UNICO 2013 PF: compilazione del quadro RB per i redditi dei fabbricati

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1 UNICO 2013 PF: compilazione del quadro RB per i redditi dei fabbricati di Riccardo Rizzi e Manuela Castellani (*) L ADEMPIMENTO Il Quadro RB di UNICO 2013 deve essere utilizzato per dichiarare i redditi derivanti dal possesso di immobili (fabbricati o terreni), ubicati in Italia che sono, o devono essere, iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano. Tali redditi devono essere dichiarati indipendentemente dalla residenza in Italia del titolare dei beni. " Riferimenti D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. da 36 a 42 Le novità del quadro RB di UNICO 2013 sono di seguito sintetizzate: Variazione della struttura del Quadro. Introduzione Sezione III per ricalcolo acconti immobili storici. Variazione codici identificativi a Colonna 2 Utilizzo. Il Quadro è stato oggetto di una rivisitazione grafica rispetto all anno precedente. In particolare per ogni Rigo è stata introdotta: l indicazione che l immobile non è soggetto ad IMU. In tale ipotesi il relativo reddito fondiario deve essere assoggettato a tassazione anche ove lo stesso non sia concesso in locazione; la ripartizione dei redditi dei fabbricati tra imponibili (tassazione ordinaria e cedolare secca) e non imponibili (abitazione principale e immobili non locati). UNICO Mini Il Quadro per l indicazione dei redditi dei fabbricati viene parzialmente riprodotto anche all interno dell UNICO Mini 2013; sebbene il numero di Righi dedicato ai fabbricati nel Modello sia ridotto a3, èaccordata la possibilità al contribuente, che avesse la necessità di utilizzare più di tre Righi per dichiarare i fabbricati, di compilare dei Quadri aggiuntivi, ricordando di numerare progressivamente la casella Mod. N. posta in alto a destra del Modello. In questo caso il contribuente sarà tenuto a scrivere il totale del reddito dei fabbricati solo nel Rigo RB10 del primo Quadro che ha utilizzato (Mod. N. 1). Il Modello UNICO Mini 2013 non è utilizzabile nei casi in cui il contribuente intenda dichiarare redditi derivanti da: locazione di immobili a canone convenzionale in comuni ad alta densità abitativa; immobili siti nella regione Abruzzo, concessi in locazione o comodato a soggetti residenti nelle zone colpite dal sisma; in caso di compilazione relativa alla Colonna situazioni particolari, quali ad esempio immobile distrutto, inagibile o canoni non percepiti per morosità, non essendo prevista; immobili esenti da IMU; locazione parziale dell abitazione principale. In detti casi il contribuente dovrà utilizzare il Modello UNICO 2013 PF Ordinario. Fabbricati che devono essere dichiarati Devono essere dichiarati i redditi derivanti da fabbricati iscritti a catasto, fabbricati ubicati nel territorio dello Stato, a nulla rilevando la residenza del titolare. Ne consegue che, anche per i soggetti non residenti, si considerano prodotti in Italia (e, quindi, soggetti a tassazione) i redditi degli immobili ivi posseduti. Fabbricati che non devono essere dichiarati Esistono fabbricati che per loro natura o destinazione non generano reddito catastale e, quindi, non devono essere dichiarati in nessun caso: costruzioni rurali; fabbricati strumentali ad attività d impresa o professionale; locali di proprietà condominiali; immobili per i quali siano state rilasciate autorizzazioni o licenze per il restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia; immobili completamente adibiti a musei, bi- (*) Dottori commercialisti in Bergamo PRATICA FISCALE e Professionale 10 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

2 blioteche, archivi, cineteche ed emeroteche aperte al pubblico; immobili destinati esclusivamente all esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura e loro pertinenze se non locati; immobili da dichiarare nel Quadro RL. Redditi da proprietà condominiali I locali di proprietà condominiale (quale ad esempio la portineria) non devono essere dichiarati solo se la quota di reddito spettante a ogni singolo condomino sia inferiore a 25,82 euro per ogni singola unità immobiliare (e non come somma di esse). Immobili per i quali siano state rilasciate autorizzazioni o licenze per il restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia L esclusione è limitata al periodo cui si riferisce il provvedimento e a condizione che durante tale periodo l immobile non sia utilizzato. Quadro RL I redditi di natura fondiaria derivanti dal possesso di lastrici solari, aree urbane, fabbricati situati all estero, devono essere dichiarati nel Quadro RL (Sezione Redditi diversi ) dell UNICO2013. Qualora detti fabbricati non siano stati dati in affitto e lo Stato in cui sono situati non preveda la tassazione dei redditi fondiari o equivalenti, gli stessi non devono essere dichiarati in quanto non produttivi di reddito. Reddito imponibile I redditi dei fabbricati, intesi come unità immobiliari e in assenza di contratti di locazione, sono determinati con un sistema forfettario, basato su tariffe d estimo. Tali redditi concorrono a formare il reddito complessivo del titolare, indipendentemente dall effettiva percezione. In presenza di contratti di locazione, il reddito imponibile è dato da detto canone ridotto forfetariamente del 15%, salvo casi particolari in presenza di contratti con canone concordato (codici 4, 8 e 12 di Colonna 2); anche il canone di locazione deve essere dichiarato come reddito imponibile indipendentemente dall effettiva percezione salvo la presenza di una procedura di sfratto resa esecutiva. Soggetti obbligati alla compilazione Soggetti tenuti alla compilazione del Quadro: i proprietari di fabbricati situati nel territorio dello Stato Italiano che sono, o che devono essere, iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita, anche se: utilizzati promiscuamente quale abitazione e per attività professionale, agricola o d impresa; utilizzati direttamente per