MERCATO IMMOBILIARE TORINO II SEM 2012

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1 MERCATO IMMOBILIARE TORINO II SEM 2012 Nel secondo semestre del 2012 le quotazioni di Torino hanno segnalato una contrazione del 6,4% Andamento dei prezzi nel tempo ,7% -5,6% -3,5% +0,4% -2,1% -10,8% Nella zona centrale di Torino i prezzi degli immobili sono diminuiti del 6,9%. Tra i quartieri in calo San Salvario Piazza Madama Cristina, la zona intorno a via Roma e quella del Quadrilatero Romano. Nel quartiere di San Salvario Piazza Madama Cristina la motivazione principale del ribasso dei prezzi è la diminuzione della domanda sia sul segmento della prima casa sia su quello della seconda casa. Infatti gli investitori, sempre numerosi nella zona, sono diminuiti notevolmente e chi cerca predilige soluzioni abitative a prezzi molto bassi: ad esempio per un bilocale si è disposti a spendere intorno a mila. Si realizzano soprattutto acquisti migliorativi. Si riscontrano difficoltà nella vendita di abitazioni prive di ascensore, con bagno cieco, ballatoio e camere comunicanti, tipologie diffuse nella zona. Nell'area situata tra via Madama Cristina e il Parco del Valentino si riscontra la presenza di immobili d'epoca più signorili che hanno quotazioni medie di 2800 al mq. I valori scendono a 1500 al mq per le soluzioni posizionate nell'area limitrofa a Porta Nuova (via Nizza, via Saluzzo). Questa zona è destinata a diventare un polo del divertimento torinese attirando una clientela piuttosto giovane. Le poche costruzioni sorte tra gli anni '50-'70 sono situate su corso Massimo d'azeglio. Alcune sono dotate anche di vista sul Parco Valentino e, negli ultimi mesi, hanno registrato un ribasso dei valori perché le spese condominiali troppo elevate hanno scoraggiato i potenziali acquirenti. Le quotazioni di un buon usato sono scese a 2300 al mq. Da segnalare che in zona sono presenti nuove costruzione sorte su vecchi immobili abbattuti che in questo momento faticano a trovare una collocazione sul mercato. Il prezzo del nuovo parte da 3500 al mq. Anche sul mercato delle locazioni si registra una bassa richiesta immobiliare, in genere alimentata da lavoratori fuori sede e studenti. La domanda si orienta prevalentemente sui bilocali ma la diminuzione degli acquisti ad uso investimento ha ridotto notevolmente l offerta immobiliare. Per un bilocale si chiedono mediamente al mese. Nella seconda parte del 2012 nella zona centrale di Torino che si sviluppa intorno a via Roma si registra una contrazione dei prezzi che ha contribuito nell ultimo anno a dare impulso alle compravendite. Sul mercato si registra un abbondante offerta di immobili: numerosi proprietari di abitazioni inutilizzate, in particolare di grandi dimensioni, hanno deciso di vendere per recuperare liquidità oppure per acquistare immobili di metratura più piccola da mettere a reddito. Tra le abitazioni maggiormente compravendute ci sono i bilocali e i trilocali acquistati sia come prima casa sia come investimento. In questo caso si tratta soprattutto di genitori di studenti universitari provenienti dalle altre province del Piemonte. Si investono mediamente capitali di mila. Chi cerca come prima casa predilige le abitazioni posizionate ai piani alti, luminosi e con spazi esterni. Una delle zone più apprezzate è quella compresa tra via Barbaroux, via Stampatori e via Mercanti, che, negli ultimi anni, si è notevolmente riqualificata. I palazzi sono sorti tra la fine del 1700 e gli inizi del 1800 e le quotazioni medie sono di al mq. Piacciono anche gli immobili situati su corso Vinzaglio e piazza Solferino, zona residenziale e tranquilla costruita tra il XVIII ed il XIX secolo. Le quotazioni salgono a al mq. Mercato dinamico anche nella zona tra via Garibaldi e via Milano dove le quotazioni competitive 3000 al mq hanno stimolato gli acquisti. Mercato d elite quello di via Roma e di piazza San Carlo dove è bassa l offerta di immobili in vendita. Le quotazioni per un buon usato sono di 4500 al mq. Positivo il mercato delle locazioni che vede partecipare studenti universitari del Politecnico e dello IED (Scuola Internazionale di Design, Moda, Arti Visive e Management) ed aziende che cercano per i dipendenti fuori sede. Numerosi i contratti transitori stipulati. I potenziali inquilini ricercano appartamenti arredati, in buono stato e in zone centrali.

