730, Unico 2013 e Studi di settore Pillole di aggiornamento

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1 730, Unico 2013 e Studi di settore Pillole di aggiornamento N Cessione terreni edificabili UNICO PF 2015 Categoria: Dichiarazione Sottocategoria: Unico Persone fisiche Per chi nel 2014 abbia proceduto alla cessione di un terreno edificabile si pone la necessità di stabilire il corretto trattamento fiscale dell operazione. In particolare, tale operazione comporterà la compilazione del quadro RM, scegliendo tra tassazione separata (che opera per default) e tassazione ordinaria. Caso particolare è quello relativo alla cessione di un fabbricato da demolire. In tale caso, si pone la questione del corretto trattamento fiscale dell operazione: considerare la suddetta cessione come cessione di un fabbricato e dichiararla, sussistendone i presupposti, nel quadro RL di UNICO 2015 oppure considerare l operazione come cessione di area edificabile con conseguente compilazione del quadro RM, scegliendo tra tassazione separata (che opera per default) e tassazione ordinaria? In un ottica prudenziale, aderendo alla tesi del Fisco, la cessione di fabbricati a un acquirente che provvede alla loro demolizione e ricostruzione andrà equiparata alla cessione di aree edificabili e indicate nella Sezione II del quadro RM di UNICO Premessa L articolo 67, comma 1, lettera a) e b) del Tuir elenca un numero chiuso di fattispecie costituenti redditi diversi. In particolare, la citata disposizione sancisce che costituiscono redditi diversi: - le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici; - le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquisiti o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a 1

2 seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Le lettera a) e b), comma 1, dell art. 67, racchiudono al loro interno delle previsioni distinte che generano imponibile IRPEF. Le fattispecie previste sono elencate nella seguente tabella. FATTISPECIE Cessione di terreni lottizzati o sui quali sono state eseguite opere intese a renderli edificabili. Cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. TIPOLOGIA REDDITUALE E RIFERIMENTO NORMATIVO Plusvalenze articolo 67, comma 1, lettera a) del Tuir. Plusvalenze articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir. Plusvalenze articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir. Terreni edificabili L ultima parte della lettera b), dell art. 67, D.P.R. 917/1986 sancisce l imponibilità, non condizionata né dalle modalità di acquisto né dal periodo di possesso, dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Come precisato dall articolo 36, comma 2, D.L. 223/2006 per terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, s intendono i terreni utilizzabili per fini edificatori in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. Come detto, per i terreni edificabili, le modalità di acquisto non hanno rilevanza così come a nulla rilevano il tempo trascorso tra acquisto e rivendita e tanto meno l utilizzo intermedio del bene. Diversamente dalla cessione di immobili, la fattispecie impositiva si verifica anche quando: 2

3 il terreno è stato acquisito per successione o donazione; è stato acquistato a titolo oneroso da più di cinque anni. Sul concetto di edificabilità del terreno, il contribuente deve ricevere apposita comunicazione da parte del Comune in cui è ubicato l immobile. Infatti l articolo 31, comma 20 della Legge 27 dicembre 2002, n. 289 dispone che i comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l effettiva conoscenza da parte del contribuente. Un volta stabilità l edificabilità del terreno e stabilito che la cessione è avvenuta sussistendo le condizioni di edificabilità fiscale, si dovrà procedere ad individuare le modalità di tassazione dell eventuale reddito prodotto. Le plusvalenze derivanti da terreni edificabili scontano la tassazione separata (art. 17 co.1, lett. g-bis del Tuir). L articolo 68 del Tuir fissa i criteri di determinazione delle plusvalenze indicate nell art. 67 del Tuir. In particolare, in via generale, le plusvalenze indicate alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono determinate come segue: (CORRISPETTIVI PERCEPITI) - (PREZZO ACQUISTO O COSTO COSTRUZIONE + COSTI INERENTI) Dalla formulazione della norma si desume che: 1. viene applicato il criterio di cassa; 2. la plusvalenza può scaturire anche in caso di permuta, in quanto è stato sostituito il termine prezzo reale conseguito, che limitava la fattispecie alla compravendita, con il termine corrispettivo, di più ampio significato; 3. nel calcolo della plusvalenza si tiene conto dei costi sostenuti specificatamente inerenti il bene ceduto; tra questi rientrano sicuramente quelli riguardanti l'acquisto e cioè le imposte di registro, ipotecarie e catastali e le spese notarili, le spese di mediazione, le spese sostenute per liberare l'immobile da servitù, oneri e altri vincoli. Tuttavia, la determinazione della plusvalenza varia a seconda della fattispecie analizzata nonché la relativa modalità di acquisizione. Nella successiva tabella si riassumo le modalità di determinazione della plusvalenza, per la cessione di terreni edificabili. 3

