Il trend del mercato residenziale e la performance delle agenzie di intermediazione immobiliare

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1 Il trend del mercato residenziale e la performance delle agenzie di intermediazione immobiliare Dati a cura di Sauro Spignoli Responsabile Osservatorio Economico Confesercenti

2 Il mercato immobiliare, dopo molti trimestri di segno negativo, posiziona il trend tendenziale delle compravendite al 31 Marzo 2010 in territorio positivo. La buona performance è essenzialmente dovuta all incremento del settore residenziale (+4,2%) che grazie al suo peso sul totale (quasi il 50%) fa rimbalzare al +3,4% il risultato complessivo. Occorre ricordare che la stessa variazione di una prima (I trimestre 2009 sul corrispettivo periodo 2008) era stata del -17,8%. La ripartizione Centro mostra il migliore andamento (+7,9%) soprattutto grazie ai capoluoghi (+12,4%). In netta controtendenza rispetto al passato la performance di Firenze che varia al +19,7% (ma i suoi valori base precedenti erano particolarmente bassi) in città mentre per il resto della provincia (+2,3%) l incremento risulta assai più contenuto. Dunque è la fine del ciclo recessivo del settore immobiliare? E nel frattempo che cosa è successo ai valori nominali degli immobili? Sono realmente diminuiti come abbiamo già a Giugno 2008 pronosticato modificando una tendenza storica del settore (quando flette la domanda rimane stabile l offerta)? E ancora: cosa è successo in questi due anni alle nostre imprese in merito a stock e fondamentali economici? Molte domande a cui è difficile dare risposta certa, ma, soprattutto, non tra i vari quesiti correlata. 1. Le compravendite del settore residenziale Partiamo da alcune considerazioni sul trend delle compravendite, cioè dal database su cui principalmente si costruisce la performance di una agenzia immobiliare. Il controrimbalzo positivo tendenziale di un trimestre, premesso che genera sempre e comunque ovvia soddisfazione, rappresenta, se il segno positivo si consolida nel tempo, un primo passo di molti. Considerando le divergenti tendenze del settore avute in questo ultimi decennio caratterizzato da una fase decisamente espansiva ( ) e da una decisamente e specularmente recessiva ( ) il nostro base diventa il L analisi che faremo sarà realizzata a tre livelli territoriali: sistema paese, sistema locale regionale toscano e provinciale fiorentino. In tutti e tre i casi si assiste ad una flessione delle ntn nel 2001 rispetto al 2000, flessione più accentuata nel caso di Toscana e Firenze. Prendiamo, tuttavia, a rifermento l 2000 perché ci pare quello più vicino ad una plausibile situazione standard a regime normale. Presupponendo un tasso di sviluppo annuale medio costante del 4% nel caso della ripartizione territoriale Italia e del 5% nel caso di quella Toscana e Firenze avremo che il valore base 2000 sarà raggiunto nel primo caso nel 2013 e nel secondo e terzo caso nel successivo Il tasso di incremento annuale previsto ( 4 e 5 per cento) dobbiamo considerarlo epurato dai fattori stagionali quali, ad esempio, momentanei incrementi di liquidità e, pertanto, di percentuale mediamente prudenziale. Luglio

3 Figura 1. Compravendite residenziali, Serie storica e tendenza Italia Italia , , , , , , , , , , , , , , Figura 2. Compravendite residenziali, Serie storica e tendenza Toscana Toscana 57, , ,142 55,973 54,462 54,798 55,182 54,43 52,603 50,254 47, , ,132 45,135 45,582 43,412 41,345 39,755 47,861 37, , Luglio

