PROCESSO DI VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI DEI FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO

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1 RELAZIONE REDATTA AI SENSI DELLA COMUNICAZIONE CONGIUNTA BANCA D ITALIA CONSOB DEL 29 LUGLIO 2010 PROCESSO DI VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI DEI FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO AREA FONDI IMMOBILIARI Versione approvata dal Consiglio di amministrazione, con il parere favorevole del Collegio Sindacale, in data 28 gennaio 2011

2 Introduzione In data 29 luglio 2010 è stata emanata da parte di Banca d Italia e di Consob una Comunicazione Congiunta (la Comunicazione Congiunta ), pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale in data 25 agosto 2010 n. 198 avente ad oggetto il Processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento. La Comunicazione Congiunta è costituita di una parte generale e da un Allegato (l Allegato ) contenente le linee applicative di carattere generale in materia di processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento, in attuazione di quanto previsto dall articolo 4.4 del Protocollo di intesa tra la Banca d Italia e la Consob del 31 ottobre Il testo integrale della Comunicazione Congiunta è allegato al presente documento. La Comunicazione Congiunta e il relativo Allegato contengono, in via generale, una disciplina riguardante i seguenti aspetti: - la definizione del processo di valutazione dei beni immobili (si veda il Punto 1 dell Allegato); - la gestione dei conflitti di interessi, relativi agli incarichi affidati agli esperti indipendenti (si veda il Punto 2 dell Allegato); - i rapporti tra la Sgr e gli esperti indipendenti (si veda il Punto 3 dell Allegato); - la trasparenza degli incarichi assegnati agli esperti indipendenti (si veda il Punto 4 dell Allegato). Il punto 4) dell Allegato alla Comunicazione Congiunta richiede che le Sgr: - indichino gli incarichi assegnati agli esperti indipendenti; - illustrino i presidi organizzativi adottati per assicurare il rispetto dei criteri di valutazione dei beni da parte degli esperti medesimi; - forniscano informazioni riguardanti l eventuale adesione alle linee guida in materia di valutazione immobiliare emanate da associazioni di categoria. L Allegato alla Comunicazione Congiunta richiede, inter alia, che le Sgr possano inserire le informazioni di cui sopra in una relazione approvata dall organo di supervisione strategica e possano pubblicare tale relazione congiuntamente al Rendiconto del Fondo, previa indicazione, all interno di questo ultimo, della sezione del sito internet della Società in cui la relazione è pubblicata. Il presente documento approvato dal Consiglio d Amministrazione di PensPlan Invest Sgr S.p.A. (la Società ) in data 28 gennaio 2011 e redatto con riferimento al fondo comune di investimento immobiliare chiuso quotato denominato Risparmio Immobiliare Uno istituito (il Fondo ) istituito e gestito dalla Società, è pertanto pubblicato sul sito internet della medesima affinchè possa essere sempre disponibile ed accessibile e di esso è fatta menzione nel Rendiconto annuale di gestione del Fondo, nella sezione Incarichi assegnati agli esperti indipendenti. 1. Gli incarichi assegnati agli esperti indipendenti La Società ha stipulato in data 14 marzo 2006, con la società Stima s.r.l. (l Esperto Indipendente ) una società di consulenza che opera a livello professionale nell ambito della valutazione di beni immobili con sede a Padova, Viale dell Industria, n.23/b, un contratto di prestazioni professionali aventi ad oggetto le attività di valutazione dei beni immobili del Fondo in conformità a quanto previsto dal Decreto del Ministero del Tesoro, del Bilancio e della Programmazione Economica del 24 maggio 1999 n. 228 (il D.M. 228/1999 ) e dal Titolo IV; Capitolo IV; Sezione II; paragrafo 4 e Titolo V; Capitolo IV; Sezione II; paragrafo 4 del Provvedimento della Banca d Italia del 14 aprile 2005, e successivamente modificato (il Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio ). L incarico affidato all Esperto Indipendente dapprima integrato in data 9 febbraio 2007, per ricomprendere tutti gli immobili del Fondo acquistati in più tranches, è stato poi rinnovato, ai sensi di quanto previsto dall articolo 17 comma comma 11 del D.M.

