Assemblea degli Azionisti 30 Aprile 2008

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1 Assemblea degli Azionisti 30 Aprile

2 DISCLAIMER Questo documento è stato preparato da AEDES (la Società) unicamente a scopo informativo e per l utilizzo in presentazioni di strategie e dati finanziari della Società. Le informazioni contenute in questo documento non sono state soggette a verifica indipendente e nessuna rappresentazione o garanzia è indicata o sottintesa e non bisogna fare affidamento sulla correttezza, accuratezza, completezza delle informazioni o pareri espressi all interno del documento. Alcune parti della presentazione contengono affermazioni con previsioni a lunga scadenza, che sono stime soggette a rischi o incertezze che potrebbero differire sostanzialmente dai risultati futuri. La Società non avrà alcun obbligo per qualsiasi perdita che comunque sorgerà da ciascun utilizzo di questo documento o dei suoi contenuti in relazione a questo documento. Questo documento non costituisce un invito ad acquistare azioni. Qualsiasi decisione di acquistare azioni dovrebbe essere fatta sulla base delle informazioni contenute nella documentazione ufficiale (Bilancio, Semestrali e Trimestrali) pubblicata dalla Società. 2

3 SOMMARIO Profilo di gruppo Area Servizi Area Co-investimenti 3

4 Profilo di Gruppo 4

5 MODELLO DI BUSINESS Co-investor e Management Company AREA SERVIZI AREA CO-INVESTIMENTI Gestione Fondi CLIENTE / PROPRIETARIO Quote medie Aedes in Gestione Asset S.I.I.Q. JVs Fondi 15% Gestione Project Fondi Opportunistici Fondi Tradizionali Quote medie Aedes in JVs 37% Agency Parti terze Direttamente Posseduti Aedes è un gruppo integrato, attivo nei servizi immobiliari e nei co-investimenti, condotti attraverso la sottoscrizione di quote nei fondi immobiliari e partecipazioni in joint ventures 5

6 2007: UN NUOVO CICLO DI INVESTIMENTI 2006 Raggiunti AUM e D/E ratio targets del piano industriale AUM = 4,1mld vs target 3,7mld NFP = 412mln - D/E = 1,1 PROFITTI NETTI a 27,2 mln oltre il budget Ricavi per Servizi in linea con il piano 2007 Nuovo ciclo di investimento Acquisiti nuovi assets (core e development) Rafforzamento della struttura organizzativa nuovo management qualificato SIIQ, fondi opportunistici e tradizionali, Lancio di nuovi prodotti di investimento Crescita degli AUM 6

7 INFLUENZATO DALLA CRISI DI MERCATO La crisi dei mutui subprime e il conseguente impatto sul mercato del credito, sia in termini di contrazione nell erogazione di nuovi finanziamenti e di aumento del costo del denaro, hanno influito negativamente sul settore e quindi sui risultati 2007 e persistono sull andamento operativo corrente I risultati 2007 hanno risentito della mancata esecuzione di operazioni rilevanti quali : la creazione della JV propedeutica al lancio della SIIQ l avvio di un fondo opportunistico di trading la creazione di JVs nell area development Tali operazioni, in parte modificate nelle modalità di esecuzione per tenere conto delle mutate condizioni di mercato, sono tuttora in fase di definizione. 7

8 RISULTATI 2007 Ricavi netti adjusted da 147,4 mln a 136,4 mln EBIT da 55,8 mln a 37,9 mln Risultato netto da 27,2 mln a una perdita di 12,1 mln Posizione finanziaria netta in peggioramento come effetto degli investimenti realizzati nel corso dell esercizio : passiva per 752,1 mln vs 411,8 mln Crescita del 31% degli asset in gestione passati da 4.1 mld a 5.4 mld 8 5

