa del presente contratto che l'affittante potrà far valere in qualunque momento. Durante tutto il rapporto di affitto, l'affittuario potrà a sua cura e spese, ma previo accordo scritto con l'affittante, sostituire i macchinari ed i beni mobili che dovessero diventare obsoleti, o non più utilizzabili, o non confacenti all'azienda, per mantenere la qualifica di albergo di prima categoria 6

7 (classificazione 4 stelle). Tutti i beni mobili componenti l'azienda che saranno, per qualsiasi ragione, oggetto di sostituzione da parte dell'affittuario resteranno, alla cessazione del contratto, nell'azienda, della quale entreranno a far parte. Alla cessazione del rapporto di affitto, l'affittante potrà trattenere in tutto o in parte i beni come sostituiti, oppure autorizzare il prelevamento di detti beni da parte dell'affittuario, il quale, in tal caso, resta obbligato a corrispondere in denaro all'affittante, il valore dei beni mobili ricevuti all'inizio dell'affitto, attualizzato al momento della cessazione del rapporto. L'affittuario potrà dotare l'azienda di mobili ed attrezzature aggiuntivi e l'affittante alla cessazione del contratto, avrà facoltà di trattenere le addizioni ed i beni aggiunti, pagando all'affittuario il valore che essi avranno al momento della cessazione del rapporto di affitto, oppure di consentire all'affittuario la rimozione, a sua cura e spese; in qual caso l'affittuario non avrà diritto di indennizzo alcuno; d) alla scadenza del contratto il complesso aziendale dovrà essere restituito con le normali dotazioni di scorte. Ai sensi del comma 8, articolo 102, del D.P.R. n. 917/1986, le quote di ammortamento dei beni, anche inerenti agli interventi 7

8 ed opere di cui al successivo articolo, saranno deducibili nella determinazione del reddito dell'affittante. ARTICOLO 4 - La manutenzione ordinaria e straordinaria di tutti i beni che compongono l'azienda, ivi compreso l'immobile che ne fa parte, sono a totale carico dell'affittuario per tutta la durata dell'affitto, così come tutte le spese relative a qualsiasi intervento eseguito dall affittuario sulla struttura. E' espressamente escluso, in capo all'affittuario, qualunque diritto di ritenzione dell'azienda o della parte immobiliare di essa, in caso di suo credito nei confronti del cedente. L'affittuario non avrà mai per alcuna ragione, diritto di pretendere somme a titolo di risarcimento del danno o di indennizzo, come pure riduzioni del canone o per qualsivoglia altro titolo, in conseguenza delle riparazioni, ordinarie, anche di rilevante entità, che dovessero essere compiute sui beni mobili ed immobili, che compongono l'azienda e per il tempo necessario a compierle. Salvo quanto sopra detto, è fatto esplicito divieto all'affittuario di procedere a trasformazioni, modifiche o migliorie degli enti affittati, senza il consenso scritto dell'affittante. 8

9 In ogni caso, alla scadenza dell'affitto, l'affittante avrà diritto di pretendere la messa in pristino, a spese dell'affittuario, oppure di ritenere le nuove opere senza alcun compenso. La messa in pristino potrà essere richiesta anche nel corso dell'affitto, qualora le modificazioni o nuove opere abbiano avuto luogo senza il suddetto consenso scritto. ARTICOLO 5 - L'affitto avrà la durata di anni 30 con decorrenza dalle ore zero del giorno di consegna dell'azienda all'affittuario, che sarà fatta constare da apposito verbale a firma di entrambe le parti contraenti. L'affitto terminerà alla scadenza del trentesimo anno, con espressa esclusione di ipotesi di proroga tacita e senza bisogno di formale comunicazione. L'affittuario si obbliga a prendere in consegna l'azienda nella data che gli verrà comunicata per iscritto dall'ente affittante. La data di consegna dell'azienda e quindi, di inizio della decorrenza del contratto di affitto è prevista entro il...salve proroghe che dovessero essere necessarie per ragioni indipendenti dalla volontà dell'affittante. 9