4 Figura 3. Compravendite residenziali, Serie storica e tendenza Firenze Firenze , ,8 13,445 12, ,444 12,99413,08713, ,805 12, , , , , , Le figure mostrano una curva che segue una tendenza crescente più uniforme nel caso della ripartizione nazionale e più nervosa in quelle locali toscana e fiorentina mentre la flessione risulta uniforme nei tre casi sia come tendenza che come intensità. Come già detto potremo parlare, dunque, di consolidato soltanto nel 2013 e nel Il fattore che potrebbe determinare un maggior incremento delle compravendite rispetto alle nostre previsioni e, quindi, avvicinare il timing previsto per la stabilizzazione del mercato è rappresentato da una decisa flessione del valore nominale degli immobili. Se ciò avvenisse, alla luce, della significativa quantità di offerta disponibile, vi sarebbe un forte smobilizzo e, pertanto, un altrettanto significativo incremento delle compravendite. Tuttavia se analizziamo tale aspetto dal punto di vista del conto economico delle nostre imprese ne dovremmo concludere che: agendo a provvigioni se flette il valore assoluto su cui calcolarle viene, ovviamente a diminuire il risultato finale. Dobbiamo dunque, capire cosa è successo ai valori nominali degli immobili e alla performance delle imprese del settore immobiliare. 2. I valori nominali degli immobili Se nel 2008 abbiamo detto che i valori nominali sarebbero diminuiti (nel frattempo i valori reali, a causa di una dinamica inflattiva piatta sono rimasti praticamente stabili e, quindi, non si è verificato l effetto somma) nel 2009 abbiamo aggiunto tuttavia che: una diversa aspettativa delle parti stava determinando una situazione di stallo del mercato. Se, dunque, la flessione del prezzo degli immobili vi è stata a partire dalla fine del 2008 essa non ha rappresentato una immediata e generalizzata diminuzione, ma il risultato di situazioni difformi per tempi, realtà locali, qualità degli immobili e tanto altro. Un risultato assolutamente polverizzato intorno al valore medio. Premesso tutto questo la nostra valutazione complessiva è che possiamo parlare di una flessione media del valore nominale degli immobili compresa tra il 10 e il 15%. Luglio

5 3. La performance delle imprese Il consuntivo relativo all 2009 mostra una performance delle imprese di tale segmento della Provincia di Firenze in difficoltà nei fondamentali economici. L indicatore principale, il fatturato, conferma fattori di criticità a percentuali di due cifre nel confronto tendenziale con l precedente che pure fletteva decisamente rispetto a quello ancora prima. Come prevediamo il numero delle compravendite normalizzarsi nel 2013/2014 a seconda dei riferimenti territoriali è ipotizzabile che anche il recupero della performance economica avverrà in tempi similari venendo, pertanto a protrarsi una instabilità economica che potrà produrre effetti negativi sulla demografia delle imprese. A valori correnti e, pertanto, al lordo del fattore inflattivo, la nostra previsione è che il fatturato base = 2000 sarà raggiunto non prima del 2013 prevedendo un consuntivo sostanzialmente piatto per il 2010 e incrementi annuali costanti tra i 2 e i 4 punti percentuali. Figura 4.Il fatturato delle imprese, Serie storica e tendenza. Dato relativo a Provincia di Firenze , , , , , , , , , , ,15 988, , ano Fonte: elaborazione Osservatorio su dati Confesercenti Firenze La crescita più sostenuta e più costante dei fatturati 1 delle imprese negli anni 2002/2007 rispetto al numero delle compravendite è dovuta, ovviamente alla combinazione di tale tendenza con quella in incremento dei valori nominali. Il deciso controrimbalzo negativo del 2008 è invece esclusivamente dovuto al crollo delle compravendite. La lenta ripresa avverrà, infine, in un contesto di modesta tensione dei prezzi e dinamica in incremento ma instabile delle compravendite. 2 1 Valori assoluti ricavati dal campione di imprese del settore allocate in Provincia di Firenze a disposizione dell Osservatorio 2 La previsione in quanto basata su dati di livello provinciale è riferita al trend della Provincia di Firenze. L ulteriore generalizzazione del risultato va considerata alla luce di quanto sopra. Luglio

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