9 CONTO ECONOMICO ( /000) % Ricavi lordi (60,76) Costo del venduto (17.570) ( ) (89,50) Proventi da Società collegate e JVs ,13 Totale ricavi netti "adjusted" (7,44) Costi (84.043) (78.937) 6,47 EBITDA "Adjusted" (23,48) "Adjusted" EBITDA % 38,39% 46,44% Ammortamenti e accantonamenti (14.468) (12.651) 14,36 EBIT (32,06) EBIT % 28% 38% Proventi/(oneri)finanziari (26.672) (5.826) 357,81 Adeguamento fair value sui derivati (59,91) EBT (77,51) EBT % 8% 34% Imposte (24.183) (23.981) 0,84 Risultato netto (12.944) (149,79) Interessi di minoranza (841) (1.244) (32,40) Risultato netto di competenza del Gruppo (12.103) (144,43) 9

10 RICAVI ( /000) % Affitti (25,94) Ricavi per prestazione di servizi ,04 Ricavi per servizi di General Contractor n.m. Margine su cessione di immobili di trading (91,51) Plusvalenze da cessione di immobili (61,85) Plusvalenze da cessione di partecipazioni ,63 Altri ricavi e proventi (12,44) Ricavi Netti (23,99) Proventi da società collegate e JVs ,13 Totale Ricavi Netti Adjusted (7,44) Forte crescita dei ricavi per prestazioni da servizi (+66% YoY) in linea con gli obiettivi del piano triennale Nel quarto trimestre le plusvalenze realizzate sia sulla cessione di asset che di partecipazioni sono diminuite per effetto delle turbolenze di mercato e del conseguente posticipo di operazioni nel

11 COSTI ( /000) % Acquisti e prestazioni per immobili di proprietà ,67 Acquisti generali (89,89) Prestazioni di servizi (12,31) Godimento beni di terzi ,36 Personale ,02 ICI (12,93) Oneri diversi di gestione ,86 Costi ,47 Spese per consulenze e commissioni diminuite come effetto della minori operazioni immobiliari Costi del personale aumentati su base annua per il rafforzamento della struttura e l acquisizione di Unicenter La voce Oneri diversi di gestione include una minusvalenza da cessione 60% Mandatoriccio srl (4,5 milioni di euro) e la svalutazione di Duse II Sarl e altri assets per 6,2 milioni di euro 11

12 STATO PATRIMONIALE ( /000) Net fixed assets - Untangible Assets - Properties - Equity Participations Capitale circolante netto - Inventories - Other Capitale Investito 31/12/ /12/ Finanziato da Patrimonio netto Posizione finanziaria netta Altre fonti Totale fonti di finanziamento Patrimonio totale (fixed assets + rimanenze) + 30% YoY per effetto del rinnovato ciclo di investimenti 12

13 EVOLUZIONE DELLA PFN Evoluzione PFN PFN al ,7 Acquisizioni 407,2 - Via Del Corso Roma 82,5 - Via Veneto 54 - Roma 41,1 - Via Manzoni 65 - Roma 96,7 - Partecipazione Mission Street - San Francisco 40,0 - Parecipazione in Actea - Immobili in Genova 20,2 - Partecipazione in Roma Development 10,0 - Partecipazioni in Scure e Teri 2 10,0 - Altro 106,7 Cessioni a terzi (41,2) - Partecipazione in Arrivederci (11,5) - Immobile Biella (7,0) - Immobile di Torre di Quartesolo (9,0) - Altro (13,7) Deconsolidamento debito (148,0) - JV Housing (148,0) Imposte, dividendi, interessi, azioni proprie, altro 122,3 PFN al ,0 13