10 ARTICOLO 6 - Allo scopo di accertarsi della diligente manutenzione, l'affittante potrà effettuare sopralluoghi presso l'azienda affittata a mezzo dei suoi legali rappresentanti o di tecnici incaricati a proprie spese, una volta all'anno, previo avviso comunicato all'affittuaria per iscritto mediante raccomandata A.R., almeno dieci giorni prima del predetto sopralluogo. ARTICOLO 7 - Il canone annuo di affitto viene fissato nella somma di Euro...oltre I.V.A., che l'affittuario corrisponderà anticipatamente in ragione di Euro...oltre I.V.A., in quattro rate trimestrali anticipate, ciascuna di pari importo, a decorrere dalla data di inizio dell'affitto, ed esattamente: la prima rata trimestrale, al momento di inizio dell'affitto contestualmente alla presa in consegna dell'azienda in oggetto; e le altre rate trimestrali entro il giorno 5 (cinque) del primo mese di inizio di ciascun trimestre al domicilio del concedente, con rilascio di regolare fattura. L'affittuario non potrà, per alcuna ragione, sospendere o ritardare il pagamento dei canoni. Il mancato pagamento di due rate di affitto, anche non consecutive, costituirà grave inadempimento dell'affittuario e 10

11 motivo per l'affittante, di risoluzione espressa del presente contratto ai sensi dell'art c.c.. Per patto espresso le parti, come rappresentate, convengono di assoggettare annualmente il canone di affitto al 100% della variazione, accertata dall'istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati nell'anno precedente. Oltre al previsto canone di affitto l'affittuario si impegna ad investire nell'immobile facente parte dell'affitto ed entro i primi cinque anni di gestione euro... per il miglioramento e la riqualificazione dell'azienda. ARTICOLO 8 Resta espressamente inteso ed espressamente accettato che, allo scioglimento per qualsiasi causa del contratto di affitto l affittuario non avrà, per alcuna ragione, diritto ad indennizzi relativi all avviamento dell azienda, neppure in sede di conguagli delle differenze d inventario e neppure in caso di incremento dell avviamento durante la durata dell affitto. ARTICOLO 9 - L'affittante garantisce il pieno e pacifico 11

12 godimento dell'azienda affittata, in particolare si impegna a sollevare l'affittuario da ogni responsabilità, oneri, anche fiscali, tributi, imposte, tasse ed altri gravami in corso di accertamento e non ancora accertati, relativi all'azienda affittata, nascenti da cause anteriori all'inizio dell'affitto ed imputabili alla gestione attuale. A decorrere dall'inizio dell'affitto saranno a carico dell'affittuario tutte le spese relative alle pubbliche utenze quali telefono, energia elettrica, acqua, per la cui fornitura l'affittuario dovrà provvedere tempestivamente a stipulare contratti a proprio nome. ARTICOLO 10 - Ai sensi dell'articolo 2112 del codice civile, l'affittuario proseguirà, con effetto dal termine iniziale di decorrenza del presente affitto, in tutti i rapporti di lavoro in essere. L'affittante rimane obbligata a tenere indenne e manlevare l'affittuario da qualunque azione, ragione, responsabilità o pretesa che possano gravare, anche in via solidale, ai sensi dell'articolo 2112 codice civile, sull'affittuario ed aventi causa nei rapporti di lavoro dipendente che torneranno in capo all'affittante, come pure da eventuali vertenze o procedimenti in corso a tali afferenti rapporti. 12

13 L'affittuario si impegna, nell eventualità di assunzioni di dipendenti, ad osservare i contratti collettivi di lavoro applicabili e le leggi e i regolamenti di volta in volta in vigore con riguardo alle questioni giuslavoristiche, assicurative, previdenziali, relative alla sicurezza e salute sul lavoro nonché con riguardo alle questioni di igiene relative al personale. Inoltre, l'affittuario si impegna a manlevare e tenere interamente indenne il Locatore da qualsiasi conseguenza pregiudizievole derivante dai rapporti dei dipendenti del Conduttore con quest ultima. Quale pattuizione essenziale del presente Contratto, alla scadenza del Contratto stesso, l'azienda verrà restituita al Locatore senza dipendenti. A tale scopo, prima della scadenza o della cessazione anticipata del presente Contratto, l'affittuario dovrà: a) terminare tutti i rapporti di lavoro dipendente inerenti l'azienda attraverso un accordo consensuale nella forma stabilita ai sensi dell articolo 2113 c.c., eseguendo altresì esattamente e puntualmente tutte le obbligazioni a suo carico derivanti da tale accordo, ovvero, qualora, la suddetta norma cessi di essere in vigore o venga successivamente modificata, qualsiasi altra norma di volta in volta applicabile a 13

