La stima sintetica del valore di costo
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- Gabriella Salvadori
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1 Laboratorio Integrato di Tecnologia Unità Didattica di Estimo a.a Docente: Renato Da Re Collaboratrice: Valentina Antoniucci La stima sintetica del valore di costo
2 La stima sintetica del valore di costo La stima sintetica fornisce una previsione del più probabile costo di costruzione di un opera fondata sul confronto dell opera da realizzare con opere simili già realizzate Per il confronto si usano costi parametrici riferiti ad una unità di misura del prodotto edilizio (euro/mc, euro/mq, euro/unità)
3 La definizione del costo parametrico La comparazione può seguire diversi percorsi logici in funzione di: le caratteristiche del campione la distribuzione statistica dei dati di costo Si prefigurano diverse ipotesi: distribuzione dei prezzi è di tipo gaussiano distribuzione dei prezzi non gaussiana scarsità dei prezzi noti
4 Distribuzione normale dei prezzi Distribuzione dei prezzi di tipo gaussiano allora il campione è rappresentativo il valore di costo parametrico è dato da CC = Pmodale = Pmedio = (P1 + P2 + + Pn) / n No. of observations media moda PREZZO Media e moda (valore più frequente) coincidono Expected Normal Upper Boundaries (x < boundary)
5 Upper Boundaries (x < boundary) Distribuzione non normale dei prezzi Distribuzione dei prezzi non gaussiana Il valore di costo parametrico è pari alla media ponderata dei prezzi CC = (P1*a + P2*b + +Pn*z)/ (a+b+ +z) dove a, b, z sono le quantità delle singole opere P1, P2, Pn sono i prezzi unitari L analisi della distribuzione dei prezzi permette di individuare valori probabilmente non omogenei No. of observations PREMQ: =prezzo/m q moda media In questo caso, alcuni casi possono essere scartati perché appartenenti ad un altro segmento di mercato (curva bimodale): l effetto sarebbe di avvicinare media e moda Expected Norm al
6 Scala dei prezzi noti Se non è possibile costruire un campione rappresentativo allora si ricorre alla scala dei prezzi noti Data una distribuzione dei prezzi del tipo P 1 > P 2 > P 3 > P n > P n+1 dove P n rappresenta il costo dell opera da stimare valore di costo (euro/mq) carattestiche dell'immobile caso ,00 (P1) edificio residenziale multipiano caso ,00 (P2) edificio residenziale pluripiano caso 3 912,00 (P3) edificio residenziale unifamiliare caso 4 856,00 (Pn) edificio residenziale a torre caso 5 570,00 (Pn+1) edificio residenziale pluripiano popolare
7 Scala dei prezzi noti L operazione estimativa consiste nell inserimento dell opera da stimare in corrispondenza del gradino con maggiore analogia Cc = Pn =856,00 euro/mq valore di costo (euro/mq) carattestiche dell'immobile caso ,00 (P1) edificio residenziale multipiano caso ,00 (P2) edificio residenziale pluripiano caso 3 912,00 (P3) edificio residenziale unifamiliare caso 4 856,00 (Pn) edificio residenziale a torre caso 5 570,00 (Pn+1) edificio residenziale pluripiano popolare
8 La metodologia Per effettuare la stima sintetica le fasi operative sono 4: si scompone il progetto complessivo in classi di opere la cui realizzazione comporta costi omogenei (es. immobili residenziali, terziari, verde attrezzato, spazi lastricati, marciapiedi e strade etc.) si effettua la misurazione in relazione al parametro tecnico adeguato (mq, mc, unità etc) si individua il corrispondente costo parametrico si calcola il costo totale di ciascuna opera Costo totale = Costo parametrico * quantità
9 Parametri tecnici di riferimento I parametri tecnici da adottare nel caso dell edilizia si differenziano in funzione della natura delle opere delle consuetudini locali Tipologia Edifici a destinazione ordinaria Edilizia residenziale libera Parametro tecnico (um) Superficie lorda e/o utile Volume (v.p.p.) N vani N alloggi Edilizia residenziale (agevolata/sovvenzionata) Sc - superficie complessiva Su*100%+Snr*60% Edilizia terziaria Superficie lorda e/o utile Edilizia produttiva Superficie lorda e/o utile Edifici a destinazione speciale Autorimesse Alberghi e ospedali Cinema e teatri posto auto posto letto posto spettatore
