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2 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre RENT TO BUY ACQUISTO 221 CAPITOLO 4 Rent to buy SOMMARIO A. Conclusione del contratto B. Funzionamento C. Inadempimento D. Fallimento E. Modello di contratto Il rent to buy (letteralmente «locare per acquistare») è un contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l immediata concessione del godimento di un immobile (rent), con diritto per il conduttore di acquistarlo (buy) entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. Lo scopo è quello di agevolare e preparare la vendita di immobili attraverso un operazione contrattuale basata su due contratti collegati stipulati in momenti diversi: prima, il vero e proprio contratto di rent to buy, in cui si attribuisce a un soggetto il godimento dell immobile che egli ha intenzione di acquistare; poi, la vendita, che non differisce da un normale contratto di vendita: è però eventuale perché subordinata al fatto che il conduttore eserciti il diritto d acquisto contrattualmente previsto. Nello schema che segue riepiloghiamo le fasi fondamentali dell operazione

3 222 ACQUISTO RENT TO BUY Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre 1829 Disciplina Dal 13 settembre 2014 è in vigore la legge che disciplina il rent to buy: ne regola direttamente alcuni aspetti, per altri invece rinvia alle disposizioni in materia di contratto preliminare e di usufrutto, in quanto compatibili (art. 23 DL 133/2014 conv. con modif. in L. 164/2014). Prima di tale data, in mancanza di una normativa specifica, la prassi aveva creato forme di contratti atipici simili al rent to buy, ma che, tuttavia, non garantivano sempre e in modo uniforme le parti in caso di inadempimento. La nuova disciplina si applica a tutti quei contratti che prevedono l immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto Vantaggi Il contratto di rent to buy in funzione della conclusione di una successiva vendita presenta vantaggi per entrambe le parti, soprattutto in momenti di crisi del mercato immobiliare.

4 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre RENT TO BUY ACQUISTO 223 Il futuro acquirente infatti può: acquistare l immobile pagandone il prezzo in modo dilazionato, pur avendone immediatamente la disponibilità; rimandare la decisione se acquistare o meno l immobile dopo averlo utilizzato a titolo di locazione; ottenere facilitazioni nella richiesta di un mutuo, sia perché riesce a dimostrare un miglior storico creditizio in termini di punteggio di solvibilità sia perché risulta ridotto l importo da farsi erogare (le banche infatti non concedono quasi mai mutui oltre l 80% del valore di perizia dell immobile); posticipare l atto notarile e le relative spese; posticipare il momento in cui deve versare le imposte sull acquisto; godere di un maggior tempo per vendere l immobile che intende sostituire con quello oggetto del futuro acquisto. Il venditore, soprattutto se è un impresa costruttrice, in primo luogo riesce a trovare più facilmente l acquirente degli immobili. Inoltre si giova dell immediata messa a rendita dell immobile attraverso la locazione, evitando il danno da immobile invenduto (in termini di manutenzione, di potenziale obsolescenza, di oneri finanziari, di mancati ricavi) e alleggerendosi le spese di gestione ordinaria dell immobile che si addebitano al conduttore. Differenze con altri contratti Vi sono alcuni contratti che hanno come scopo quello di posticipare il momento dell acquisto di un immobile, ma che differiscono dal rent to buy sia per la struttura sia per il regime fiscale. Nel contratto preliminare sia il promittente venditore sia il promissario acquirente si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita dell immobile; nel rent to buy invece il conduttore-acquirente non ha l obbligo, ma il diritto di acquistare il bene. Inoltre, se si tratta di contratto preliminare ad effetti anticipati (in cui il possesso dell immobile avviene anticipatamene rispetto alla vendita e il prezzo viene sostanzialmente già pagato al preliminare), è possibile che l amministrazione finanziaria riqualifichi il contratto in termini di vendita effettiva e richieda il pagamento delle imposte fin dal momento della stipula del preliminare (ciò rileva soprattutto quando al momento del preliminare non sono ancora trascorsi i 5 anni dall acquisto di un immobile e il venditore si trova a realizzare una plusvalenza). La vendita con riserva di proprietà (detta anche vendita