ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROMA

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1 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROMA Nel secondo semestre del 2006 le quotazioni della capitale sono cresciute del 2.2% determinando così una crescita annuale del 6.5% Andamento dei prezzi nel tempo % +3.2% +10.5% +12.5% +15.8% +11.6% +13.5% +12% +9% +6.5% Il Centro di Roma ha segnalato una crescita abbastanza contenuta: +1.1% nel secondo semestre del Nel cuore di Roma sono sempre molto ricercati gli immobili posizionati ai piani alti, luminosi con caratteristiche particolari quali travi di legno o affreschi. Le tipologie maggiormente ricercate hanno metrature comprese tra 50 e 70 mq. Numerosi gli acquisti per investimento: l immobile può essere utilizzato per affitti transitori, soprattutto ad uso turistico, oppure trasformato in Bed and Breakfast. Quest ultima tendenza si avverte soprattutto nel quartiere Prati - Cavour dove si possono trovare tipologie di taglio più grande ( mq). Per questa finalità si prediligono gli immobili situati a piano terra al fine di non arrecare disturbo agli altri condomini. Chi cerca per uso diretto predilige le zone di via XX Settembre, via Barberini, via Veneto dove si concentrano prevalentemente soluzioni dai 120 mq in su degli inizi del XX secolo. In particolare il mercato immobiliare che si sviluppa intorno a via XX Settembre risente della presenza dei Ministeri presenti in zona. Per un buon usato si pagano circa 6000 al mq. Le soluzioni più prestigiose si concentrano in Piazza di Spagna, via Frattina, via Margutta, dove spesso si cercano immobili da destinare ad uso alberghiero oppure ad uso ufficio o di rappresentanza. Tra coloro che acquistano per uso diretto una buona componente sono gestori di negozi della zona. In queste aree si possono toccare top prices che oscillano da 15 mila a 18 mila. Nel quartiere Prati, a ridosso di piazza Cavour, sono molto apprezzati gli immobili situati in via Plinio, via Boezio, via Tacito. Risalenti alla fine del 1800 inizi del 1900, ristrutturati, possono toccare punte di al mq. Positivo il mercato immobiliare dell Esquilino dove si ricercano piccoli tagli ad uso abitativo da ristrutturare. La zona, che si sviluppa intorno a piazza Vittorio Emanuele II, presenta prevalentemente immobili costruiti nei primi anni del 1900 acquistati sia da chi abita nel quartiere (soprattutto persone di una certa età) ma anche da chi è rientrato dopo aver lasciato la città negli anni passati. Le soluzioni più signorili si concentrano nella zona di Santa Croce. Per una tipologia usata si spendono da 4200 a 5500 al mq, per una soluzione ristrutturata invece si va da 5500 a 7800 al mq. Notevole la presenza di stranieri che prendono in locazioni immobili nella zona. Da anni l Esquilino è sottoposto ad un piano di riqualificazione che ne ha notevolmente migliorato i servizi; in futuro si procederà alla trasformazione dell ex Zecca in una sede universitaria e alla creazione di una struttura destinata ad ospitare gli uffici dell Enpam. Si procederà poi alla riqualificazione dei giardini di piazza Vittorio, alla costruzione di una ludoteca e al recupero di piazza Fanti. Si prevedono poi interventi sull illuminazione e sulla pavimentazione del quartiere. In particolare saranno rifatti i tratti compresi tra viale del Monte Oppio e via Milano, tra via Panisperna e via Nazionale. Particolarmente positiva la performance della macroarea di Villa Ada Monte Sacro le cui quotazioni sono cresciute del 5.3% nel secondo semestre dell anno. Da segnalare la buona performance del quartiere Lanciani, situato in posizione semicentrale e sempre molto richiesto