l esercizio d impresa, ma che non sono stati inseriti nell inventario o nel registro dei beni ammortizzabili e che, quindi, non possono essere considerati relativi all impresa; utilizzati per l attività agricola, ma che non hanno i requisiti per essere considerati immobili agricoli; i soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi, anche se non ancora titolari di mutuo individuale, che devono dichiarare il reddito dell alloggio assegnato con verbale di assegnazione della cooperativa; gli assegnatari di alloggi che possono essere riscattati o per i quali è previsto un patto di futura vendita da parte di Enti come lo IACP; i titolari di diritti di usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati con attribuzione di rendita. In caso di usufrutto o altro diritto reale il nudo proprietario non deve dichiarare il fabbricato. Esonero da dichiarazione Gli immobili non locati, siano essi a disposizione, concessi in comodato o destinati ad abitazione principale, non sono soggetti ad imposizione IR- PEF se sono stati assoggettati ad IMU. Se un contribuente nel 2012 ha avuto solo redditi fondiari derivanti dal possesso di immobili non locati e da abitazione principale non è pertanto tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi. Se il contribuente ha invece avuto altri redditi imponibili, e quindi è comunque tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi, allora deve dichiarare anche detti immobili non locati. Il contribuente è inoltre esonerato dalla presentazione della dichiarazione se gli unici redditi imponibili sono costituiti unicamente da redditi di terreni e fabbricati in misura non eccedente i 500 euro (art. 11, comma 2-bis, del TUIR come inserito dall art. 1, comma 13, della Finanziaria 2008). PRATICA FISCALE e Professionale 11 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

3 Novita` Per la determinazione del limite di 500 euro non concorrono i redditi degli immobili, e dei terreni, non locati se assoggettati nel 2012 ad IMU. Sono altresì esonerati dalla presentazione della dichiarazione dei redditi i contribuenti che hanno avuto redditi unicamente da fabbricati non locati, indipendentemente dal reddito fondiario, per i quali è stata pagata nel 2012 l IMU, in quanto tali redditi non sono considerati imponibili ai fini delle imposte sui redditi. GUIDA ALLA COMPILAZIONE Anche se i redditi non sono variati, rispetto all anno 2011, è obbligatoria l indicazione analitica dei redditi di tutti i fabbricati posseduti. Il Quadro è composto da tre Sezioni. Sezione I - Redditi dei fabbricati (Righi da RB1 a RB6) Colonna 1: rendita catastale La Colonna 1 deve essere utilizzata per dichiarare la rendita catastale dei fabbricati posseduti nel Nel caso di immobile di interesse storico e/o artistico la rendita catastale deve essere indicata nella misura ridotta del 50%. Rivalutazione del reddito Si tenga presente che la rendita da indicare nella Colonna 1 deve essere rivalutata del 5%. Peri fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata indicare la rendita catastale presunta. Colonna 2: utilizzo Nella Colonna 2 si indica la tipologia di reddito mediante l indicazione dei seguenti codici: Codice 1 - Abitazione principale Unità immobiliare utilizzata come abitazione principale (questo codice non può essere utilizzato dai non residenti). In presenza di due abitazioni, una utilizzata come abitazione principale del contribuente ed una utilizzata come abitazione principale di propri familiari, deve essere contrassegnata dal codice 1 unicamente l abitazione in cui ha la residenza il contribuente. Novita` L immobile non genera reddito imponibile IRPEF se già assoggettato ad IMU e pertanto il reddito, unitamente a quello della relativa pertinenza dovrà essere indicato a Colonna 16. Nel caso in cui l unità immobiliare adibita a abitazione principale sia parzialmente concessa in locazione si dovrà indicare cod. 11 o 12. Codice 2 - Fabbricati tenuti a disposizione Abitazioni possedute, in aggiunta all abitazione principale, dal titolare o dai suoi familiari e non utilizzate come beni strumentali all esercizio di arti, professioni, imprese, che sono utilizzate direttamente come residenze secondarie o sono, comunque, tenute a propria disposizione dal possessore. Novita` L imposizione prevista ai fini IRPEF e relative addizionali previste per tale categoria risulta già assolta dal contribuente tramite il versamento dell IMU. Il reddito fondiario di tali unità immobiliari va indicato anche nella Colonna n. 17 relativa ai redditi non imponibili in quanto relativi ad immobili non locati. Codice 3 - Unità immobiliare locata in libero mercato (o patti in deroga) Codice 4 - Unità immobiliare locata in regime legale di determinazione del canone ( equo canone ) In caso di locazione di immobile situato nei comuni considerati ad alta intensità abitativa indicare il Codice 8. Codice 5 - Pertinenze abitazione principale Unità immobiliare costituente pertinenza dell abitazione principale (box, cantina, ecc.) se iscritta in catasto con autonoma rendita e classificata o classificabile nelle categorie catastali diverse da quelle ad uso abitativo. Novita` A seguito dell introduzione dell IMU i redditi fondiari delle unità immobiliari così individuate non risultano soggette all imposizione ai fini IRPEF e relative addizionali. Il reddito fondiario dell unità considerata pertinenza ai fini IMU andrà, quindi, indicata anche nella Colonna n. 16 relativa ai redditi non imponibili inerenti all abitazione principale. Codice 6 - Unità immobiliare utilizzata promiscuamente Unità immobiliare utilizzata promiscuamente come abitazione principale e per lo svolgimento della propria attività professionale, artigianale, d impresa (questo codice non può essere utilizzato dai non residenti). PRATICA FISCALE e Professionale 12 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

