ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE

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1 ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE PREZZI: -4,2% nella seconda parte del ,3% -4,2% -1,1% -4,7% -10,5% -8,9% -7,2% Variazione percentuale dei prezzi Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle grandi città del 4,2%, nell hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di provincia del 4,6%. Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-9,2%). Bologna con -2,3% e Firenze con -2,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L analisi per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 4,7% nel Nord Italia, del 4,2% nel Sud Italia e del 5,0% nell Italia centrale. DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (36,6%), seguita dal bilocale (28,8%). In aumento la percentuale di richiesta dei trilocali e dei quattro locali. L analisi della disponibilità di spesa continua a dare segnali di contrazione. TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione A Gennaio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 173 gg nelle grandi città, 196 gg nell hinterland delle grandi città e 184 gg nei capoluoghi di provincia. LOCAZIONI: domanda sostenuta L andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni dell 1,5% per i bilocali e dell 1,7 % per i trilocali. Il contratto più praticato è quello a canone libero ma aumenta l interesse per il contratto a canone concordato. COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa L analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 77,2% ha interessato l abitazione principale, il 16,2% la casa ad uso investimento ed il 6,6% la casa vacanza. PREVISIONI Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%. CESENA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE PREZZI: -0,8% nel II sem ,3-1,9 4,7-5,1-9,0-7,9-7,3 Variazione percentuale dei prezzi Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Cesena sono diminuite dello 0,8%. Grazie al ribasso dei prezzi, i tagli medio-grandi sono diventati più accessibili, pertanto la domanda immobiliare si concentra maggiormente su queste tipologie; inoltre, la maggior facilità di erogazione dei mutui e una ripresa della fiducia stanno rendendo più dinamico il mercato. La presenza dell Università attira numerosi investitori, soprattutto nelle zone più centrali, e non mancano gli studenti. LOCAZIONI: bilocali in calo del 2,3% nel II sem 2014 L andamento dei canoni di locazione del secondo semestre del 2014 evidenzia ancora un lieve calo (-2,3% per i bilocali e -1,3% per i trilocali). Questo settore sta riscontrando un andamento molto positivo, grazie alla presenza di numerosi lavoratori trasfertisti e studenti universitari.

2 FORLÌ: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE PREZZI: -8,7% nel II sem ,3-0,6-6,3-4,9-7,7-14,4-8,7 Variazione percentuale dei prezzi Nel secondo semestre 2014 le quotazioni immobiliari di Forlì sono diminuite dell 8,7%. Permane ancora un certo attendismo da parte dei potenziali acquirenti, che cercano di spuntare prezzi sempre più interessanti nonostante alcuni proprietari propongano gli immobili già al prezzo di mercato o comunque accettino più facilmente eventuali ribassi. Ciononostante, i segnali positivi ci sono e si misurano in una ripresa dell erogazione di mutui e una maggiore facilità di incontro tra domanda e offerta. DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: forte richiesta sui trilocali L analisi della domanda di Forlì vede una maggiore richiesta soprattutto sui trilocali (51,9%), seguiti dal quattro locali (27,9%). L analisi della disponibilità di spesa evidenzia la percentuale più alta nella fascia compresa tra 120 e 169 mila (41,5%). LOCAZIONI: stabili i canoni L andamento dei canoni di locazione del secondo semestre 2014 evidenzia stabilità dei valori, sia per i bilocali sia per i trilocali. Questo segmento di mercato è dinamico ed è caratterizzato da una forte domanda, anche da parte di studenti universitari. IMMOBILIARE