2 grazie anche alla vicinanza di due importanti poli universitari, quello della Sapienza e quello della Luiss. Questo comporta numerose richieste di immobili ad uso investimento, in particolare bilocali e trilocali. Ad acquistarli famiglie provenienti soprattutto dalle regioni meridionali, prime fra tutte Puglia e Calabria. Il costo di un posto letto singolo è di 500 al mese. La zona consta di condomini costruiti tra la fine degli anni 50 e gli inizi degli anni 60 e per un usato si spendono mediamente cifre comprese tra 3000 e 4000 al mq. Apprezzate anche le soluzioni abitative del quartiere Talenti - Capuana dove si ricercano soprattutto bilocali per abitazione e per investimento. A seguire tra le preferenze degli acquirenti i trilocali. Seppur lontana dal Centro la zona è molto servita e dotata di verde. Gli immobili più richiesti sono quelli posizionati a ridosso di via Ugo Ojetti (nella fattispecie nel tratto compreso tra piazza Talenti e piazza Primoli): parliamo di soluzioni costruite tra gli anni 60 e 70 quotate al mq. Apprezzati anche gli immobili più signorili presenti in via Capuana, il cui punto di forza è soprattutto la tranquillità, essendo più defilata rispetto alle zone trafficate. Da segnalare la costruzione di numerosi box in piazza Primoli venduti da 35 a 50 mila. In salita del 4.2 % le quotazioni della macroarea Policlinico - Pietralata nel periodo considerato. Particolarmente interessante l andamento del mercato immobiliare di Casal de Pazzi dove la crescita delle quotazioni sugli appartamenti di nuova costruzione ha trascinato al rialzo anche quelle relative alle tipologie usate. Il nuovo si vende a 5000 al mq. La zona consta prevalentemente di condomini costruiti tra gli anni 60 e gli anni 80 che si compravendono a prezzi medi che oscillano da 2700 a 4000 al mq. Ben servita, grazie alla presenza della fermata della metropolitana Rebibbia, in futuro vedrà una migliore dotazione di strutture sportive e la nascita di un parco giochi. Previsti anche dei lavori per ampliare la via Tiburtina. La tipologia maggiormente richiesta è il bilocale. Il mercato delle locazioni è animato da studenti e lavoratori fuori sede (impiegati presso le industrie situate nella zona Tiburtina). Un bilocale si affitta mediamente a al mese. Le quotazioni della macroarea Roma - Sud sono cresciute del 3.2% nel secondo semestre dell anno e le migliori performance sono state messe a punto dal quartiere Ostiense e Ardeatino. Ad Ostiense sono molto ricercati i bilocali in particolare da giovani coppie e single che prediligono la zona più vecchia ma anche più caratteristica del quartiere, che ormai è considerato sempre più alla moda e di tendenza. Parliamo in particolare del quadrilatero racchiuso dalle sponde del Tevere, via del Porto fluviale, via Ostiense e via del Commercio dove si possono acquistare appartamenti in soluzioni dei primi anni del XX secolo, con soffitti alti che consentono la realizzazione di soppalchi. Prevalgono comunque le soluzioni da ristrutturare che possono arrivare anche a toccare punte di al mq per tagli quali monolocali e bilocali. La restante offerta immobiliare caratterizzata da soluzioni degli anni è apprezzata in particolare dalle famiglie, orientate soprattutto verso i trilocali. Le abitazioni che richiedono una spesa media oltre 400 mila sono difficili da collocare sul mercato a meno che non si tratti di immobili di qualità (ascensore, spazio esterno, ecc). Il mercato delle locazioni è abbastanza stabile ed è movimentato soprattutto da stranieri, in particolare egiziani. Buona anche la componente rappresentata dagli studenti. In corso i lavori per la costruzione di un ponte che collegherà via Ostiense con Circonvallazione Ostiense. Sempre nella zona Sud si riscontra un andamento positivo per il quartiere di Ardeatino e Colombo Senatori, entrambi in posizioni semicentrali e vantano un parco immobiliare di buona qualità degli anni 70. La tipologia maggiormente richiesta è il quattro locali (mediamente 120 mq) per uso diretto. Bassa la richiesta per uso investimento. Ai confini tra via delle Fosse Ardeatine e il quartiere di Roma 70 sono in costruzione degli immobili signorili a prezzi medi di al mq. In crescita i servizi nel quartiere Ardeatino che sta diventando sempre più apprezzato e servito, soprattutto dal punto di vista commerciale. Da segnalare la costruzione di un importante complesso di uffici e negozi oramai in fase di ultimazione nei pressi di piazza Navigatori.

