Quando si applica il decreto

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1 Quando si applica il decreto L applicazione nel caso degli interventi sugli edifici esistenti I fabbricati esclusi dall applicazione del decreto Le disposizioni contenute nel decreto ai fini del contenimento dei consumi energetici si applicano (art. 3, comma 1, modificato dal D.Lgs. 311/2006): a. alla progettazione e realizzazione di edifici di nuova costruzione e degli impianti in essi installati, di nuovi impianti installati in edifici esistenti, delle opere di ristrutturazione degli edifici e degli impianti esistenti; b. all esercizio, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici degli edifici, secondo le disposizioni contenute nello stesso decreto (agli artt. 7, 9 e 12); c. alla degli edifici. Nel caso di ristrutturazione di edifici esistenti è prevista un applicazione graduale in relazione al tipo di intervento (art. 3, comma 2, del D.Lgs. 192/2005). In particolare: applicazione integrale a tutto l edificio nel caso di: 1. ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l involucro di edifici esistenti di superficie utile superiore a mq (per questa tipologia di interventi nulla muta rispetto alla formulazione già contenuta nel D.Lgs. 192/2005); 2. demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria di edifici esistenti di superficie utile superiore a mq (per questa tipologia di interventi nulla muta rispetto alla formulazione già contenuta nel D.Lgs. 192/2005); applicazione integrale, ma limitata al solo ampliamento dell edificio nel caso che lo stesso ampliamento risulti volumetricamente superiore al 20% dell intero edificio esistente (la disposizione deriva dalle correzioni introdotte dal D.Lgs. 311/2006); applicazione limitata al rispetto di specifici parametri, livelli prestazionali e prescrizioni nel caso di interventi su edifici esistenti, quali: 1. ristrutturazioni totali o parziali, manutenzione straordinaria dell involucro edilizio e ampliamenti volumetrici per una superficie utile pari o inferire a mq ovvero con ampliamenti in misura pari o inferiore al 20% dell intero edificio esistente (la disposizione deriva dalle correzioni introdotte dal D.Lgs. 311/2006); 2. nuova installazione di impianti termici in edifici esistenti o ristrutturazione degli stessi impianti (per questa tipologia di interventi nulla muta rispetto alla formulazione già contenuta nel D.Lgs. 192/2005); 3. sostituzione di generatori di calore (per questa tipologia di interventi nulla muta rispetto alla formulazione già contenuta nel D.Lgs. 192/2005). Sono esclusi dall applicazione del D.Lgs. 192/2005 (art. 3, comma 3): 1. gli immobili soggetti a vincolo culturale e paesaggistico in base al D.Lgs. 42/2004 quando il rispetto delle prescrizioni in esso contenute implicherebbe un alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici (la disposizione deriva dalle correzioni introdotte dal D.Lgs. 311/2006). Questa causa di esonero comporta il compimento di valutazioni discrezionali che non potranno essere autonomamente compiute dal professionista incaricato o dal

2 privato interessato. La sussistenza delle condizioni che rendono inapplicabile il decreto dovrà invece essere preventivamente dichiarata dalle autorità preposte alla tutela del vincolo; 2. i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti siano riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili (nulla muta rispetto alla disciplina già contenuta nel D.Lgs. 192/2005); Certificazione e attestato di Quando è necessario l attestato di 3. i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati (nulla muta rispetto alla disciplina già contenuta nel D.Lgs. 192/2005); 4. gli impianti installati ai fini del processo produttivo realizzato nell edificio, anche se utilizzati, in parte non preponderante, per finalità connesse alla residenza (la disposizione deriva dalle correzioni introdotte dal D.Lgs. 311/2006). Il decreto distingue tra e attestato di (allegato A al decreto, quale risultante dalle modificazioni apportate con D.Lgs. 311/2006). In particolare: la costituisce la risultante del complesso delle operazioni compiute dai soggetti accreditati in possesso dei requisiti professionali prescritti dai decreti attuativi del D.Lgs. 192/2005; l attestato di rappresenta, invece, il documento predisposto e asseverato da un professionista abilitato. Per espressa previsione contenuta nell allegato, non è necessario che il professionista sia estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione dell edificio. La costituisce un documento di livello superiore rispetto all attestazione di. Mentre infatti la può essere rilasciata esclusivamente dai soggetti in possesso dei requisiti stabiliti dalla normativa e allo scopo accreditati, l attestato di proviene da qualunque professionista abilitato ed è in numerosi casi configurato dal decreto come documento preliminare rispetto al rilascio della. Durante il periodo transitorio, inoltre, l attestato di sostituisce la. Fra i compiti che il D.Lgs. 192/2005 assegna al Direttore dei lavori vi è quello di «asseverare... l attestato di dell edificio come realizzato», oltre che la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto e alla relazione tecnica presentata in ottemperanza alla prescrizione contenuta all art. 28 della legge 10/1991. Il decreto specifica che l asseverazionedeve essere presentata al comune contestualmente alla dichiarazione di fine lavori senza alcun onere aggiuntivo per il committente e che la dichiarazione di fine lavori è inefficace a qualsiasi titolo se la stessa non è accompagnata da tale documentazione asseverata. Il comune compie i controlli relativi e può richiedere la consegna della documentazione anche con modalità informatiche (art. 8, commi 2 e 3, del D.Lgs. 192/2005, come modificato con D.Lgs. 311/2006). Se ne ricava che l attestato di è sempre

