Dott. Ing. Valentina Minichino 1 RELAZIONE DI PERIZIA

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1 Dott. Ing. Valentina Minichino 1 RELAZIONE DI PERIZIA 1. PREMESSE La scrivente ing. Valentina Minichino, iscritta all Albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Salerno, ha ricevuto dal G.E. dott. Alessandro Brancaccio l incarico di consulente tecnico nel procedimento esecutivo n. 370/08 RGE. L incarico è stato conferito alla scrivente in data Al fine di rispondere ai quesiti posti (riportati nel verbale di conferimento dell incarico), la sottoscritta ha effettuato: - n. 2 sopralluoghi sui luoghi oggetto di causa, in data , alla presenza del debitore (le cui dichiarazioni in sede di accesso sono state raccolte nel Verbale riportato nell Allegato 0) e in data , nell ambito del quale è stata visionata (dalle stradine di accesso) l area in cui ricadono i beni da stimare, con particolare attenzione alle condizioni di accessibilità; - n. 1 accertamento presso l Agenzia del Territorio di Salerno, in data ; - n. 2 accertamenti presso l Ufficio Tecnico comunale di Fisciano, in data e ; - n. 2 accertamenti presso l Ufficio Anagrafe e Stato civile di Fisciano e di Salerno; - n. 1 accertamento presso l Agenzia delle Entrate di Mercato San Severino. Ciò premesso, si fornisce risposta ai quesiti posti. 2. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI, VERIFICA DELLA CORRISPONDENZA CON I DATI RIPORTATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO, DELLA CONFORMITA URBANISTICA, DEL REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE, DELLO STATO DI OCCUPAZIONE DEI BENI E DELL ESISTENZA DI VINCOLI Formano oggetto della presente Relazione i beni immobili consistenti in zonette di terreno agricolo, pignorate all esecutato sig. Omissis. L individuazione dei beni da periziare è stata effettuata sulla base del Verbale di pignoramento e della Certificazione notarile, entrambi presenti nei fascicoli del procedimento, nonché delle visure ipotecarie effettuate dalla scrivente in ordine all esecutato ed ai beni immobili.

2 Dott. Ing. Valentina Minichino Identificazione catastale e descrizione dei beni Gli immobili oggetto di stima consistono in zonette di terreno agricolo ubicate in località Acqua Maiula del comune di Fisciano (SA), come rappresentato nello stralcio aerofotogrammetrico della Carta Tecnica Regionale in scala 1:5.000, riportato nell Allegato 1. Gli stessi sono individuati al N.C.T.: - al foglio 25 mappale 63, qualità vigneto, classe 2, superficie 1 ara 95 ca, reddito dominicale 2,11, reddito agrario 1,61, partita al foglio 25 mappale 112, qualità castagneto da frutto, classe 3, superficie 4 are 17 ca, reddito dominicale 0,65, reddito agrario 0,97, partita al foglio 25 mappale 121, qualità vigneto, classe 2, superficie 11 are 88 ca, reddito dominicale 12,88, reddito agrario 9,82, partita tutti intestati a Omissis. Nell Allegato 2 si riportano l estratto di mappa catastale e le visure catastali. Le particelle di terreno sono pervenute all esecutato con atto di compravendita rep. n racc. n del , per notaio Filippo Ansalone di Fisciano, registrato a Salerno il al n. 6623, trascritto a Salerno il ai nn /16300, per acquisto da Omissis, per l intera quota 1/1 ed in regime di comunione dei beni (in seguito sostituito con il regime di separazione dei beni, come meglio specificato al successivo punto 2.4). Quest ultimo era possessore dei beni in virtù di denuncia di successione ereditaria registrata a Salerno al n. 86 vol e trascritta a Salerno il ai nn /35786, al sig. Omissis, deceduto in data , nonché in virtù di accettazione tacita di eredità di Omissis, trascritta a Salerno il ai nn. 8882/6931. I beni erano pervenuti a Omissis per divisione da Omissis in virtù di atto di divisione per notaio Giuseppe Cunzolo, registrato il al n e trascritto a Salerno il ai nn / Copia degli estratti delle visure ipotecarie, comprensive dell atto di compravendita con cui l esecutato è entrato in possesso degli immobili pignorati, è riportata nell Allegato 3.