14 garantire e formalizzare l espresso, definitivo, irrevocabile ed incondizionato consenso del dipendente alla cessazione del rapporto, senza che quest ultimo possa successivamente impugnare o contestare in alcun modo tale accordo; b) trasferire i dipendenti presso qualunque altra azienda dell'affittuario purchè il dipendente acconsenta espressamente, incondizionatamente ed irrevocabilmente a quel trasferimento; c) far si che si raggiunga la legittima, definitiva, irrevocabile ed incondizionata cessazione di tutti i rapporti di lavoro dipendente inerenti l'azienda nelle forme previste dalla Legge, con espressa rinuncia del lavoratore a qualunque pretesa nei confronti del Conduttore. Nel caso in cui l'affittuario fosse inadempiente a tali obblighi, lo stesso manterrà il Locatore interamente manlevato e indenne da qualunque pregiudizio di qualsiasi natura (ivi incluse, senza limitazione alcuna, le indennità dovute per la cessazione del rapporto, incluso il trattamento di fine rapporto e quelle sostitutive del preavviso) in cui possa incorrere il Locatore (anche in applicazione dell articolo 2112 c.c.) a seguito di tale inadempimento. Ove ne ricorrano i presupposti saranno espletate le procedure 14

15 di cui all'articolo 47 legge 428/1990. ARTICOLO 11 - E' fatto divieto all'affittante di cedere in tutto o in parte, a qualunque titolo, a terzi il godimento del complesso aziendale, pena la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno. L'affittuario è obbligato ad informare l'affittante in ordine a modificazioni sostanziali della propria compagine sociale. E' facoltà dell'affittante recedere dal contratto in caso di subentri nella compagine sociale di soggetti non graditi, perchè per esempio, ritenuto ad insindacabile giudizio dell'affittante stesso, poco idonei a garantire il mantenimento delle caratteristiche di prima categoria dell'albergo affittato, oppure poco idonei a mantenere gli impegni assunti con il presente contratto. ARTICOLO 12 - L'affittuario è obbligato a stipulare con primaria compagnia assicuratrice, a propria cura e spese e per tutta la durata dell'affitto, e a presentare idonea polizza assicurativa per responsabilità civile per danni a cose e a terzi derivanti dalla gestione per un massimale unico di ,00 (euro diecimilioni), oltre ad una polizza incendio e terremoto per un massimale di ,00 (euro diecimilioni), corrispondente al valore di ricostruzione a 15

16 nuovo alla data di effettiva consegna della struttura all aggiudicatario. ARTICOLO 13 - A garanzia di tutte le obbligazioni assunte con il presente contratto, ed in particolare, per l'esatto adempimento dell'obbligazione di pagare i canoni di affitto, l'affittuario rilascerà all'inizio dell'affitto, con obbligo di rinnovarla annualmente per tutta la durata dell'affitto, idonea fideiussione bancaria, con primari istituto di credito, fino alla concorrenza di euro. Il mancato rilascio della predetta garanzie, anche per un solo anno, costituisce grave inadempimento dell'affittuario e motivo di risoluzione espressa del presente contratto, che l'affittante unilateralmente potrà far valere in qualunque momento. ARTICOLO 14 - E' a cura dell'affittuario la voltura a suo nome nei modi e termini di legge, di ogni inerente autorizzazione e/o licenza; alla scadenza del rapporto contrattuale sarà onere del concedente provvedere alla rivoltura. ARTICOLO 15 - Ogni modifica del presente atto richiederà la forma scritta e le relative spese saranno a carico della parte che avrà richiesto le modifiche stesse. ARTICOLO 16 - Per quanto non espressamente previsto o non 16

17 derogato dal presente contratto, si applicano al contratto di affitto di azienda le norme di cui agli articoli del codice civile, con la precisazione che le norme speciali di cui agli articoli 2561 e 2562 codice civile, prevalgono sulla disciplina codicistica. Resta espressamente escluso che, alla cessazione dell'affitto, possa darsi luogo a favore dell'affittuario di qualunque indennizzo o simile per l'eventuale incremento di avviamento dell'azienda affittata con il presente contratto. ARTICOLO 17 - Le spese e le imposte relative al presente contratto e comunque da questo scaturenti sono a carico esclusivo dell'affittuario. Di questo atto, scritto in parte con sistema elettronico da persona di mia fiducia, ed in parte a magno da me notaio, ho dato lettura alle parti che lo approvano e lo sottoscrivono, alle ore unitamente a quanto allegato. Consta di fogli...per facciate...fin qui. 17

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