Casi & Questioni La risposta ai quesiti più frequenti

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1 Casi & Questioni La risposta ai quesiti più frequenti N Speciale SALDO IMU 2013 Categoria: Imposte locali Sottocategoria: IMU IMU abitazione principale parzialmente locata Un pensionato affitta parzialmente, per il mese di agosto, la propria abitazione ad un soggetto extra-ue. Ai fini Imu, deve pagare in proporzione o, essendo abitazione principale, beneficia dell'esenzione? La nozione di abitazione principale ai fini Imu presuppone la sussistenza di due requisiti: uno formale e uno sostanziale. Con riferimento al primo, occorre che nell'immobile il contribuente abbia la residenza anagrafica. Il secondo, invece, si riferisce alla concomitante circostanza che l'interessato vi dimori abitualmente. Dunque, se sussistono entrambi i requisiti, l'abitazione principale è tale. Nulla vieta, pertanto, che sia parzialmente locata a terzi. In tal caso, le agevolazioni competono ugualmente, e con esse anche la sospensione del pagamento dell'imposta. IMU e Irpef con patto di riservato dominio Se un contribuente concorda con altro privato la cessione di un immobile ad uso abitativo con patto di riservato dominio, ai sensi dell art c.c.; il rogito viene previsto nell anno 2013 e si concorda nel medesimo atto pubblico la materiale consegna dell'unità immobiliare nell'anno 2014, la soggettività passiva ai fini Irpef e/o Imu, in base alle rispettive norme, compete al cedente o al cessionario? 1

2 L amministrazione finanziaria nella Risoluzione n. 28/E del , ha affermato che l'acquisto, nel caso di specie di un terreno, della disponibilità, attraverso la stipula di un contratto di riservato dominio, è rilevante ai fini Irpef solo nel momento del pagamento dell'ultima rata, in considerazione del fatto che è solo in quel momento che il cessionario acquista la proprietà della cosa ex art c.c. Tale norma consente al cessionario di godere fin da subito del bene oggetto della cessione, senza l'esborso totale del prezzo pattuito e al cedente di essere garantito dalla possibilità di recuperare il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato. Dunque, l "effetto traslativo" non avviene prima del pagamento dell'ultima rata, nonostante il cessionario acquisti immediatamente il godimento del bene assumendosi i rischi relativi ad un eventuale perimento o deterioramento dell'oggetto. Ai fini IMU, la posizione dell'acquirente di un contratto di compravendita con riserva di proprietà non può essere assimilata a quella del titolare di un diritto reale e che, di conseguenza, il soggetto passivo dell'imposta rimane il cedente in qualità di proprietario dell'immobile sino al pagamento dell'ultima rata. Tale impostazione prevalente della dottrina è in linea con la prassi e la giurisprudenza di merito in tema di ICI (cfr. R.M , n. 2/1124; CTR Puglia, Sent. N. 9 del e CTP Genova, Sentenza , n. 27). Ex coppia di fatto e calcolo IMU Come va fatto il calcolo Imu per una ex coppia di fatto? I due ex compagni sono proprietari al 50% di un immobile adibito ad abitazione principale ed hanno due figli. In seguito alla loro separazione, nell'immobile vive solamente la ex compagna con i due figli. Può il compagno usufruire delle agevolazioni IMU riguardanti l'abitazione principale per il pagamento dell'imposta relativa al 50% di sua proprietà? Inoltre, può usufruire delle detrazioni previste per i figli di età inferiore ai 26 anni? L'art. 13, comma 2 del D.L. n. 201/2011, c.d. Decreto Salva Italia, conv. con modif. con L. 214/2011, stabilisce che per "abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui, i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile". 2