CESENA CITTA' Cesena: mercato più dinamico Nel secondo semestre 2014 le quotazioni immobiliari di Cesena hanno subito un lieve ribasso, pari a -0,8%. Si mantengono sostanzialmente stabili i prezzi nel Centro Storico di Cesena, nel Centro Urbano e nella prima periferia collinare, mentre in zona Osservanza Abbadesse si assiste a un leggero calo dovuto alla minore offerta di immobili in vendita. Il mercato è ancora riflessivo perché i potenziali acquirenti cercano ulteriori ribassi di prezzo, pertanto le tempistiche medie di compravendite si sono allungate. Sono ancora attivi gli investitori, che cercano trilocali o quadrilocali per una spesa che si aggira intorno a mila : si tratta prevalentemente di persone del posto che approfittano della presenza dell Università per mettere a reddito i propri risparmi, ma ci sono anche genitori che provengono da fuori regione, che però optano per monolocali o bilocali da affittare una volta che i figli terminano gli studi. Sul segmento della prima casa sono molto attive le giovani coppie, le quali preferiscono le zone leggermente più decentrate perché i prezzi sono più accessibili e riescono a soddisfare le proprie esigenze (balcone, cortile interno e box auto). Le famiglie con reddito consolidato, invece, preferiscono l indipendenza e pertanto si orientano in zona Monte, dove possono acquistare case indipendenti a mila. Il Centro storico è caratterizzato da tipologie di pregio spesso dotate di travi a vista, affreschi, balconi e logge: le strade principali sono corso Sozzi, via Uberti, corso Mazzini, via Chiaramonti e piazza del Popolo, qui le soluzioni ristrutturate negli anni 90 costano 2400 al mq, mentre per quelle appena ristrutturate si richiedono al mq. Piace sempre l area del Centro Urbano, grazie all ottimo rapporto tra qualità e prezzo e alla vicinanza al Centro Storico. Edificata tra gli anni 50 e 60 con appartamenti di ampia metratura quasi tutti dotati di riscaldamento centralizzato, quest area si sviluppa intorno alle vie Cairoli, Fratelli Bandiera e Cesare Battisti: i prezzi per una soluzione da ristrutturare oscillano tra 1400 e 1600 al mq, mentre per una soluzione già ristrutturata si devono considerare al mq. Residenziali,

3 tranquille e comunque vicine al centro le zone Osservanza e Abbadesse, dove si possono acquistare villette singole e bifamiliari risalenti agli anni 50 e 60: una villetta singola da ristrutturare si vende a circa 450 mila. Interessante anche Monte Cappuccini Collina, area residenziale, tranquilla e lontana dal traffico dove sono presenti palazzine con giardino che si scambiano a al mq. Molto attivo il mercato delle locazioni, alimentato da studenti (alcuni anche stranieri), professionisti e lavoratori trasfertisti di aziende quali Technogym, Orogel, Trevi e Amadori. Gli studenti cercano appartamenti di grandi dimensioni per dividersi le spese e prediligono le soluzioni arredate con mobilio di qualità, ubicate in zone centrali e dotate di posto per la bicicletta. C è una forte domanda per le stanze singole (che costano al mese), ma anche la camera doppia ha una buona richiesta (300 ). I trasferisti, invece, optano per bilocali ubicati nell immediata periferia, dotati di posto auto e balcone e arredati con mobilio moderno: i canoni sono compresi tra 450 e 480 al mese. Infine ci sono anche giovani coppie e famiglie che non riescono ad acquistare: costoro si orientano su trilocali per una spesa media di al mese. Il contratto più sottoscritto è quello a canone concordato, con applicazione della cedolare secca, mentre agli studenti viene offerto un transitorio annuale eventualmente rinnovabile. La domanda di box e posti auto è sempre molto alta in Centro Storico, dove però c è poca offerta. Sono abbastanza stabili le quotazioni immobiliari nell area del Centro Urbano, dello Stadio, dell Ospedale e di Case Finali. La seconda parte del 2014 ha visto una ripresa delle erogazioni dei mutui, che ha portato maggiore fiducia e interesse nei potenziali acquirenti. Anche se alcuni venditori non