3 Da segnalare inoltre che l ampliamento della Clinica S. Lucia, il trasferimento della sede di importanti aziende nonché la futura dislocazione del Ministero delle Finanze sta contribuendo a sostenere il mercato delle locazioni, in particolare sui piccoli tagli. Un bilocale si affitta mediamente intorno a 1000 al mese, un trilocale a 1200 al mese. Tra i lavori in corso sulla città ricordiamo l area dall Eur fino al mare è destinata a svilupparsi notevolmente in futuro, essendo interessata da progetti importanti, tra cui la Nuova Fiera di Roma, il Nuovo Centro Congressi e Commercity che cambieranno l intero aspetto della zona. I lavori per la Nuova Fiera sono a buon punto. Sorgerà lungo la direttrice Roma-Aeroporto di Fiumicino e vi troveranno posto padiglioni, parcheggi pubblici e aree verdi. Commercity, la città della distribuzione, un grande complesso commerciale situato al confine con la Nuova Fiera di Roma e realizzata tra l'aeroporto di Fiumicino, i porti di Roma, Napoli e Civitavecchia, il collegamento autostrade del Grande Raccordo Anulare, il nodo ferroviario di Ponte Galeria e il collegamento alla rete di trasporti pubblici, offre la più qualificata risposta alle esigenze di incontro dei settori merceologici impegnati nell'import-export ed è il punto d'incontro tra l'europa, il Mediterraneo e il Medio Oriente. Altro progetto da segnalare la riqualificazione del Mare di Roma, che ha come obiettivo fondamentale il rilancio del litorale laziale e in particolare di Ostia. All Eur segnaliamo il progetto che ridisegna l area delle Torri dell Eur che una volta ospitavano gli uffici del Ministero delle Finanze. Le Torri sono destinate a cadere e al loro posto sorgerà una struttura di dieci piani, riscaldata da pannelli solari che ospiterà un moderno centro di residenze, uffici, negozi di pregio. In più ricordiamo che su Roma si prevede anche il potenziamento della linea metropolitana e delle ferrovie urbane. Infine nel Centro della città è allo studio la realizzazione di un parcheggio che interrato del Pincio per le macchine che sono parcheggiate di solito nel Centro storico. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio 07 10% 38.7% 34.5% 12.5% 4.3% Luglio % 38.2% 34.3% 12.9% 3.9% L analisi delle domanda evidenzia un incremento delle richiesta di bilocali (+0.5%) e di cinque locali (+0.4%). In diminuzione la richiesta di monolocali (-0.7%) e quattro locali (-0.4%). Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 24.1% 38.9% 20.1% 9.5% Luglio 06 9% 27.2% 35.4% 17.8% 10.6% L analisi dell offerta evidenzia una diminuzione della presenza sul mercato di bilocali ( -3.1%) e monolocali (-1.6%). In aumento del 3.5% l offerta di trilocali e del 2.3% quella dei quattro locali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 ROMA CITTA' Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo Centro AVENTINO - SAN SABA Nd CAMPO DEI FIORI Nd Nd CELIO - COLOSSEO - COLLE OPPIO CENTRO STORICO - MERULANA CENTRO - PARIOLI ESQUILINO FLAMINIO - PONTE MILVIO LUDOVISI - BARBERINI Nd Nd NAVONA Nd Nd NAZIONALE Nd Nd PANTHEON Nd Nd PARIOLI - PINCIANO PIAZZA DI SPAGNA Nd Nd PIRAMIDE Nd PORTA PORTESE PRATI - CAVOUR SAN PIETRO - GREGORIO VII - TRASTEVERE TESTACCIO TRASTEVERE SAN LORENZO Nd Nd VIA DEL CORSO Nd Nd XX SETTEMBRE Nd Nd Villa Ada - Monte Sacro BUFALOTTA CASTRO PRETORIO FIDENE LANCIANI MONTE SACRO - CAPRI MONTESACRO - ADRIATICO MONTESACRO - IONIO MONTESACRO - OSSOLA Nd Nd NOMENTANO - SALARIO SETTEBAGNI