3 Inoltre, l'art. 13 co.10 del DL 201/2011, in tema di detrazione per l'abitazione principale, stabilisce che, "dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, euro 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione; se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica (...)". Il legislatore voleva evitare comportamenti elusivi in ordine all'applicazione delle agevolazioni per l'abitazione principale, e, quindi, la norma deve essere interpretata in senso restrittivo, soprattutto per impedire che, nel caso in cui i coniugi stabiliscano la residenza in due immobili diversi nello stesso Comune, ognuno di loro possa usufruire delle agevolazioni dettate per l'abitazione principale e per le relative pertinenze. Nel caso prospettato risulta che l'immobile è adibito ad abitazione principale solo dell'ex compagna e dei due figli, pertanto, solo quest'ultima può usufruire delle detrazioni, ovvero dell'esenzione dal pagamento dell'imposta. Inoltre, l art. 13 comma 10 del DL Salva Italia, prosegue disponendo che per gli anni 2012 e 2013, la detrazione prevista per l'abitazione principale è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Tale maggiorazione è agganciata, quindi, alla detrazione base di 200 euro, prevista per l'abitazione principale, di cui è possibile usufruire a condizione che il figlio risieda e dimori nella stessa. Quindi, tale maggiorazione alla detrazione non spetta all'ex compagno, il quale deve versare l'imposta in base alle aliquote previste dal Comune (aliquote per altre abitazioni), in quanto i figli convivono e risiedono con la madre. Trasferimento del diritto di abitazione con atto pubblico Un contribuente procede a stilare un atto di trasferimento del diritto di abitazione al fratello, al fine di trasferire la titolarità passiva d imposta Imu. Tale atto ha forma scritta, viene registrato presso l agenzia delle Entrate e comunicato tramite raccomandata all ufficio tributi del Comune avente causa. E sufficiente tale procedura o è necessaria le trascrizione tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata, quindi passando dal notaio? 3

4 Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento appartenente alla categoria dei diritti reali minori o diritti reali limitati (usufrutto, uso, enfiteusi), in contrapposizione alla proprietà che è il diritto reale (potenzialmente) illimitato. Il diritto di abitazione è simile al diritto reale di usufrutto, ma ha un contenuto più limitato. Secondo l articolo 1022 c.c., l abitazione è il diritto di abitare una casa altrui, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Dato che il diritto reale di abitazione rientra nella categoria dei diritti reali di godimento da tutelare nei confronti di tutti, qualora si costituisca per contratto, come nel caso specifico, è necessaria (a pena di nullità) la forma obbligatoriamente scritta dell atto pubblico o della scrittura privata (articolo 1350 c.c.). Inoltre, ai fini dell opponibilità a terzi, vanno rispettati anche gli obblighi della trascrizione nei registri immobiliari e della registrazione (articoli 2643 e 2657 c.c.). Infine, poiché l atto notarile è sottoposto alla disciplina del modello unico informatico (Mui), la costituzione del diritto reale di abitazione non comporta l obbligo della presentazione della dichiarazione Imu. Immobile abitativo locato come studio professionale Se un locatore ha sottoscritto con un commercialista un contratto di locazione commerciale di un immobile accatastato come abitativo ad inizio 2008 e ha proceduto a registrarlo, è soggetto a rischi dal punto di vista fiscale? La TARSU è stata pagata per abitazione e non per studio professionale. Come conviene procedere? L attuale destinazione dell immobile a studio, di categoria catastale A/10, non corrisponde a quella catastale riferita ad un abitazione. In tal senso, potrebbe configurarsi anche un evasione all Ici (dal 2008 al 2011) ed all Imu (dal 2012 in poi). La destinazione catastale è ininfluente agli effetti della Tarsu (fino al 2012) e della Tares (dal 2013). L inquilino, però, ha reso al Comune una denuncia infedele per quanto concerne la destinazione d uso dei locali con tariffe, per studio ovvero per abitazione, generalmente diverse. Cambia anche il criterio per l applicazione della quota variabile della Tares, che per gli studi non prende in considerazione il nucleo familiare, ma la superficie. Ma questo è un problema del conduttore, quale unico soggetto passivo dei tributi sui rifiuti. 4