2 Nella seconda parte del 2012 le quotazioni dei quartieri Aurora, Borgo Dora, piazza Statuto e Quadrilatero Romano hanno registrato un ribasso. Nei quartieri di Aurora e Borgo Dora il ribasso dei prezzi è stato più contenuto, nel primo caso perché le quotazioni non erano particolarmente elevate, nel secondo caso perché il quartiere è sottoposto ad interventi di riqualificazione che hanno portato alla nascita di locali per la ristorazione, inoltre sono stati anche riqualificati degli antichi palazzi e gli appartamenti ristrutturati hanno quotazioni medie di 3000 al mq. Ad acquistare a Borgo Dora sono giovani ed investitori alla ricerca di monolocali e bilocali su cui impiegare non più di 100 mila. Gli investitori arrivano dalla provincia di Torino e dalle altre province del Piemonte e mettono a reddito l immobile affittandolo a studenti oppure a famiglie. In Borgo Dora c è una prevalenza di stabili d epoca e una minoranza di soluzioni degli anni 70 che, in buono stato, si scambiano a prezzi medi di al mq. Nel quartiere Aurora nel semestre scorso ad aver subito maggiormente il ribasso dei prezzi sono state le abitazioni popolari ed ultrapopolari comprate prevalentemente da investitori che hanno una disponibilità di spesa compresa tra 30 e 40 mila. Si affitta soprattutto a immigrati che in questo momento alimentano in modo consistente la domanda in zona. Qui si trovano anche palazzi costruiti nei primi anni del 1900 e acquistano prevalentemente giovani coppie che ne apprezzano la vicinanza al centro della città. Per un buon usato si spendono mediamente 1900 al mq. Cambia completamente il mercato nella zona del Quadrilatero Romano dove però i prezzi immobiliari hanno subito un notevole ribasso in questo semestre. Si tratta di un area della città che, a tratti, offre immobili particolarmente prestigiosi con unità dotate di affreschi e soffitti a volta o a cassettoni. Tra le vie più richieste ci sono via delle Orfane e via S. Agostino. Sono particolarmente apprezzati gli appartamenti posizionati ai piani alti con ascensore costruiti tra il 1700 ed il Si registra una buona presenza di investitori che arrivano dalla provincia di Cuneo e che comprano per i figli che studiano o lavorano nel quartiere. Le quotazioni più elevate si registrano per le abitazioni ristrutturate situate in piazza Emanuele Filiberto dove si toccano punte di 4000 al mq. In piazza Statuto il target di acquirenti cambia completamente. Infatti sul mercato, si muovono famiglie perché l offerta immobiliare include stabili degli anni 70 di tipo residenziale. Da segnalare che in piazza Statuto è operativa la nuova fermata della metropolitana nel tratto che va da Porta Nuova a Lingotto. Sono stabili i valori delle case nella zona Aurora in seguito ai lavori di restyling che interessano corso Oddone. L incertezza sulla durata dei lavori e l assenza delle migliorie che dovrebbero apportare le nuove aree verdi fa temporeggiare i potenziali acquirenti che aspettano il termine dei lavori per acquistare. Le quotazioni in questa zona sono decisamente più contenute e per questo motivo comprano soprattutto coloro che non possono permettersi di acquistare nella zona del Quadrilatero. Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Crocetta hanno segnalato una leggera diminuzione. Ad acquistare in questo quartiere ci sono numerosi investitori perché vi è la sede del Politecnico. Chiedono bilocali o trilocali da mettere a reddito e su cui investire cifre non superiori a 150 mila. La restante parte della domanda si orienta sull acquisto della prima casa che interessa giovani coppie e famiglie. In questo caso si cercano tagli intorno a mq. Il ribasso dei prezzi più sensibile lo hanno subito le tipologie più grandi, oltre i 100 mq ( mq). La zona si divide in due sottozone separate da corso Duca degli Abruzzi. Il tratto compreso tra quest ultimo e corso Mediterraneo è meno quotato e si caratterizza per la presenza di palazzi dei primi anni del 1900 ed abitazioni degli anni 60-70; entrambe le tipologie in buono stato costano mediamente al mq. Si tratta della zona più vicina al Politecnico che interessa maggiormente gli investitori. La seconda sottozona ha come limiti corso Galileo Ferraris e corso Duca degli Abruzzi, si caratterizza per la presenza di tipologie più signorili costruite tra i primi anni del 1900 e gli anni Ad acquistare sono prevalentemente famiglie che hanno sempre vissuto in zona e che desiderano migliorare la qualità abitativa. Le quotazioni