LE CLAUSOLE DELL ATTO DI SURROGAZIONE

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1 LE CLAUSOLE DELL ATTO DI SURROGAZIONE di Angelo Busani,, notaio in Milano FONDAZIONE ITALIANA PER IL NOTARIATO Venezia, 17 novembre 2007 CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 1

2 LE NORME Codice civile Art Art Surrogazione per volontà del debitore [1] Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 2

3 LE NORME Codice civile Art Art Surrogazione per volontà del debitore [2] La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni: 1) che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa; 2) che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata; 3) che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 3

4 LE NORME D.l n. 7 conv. in legge 40/2007 Articolo 8 - Portabilità del mutuo; surrogazione 2. L'annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 4

5 LE NORME Codice civile Art Art Annotazione di cessione, di surrogazione [1] La trasmissione dell'ipoteca per surrogazione, pegno si deve annotare in margine all iscrizione dell'ipoteca. [3] Per l'annotazione deve essere consegnata al conservatore copia del titolo e, qualora questo sia una scrittura privata si applicano le disposizioni degli articoli Codice civile Art Art Iscrizione in base a scrittura privata [1] Se il titolo per l'iscrizione risulta da scrittura privata, la sottoscrizione di chi ha concesso l'ipoteca deve essere autenticata CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 5

6 LE NORME D.l n. 7 conv. in legge 40/2007 Articolo 8 - Portabilità del mutuo; surrogazione 3. E' nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione di cui al comma 1. Articolo 8 bis Disposizioni a tutela dei cittadini utenti 1. è fatto assoluto divieto di addebitare al cliente spese relative alla predisposizione, produzione, spedizione, o altre spese comunque denominate, relative alle comunicazioni di cui agli articoli 5, 7, 8 e 13, commi da 8-sexies a 8-terde-cies,del presente decreto. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 6

7 I REQUISITI FORMALI Stipula di un mutuo con data certa Stipula di un mutuo di scopo Per il mutuo non ci sono prescrizioni formali (si stipula cioè anche con scrittura privata non autenticata) Stipula di una quietanza con data certa (non ci sono requisiti formali, quindi è sufficiente la scrittura privata non autenticata) La quietanza deve menzionare la dichiarazione del debitore circa la provenienza della provvista La dichiarazione di surroga deve esser fatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 7

8 NATURA DEGLI ATTI DA STIPULARE Il nuovo mutuo è un contratto tra debitore e nuova Banca La quietanza è un atto unilaterale della vecchia Banca (ma la bilateralità è pressochè necessaria dovendo menzionare la dichiarazione del debitore sulla provenienza della provvista) La surroga é atto unilaterale del debitore (non è necessario il consenso della vecchia Banca né dei garanti) CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 8

9 GLI ATTI DA STIPULARE NUOVO MUTUO CON QUIETANZA E SURROGA IN UNICO CONTESTO NUOVO MUTUO CON SURROGA IN UNICO CONTESTO E QUIE- TANZA SEPARATA NUOVO MUTUO + QUIETANZA + ATTO DI SURROGA (TRE ATTI AUTONOMI) CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 9

10 STRATEGIE ORGANIZZATIVE modalità vantaggi svantaggi TRE ATTI AUTO- NOMI DUE ATTI UNICO ATTO Non c è necessità di coordinare tre o più soggetti Il mutuo è in una forma idonea per la copia esecutiva Risparmio di tempi e di costi Gestione del denaro mutuato Problema se la quietanza non ha buon fine Difficoltà di coordinare soggetti in posizioni contrastanti CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 10

11 SOLUZIONE DEI TRE ATTI SEPARATI Nel mutuo va precisata la sua finalizzazione alla surrogazione Occorre fare attenzione all importo del nuovo mutuo (problema dei nuovi mutui di importo superiore) Nel mutuo occorre risolvere il problema della gestione dei soldi (e dell intestazione degli assegni) Nel mutuo occorre disciplinare il caso che l operazione non vada a buon fine CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 11

12 SOLUZIONE DEI TRE ATTI SEPARATI Nella quietanza va riportata la dichiarazione del debitore circa la provenienza della provvista Nella quietanza va fatta rinuncia alla procedura di cancellazione ex art. 13, c. 8-septies, dl 7/2007 Nell atto di surroga, premessi i riferimenti al mutuo e alla quietanza, il debitore effettua la dichiarazione di surroga e la banca surrogata presta il consenso alla surroga e all annotamento della surroga medesima nei Registri Immobiliari La quietanza va probabilmente allegata all atto di surroga. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 12

13 L atto si confeziona in tre luoghi (mutuo, quietanza, surroga) L atto va necessariamente in forma pubblica o per scrittura privata autenticata Vanno effettuate le formalità richieste dalla legge: il mutuo è di scopo e la quietanza deve menzionare la dichiarazione del debitore circa la provenienza della provvista CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 13

14 COMPARENTI La nuova Banca per concedere il nuovo mutuo Il mutuatario per ricevere il mutuo ed effettuare la dichiarazione di surroga L eventuale terzo datore di ipoteca per prendere atto della surroga La vecchia Banca per dare quietanza e consentire la surroga CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 14

15 PREMESSE * c è un vecchio mutuo di residui euro * si intende stipulare un nuovo mutuo [di importo non superiore a quello che occorre per estinguere (per capitale, interessi corrispettivi e interessi di mora) il vecchio mutuo] al fine di effettuare la procedura di surrogazione di cui all art. 8 dl 7/2007; CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 15