10 Parametri tecnici per opere di urbanizzazione Anche nel caso delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria (ex L- 865/71) è possibile individuare opportuni parametri tecnici Opere di urbanizzazione Primaria Strade Parcheggi, verde attrezzato Reti tecnologiche Illuminazione pubblica Secondaria Singoli edifici sviluppo (ml) superficie (mq) superficie (mq) sviluppo (ml) punto luce varie (mq, mc, etc) Costo insediativo standard (opere di urb primaria e secondaria) secondo il principio di ordinarietà nella dotazione Opere urbanizzative euro/abitante delle opere
11 Costi della residenza a confronto Residenziale pluripiano di tipo medio e di pregio: struttura in travi e pilastri in ca e tamponamenti in doppio tavolato con interposto isolamento; finiture: serramenti in vetrocamera, piastrelle e parquet; impianto centralizzato con centrale termica; ascensori. Costo: euro/mq Villa singola di pregio struttura con pilastri in c.a. e solai in laterocemento Tetto ventilato lastre di ardesia, assito in abete con interposto strato di isolamento- e lattoneria in rame; serramenti in vetrocamera, pavimenti in cotto, rovere e marmo; riscaldamento autonomo Costo: euro/mq
12 Costi della residenza a confronto Edificio residenziale pluripiano: progetto
13 Costi della residenza a confronto Edificio residenziale pluripiano: costi e incidenza delle singole lavorazioni Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Piazzamento cantiere, ponteggi, scavi ,00 1,00% 2 Opere in c.a ,00 26,00% 3 Copertura, scossaline ,00 6,00% 4 Tamponamento esterno ,00 6,00% 5 Divisori interni in forati ,00 3,00% 6 Canne fumarie ,00 1,00% 7 Porte interne ,00 3,00% Contorni finestre, soglie, balconi, 8 parapetti ,00 4,00% 9 Serramenti esterni ,00 4,00% 10 Intonaci ,00 9,00% 11 Impianto riscaldamento ,00 6,00% 12 Impianto idrico-sdqanitaro, fognatura ,00 8,00% 13 Impianto elettrico ,00 5,00% 14 Pavimenti e rivestimenti ,00 9,00% 15 Opere in ferro ,00 2,00% 16 Impianti ascensori ,00 3,00% 17 Sistemazioni esterne ,00 4,00% Costo Totale ,00 100,00%
14 Costi della residenza a confronto Edificio residenziale pluripiano: tempi di realizzazione 20 mesi - PIAZZAMENTO CANTINE, PONTEGGI, SCAVI OPERE IN C.A. COPERTURA, SCOSSALINE TAMPONAMENTO ESTERNO DIVISORI IN TERNI IN FORATI CANNE FUMARIE CONTORNI FINESTRE, SOGLIE, BALCONI, PARAPETTI SERRAMENTI ESTERNI INTONACI IMPIANTO RISCALDAMENTO IMPIANTO IDRICO-SANITARIO, FOGNATURA IMPIANTO ELETTRICO PABIMENTI, RIVESTIMENTI PORTE INTERNE OPERE IN FERRO IMPIANTI ASCENSORI SISTEMAZIONI ESTERNE INIZIO FINE 1 PIAZZAMENTO CANTINE, PONTEGGI, SCAVI 0 1,00 2 OPERE IN C.A. 0 4,00 3 COPERTURA, SCOSSALINE 3 5,00 4 TAMPONAMENTO ESTERNO 4 7,00 5 DIVISORI IN TERNI IN FORATI 5 8,00 6 CANNE FUMARIE 7 9,00 7 CONTORNI FINESTRE, SOGLIE, BALCONI, PARAPETTI 8 10,00 8 SERRAMENTI ESTERNI 8 11,00 9 INTONACI 10 13,00 10 IMPIANTO RISCALDAMENTO 12 15,00 IMPIANTO IDRICO-SANITARIO, 11 FOGNATURA 13 16,00 12 IMPIANTO ELETTRICO 14 16,00 13 PABIMENTI, RIVESTIMENTI 15 18,00 14 PORTE INTERNE 16 17,00 15 OPERE IN FERRO 17 19,00 16 IMPIANTI ASCENSORI 18 19,00 17 SISTEMAZIONI ESTERNE 19 20,00
15 Costi della residenza a confronto Villa singola di pregio: progetto
16 Costi della residenza a confronto Villa singola di pregio: costi e incidenza delle singole lavorazioni Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Impianto di cantiere e scavi ,00 1,63% 2 Struttura in c.a ,00 19,79% 3 Opere da lattoniere ,00 2,34% 4 Vespai e massetti ,00 4,69% 5 Murature e tavolati ,00 6,89% 6 Impermeabilizzazione e isolamenti ,00 1,74% 7 Copertura ,00 2,81% 8 Intonaci interni ed esterni ,00 5,30% 9 Serramenti ,00 7,42% 10 Impianto idro-termo-sanitario ,00 9,18% 11 Impianto elettrico ,00 2,36% 12 Pavimenti e rivestimenti ,00 11,40% 13 Assistenze ,00 12,08% 14 Opere in marmo ,00 5,11% 15 Opere in ferro ,00 2,36% 16 Tinteggiature ,00 2,59% 17 Opere da giardiniere ,00 2,30% Costo Totale ,00 100,00%