3 228/1999, per un ulteriore triennio e pertanto giungerà a scadenza il 14 marzo 2012, in occasione della valutazione periodica dei beni immobili del Fondo riferita al 31 dicembre del Al fine di adeguarsi alle previsioni contenute nel punto 3) dell Allegato alla Comunicazione Congiunta, la Società ha provveduto ad adeguare il contratto con l Esperto Indipendente al fine di introdurre tutte le previsioni di cui all articolo 21 comma 2 lettere b); c); d); e); f); g) e j) del Regolamento Congiunto Consob Banca d Italia del 29 ottobre 2007 in materia di esternalizzazione di funzioni essenziali. Detto contratto richiama altresì l adesione da parte della Società alle Linee Guida elaborate da parte di Assogestioni in data 27 maggio 2010 relative al rapporto tra le Sgr e gli esperti indipendenti nell attività di valutazione di beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari, (le Linee Guida Assogestioni ). La Società precisa a tale ultimo proposito che, nell ambito delle procedure per la selezione e la rotazione degli esperti indipendenti adottate per adeguarsi a quanto richiesto dalla Comunicazione Congiunta, si è riservata la facoltà, coerente con quanto previsto dall articolo 17 comma 11 del D.M. 228/1999, di valutare l eventuale affidamento dell incarico ad un esperto indipendente per un periodo di tre anni, rinnovabile di un ulteriore triennio, ferma restando la sostanziale adesione agli aspetti rilevanti contenuti nell ambito delle Linee Guida Assogestioni. La Società non ha affidato con riferimento al Fondo, altri incarichi professionali all Esperto Indipendente. 2. I presidi organizzativi e procedurali adottati per assicurare il rispetto dei criteri di valutazione dei beni da parte degli esperti medesimi I rapporti tra la Società e l Esperto Indipendente, oltre ad essere precisati nell ambito del contratto di prestazioni professionali, sono disciplinati da una apposita procedura aziendale interna che descrive dettagliatamente il rapporto con quest ultimo. In particolare la procedura interna fa riferimento ai seguenti aspetti: - i tempi e le modalità di trasmissione all esperto indipendente di dati e documenti utili per la formulazione della relazione di stima; - la eventuale organizzazione di riunioni informative precedenti alla predisposizione della relazione di stima; - la ricezione e distribuzione da parte della Società della relazione di stima a: - tutti i componenti del Consiglio d Amministrazione; - Direttore Generale; - Presidente del Collegio Sindacale; - Area immobiliare; - Componenti del Comitato Tecnico Consultivo del Fondo; - Servizio di Risk management; - Responsabile della funzione di controllo di conformità; - Società di Revisione. - le modalità dell esame del contenuto della relazione di stima da parte dell Area Immobiliare. In particolare, nell ambito di tale attività è previsto che, l Area Immobiliare, e le eventuali ulteriori compententi funzioni: - verifichino, anche a campione, i dati e le informazioni utilizzati dall esperto indipendente; e qualora l esame evidenziasse differenze significative ovvero di natura sistemica o sostanziale, l Area Immobiliare provvede ad effettuare maggiori approfondimenti; - verifichino la completezza del contenuto della relazione di stima considerando in particolare, a puro scopo esemplificativo e non necessariamente esaustivo, i seguenti elementi: - specificazione della/e metodologia/metodologie di valutazione adottata/e (determinazione del valore corrente di mercato degli immobili);

