REAM SGR «La finanza immobiliare come strumento d investimento nel comparto sanitario Fondo GE.R.A.S.»

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1 I prodotti alternativi per i portafogli degli investitori professionali REAM SGR «La finanza immobiliare come strumento d investimento nel comparto sanitario Fondo GE.R.A.S.» dott. Oronzo Perrini Direttore Generale Trento, 15 marzo 2016

2 Agenda I Fondi comuni di investimento immobiliare sono strumenti collettivi di investimento, costituiti da un patrimonio autonomo, suddiviso in Quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito da una Società di Gestione del Risparmio (SGR), in cui il diritto al rimborso delle Quote viene riconosciuto ai partecipanti a scadenze predefinite. A partire dalla loro introduzione e regolamentazione i Fondi immobiliari hanno trovato, nel nostro Paese, crescente affermazione e successo grazie alle caratteristiche di trasparenza, flessibilità ed efficienza fiscale. Nel Fondo ad apporto il patrimonio del Fondo è costituito prevalentemente attraverso il conferimento di una pluralità di beni immobili. Nel Fondo a raccolta o Fondo ordinario, il patrimonio è costituito inizialmente da liquidità che viene successivamente investita in beni immobili e/o progetti di sviluppo. Il Fondo immobiliare rappresenta un prodotto alternativo d investimento nel comparto RSA e nel corso della presentazione verranno trattati i seguenti temi: o o o o Caratteristiche del comparto e struttura mercato asset class - RSA Driver principali dell investimento Fondo GE.R.A.S. Gestione Residenze Assistenziali e Sanità: struttura dell operazione Track record REAM SGR 2

3 Il quadro della sanità in Italia Nei prossimi anni la domanda di servizi socio-sanitari e la relativa spesa pubblica e privata sono destinate ad aumentare in modo considerevole, specie per quanto riguarda l assistenza continuativa (long term care); conseguentemente il mercato immobiliare relativo al settore delle RSA risulta in crescita grazie al continuo incremento della domanda di assistenza socio-sanitaria e soprattutto di residenze extra ospedaliere. Il settore rappresenta un area di business con buona crescita potenziale anche in futuro; risulta inoltre aciclico (gli ultimi dati disponibili riferiti all arco temporale confermano margini e fatturati in crescita, seppur in una fase di crisi economica generalizzata), grazie ad una domanda in costante crescita. In Italia si stima la presenza di circa 4,1 milioni i cittadini non autosufficienti, di cui circa 3,5 milioni sono anziani (CENSIS). Il peso dei soggetti ultra 80enni sulla popolazione complessiva passerà da circa il 6% attuale al 7,7% nel 2025 e al 15,5% nel 2060 (ISTAT). Nel nostro Paese il fabbisogno rilevato dalla Commissione nazionale viene stimato in di 496 mila posti ed i posti letto attuali non risultano sufficienti; l assistenza domiciliare integrata viene invece erogata a circa 527 mila anziani, a fronte di un fabbisogno rilevato pari a circa assistiti. Nel settore operano pochi gruppi importanti ed emerge una concentrazione che supera altri settori / comparti. E inoltre importante rilevare l interesse manifestato sul mercato italiano da parte dei principali player francesi. Gli operatori che hanno facilità di accesso a risorse finanziarie sono favoriti nei programmi di sviluppo in quanto il settore presenta barriere all ingresso quali investimenti elevati ed autorizzazione per l accreditamento delle strutture. 3

4 Struttura del mercato italiano (Italia vs Europa) Entro il 2040 in Italia il numero degli anziani crescerà del +129% (3,9 Mln di ultra 85enni); L attuale disponibilità di letti si attesta a e non risulta sufficiente (ratio: 1 letto / 11 persone); Le strutture private rappresentano il 18% del mercato italiano. Incidenza anziani (2040) Posti letto Privato (non speculativo) Pubblico Privato (speculativo) Fonte: Orpea Group - Mappa