5 TALENTI Nd Nd TALENTI - CAPUANA TRIESTE - AFRICANO TRIESTE - LUCRINO TRIESTE - SALARIO TRIESTE - SOMALIA TRIESTE - VILLA ADA VIGNE NUOVE VIGNE NUOVE -TALENTI - BUFALOTTA VILLA TORLONIA Policlinico - Pietralata CASAL DE' PAZZI CASALBERTONE COLLI ANIENE - VERDEROCCA PIAZZA BOLOGNA SAN BASILIO - SAN CLETO - PODERE ROSA TIBURTINA - CASALBRUCIATO TIBURTINA - PORTONACCIO Nd 4200 Nd Nd Nd Nd TIBURTINA -TOGLIATTI TIBURTINA - PIETRALATA UNIVERSITA' San Giovanni - Roma Est ALESSANDRINO ALESSANDRINO - S.GIUST ANAGNINA - CASAL MORENA ANAGNINA - GASPERINA APPIO APPIO ALBERONE APPIO CLAUDIO APPIO LATINO APPIO TUSCOLANO ARCO DI TRAVERTINO Nd Nd BORGHESIANA CASTELVERDE CENTOCELLE CENTOCELLE - ALBIZZIE

6 CENTOCELLE - CASTANI CENTOCELLE - FAGGI CENTOCELLE - PRIMAVERA CENTOCELLE - TOR DE SCHIAVI CENTOCELLE - GERANI CINECITTA' EST COLLE PRENESTINO COLLI ALBANI FINOCCHIO - EST FINOCCHIO OVEST - BORGHESIANA GIARDINETTI GIARDINI DI CORCOLLE LA RUSTICA LARGO AGOSTA - VILLA GORDIANI LARGO PRENESTE MALATESTA PARCO DELLA CAFFARELLA PIAZZA DEI TRIBUNI PIAZZA TUSCOLO PONTE DI NONA PONTE LUNGO Nd Nd PRENESTINA - VILLA GORDIANI PRENESTINA - CENTOCELLE PRENESTINO - LABICANO PRENESTINO - PIGNETO QUADRARO Nd Nd QUARTO MIGLIO ROSELLE Nd Nd SAN GIOVANNI - ENNA SAN GIOVANNI - RE DI ROMA Nd Nd Nd SANTA MARIA AUSILIATRICE - APPIA NUOVA SETTECAMINI TOR BELLA MONACA TOR SAPIENZA TOR TRE TESTE Nd Nd Nd

7 TOR VERGATA TORPIGNATTARA TORPIGNATTARA - CASILINA TORPIGNATTARA - BARACCA TORPIGNATTARA - TEMPESTA TORRE GAIA TORRE GAIA - VILLA VERDE - FONTANA CANDIDA - PAPILLO TORRE MAURA - CASILINA TORRE SPACCATA TUSCOLANA Nd Nd TUSCOLANA - APPIO CLAUDIO - CINECITTA' TUSCOLANO - P.TA FURBA - QUADRARO VERMICINO VILLA DE SANTIS VILLAGGIO PRENESTINO TORRE ANGELA - TORRACCIO VERMICINO Roma Sud ACILIA ACILIA NUOVA ARDEATINO ARDEATINO-TOR MARANCIA-COLOMBO CASAL BERNOCCHI CASAL BRUNORI 3400 Nd Nd Nd CASTELPORZIANO - INFERNETTO CENTRO GIANO COLLE DEL SOLE Nd COLOMBO-SENATORI EUR - DALMATA EUR - CECCHIGNOLA Nd EUR - CENTRO EUR - PAVESE EUR - SIC 5800 Nd Nd 7000 Nd Nd EUR -TORRINO NORD Nd Nd EUR -TORRINO SUD Nd Nd Nd Nd

