GUIDA BREVE ALL INVESTIMENTO IMMOBILIARE A MANHATTAN

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1 GUIDA BREVE ALL INVESTIMENTO IMMOBILIARE A MANHATTAN

2 Presentazione Questa e' la prima fonte d informazioni in italiano, preparata da un operatore del settore e dedicata a chi, per esigenze personali (es: trasferimento della residenza) o come forma di diversificazione dei propri investimenti, e interessato a conoscere i meccanismi fondamentali del mercato immobiliare residenziale di New York. Gli argomenti sono necessariamente trattati in maniera generica, ma siamo a disposizione per rispondere alle Vs. domande e per ulteriori approfondimenti

3 Chi può investire Per acquistare un appartamento a Manhattan non e necessario essere provvisti di visto di entrata negli USA ne di permesso di soggiorno. Finanziamenti sono disponibili generalmente anche per i non residenti.

4 Caratteristiche del mercato immobiliare Trasparenza: il mercato e trasparente, competitivo e con una notevole tutela di acquirenti e venditori. Informazioni: spesso molto dettagliate sono accessibili a tutti gli operatori del settore. Collaborazione: parte venditrice e parte acquirente sono rappresentate ciascuna da un broker per limitare il piu possibile i conflitti d interesse. Le agenzie ed i broker collaborano attivamente condividendo i propri inventari di immobili sia in vendita che in locazione.

5 Principali figure coinvolte Agente/Broker Immobiliare: in base alle richieste del cliente puo selezionare e consigliare tra una miriade di diverse soluzioni d investimento. Ciascun broker ha accesso a tutto l inventario di immobili presenti sul mercato. Prepara e presenta l offerta, negozia il prezzo e le condizioni di vendita con il broker di controparte, invia i documenti all avvocato.

6 Avvocato/Real Estate Attorney: assieme alla Title Company svolge la funzione del notaio, verifica i documenti, controlla il contratto di vendita ed altri aspetti legati alla transazione. Title Company: similmente al notaio verifica e garantisce la bonta del titolo di proprieta accertandosi che sia libero da gravami (es. Ipoteche) Management Company: e la societa che amministra il building. Il broker provvede a raccogliere ed inviare tutta la documentazione necessaria all accettazione del nuovo proprietario o inquilino.

7 Tipologie di proprieta Co-op: fenomeno limitato quasi esclusivamente a Manhattan ( circa il 70%). Le co-op sono di proprieta di una corporation, i residenti non possiedono proprieta reale ma quote della corporation che attribuiscono il diritto di essere titolari di un contratto di proprieta. Quasi il 100% degli appartamenti in Fifth Avenue, Park Avenue e Central Park West sono di questa tipologia. Le co-op nascono come strumento fiscale, poiche le maintenance sono fiscalmente (parzialmente) deducibili. Il processo di acquisto e spesso molto lungo e prevede anche una intervista da parte del Comitato di Direzione. Moltissime co-op hanno restrizioni alla locazione a terzi.

8 Tipologie di proprieta Condominium: tipico delle nuove costruzioni ha regole condominiali piu semplici e permissive, anche per la locazione a terzi. Attribuisce proprieta reale. L acquirente riceve il proprio titolo di proprieta e le tasse sono calcolate separatamente per ciascuna unita e fiscalmete deducibili.

9 Landlease: abitazioni, spesso co-op, costruite su terreno preso in affitto (landlease) per lunghi periodi di tempo. Normalmente l affitto del terreno non e fiscalmente deducibile, ma ci sono eccezioni (Battery Park Pilot). Townhouse e Brownstones: edifici indipendenti (in genere mono-familiari) dove il proprietario e il solo responsabile. Spesso le townhouse hanno uno spazio commerciale al piano terra (uffici medici) con giardino sul retro. Alcune townhouse sono state identificate come Brownstone, termine che si riferisce al colore marrone delle pietre da costruzione tipicamente utilizzate nel passato.

10 Prezzi indicativi per un appartamento condo in buone condizioni in una prime location di Manhattan. Studio: monolocale tipicamente tra i 40/55 mq. Si trova in discrete condizioni a $1000-$1,200 sq ft, oppure a $1200-$1400 sq ft, se nuovo, in luxury building con portiere 24h, concierge, terrazza, conference room, washer&dryer nell'appartamento (non molto comune a NY), marmo in bagno e granito in cucina.

11 One Bedroom: bilocale dai 60 mq ai 90 mq. Il prezzo, in questo caso, varia da $750,000 a $ 950,000. Two Bedroom: trilocale dai 100 mq ai 140 mq. Il prezzo, in questo caso, varia dai $1,200,000 ai $ 1,900,000. NB: 1 m.=3,28 f. 1 mq.= 10,76 sf. 93 m.=1,000 sf.