4 Novita` A seguito dell introduzione dell IMU il reddito fondiario di tale unità immobiliare non sconta l imposizione ai fini IRPEF e relative addizionali. Il reddito fondiario va, quindi, indicato anche nella Colonna n. 16 relativa ai redditi non imponibili inerenti all abitazione principale. Codice 8 - Unità immobiliare in Comuni ad alta densità abitativa Unità immobiliare ubicata in uno dei Comuni ad alta densità abitativa e concessa in locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentativa a livello nazionale. L indicazione del Codice 8 permette l applicazione della cedolare secca nella misura del 19%. Codice 9 - Unità immobiliare che non rientra negli altri casi Codice residuale da utilizzare per le casistiche che non rientrano in nessuno degli altri casi. Novità: Il codice 9 può essere utilizzato anche per indicare tipologie di utilizzo che nei modelli dichiarativi precedenti richiedevano l indicazione di un codice utilizzo specifico. Il codice 9, infatti, va utilizzato per indicare: unità immobiliari prive di allacciamento alle reti di energia, acqua, gas e di fatto non utilizzate, a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva; pertinenze di immobile tenuto a disposizione (ex codice 11); unità immobiliare tenuta a disposizione in Italia da contribuenti residenti all estero o già utilizzata come abitazione principale o pertinenza di abitazione principale da contribuenti trasferiti temporaneamente in un altro Comune (ex codice 12); bene di proprietà condominiale (locale portineria, autorimessa collettiva o altro) dichiarata dal singolo condomino nel caso in cui la quota di reddito superi la soglia prevista dalla normativa pari a 25,82euro (ex codice 13); immobile situato nelle zone colpite dal sisma del 20 e 29 maggio 2012, distrutto o oggetto di ordinanze di sgombero, adottate entro il 30 novembre 2012, in quanto inagibile totalmente o parzialmente (richiede successiva indicazione del codice 1 nella Colonna 7 casi particolari); immobile distrutto o inagibile a seguito di eventi sismici o altri eventi calamitosi e per legge escluso da tassazione, a patto che il Comune di appartenenza abbia rilasciato un certificato che dichiari la distruzione o inagibilità dell immobile (richiede successiva indicazione del codice 1 nella Colonna 7 casi particolari); unità immobiliare inagibile per cause diverse da quelle di cui ai due punti precedenti, per la quale è stata chiesta la revisione della rendita (richiede successiva indicazione del codice 3 nella Colonna 7 casi particolari). Attenzione Nel caso di più unità immobiliari ad uso abitativo tenute a disposizione da un contribuente residente all estero, il codice 9 può essere utilizzato per una sola unità immobiliare. Per le altre unità immobiliari si dovrà, invece, indicare il codice 2. Codice 10 - Abitazione o pertinenza data in uso gratuito a proprio familiare Il codice deve essere utilizzato per dichiarare un abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che lo stesso vi dimori abitualmente e ciò risulti dall iscrizione anagrafica. Il medesimo codice è utilizzabile per indicare un unità immobiliare in comproprietà utilizzata come abitazione principale di uno o più comproprietari, diversi dal dichiarante. Novita` Per tale tipologia di immobile il contribuente non è tenuto a versare né l IRPEF né le relative addizionali. L imposizione è stata, infatti, già effettuata tramite il versamento dell IMU. Novità - Codice 11 - Immobile parzialmente utilizzato quale abitazione principale ed in parte concesso in locazione in regime di libero mercato Tale codice va utilizzato per indicare la presenza di un immobile parzialmente adibito ad abitazione principale del contribuente e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato, o patti in deroga. Codice 12 - Immobile situato in uno dei Comuni ad alta densità abitativa parzialmente utilizzato quale abitazione principale e parzialmente concesso in locazione a canone concordato Codice 14 - Immobili locati a residenti in Abruzzo con abitazione inagibile Immobile situato nella regione Abruzzo e conces- PRATICA FISCALE e Professionale 13 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

5 so in locazione a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nella regione Abruzzo, che hanno avuto l abitazione principale distrutta o dichiarata inagibile in conseguenza del sisma dello scorso 6 aprile 2009 (ordinanza ministeriale 29 settembre 2009, n. 3813). Attenzione Nel caso di applicazione della tassazione ordinaria l indicazione di tale codice comporta la riduzione del 30% del reddito imponibile, che deve essere riportato anche a Colonna 13. In caso di opzione per la cedolare secca, si deve procedere a barrare la Colonna 11 e il reddito deve essere riportato nella Colonna 14. In entrambe le ipotesi l indicazione di tale codice comporta la compilazione della seconda Sezione del Quadro RB e del Rigo RB11. Si rammenta che in tale ipotesi è precluso l utilizzo del Modello dichiarativo semplificato Modello UNICO Mini Codice 15 - Immobili in uso gratuito a residenti in Abruzzo con abitazione inagibile Immobile sito nella regione Abruzzo e concesso in comodato gratuito a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nella regione Abruzzo, che hanno avuto l abitazione principale distrutta o dichiarata inagibile in conseguenza del sisma dello scorso 6 aprile 2009 (ordinanza ministeriale 29 settembre 2009, n. 3813). Colonna 3: giorni di possesso La Colonna 3 deve essere utilizzata per indicare i giorni di possesso dell immobile da parte del dichiarante. Devono essere indicati 365 giorni per l intero anno. Attenzione Il numero di giorni dell anno da indicare deve riferirsi al periodo in cui l immobile è utilizzato con le modalità indicate nella Colonna 2 utilizzo. In caso di differenti utilizzi nell arco dell anno la compilazione per il medesimo immobile deve essere effettuata su distinti Righi, riportando per ciascun utilizzo i relativi giorni di durata. In tale caso barrare Colonna 8 per indicare che si tratta dello