5 Consigliamo al lettore in qualità di locatore, di incaricare un tecnico (geometra, perito edile, ingegnere) affinché rediga una nuova pianta dell appartamento e denunci la variazione all Ufficio del territorio, prima che il Comune richieda un nuovo accatastamento o che l agenzia delle Entrate (che ha incorporato gli Uffici del territorio) lo faccia d ufficio, con relativa sanzione di omessa denuncia di variazione catastale. A tale variazione quasi certamente farebbero seguito i recuperi di Ici ed Imu eventualmente evasa negli anni passati. La registrazione del contratto, se è menzionato l uso del locale per studio, è una prova inoppugnabile della situazione di irregolarità in cui si trova il locatore. Ex casa coniugale ed esenzione da saldo IMU Due coniugi divorziati. Il coniuge assegnatario dell immobile del coniugio è esentato dal versamento dell IMU anche a saldo ( )? In caso di separazione o divorzio, il coniuge assegnatario ha diritto d'abitazione sull'ex casa familiare e come non ha versato l'acconto 2013, così non verserà il saldo 2013, grazie all approvazione del D.L. IMU da parte del Governo avvenuta lo scorso 27 novembre Tale assetto normativo comporta che le agevolazioni inerenti l abitazione principale e relative pertinenze siano riconosciute al coniuge assegnatario della ex casa coniugale, in quanto titolare del diritto di abitazione di cui all art. 4, comma 12-quinquies del D.L. n 16 del 2012, per il quale, quindi, è stato cancellato il versamento della prima rata dell IMU (e oggi del saldo) dal Decreto legge del Governo. Ovviamente, la cancellazione è confermata anche a favore del coniuge non assegnatario relativamente all immobile dallo stesso adibito ad abitazione principale. Alloggi popolari ed esenzione da saldo IMU Sono esentati dal versamento del saldo IMU gli alloggi delle cooperative a proprietà indivisa? 5

6 Nessun saldo IMU 2013 dovuto per le abitazioni che fanno spesso riferimento a famiglie a basso reddito e cioè: - le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari; - nonché gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli Iacp (ATER, ALER, ecc.). Si tratta di alloggi destinati per natura a famiglie a basso reddito, ma la normativa sull'imu fino ad oggi se ne era disinteressata. Anche se, gli immobili in questo caso sono proprietà degli Iacp o delle cooperative, l aggravio fiscale è stato scaricato sui canoni. Lo stesso Governo Monti, ascoltate le proteste, si era accorto del problema, e aveva esteso a queste abitazioni le detrazioni previste per le abitazioni principali, ma non le aliquote. Oggi, dunque, dopo che la prima rata Imu è stata cancellata per le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale del socio assegnatario, arriva l esenzione anche per il saldo, grazie al terzo Decreto IMU. In sostanza, le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari beneficiano dell esenzione dal versamento della prima e della seconda rata dell'imu, come tutti gli immobili adibiti ad abitazione principale dal proprietario in modo diretto. Immobili delle forze armate esenti dal saldo IMU I militari possono considerare tutti gli immobili di loro proprietà abitativi come esentati dal saldo IMU 2013? Dal 01 luglio 2013 è prevista l estensione del regime agevolativo per l abitazione principale anche agli immobili posseduti dal personale in servizio permanente delle forze armate e di polizia a ordinamento militare, per cui non sono richieste le condizioni della: - dimora abituale, 6

7 - e della residenza anagrafica. L efficacia è limitata ai fabbricati a destinazione abitativa (e relative pertinenze) diversi da quelli censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (quindi escludendo gli immobili di lusso). Tale immobile deve essere l unico di sua proprietà. Per godere dell esenzione, infatti, il contribuente deve presentare una dichiarazione in cui attesta di possedere i requisiti e in cui indica gli estremi catastali dell unità immobiliare. Immobili merce esenti dal saldo IMU se costruiti direttamente Tutti i beni merce sono esentati dal saldo IMU 2013? Se questi sono stati acquisiti grazie a un operazione straordinaria di fusione, ma non costruiti direttamente dalla società attualmente proprietaria sono comunque esenti dall imposta? Il D.L. 102/2013 all art.2 ha ridotto il peso fiscale connesso agli immobili costruiti, ma rimasti invenduti. Il provvedimento, infatti, abolisce per il 2013 la seconda rata dell IMU a favore dei cosiddetti beni merce, ossia i fabbricati costruiti e destinati dall impresa costruttrice alla vendita. L esenzione dall IMU rimane valida per tutto il periodo in cui permane tale destinazione d uso; a interrompere tale agevolazione può essere anche la locazione dei fabbricati. Per delimitare il perimetro della agevolazione, la norma fa riferimento ai fabbricati costruiti. L'esclusione dall'imposta spetta, quindi, al costruttore, cioè al soggetto titolare del permesso di costruzione del fabbricato e non ad altri. La norma non richiede che l'impresa costruttrice abbia come oggetto dell'attività propria la costruzione di fabbricati, pertanto l'esclusione da imposta può essere usufruita da qualsiasi impresa che abbia costruito i fabbricati per la vendita, anche come attività secondaria. Inoltre, l'esclusione dall'imposta scatta quando il fabbricato è ultimato e quindi accatastato. Sino a tale momento l'imposta municipale è comunque dovuta sul valore venale dell'area di sedime. 7

8 Immobili merce esenti dal saldo IMU senza limiti temporali Tutti i beni merce sono esentati dal saldo IMU 2013? O questi, devono essere considerati invenduti entro i 3 anni dalla fine dei lavori? La modifica normativa apportata dal D.L. 102/2013 interessa il comma 9-bis del D.L. 201/2011 e sostituisce la disposizione che attribuiva ai Comuni la facoltà di ridurre l'aliquota di base fino alla metà (3,8 per mille) per un periodo non superiore a tre anni dalla ultimazione dei lavori. Dunque, l'esenzione da Imu per i fabbricati invenduti è a regime senza limiti temporali. Immobili destinati alla ricerca scientifica soggetti ancora a IMU per tutto il 2013 Gli immobili destinati alla ricerca scientifica sono esentati dal saldo IMU 2013? La risposta è negativa. L esenzione è prevista a decorrere dal 2014, per gli immobili destinati alla ricerca scientifica. L art.2 del DL 102/2013 al comma 3, infatti, stabilisce che Alla lettera i) del comma 1, dell'articolo 7, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, dopo le parole: "sanitarie", sono inserite le seguenti: "di ricerca scientifica". La disposizione di cui al primo periodo si applica a decorrere dal periodo di imposta Quindi, per il 2013 continueranno a versare l IMU. Saldo IMU: importo minimo 12 euro Un soggetto è proprietario di un abitazione di lusso (categoria A/8) ed è quindi tenuto al versamento del saldo IMU Egli è proprietario di tale immobile al 100%. L'imposta lorda dovuta per abitazione è di 202,00, togliendo la detrazione per abitazione principale di 200,00 rimangono 2,00 da versare; questi 2,00 sono da versare o rientrano nel caso dei versamenti inferiori a 12,00 non dovuti (salvo che il regolamento comunale non preveda qualcosa di diverso)? 8