3 Le sanzioni per il direttore dei lavori che omette di asseverare l attestazione Cosa deve prevedere l attestato di Chi predispone e assevera l attestato di necessario quando sia necessario il deposito della progettazione e della relazione relative agli impianti termici unitamente alla denuncia dell inizio dei lavori (in base all art. 28 della legge 10/1991). In corrispondenza con l obbligo di asseverazione posto in capo al direttore dei lavori, il decreto prevede due distinte tipologie di sanzioni (art. 15, commi 3 e 4, nella formulazione conseguente alle modifiche introdotte dal D.Lgs. 311/2006): il direttore dei lavori che omette di presentare al comune l asseverazione dell attestato di nonché di conformità delle opere realizzate contestualmente alla dichiarazione di fine lavori (secondo le disposizioni dell art. 8, comma 2) è punito con la sanzione amministrativa pari al 50% della parcella calcolata secondo la tariffa professionale vigente, con obbligo per l autorità che applica la sanzione di darne comunicazione all ordine o al collegio professionale competente per i provvedimenti disciplinari conseguenti; il direttore dei lavori che presenta al comune l asseverazione nella quale attesta falsamente la correttezza dell attestato di o la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto o alla relazione tecnica è punito con la sanzione amministrativa pari a 5 mila euro. Saranno inoltre applicabili le eventuali sanzioni penali connesse alle false dichiarazioni. Quest ultima sanzione dimostra chiaramente che l asseverazione e l attestato di sono due documenti diversi in quanto l asseverazione che il direttore dei lavori deve rilasciare consiste nell attestazione di correttezza dell attestato di. L attestato di deve riportare i fabbisogni di energia primaria di calcolo, la classe di appartenenza dell edificio, o dell unità immobiliare, in relazione al sistema di in vigore, e i corrispondenti valori massimi ammissibili fissati dalla normativa in vigore per il caso specifico o, ove non siano fissati tali limiti, per un identico edificio di nuova costruzione (allegato A, comma 2, parte prima). L esame delle disposizioni riferite all attestato di evidenzia che: quando l attestato è facoltativo può essere predisposto a cura dell interessato (art. 6, comma 2-bis e allegato A, comma 2, seconda parte, introdotti dal D.Lgs. 311/2006 ). L interessato predispone l attestato ma l asseverazione rimane in capo al professionista abilitato (allegato A, comma 2, prima parte). Resta ferma la possibilità che tanto la predisposizione quanto l asseverazione avvengano a opera del professionista abilitato. L attestato è facoltativo quando non siano stati eseguiti lavori per i quali l art. 28 della legge 10/1991 prescriva il deposito della progettazione e della relazione relative agli impianti termici unitamente alla denuncia dell inizio dei lavori. In tale ipotesi serve a semplificare il rilascio della e comprende, oltre al contenuto suo proprio, anche l indicazione di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche e la classe di appartenenza dell edificio, o dell unità immobiliare, in relazione al sistema di