4 FATTISPECIE MODALITÀ DI ACQUISIZIONE CALCOLO PLUSVALENZA Acquisto (Corrispettivi percepiti meno prezzo di acquisto più costi inerenti) per indice ISTAT più INVIM. Cessione di terreni edificabili Successione Donazione (Corrispettivi percepiti meno valore dichiarato più costi inerenti) per indice ISTAT più INVIM più imposta di successione. (Corrispettivi percepiti meno valore dichiarato più costi inerenti) per indice ISTAT più INVIM più imposta di donazione. Usucapione (Corrispettivi percepiti meno valore venale del bene alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell usucapione). Esempio Caio ha ceduto nel 2014 un'area edificabile ricevuta in donazione nel 2003 ricevendo un corrispettivo di ,00 euro, interamente incassato nel Il valore dichiarato nell atto di donazione è pari a ,00 euro. I costi inerenti, opportunamente rivalutati con i coefficienti Istat, ammontano ad euro La plusvalenza da dichiarare nel 2014 è pari ad euro ,00 (80.000, , ,00). Le modalità di compilazione sono le seguenti: B Qualora si opti per la tassazione separata si dovrà compilare il rigo RM 14 riportando il totale imponibile. Per i redditi soggetti a tassazione separata esposti in tali sezioni, l art. 1, comma 3, del D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito dalla L. 28 febbraio 1997, n. 30, ha previsto un versamento a titolo di acconto pari al 20 per cento

5 Qualora il contribuente opti per la tassazione ordinaria: - dovrà barrare la casella 5 del rigo RM3; - dovrà indicare l imponibile nel rigo RM15. B Il caso In caso di cessione di un immobile destinato alla demolizione e successiva ricostruzione, il contribuente si trova davanti alla seguente scelta: considerare la suddetta cessione come cessione di un fabbricato; oppure considerare l operazione come cessione di area edificabile. A seconda della scelta operata, diverse saranno sia le modalità di tassazione che le relative modalità dichiarative. Riqualificare la cessione di un immobile posseduto da più di 5 anni in terreno edificabile consente al Fisco di trasformare una plusvalenza che sarebbe non tassabile in plusvalenza tassabile. Inoltre da un punto di vista dichiarativo: qualora si tratti di plusvalenze derivanti dalla cessione di un fabbricato (imponibile) la stessa verrà assoggettata a tassazione nel quadro RL di UNICO 2015; qualora si qualifichi l operazione come plusvalenza derivante dalla cessione di area edificabile andrà compilato il quadro RM, scegliendo tra tassazione separata art. 17, D.P.R. 917/1986(che opera per default) e tassazione ordinaria. Cessione di fabbricati a un acquirente che provvede alla loro demolizione e ricostruzione: le opzioni. Cessione di un fabbricato Cessione di area edificabile A seconda della scelta operata, come detto, diverse saranno sia le modalità di tassazione che le relative modalità dichiarative. 5