3 Dott. Ing. Valentina Minichino 3 Le particelle in esame sono contigue ed occupano una superficie complessiva pari a mq, dei quali 195 mq della n. 63, 417 mq della n. 112 e mq della n. 121, superficie delimitata, sui lati est ed ovest, da due stradine comunali in terra battuta, dalle quali, dunque, ha accesso diretto. Ai beni in questione si giunge percorrendo una stradina che si distacca da via Subia in località Gaiano e si inerpica sulla collina sino ad arrivare ai terreni pignorati, posti a quota 440 m s.l.m.m. circa, ai piedi del monte Bastiglia. Il terreno, posto in zona collinare, si presenta con giacitura in parte pianeggiante (particella 63 e parte della particella 121), in parte declive (parte della particella 121 e particella 112). Allo stato attuale il fondo è coltivato a noccioleto. Lo stesso confina a nord e a sud est con fondi di proprietà aliena, ad est ed ovest con stradine pubbliche. Quanto descritto per entrambi i beni è rappresentato nella documentazione fotografica di cui all Allegato Verifica della rispondenza dei dati riportati nell atto di pignoramento Dalla lettura incrociata dell Atto di pignoramento, degli atti notarili di provenienza dei beni immobili, delle visure e delle risultanze delle indagini effettuate in situ, la scrivente ha riscontrato la rispondenza dei dati riportati nell atto di pignoramento. 2.3 Indicazione dell attuale stato di occupazione degli immobili Dagli accertamenti effettuati in situ la scrivente ha rilevato che gli immobili sono liberi. 2.4 Indicazione del regime patrimoniale del debitore L esecutato, residente nel Comune di Fisciano (SA), come da estratto anagrafico riportato nell Allegato 5, è attualmente coniugato in regime patrimoniale di separazione dei beni, come si evince dal certificato di matrimonio, di cui al suddetto Allegato 6. Si precisa che l attuale regime è stato scelto con atto a rogito notaio F. Ansalone del , annotato il , dunque in data anteriore alla trascrizione del pignoramento.

4 Dott. Ing. Valentina Minichino Accertamento della conformità urbanistica degli immobili Dalle verifiche effettuate dalla scrivente presso i luoghi oggetto di causa ed, in seguito, presso i registri dell Ufficio Tecnico del Comune di Fisciano è risultato che i terreni in questione, come sopra individuati, ricadono in zona E Zona agricola, sottozona E3 Aree agricole - bosco, pascolo e terreni incolti, come dedotto dal Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune e riportato nell Allegato Formalità, vincoli o oneri sui beni che graveranno a carico dell acquirente Dagli accertamenti effettuati risulta che graverà a carico dell acquirente l onere della variazione catastale in ordine al tipo di coltura. 2.7 Formalità, vincoli o oneri sui beni che risulteranno non opponibili all acquirente Dalla lettura della relazione notarile e delle visure ipotecarie effettuate dalla scrivente è risultato che sui beni gravano le seguenti formalità pregiudizievoli: N.C.T. Particella 25/63 Ricerca effettuata sugli archivi informatizzati dal 13/11/1990 al 27/10/ Iscrizione del 05/11/ Registro Particolare 8297 Registro Generale Pubblico ufficiale E.T.R. S.P.A. Repertorio 12966/100 del 25/02/2003 ipoteca legale derivante da garanzia di debito tributario ex art. 77 DPR 29/09/1973 n. 602, capitale 2.717,27, con iscrizione per 5.434,54 2. Trascrizione del 24/10/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale UNEP TRIBUNALE SALERNO Repertorio 4330 del 27/09/2008 atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili, a favore della Banca Antonveneta S.p.A. con sede in Padova N.C.T. Particella 25/112 e Particella 25/121 Ricerca effettuata sugli archivi informatizzati dal 13/11/1990 al 27/10/ Trascrizione del 24/10/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale UNEP TRIBUNALE SALERNO Repertorio 4330 del 27/09/2008 atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili, a favore della Banca Antonveneta S.p.A. con sede in Padova