9 La soglia minima per l esigibilità di ciascun tributo locale è prevista dall articolo 1, comma 168, della legge 296/2006 (Finanziaria 2007), che opera anche ai fini dell Imu, trattandosi di una norma avente carattere generale. Secondo tale norma, gli enti locali, nel rispetto dei principi stabiliti dall articolo 25 della legge 289/2002 (Finanziaria 2003), stabiliscono, per ciascun tributo di propria competenza, gli importi fino a concorrenza dei quali i versamenti non sono dovuti o i rimborsi non sono eseguiti. In caso di inottemperanza, si applica la disciplina di cui al citato articolo 25 della L. 289/2002, che fissa l importo a 12 euro. Riepilogando, la disciplina prevista dall articolo 25 della L. 289/2002 si applica soltanto nel caso in cui l ente locale non provvede a stabilire un importo minimo di versamento per ogni tributo (Imu, Tarsu, imposta sulla pubblicità) dovuto da ciascun soggetto passivo. Ne consegue, che il Comune può anche fissare un importo inferiore a 12 euro, come soglia minima per l esigibilità dell Imu. Il limite di 12 euro rappresenta l importo minimo dell imposta complessivamente dovuta. Per esempio, se l imposta dovuta, acconto più saldo, è pari a 11 euro, il contribuente non deve eseguire alcun versamento. Qualora, invece, l imposta da versare in sede sia di acconto, sia a saldo, fosse di 11 euro per rata, il contribuente dovrà eseguire il pagamento soltanto a saldo di 22 euro. Nel caso prospettato, dunque, non va effettuato alcun versamento, sempre che il Comune non abbia stabilito una soglia più bassa dei 12 euro. Infine, è appena il caso di rimarcare la disposizione dell articolo 1 del DPR 129/99 secondo cui non si fa luogo all accertamento, all iscrizione a ruolo e alla riscossione dei crediti relativi ai tributi erariali, regionali e locali qualora l ammontare dovuto per ciascun credito (con riferimento a ogni periodo d imposta) non superi l importo di 16,53 euro. A decorrere dal 1 luglio 2012, tale importo è di 30 euro (articolo 3, comma 10, del decreto legge 16/2012 convertito dalla legge 44/2012). 9

10 Aree urbane, rurali, relitti stradali, lastrico solare sono soggetti a IMU? Come vanno trattati, ai fini dell applicazione dell imposta IMU, le aree urbane, enti urbani, aree rurali, relitti stradali, lastrico solare, unità in corso di costruzione, ecc che sono iscritti al catasto ma sono privi di rendita? Spesso l'agenzia del Territorio invia delle lettere, con cui invita a regolarizzare la situazione catastale di alcuni fabbricati, riportato in mappa, che non ha i requisiti della ruralità. Se lo stato dell immobile è precario, il lettore deve comunque aderire all invito dell agenzia del Territorio, dando mandato a un tecnico professionista abilitato a operare negli atti catastali, iscritto all Albo degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili, agrotecnici diplomati e laureati, di presentare una denuncia al catasto dei fabbricati, con le modalità previste dall articolo 1 del D.M. 19 aprile 1994, n Come chiarito dalla Circolare 83/T del 9 aprile 1999, a questi immobili iscritti in catasto ai soli fini gestionali, con modalità informatizzata è stata attribuita una categoria fittizia F. Unità immobiliari diroccate, in disuso, ruderi, dovranno essere accatastati nella categoria F/2 (unità immobiliare collabente), priva di rendita, perché non idonei a produrre ordinariamente un reddito, ai sensi di quanto disposto dall articolo 3, comma 2, lettera b), del D.M. 28/1998 e conforme Agenzia del Territorio, Circolare 9/T del 26 novembre Di conseguenza, poiché i fabbricati collabenti sono inidonei a produrre il reddito fondiario (rendita catastale), non possono essere assoggettati ad alcun prelievo fiscale, come l Imu, nel caso prospettato. Mancando, inoltre, un elemento fondamentale per il calcolo della base imponibile, si ritiene che gli stessi non siano assoggettabili all imposta municipale come fabbricati, neppure nella categoria di quelli inagibili o inabitabili. Ove sussistano i requisiti per poter accatastare un fabbricato in categoria F2 non sarà dovuta per esso l Imu, neppure su una base imponibile ridotta al 50%. Va, tuttavia, precisato che la delibera comunale può contemplare per tali unità la tassazione sulla base del valore dell area edificabile. Il valore imponibile in molti casi verrà determinato ai sensi dell articolo 5, comma 5, D.Lgs. n 504/1992, anche tenendo conto delle possibilità di recupero del preesistente fabbricato stabilite dalle norme urbanistico-edilizie. Verificare le delibere è quanto mai opportuno. Per quanto concerne l obbligo dichiarativo, va sottolineato come nelle istruzioni tali fabbricati non vengano esplicitamente considerati tra quelli esenti da obbligo, elencati a pag