stesso fabbricato del Rigo precedente. Nell ipotesi in cui il contribuente usufruisca dell agevolazione per la procedura esecutiva di sfratto, occorre inserire il numero di giorni relativi al periodo di sospensione (legge 8 febbraio 2007, n. 9, da ultimo prorogata al 31 dicembre 2012, dall art. 2, comma 12-sexies, del 29 dicembre 2010, n. 225, convertito con modificazioni dalla legge 26 febbraio 2011, n. 10 e dall art. 29 del D.L. 29 dicembre 2011, n. 216). Colonna 4: percentuale di possesso La Colonna 4 deve essere utilizzata per indicare la percentuale di possesso dell immobile da parte del dichiarante. Laddove il dichiarante fosse l unico proprietario indicare 100%. Colonna 5: codice canone Si tratta di una specifica rispetto a quanto indicato nella Colonna 6, e dovrà pertanto essere compilata solo ed esclusivamente nei casi in cui tale Colonna, sia compilata, ossia solo se l immobile è stato posto in locazione, almeno per un periodo nel corso del Nello specifico l indicazione da fornire riguarda la percentuale con cui si devono tenere in considerazione i canoni di locazione, ossia: codice 1 - il totale dei canoni di locazione indicati in Colonna 6 è pari all 85% dei canoni pattuiti in quanto si riferisce alla tassazione ordinaria dei canoni di locazione; Novita` Dal 1º gennaio 2013 la percentuale dell 85% viene innalzata al 95% (art. 74, comma 4, legge n. 92/2012) codice 2 - il totale dei canoni di locazione indicati in Colonna 6 è pari al 75% dei canoni pattuiti in quanto si riferisce alla tassazione ordinaria dei canoni di locazione con riferimento agli immobili situati nella città di Venezia (centro) e nelle isole di Murano, Burano e della Giudecca; codice 3 - il totale dei canoni di locazione indicati in Colonna 6 è pari al 100% dei canoni pattuiti in quanto si riferisce alla tassazione mediante applicazione della c.d. cedolare secca sui canoni di locazione; In questo caso si riporta il canone di locazione pieno a Colonna 6 eacolonna 14 (o 15) e si barra la casella a Colonna 11. Novità: Codice 4 - il totale dei canoni di locazione indicati in Colonna 6 è pari al 65% del canone pattuito in quanto si riferisce alla tassazione ordinaria dei canoni di locazione ritratti dalla locazione di un immobile che sia stato riconosciuto di interesse storico o artistico ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004. PRATICA FISCALE e Professionale 14 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

6 Colonna 6: canone di locazione La Colonna 6 deve essere utilizzata per indicare l ammontare del canone di locazione spettante relativo al 2012 in base agli accordi contrattuali al netto delle eventuali riduzioni spettanti, indicate in Colonna 5. Il canone di locazione deve essere dichiarato indipendentemente dall effettivo incasso, salvo il caso di convalida della procedura di sfratto intervenuta prima della scadenza per la presentazione del Modello UNICO2013. In tal caso l IRPEF grava sulla rendita catastale e non sul canone di locazione. Ove non si sia optato per il regime della cedolare secca il reddito da locazione indicato nella Colonna 6 dovrà essere riportato anche nella Colonna n. 13. Qualora si sia optato, invece, per l applicazione della cedolare secca si deve barrare la casella a Colonna 11, procedere alla compilazione della Sezione 2 del Quadro RB e il reddito da locazione indicato nella Colonna 6 deve essere riportato nella Colonna 14 relativa all applicazione della cedolare secca nella misura del 21%. Specifiche circa l indicazione del canone L ammontare del canone è quello risultante dal contratto di locazione, in proporzione alla durata di esso nell anno, con riferimento al numero di giorni indicati nella Colonna 3; si deve indicare l importo al netto della deduzione di Colonna 5 calcolando l eventuale rivalutazione automatica sulla base dell indice ISTAT e l eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. Il canone deve essere indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso, anche in caso di comproprietà, ossia di compilazione di Colonna 3 con un valore diverso dal 100%. Il canone di locazione deve essere relativo al periodo dell anno di durata del contratto. Dal canone di locazione si deve scorporare la quota pattuita a titolo di: 1) spese condominiali; 2) luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili. Deduzioni forfetarie Il canone di locazione deve essere dichiarato già al netto delle deduzioni forfetarie identificate a Colonna 5. Ulteriori deduzioni forfetarie Il legislatore ha previsto un ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile in presenza di: locazione di un immobile situato in un Comune ad alta densità abitativa e concesso in locazione a canone concordato (art. 2, c. 3, art. 5 comma 2 e art. 8 legge n. 431/1998); a seguito di locazione di un immobile sito nella regione Abruzzo ad un soggetto residente o stabilmente dimorante nei territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009 la cui abitazione principale sia stata distrutta o dichiarata inagibile. Attenzione Tale ulteriore deduzione forfetaria non deve essere applicata sull importo da indicare a Colonna 6 bensì sul reddito imponibile da indicare a Colonna 13. Le deduzioni forfetarie non spettano in caso di opzione per la cedolare secca (Codice 3 a Colonna 5). Locazione infrannuale Nel caso di contratto di locazione con patti in deroga vigente solo per una parte dell anno o di durata pluriennale ma che inizia in data successiva al 1º gennaio, per determinare il reddito da dichiarare occorre confrontare la rendita catastale relativa all intero anno e l ammontare dei canoni relativi alla frazione d anno e dichiarare il maggiore dei due. Canone di locazione di due unità immobiliari Nel caso di contratto di locazione avente ad oggetto due o più immobili (ad esempio: appartamento più autorimessa), ma il cui canone è determinato complessivamente, occorre scindere detto canone al fine di attribuire a ciascuna unità una quota