hanno particolari esigenze di vendere, il numero di richieste è aumentato; si evidenziano comunque difficoltà sui tagli mediopiccoli, in quanto le metrature più grandi sono diventate più accessibili. La domanda è sostenuta e proviene sia da chi ricerca la prima casa sia da investitori. Questi ultimi sono attirati dall Università e cercano appartamenti degli anni con 2-3 camere da letto per una spesa massima di 120 mila. Giovani coppie e famiglie, invece, optano anche per la soluzione indipendente con giardino oppure per trilocali di recente costruzione dotati di box auto (elemento ritenuto molto importante) e inseriti in un contesto con ascensore: il budget è mila, ma scende a mila per gli immobili più datati. Il Centro Urbano è sorto tra gli anni 50 e 60, anche se nei pressi della stazione si trovano tipologie costruite tra il 2000 ed il 2005: le soluzioni più datate e ristrutturate costano al mq, mentre per quelle più recenti la richiesta sale a 2400 al mq. Centrali ma con prezzi inferiori alla media, e per questo sempre apprezzate, sono le zone Fiorita e Vigne, sorte tra gli anni 60 e 70 con edilizia popolare che si valuta 1400 al mq. L usato in buone condizioni si scambia a al mq in zona Ospedale, area prestigiosa nata negli anni e richiesta in particolare da persone che lavorano all interno della struttura ospedaliera. Nell area semicentrale della città si trova la zona di Case Finali, edificata a partire dagli anni 70 fino ai primi anni del 2000, dove tipologie usate si acquistano con una spesa di 1600 al mq. Questa è anche una zona di sviluppo, infatti sono presenti due cantieri: uno dovrebbe terminare a fine 2016, l altro è appena iniziato. Entrambi prevedono la realizzazione di soluzioni residenziali e villette a schiera, per le quali si parla di cifre intorno a al mq. Più periferica l area di Case Frini, caratterizzata da villette e palazzine da 3-4 unità costruite dal 2000 in poi e valutate tra 1700 e 1800 al mq. Villette a schiera e case abbinate si possono acquistare anche nelle aree periferiche di Macerone e Ponte Pietra: si tratta di soluzioni da ristrutturare degli anni 70 ed 80 dal valore medio di 130 mila, mentre villette a schiera già ristrutturate si vendono a mila. Sul mercato delle locazioni si registra una flessione dei canoni e una domanda sostenuta, sebbene non sia sempre facile trovare il cliente con le referenze richieste. Famiglie e giovani coppie che non riescono ad

4 accedere al mercato del credito cercano soprattutto trilocali, per una spesa compresa tra 580 e 600 al mese (i bilocali, invece, costano 450 ). È buona la presenza di studenti universitari, che optano anche per stanze singole, che si affittano a , inserite in un appartamento con arredamento moderno. A questi ultimi vengono offerti contratti di natura transitoria, mentre con gli altri si stipulano contratti concordati 3+2 con applicazione della cedolare secca. Rimangono stabili i valori immobiliari nelle zone dell Ippodromo, di San Rocco, Borello e San Mauro nel secondo semestre Le tempistiche medie di vendita sono sempre nell ordine di sei mesi, ma il mercato è in miglioramento grazie a una maggiore facilità di erogazione dei mutui. Si segnala uno scarso interesse per monolocali e bilocali, in quanto i tagli più grandi sono diventati più accessibili, infatti gli scambi si concentrano soprattutto sui trilocali e i quadrilocali, ma non mancano le richieste per soluzioni indipendenti e semindipendenti. Agli appartamenti si rivolgono soprattutto famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa e giovani coppie, sulle altre tipologie si muovono anche professionisti e artigiani che comprano e ristrutturano da sé. In generale si cerca il doppio bagno, il box e il riscaldamento autonomo, nonché il giardino (o la corte) e l ingresso indipendente nel caso di soluzioni almeno semindipendenti; la domanda è prevalentemente interna, ma si registra qualche richiesta che proviene dal cesenate e dal forlivese. L area che piace maggiormente è sempre quella dell Ippodromo