11 Certezza nell affermare l esclusione non c è. Consigliamo quindi di contattare l ufficio comunale. Va detto che solo in riferimento al fabbricato rurale, iscritto al Catasto dei terreni senza rendita, completamente diroccato e privo di copertura, catastalmente definibile collabente, che andava dichiarato entro il 30 novembre 2012, al Catasto dei fabbricati, con denuncia di variazione e censito nella categoria virtuale F/2, ai soli fini di aggiornamento geometrico della mappa, abbiamo certezza dell esenzione. Infatti, nell ottica della semplificazione amministrativa, il Ministero afferma nelle istruzioni che non è necessario presentare la dichiarazione IMU per i fabbricati rurali ad uso strumentale, considerato che, a norma dell art. 4, comma 2 del D.M. 26 luglio 2012 l Agenzia del territorio rende disponibile ai comuni, sul portale per i comuni gestito dalla medesima Agenzia, e all Agenzia delle entrate, le domande presentate per il riconoscimento dei requisiti di ruralità di cui all art. 2, al fine di agevolare le attività di verifica di rispettiva competenza. Quanto appena affermato vale anche per i fabbricati rurali iscritti al catasto, terreni che dovevano essere dichiarati al catasto edilizio urbano entro il 30 novembre 2012, a norma dell art. 13, comma 14-ter, del D.L. n. 201 del 2011, per i quali i comuni potranno comunque avvalersi delle informazioni disponibile sul predetto portale. IMU ed enti no profit Un ente no profit è soggetto al versamento del saldo IMU 2013? Il saldo Imu 2013 va pagato anche dagli enti non profit, per gli immobili non esenti e per quelli adibiti parzialmente ad attività commerciali. Da quest anno trova infatti applicazione la nuova disciplina per le attività promiscue introdotta dall'articolo 91-bis del D.L. n.1/2012 e dal regolamento attuativo (D.M. 200/2012). Già l'articolo 7, lettera i) del D.Lgs. n. 504/92 esonerava gli immobili, utilizzati da detti enti, per attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, religiose e di culto; ed in particolare, l'articolo 39 della legge 248/06 restringeva l'esenzione alle sole attività non esclusivamente commerciali. Il dipartimento delle Finanze, con Risoluzione n. 7/2013, regola la procedura da seguire secondo uno schema composto da tre tappe: - la rata va calcolata sulla base della migliore stima possibile degli 11

12 utilizzi dell'anno in corso, siano essi commerciali, istituzionali o promiscui. Tale stima dovrà essere calcolata anche per il saldo da pagare entro il 16 dicembre il conguaglio definitivo sull'imposta 2013, dovrà essere effettuato insieme all'acconto del 2014, e risulterà più consono alla realtà visto che per tale scadenza, il quadro degli utilizzi del 2013 e il bilancio dell'ente per lo stesso anno risulteranno più chiari. Per l anno 2012, se non era stata possibile l'iscrizione distinta in catasto, la quota soggetta ad Imu andava individuata facendo riferimento ai criteri previsti dall'art /2012, e cioè tenendo conto della superficie sulla quale si svolgeva l'attività commerciale, rapportata alla superficie totale dell'immobile o in via sussidiaria, poteva farsi ricorso al numero degli utenti nei confronti dei quali venivano svolte le attività commerciali rispetto al numero complessivo dei soggetti, nel caso in cui non fosse possibile distinguere gli ambienti, o ancora, ai giorni durante i quali l'immobile era adibito ad attività commerciali, nel caso in cui l'attività mista fosse limitata ad alcuni periodi dell'anno. - una volta individuato il rapporto proporzionale espresso in percentuale, lo stesso doveva poi essere applicato all'imponibile. Il meccanismo di calcolo fa sorgere un problema, il quale risulta altresì più complicato a seguito del varo del D.L. n. 1 del 2012 (nello specifico: articolo 91- bis c.1), il quale, per contrastare una procedura di infrazione europea (volta ad evitare la concorrenza sleale e tutela la libera accessione ai beni e servizi), ha cambiato le regole che in passato assicuravano un'esenzione più ampia per questi immobili. Oggi, l obbligo di pagare l'imposta sorge se sussistono determinati requisiti. Essi sono: - lo statuto o l'atto costitutivo dell'ente devono vietare la distribuzione di utili; - mentre le attività tutelate, per essere considerate non commerciali (e quindi esenti dall'imposta) devono essere svolte gratuitamente o vanno previste tariffe non superiori alla metà dei corrispettivi medi previsti per attività analoghe svolte nello stesso ambito territoriale. Molti immobili sono impiegati sia per attività commerciali, sia per attività esenti. Nel 2012, era sufficiente che una porzione dell'immobile fosse occupata da attività commerciali, per far scattare l'imposta su tutto il complesso, mentre dal 2013 il pagamento dell'imu riguarda i soli spazi adibiti ad attività commerciale. Ecco dunque che l'imu 2013 potrebbe essere inferiore a quella dovuta per il 2012 ed il rimando alle regole dell'anno scorso, per determinare il nuovo acconto potrebbe essere penalizzante. 12