di esso, proporzionalmente alla rendita catastale di ciascun immobile. Immobile locato solo da uno dei comproprietari Il canone deve essere inoltre indicato anche se il contratto è stato stipulato a nome di uno dei comproprietari o contitolari del diritto reale. Se l immobile è posseduto in comproprietà, ma è dato in locazione solo da uno o più comproprietari (per esempio nell ipotesi di immobile di proprietà di tre persone dato in locazione da due dei tre proprietari al terzo) va indicata soltanto la quota del canone annuo di locazione spettante al contribuente (e non l intero canone); in detta ipotesi nella Colonna 7 occorre indicare il codice 5. Colonna 7: casi particolari La compilazione della Colonna 7 è limitata ad una serie di casistiche che influiscono sulla determinazione del reddito imponibile, codificate: 1-fabbricati distrutti o inagibili a seguito di PRATICA FISCALE e Professionale 15 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

7 eventi sismici o altri eventi calamitosi, che per legge siano stati esclusi da imposizione (a condizione che sia stato rilasciato un certificato del Comune attestante la distruzione ovvero l inagibilità del fabbricato). Colonna 8: continuazione Se nel corso del 2012 si sono verificate situazioni diverse per uno stesso fabbricato (variazioni di quote di possesso, utilizzo, ecc.), occorre compilare un Rigo per ogni singola situazione, indicando nella Colonna 3 il relativo periodo. In questo caso è necessario barrare la casella di Colonna 8 per indicare che si tratta dello stesso fabbricato del Rigo precedente. Attenzione Tale codice va utilizzato anche per indicare un immobile situato nelle zone colpite dal sisma del 20 e 29 maggio 2012, distrutto o oggetto di ordinanze di sgombero, adottate entro il 30 novembre 2012, in quanto inagibile totalmente o parzialmente. 3 - Novità: unità immobiliare inagibile per cause diverse da quelle di cui al codice 1, per la quale è stata chiesta la revisione della rendita; in caso di indicazione di detto codice nella Colonna 2 (Utilizzo) dovrà necessariamente essere indicato codice 9 ; 4 - unità immobiliare per la quale non sono stati percepiti in tutto o in parte i canoni di locazione, come risulta da provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore conclusosi entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso deve comunque essere dichiarata e assoggettata a tassazione la rendita catastale dell immobile; 5 - unità immobiliare posseduta in comproprietà e data in locazione soltanto da uno o più comproprietari ciascuno per la propria quota (ad esempio: immobile posseduto da tre comproprietari locato ad uno di essi dagli altri due); in tal caso nella Colonna 6 va indicata soltanto la quota del canone annuo di locazione spettante al contribuente e non l intero canone annuo; 6 - se per l immobile, locato a soggetti che si trovano in particolari condizioni di disagio, è intervenuta la sospensione della procedura esecutiva di sfratto, disposta dalla legge 8 febbraio 2007, n. 9, da ultimo prorogata al 31 dicembre 2013, dall art. 1, comma 412, della legge 24 dicembre 2012, n In tutte le ipotesi in cui si rende necessaria la compilazione della presente casella è precluso l utilizzo del Modello dichiarativo semplificato Modello UNICO Mini Colonna 9: codice Comune Nella Colonna 9 occorre indicare il codice catastale del Comune ove è situata l unità immobiliare; il codice è rilevabile dall elenco Codici catastali comunali e aliquote dell addizionale comunale presente sul sito internet gov.it. Se i dati del fabbricato sono indicati su più Righi, il codice catastale deve essere riportato solo sul primo Rigo del Quadro RB in cui il fabbricato è stato indicato. Novità - Colonna 10: IMU dovuta per il 2012 Nella Colonna 10 occorre indicare l importo complessivo dell IMU dovuta per l anno 2012 riferita all unità immobiliare indicata nel Rigo, rapportandola alla percentuale di possesso. Si evidenzia che l importo da indicare è relativo all imposta teoricamente calcolata, a prescindere dall effettivo versamento dell imposta effettuato nel periodo. Se i dati del fabbricato sono indicati su più Righi, l importo dell IMU dovuta deve essere riportato solo sul primo Rigo del Quadro RB in cui il fabbricato è stato indicato. La Colonna in oggetto non deve essere compilata in caso di immobili condominiali, qualora l IMU sia stata versata dall amministratore del condominio. Novità - Colonna 11: cedolare secca La casella deve essere barrata per indicare l esercizio dell opzione della cedolare secca sulle locazioni di immobili abitativi. La casella può essere barrata solo ove nella Colonna 2 sia stato indicato uno dei seguenti codici utilizzo: 3 (locazione a canone libero); 4 (locazione a equo canone); 8 (locazione con canone concordato agevolato); 11 (locazione parziale abitazione principale con canone libero); 12 (locazione parziale abitazione principale con canone concordato agevolato con applicazione dell aliquota agevolata del 19%); 14 (locazione agevolata di un immobile situato in Abruzzo). In presenza dell opzione è anche necessaria la PRATICA FISCALE e Professionale 16 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

8 compilazione della Sezione II del presente Quadro RB, alle cui istruzioni si rimanda. Novità - Colonna 12: Esenzione IMU La casella deve essere barrata solamente nell ipotesi in cui l immobile dichiarato sia esente da IMU. In tale ipotesi il reddito fondiario dell immobile risulta assoggettato ad IRPEF e alle relative addizionali, anche se lo stesso non risulta locato. Novità - Colonna 13: Tassazione ordinaria Indicare il reddito dell immobile assoggettato a tassazione ordinaria. Novità - Colonna 14: cedolare secca 21% Indicare il canone di locazione se si è optato per l applicazione della cedolare secca ed applicazione dell aliquota del 21%. Il canone di locazione non deve essere ridotto della percentuale forfetaria corrispondente al codice indicato a Colonna 5. Novità - Colonna 15: cedolare secca 19% Indicare il canone di locazione se si è optato per l applicazione della cedolare secca ed applicazione dell aliquota del 19%. L aliquota del 19% è applicabile solo sui contratti a canone convenzionato per immobili situati in Comuni ad alta densità abitativa, per i quali è stato indicato il codice 8 nella Colonna 2. REDDITI NON IMPONIBILI Novità - Colonna 16: abitazione principale La Colonna attiene alla casistica dei redditi da immobili non imponibili in quanto l imposizione è già stata assolta tramite il versamento dell IMU. In tale Colonna va riportato il reddito fondiario dell abitazione principale e delle relative pertinenze. L importo da indicare è pari a quello indicato in Colonna 1, se a Colonna 2 è stato indicato il codice 1, rapportato ai giorni e alla percentuale di possesso. Novità - Colonna 17: immobili non locati L importo da indicare è pari a quello indicato in Colonna 1, se a Colonna 2 non è stato indicato il codice 1, rapportato ai giorni e alla percentuale di possesso. Rigo RB10: Totale Nelle Colonne 13, 14, 15, 16 e 17 deve essere riportata la somma dei valori indicati nelle medesime Colonne relative ai singoli immobili. Si rammenta che in presenza di più Modelli compilati per l indicazione dei fabbricati, il totale dei redditi, come precedentemente suddiviso, dovrà essere riportato solo nel Rigo RB10 del modulo 1. Per quanto riguarda la somma degli importi soggetti a tassazione ordinaria l importo complessivo indicato in Colonna 13 concorre a formare il reddito imponibile complessivo da indicare nella Colonna 5 del Rigo RN1 del Quadro RN. L importo indicato nelle Colonne 16 e 17 deve, invece, essere indicato nelle Colonne 1 e 2 del Rigo RN50. Rigo RB11: Imposta cedolare secca Il Rigo racchiude i dati riepilogativi inerenti la liquidazione della cedolare secca dovuta in relazione al reddito derivante dai contratti di locazione ad uso abitativo degli immobili abitativi. In tale Rigo deve essere indicata l imposta liquidata, sulla scorta di quanto indicato nelle Colonne 14 e 15, del Rigo RB10, degli acconti versati nel periodo d imposta ed eventuali altri dati, correlati a casistiche più particolari, fino a giungere alla determinazione dell imposta a debito o a credito. Colonna 1: imposta cedolare secca 21% Indicare l importo dell imposta cedolare secca complessivamente dovuta, pari al 21% di quanto indicato nel Rigo RB10, Colonna 14 del Modello 1. Colonna 2: imposta cedolare secca 19% Riportare l imposta cedolare secca complessivamente dovuta, pari al 19% di quanto indicato nel Rigo RB10, Colonna 15, del Modello 1. Colonna 3: totale imposta cedolare secca Riportare la somma degli importi indicati nelle Colonne precedenti. PRATICA FISCALE e Professionale 17 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

9 Novità - Colonna 4: eccedenza dichiarazione precedente Indicare l eventuale credito di cedolare secca emergente dal Rigo RX16 Colonna 4 del Modello UNI- CO2012. Nell ipotesi in cui nell anno 2012 si sia usufruito dell assistenza fiscale ed il sostituto d imposta non abbia, tuttavia, provveduto in tutto o in parte al rimborso del credito risultante dal Mod , in tale Colonna deve essere indicato il credito non rimborsato risultante al punto 39 del CUD Nell ipotesi in cui nel 2012 si sia presentato il Mod. 730 e si sia chiesto di utilizzare l eventuale eccedenza risultante per il pagamento dell IMU ma tale credito non sia stato utilizzato in tutto od in parte, in tale Colonna deve essere indicato anche l eventuale importo del credito di cedolare secca indicato nel Rigo 164 del prospetto di liquidazione Mod (Colonna 2 per il dichiarante, Colonna 4 per il coniuge). Novità - Colonna 5: eccedenza compensata F24 Indicare l importo dell eccedenza di cedolare secca eventualmente compensata con F24. Novità - Colonna 6: acconti versati Indicare gli acconti della cedolare secca versati per il 2012 (codici tributo 1840 e 1841, anno 2012). Ai fini del calcolo dell importo da indicare in tale Colonna si deve considerare anche l importo indicato nella successiva Colonna 7. Novità - Colonna 7: acconti sospesi Indicare gli acconti non versati a seguito di specifici provvedimenti emanati in relazione ad eventi eccezionali. Novità - Colonna 8: cedolare secca risultante dal Mod. 730/2013 trattenuta dal sostituto Questa è la prima di 3 Colonne (la 8, 9, 10) riservate ai contribuenti che intendano correggere o integrare la dichiarazione Mod. 730/2013 già presentata. In particolare, nella presentecolonnadeveesseredata evidenza dell importo della cedolare secca trattenuto dal sostituto d imposta, indicato in Colonna 6, Rigo 99, Mod /2013 del contribuente. Se la rettifica riguarda la parte del coniuge dichiarante riportare il valore di Colonna 6, Rigo 119. Novità - Colonna 9: cedolare secca risultante dal Mod. 730/2013 rimborsata dal sostituto In tale Colonna deve essere evidenziato l importo della cedolare secca rimborsato dal sostituto d imposta indicato in Colonna 4 del Rigo 99 del Mod /2013.Se la rettifica riguarda la parte del coniuge dichiarante riportare il valore di Colonna 4, Rigo 119. Novità - Colonna 10: cedolare secca risultante dal Mod. 730/2013 credito compensato in F24 per versamento IMU La presente Colonna va compilata solamente ove nel Quadro I del Mod. 730/2013 si sia chiesto di utilizzare il credito originato dalla liquidazione della dichiarazione 730 per il pagamento dell IMU e se nel Mod /2013 risulta compilata la Colonna 3 del Rigo 99 (ovvero la Colonna 3 del Rigo 119 per il coniuge). In presenza delle citate condizioni indicare l importo del credito di cedolare secca utilizzato in compensazione entro la data di presentazione della dichiarazione UNICO 2013 per il pagamento dell IMU tramite Mod. F24. Novità - Colonna 11/12: imposta a debito/credito Le Colonne 11 e 12 devono essere utilizzate per riportare l importo della cedolare secca a debito (Colonna 11) o a credito (Colonna 12). La liquidazione dell imposta avviene sulla base di un calcolo matematico che tiene in considerazione la compilazione di tutti i campi del Rigo RB11. I calcoli per la compilazione (necessariamente alternativa) del debito o credito d imposta cedolare sono i seguenti: SEZIONE II: Dati necessari per fruire delle agevolazioni previste per i contratti di locazione Righi RB21 - RB23: Dati relativi ai contratti di locazione La Sezione II del Quadro RB, suddivisa in 3 Righi PRATICA FISCALE e Professionale 18 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

10 di 8 Colonne (Righi da RB21 a RB23), deve essere compilata indicando i dati di registrazione dei contratti per poter beneficiare: 1. della cedolare secca; 2. delle agevolazioni previste in presenza in Colonna 2 dei Righi della Sezione I dei codici 8, 12 e 14 (riduzione del 30% del canone di locazione imponibile). Codici 8 e 12 di Colonna 2 della Sezione I - Canone vincolato Le locazioni devono essere state stipulate in regime di canone vincolato (o determinazione legale del canone). Sono le associazioni eleorganizzazioni rappresentative delle parti interessate ad accordarsi sui criteri per la determinazione del canone, in base a parametri oggettivi quali la rendita catastale e la durata dei contratti. I vincoli temporali che derivano dalla scelta di tale tipologia di contratti sono meno estesi rispetto a quanto disposto per quelli a canone libero. La durata non può essere comunque inferiore a3 anni. Alla prima scadenza, tuttavia, il contratto si proroga di diritto per soli 2 anni, qualora le parti non si accordino sul rinnovo. Valgono anche in questo ambito le legittime cause di diniego del rinnovo da parte del locatore alla prima scadenza; per quanto riguarda la seconda scadenza, si applicano le disposizioni applicabili anche ai contratti a canone libero. Alta densità abitativa o carenza di alloggi Ulteriore requisito per la ulteriore deduzione del 30% è che l immobile si trovi nei Comuni capoluogo di provincia e nei Comuni confinanti con quelli di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. Codice 14 di Colonna 2 della Sezione I - Immobile situato nella regione Abruzzo La riduzione del 30% del reddito è prevista anche per quegli immobili concessi in locazione a soggetti residenti nell area colpita dal sisma del 6 aprile 2009 e le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili. Modello UNICO Mini Si rammenta che la compilazione della II Sezione è prevista unicamente per l indicazione dei dati relativi ai contratti per cui si è optato per la cedolare secca. Ove il contribuente anche voglia beneficiare dell ulteriore deduzione del 30% (ove prevista), è tenuto alla presentazione del Modello UNICO Ordinario. Istruzioni per la compilazione Colonna 1: numero di riferimento Deve essere indicato il numero del Rigo del Quadro RB nel quale sono stati riportati i dati dell immobile locato di riferimento. Colonna 2: numero Modello Nell ipotesi in cui siano stati compilati più Modelli, deve essere indicato il numero del Modello in cui si trova il Quadro RB nel quale sono stati riportati i dati dell immobile locato. In presenza di un unico Quadro RB, la Colonna non deve essere compilata. Colonne 3, 4, 5 e 6: dati relativi al contratto Devono essere indicati i dati relativi al contratto, rispettivamente data, serie, numero di registrazione del contratto di locazione e codice identificativo dell Ufficio del registro e dell ufficio dell Agenzia delle entrate competente presso cui lo stesso è stato registrato. Detto codice può essere ripreso dal Modello F23 utilizzato per pagare l Imposta di registro sulla locazione o, in alternativa, sul sito internet dell Agenzia ( dove è disponibile una tabella riepilogativa dei codici identificativi dei diversi uffici dell Agenzia. In particolare, per quanto riguarda il codice relativo alla modalità di registrazione Serie potrà assumere i valori: 3 Registrazione contratto presso Ufficio Agenzia delle entrate 3P 3T 3A 3B Registrazione telematica tramite Siria Registrazione telematica tramite altre applicazioni Codici utilizzati negli anni passati dagli Uffici dell Agenzia delle entrate Colonna 7: contratti non superiori a 30 giorni Nel caso in cui il contratto di locazione abbia una durata non superiore a 30 giorni il contribuente ha la facoltà di registrarlo, non l obbligo. La casella di Colonna 7 deve essere barrata per dare evidenza della mancata registrazione dello stesso. In tale caso il contribuente non sarà tenuto alla compila- PRATICA FISCALE e Professionale 19 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

11 zione delle specifiche relative alla registrazione del contratto (Colonne 3,4,5 e 6). Colonna 8: anno di presentazione ICI Se per l immobile è stata presentata la dichiarazione ICI, indicare l anno di presentazione. SEZIONE III: Immobili di interesse storico-artistico Novità - La Sezione risulta costituita dal solo Rigo RB31 e deve essere compilata solamente ove il contribuente abbia provveduto alla rideterminazione degli acconti dovuti per l anno 2012 in presenza di redditi derivanti da immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, secondo quanto previsto dall art. 4, comma 5-septies, del D.L. n. 16/2012. Il Rigo risulta costituito da 4 Colonne: Colonna 1: va indicato l importo del Rigo differenza rideterminato di cui al Rigo RN33 per il Modello UNICO 2012 o Rigo 57 del prospetto di liquidazione 730-3/2012; Colonna 2: riportare l importo dell acconto IR- PEF relativo all anno 2012 rideterminato; Colonna 3: indicare l imponibile relativo all addizionale comunale2011 rideterminato; Colonna 4: indicare l importo dell acconto dell addizionale comunale relativo all anno 2012 rideterminato. CASI PRATICI ESEMPIO n. 1 CEDOLARE SECCA: CALCOLI DI CONVENIENZA La verifica della convenienza all opzione per la cedolare secca sui redditi da locazione, ricorrendo tutte le ulteriori necessarie premesse, coinvolge diversi aspetti da tenere nella dovuta