8 GARBATELLA GARBATELLA - C.NE OSTIENSE LARGO PETRELLI Nd Nd Nd Nd MARCONI - CARDANO MONTAGNOLA MOSTACCIANO OSTIA Nd Nd Nd Nd Nd Nd OSTIA - PIAZZA VEGA OSTIA - TOR SAN MICHELE OSTIA ANTICA - DRAGONA OSTIA - GRENET OSTIA - LIDO OSTIA - MAR ROSSO OSTIENSE Nd Nd PIAZZA DEI CONSOLI Nd Nd POGGIO AMENO - CROCE Nd Nd S. PAOLO SAN PANTALEO CAMPANO Nd Nd Nd SPINACETO TOR DE CENCI TOR VERGATA TORRINO SUD TRE PINI TRIGORIA - CASTEL DI LEVA - LAURENTINO Nd VITINIA Monteverde - Aurelio CASAL SELCE ARANOVA PALMAROLA PISANA AURELIA AURELIA - MONTI DI CRETA AURELIA - BOCCEA AURELIO GREGORIO VII BALDO DEGLI UBALDI CASAL LUMBROSO

9 CASALETTO CASETTA MATTEI COLLI PORTUENSI MAGLIANA Nd Nd Nd MAGLIANA NUOVA Nd Nd Nd MAJORANA GUBBIO Nd Nd MARCONI - ODERISI DA GUBBIO Nd Nd MASSIMINA MONTEVERDE NUOVO - GIANICOLENSE MONTEVERDE NUOVO - JENNER MONTEVERDE NUOVO - VILLA PAMPHILI MONTEVERDE VECCHIO PIAZZA DELLA RADIO Nd Nd PORTUENSE - AFFOGALASINO PORTUENSE - FORLANINI PORTUENSE - S.SILVIA TRULLO Nd Nd Prati - Francia BALDUINA BALDUINA - BELSITO CAMILLUCCIA Nd Nd CLODIO COLLINA FLEMING FARNESINA - PONTE MILVIO LABARO MONTE MARIO ALTO Nd PRATI - MAZZINI PRATI - BALDUINA PRATI - CIPRO PRATI - COLA DI RIENZO - BORGO PIO Nd Nd Nd PRIMA PORTA TOMBA DI NERONE VIGNA CLARA - C.SO FRANCIA Cassia - Torrevecchia BOCCEA - CASALOTTI BOCCEA - MONTESPACCATO

10 CASSIA - LA STORTA CERQUETTA CESANO Nd GROTTAROSSA ISOLA FARNESE OTTAVIA PANTANACCIO PINETA SACCHETTI PODERE S. GIUSTO Nd SELVA CANDIDA Nd SELVA NERA Nd Nd TORREVECCHIA TORREVECCHIA - BATTISTINI TORREVECCHIA - GASPARRI TORREVECCHIA - MILLESIMO ROMA PROVINCIA Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ALBANO LAZIALE ALBANO LAZIALE ANGUILLARA SABAZIA ANGUILLARA SABAZIA ANZIO - QUARTIERE EUROPA Nd Nd ANZIO - QUARTIERE EUROPA ANZIO COLONIA ARDEA -TOR SAN LORENZO 2200 Nd Nd ARDEA -TOR SAN LORENZO ARICCIA ARICCIA ARTENA ARTENA ARTENA C. STORICO BIVIO DI S. POLO BIVIO DI S. POLO BRACCIANO BRACCIANO CAMPAGNANO