4 - specificazione della metodologia di valutazione di ciascun singolo bene immobile, tenendo conto delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche; - specificazione della redditività dei singoli immobili; - verifica della correttezza dell impostazione della/e metodologia/e impiegate secondo standard valutativi di generale accettazione; - considerazione delle dinamiche di mercato; - variazioni della consistenza edilizia; - considerazione di costi di manutenzione/adeguamento; - considerazione dello stato locativo o situazioni di insolvenza o morosità; - specificazione dei nominativi dei soggetti che hanno partecipato alla redazione della relazione di stima; - esplicitazione e motivazione dei parametri di calcolo (indicando, a titolo esemplificativo e non esaustivo, i tassi di attualizzazione, le modalità di definizione dei canoni nel caso di break options, i free rent periods e/o steps, il numero degli anni inseriti nel modello di valutazione, le clausole particolari in materia di costi, ad esempio triple net lease, i tassi di capitalizzazione, i cap out, i cap in, i canoni di uscita, ecc.); - esplicitazione dei comparables utilizzati nella valutazione e delle relative fonti; - indicazione dei sopraluoghi effettuati e delle eventuali verifiche urbanistiche condotte; - raffronto con l ultima valutazione effettuata, anche in termini di principali valori e dimensioni (analytical review). - eventuale organizzazione di riunioni informative con l esperto indipendente a seguito della ricezione della relazione di stima; - la redazione da parte dell Area Immobiliare di una relazione accompagnatoria alla stima del valore di mercato degli immobili da inoltrare a tutti i componenti del Consiglio di Amministrazione; - la eventuale effettuazione di una riunione con il Comitato Tecnico Consultivo per acquisire un eventuale parere consultivo non vincolante sulla relazione di stima dell esperto indipendente anche sulla base della relazione accompagnatoria predisposta dall Area Fondi immobiliari di cui al precedente punto; - l organizzazione del Consiglio di Amministrazione che valuta la documentazione precedentemente acquisita e assume i valori di stima di cui alla relazione di stima redatta dall esperto indipendente. Resta inteso che, qualora il Consiglio ritenga che vi siano fondate e oggettive motivazioni per discostarsi dalle stime dell esperto indipendente, ne motiva le ragioni, indicando nel verbale i dati, le informazioni e tutte le assunzioni che sono state valutate e considerate per assumere le determinazioni del Consiglio. Alla procedura aziendale sopra illustrata è stato altresì allegato il Documento Tecnico relativo al processo di valutazione dei beni immobili del fondi comuni di investimento che descrive, come richiesto dal punto 1) dell Allegato alla Comunicazione Congiunta, i seguenti punti: - i criteri generali di valutazione da utilizzare per la valutazione dei beni immobili in conformità a quanto previsto dal Titolo V, Capitolo IV, Sezione II del Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio di Banca d Italia; - le modalità di utilizzo, con riferimento al Fondo, dei singoli metodi di valutazione (i.e. metodo del mercato, metodo del reddito e metodo del costo).

5 3. L informativa in merito alla adesione delle linee guida in materia di valutazione immobiliare emanate da associazioni di categoria Come anticipato, nel paragrafo 1 della presente documento, la Società, nell adozione ed approvazione delle procedure sopra descritte, ha sostanzialmente aderito su base volontaria alle Linee Guida Assogestioni. Bolzano, 28 gennaio 2011 Allegato: 1. Comunicazione Congiunta Banca d Italia e Consob del 29 luglio 2010.

6 Comunicazione congiunta Banca d Italia Consob concernente il processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento. La regolamentazione vigente prevede che, per la valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento, le SGR si avvalgano di esperti indipendenti 1. L intervento degli esperti è volto a garantire l oggettività e l indipendenza della valutazione dei beni immobili, resa particolarmente delicata sia per l assenza di parametri oggettivi di riferimento per la determinazione del loro valore (non trattandosi di beni quotati in mercati regolamentati) sia per l elevato contenuto specialistico di tali valutazioni. L intervento di soggetti terzi aumenta la complessità e l articolazione del processo di valutazione e richiede una interazione tra le SGR e gli esperti indipendenti, nell ambito delle rispettive competenze e responsabilità previste dalla disciplina vigente. Secondo tale disciplina: - le prime hanno il compito di definire i criteri di valutazione, tenuto conto di quanto previsto in materia dalla vigente disciplina 2 ; di scegliere gli esperti indipendenti; di monitorare l attività degli stessi e di validare i risultati delle loro valutazioni (delle quali rispondono nei confronti dei sottoscrittori dei fondi); - i secondi son tenuti a porre in essere l insieme delle attività necessarie a valutare singoli immobili del fondo. Tenuto conto dell importanza del processo di valutazione nell attività di gestione dei fondi e del ruolo che gli esperti indipendenti rivestono nell ambito del processo stesso, la Banca d Italia e la CONSOB hanno condotto, lo scorso anno, un indagine sulle prassi di valutazione dei beni dei fondi immobiliari, procedendo, in particolare, all audizione degli esponenti aziendali di un significativo campione di SGR che gestiscono fondi immobiliari. L indagine ha messo in luce alcune criticità di tali prassi, che dipendono principalmente dall incompletezza delle politiche, regole e procedure adottate dalle SGR in merito ai seguenti profili: - scelta degli esperti indipendenti e determinazione dei compensi; - cautele per identificare e gestire situazioni di conflitto di interessi, potenzialmente derivanti, in particolare, dall affidamento agli esperti indipendenti di incarichi ulteriori e non strettamente correlati a quello di valutazione; - modalità di coordinamento e flussi informativi e documentali tra le SGR e gli esperti indipendenti; - specificazione dei ruoli e delle responsabilità dei singoli organi e funzioni aziendali delle SGR (in specie, in relazione alla verifica della correttezza dei dati e delle informazioni contenute nelle relazioni di stima degli esperti indipendenti nonché circa la coerenza delle valutazioni di questi ultimi con il valore corrente degli immobili oggetto di valutazione; - previsione contrattuale delle informazioni minimali che debbono essere fornite dagli esperti indipendenti nelle relazioni di stima, con riguardo alle attività svolte, alle motivazioni sottese all impiego di una determinata metodologia di valutazione, ai parametri, alle ipotesi ed ai rischi considerati. Per superare tali aspetti critici è necessario che le SGR si dotino, coerentemente con la disciplina del sistema organizzativo contenuta nel Regolamento congiunto della Banca d'italia e della CONSOB del 29 ottobre , di adeguati processi di valutazione dei beni immobili, assicurando in particolare che: 1 Cfr art. 6, comma 1, lett. c), n. 5 del D.Lgs. n. 58/98 e il Provvedimento della Banca d'italia del , Titolo V, Cap. IV, Sez. II, par Cfr Provvedimento della Banca d'italia del , Titolo V, Cap. IV. 3 Cfr Parte V, Titolo II.