12 Closing cost per l acquirente di un condominium Avvocato: per il solo rogito il compenso varia tra i $2-3,000. Le costituzioni di societa vengono fatturate a parte. I nostri consulenti sono in grado di offrire soluzioni allinclusive a partire da $4,000 (rogito, consulenza, costituzione di societa ) e sono a completa disposizione di eventuali terzi consulenti. Title Insurance: garanzia pagata una tantum sulla piena proprieta del bene, libero da ipoteche e vincoli. La Title insurance non e obbligatoria, ma consigliabile, ad un costo variabile, a seconda del valore di acquisto, tra lo 0,5% e l 1%. Una primaria societa assicurativa garantisce la piena proprieta ed in caso di problemi si assume l onere di correggerli o rimborsare all acquirente l intero costo d acquisto.

13 Transfer tax: viene pagata dall acquirente solo quando a vendere e un promotore, e quindi si tratta di un nuovo palazzo o di un primo frazionamento. Negli appartamenti acquistati da una rivendita, la tassa e pagata dal venditore. L importo, comprensivo di tassazione locale, statale e federale e di circa il 2%. Si paga una sola volta alla stipula.

14 Mansion Tax: se il bene compravenduto e scambiato a un prezzo uguale o superiore al milione di dollari, alla tassa di trasferimento si aggiunge la Mansion tax pari all 1% del prezzo di vendita; viene pagata sempre da chi acquista e una sola volta alla stipula. Contributi: generalmente al nuovo acquirente di un condominio viene richiesto di dare un contributo una tantum al fondo condominiale depositando due mesilita di spese condominiali a titolo di garanzia.

15 Mutuo: nel caso l acquirente si avvalga di un mutuo, incorrera nella Mortgage Recording Tax pari a circa il 2% del valore del mutuo, piu il costo di estimo (circa $ 600) e le spese legali della banca $ 500. Il totale dei closing costs varia tra l 1.5% ed il 3.5% del prezzo a rogito. La differenza e determinata dalla tipologia di venditore (privato o costruttore). Ricordiamo che il costruttore non paga le transfer tax.

16 Spese legate alla gestione Tasse locali o Real Estate Tax: note come R.E. Tax (equivalenti dell ICI), sono pagate trimestralmente dal proprietario; il loro importo varia a seconda dell ampiezza dell appartamento, del lusso del palazzo, della posizione dello stabile. In alcuni nuovi palazzi, o in palazzi totalmente ristrutturati, e possibile usufruire di un abbattimento decennale delle tasse che possono pertanto risultare molto basse (questo abbattimento e indicato con il codice 421 A ). Mediamente le tasse immobiliari in un palazzo di lusso variano tra i 90 e i 100 $/mq per anno.

17 Spese condominiali (Common Charges): note come C.C. variano a seconda del livello dei servizi offerti dal building, dalle sue amenities e dal numero di appartamenti presenti. Building piu grandi generalmente hanno costi piu ridotti per unita di misura. Le C.C. generalmente comprendono riscaldamento, acqua calda, a volte condizionamento ed assicurazione. Costi di agenzia: quando locato a terzi il costo legato alla gestione immobiliare chiavi in mano, comprensiva di tenuta della contabilita, e equivalente ad una mesilita di affitto. Tasse, spese condominiali e costi di agenzia vengono pagati dal proprietario non dal locatario.

18 Tasse sul reddito/plusvalenze Tasse sul reddito (Income Tax): le tasse sul reddito vengono pagate annualmente solo sulle proprieta messe a reddito e calcolate deducendo dal reddito lordo, (canoni di locazione), i seguenti costi: tutti gli interessi passivi, un ammortamento pari al 3,7% annuo del costo di acquisto per i primi 27 anni, tutte le spese di gestione (comprese spese condominiali, amministrative, riparazioni correnti, eventuali spese telefoniche, di viaggio, legali, pubblicitarie, tasse locali, etc.). In genere, la somma di tutte le deduzioni rende il reddito imponibile molto basso se non nullo. Su questo (eventuale) reddito imponibile si pagano le tasse sul reddito che variano dal 28% al 37%. In Italia la legge richiede che il reddito imponibile, calcolato secondo la legge fiscale americana, quindi in genere molto limitato, sia denunciato in dichiarazione dei redditi unitamente alle eventuali tasse gia pagate negli USA.