4 in vigore, nonché i possibili passaggi di classe a seguito dell eventuale realizzazione degli interventi stessi. L estensore provvede a evidenziare opportunamente sul frontespizio del documento, che il medesimo non costituisce attestato di dell edificio, ai sensi del decreto, nonché, nel sottoscriverlo, qual è o è stato il suo ruolo con riferimento all edificio medesimo; quando è obbligatorio è necessariamente predisposto da un professionista abilitato, non necessariamente estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione dell edificio e successivamente asseverato dal direttore dei lavori e presentato al comune di competenza contestualmente alla fine lavori (allegato A, comma 2, parte prima, e art. 8, comma 2 del D.Lgs. 192/2005, a seguito delle modificazioni introdotte dal D.Lgs. 311/2006). Il Direttore dei lavori, in questo caso, assevera il documento predisposto da diverso professionista abilitato (la combinazione delle norme lascia ritenere che lo stesso direttore possa predisporre il documento, sempre che abbia la competenza a riguardo). L attestato e la conseguente asseverazione sono sempre obbligatori quando siano stati realizzati interventi che impongono il deposito della progettazione degli impianti e della relazione tecnica contestualmente all inizio dei lavori, secondo le disposizioni contenute all art. 28 della legge 10/1991. Il decreto prevede specifiche sanzioni per il professionista incaricato del rilascio dell attestato di, diverse da quelle poste in capo al direttore dei lavori. Ciò costituisce la conferma che, quando l attestato sia obbligatorio, la predisposizione del documento e la sua asseverazione costituiscono atti differenti facenti capo a soggetti diversi (professionista qualificato e direttore dei lavori). Le sanzioni per il professionista avente competenza al rilascio dell attestato di L attestato di sostituisce (per In particolare (art. 15, commi 2 e 3, introdotti dal D.Lgs. 311/2006): il professionista qualificato che rilascia un attestato di, ovvero la relazione tecnica da depositare unitamente al progetto, senza il rispetto dei criteri e delle metodologie prescritte dal D.Lgs. 192/2005 è punito con la sanzione amministrativa pari al 30% della parcella calcolata secondo la tariffa professionale vigente; il professionista qualificato che rilascia un attestato di non veritieri (così come una non veritiera relazione prescritta dall art. 28 della legge 10/1991) è punito con la sanzione amministrativa pari al 70% della parcella calcolata secondo la tariffa professionale vigente, con obbligo per l autorità che applica la sanzione di darne comunicazione all ordine o al collegio professionale competente per i provvedimenti disciplinari conseguenti. Saranno, inoltre, applicabili le eventuali sanzioni penali connesse alla false dichiarazioni. L obbligo della non è immediatamente operante in quanto il decreto prevede un apposito regime transitorio. Fino alla data di entrata in vigore delle Linee guida nazionali per la degli

5 ora) la La per gli edifici oggetto di vendita Nulli gli atti di compravendita privi di Nulle le locazioni prive di Senza nessun finanziamento edifici che il Ministro delle attività produttive è tenuto a predisporre entro 180 giorni dall emanazione del D.Lgs. 192/2005 (e che quindi il Ministero avrebbe dovuto già approvare, trattandosi di una disposizione contenuta nell originario impianto normativo), l attestato degli edifici è sostituito a tutti gli effetti dall attestato di rilasciato dal direttore dei lavori ovvero da una equivalente procedura di stabilita dal comune con proprio regolamento antecedente alla data dell 8 ottobre 2005 (data di entrata in vigore del D.Lgs. 192/2005). Trascorsi 12 mesi dall emanazione delle linee guida nazionali, tuttavia, l efficacia sostitutiva dell attestato di e della equivalente procedura di stabilita dal comune vengono meno. tratta del regime transitorio disposto dall art. 11, commi 1-bis e 1-ter, introdotti dal D.Lgs. 311/2006. Le modificazioni introdotte dal D.Lgs. 311/2006 stabiliscono particolari obblighi per gli immobili oggetto di compravendita e di locazione. Gli edifici oggetto di compravendita per i quali non sussista l obbligo di acquisizione della per effetto della loro realizzazione o ristrutturazione, debbono essere muniti di secondo la seguente gradualità (art. 6, comma 1-bis, introdotto dal D.Lgs. 311/2006): a decorrere dal 1 luglio 2007, per gli edifici di superficie utile superiore a mq, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell intero immobile; a decorrere dal 1 luglio 2008, agli edifici di superficie utile fino a mq, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell intero immobile con l esclusione delle singole unità immobiliari; a decorrere dal 1 luglio 2009 alle singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso. Gli oneri della sono a carico del venditore. Nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o di singole unità immobiliari già dotati di attestato di, l attestato è allegato all atto di trasferimento a titolo oneroso, in originale o copia autenticata (art. 6, comma 3). La violazione dell obbligo è sanzionata con la nullità dell atto, che però potrà essere fatta valere solo dal compratore (art. 15, comma 8). La lettera della disposizione riferisce la nullità al caso degli immobili già dotati di e non a quelli che avrebbero dovuto esserlo. Nel caso di locazione di interi immobili o di singole unità immobiliari già dotati di attestato di, l attestato è messo a disposizione del conduttore o a esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all originale in suo possesso. In assenza il contratto è nullo ma la nullità potrà essere fatta valere solo dal conduttore (art. 15, comma 9). Anche qui la disposizione riferisce testualmente la nullità agli immobili già dotati di e non a quelli che avrebbero dovuto esserlo. A decorrere dal 1 gennaio 2007, l attestato di dell edificio o dell unità immobiliare è necessaria per accedere agli incentivi e alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi

6 Amministrazioni pubbliche e contratti di fornitura di calore I nuovi obblighi a carico delle regioni e degli enti locali pubblici o della generalità degli utenti, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell unità immobiliare, dell edificio o degli impianti. Il decreto fa però salvi i diritti acquisiti e il legittimo affidamento in relazione a iniziative già formalmente avviate a realizzazione o notificate all amministrazione competente, per le quali non necessita il preventivo assenso o concessione da parte di quest ultima (art. 6, comma 1-ter). Le modificazioni introdotte dal D.Lgs. 311/2006 determinano alcuni importanti obblighi a carico delle amministrazioni pubbliche. Con decorrenza dal 1 luglio 2007, in particolare, tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura comunque come committente un soggetto pubblico, debbono prevedere la predisposizione dell attestato di dell edificio o dell unità immobiliare interessati entro primi sei mesi di vigenza contrattuale, con predisposizione ed esposizione al pubblico della targa (art. 6, comma 1-quater, di nuova introduzione). Le modificazioni introdotte al D.Lgs. 192/2005 dal D.Lgs. 311/2006 hanno introdotto nuovi obblighi e facoltà per le regioni e gli enti locali (art. 9 del decreto). Quanto alle regioni (comma 3-bis): entro il 31 dicembre 2008 le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano debbono predisporre in accordo con gli enti locali un programma di sensibilizzazione e ri del parco immobiliare territoriale, sviluppando in particolare alcuni dei seguenti aspetti: a. la realizzazione di campagne di informazione e sensibilizzazione dei cittadini, anche in collaborazione con le imprese distributrici di energia elettrica e gas, in attuazione dei decreti del Ministro delle attività produttive 20 luglio 2004, concernenti l efficienza negli usi finali; b. l attivazione di accordi con le parti sociali interessate alla materia; c. l applicazione di un sistema di coerente con i principi generali del D.Lgs. 192/2005; d. la realizzazione di diagnosi energetiche a partire dagli edifici presumibilmente a più bassa efficienza; e. la definizione di regole coerenti con i principi generali del D.Lgs. 192/2005 per eventuali sistemi di incentivazione locali; f. la facoltà di promuovere, con istituti di credito, strumenti di finanziamento agevolato destinati alla realizzazione degli interventi di miglioramento individuati con le diagnosi energetiche nell attestato di, o in occasione delle attività ispettive di cui all allegato L, comma 16, del D.Lgs. 192/2005. L obbligo si rivela privo di particolare forza in quanto non sono previste sanzioni e soprattutto è lasciato alle regioni lo stabilire quali fra gli aspetti enumerati sviluppare, senza specificare in aggiunta cosa quest ultimo termine concretamente significhi. Quanto ai comuni (comma 3-ter): ai fini della predisposizione del programma che le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano debbono adottare entro il 31 dicembre 2008, i comuni possono richiedere ai

7 proprietari e agli amministratori degli immobili di fornire gli elementi essenziali, complementari a quelli previsti per la realizzazione del catasto degli impianti di climatizzazione di cui al comma 3 del medesimo art. 9, per la costituzione di un sistema informativo relativo agli usi energetici degli edifici. Tra detti elementi, a mero titolo esemplificativo, il decreto segnala: il volume lordo climatizzato, la superficie utile corrispondente e i relativi consumi di combustibile e di energia elettrica; Quanto alle regioni e ai comuni (comma 5-bis): le regioni, le province autonome di Trento e di Bolzano e gli enti locali debbono considerare, nelle normative e negli strumenti di pianificazione e urbanistici di competenza, le norme contenute nel decreto, ponendo particolare attenzione alle soluzioni tipologiche e tecnologiche volte all uso razionale dell energia e all uso di fonti energetiche rinnovabili, con indicazioni anche in ordine all orientamento e alla conformazione degli edifici da realizzare per massimizzare lo sfruttamento della radiazione solare e con particolare cura nel non penalizzare, in termini di volume edificabile, le scelte conseguenti; le regioni e i comuni possono richiedere alle aziende di distribuzione dell energia, per le quali sussiste quindi il relativo obbligo, i dati ritenuti utili per i riscontri e le elaborazioni necessarie alla migliore costituzione del sistema informativo relativo agli usi energetici degli edifici (comma 3- quater). I dati acquisiti da comuni, province e regioni potranno essere utilizzati esclusivamente ai fini dell applicazione del decreto legislativo (art. 9, comma 3-quinques). La clausola di cedevolezza ovvero i rapporti con la disciplina regionale La disposizione già contenuta all art. 17 del D.Lgs. 192/2005, contenente la clausola di cedevolezza, resta invariata. Per effetto di tale clausola, nelle materie di legislazione concorrente il decreto e i decreti ministeriali attuativi si applicheranno sin tanto che le regioni e le province autonome non abbiano provveduto al recepimento della direttiva comunitaria 2002/91/CE. Le regioni e le province autonome saranno comunque tenute al rispetto dei vincoli derivanti dall ordinamento comunitario nonché al rispetto dei principi fondamentali desumibili dallo stesso D.Lgs. 192/2005 (quale oggi risultante a seguito delle modificazioni apportate con D.Lgs. 311/2006). Fonte: Consulente immobiliare n. 792 /2007, Gruppo"Il Sole 24 Ore