6 Per quanto riguarda le modalità di tassazione, è bene sottolineare che secondo l art. 67 TUIR, comma 1, lett. b), sono redditi diversi, sottoposti a tassazione: le plusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso di beni immobili acquisiti/costruiti da meno di 5 anni, esclusi quelli ottenuti per successione; in ogni caso, le plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Come detto, per i terreni edificabili, le modalità di acquisto non hanno rilevanza così come a nulla rilevano il tempo trascorso tra acquisto e rivendita e tanto meno l utilizzo intermedio del bene. Diversamente dalla cessione di immobili, la fattispecie impositiva si verifica anche quando: il terreno è stato acquisito per successione o donazione; è stato acquistato a titolo oneroso da più di cinque anni. Pertanto, riqualificare la cessione di un immobile posseduto da più di 5 anni in terreno edificabile consente al Fisco di trasformare una plusvalenza che sarebbe non tassabile in plusvalenza tassabile. Inoltre da un punto di vista dichiarativo: qualora si tratti di plusvalenze derivanti dalla cessione di un fabbricato (imponibile) la stessa verrà assoggettata a tassazione nel quadro RL di UNICO 2015; qualora si qualifichi l operazione come plusvalenza derivante dalla cessione di area edificabile andrà compilato il quadro RM, scegliendo tra tassazione separata art. 17, D.P.R. 917/1986(che opera per default) e tassazione ordinaria. La posizione dell Amministrazione Finanziaria L Amministrazione Finanziaria con la R.M. 395/E/2008, a seguito di una istanza di interpello riguardante la cessione di fabbricati rientranti in un'area soggetta a un piano di recupero già approvato dal Comune, ha ritenuto di considerare oggetto della compravendita non più i singoli fabbricati, ma l'area edificabile su cui gli edifici insistono. Gli uffici hanno esteso la portata della Risoluzione n. 395/E/2008 sino a comprendervi tutte le ipotesi in cui l'edificio, dopo l'acquisto, è stato abbattuto, indipendentemente dalla presenza o meno di un "piano di recupero". 6

7 La conseguenza di tale qualificazione è che anche se il fabbricato è pervenuto per successione o donazione, ovvero è stato acquistato da oltre cinque anni o, per la maggior parte del periodo intercorrente tra l'acquisto e la cessione ha costituito abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, non scatta l'irrilevanza ai fini Irpef della plusvalenza prevista dall'articolo 67, comma 1, Tuir, e il reddito andrebbe dichiarato nel quadro RM. Alcuni interventi giurisprudenziali Con due sentenze del 2014 (n del 21 febbraio e n del 9 luglio) la Cassazione ha rigettato la tesi dell'agenzia, dando valore al dato letterale della norma e alla situazione "di fatto" dell'immobile al momento della cessione. Nella prima delle due sentenze richiamate, la Cassazione non da alcun rilievo alla destinazione dell immobile, ma dà valenza allo stato attuale dell immobile, in quanto afferma che lo stesso risulta censito al catasto dei fabbricati, e non a quello dei terreni. Afferma la Suprema Corte che a nulla rileva che il fabbricato insorga su terreno che abbia una ulteriore potenzialità edificatoria, o che in base a non oggettivamente riscontrate (v. CTR) intenzioni delle parti, il capannone medesimo sia stato destinato alla demolizione. In risposta a una interrogazione parlamentare (n ) resa lo scorso 31 luglio in Commissione Finanze della Camera, il sottosegretario all'economia ha avallato la tesi dell Amministrazione Finanziaria. Le giustificazione addotte dal sottosegretario all'economia entrano nel merito delle sentenze della Cassazione richiamate, in quanto le stesse avrebbero fatto riferimento a valutazioni operate sulla base di "elementi presuntivi", mentre nelle fattispecie esaminate dagli uffici sono stati valorizzati elementi certi come il prezzo della cessione, l'esistenza di procedure amministrative attivate dalle parti per l'edificazione dell'area o l'attività imprenditoriale svolta dall'acquirente. Le indicazioni in Dichiarazione Per chi nel 2014 abbia proceduto alla cessione di un fabbricato da demolire si pone la questione del corretto trattamento fiscale dell operazione: considerare la suddetta cessione come cessione di un fabbricato e dichiararla, sussistendone i presupposti, nel quadro RL di UNICO 2015 oppure considerare l operazione 7

8 come cessione di area edificabile con conseguente compilazione del quadro RM, scegliendo tra tassazione separata (che opera per default) e tassazione ordinaria? In un ottica prudenziale, dunque, aderendo alla tesi del Fisco, la cessione di fabbricati a un acquirente che provvede alla loro demolizione e ricostruzione andrà equiparata alla cessione di aree edificabili e indicata nella Sezione II del quadro RM di UNICO Determinata la base imponibile secondo le regole illustrate si potrà optare: - per la tassazione ordinaria della plusvalenza in Unico 2015 (evidentemente per la convenienza legata alla presenza di oneri deducibili/detraibili che limitano l'imposizione finale); - per la tassazione separata di detta plusvalenza. - Riproduzione riservata - 8