perché signorile e molto verde. Qui si trovano condomini degli anni 60-70, che si valutano intorno a 1600 al mq nell area della piscina comunale e del palazzetto dello sport; i prezzi salgono a al mq di fronte al Parco dell Ippodromo (dove ci sono appartamenti e soluzioni a schiera della seconda metà degli anni 90) e raggiungono al mq tra via Coppi e via Oneglia, strade caratterizzate da soluzioni di prestigio, anche di nuova costruzione. Interessante è l area dell Oltresavio, che si sviluppa nelle adiacenze dell Ippodromo e di San Mauro in Valle e ospita condomini, case abbinate e case singole risalenti agli anni 60-70: i prezzi degli appartamenti sono molto simili a quelli dell Ippodromo, mentre le soluzioni indipendenti oscillano tra 240 e 300 mila. Sebbene sia meno verde, l area di San Rocco piace perché è adiacente al centro. Sorta a partire dal secondo dopoguerra, l edilizia del quartiere è composta da case singole e bifamiliari quasi sempre ristrutturate, dal valore di circa 160 mila, che possono toccare punte di mila nelle aree più periferiche del quartiere stesso, ma anche di Ponte Vecchio e Borgo Paglia. Sul proseguimento di San Rocco si incontra la zona denominata L Ancona (via Ancora, via Taro), che piace perché è molto residenziale e si trovano tipologie degli anni (ma anche realizzate negli ultimi 5-6 anni) a prezzi simili a quelli di San Rocco e Ippodromo. Tipologie nuove si possono acquistare in zona Famila a 2200 al mq, le quotazioni sono molto simili a San Mauro in Valle ad eccezione nella parte di via Pistoia e di via Viareggio, caratterizzate infatti da edilizia popolare valutata mediamente 1400 al mq. Tipologie indipendenti e semindipendenti si possono acquistare in zona Parco per Fabio, dove una villa singola con giardino ha un valore di mila. Verso le colline si trova l area di via San Vittore e via Borello, soluzioni indipendenti da ristrutturare costano circa 140 mila. È buono l andamento del mercato delle locazioni, caratterizzato da un alta domanda e da proprietari che ricercano sempre più solide garanzie. Su questo segmento si riescono ad affittare anche monolocali e bilocali (che costano e al mese), ma sono i trilocali i tagli più richiesti: i canoni oscillano tra 550 e 600 al mese, ma aumentano in zona Ippodromo. In particolare, qui si concentrano i lavoratori trasfertisti, ma sono famiglie e giovani coppie le categorie più attive sul mercato, le quali stipulano soprattutto contratti a canone concordato (e i proprietari trovano la cedolare secca molto conveniente). Più esigua la domanda da parte di studenti, provenienti da tutta Italia e che ricercano stanze singole a al mese.

5 Diminuiscono ancora le quotazioni immobiliari nell area di Sant Egidio, Vigne e Villachiaviche. I prezzi in ribasso e una maggiore apertura del credito da parte delle banche stanno portando più fiducia sul mercato, pertanto si registra un buon interesse e un aumento delle compravendite, che però si realizza solo sull usato (infatti ci sono pochissime nuove costruzioni). Attualmente si registra una diminuzione delle vendite sui tagli medio-piccoli in quanto i valori in ribasso consentono l acquisto di appartamenti di più grandi dimensioni. A ricercare la prima casa ci sono giovani coppie (in genere entro 35 anni) e famiglie con reddito consolidato, anche di origine straniera, ma si riscontra il ritorno di single e monoreddito. Nei dintorni di Cesena sono attive importanti aziende quali Technogym, Orogel, Amadori e Trevisani, nonché un ospedale all avanguardia. Tutto ciò attira numerosi lavoratori trasfertisti, e di conseguenza gli investitori, ma a trainare questo settore è la presenza dell Università, che si sta espandendo grazie all attività del Comune. Una buona parte delle compravendite, pertanto, avviene da parte di privati che mettono a reddito mila per appartamenti di grandi dimensioni da affittare a studenti, i quali alimentano il settore delle locazioni. Costoro si concentrano soprattutto a Sant Egidio e Vigne perché sono zone vicine alla stazione