13 Per questo il dipartimento delle Finanze ha proposto di fondare l'acconto 2013 su una stima di utilizzo ed il saldo su una seconda valutazione da farsi unitamente con l'acconto Una strada dunque a tre fasi, che introduce elementi di flessibilità ma non esclude la possibilità che gli enti paghino inizialmente più del dovuto, per poi scontare l'eventuale eccedenza all'ultima tappa. Con Risoluzione n.4/2012, il Dipartimento delle Finanze ha esteso l esenzione Imu agli immobili concessi in comodato agli enti non commerciali che svolgono attività istituzionali senza scopo di lucro, nonché allo stesso ente proprietario. La ratio sta nella qualificazione del comodato quale contratto essenzialmente gratuito che, dunque, non produce ricchezza e capacità economica rilevante ai fini dell'imposizione fiscale secondo criteri validi per l'imu. IMU non dovuta per l impresario edile Il titolare di un'impresa edile ha alcune abitazioni invendute costruite da quattro anni. Con il nuovo decreto Imu è tenuto a pagare il saldo IMU a dicembre 2013? No. Il D.L. 201/2013 ha abolito la seconda rata Imu 2013 relativa ai fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, a condizione che non siano locati, disponendo, inoltre, l'esenzione a decorrere dal 1 gennaio La nuova disposizione non vincola l'agevolazione a un determinato periodo temporale, a differenza di quella soppressa che dava la possibilità ai Comuni di deliberare un'aliquota agevolata, fino allo 0,38%, ma solo per i primi tre anni dalla ultimazione dei lavori. Terreni agricoli esentati dal saldo IMU 2013 Sono esenti da IMU i terreni agricoli? Il Ministro Saccomanni ha annunciato che il Governo ha trovato la copertura necessaria per l esenzione da IMU anche per tali immobili. In merito si ricorda che sono "agricoli " i terreni destinati all'esercizio delle attività agricole, inseriti negli strumenti urbanistici, anche se lasciati a riposo (art c.c.). 13

14 Inoltre la circolare 3/DF/2012 ha chiarito che non sono considerati edificabili, ancorché classificati come tali nel piano regolatore del Comune, i terreni posseduti e condotti da un soggetto Iap (imprenditore agricolo professionale) o coltivatore diretto, purché iscritti nella previdenza agricola. La sospensione della seconda rata rileva quindi anche per queste aree. Il ministero delle Finanze ha precisato, in presenza di terreno edificabile in comproprietà di più persone, che se l'area è coltivata anche da uno solo dei comproprietari con la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale iscritto nella gestione previdenziale, è considerata agricola anche per la quota di proprietà dei soggetti sprovvisti di queste qualifiche. Quindi è sufficiente che uno solo dei proprietari Iap o coltivatore diretto coltivi l'area affinché la stessa possa essere considerata agricola e goda della sospensione della seconda rata Imu. L'agevolazione è estesa anche alle società proprietarie di terreni, che abbiano la medesima qualifica di imprenditore agricolo professionale, con amministratore o socio iscritti nella gestione previdenziale. IMU e leasing Capannone oggetto di contratto di leasing. Nel caso in cui il contratto di locazione finanziaria sia stato risolto per inadempimento del locatario, ma il capannone non sia stato ancora riconsegnato alla società di leasing, a chi compete il pagamento dell'imu? Si ritiene che, nonostante la mancata riconsegna del fabbricato, l'imu sia dovuta dalla società di leasing a decorrere dalla data di risoluzione del contratto, in quanto l'articolo 9, comma 1, del D.lgs. 23/2011 prevede che la soggettività passiva sia in capo al locatario per tutta la durata del contratto. 14