7 - gli esperti siano dotati di adeguata capacità professionale e assicurino oggettività e indipendenza rispetto sia alla SGR sia ai partecipanti ai fondi; - siano definiti con precisione: i compiti della società di gestione e degli esperti indipendenti; gli scambi informativi tra i due soggetti; i controlli condotti dalle società di gestione sull adeguatezza delle valutazioni effettuate dagli esperti. In allegato si forniscono - ai sensi dell art. 4.4 del Protocollo di intesa tra la Banca d'italia e la CONSOB del 31 ottobre linee applicative di carattere generale in materia di processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento. * * * In relazione a quanto sopra, si invitano le società di gestione del risparmio autorizzate alla istituzione e gestione di fondi immobiliari ad adeguarsi alle presenti linee applicative entro 6 mesi dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della presente comunicazione. Le SGR comunicano tempestivamente alla Banca d Italia e alla Consob l adozione delle misure deliberate per adeguarsi alle presenti linee applicative. Roma, 29 luglio 2010 PER LA BANCA D ITALIA Mario Draghi PER LA CONSOB Vittorio Conti ALLEGATO LINEE APPLICATIVE DI CARATTERE GENERALE IN MATERIA DI PROCESSO DI VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI DEI FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO 1. Definizione del processo di valutazione dei beni immobili Il processo di valutazione dei beni immobili è un insieme complesso di criteri, procedure, controlli, attività (svolte dalla SGR e dagli esperti indipendenti) diretti a determinare, in linea con la vigente disciplina prevista nel Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio 4, il valore corrente dei beni immobili dei fondi. La definizione del processo di valutazione assume particolare importanza anche in considerazione della circostanza che una corretta valutazione degli immobili è essenziale per permettere alla SGR di assumere consapevoli scelte di investimento e disinvestimento, in coerenza con il processo di investimento aziendale 5. Il processo di valutazione è definito nel rispetto dei requisiti generali di organizzazione e delle procedure interne previsti dal Regolamento congiunto della Banca d'italia e della CONSOB del 29 ottobre Il processo di valutazione è formalizzato in un apposito documento, che include almeno: - i criteri di valutazione da utilizzare per la valutazione dei beni immobili, definiti dalla SGR coerentemente con quanto previsto dal Regolamento della Banca d'italia sulla gestione del risparmio del 14 aprile 2005; 4 Cfr. Provvedimento della Banca d'italia del , Titolo V, Cap. IV. 5 A questo riguardo rilevano anche le disposizioni in materia di trasparenza e correttezza nella prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio di cui agli artt. 65, 66 e 67 del Regolamento in materia di intermediari (Delibera CONSOB n del ).

8 - i criteri per la selezione degli esperti indipendenti, le modalità per il rinnovo degli incarichi e per la commisurazione del compenso 6. In tale ambito, la SGR: fissa i requisiti, anche aggiuntivi rispetto a quelli previsti dalla vigente regolamentazione, relativi alla professionalità, onorabilità e indipendenza degli esperti; agisce con competenza e diligenza nell affidamento degli incarichi di valutazione agli esperti indipendenti e nella determinazione del compenso dovuto; - i compiti delle funzioni aziendali, sia operative sia di controllo, nell ambito del processo di valutazione; sono, tra l altro, precisati: - le modalità di coordinamento e i flussi informativi reciproci tra le medesime funzioni; - gli obblighi di documentazione delle attività svolte e di raccolta della documentazione trasmessa e ricevuta dagli esperti indipendenti; - gli obblighi di reporting nei confronti degli organi aziendali; - le modalità di coordinamento e i flussi informativi tra le funzioni aziendali e le società di revisione; - la descrizione dei presidi organizzativi (informatici, personale con competenze professionali specifiche, ecc.) necessari per verificare nel continuo la corretta applicazione da parte degli esperti indipendenti dei criteri di valutazione dei beni. Tali presidi devono consentire una consapevole valutazione delle stime degli esperti. Il processo di valutazione dei beni immobili dei fondi è approvato, coerentemente con quanto previsto nell art. 31 del Regolamento congiunto, dall organo con funzione di supervisione strategica della SGR, che ne verifica periodicamente l adeguatezza. Sul rispetto del processo di valutazione vigila, altresì, l organo con funzione di controllo della SGR. 2. Gestione dei conflitti di interessi Le SGR stabiliscono - in coerenza con la politica di gestione dei conflitti di interessi, adottata ai sensi del Regolamento congiunto (art. 39) - le cautele necessarie per identificare, gestire e minimizzare i potenziali effetti pregiudizievoli per gli interessi dei partecipanti ai fondi, derivanti da situazioni di conflitto di interessi in cui possono versare gli esperti indipendenti (ovvero, laddove si tratti di esperti persone giuridiche, i dirigenti, i dipendenti e i collaboratori di questi ultimi). Nell affidamento degli incarichi, le SGR assicurano che l affidamento di incarichi ulteriori e non direttamente correlati a quello di valutazione non pregiudichi in alcun modo l indipendenza dell incaricato e non comporti il sorgere di possibili conflitti di interesse. 3. Rapporti tra SGR ed esperti indipendenti I diritti e gli obblighi delle SGR e degli esperti indipendenti sono definiti in modo chiaro e puntuale in un accordo scritto. Nel contratto di affidamento dell incarico sono, tra l altro, stabilite: - le modalità di coordinamento, i flussi informativi e gli scambi documentali tra le funzioni aziendali delle SGR e gli esperti indipendenti, con specificazione della relativa tempistica; - la descrizione delle attività di competenza degli esperti indipendenti (ivi compresi i sopralluoghi) e le modalità di documentazione delle stesse; - le attività di verifica e controllo che le funzioni aziendali delle SGR sono tenute a svolgere in relazione alla correttezza dei dati e delle informazioni contenute nelle relazioni di stima redatte dagli esperti indipendenti nonché circa la coerenza delle valutazioni degli esperti con il valore corrente degli immobili oggetto di valutazione; - le informazioni minimali che debbono essere fornite dagli esperti indipendenti nelle relazioni di stima, con riguardo alle attività svolte, alle motivazioni sottese all impiego di una determinata metodologia di valutazione, ai parametri, alle ipotesi ed ai rischi considerati. 6 Al riguardo, si rappresenta l opportunità che sia assicurata un adeguata turnazione tra gli esperti e, nel caso in cui la valutazione sia fatta da più esperti, tra i responsabili dei team di esperti.

9 L incarico di valutazione conferito agli esperti indipendenti, sebbene non integri una fattispecie di esternalizzazione di funzioni aziendali, presenta profili di rischio assimilabili a quelli dell outsourcing, tenuto conto che la SGR, come nel caso della esternalizzazione, affida a un soggetto terzo un processo critico della propria attività. In tal senso, le SGR, in analogia a quanto previsto dal Regolamento congiunto, adottano le misure necessarie per assicurare che siano soddisfatte le misure previste nell art. 21, comma 2, lett. b), c), d), e), f), g), e j) del citato Regolamento. 4. Trasparenza degli incarichi assegnati agli esperti indipendenti In una specifica sezione del rendiconto di gestione dei fondi le SGR indicano gli incarichi assegnati agli esperti indipendenti, illustrano i presidi organizzativi e procedurali adottati per assicurare il rispetto dei criteri di valutazione dei beni da parte degli esperti medesimi e forniscono informazioni riguardanti l eventuale adesione alle linee-guida in materia di valutazione immobiliare emanate da associazioni di categoria. Le informazioni di cui al capoverso precedente possono anche essere inserite in una relazione distinta dal rendiconto del fondo. Tale relazione è approvata dall organo con funzione di supervisione strategica della SGR ed è pubblicata congiuntamente al rendiconto del fondo; in alternativa, la SGR può indicare nel rendiconto la sezione del sito internet della SGR stessa o del fondo, in cui la relazione è pubblicata.