e ricercano appartamenti già arredati, che poi condividono con altri studenti: i canoni mensili per i trilocali sono di , per i quadrilocali si considerano , mentre i bilocali costano (ma sono richiesti più da giovani coppie o lavoratori trasfertisti). Piace sempre la zona di Sant Egidio perché molto residenziale, adiacente al centro storico, verde, ben servita da negozi e mezzi pubblici, ottimamente collegata con l autostrada e dotata di numerosi spazi per parcheggiare. Qui ci sono soluzioni signorili degli anni 70 che si possono acquistare a 1600 al mq, mentre per le costruzioni più recenti i prezzi salgono a al mq. Vigne si sviluppa immediatamente dopo Sant Egidio, è un area molto interessante perché vicina al centro e adesso è servita da un nuovo centro commerciale. È una zona caratterizzata da prezzi bassi e da appartamenti di ampia metratura, si tratta spesso di ex case popolari degli anni che si valutano 1100 al mq. Più periferica Villa Chiaviche, zona in via di sviluppo dove si trova l importante stabilimento dell azienda Technogym: qui è possibile acquistare sia soluzioni usate degli anni 60 e 70 (a 1400 al mq) sia tipologie di nuova costruzione (a 2000 al mq). Da segnalare che è stata completata la bretella Cervese bis, che collega direttamente il centro di Cesena con l autostrada: per ora non si registrano importanti riscontri sul mercato immobiliari, ma l alleggerimento del traffico, del rumore e dello smog porteranno sicuramente a una rivalutazione della zona. Tra le aree più periferiche si segnala Martorano, che si sta rivalutando grazie alla presenza di un nuovo supermercato e dove si possono acquistare anche soluzioni indipendenti a prezzi più contenuti. Interessanti anche Gattolino, Capannaguzzo e Pioppa, dove l offerta abitativa è adatta a chi cerca l indipendenza e un ampio giardino annesso, tra cui anche casolari e rustici da ristrutturare. IMMOBILIARE FORLI CITTA' Forlì: segnali positivi Nel secondo semestre 2014 le quotazioni immobiliari di Forlì hanno subito un calo dell 8,7% rispetto al semestre precedente. Scendono ancora i prezzi a Ca Ossi, Vecchiazzano, San Martino in Strada e Piscina. Rimane un certo attendismo da parte degli acquirenti, alcuni dei quali cercano di spuntare prezzi ancora più bassi mentre

6 altri hanno rinunciato ad accedere al credito, nonostante le banche siano più propense ad erogare finanziamenti. Dall altra parte si riscontra una maggiore consapevolezza da parte dei proprietari, che spesso propongono gli immobili già al prezzo di mercato o comunque accettano più facilmente eventuali ribassi. La domanda residenziale è quasi totalmente concentrata sul segmento della prima casa, a cui si rivolgono soprattutto giovani coppie che passano dall affitto all acquisto. Costoro dispongono di mila e puntano al quadrilocale termoautonomo, con basse spese condominiali e inserito in uno stabile con ascensore. Esiste anche una domanda di soluzioni prestigiose, tipicamente attici dal valore di mila, ma l offerta in tal senso è esigua. Positivo e dinamico il mercato delle locazioni, caratterizzato da una forte domanda e tempistiche in calo (in genere nell ordine di giorni). Sono molto attive le giovani coppie e le famiglie con figli, che cercano appartamenti con due o tre camere da letto, necessariamente con riscaldamento autonomo e inseriti in contesti condominiali con basse spese di gestione. I canoni sono compresi tra 400 e 500 al mese, per arrivare a 550 solo se particolarmente prestigiosi; si stipulano contratti concordati e la cedolare secca viene applicata nella maggior parte dei casi. A Forlì c è anche una buona domanda di studenti universitari, generalmente provenienti da fuori regione, che ricercano appartamenti perlopiù in centro o comunque in zone ben collegate dai mezzi pubblici; una camera costa tra 150 e 250 al mese. Le zone più apprezzate si sviluppano tra viale Medaglie d Oro e via Fratelli Spazzoli, ma anche l area del Parco Urbano Franco Agosto incontra il favore dei potenziali acquirenti. Medaglie d