19 Tassazione della plusvalenze (Capital Gain Tax): la plusvalenza e calcolata sommando al prezzo di vendita tutte le spese di acquisto comprese quelle legali, eventuali ristrutturazioni, assicurazione di piena proprieta (Title- Insurance), ragionevoli spese legate all acquisto (ad esempio viaggio aereo e permanenza in hotel durante la fase di ricerca) e detraendo tutti gli ammortamenti utilizzati. Sulla plusvalenza calcolata come sopra, si paga un po meno del 30% di tasse, SALVO avvalersi del Like Kind Exchange 1031 ovvero salvo acquistare - ovunque negli Stati Uniti - un altra proprieta simile a quella venduta e di valore non inferiore. In questo caso la tassa e rimandata alla vendita successiva. Questa opportunità puo essere usata piu di una volta nel tempo.

20 ESEMPIO ESPLICATIVO BASATO SU UN APPARTAMENTO IN UN IMPORTANTE TORRE RESIDENZIALE DEL MIDTOWN Alloggio di 2 stanze + servizi (2 bagni, piu mezzo bagno), 1,463 piedi = 136 mq. Stabile prestigioso fine anni 80 con servizi interni di altissimo livello: ristorante, palestra, piscina, sala riunioni, portierato 24 ore. PREZZO ACQUISTO : $ 1,670,000 o $ 12,370/ mq, dato il lusso del palazzo e la vista di Central Park, si e trattato di un prezzo molto conveniente per l acquirente. TASSE, 1,875% pari a $ 31,312 (pagata dal venditore) MANSION TAX: 1% pari a $ 16,700 (pagata dall acquirente). Altri costi includono : TITLE INSURANCE: si tratta di un tipo particolare di assicurazione che offre la garanzia di piena proprieta. Le Title Insurances, come gli studi notarili, effettuano le visure catastali e assicurano che la proprieta' abbia le caratteristiche e le misure come da offerta commerciale. Il costo del Title e' una percentuale che varia tra il 0,50% e lo 0,75% del prezzo di acquisto, nel nostro esempio in costo tra i $ 5,000 e $ 8,000. AVVOCATO: l avvocato segue la trattativa per il cliente, coordina la stipula assieme alla title insurance e all avvocato del venditore. Le parcelle variano dai $ 4,000 ai $6,000 (costituzione di un eventuale societa compresa)

21 Continua esempio MUTUO: nel caso l acquirente utilizzi un mutuo, incorrera nella MORTGAGE RECORDING TAX pari a circa il 2 % del valore del mutuo, piu il costo di estimo (circa $ 600) e le spese legali della banca $ 500. Nel nostro esempio se il compratore avesse richiesto un mutuo pari al 50% del valore dell alloggio, diciamo $ 800,000, allora avrebbe dovuto pagare circa $ 16,000 per registrare il mutuo ed altri $ 1,600 per spese di valutazione e legali. Per i costi di gestione invece bisonga considerare: MAINTENANCE: l equivalente dei costi di condominio, in questo caso di $1,696 al mese (circa $ 150/mq anno). Ovviamente piu l'immobile e' importante e maggiori sono i servizi, piu alta e la maintenance. La maintenance di questo palazzo e una delle piu alte di Manhattan. REAL ESTATE TAX: l'equivalente del ICI italiano, la Real Estate Tax, che nel nostro caso e di $1,300 al mese ed e calcolata sul valore catastale dell immobile. In questo caso le tasse immobiliari sono molto alte raggiungendo $ 115/ mq per anno. RENDITA LOCATIVA: L alloggio del quale abbiamo riportato in dettaglio i costi di transazione e gestione e attualmente affittato a di $8,300 / mese ovvero $ 738/mq/anno.

22 Continua esempio Riassunto in $/mq Prezzo acquisto: $ 12,370 Reddito locativo lordo: $ 738 per anno (2009) Costi Condominiali : $ 150/anno Tasse Immobiliari: $ 115/ anno Gestione: $ 61 Tutte le spese sopraelencate sono a carico della proprieta che quindi ha una rendita locativa pari a $ 412/ mq anno. Quindi l entry yield di questo investimento e di $ 412/$ 12,370 = 3,3%, che e un ritorno iniziale da reddito locativo in linea con il mercato corrente. Nel tempo, con l adeguamento dei canoni di locazione agli aumenti di mercato, lo yield annuale cresce; tale crescita porta ad un maggior valore di mercato. Il reddito complessivo dell investimento e quindi prodotto da una percentuale legata al reddito locativo ed una percentuale legata alla plusvalenza. Il ritorno legato alla plusvalenza ha superato il 10% annuo negli ultimi 13 anni, quindi, considerando anche gli aumenti del reddito locativo nel tempo, si puo facilmente vedere come un tipico investimento immobiliare, molto conservativo, ha avuto un ritorno di oltre il 15% annuo sul lungo termine, ben al disopra del tasso di inflazione.

