TRIBUNALE DI PIACENZA. Esecuzione immobiliare n. 225/2010. promossa da BANCA MONTE PARMA SPA contro BALOCCHI ALBERTO

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare n. 225/2010 promossa da BANCA MONTE PARMA SPA contro BALOCCHI ALBERTO Oggetto: Stima di beni immobili intestati a BALOCCHI ALBERTO siti nei comuni di Fiorenzuola d Arda e Alseno (PC). Riferimenti: Consulenza tecnica d'ufficio disposta dal Giudice Dott. G. Morlini e giuramento del C.T.U. arch. Monica Mazzari avanti al Giudice in data Udienza successiva fissata per il RELAZIONE PERITALE Premessa: La sottoscritta Arch. Monica Mazzari, nata a Codogno il , libero professionista con studio in Rivergaro, Loc. Ca Nova, Ancarano Sotto 179, nominata C.T.U. nella esecuzione immobiliare in epigrafe, visti i quesiti e le verifiche da svolgere come di seguito elencati: 1) L identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2) La sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3) la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza

2 successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza dell eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4) l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a capo dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. C.c.), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ed in particolare. domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione ; altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5) l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6) la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie;

3 7) l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 8) la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti d uso; 9) la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 10) l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11) un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12) l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13) l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 14) la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenente le fotografie. espone quanto segue:

4 La scrivente ha effettuato sopralluoghi presso i beni immobili in argomento, per constatarne le caratteristiche e la consistenza, eseguendo anche fotografie e rilievi. La scrivente si è recata altresì presso: l U.T.E. di Piacenza, al fine di controllare i dati catastali degli immobili; la Conservatoria dei registri immobiliari di Piacenza, allo scopo di verificare la proprietà degli immobili e le iscrizioni e trascrizioni ipotecarie; l Ufficio Tecnico del comune di Fiorenzuola d Arda e di Alseno allo scopo di raccogliere informazioni relative alle pratiche edilizie afferenti gli immobili in argomento e alle normative urbanistico edilizie vigenti in loco. Premesso che i beni pignorati consistono in beni per i quali la documentazione è completa e idonea, si ritiene di poter procedere secondo i quesiti da 1 a 14: 1) Identificazione dei beni, dati catastali, confini: Oggetto della presente procedura di esecuzione immobiliare sono unità immobiliari site nel comune di Fiorenzuola d Arda, in Via D. Alighieri 19, costituite da un appartamento con cantina e autorimessa, di seguito identificati come Lotto 1, e terreni siti nel comune di Alseno (PC) di seguito identificati come Lotto 2. Attualmente gli immobili risultano censiti al NCEU del comune di Fiorenzuola d Arda nel modo seguente: Foglio 39 mapp.1097 sub 8, cat. A/2, classe 7, vani 8, rendita 702,38. Foglio 39 mapp.1097 sub 12, cat. C/6, classe 5, mq 17, rendita 84,29. Gli immobili siti nel comune di Alseno risultano censiti al NCT nel modo seguente: Foglio 48 mapp.298, seminativo, cl. 5, mq 1110, reddito Dominicale 2,29 Agrario 6,88. Foglio 48 mapp.366, seminativo, cl. 5, mq 80, reddito Dominicale 0,17 Agrario 0,50. Confini: Lotto 1:

5 L appartamento confina a nord, est e sud con area scoperta comune, a ovest con vano scale, ascensore e appartamento di altra proprietà. La cantina confina a nord con corridoio comune, a est con cantina di altra proprietà, a ovest con vano scala, a sud con area scoperta comune. L autorimessa confina a nord con area scoperta comune, a sud con corridoio comune, a est con autorimessa di altra proprietà, a ovest con parti comuni (vano scala etc.). Il pignoramento riguarda la quota di 1/2 dei singoli beni sopra elencati. I terreni, che sono tra loro adiacenti, confinano da nord a ovest in senso orario con mapp Il pignoramento riguarda la quota di 1/1 dei singoli beni sopra elencati. Discrepanze: - il mapp sub. 8 del foglio 39 del comune di Fiorenzuola d Arda è stata indicato nell atto di pignoramento con la consistenza di vani 8,5 riprendendo un dato pregresso, successivamente modificato in vani 8 (tuttora tali) a far data dal giusta variazione n / i terreni siti nel comune di Alseno, pur catastalmente intestati al solo Balocchi Alberto, devono intendersi di proprietà per ½ del coniuge Gerra Gabriella, in regime di comunione legale dei beni, in quanto ad essi pervenuti in forza dell atto di acquisto a rogito dr. Pietro Fermi in data n di rep. Trascritto a Piacenza in data ai n. 5721/4822. Provenienze: Lotto 1) in forza di assegnazione da Soc. Coop. A R.L. Edilizia di Abitazione Operai e Impiegati Fiorenza con atto del Notaio Bernardelli Lorenzo in data 7 marzo 1982 rep.39164/8996; registrato a Fiorenzuola d'arda il 23 marzo 1982 al n.442; trascritto il 29 marzo 1982 ai nn.3001/2456. Lotto 2) Al solo Balocchi Alberto in forza di acquisto da Agricola Colle San Giuseppe con atto del Notaio Fermi Pietro in data 4 agosto 1977 rep.91956/8698; registrato a Piacenza il 23 agosto 1977 al n.3563; trascritto il 5 agosto 1977 ai nn.5721/4822. In atto non si dichiara il regime patrimoniale, né interviene la signora Gerra Gabriella.