14 POSIZIONE FINANZIARIA NETTA ALLARGATA /mln Gruppo JVs Fondi Totale Portafoglio pro-quota a valore di mercato 826, ,7 264, ,3 Debito allocato agli immobili pro-quota (444,6) (732,3) (111,7) (1.288,6) LTV % 53,8% 65,2% 42,3% 58,2% Debito Corporate (305,0) (305,0) Debiti verso altri finanziatori (48,9) (48,9) Cassa 46,5 33,5 7,6 87,6 Totale Posizione Finanziaria Netta pro-quota (752,0) (698,8) (104,1) (1.554,9) Il debito pro-quota di JVs è per l 80% non recourse per Aedes Spa Il debito Corporate è a breve termine per circa l 80% del totale e finanzia principalmente l attività di co-investimento in JVs e fondi Il LTV degli immobili è mediamente pari a 58% 14

15 POSIZIONE FINANZIARIA NETTA CONSOLIDATA ( /000) 31/12/ /12/2006 Cash & Cash equivalents Debito: - Breve termine - Lungo termine ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Posizione Finanziaria Netta ( ) ( ) Crescita della Posizione Finanziaria per finanziare il ciclo di investimenti mirati alla creazione di Fondi/JVs e la SIIQ Debito/equity a 2,1x da circa 1x nel 2006 quando l obiettivo del PI fu raggiunto con un anno di anticipo Average cost of debt Mortgage loan Short Term % 5.91% % 4.93% 15

16 NNNAV Nonostante l andamento del mercato, le valutazioni effettuate da REAG American Appraisal sul portafoglio immobiliare del Gruppo e sui fondi gestiti da Aedes BPM Real Estate Sgr confermano una buona tenuta dei valori degli immobili in gestione che indica la capacità di ricerca e scelta di nuovi investimenti e di valorizzazione degli assets da parte del team di Aedes Il NNNAV evidenzia una crescita rispetto al 2007 a conferma della buona qualità del portafoglio e degli acquisti effettuati nel corso del 2007 Il titolo Aedes sta attualmente trattando ad uno sconto del 40% circa rispetto al patrimonio netto contabile di Gruppo e del 70% circa rispetto al NNNAV /(000) Book value Market value Core Trading Development Totale Gruppo Fondi JVs Totale Fondi e JVs Totale plusvalenze inespresse Interessi di minoranza (6) (6) Plusvalenze sospese e avviamenti Patrimonio netto del Gruppo a valore di libro Net Asset Value NAV per azione (in Euro) 7,5 7,4 Imposte differite su plusvalenze da riserva di rivalutazione (100) (92) Imposte figurative su plusvalenze sospese (13) (35) NNAV NNAV per azione (in Euro) 6,4 6,1 Rettifica per adeguamento passività al valore di mercato (post-tax) - - NNNAV NNNAV per azione (in Euro) 6,4 6,1 16

17 ANDAMENTO DEI PRIMI MESI DEL 2008 Un mercato del credito e dei capitali in peggioramento e un mercato immobiliare in sostanziale stasi con forte rallentamento del numero di transazioni, con prezzi ancora stabili, caratterizzano l inizio del In tale contesto le attività del Gruppo si sono concentrate su: Fondi tradizionali : ottenimento di due nuovi fondi autorizzati: Neptunia e Hotel & Leisure cessione da parte del fondo Petrarca e del fondo Boccaccio di due assets a valori superiori rispetto alle perizie di fine anno (+35%) e alle attese dei rispettivi BP permettendo il raggiungimento di una performance superiore al target (IRR >13% vs 11%) Fondi opportunistici : SIIQ : focalizzazione sui progetti di sviluppo di Milano e Roma trattative avanzate per la gestione di patrimoni immobiliari di terzi avanzamento nell analisi di fattibilità e condivisione del progetto con nuovi potenziali apportanti 17

18 ANDAMENTO DEI PRIMI MESI DEL 2008 In tale contesto le attività del Gruppo si sono concentrate su: Progetti di sviluppo : Parco Adriano : ottenimento delle concessioni edilizie, avvio del cantiere e della commercializzazione dell area residenziale Rubattino Ovest: ottenimento delle concessioni edilizie, avvio del cantiere e della commercializzazione degli ultimi tre palazzi a completamento dell intervento residenziale Rubattino Est: in fase di revisione la variante planivolumetrica del PRU per la destinazione dell area alla Facoltà di Farmacia e Chimica dell Università degli Studi di MIlano Single asset deals : Trattative avanzate per la cessione di assets a terzi Il primo trimestre, sebbene previsto in perdita a causa principalmente degli oneri finanziari, dovrebbe registrare un miglioramento del risultato operativo rispetto all ultimo trimestre del