superano i 3000 al mq per arrivare a 4000 al mq quanto più ci si avvicina a corso Galileo Ferraris. Le abitazioni presenti in corso Duca degli Abruzzi risalgono alla fine del 1800 ed inizi del 1900 e in parte alla fine degli anni 60. I prezzi si aggirano intorno a 3000 al mq. Nell isola pedonale posizionata di fronte al Politecnico (tra corso Vinzaglio, corso Einaudi, corso Stati Uniti e corso Duca degli Abruzzi) si trovano ville in stile liberty con quotazioni che oscillano da 4000 a 5000 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda soprattutto da parte degli studenti del Politecnico, un bilocale costa intorno a al mese. Cercano soluzioni in buono stato, arredate e

3 vicine al Politecnico. I canoni di locazione sono in leggero ribasso a causa della maggiore offerta immobiliare presente sul mercato. In forte ribasso (-16,8%) le quotazioni nella zona Collinare di Torino ad eccezione del quartiere Gran Madre dove la diminuzione è stata molto più contenuta. Le quotazioni delle abitazioni nelle zone Borgata Rosa, Lomellina, Sassi e Madonna del Pilone hanno registrato un sensibile ribasso. La problematica principale è la resistenza dei proprietari a ribassare le quotazioni, infatti a vendere sono spesso proprietari di più immobili che decidono di dismetterne alcuni, ma non avendo necessità di liquidità preferiscono rimandare la vendita. Tra gli acquirenti anche tante coppie giovani al primo acquisto. A soffrire in particolare sono le zone più periferiche come quella di Borgata Rosa, cresciuta dopo gli anni 60 dove ci sono abitazioni degli anni 80 e degli anni 90 verso cui si indirizzano soprattutto gli acquisti dei giovani, dal momento che le quotazioni sono più contenute anche per la maggiore distanza dal centro della città. Infatti un buon usato costa intorno a al mq. Non lontano sorge il Parco del Meisino. Le aree più ambite sono quelle di Borgo Po e di Madonna del Pilone. Borgo Po è la zona di maggior prestigio, al confine con Gran Madre e con il centro della città. Offre, sia case indipendenti disponibili soprattutto nella zona pre collinare a prezzi che partono da almeno un milione di sia appartamenti in piccoli condomini dei primi anni del Le soluzioni in buono stato costano 2400 al mq. Il quartiere di Madonna del Pilone si sviluppa intorno all omonima chiesa (via Boccaccio, via Lomellina) ed offre sia condomini degli anni sia condomini in stile liberty della fine del 1800 e dei primi anni del Alcune di queste tipologie prestigiose si scambiano a prezzi medi di 2600 al mq. Una discreta offerta di ville singole e bifamiliari sono disponibili nel quartiere di Sassi Superga. Nella zona di Borgo Po non si registrano nuovi interventi edilizi dal momento che è sottoposta a vincoli idrogeologici. Il mercato degli affitti registra un buon andamento grazie alla richiesta di studenti fuori sede, lavoratori trasfertisti che apprezzano la zona e la trovano meno costosa della zona Crocetta. Si fanno soprattutto contratti di tipo transitorio Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere Gran Madre hanno subito un ribasso contenuto. Hanno sofferto maggiormente le soluzioni senza ascensore e con il ballatoio. La zona, tra le più residenziali di Torino, si caratterizza per la presenza di un target di acquirenti medio alto che acquista per migliorare la qualità abitativa e che soprattutto ha la disponibilità di spesa per farlo. Coloro che non riescono ad acquistare in zona, perché comunque ha prezzi medio alti, si rivolgono al vicino quartiere di Madonna del Pilone. Il maggior numero di richieste riguarda appartamenti di circa 70 mq, possibilmente posizionati ai piani medio alti, con terrazzo e vista sulla collina. In zona si possono trovare anche soluzioni indipendenti. Elevata l attenzione alle spese condominiali che, soprattutto per gli immobili situati nella zona collinare sono molto elevate. Le abitazioni situate in corso Casale e corso Quintino Sella registrano le quotazioni più basse perché soffrono l inquinamento acustico dovuto al passaggio di macchine nella zona: parliamo di 3000 al mq. Quelle posizionate nelle vie interne sono più quotate, infatti una tipologia da ristrutturare ha prezzi medi di al mq, una ristrutturata intorno a 4500 al mq. Queste ultime sono particolarmente richieste da chi cerca in zona. Apprezzata l area che si sviluppa intorno a piazza Crimea dove ci sono sia condomini degli anni 70 sia palazzi costruiti tra il 1800 ed il Qui i valori degli immobili possono arrivare