16 ATTO In primo luogo - Mutuo Dichiarazione dello scopo del nuovo mutuo: Le parti contraenti dichiarano che il presente mutuo è stipulato al fine di e- stinguere il vecchio mutuo e di consentire la surrogazione della nuova Banca alla vecchia Banca. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 16

17 ATTO In primo luogo - Mutuo Predisposizione assegni intestati a vecchia Banca su ordine del mutuatario Clausole normali del contratto di mutuo Problema dell importo e della durata del nuovo mutuo CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 17

18 ATTO In secondo luogo - Quietanza Il debitore paga la vecchia Banca dichiarando la provenienza del denaro. La vecchia Banca prende atto della dichiarazione del debitore e rilascia quietanza. La vecchia Banca presta il proprio consenso alla surrogazione, dichiara che il pagamento estingue il debito ma non la garanzia (art n. 3) e si impegna a non effettuare la procedura di cancellazione ex art. 13 c. 8-septies dl 40/2007. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 18

19 ATTO In secondo luogo - Quietanza Non sarebbe inopportuno che la vecchia Banca dichiarasse pure che: - non si sono verificate cause di estinzione totale o parziale né dell obbligazione garantita né della garanzia; - il credito garantito non è stato mai ceduto, nemmeno ai sensi della l. 130/1999; - il grado ipotecario della garanzia non ha subìto alcuna postposizione. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 19

20 ATTO In secondo luogo - Quietanza La vecchia Banca deve consegnare i documenti inerenti le garanzie: le fideiussioni ottenute a latere del vecchio mutuo; la nota di iscrizione dell ipoteca (?); la copia esecutiva del vecchio mutuo (?). CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 20

21 Software delle Banche E necessario che le Banche aggiornino le loro procedure nel senso che l estinzione di un mutuo non inneschi automaticamente la procedura di cancellazione ex art. 13 c. 8-septies CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 21

22 ATTO In terzo luogo - Surrogazione Il debitore (e il terzo datore di ipoteca) dichiarano di surrogare la nuova Banca nei diritti della vecchia Banca e, in particolare, nelle garanzie. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 22

23 ATTO In terzo luogo - Surrogazione Con riguardo al subentro della nuova Banca nei diritti della vecchia Banca, pare opportuno specificare che i contraenti si danno reciprocamente atto che alla nuova Banca non sono opponibili le eccezioni che il debitore avrebbe potuto opporre alla vecchia Banca (alle quali il debitore stesso potrebbe comunque dichiarare di voler rinunciare). CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 23

24 ATTO In terzo luogo - Surrogazione Con riguardo alla iscrizione ipotecaria nella quale la nuova Banca è surrogata: - si conferma l importo della iscrizione; - si specifica che essa inerisce però il nuovo mutuo, e quindi le sue caratteristiche (durata, tassi, elezione di domicilio,.); - è opportuno precisare il consenso del debitore al rinnovo dell ipoteca al ventennio. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 24

25 ATTO In terzo luogo - Surrogazione Con riguardo alla iscrizione ipotecaria nella quale la nuova Banca è surrogata, è opportuno che le parti si diano reciprocamente atto della inopponibilità alla nuova Banca delle trascrizioni e delle iscrizioni pubblicate posteriormente alla data della iscrizione nella quale avviene la surroga. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 25

26 ATTO In terzo luogo - Surrogazione Vanno però gestiti (almeno) i seguenti problemi: a) l iscrizione originaria è stata ridotta (quanto alla somma iscritta) o postergata rispetto ad altre iscrizioni; b) l iscrizione originaria è stata ristretta (quanto ai beni ipotecati); c) i beni ipotecati hanno subìto una trasformazione. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 26

27 ATTO In terzo luogo - Surrogazione Quindi, c è più in generale da gestire il tema di stabilire su chi grava il rischio della mancata verifica di questi aspetti: - materiali (consistenza dei beni dati in garanzia); - giuridici (movimentazione dei Registri Immobiliari posteriore alla data della originaria iscrizione). CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 27

28 ATTO In terzo luogo - Surrogazione E vero infatti che iscrizioni e trascrizioni successive alla originaria iscrizione non sono opponibili alla nuova Banca, ma è pure vero che occorre prestare attenzione: a) a eventuali note in rettifica all iscrizione originaria; b) a eventuali domande giudiziali volte a minare il titolo a cui fondamento l iscrizione venne presa (domande di annullamento, nullità, simulazione, revocatoria, ecc.). CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 28

29 ATTO In ultimo luogo Clausole Fiscali Esenzione da imposta sostitutiva per il nuovo mutuo Mantenimento della detraibilità degli interessi passivi del nuovo mutuo Esenzione dell atto di mutuo/surroga/ quietanza da ogni imposta CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 29

30 ATTENZIONE ALLE CLAUSOLE I contratti di mutuo non possono contenere clausole che impediscano la surrogazione o la rendano costosa. Quindi bisogna prestare attenzione alle clausole che limitino o dispongano costi per il caso di: rinegoziazione ; subingresso o la variazione di intestazione ; trasmissione dell ipoteca ; compenso per anticipata estinzione. CLAUSOLE ATTO DI SURROGA - 30

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