19 AZIONI 2008 VOLTE AL RIEQUILIBRIO DELLA PFN Il Gruppo ha avviato una serie di azioni volte a migliorare la PFN e intende fare fronte agli impegni finanziari mediante: il reddito operativo che si realizzerà attraverso la crescente attività nei servizi immobiliari anche verso controparti terze ; la cessione di alcuni immobili e partecipazioni ritenuti non strategici e non rientranti nei perimetri dei progetti di medio termine previsti nel piano industriale che dovrebbero liberare cassa ; la costituzione di JVs nel settore development, ovvero il lancio di fondi immobiliari, che consentano di rientrare di almeno il 50% dell equity investito con l'ulteriore beneficio di deconsolidare il debito bancario. E in corso la ridefinizione delle strategie finanziarie del Gruppo, tenendo in considerazione la cassa che verrà liberata dalle operazioni di cui sopra, con l obiettivo di riportare l indebitamento netto a livelli che possano consentire lo sviluppo delle azioni contenute nel piano industriale. 19

20 AZIONI 2008 VOLTE AD UNA STRUTTURA PIU EFFICIENTE Sono inoltre state avviate una serie di azioni che incideranno sul budget 2008 e riassumibili in: Azioni volte alla riduzione dei costi : Riorganizzazione funzionale volta alla razionalizzazione dei processi produttivi Ottimizzazione delle risorse umane al fine rendere maggiormente efficiente la struttura organizzativa di Gruppo Riduzione del 50% dei costi discrezionali previsti a budget con particolare focus sulle attività di consulenza, comunicazione e ottimizzazione del ciclo degli acquisti Azioni volte alla semplificazione societaria: Razionalizzazione delle società controllate e collegate Ridimensionamento presenze estere 20 5

21 PIANO INDUSTRIALE : STRATEGIC RATIONALE Il piano industriale recentemente approvato rimane valido nelle sue linee strategiche e negli obiettivi di lungo termine con un riposizionamento delle principali operazioni previste nel 2008 in un arco temporale differente Piano SIIQ, fondi opportunistici e tradizionali, Lancio di nuovi prodotti di investimento Crescita degli AUM Focus sul fee business Partners finanziari Partners strategici con apporto di asset Riduzione di quote Aedes e di asset direttamente posseduti AUMENTO DELLA REDDITIVITA Riduzione di spese finanziarie DIMINUZIONE DEL PFN 21

22 LINEE GUIDA Lancio di nuovi prodotti di investimento Lancio di fondi tradizionali Lancio di fondi opportunistici nell area housing, trading e development Creazione di una SIIQ Riduzione quote di partecipazione Fondi tradizionali: quote di partecipazione tra 2% e 20% Fondi opportunistici: quote di partecipazione tra 20% e 25% Internazionale: quote di partecipazione tra 10% e 50% Focus sul fee business Centralizzazione dei servizi Advisory e Asset Management (Aedes Servizi), gestione di Shopping Centres (Agorà e Unicenter) e brokeraggio (Aedes Agency) in un unica divisione Promuovere servizi a immobili di terzi attraverso nuovi veicoli (fondi su misura, fondi opportunistici, SIIQ) Promuovere l attività di gestione di immobili Retail 22

23 Area Servizi 23

24 CRESCITA DEGLI ASSET GESTITI Totale degli Asset gestiti cresciuto del 31% a 5.4miliardi* nel 2007 A seguito dell implementazione del Piano Industriale dal 2004 al 2007 AUM C.A.G.R. è pari al 30% ( milioni) +30% C.A.G.R * *Based on 2007 REAG appraisal 24