6 2) Descrizione: Lotto 1): Trattasi di un appartamento posto al piano terzo di una palazzina di otto unità abitative, che in generale si presenta in buono stato di conservazione. La distribuzione interna dell appartamento è articolata in ingresso, soggiorno, cucina con tinello, due bagni, tre camere da letto e due balconi, oltre a disimpegno e ripostiglio, per una superficie commerciale pari a mq 132,00 circa l appartamento e mq 12,10 circa i balconi. Le finiture interne sono costituite da pavimenti in marmo nella zona soggiorno, ceramica in cucina e nei bagni, parquet nella zona notte; rivestimenti in ceramica, pareti intonacate e tinteggiate; serramenti in legno senza vetrocamera con tapparelle; impianto di riscaldamento centralizzato e impianto di condizionamento. Lo stato di conservazione e manutenzione dell appartamento è buono. Al piano seminterrato si trovano un locale ad uso cantina di mq 9,50 circa al lordo dei muri e l autorimessa di mq 18,80 circa al lordo dei muri. Lo stabile è dotato di ascensore. Lotto 2): I terreni sono siti in loc. Colle S. Giovanni, zona collinare nelle vicinanze del centro abitato di Alseno. Detti mappali rientrano fra le aree sottoposte ad un Piano Particolareggiato Approvato negli anni 70, in seguito al quale era stata frazionata questa zona per renderla edificabile. Di fatto, non essendo mai state effettuate le opere di urbanizzazione ed essendo rimasti inedificati, i terreni sono considerati a destinazione agricola. A tutt oggi l area si presenta inedificata e in parte boschiva. 3) Possesso e occupazione dei beni Proprietari dei beni sono: Balocchi Alberto nato a Salsomaggiore Terme il 30 gennaio 1934 proprietario per ½ in comunione dei beni, Gerra Gabriella nata a Salsomaggiore Terme il 20 aprile 1934 proprietaria per ½ in comunione dei beni. L abitazione in Fiorenzuola d Arda risulta abitata dai suddetti.

7 4-5) Formalità, vincoli, oneri Trascrizioni contro Lotto 1: Pignoramento notificato dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 27 luglio 2010 rep.2486; trascritto a favore di Banca Monte Parma in data 3 settembre 2010 ai nn.13071/8911 contro Balocchi Alberto per la quota di ½. Costo cancellazione formalità 262,00. Iscrizioni Lotto 1: Ipoteca di ,00 a garanzia di mutuo di ,00, iscritta il 23 settembre 2003 ai nn.13004/2798, a favore di Banca di Piacenza, giusta atto del Notaio Rocca Giuseppe in data 12 settembre 2003 rep.44953/ Società Gestione di Servizi di Balocchi Alebrto & c. sas debitore non datore. Costo cancellazione formalità 35,00. ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,96 emesso dal Tribunale di Mantova in data 31 luglio 2006 rep.3293/2006, iscritta il 3 agosto 2006 ai nn.12908/2575 a favore di Banca Agricola Mantovana contro Balocchi Alberto per la quota di ½. Grava su maggior consistenza. Costo cancellazione formalità 262,00 ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,21 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 9 luglio 2008 rep.1212, iscritta il 23 luglio 2008 ai nn.12876/2064 a favore di Banca Monte Parma contro Balocchi Alberto per la quota di ½. Costo cancellazione formalità 262,00 Ipoteca legale di ,06 in forza di ipoteca esattoriale di 5.631,53 emessa da Equitalia Emilia Nord in data 20 novembre 2008 rep /85; iscritta il 27 novembre 2008 ai nn.19312/3231 a favore di Equitalia Emilia Nord contro Balocchi Alberto per la quota di ½. Del solo appartamento 1097/8. Costo cancellazione formalità 262,00

8 Ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,94 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 10 luglio 2010 rep.1395, iscritta il 19 ottobre 2010 ai nn.14715/2718 a favore di Camminati Silvano (Fiorenzuola d'arda 27/10/1944) contro Balocchi Alberto per la quota di ½. Costo cancellazione formalità 262,00 Trascrizioni contro Lotto 2: Pignoramento notificato dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 27 luglio 2010 rep.2486; trascritto a favore di Banca Monte Parma in data 3 settembre 2010 ai nn.13071/8911 contro Balocchi Alberto per la quota di 1/1 Costo cancellazione formalità 262,00. Iscrizioni Lotto 2: ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,96 emesso dal Tribunale di Mantova in data 31 luglio 2006 rep.3293/2006, iscritta il 3 agosto 2006 ai nn.12908/2575 a favore di Banca Agricola Mantovana contro Balocchi Alberto per la quota di 1/1. Grava su maggior consistenza. ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,21 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 9 luglio 2008 rep.1212, iscritta il 23 luglio 2008 ai nn.12876/2064 a favore di Banca Monte Parma contro Balocchi Alberto per la quota di 1/1. ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,94 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 10 luglio 2010 rep.1395, iscritta il 19 ottobre 2010 ai nn.14715/2718 a favore di Camminati Silvano (Fiorenzuola d'arda 27/10/1944) contro Balocchi Alberto per la quota di 1/1. Il costo totale individuato per la cancellazione delle formalità è di 1.607,00 esclusi onorari dei professionisti incaricati. 6) Regolarità edilizia Lotto 1: Dalla lettura degli atti presso l Ufficio Tecnico comunale di Fiorenzuola d Arda il fabbricato è stato costruito in forza di Licenza Edilizia n. 159 rilasciata dal Comune di Fiorenzuola d Arda in data

9 21/09/1976 e Variante in corso d opera n, 215 del 21/12/1979 (dichiarazione di abitabilità n rilasciata in data 16/02/1982). Il fabbricato è stato costruito in edilizia convenzionata, con prezzo imposto dal comune, ma la convenzione è stata abolita. Relativamente ai beni non si sono verificati abusi o irregolarità edilizie di sorta che necessitino di sanatoria. Lotto 2: Dalla lettura degli atti presso l Ufficio Tecnico comunale di Alseno, i terreni ricadono secondo il vigente P.R.G. in Zona Agricola di collina non vulnerabile assoggettata alle prescrizioni di cui all art. 15 e art. 8 punto 5 delle Norme Tecniche di Attuazione, come indicato nel CDU allegato. 7) Certificazione energetica Secondo quanto pubblicato nell Allegato 6 della Deliberazione della Giunta Regionale n del (come modifica degli allegati di cui alla parte seconda della delibera di Assemblea legislativa n. 156/2008) devono intendersi esclusi dalle disposizioni di cui al punto 5.2 di detto provvedimento, anche se aventi ad oggetto immobili assoggettati alla disciplina in materia di certificazione energetica: a) i seguenti atti e provvedimenti: - atti e provvedimenti dell'autorità giudiziaria, ivi compresi i provvedimenti ed i decreti in materia concorsuale, in materia di esecuzioni immobiliari individuali ordinarie ed esattoriali, nonché in materia di divisione giudiziale e di eredità giacente e più in generale ogni provvedimento giudiziario in materia coattiva o di volontaria giurisdizione. Pertanto l immobile non necessita per la vendita di Attestato di Certificazione Energetica. 8) conformità degli impianti Gli impianti sono a norma di legge, anche se non sussistono le relative certificazioni. 9) valore dei beni Il valore dei beni così individuati e descritti è stato calcolato nel modo seguente: superficie commerciale a prezzi di mercato noti per costruzioni con caratteristiche similari a quelli in argomento, tratti da

10 editoria specializzata ed effettuando indagini presso locali operatori del settore, a cui è stato applicato un abbattimento forfetario in relazione alla condizione di manutenzione e/o efficienza del bene: Lotto 1: - abitazione mq 132,00 x. 1000/mq = ,00 - balconi mq 12,10 x. 351/mq = ,00 - cantina mq 8,70 x. 500/mq = ,00 - autorimessa mq 18,80 x. 500/mq = ,00 Totale = ,00 diconsi euro centocinquantamila/ 00. Il valore della quota pignorata di ½ di proprietà di Balocchi Alberto è pertanto di ,00, diconsi euro settantacinquemila/00. Lotto 2: Foglio 48 mapp. 298, seminativo, mq 1110 x /ha = 1.776,00 Foglio 48 mapp. 366, seminativo, mq 80 x /ha = 128,00 Totale = ,00 in cifra tonda diconsi euro millenovecento/00. Il pignoramento riguarda l intera quota, ma il bene deve intendersi di proprietà per ½ anche del coniuge Gerra Gabriella in regime di comunione dei beni. 10) pagamento IVA Il trasferimento dell immobile al compratore comporterà il pagamento delle imposte di legge che verranno quantificate anche in base alle caratteristiche del compratore, in questo caso non trattasi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato. 11 ) pignoramento di quota Nel caso del Lotto 1 trattasi di pignoramento di quota, ma trattasi di bene indivisibile. Nel caso del Lotto 2, trattasi di pignoramento dell intera quota ma spettante al debitore solo per 1/2. 12) opere da eseguire sul bene

11 Non sono necessarie opere da eseguire con urgenza sul bene, (Lotto 1) per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa. 13) e 14) Allegati alla relazione peritale: Allegato 1: Documentazione fotografica Allegato 2: Schemi grafici di riferimento Allegato 3: Riferimenti catastali Allegato 4: Certificato visura UTE di Piacenza Allegato 5: Visure conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza Allegato 6: Certificato di Abitabilità Allegato 7: Certificato di destinazione urbanistica Allegato 8: Certificato di residenza e stato di famiglia Piacenza, Il Consul. Tecnico d Ufficio Architetto Monica Mazzari

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