Oro è molto prestigiosa e qui si possono acquistare soluzioni indipendenti di tipo prestigioso ad almeno mila, mentre la zona Spazzoli ospita condomini degli anni 80 che in buone condizioni si valutano 1500 al mq (i prezzi scendono a al mq per abitazioni inserite in stabili più vetusti). Da segnalare che proprio in via Spazzoli è stata ultimata di recente una palazzina di 8 appartamenti in classe A (con attico sul tetto), alcuni dei quali hanno l entrata indipendente e sono dotati di giardino: la richiesta del costruttore si aggira intorno a 2500 al mq, ma attualmente c è ancora molto invenduto. Sempre richiesta Ca Ossi, perché servita ma allo stesso tempo tranquilla e, in seguito al completamento della tangenziale, anche ben collegata con il centro di Forlì. L offerta edilizia risale agli anni e consiste di soluzioni semindipendenti e grandi condomini: per la prima tipologia si spendono tra 350 e 400 mila, per un trilocale la cifra ammonta a mila. Più bassa l offerta abitativa di Vecchiazzano: gli immobili risalgono alla fine degli anni 90 e all inizio degli anni 2000 ma i prezzi e le tipologie sono molto simili a quelli di Ca Ossi. Proseguono i lavori di nuova costruzione a San Martino in Strada, si tratta di ville unifamiliari e bifamiliari e appartamenti che si sviluppano su due piani, con piano terra e giardino e primo piano con terrazzo. Per il nuovo si parla di 2000 al mq, mentre sull usato si trovano porzioni di case e villette singole a al mq. La domanda è più bassa nella parte del Centro Storico che si sviluppa tra piazzale della Vittoria e corso Repubblica, perché i contesti condominiali sono perlopiù vetusti e spesso necessitano di alte spese di gestione. Per queste soluzioni i prezzi sono compresi tra 900 e 1100 al mq, ma i valori salgono a non oltre 2000 al mq per gli appartamenti inseriti in contesti prestigiosi. Nelle frazioni e nei quartieri periferici di Forlì la seconda parte del 2014 è stata all insegna di una persistente riflessività sul mercato immobiliare. I segnali positivi ci sono e si misurano in una maggiore erogazione di mutui e una minore differenza tra domanda e offerta, nonostante alcuni proprietari non siano propensi ad abbassare le proprie richieste e taluni acquirenti cerchino di spuntare prezzi sempre più bassi. A comprare casa ci sono soprattutto giovani coppie che, con qualche risparmio da parte e avvalendosi del mutuo, si orientano sul trilocale per una spesa media intorno a 100 mila (e non oltre mila ). La

7 caratteristica più ricercata è la cucina abitabile e alcuni acquirenti manifestano l interesse per un esposizione luminosa. La zona più richiesta è Coriano perché verde e ben servita, dove l edilizia è eterogenea: le soluzioni degli anni 90 si valutano 1300 al mq, le abitazioni ex Aler 1150 al mq e le villette a schiera circa 250 mila. Sempre ricercati gli immobili situati a Ospedaletto e Foro Boario, soprattutto l area che si sviluppa intorno a via Gorizia perché caratterizzata da strade piccole, silenziose e prive di traffico: qui ci sono sia case indipendenti e semindipendenti degli anni ( mila la valutazione) sia appartamenti di recente ristrutturazione. Via Ravegnana è un importante arteria della città, molto trafficata e dove è possibile acquistare abitazioni in buone condizioni a 1300 al mq. A Pieve Acquedotto, e ancor di più a Villafranca, il mercato è poco dinamico e si realizzano poche compravendite. Quest ultima, in particolare, è una frazione situata a km dalla città, pertanto viene considerata scomoda da chi lavora in città, cosicché si acquista solo se i prezzi sono particolarmente vantaggiosi. Sul mercato delle locazioni si assiste a una buona domanda, alimentata da giovani coppie e famiglie che non riescono a comprare. Anche in questo caso la tipologia più richiesta è il trilocale, che viene concesso a al mese (anche se la richiesta dei proprietari si aggira spesso intorno a 500 ). I contratti più sottoscritti sono quelli a canone concordato e la cedolare secca viene applicati in quasi tutti i casi.