25 RICAVI DA SERVIZI RICORRENTI: RIPARTIZIONE PER SOCIETA ( /000) Aggregated Growth Consolidated Growth 12M M 2007 % 12M M 2007 % Aedes BPM RE Sgr , ,5 Aedes Servizi , ,5 Agorà e Unicenter , ,2 Aedes Project (24,47) (27,93) Aedes Agency , ,1 Foreign Activity n.m n.m , ,0 Forte potenzialità di crescita già in house quando 9,4% Aedes Agency 6,3% Foreign Activity 19,9% Aedes BPM RE Sgr gli assets direttamente posseduti saranno apportati in Fondi, JVs e SIIQ 4,3% Aedes Agency Aumento dei ricavi di Aedes Servizi grazie a servizi di consulenza a partners nei fondi e nelle JVs 20,4% Agorà - Unicenter Crescita fees di gestione dei Fondi grazie al lancio di 39,7% Aedes Servizi Petrarca e Boccaccio Con 1 miliardo di AUM e 47 Shopping Centres in gestione, Agorà e Unicenter sono tra i primi quattro operatori nel settore immobiliare in Italia 25

26 ATTIVITA DI FUND MANAGEMENT AEDES BPM REAL ESTATE SGR AEDES BPM RE Sgr gestisce oggi 5 fondi immobiliari per mln di asset. La dimensione target dei fondi autorizzati è di oltre 2 miliardi Fondi gestiti: Investietico: quotato, proprietà eticamente conformi, GAV di 196 mln Dante Retail: investitori istituzionali, retail assets; GAV di 196 mln Petrarca: investitori istituzionali, office assets; GAV di 352 mln AEDES VALUE ADDED SGR AEDES Value Added SGR (AVA), società specializzata nella gestione di fondi immobiliari opportunistici riservati a investitori istituzionali AEDES Value Added ha ricevuto l autorizzazione per 5 fondi opportunistici. La gestione di immobili è stimata a circa 5 miliardi POSIZIONAMENTO DI MERCATO Boccaccio: investitori istituzionali, retail assets; GAV di 370 mln Virgilio: investitori istituzionali, develoment; GAV di 81 mln Ricevuta l autorizzazione per due nuovi fond i- Neptunia e Hotel & Leisure - e in attesa di autorizzazione per altri due PIRELLI & C. FINNAT BNL FI FIMIT FABRICA AEDES AVA AEDES BPM RE FINANZIARIA INT. RREEF BENI STABILI FIRST ATLANTIC OTHERS POLIS VEGAGEST PIONEER SORGENTE GENERALI SAI CAAM Source: Assogestioni and Company Data 26

27 AEDES SERVIZI Aedes Servizi offre servizi di asset management, amministrazione e finanza per le società del Gruppo Aedes, fondi, JVs e terzi. Tra i suoi clienti Aedes Servizi vanta alcuni tra i più importanti operatori immobiliari come REIT Asset Management, Caisse des Depot et Consignation (CDC), Cambridge PLC Aedes Servizi fornisce servizi di consulenza a Dante Retail, Petrarca e Boccaccio fondi gestiti da Aedes BPM Real Estate SGR e Logistis II fondo gestito da IXIS AEW Luxembourg. Questi fondi vantano tra i loro azionisti alcuni investitori istituzionali come CDC, UMR, IVG Immobilien, GE Capital e Cordea Savills. Asset management 60% Servizi generali e EDP 7% Amministrative 20% Advisory 13% A fine Dicembre 2007 i ricavi erano di circa 17 mln. 27