17 Costi della residenza a confronto Villa singola di pregio: tempi di realizzazione 25 mesi - FONDAZIONI E MURI DI CANTINATO OPERE IN ELEVAZIONE E COPERTURA TEGOLE, CANALI RIEMPIMENTI, VESPAIO, AREATO MURI DI TAMPONAMENTO E TAVOLATI CANNE, SCARICHI, CAMINI FONDAZIONI E MURI DI CANTINATO 0 2,00 OPERE IN ELEVAZIONE E COPERTURA 2,75 6,50 3 TEGOLE, CANALI 9 11,00 4 RIEMPIMENTI, VESPAIO, AREATO 6 9,00 5 INIZIO FINE MURI DI TAMPONAMENTO E TAVOLATI 11 16,00 6 CANNE, SCARICHI, CAMINI 10 11,00 IMPERMEABILIZZAZIONE IMPIANTI IDRO-TERMO-SANITARI 7 IMPERMEABILIZZAZIONE 4 5,00 8 IMPIANTI IDRO-TERMO- SANITARI 16 19,00 IMPIANTO ELETTRICO PAVIMENTI E RIVESTIMENTI SERRAMENTI, FABBRO OPERE ESTERNE 9 IMPIANTO ELETTRICO 17 20,00 10 PAVIMENTI E RIVESTIMENTI 18 21,00 11 SERRAMENTI, FABBRO 21 24,00 12 OPERE ESTERNE 22 25,00
18 Edilizia terziaria Centro commerciale: la galleria è costituita da negozi di piccole e medie superfici compresi i servizi e i locali temici; l ipermercato è comprensivo di laboratori, magazzini e uffici amministrativi e di reparto. Terziario euro/mq Centro commerciale ipermercato 845 galleria Totale 1.939
19 Altre tipologie di opere Nel caso di complessi alberghieri il costo parametrico: fa riferimento al parametro posto letto; dipende dalla categoria dell albergo. L edilizia industriale: comporta costi notevolmente minori in ragione della tecnologia costruttiva adottata; il costo è condizionato dall altezza del capannone e dalla classe di appartenenza in relazione alla metratura. C omplesso alberghiero euro/camera tre stelle quattro stelle C apannone industriale euro/mq h 4 mt 371 h 6,5 mt 403
20 Un esempio di stima di costo per via sintetica Il costo di costruzione di un piano o un progetto in cui la definizione progettuale è precedente al preliminare viene effettuato in più fasi: analisi del progetto è finalizzata ad individuare classi di opere associate alle rispettive quantità previste Tipologia Mq Residenza Logge di pertinenza residenziale Portici di pertinenza residenziale Terziario e commerciale Parcheggi coperti 4.260
21 I costi dei manufatti Individuazione del più probabile valore di costo sulla base di casi analoghi forniti da: fonti indirette: prezziari per tipologie di opere; fonti dirette: operatori del settore delle costruzioni e/o professionisti; La stima del CC si effettua moltiplicando il costo parametrico per la quantità corrispondente Tipologia Sup. Euro/mq Costo totale Residenza Logge di pertinenza residenziale Portici di pertinenza residenziale Terziario e commerciale Parcheggi coperti Costo totale
22 Stima del costo delle opere di urbanizzazione La stima del valore di costo non riguarda solo la realizzazione di manufatti edilizi È possibile stimare il costo delle opere pubbliche Tipologia Sup. Euro/mq Costo totale Parcheggi interrati Sistemazione delle aree verdi Gli spazi lastricati Costo totale
23 Un secondo esempio di stima sintetica Stima del costo di costruzione di un quartiere di espansione a Padova definizione delle tipologie e delle destinazioni d uso calcolo delle quantità riferite al parametro unitario stima del prezzo parametrico unitario calcolo del costo totale Quartiere multifunzionale Quantità (mq) Quantità (mc) Costo unitario (euro/mq) Costo unitario (euro/mc Costo totale (euro) Edilizia residenziale di tipo medio multipiano di tipo economico Edilizia terziaria multipiano Costo totale dell'intervento
24 Articolazione del costo nel tempo La realizzazione richiede circa 1,5 anni l incidenza media del costo per ciascun trimestre è del 20% Opere incidenza 1 trim. 2 trim. 3 trim. 4 trim. 5 trim. 6 trim. scavi e fondazioni 8,55% 8,6% strutture in ca 26,23% 8,7% 8,7% 8,7% coperture e terrazze 2,16% 2,2% fognature 1,80% 1,8% facciate e serramenti esterni 19,72% 6,6% 6,6% 6,6% pavimenti 7,10% 3,6% 3,6% tavolati e intonaci 5,47% 1,8% 1,8% 1,8% riscaldamento e condizionamento 7,39% 7,4% impianto idrico sanitario 3,52% 3,5% impianto elettrico 6,20% 6,2% ascensori 3,10% 3,1% rivestimenti interni 8,28% 8,3%
25 I limiti della stima sintetica del costo La stima sintetica del valore di costo fornisce indicazioni rapide circa i costi del progetto Per questa ragione la stima sintetica del valore di costo è utile in sede di elaborazione progettuale per misurare indicativamente le risorse necessarie per la realizzazione dell intervento per modificare scelte progettuali, tipologiche e tecnologiche (l uso dei materiali)
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