15 Terreni situati in comuni montani o collinari E sospeso anche il saldo IMU per i terreni situati in comuni montani o collinari? In base alla Circolare n.9/1993, i terreni montani o collinari non rientrano nell'ambito della sospensione, in quanto già esentati dall'imposta. Essi, inoltre, non trovando applicazione l'effetto sostitutivo dell'imu rispetto all'irpef, continuano a scontare le imposte dirette anche sul reddito dominicale (circolare 5/E/2013). Immobili rurali esentati dal saldo Gli immobili rurali sono esentati dal versamento del saldo IMU? La sospensione della seconda rata dell'imu riguarda anche i fabbricati rurali; la nozione di ruralità ai fini fiscali è contenuta nell'articolo 9 del D.L. n. 557/1993. In particolare al comma 3, la norma stabilisce le condizioni necessarie per il riconoscimento di questa qualifica con riferimento ai fabbricati ad uso abitativo. La sospensione della seconda rata dovrebbe applicarsi a tutti i fabbricati abitativi rurali e non solo per l'abitazione principale. Il successivo comma 3-bis, dell'articolo 9, individua invece le caratteristiche rilevanti per il riconoscimento della ruralità per i fabbricati strumentali. In pratica tali fabbricati sono considerati rurali se sono necessari allo svolgimento dell'attività agricola prevista dall'articolo 2135 del Codice civile. Vanno considerati rurali, se non hanno cambiato destinazione, i fabbricati accatastati nelle categorie catastali ad hoc, che sono l'a/6, per gli abitativi, e D/10, per quelli strumentali. Sono inoltre rurali indipendentemente dalla categoria di appartenenza i fabbricati per i quali è stata ottenuta, attraverso la presentazione in catasto dell'apposita autocertificazione, l'annotazione «R» negli atti catastali. 15

16 Immobili di categoria D Gli immobili di categoria D versano l IMU a saldo con le regole ordinarie? Sì, sono ancora soggetti al saldo IMU gli immobili strumentali (ad eccezione degli immobili merce). Nonostante l'alleggerimento fiscale introdotto, con la IUC la tassazione sugli immobili strumentali è destinata, oltretutto, ad aumentare. La Cgia di Mestre ha realizzato alcune simulazioni, mettendo a confronto gli importi pagati da alcuni imprenditori in questi ultimi anni (con Imu, Tia/Tarsu e Tares) e quanto potrebbero pagare l'anno prossimo con la IUC. Dal punto di vista metodologico i calcoli della Cgia hanno considerato l'imu con aliquota al 9,33 per mille che corrisponde al valore medio nazionale applicata nel 2012 sugli immobili diversi dalla abitazione principale. A parità di aliquota, l'aggravio d imposta tende ad aumentare in generale per tutti gli immobili accatastati nella categoria D), in quanto il coefficiente moltiplicatore utilizzato per determinare la base imponibile è stato incrementato dal 2013 dal 60 a 65 così che la rendita catastale viene rivalutata del 5%. Secondo quanto stabilito nella Legge di Stabilità 2014, in corso di approvazione, le imprese possono dedurre dal reddito di impresa il 30% dell'imu per l'anno 2013 e il 20% dal Allo stato attuale pare che quest'ultima deducibilità non si applichi alla base imponibile Irap. - Riproduzione riservata - 16

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