11 CAMPAGNANO CANALE MONTERANO CANALE MONTERANO CAPENA CAPENA STORICA CASTEL GANDOLFO CASTEL GANDOLFO CAVE CAVE CAVE CENTRO STORICO CECCHINA CECCHINA CERENOVA CERVETERI CERVETERI CIAMPINO - CENTRO Nd CIAMPINO- VIALE ROMA CIAMPINO-MURA DEI FRANCESI CIVITAVECCHIA GARIBALDI CIVITAVECCHIA GARIBALDI CIVITELLA S. PAOLO Nd Nd CIVITELLA S. PAOLO Nd Nd COLLEFERRO -TURATI COLLEFERRO -TURATI COLLEFIORITO COLLEVERDE CROCETTA E REALI DI TIVOLI CROCETTA E REALI DI TIVOLI FIANO ROMANO FIANO ROMANO FILACCIANO Nd Nd FILACCIANO Nd Nd FIUMICINO-FOCENE FIUMICINO-MEDUSE FIUMICINO-MEDUSE FIUMICINO-PARCO LEONARDO

12 FORMELLO FRASCATI FRASCATI FRATTOCCHIE DI MARINO GENAZZANO GENZANO - M.CAGNOLETTO GENZANO - M.CAGNOLETTO GENZANO DI ROMA GENZANO DI ROMA GROTTAFERRATA GROTTAFERRATA GUIDONIA - CAMPOLIMPIDO - LA BOTTE TIVOLI GUIDONIA - VIA ROMA LADISPOLI LADISPOLI LADISPOLI - PALO LANUVIO LANUVIO LARIANO LARIANO LAVINIO LAVINIO LAVINIO - MARE LAVINIO - MARE LIDO DEI PINI LIDO DEI PINI MANZIANA MANZIANA MARCELLINA MARCELLINA MARINA DI SAN NICOLA ZONA MARE MARINO MARINO MENTANA MENTANA STURZO Nd 1700 Nd Nd

13 MENTANA STURZO Nd Nd MONTE VIRGINIO MONTE VIRGINIO MONTEROTONDO MONTEROTONDO - CENTRO MONTEROTONDO - LA FONTE Nd Nd Nd Nd Nd Nd MONTEROTONDO - LA FONTE MONTEROTONDO - S.MARIA MONTEROTONDO - SCALO Nd 2500 Nd Nd 3000 Nd MONTEROTONDO - SCALO Nd 2500 Nd Nd 3000 Nd MORENA MORICONE MORICONE MORLUPO MORLUPO NAZZANO Nd Nd NAZZANO Nd Nd NETTUNO - ZONA CENTRALE NETTUNO - ZONA PERIFERICA NETTUNO - ZONA SEMICRENTRALE OLEVANO ROMANO OLEVANO ROMANO PALESTRINA Nd Nd 1800 Nd PALESTRINA Nd Nd 2000 Nd PALESTRINA Nd Nd 1850 Nd PALOMBARA SABINA PALOMBARA SABINA PAVONA POMEZIA POMEZIA POMEZIA - CENTRO URBANO PONZANO R. Nd Nd PONZANO R. Nd Nd RIANO RIANO ROCCA DI PAPA - BASSA

14 ROCCA DI PAPA - CAMPI DI ANNIBALE ROCCA DI PAPA - CENTRO STORICO S. POLO DEI CAVALIERI Nd Nd Nd Nd Nd Nd S. POLO DEI CAVALIERI SAN CESAREO SAN CESAREO SANTA LUCIA DI FONTA NUOVA SANTA MARIA DELLE MOLE SANTA MARINELLA SANTA SEVERA SANTA SEVERA SEGNI SETTEVILLE GUIDONIA SUBIACO SUBIACO TIVOLI TOR LUPARA TOR SAN LORENZO TOR SAN LORENZO TOR SAN LORENZO - LIDO TOR SAN LORENZO - LIDO TORRITA TIBERINA Nd Nd TORRITA TIBERINA Nd Nd TORVAIANICA - ALTA Nd TORVAIANICA - CAMPO ASCOLANO TORVAIANICA - CENTRO Nd Nd TORVAIANICA - MARTIN PESCATORE Nd TORVAIANICA - NORD TORVAIANICA - SUD TREVIGNANO ROMANO TREVIGNANO ROMANO VALCANNETO VALCANNETO VALMONTONE VALMONTONE VELLETRI - CENTRO

15 VILLA ADRIANA VILLA ADRIANA VILLANOVA - TIBURTINA ZAGAROLO ZAGAROLO Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa