TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA

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1 1 TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA SEZIONE FALLIMENTI Giudice Delegato: Dott. Roberto GENTILE *** *** Oggetto: Fallimento Supermercato TOFAM di Antonio TOMASELLI & C. s.n.c. nonché di Antonio TOMASELLI, Massimiliano TOMASELLI e Fabio TOMASELLI. N. 48 / 2011 R.F.. Consulenza Tecnica d Ufficio. Premessa: L Ill.mo Sig. Giudice Delegato, Dott. Roberto GENTILE, con Ordinanza depositata il nominava il sottoscritto, geom. Michele DI BRISCO, Consulente Tecnico d Ufficio nel Fallimento di cui all oggetto, ciò al fine di: Procedere alla stima degli immobili, ricadenti nella massa fallimentare, consistenti in un appartamento, ad uso civile abitazione, ed un box, ad uso autorimessa, siti nel Comune di Canosa Di Puglia alla Via Francesco Iacobone rispettivamente ai civici n Come fissato a mezzo telefono, le operazioni peritali avevano inizio il giorno , alle ore 16,00, presso gli immobili oggetto di stima siti in Canosa Di Puglia alla Via F. Iacobone n In tale ora e giorno, alla presenza del sig. Massimiliano TOMASELLI il sottoscritto, previa lettura del quesito posto dal sig. Giudice Delegato, ispezionava sia l appartamento sia il box - auto, oggetto di stima e, di quanto ispezionato, eseguiva il rilievo fotografico e planimetrico. Di quanto accertato appunti e notizie venivano annotati su fogli a parte.

2 2 Alle ore 17,00, dello stesso giorno , il sottoscritto, ritenuto d aver acquisito tutti gli elementi utili a dare risposta al quesito, dichiarava chiuse le operazioni peritali. Ulteriori accertamenti si sono resi necessari esperire presso l Agenzia del Territorio di Bari - Catasto Fabbricati e Terreni - e presso operatori del mercato immobiliare del Comune di Canosa Di Puglia, Ciò al fine di accertare i valori di mercato per beni aventi caratteristiche similari a quelli in esame. Descrizione dei beni acquisiti alla massa fallimentare Gli immobili ricadenti nella massa fallimentare sono siti nel Comune di Canosa Di Puglia e sono costituiti da un appartamento in secondo piano, ad uso abitazione, e da un box a piano interrato, ad uso autorimessa, siti nel Comune di Canosa Di Puglia alla Via Francesco Iacobone rispettivamente con accesso dai civici n , cosi come di seguito descritto. APPARTAMENTO IN SECONDO PIANO INTERNO N. 3 Trattasi di un appartamento, ad uso civile abitazione, ubicato nel Comune di Canosa Di Puglia alla Via Aviere Francesco Iacobone, posto al secondo piano e distinto dal numero di interno 3, facente parte del corpo di fabbrica denominato Lotto C con ingresso esterno da portone condominiale cui si accede attraverso l atrio condominiale prospiciente la predetta Via Aviere Francesco iacobone n. 56. L ingresso all appartamento, in esame, avviene dal vano porta posto a sinistra per chi vi giunge salendo le scale. Lo stabile è dotato di ascensore. Detto appartamento si compone, nel suo insieme, di ampio ingresso soggiorno, disimpegno, n. 2 camere da letto, cucina, bagno, ripostiglio e n. 2 balconi (vedasi la documentazione fotografica e la planimetria catastale - allegati B e D).

3 3 La superficie lorda coperta dell appartamento è pari a circa mq. 106,30=, mentre i balconi hanno una superficie totale di circa mq. 35,40, il tutto per una superficie lorda commerciale pari a circa mq. 118,10=, cosi di seguito determinati: Appartamento: mq. 106,30= Balconi: mq. 35,40 x 1/3: mq. 11,80= Totale superficie lorda commerciale mq. 118,10= La superficie dei balconi è stata ragguagliata a quella dell appartamento nella misura di 1/3. L altezza interna dell abitazione è pari a circa m. 2,70. Le caratteristiche di rifiniture dell abitazione sono da considerarsi di tipo economico, le più rappresentative sono le seguenti: - pavimenti in piastrelle di ceramica; rifinitura delle pareti e soffitti con intonaco del tipo civile liscio e dipintura; rivestimento delle pareti della cucina e del bagno in piastrelle di ceramica; infissi interni in legno ed esterni in alluminio anodizzato; impianti tecnologici esistenti: elettrico, idrico - sanitario, fognario e di riscaldamento con caldaia e radiatori. Gli apparecchi igienico - sanitari esistenti nel bagno sono costituiti da: tazza, lavabo, bidè, e doccia, tutti funzionanti e completi di rubinetterie. L appartamento si presenta in buone condizioni di manutenzione e conservazione. Buona risulta l esposizione, l illuminazione e l areazione di tutti gli ambienti. BOX AUTO, A PIANO INTERRATO, INTERNO N. 23 Trattasi di un box auto a piano interrato, distinto dal numero di interno 23, sottostante i corpi di fabbrica denominati Lotto B e Lotto C, avente accesso da rampa di discesa condominiale dipartentesi dalla Via Aviere Francesco Iacobone n. 58, composto, nel suo insieme, di un unico vano

4 4 provvisto di serranda metallica (vedi allegato B Documentazione fotografica ed allegato D planimetria catastale). Detto box auto si presente in pianta a forma rettangolare con uno sviluppo di superficie netta pari a circa mq. 17,00 e lorda commerciale pari a circa mq. 18,80. Le caratteristiche di rifiniture principali del locale box auto sono di tipo economico, le più rappresentative sono le seguenti: - pavimento del tipo industriale in cemento; - infisso esterno costituito da serranda metallica; - rivestimento delle pareti e del soffitto con intonaco del tipo liscio civile bianco e tinteggiatura; - impianto elettrico. Il Box auto si presenta in discrete condizioni di manutenzione e conservazione; sufficiente risulta l esposizione, l illuminazione e l areazione del locale. EDIFICIO Detti immobili fanno parte di uno stabile condominiale - denominato Lotto C - i cui lavori di costruzione sono stati ultimati all incirca nell anno Detto stabile è composto, nel suo insieme, da piano interrato (adibito a box - auto), piano terra (rialzato) e n. 2 piani superiori (1-2 piano) adibiti a civili abitazioni, oltre le sovrastrutture condominiali. L edificio è provvisto di impianto di ascensore condominiale. La struttura portante dell edificio è del tipo tradizionale costituita da travi e pilastri in cemento armato, il tutto poggiante su fondazioni in cemento armato; gli orizzontamenti sono in latero cemento e le tompagnature perimetrali in muratura.

5 5 L edificio, nel suo complesso, si presenta in buone condizioni di manutenzione e conservazione. Il sottoscritto per una migliore descrizione e rappresentazione degli immobili interessati ha provveduto ad eseguire il rilievo fotografico interno ed esterno agli immobili ed ha acquisito presso il catasto fabbricati le planimetrie in scala 1:200 sia dell appartamento sia del box - auto (allegati B - D). Dati catastali e confini I suddetti immobili, appartamento e box auto, risultano essere censiti nel Catasto Fabbricati del Comune di Canosa di Puglia in ditta: TOMASELLI Massimiliano nato a Canosa Di Puglia il C.F.: TMSMSM79P15B619Z; con i seguenti estremi catastali: appartamento: 1. foglio n. 38; particella n. 762; subalterno n. 6; interno 3; - piano secondo; -categoria: A/3; classe 4^; consistenza: vani: 6; Rendita Catastale: 402,84= (vedi visura catastale - Aell gato C). box - auto: 2. foglio n. 38; particella n. 763; subalterno n. 23; interno n. 23 primo piano sottostrada (interrato S1); categoria: C/6; classe 2^; consistenza: mq. 17; Rendita Catastale: 25,46= (vedi visura catastale -Allegato C). L appartamento confina a nord con vano scala ed atrio condominiale e successivamente, proseguendo in senso orario, con Via Iacobone, cortile interno, salvo altri e migliori confini. Il box auto confina con corsia di manovra, proprietà Fabio Turturro o aventi causa e vano scala condominiale, salvo altri e migliori confini. Attualmente sia l appartamento sia il box auto sono occupati dal sig. Massimiliano TOMASELLI e dal proprio nucleo famigliare.

6 6 Titolo di provenienza I suddetti beni, acquisiti alla massa fallimentare, sono pervenuti al sig. Massimiliano TOMASELLI con atto di compravendita notar dott. Italo COPPOLA del di repertorio n e di raccolta n , registrato a Barletta il al n e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Trani in data al n / del registro particolare (vedi titolo di provenienza allegato F). La costruzione dell edificio, ove sono ubicati gli immobili in esame, è avvenuta nel Piano di Zona 167 Edilizia Popolare - del Comune di Canosa Di Puglia - in Contrada Baccaro o Torre dei Preti sul suolo censito in catasto al foglio n. 38 ex particelle nn. 647, 648, 651 e 652. La realizzazione è avvenuta sulla base della Concessione Edilizia n. 12 del e successiva Concessione Edilizia di Variante n. 29 del rilasciate dal Comune di Canosa Di Puglia. I lavori di costruzione hanno avuto inizio in data e sono stati ultimati in data Il costruttore ha richiesto in data , ai sensi del D.P.R. n. 425/94, il certificato di agibilità ed abitabilità. Detto complesso residenziale, ubicato in angolo tra Via Giovanni Falcone e Via Aviere Francesco Iacobone, è composto da tre distinti corpi di fabbricati multipiano denominati Lotto A B e C. Il primo con accesso da Via Giovanni Falcone e gli altri due con accesso, attraverso i rispettivi passaggi condominiali, da Via Aviere Francesco Iacobone. La costruzione di detto complesso residenziale è avvenuta a seguito di atto di convenzione, stipulato dal costruttore con il Comune di Canosa Di Puglia, per notar dott. Coppola Italo rogato in data di rep. n e di racc. n registrato a Barletta il al n e trascritto a Trani il ai nn. 6798/5055 e 6799/5056 (vedi allegato H).

7 7 La predetta convenzione edilizia, avente una durata ventennale, prevede un prezzo massimo iniziale di cessione pari ad 568,10/mq. di superficie complessiva (SC), pari a Lire = (Lire Unmilionecentomila). Detta convenzione specifica che durante il periodo di validità della convenzione (fino al ) i negozi di compravendita successivi al primo rimangono anch essi obbligatoriamente assoggettati al prezzo iniziale di 568,10/mq. (Euro Cinquecentosessantotto/dieci) di superficie complessiva (SC), pari a Lire = (Lire Unmilionecentomila). (vedi ispezioni ipotecarie allegato H convenzione del di rep. n e di racc. n registrato a Barletta il al n e trascritta a Trani il ai nn. 6798/5055 e 6799/5056). Determinare il valore commerciale dei beni, esprimendo il proprio parere sull opportunità di procedere alla vendita in uno o più lotti e, in quest ultimo caso, predisporre il relativo frazionamento con tutti i dati catastali per ciascun lotto. Stimare un bene vuol dire individuare per esso il più probabile valore in comune commercio, che ordinari compratori e ordinari venditori in piena libertà ritengono assegnargli. L insieme delle condizioni che influiscono e determinano il valore di un determinato bene sono quelle che, nella pratica estimativa, vengono indicate come condizioni intrinseche ed estrinseche. Le condizioni estrinseche sono rappresentate dalle caratteristiche principali della zona in cui l'immobile è situato come: - l ubicazione e distanza rispetto alla città;- il tipo di zona; - il ceto sociale d insediamento; la destinazione di zona prevista dal vigente strumento urbanistico - edilizio del