28 AGORA E UNICENTER GEOGRAPHICAL DISTRIBUTION Agorà e la neo-acquisita Unicenter sono società di gestione di centri commerciali che offrono un ampia gamma di servizi a terzi e retailers. Con circa 1 miliardo di asset in gestione e 47 Shopping Centres in gestione, Agorà e Unicenter sono uno tra i primi quattro operatori nazionali nel settore retail. A fine dicembre 2007 i ricavi erano pari a circa 7,1 mln 47 Shopping Centres Gestiti 4 Prossime aperture 12 Shopping Centres in affitto 6 Consulenza Under Management Under Letting Next Opening Advisory 28

29 AEDES PROJECT Aedes Project è una struttura flessibile concepita per seguire e implementare lo sviluppo di progetti direttamente attraverso un servizio in diverse fasi: presentazione del Progetto, pianificazione urbana e costruzione Principali progetti in fase di realizzazione: Milano : Rubattino Parco Grande Milano: Parco Adriano Napoli : Shopping Mall regionale Milano : Garage Traversi Milano: Via Turati Milano : Loft Village A fine dicembre 2007 i ricavi erano di circa 6 milioni 29

30 AEDES AGENCY Aedes Agency svolge attività di commercializzazione dei principali immobili di proprietà, alcuni dei quali derivanti dai progetti di sviluppo del Gruppo Aedes Tra le principali operazioni di commercializzazione a Milano: Pompeo Leoni (P9) Luxury Residential - Via Turati, Via dell Orso, Via S. Orsola, Piazza Duse, Via Cusani, Via Mazzini A fine dicembre 2007 i ricavi sono di circa 3 milioni Nel 2008 ha iniziato la commercializzazione dei nuovi progetti: Parco Adriano circa appartamenti in cinque anni Legioni Romane 111 appartamenti Parco Grande (Rubattino Ovest) circa 400 appartamenti 30

31 Area Co-investimenti 31

32 PORTAFOGLIO POSSEDUTO PER TIPO DI BUSINESS A VALORE DI MERCATO - 31/12/2007* mln GRUPPO JV s FONDI TOTAL Portafoglio % Office % Retail % Mixed % Special properties % Total Core Core % Trading % Development % Totale Portafoglio , , % *Based on 2007 REAG appraisal 32

33 PORTAFOGLIO - BREAKDOWN PER DESTINAZIONE D USO CORE TRADING DEVELOPMENT 10% Mixed Special Properties 18% Office 27% Housing 88% Tempo libero Hotel Industrial/green area 2% 4% 19% Residenziale 37% Services/ University 8% 45% Retail 12% Trading Mix Use Office 16% Retail 11% 3% Social Housing Totale immobili Core pari a Totale Immobili Trading e Housing pari a Totale progetti di sviluppo pari a 858mln* 576 mln* 779 mln* Potential rental upside + 18% Rotazione del portafoglio trading con un obiettivo m 2 di area edificabile totale target tra il 15% e il 20% *Based on 2007 REAG appraisal 33

34 STRATEGIA INTERNAZIONALE Cauta crescita degli AUM dovuta ad un approccio selettivo a causa dell andamento di mercato Creazione di piattaforme di investimento all estero con partners locali allo scopo di cogliere opportunità di crescita in potenziali mercati, principalmente nei segmenti di sviluppo residenziale e commerciale Focus su due aree principali: Nord e Centro Europa: principalmente portafogli commerciali in Svezia e Germania, dove si è già investitori in joint ventures Europa dell Est: principalmente sviluppo residenziale e commerciale concentrato su Romania, Serbia e Bulgaria 34

35 CONTATTI Investor Relations Mrs. Vincenza Colucci Tel: Mail: UFFICI Bastioni di Porta Nuova, Milano Tel: Fax:

36 Co-investor and Management Company In relazione all'informativa contabile relativa ai dati al 31 dicembre 2007, l attestazione è stata rilasciata dal Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili e societari di Aedes SpA dott. Ezio Anghileri che - ai sensi dell'art. 154-bis, comma 2 del D.lgs 58/1998 attesta che la suddetta informativa, come riportata nel presente comunicato stampa, corrisponde alle risultanze documentali, ai libri e alle scritture contabili. 36