5 Dott. Ing. Valentina Minichino 5 3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI PIGNORATI CON INDICAZIONE DEL CRITERIO DI STIMA ADOTTATO 3.1 Descrizione del criterio di stima Per la valutazione del prezzo base di vendita dei terreni si procede prendendo a riferimento i valori di mercato dedotti per la coltura esaminata nella zona di interesse. Nell ambito dell indagine di mercato si è dovuto tener conto della particolarità del bene immobile, costituito da una zona di terreno di estensione alquanto modesta e di non facile ed immediata accessibilità, dunque appetibile limitatamente ad una fascia ristretta di compratori, quali coltivatori e proprietari di fondi confinanti, già possessori di ampie zone di terreno cui annettere le particelle in esame, il che consente di poter sfruttare gli indici urbanistici della zona, nonché di poter accedere a finanziamenti agricoli. Pertanto, l acquisizione dei dati è stata effettuata mediante indagine tra i locali coltivatori e/o proprietari di noccioleti, che hanno indicato un range di valori di mercato variabile tra 8 e 14 /mq, a seconda dell estensione del lotto e della sua accessibilità. In particolare, la scrivente ha dedotto che per la zona di terreno in esame, di modesta dimensione e di non immediato accesso rispetto alle vie principali di Gaiano, dunque di minore appetibilità, è congruo considerare un valore unitario pari a 9 /mq. 3.2 Stima dei beni Sulla scorta di quanto sopra esposto, di seguito si riporta il più probabile valore di mercato del bene in esame: V = mq x 9 /mq = Pertanto, il più probabile valore di mercato della quota di ½ del bene è pari a

6 Dott. Ing. Valentina Minichino 6 4. RIEPILOGO CON FORMAZIONE DEI LOTTI Di seguito si procede alla descrizione del lotto da porre in vendita al pubblico incanto, avendo formato un lotto unico in quanto trattasi di terreni agricoli limitrofi tra loro, di modesta estensione e di omogenea coltivazione. LOTTO UNICO: quota pari a ½ della piena proprietà di zona di terreno agricolo sito nel comune di Fisciano (SA), in località Acqua Maiula, esteso su una superficie di mq, coltivato a noccioleto; identificato al N.C.T. al foglio 25 mappale 63, qualità vigneto, classe 2, superficie 1 ara 95 ca, reddito dominicale 2,11, reddito agrario 1,61, partita 10121, al foglio 25 mappale 112, qualità castagneto da frutto, classe 3, superficie 4 are 17 ca, reddito dominicale 0,65, reddito agrario 0,97, partita 10121, al foglio 25 mappale 121, qualità vigneto, classe 2, superficie 11 are 88 ca, reddito dominicale 12,88, reddito agrario 9,82, partita 10121; tutti intestati a Omissis, in virtù di atto di compravendita rep. n racc. n del , per notaio Filippo Ansalone di Fisciano, registrato a Salerno il al n. 6623, trascritto a Salerno il ai nn /16300; confinante a nord e a sud est con fondi di proprietà aliena, ad est ed ovest con stradine pubbliche. Gravato da: 1. Iscrizione del 05/11/ Registro Particolare 8297 Registro Generale 51493, costituita da ipoteca legale derivante da garanzia di debito tributario ex art. 77 DPR 29/09/1973 n. 602, capitale 2.717,27, con iscrizione per 5.434,54 - Pubblico ufficiale E.T.R. S.P.A. Repertorio 12966/100 del 25/02/2003, limitatamente alla particella 25/63 2. Trascrizione del 24/10/ Registro Particolare Registro Generale 42506, consistente in atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili, a favore della Banca Antonveneta S.p.A. con sede in Padova - Pubblico ufficiale UNEP TRIBUNALE SALERNO Repertorio 4330 del 27/09/2008, per l intero compendio pignorato. Attualmente libero e ricadente in zona agricola E sottozona E3. Valore della porzione di bene da porre a base d asta, corrispondente alla quota di 1/2 della piena proprietà, pari a Salerno, 30 gennaio 2012 L esperto: dott. ing. Valentina Minichino

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