8 8 Comune di Canosa Di Puglia; - la domanda di mercato ecc.; - la tipologia edilizia prevalente; - la presenza d infrastrutture primarie e secondarie ecc.; quelle intrinseche sono le caratteristiche proprie dell'immobile come: - la superficie ; - l'età di costruzione; - le caratteristiche costruttive e di rifiniture;- lo stato di manutenzione e conservazione; - la dotazione e stato dei servizi e degli impianti; - la destinazione d'uso, ecc.. Sulla base dell esatta conoscenza di tali elementi si perviene alla determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili in parola, collocandoli nella loro giusta posizione economica, con riferimento all attuale stato dei luoghi ed alla destinazione attuale. Alla determinazione del più probabile valore di mercato si perviene utilizzando il procedimento sintetico - comparativo. Tale procedimento consiste nel raffrontare i beni da stimare con altri dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari, per i quali sono stati accertati i prezzi realizzati in contrattazioni di compravendita con riferimento all attualità; poi con l applicazione d opportuni coefficienti di riduzione o amplificazione, in relazione alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei beni, si determina il più probabile valore di mercato. Il parametro tecnico di raffronto è quello del metro quadrato di superficie lorda commerciale. Pertanto, sulla base delle considerazioni sopra esposte e, a seguito d indagini esperite presso operatori del mercato immobiliare di Canosa Di Puglia e nella zona, è risultato che il valore unitario medio, all attualità, con riferimento alla superficie lorda commerciale, può essere congruamente assunto pari a: Appartamento: 1.150,00/mq.= (Millecentocinquanta/00);

9 9 Box Auto: 950,00/mq. (Novecentocinquanta/00); Pertanto in relazione allo scopo della stima ed alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche, si può affermare che l attuale più probabile valore di mercato degli immobili in parola è pari a: Appartamento: mq. 118,10 x 1.150,00/mq.= ,00= in cifra tonda ,00= (Diconsi Euro Centotrentaseimila/00) Box Auto: mq. 18,80 x 950,00/mq.= ,00= in cifra tonda ,00= (Diconsi Euro Diciottomila/00) Non trattasi di bene indiviso, in quanto, il sig. Massimiliano Tomaselli è interamente proprietario per la quota di 1/1. LOTTO Trattasi di un unico Lotto, costituito dall appartamento in secondo piano e dal box auto a piano interrato, da vendere al prezzo base d asta di: , ,00 = ,00= (Diconsi Euro Centocinquantaquattromila/00) **** ^ **** Il sottoscritto ha determinato il valore commerciale dei beni in esame, costituente il prezzo a base d asta del lotto da porre in vendita, senza tenere conto della suddetta convenzione edilizia (Allegato H); detta convenzione impone un prezzo obbligatorio massimo pari a = (Lire Unmilionecento) al metro quadrato di superficie complessiva (pari

10 10 alle attuali 568,10/mq. (Euro Cinquecentosessantotto/dieci), il tutto fatta salva ogni interpretazione e/o decisione in merito da parte del Giudice. Applicando il prezzo imposto dalla Convenzione Edilizia il Lotto in esame, appartamento e box auto, avrebbe, all attualità, un valore complessivo pari a circa ,00= (Euro Settanat milamila/00). A tal fine si rimanda alla Sentenza della Corte di Cassazione n del 2 ottobre 2000 (in Diritto e giurisprudenza, 2000, 317), per effetto della quale il socio di una cooperativa, costruttrice di alloggi su concessione edilizia rilasciata a contributo ridotto, che vende l'alloggio assegnatogli, non è obbligato a non superare il prezzo stabilito dalla convenzione - tipo, approvata dalla regione, ai sensi dell'art. 7 legge 28 gennaio 1977 n. 10, perché destinatario dell'obbligo di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione nei limiti fissati da detta convenzione, trasfusa in quella con il comune - o nell'equivalente atto d'obbligo - e per la durata di validità di quest'ultima, è soltanto il costruttore titolare della concessione o colui che è in questa subentrato. Peraltro, dopo la prima cessione dell alloggio, la norma di divieto non trova più applicazione. E questa la sintesi della pronuncia in discorso della Cassazione. In questo modo, evidentemente, il divieto concerne soltanto il primo beneficiario della concessione edilizia e costruttore dell alloggio (o il primo atto di assegnazione allorquando si tratta di alloggi costruiti da una cooperativa di abitazione), senza alcun riflesso sui trasferimenti futuri, che debbono, sulla base della segnalata sentenza, ritenersi liberi da limitazioni di prezzo. Nel caso in esame, per gli immobili de quo, la vendita all asta costituirebbe la terza cessione dell alloggio e box; infatti la prima cessione è avvenuta tra il costruttore dell immobile, sig. Sabino Massa, ed il