considerazione. Più in particolare si dovrà verificare se il prelievo (21% o 19%) risulti inferiore rispetto alle imposte di cui tale imposta è sostitutiva, ossia: l IRPEF, le addizionali comunali e regionali IRPEF, le imposte di registro e di bollo dovute sul contratto, le imposte di registro e di bollo su proroghe e risoluzioni. Nei calcoli si dovrà tenere in considerazione anche che: l imposta sostitutiva è calcolata sul 100% del canone di locazione annuo, mentre con il regime ordinario l imposta è calcolata sull 85% del canone di locazione annuo per l anno 2012 e sul 95% dall anno 2013 (ulteriormente abbattuto del 30 per cento in caso di contratto con determinazione convenzionale del canone); non sono rimborsabili imposte di bollo e di registro eventualmente già versate; nel caso in cui si opti per l applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone (anche se prevista nel contratto) a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. In generale dal 2013 l opzione per la cedolare secca troverà convenienza nella maggioranza dei casi alla luce della riduzione della percentuale di deduzione forfetaria dal 15 al 5%. ESEMPIO n. 2 CESSIONE DI ABITAZIONE PRINCIPALE IN CORSO D ANNO Si ipotizzi di dichiarare un appartamento ed un autorimessa situate nel comune di Milano che sono state rispettivamente abitazione principale e sua pertinenza dal 1º gennaio 2012 al 30 giugno 2012; l immobile viene poi ceduto. Le rendite catastali sono di 500 euro per l appartamento e 100 euro per l autorimessa. Si ponga l IMU pagata nel 2012 rispettivamente euro 170 e 30. I beni essendo stati assoggettati ad IMU e non essendo stati locati per l intero periodo di possesso beneficiano dell esenzione da IRPEF e relative addizionali. Il calcolo dell importo del reddito non imponibile da riportare nelle Colonne 16 e 17 è il seguente: Rendita Rivalutazione del 5% (500 1,05) ai giorni al possesso Reddito 260,34 (525/ ) 260,34 (260,34 100%) ( ) 52,07 (105/ ) 52,07 (52,07 100%) 52 Totale 312 PRATICA FISCALE e Professionale 20 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

12 Compilazione del Quadro RB (il primo Rigo è relativo all abitazione mentre il secondo si riferisce all autorimessa): ESEMPIO n. 3 VARIAZIONE IN CORSO D ANNO NELL UTILIZZO DELL IMMOBILE Si ipotizzi di dichiarare un appartamento e un autorimessa situate nel Comune di Milano che sono state, rispettivamente, abitazione principale e sua pertinenza dal 1º gennaio 2012 al 30 giugno Dal 1º luglio 2012 al 31 dicembre 2012 sono tenute a disposizione. Le rendite catastali sono di 500 euro per l appartamento e 100 euro per l autorimessa. Si ponga l IMU pagata nel 2012 per euro 600 ( ). I beni essendo stati assoggettati ad IMU e non essendo stati locati per l intero periodo di possesso beneficiano dell esenzione da IRPEF e relative addizionali. Il calcolo dell importo del reddito non imponibile è il seguente: Rendita Rivalutazione del 5% ai giorni al possesso Maggiorazione di 1/3 Reddito (500 1,05) 260,34 (525/ ) 260,34 (260,34 100%) (500 1,05) 264,65 (525/ ) 264,65 (264,65 100%) 352,86 (265,65 x 4/3) (100 1,05) 52,07 (105/ ) 52,07 (52,07 100%) (100 1,05) 52,93 (105/ ) 52,93 (52,93 100%) 53 PRATICA FISCALE e Professionale 21 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

13 La compilazione del Quadro RB avviene nel seguente modo: ESEMPIO n. 4 VARIAZIONE DI ABITAZIONE PRINCIPALE Si ipotizzi che il dichiarante abbia cambiato la residenza principale nell arco dell anno. Dal 1º gennaio 2012 al 30 giugno 2012 la residenza principale aveva una rendita catastale di 500 euro. Dal 1º luglio 2012 al 31 dicembre 2012 l abitazione principale è stata cambiata e presenta ora una rendita di euro. La percentuale di possesso della prima abitazione era del 100%, ora è del 50%, in comproprietà con il coniuge coabitante. Si ponga l IMU pagata nel 2012 per euro 535. I beni essendo stati assoggettati ad IMU e non essendo stati locati per l intero periodo di possesso beneficiano dell esenzione da IRPEF e relative addizionali. Il calcolo dell importo del reddito non imponibile è il seguente: Rendita Rivalutazione del 5% ai giorni al possesso Reddito (500 1,05) 260,34 (525/ ) 260,34 (260,34 100%) ( ,05) La compilazione del Quadro RB avviene come segue: 793,97 (1.575/ ) 396,99 (793,97 50%) 397 PRATICA FISCALE e Professionale 22 n. 19 del 13 MAGGIO 2013

14 ESEMPIO n. 5 VARIAZIONE DELLA PERCENTUALE DI POSSESSO Si ipotizzi di dichiarare un appartamento e un autorimessa ubicati nel Comune di Milano che sono, rispettivamente, abitazione principale e sua pertinenza; dal 1º gennaio 2012 al 30 giugno 2012 sono possedute al 50%, dal 1º luglio 2012 al 31 dicembre 2012 la percentuale di possesso è salita al 60% a seguito di una successione. Le rendite catastali sono di 500 euro per l appartamento e 100 euro per l autorimessa. Si ponga l IMU pagata nel 2012 per euro 525. I beni essendo stati assoggettati ad IMU e non essendo stati locati per l intero periodo di possesso beneficiano dell esenzione da IRPEF e relative addizionali. Il calcolo dell importo del reddito non imponibile è il seguente: Rivalutazione Rendita del 5% (500 1,05) (500 1,05) (100 1,05) (100 1,05) La compilazione del Quadro RB avviene in questo modo: ai giorni 260,34 (525/ ) 264,65 (525/ ) 52,07 (105/ ) 52,93 (105/ ) al possesso 130,17 (260,34 50%) 158,79 (264,65 60%) 26,03 (52,07 50%) 31,76 (52,93 60%) Imponibile ESEMPIO n. 6 CANONE DI LOCAZIONE UNICO RELATIVO A 2 IMMOBILI Si ipotizza un canone di locazione di euro annui per un abitazione (di rendita euro) e un autorimessa (di rendita 250 euro). Al fine di individuare la quota di locazione afferente l abitazione e la pertinenza, il canone viene ripartito in proporzione alle rendite catastali dei due beni. Il calcolo da eseguire è il seguente: Rendita Rendita/Totale rendite Quota di canone Abitazione % (1.500/1.750) Autorimessa % (250/1.750) 700 Totale rendite % 100% PRATICA FISCALE e Professionale 23 n. 19 del 13 MAGGIO 2013