con patto di riservato dominio) èuna normale vendita a rate dove l acquirente entra in possesso della casa all atto della stipula del contratto, ma il venditore mantiene la proprietà; fino al pagamento dell ultima rata cioé al pagamento dell integrale saldo del debito. Nel rent to buy, il conduttore-acquirente ha la possibilità di decidere entro un determinato termine se stipulare o meno il successivo contratto di vendita. Inoltre nella vendita con riserva della proprietà, l imposizione fiscale e i costi notarili vengono sostenuti interamente all atto della stipula. Il buy to rent è invece una vendita immediata con prezzo dilazionato e con garanzia per il venditore di diventare nuovamente proprietario in caso di inadempimento del compratore. Si tratta quindi di una vera e propria vendita cui è apposta una condizione risolutiva in caso di mancato adempimento dell obbligo di pagare il prezzo (c.d. condizione di adempimento la cui ammissibilà è tuttavia negata da una parte della dottrina). Nella prassi viene utilizzato anche un particolare contratto preliminare definito help to buy caratterizzato da un pagamento dilazionato anteriore alla stipula dell atto di vendita e volto a favorire la vendita con il pagamento del residuo prezzo pattuito. In questo caso, grazie agli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare, si ottiene la disponibilità immediata del bene con il versamento del solo anticipo (nella prassi circa il 20-30% del totale) e si agevola anche l ottenimento del successivo finanziamento per il saldo in quanto relativo al solo residuo A. Conclusione del contratto Parti Le parti del contratto sono: il concedente-venditore: è colui che concede in godimento l immobile e si obbliga a venderlo al conduttore entro un determinato termine; può essere sia una persona fisica sia un impresa; 1838

5 224 ACQUISTO RENT TO BUY Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre il conduttore-acquirente: è colui a cui è concesso in godimento l immobile e, contemporaneamente, il diritto di acquistarlo entro un determinato termine Oggetto Il contratto ha per oggetto immobili. La legge non prevede alcuna limitazione. Pertanto possono essere: terreni; immobili da costruire; in tal caso, prima di stipulare il contratto è necessario che il concedente-venditore provveda alla cancellazione dell ipoteca; immobili sia ad uso abitativo sia ad uso commerciale (negozi, uffici, magazzini, ecc.). Il rent to buy è applicabile anche agli alloggi sociali (di cui al DM Infrastrutture 22 aprile 2008) (art. 8 nuovo c. 5 bis DL 47/2014 conv. in L. 80/2014 introdotto dal DL 133/2014 conv. in L. 164/2014), purché si perfezioni il procedimento di autorizzazione della Commissione Europea ai sensi dell art. 107 Trattato FUE (art. 23 c. 8 DL 133/2014 conv. in L. 164/2014) Contenuto (art. 23 c. 1 e 1-bis DL 133/2014 conv. in L. 164/2014) Il contratto deve riportare: le generalità delle parti; la descrizione dell immobile (con i relativi dati catastali); la concessione del godimento immediato dell immobile; la durata del contratto (v. n. 1851); l attribuzione del diritto di acquistare l immobile entro un certo termine (v. n e s.); il canone di godimento (v. n. 1849), con indicazione della parte da imputare ad acconto prezzo; l indicazione del prezzo del successivo trasferimento della proprietà dell immobile; l obbligo per il concedente-venditore di imputare, quale acconto del prezzo di trasferimento, la parte di canone indicata nel contratto; l obbligo del concedente-venditore di restituire, in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore-acquirente, la quota del canone imputata ad acconto prezzo (tale obbligo è in vigore dal 12 novembre 2014 in quanto introdotto dalla L. 164/2014 di conversione del DL 133/2014). Per un esempio pratico si veda il modello di contratto di rent to buy al n Le parti possono poi concordare di inserire nel contratto altri elementi per disciplinare aspetti particolari: ad esempio, possono regolare i casi di recesso, inserire clausole penali o condizioni; possono anche prevedere la cedibilità della posizione contrattuale ovvero regolamentare gli effetti dell inadempimento dell obbligo di trasferimento, con pattuizioni ulteriori rispetto a quelle previste dalla legge Forma Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico notarile o per scrittura privata autenticata. La forma è richiesta ai fini della trascrizione del contratto presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio (v. n. 1853). Se