11 11 sig. Antonio Turturro (atto notaio dott. Italo Coppola del di rep. n ), mentre la seconda cessione è avvenuta tra il sig. Antonio Turturro ed il fallito sig. Massimiliano Tomaselli (atto notar dott. Italo Coppola del si rep. n ). In tal modo il sottoscritto ritiene di aver fornito al Giudice tutti gli elementi di decisione in merito al prezzo base da applicarsi per la vendita dei suddetti beni ricadenti nella massa fallimentare (valore di mercato stimato dal sottoscritto e/o valore imposto dalla convenzione edilizia). Iscrizioni e trascrizioni a favore e contro Esistono le iscrizioni e trascrizioni a favore e contro come da allegata documentazione ipo catastale a firma del rag. Carlo Tosti redatta per conto della curatela fallimentare (vedi allegato G). In particolare gli immobili sono gravati da servitù, vincoli, pesi, oneri ed obblighi come: 1) da Convenzione Edilizia del di rep. n e di racc. n registrato a Barletta il al n e trascritta a Trani il ai nn. 6798/5055 e 6799/5056), 2) da atti di provenienza e 3) da Regolamento Condominiale dell edificio ove gli immobili sono ubicati (vedi allegato F H). Accertare la rispondenza degli immobili ai requisiti richiesti dalla Legge n. 47/85 (concessione edilizia, conformità alla stessa dell immobile realizzato ed eventuali modifiche apportate ai fabbricati), e, in caso negativo, la possibilità di sanatoria ed il costo dei relativi oneri. Dalle indagini esperite è risultato che lo stabile ove sono ubicati gli immobili de quo è stato realizzato sulla base della Concessione Edilizia n. 12 del e della successiva Concessione Edilizia di Variante n. 29 del

12 I lavori di costruzione hanno avuto inizio in data e sono stati ultimati in data Il costruttore ha richiesto in data , ai sensi del D.P.R. n. 425/94, il certificato di agibilità ed abitabilità. Gli immobili risultano essere regolarmente accatastati e, da quanto è stato possibile accertare ed ispezionare, è risultato che gli stessi sono stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all epoca della loro costruzione. Per gli immobili in esame, sulla base del sopralluogo ed accertamenti esperiti, e risultato che non vi è presenza di opere abusive. Trattasi di Edilizia convenzionata, atteso che la costruzione di detto complesso residenziale è avvenuta nel piano di zona 167 a seguito dell atto di convenzione, stipulato tra il costruttore ed il Comune, per atto notar dott. Coppola Italo rogato in data di rep. n e di racc. n registrato a Barletta il al n e trascritta a Trani il ai nn. 6798/5055 e 6799/5056 (vedi allegato H). Tanto dovevo in ottemperanza all incarico affidatomi. Allegasi alla presente: 1. Allegato A: - Verbale di sopralluogo; 2. Allegato B: - Documentazione fotografica (n. 14 foto); 3. Allegato C: - Visure storiche catastali; 4. Allegato D: - Planimetria catastale 1:200 appartamento e box - auto; 5. Allegato E: - Stralcio del foglio di mappa catastale; 6. Allegato F: - Titolo di provenienza; 7. Allegato G: - Ispezioni ipo catastali effettuate dal rag. Carlo Tosti; 8. Allegato H: - Ispezione ipotecaria Convenzione Edilizia notar dott. Coppola Italo del di rep. n ; Foggia, lì Il Consulente Tecnico d Ufficio Geom. Michele DI BRISCO

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