23 Locazioni Quando si tratta di affittare il proprio immobile le analogie con quanto avviene in altri Paesi (es: Italia) vanno lasciate da parte. Questa la procedura tipo: il potenziale inquilino deve fornire documentazione attestante il reddito e rispettare certi criteri nel rapporto reddito/canone d affitto, ed il broker in genere effettua anche il cosiddetto credit check per verificare che tutti i debiti in passato siano stati puntualmente pagati, oltre ad altri controlli.

24 Una volta stabilito che si tratta di un potenziale buon inquilino, sotto il profilo dell afffidabilita finanziaria, si stipula un contratto di affitto generalmente di un anno che puo essere rinnovato e nel quale sono descritti in maniera precisa diritti e doveri di proprietario ed inquilino, a tutela di entrambe le parti. Se l inquilino non paga puntualmente il canone, per pochi giorni, scattano interessi di mora; se non lo paga per un periodo piu' lungo, si puo attingere al deposito di sicurezza che è obbligato a lasciare alla stipula del contratto, iniziando la procedura di sfratto che solitamente si conclude in 45 giorni. Spesso accade che in caso di difficolta sia lo stesso inquilino a voler lasciare l appartamento perche un eventuale sfratto gli rovinerebbe la "credit history" per parecchi anni e sarebbe per lui molto piu difficile trovare un altro appartamento in futuro.

25 Procedura di acquisto: Prima Fase Individuato l immobile, la prima offerta viene fatta dal broker, rappresentante l acquirente, inferiore di circa il 5-10% rispetto alla valutazione data all immobile (fair value). Dalla contro-offerta ricevuta dal venditore si determina il grado di flessibilita del prezzo di vendita. Una volta accettato il prezzo, il contratto di vendita unitamente alla documentazione relativa al condominio (statuto e bilancio del condominio), vengono inviati all avvocato dell acquirente.

26 Nei 7-10 gg successivi all invio del contratto, l avvocato invia al cliente un breve memorandum (descrizione e spiegazione della documentazione), che dovra essere sottoscritto dall acquirente. Al temine del 10 o giorno il contratto verra perfezionato ed una caparra del 10% depositata sul conto fiduciario dell avvocato del venditore.

27 Procedura di acquisto: Seconda Fase Il board package e un questionario che dovra essere compilato dal candidato-acquirente che servira al board (consiglio di condominio) per meglio conoscere il nuovo potenziale condomino. Il board package spesso include: descrizione del candidato, lettere di referenza ed altri documenti. Una volta completato, viene esaminato dal board che emettera il c.d. waiver o rinuncia del diritto di prelazione.

28 Giunti al o giorno successivo alla prima offerta, presso l avvocato del venditore avviene il closing con il passaggio di proprieta e pagamento del restante 90% del prezzo pattuito.

29 Il mercato immobiliare di Manhattan: tra presente, passato e futuro Tra il 1999 ed il 2008 il valore medio di vendita e passato da $400 a $1,251 per sf (da ca 3,000 a 9,200 Euro a m 2 ). Tra il 1999 ed il 2006 il numero di compravendite sono state circa 9,000 all anno su circa una media di 7,000 unita presenti sul mercato. Nel biennio le unita oggetto di compravendita sono state in media 12,000, con un picco registrato nel 2007 di 14,000 unita, mentre l inventario d immobili presenti sul mercato e cresciuto a 9,000 unita.

30 Prezzi di vendita medi dal 1999 al 2008 e volumi di vendita

31 Inventario medio di immobili presenti sul mercato e grandezza media per unita

32 Ultimi sviluppi Agosto 2008: il mercato di Manhattan registrava ancora prezzi record, nonostante i valori immobiliari fossero gia in discesa in diverse altre localita degli USA. Il fallimento della banca d affari Lehman Brothers (15 settembre 2008) ha contribuito al c.d. credit crunch. L estrema difficolta ad attingere a finanziamenti e mutui ha ingessato il mercato immobiliare di Manhattan ed ha contribuito alla discesa dei valori immobiliari.

33 A partire da settembre 2008 il mercato ha registrato una flessione di circa il 12% contro una media del mercato US del 20% (con punte del 40-45% a Miami, Las Vegas e California). Dopo la metà del secondo trimestre 2009 (aprile-maggio) i prezzi, cosi come il numero delle transazioni, hanno subito un contenuto ma costante aumento sia a Manhattan che nel resto degli US. L atteggiamento degli operatori e di cauto ottimismo: dopo 16 mesi di discesa a livello nazionale siamo giunti al 4 o mese di ripresa dei valori immobiliari.

34 S&P/Case-Shiller Home Price Indices Indice dei prezzi immobiliari delle 20 citta piu rappresentative degli Stati Uniti