l oggetto del contratto è un immobile da costruire per procedere alla stipula dell atto, il concedente-venditore (solitamente un impresa di costruzione) ha l obbligo di provvedere alla cancellazione dell ipoteca ovvero se il conduttore-acquirente intende accollarsi una quota del mutuo originario, ha l obbligo di provvedere al suo frazionamento in quote. Al notaio infatti è vietato ricevere l atto di vendita se prima non si è provveduto in tal senso (art. 8 D.Lgs. 122/2005 richiamato dall art. 23 c. 4 DL n. 133/2014 conv. in L. 164/2014). L intervento del notaio in sede di stipulazione del rent to buy, in ogni caso, consente di evidenziare l esistenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sull immobile: in tal modo si evita che tali problemi emergano soltanto in sede di verifiche preliminari al successivo atto di vendita. Inoltre il notaio acquisisce la documentazione sulla situazione urbanistica dell immobile, le planimetrie e la documentazione catastale, e se necessario può suggerire una verifica da parte di un tecnico di fiducia. In questa sede possono essere affrontati anche i problemi derivanti da eventuali diritti di prelazione Canone Il canone previsto nel contratto rappresenta in parte il corrispettivo del godimento dell immobile (come fosse un canone di locazione) e in parte un acconto sul prezzo della futura vendita. Le parti sono libere di concordarne: l importo complessivo;

6 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre RENT TO BUY ACQUISTO 225 la quota da imputare ad acconto prezzo (al momento della stipula della vendita tale quota dovrà essere detratta dal prezzo stabilito per la futura cessione dell immobile); le scadenze alle quali il conduttore-acquirente deve pagare: di solito il pagamento è mensile anticipato, ma può essere previsto anche un pagamento trimestrale o semestrale. Possono inoltre determinare il numero dei canoni il cui mancato pagamento (anche non consecutivo) comporta la risoluzione del contratto (v. n. 1904). Per gli esempi pratici di tale clausola, si veda il modello di contratto al n. 1915, art. 4. Durata Il contratto può avere una durata pari a quella prevista dalla legge per le locazioni (4 + 4 per abitazioni, per uffici e negozi) oppure una durata differente, in base alle specifiche esigenze delle parti. In ogni caso il futuro acquirente entra immediatamente nella disponibilità dell immobile come conduttore. Aspetti fiscali Per valutare le imposte applicabili occorre distinguere se il concedentevenditore interviene nell ambito della sua attività d impresa oppure è un privato. Il contratto è soggetto a registrazione in termine fisso con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa o proporzionale che dipendono, nel caso di concedente-venditore che sia impresa, dalle modalità di applicazione dell IVA. In ogni caso, le imposte applicabili vanno determinate separatamente su tre aspetti: la parte di canone corrisposta per il godimento dell immobile; la parte di canone corrisposta come acconto sul prezzo; il prezzo versato in caso di opzione per l acquisto dell immobile In caso di concedente-venditore che opera nell esercizio di impresa, il contratto rientra generalmente nel campo di applicazione dell IVA (esenzione o imponibilità) con i seguenti 1854 effetti: alla parte di canone per il godimento dell immobile si applica quanto detto per la locazione: v. n. 4648; alla parte di canone imputata ad acconto sul prezzo si applica quanto detto per la vendita: v. n e s. (ricorrendone le ordinarie condizioni, si può applicare l agevolazione prima casa); al trasferimento in caso di opzione si applica quanto detto per la cessione: v. n e s.; l imposta, se dovuta, si determina sul prezzo decurtato dei soli acconti (e non anche dei canoni versati per il godimento, Circ. AE 19 febbraio 2015 n. 4/E); in caso di mancato esercizio dell opzione, il concedente-venditore emette nota di variazione a favore del conduttore relativamente all intero ammontare dell acconto salvo poi emettere fattura con applicazione dell IVA con aliquota ordinaria (indipendentemente dal regime di esenzione o imponibilità applicato agli acconti) per la quota trattenuta (Circ. AE 19 febbraio 2015 n. 4/E). 