Il mercato dei mutui. Prof. Umberto Filotto

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1 Il mercato dei mutui Prof. Umberto Filotto

2 Il mutuo Capitale finanziato Quota interessi Quota capitale Erogazione in unica soluzione, rimborso con piano di ammortamento a rata costante o decrescente Il finanziamento è normalmente assistito da garanzia ipotecaria sul bene oggetto del finanziamento Il mutuo comporta il pagamento di un tasso di interesse normalmente espresso come spread rispetto ad un tasso di riferimento (Euribor, per i mutui a tasso variabile, Eurirs per quelli a tasso fisso) 2

3 I mutui: le forme tecniche Tasso Rata Durata Fisso/a Variabile 3

4 I mutui debito Reverse mortgage PIV Mutuo classico Balloon loan tempo 4

5 I mutui Quando si concede un mutuo si assume il rischio che il debitore/mutuatario non sia in grado di restituire il denaro ricevuto. Occorre dunque istruire una pratica che serve a minimizzare (non è possibile eliminare completamente) l alea di non restituzione Cosa bisogna guardare? Il valore della garanzia? Le entrate del mutuatario? 5

6 La normativa La cd. rottamazione del mutuo consiste nell estinzione anticipata del mutuo preesistente e nell accensione di un nuovo prestito. Sono state cancellate (o ridotte nel caso dei vecchi mutui) le penali (sia per i mutui a tasso fisso sia per quelli a tasso variabile) ma resta comunque necessario pagare gli oneri amministrativi resi necessari dal nuovo contratto La portabilità del mutuo si fonda sulla surroga: un nuovo creditore subentra al vecchio nel contratto. Questo consente di abbattere gli oneri amministrativi ma impedisce di variare durata ed importo del credito residuo. Possono essere invece cambiate le condizioni Naturalmente la vecchia banca può sempre cercare di trattenere il cliente rinegoziando le condizioni applicate 6

7 I problemi di comprare casa Il mutuo è un impegno rilevante: voglio pagare il tasso più basso possibile Ho una casa da vendere ma voglio ottenere un buon prezzo I miei redditi sono variabili Ho un buon reddito ma non sono in grado di versare un grosso anticipo In questo momento mi conviene il tasso fisso o quello variabile? 7

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9 I mutui: l andamento dei flussi 31% 27% 17% 18% 23% 4 20 ripartizione % dei flussi finanziati % 5 8.7% 13.5% -8.9% % -5 69% 73% 83% 82% 77% mutui di acquisto altri mutui (incl sostituzioni e surroghe) var.% totale (dx) var% acquisto (dx) var% altri mutui (dx) yoy% Dati di flusso Fonte: Osservatorio Assofin sul credito immobiliare 9

10 I mutui: l andamento del numero contratti 36% 31% 2 21% 25% 42% 20 ripartizione % del numero di contratti % 5.2% % -50.8% 64% 69% 8 79% 75% 58% yoy% mutui di acquisto var% totale (dx) var% altri mutui (dx) altri mutui (incl. sostituzioni e surroghe) var% acquisto (dx) Dati di flusso Fonte: Osservatorio Assofin sul credito immobiliare 10

11 L andamento dei flussi nel dettaglio Crescita dei mutui destinati all acquisto casa che hanno sostenuto l evoluzione delle compravendite residenziali (+5.3% nei primi 9 mesi 2015)*. Ulteriore boom delle surroghe che pesano per il 27% sul totale. * Fonte: OMI, Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale, 3 trim trend mutui di acquisto e di surroga product mix % % 5% 5% 2015 acquisto casa 3% 7% 7% 6% 3% 2014 surroga ristrutturazione e costruzione % 6.6% 24.9% -8.4% -44.6% -9.9% -41.7% -94.5% % 6 liquidità sostituzione mutui di acquisto mutui di surroga Dati di flusso Fonte: Osservatorio Assofin sul credito immobiliare 11

12 Importi e durate importi erogati durate contrattuali 4% 3% 3% 3% 3% ripartizione %flussi erogati % 21% 18% 17% 17% 15% % 5 25% 26% 27% 28% ripartizione %flussi erogati % 4 38% 37% 22% 22% 22% 21% % 23% 11% 12% 13% 13% 3 21% 25% 16% 3% 4% 4% 4% 4% % 6% 6% 6% 8% Classi di importo (mgl. di euro) Durate contrattuali espresse in anni <= 50 da 51 a 100 da 101 a 200 da 201 a 500 >= 501 <= >=26 Dati di flusso Fonte: Osservatorio Assofin sul credito immobiliare 12

13 I canali distributivi 4% 2% 2% 2% 4% ripartizione % flussi finanziati % 68% 1% 19% 16% 17% 17% 1% 1% 2% 81% 71% 79% 78% 1% diretto diretto online indiretto indiretto online Dati di flusso Fonte: Osservatorio Assofin sul credito immobiliare 13

14 Fisso o variabile? ripartizione % dei flussi finanziati % 26% 25% 25% 19% 42% 5 52% 59% 67% 49% 24% 23% 16% 14% mutui a tasso fisso mutui a tasso variabile mutui a tasso misto Dati di flusso Fonte: Osservatorio Assofin sul credito immobiliare 14