anche a al mq. In entrambe queste aree della Gran Madre si trovano anche soluzioni indipendenti su due piani e giardino circostante che possono superare il milione di. Non ci sono molte nuove costruzioni, a parte il recupero di una ex scuola ormai dismessa non lontana dalla Chiesa della Gran Madre e che registra prezzi di richiesta intorno a al mq. La macroarea Borgo Vittoria Barriera di Milano ha segnalato una contrazione del 5%. Tra i quartieri in ribasso si segnala Aurora via Cigna. Si amplia la forbice tra domanda ed offerta e i prezzi di compravendita continuano a scendere per invogliare l acquisto e rendere più dinamico il mercato. Si registra indecisione tra i potenziali acquirenti legata soprattutto all incertezza lavorativa. La zona ha prezzi molto contenuti e per questo motivo ad acquistare sono sia investitori sia famiglie dalla bassa disponibilità di spesa. Gli investitori si interessano all acquisto di piccoli tagli da mettere a reddito (per impiegare cifre di mila ) mentre le famiglie prediligono trilocali su cui impiegare capitali medi di

4 70-80 mila e quattro locali dal valore di mila. Parliamo di abitazioni in buono stato e costruite tra gli anni 50 e gli anni 60. La zona individuata da corso Vercelli e corso Giulio Cesare, al confine con Barriera di Milano è quella che ha un offerta immobiliare più vetusta con immobili costruiti tra la fine del 1800 e gli inizi del Una tipologia usata ed in buone condizioni ha valutazioni medie di al mq. Mercato diverso quello compreso tra via Cigna e corso Principe Oddone dove prevalgono le costruzioni degli anni che si scambiano a prezzi medi di al mq. In futuro in zona arriverà la metropolitana. Vanno avanti i lavori per l interramento del passante ferroviario su corso Principe Oddone. Ci sono anche delle nuove costruzioni sorte nel 2003 su aree industriali dismesse e che hanno valori medi di al mq. Il mercato delle locazioni registra una contrazione dei canoni. Sono in aumento i casi di morosità e per questo i proprietari sono molto attenti nella selezione degli inquilini. Per un bilocale si spendono 300 al mese, per un trilocale 400 al mese. E di -4,9% il calo delle quotazioni immobiliari per la macroarea Francia San Paolo. Tra i quartieri interessati Cit Turin e San Paolo piazza Robilant Sabotino. In calo le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Cit Turin che, al giorno d oggi, è interessato da una serie di importanti lavori di riqualificazione. Vanno avanti i lavori per il completamento della stazione di Porta Susa, quelli per il completamento del grattacielo San Paolo. E stata ultimata una parte di corso Inghilterra, resta da completare il sottopasso e il tratto che si collega alla stazione di Porta Susa. Nella seconda parte dell anno si è riscontrata una certa distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. I proprietari infatti sono ancora restii a ribassare i valori a meno che non abbiano esigenza di vendere o di realizzare un altro acquisto. Tra le motivazioni dei proprietari prevale la futura rivalutazione della zona in seguito ai lavori attualmente in atto. Si realizzano prevalentemente acquisti di prima casa che interessano soprattutto i trilocali per i quali si investono mediamente da 170 mila in su. In sensibile diminuzione la richiesta di piccoli tagli quali monolocali e bilocali che in passato erano utilizzati soprattutto per uso investimento, motivazione di acquisto ora decisamente in calo. Cit Turin è riconosciuta come una delle zone di prestigio della città dove acquistano prevalentemente professionisti che ne apprezzano la vicinanza al centro, alla Stazione e alla metropolitana e la possibilità di un veloce accesso alla tangenziale. La zona offre appartamenti in stabili signorili d epoca liberty, molto presenti in zona. Costruiti tra la fine del 1800 e gli inizi del 1900 hanno metrature che possono andare da 70 a 300 mq e che, dotate di caratteristiche prestigiose (affreschi ecc), possono toccare anche punte di 4000 al mq. A queste si aggiungono soluzioni degli anni che, in condizioni abitabili, si compravendono a prezzi che in genere non superano i 3000 al mq. Fanno eccezione alcune abitazioni sempre degli anni che, per l eccellente qualità architettonica, possono raggiungere quotazioni vicine a quelle degli stabili signorili d epoca liberty. Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei valori nonostante la domanda sia decisamente elevata, in particolare per gli appartamenti arredati di piccolo taglio. A ricercare immobili in locazione sono giovani coppie, lavoratori fuori sede oppure studenti del Politecnico. Si stipulano contratti di tipo transitorio, libero e concordato. Per un trilocale si chiedono mediamente al mese. Nel quartiere di San Paolo - Sabotino le quotazioni immobiliari sono al ribasso. Le compravendite sono in leggera ripresa anche se in zona si registrano difficoltà da parte dei potenziali acquirenti soprattutto per problematiche legate al mantenimento del posto di lavoro. Nella seconda parte del 2012 hanno acquistato in prevalenza investitori e genitori di studenti universitari dal momento che non lontano c è la sede del Politecnico. In forte diminuzione la presenza di coppie giovani al primo acquisto che comprano solo se aiutati dalla famiglia di origine. Si acquistano bilocali e trilocali su cui investire mediamente mila e mila. Tra gli elementi maggiormente apprezzati c è il contesto condominiale. Il quartiere che sorge nel cuore della zona S. Paolo offe diverse tipologie immobiliari costruite in diverse epoche: si va dagli anni 20 fino agli anni 50 per arrivare agli anni 70. Esistono due zone: una che confina con Crocetta e una con Santa Rita. Nella zona che confina con Crocetta ci sono costruzioni sorte tra la fine degli anni 60 e gli inizi degli anni 70. Per un buon usato si spendono mediamente sopra i 2000 al mq. In forte discesa le quotazioni delle abitazioni con ballatoio costruite tra

5 gli anni 20 e gli anni 40 che si concentrano soprattutto in piazza Sabotino e i cui valori sono di 1000 al mq. Anche su corso Peschiera, dove ci sono sia abitazioni d epoca sia costruzioni anni 40, si registrano acquisti di investitori e di studenti. Le quotazioni di una tipologia d epoca oscillano tra 1500 e 1600 al mq. Sul mercato degli affitti si registra una contrazione della domanda e dei valori dei canoni. A cercare in zona sono prevalentemente studenti e lavoratori fuori sede che stipulano contratti transitori e che cercano abitazioni ben arredate e con collegamento internet. In diminuzione del 5,1% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Santa Rita Mirafiori Nord. Tra i quartieri in ribasso c è quello di Mirafiori Nord Mercato Coperto dove la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è decisamente al ribasso e si arriva ad un massimo di 300 mila. I venditori sono in buona parte eredi. A comprare sono prevalentemente famiglie che desiderano migliorare la qualità abitativa oppure giovani coppie al primo acquisto con l aiuto dei genitori. Coloro che non hanno un elevata disponibilità di spesa si orientano prevalentemente su abitazioni popolari ex Atc che in zona si concentrano in via Del Prete e Via Giacomo Dina: si tratta di soluzioni che spesso sono da ristrutturare e che hanno quotazioni medie di 1200 al mq. Le tipologie più richieste sono il trilocale ed il quattro locali. Diminuite le compravendite di bilocali, taglio che in passato era acquistato soprattutto da coloro che dovevano stipulare un mutuo totale e che ora hanno difficoltà di accesso al credito. La zona più richiesta è quella che si sviluppa intorno a via Don Grioli, corso Cosenza e via San Remo dove si concentrano condomini degli anni 70 in buone condizioni, con appartamenti dalla metratura medio grande, intorno a 120 mq. Apprezzate anche le tipologie situate su corso Cosenza e corso Siracusa che hanno una metratura media di mq e quotazioni medie di 2100 al mq. Non lontano su corso Agnelli e via Paolo Sarpi ci sono condomini degli anni 60 che hanno quotazioni medie di 2000 al mq. In corso Tazzoli angolo via P. Sarpi sono in svolgimento i lavori su un area di un ex distributore ormai dismessa dove si vende a prezzi medi di 2500 al mq. Sul mercato delle locazioni si muovono soprattutto giovani coppie, single e famiglie che non riescono ad acquistare. Un bilocale si affitta intorno a 400 al mese e quasi sempre si stipulano contratti a canone libero. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,2% 31,5% 34,2% 23,4% 7,7% Luglio ,1% 33,0% 33,7% 23,2% 7,0% Da luglio 2012 a gennaio 2013 si registra un aumento della concentrazione della domanda di trilocali (+0,5%), quattro locali (+0,2%) e di cinque locali (+0,7%). In diminuzione quella dei bilocali (-1,5%). Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,5% 34,0% 33,5% 19,9% 9,1% Luglio ,2% 36,5% 32,8% 17,8% 8,7% Dal lato dell offerta si registra una diminuzione della concentrazione su monolocali e bilocali. In aumento le altre tipologie.