6 RUOLO E CARTELLA DI PAGAMENTO Quando il concedente-venditore è un privato: 1855 alla parte di canone per il godimento dell immobile si applica quanto detto per la locazione: v. n. 4958; Comportamento Descrizione alla parte di canone imputata ad acconto sul prezzo si applica quanto detto per la Pagamento Devono seguirsi precise modalità a vendita: v. n. 298; seconda che si paghi in una soluzione al trasferimento in caso di opzione si applica quanto detto per la vendita v. n e s.; se unica o si chieda il pagamento rateale o la ne ricorrono gli ordinari requisiti, si applica l agevolazione prima casa. Dall imposta dovuta compensazione con crediti si detrae quella versata sui canoni imputati ad acconto sul prezzo; in caso di mancato esercizio dell opzione, Mancato pagamento non si ha comunque Non adotta diritto alcunal comportamento rimborso dell imposta versata sugli acconti (Circ. AE 19 febbraio 2015 n. (decorso 4/E). dei termini per il pagamento) Trascrizione (art. 23 c. 1 e c. 3 DL 133/2014 conv. in L. 164/2014) Allo scopo di tutelare entrambe le parti, il notaio che ha redatto l atto o autenticato le sottoscrizioni deve trascriverlo presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio del territorio del luogo in cui si trova l immobile. Per poterlo fare deve preventivamente provvedere alla registrazione dell atto. Per le modalità di effettuazione della trascrizione v. n. 305 e s. (Omissis...) (omissis) 1856

7 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre RENT TO BUY MODELLI 1399 RENT TO BUY «X»..., con residenza/sede in..., via..., di seguito anche denominato/a «Concedente», «Y»..., con residenza/sede in..., via..., di seguito anche denominato/a «Conduttore», (art. 23 DL 133/2014 conv. in L. 164/2014) Tra: e Premesso che «X», è proprietario dell unità immobiliare sita in... via..., piano..., scala..., int..., composta da... (indicare la composizione dell immobile e la presenza di elementi accessori); «Y» ha interesse ad acquistare l immobile suddetto entro il..., conseguendone subito il godimento; che le Parti intendono pertanto stipulare il contratto di cui all art. 23 DL 133/2014 conv. in L. 164/2014, avvalendosi dei benefici di tale normativa; tutto ciò premesso si conviene e si stipula quanto segue Art. 1 - EFFICACIA DELLE PREMESSE E DEGLI ALLEGATI 1.1 Le premesse e gli allegati costituiscono parte integrante e sostanziale del presente Contratto. Art. 2 - OGGETTO DEL CONTRATTO 2.1 Le Parti si impegnano reciprocamente a vendere ed acquistare l immobile indicato in premessa nel termine di cui all art. 3 e al prezzo di cui all art Al Conduttore è riconosciuta la facoltà di nominare la persona acquirente dell immobile. La facoltà dovrà essere esercitata per iscritto entro... giorni dalla data di stipula del contratto di vendita. 2.3 In vista della vendita dell immobile indicato in premessa, da concludere entro e non oltre il termine di cui all art. 3.2, il Concedente immette il Conduttore nel godimento dell immobile in oggetto a far data dal Sino alla stipulazione del contratto di vendita, il Conduttore verserà al Concedente un canone mensile nella misura determinata nel successivo art. 5 e corrisponderà direttamente gli oneri accessori di cui all art Le Parti convengono che, come stabilito 6 RUOLO nel successivo E CARTELLA art. 4, DI al momento PAGAMENTO della stipula del contratto di vendita una parte del canone corrisposto mensilmente dal Conduttore sarà imputata in conto prezzo. 2.6 Il trasferimento della proprietà dell immobile Comportamento avverrà con la stipula del contratto Descrizione di vendita. Pagamento Devono seguirsi precise modalità a Art. 3 - TERMINE E DURATA seconda che si paghi in una soluzione 3.1 Il contratto di vendita dovrà essere stipulato entro e non oltre la unica data del... o si chieda termine il pagamento dalle parti rateale o la compensazione con crediti voluto essenziale nell interesse del Concedente. 3.2 Entro... [solitamente si tratta di 3 o Mancato 6 mesi] dalla pagamento scadenza dinon tale adotta termine, alcun è riconosciuta comportamento al Concedente la facoltà di indicare un ulteriore data per la stipulazione (decorso deldei contratto termini di per vendita il pagamento) anche in considerazione di una diversa determinazione del canone mensile. 3.3 Dalla data del... sino alla data di stipula del contratto di vendita, il Conduttore è immesso nel godimento dell immobile alle condizioni previste nel presente Contratto. 3.4 Il diritto di godimento dell immobile da parte del Conduttore cesserà alla data di stipula del contratto di vendita ovvero in caso di recesso del medesimo soggetto dal presente Contratto o di risoluzione dello stesso, secondo quanto previsto dalla legge e dai successivi articoli. (omissis)

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