5 Mercato RSA: caratteristiche del comparto (1/2) Gli investimenti rappresentano un elemento rilevante per poter operare nell ambito RSA; all interno del bilancio dei principali operatori del settore l entità complessiva delle immobilizzazioni risulta mediamente pari al 70% dello stato patrimoniale attivo, mentre la quota di ammortamento annuale incide sul conto economico in una fascia compresa tra il 3% ed il 5%. I principali operatori presenti oggi sul mercato operano relativamente all acquisto di servizi secondo modalità infra gruppo (integrazione verticale nella filiera produttiva), occorre verificare l efficacia e l efficienza (nonché l economicità) dei costi di gestione (e di quelli immobiliari) ed eventualmente verificare la possibilità di strutture alternative, tra le quali ad esempio OpCo/PropCo - fondo/veicolo immobiliare specifico. ASSET ALLOCATION FONDI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI / ASSOGESTIONI INDUST. LOGISTICA COMMERCIALE RESIDENZIALE SVILUPPO AREE A fine 2014 i fondi immobiliari italiani avevano investito l 1,4% del loro patrimonio, pari a 530 milioni di euro in RSA. Gli economics delle operazioni fino ad ora effettuate sul mercato evidenziano un canone annuo a posto letto di ca 5.500/6.000 /pl/anno ed un valore unitario medio, rilevato dall analisi delle principali transazioni degli ultimi 5 anni pari a ca /pl. UFFICI 5

6 Mercato RSA: caratteristiche del comparto (2/2) Secondo dati Assogestioni le SGR che investono in RSA sono 11: Investitori SGR; Aedes BPM RE; Vagagest Imm.; Fabrica imm.; Mediolanum G.F.; Castello SGR; Finanziaria Intern.; Idea Fimit SGR; BNP Paribas REIM; Prelios SGR; Sorgente SGR, oltre a CDPI SGR. L investimento di un fondo immobiliare in RSA garantisce una redditività costante nel tempo, con rendimenti compresi tra il 6 e 7% (locazioni), in linea con il rischio maggiormente vincolato alla performance del gestore. INCIDENZA INVESTIMENTO IN RSA/SANITA RISPETTO AL TOTALE AUM (%) Fonte: REAG su dati Assogestioni 6

7 I driver dell investimento Di seguito si riportano i principali driver che guidano gli investimenti nel comparto immobiliare RSA: tipologia di investimento a reddito di medio-lungo periodo e caratterizzato da una redditività stabile e costante nel tempo, relazionata dai canoni di locazione percepiti dai gestori specializzati in questo particolare mercato; canone di locazione sostenibile per il gestore della struttura; presenza di un gestore/conduttore di primario standing creditizio, in grado di fornire, da un lato, un elevata efficienza nell erogazione del servizio assistenziale e, dall altro, la sicurezza nel pagamento del canone concordato; contratto di locazione di lunga durata; standard edilizi in linea con le moderne richieste del mercato e della domanda finale; localizzazione all interno o a ridosso di centri urbani connotati da una buona accessibilità; verifica della regione di ubicazione in funzione della normativa vigente che regola gli accreditamenti/convenzionamenti, al fine di poter valutare coerentemente il profilo rischio rendimento; l accreditamento/convenzionamento risulta di estrema importanza in quanto il contributo ricavabile si può attestare mediamente tra il 40-50% del ricavo di gestione della struttura. Tale accreditamento deve essere verificato ed aggiornato annualmente in base al rispetto di standard predefiniti sotto il profilo immobiliare e gestionale; Il mercato immobiliare delle RSA sarà destinato inevitabilmente ad ampliarsi nei prossimi anni sia nei dati afferenti la sua struttura quantitativa (n. di residenze sul territorio, n. di unità abitative, n. di posti letto, ecc.), sia nei numeri caratterizzanti il mercato di riferimento (n. di transazioni, dimensione media degli scambi coinvolti, ecc.). Le operazioni di successo dovranno necessariamente tener conto dei fattori esposti, con focus particolare sul gestore (e/o eventualmente prevedendo nei contratti di locazione tutele e clausole di sostituzione). 7

8 Il progetto di costituzione di Fondo Immobiliare dedicato L operazione proposta consiste nella strutturazione di un Fondo Immobiliare destinato ad Investitori Istituzionali attraverso l individuazione di un portafoglio di immobili di proprietà di differenti gruppi operanti nel settore della sanità e delle residenze sociosanitarie (target individuato: 125 Mln); Il perimetro è attualmente oggetto di definizione e sarà prevalentemente a destinazione RSA e cliniche private; Il Portafoglio sarà concesso in locazione sulla base di un contratto «tipo» di durata pari almeno a 9+9 anni; Il Fondo (chiuso, ordinario con finalità di valorizzazione e dismissione graduale del patrimonio immobiliare conferito), avrà una durata pari a 15 anni; Pertanto, alla luce delle caratteristiche del Portafoglio e del Fondo sopra esposte, l investimento nel Fondo sarà caratterizzato da una cedola fissa e stabile per un periodo non inferiore a 13 anni e da un rischio equity contenuto; Il livello di indebitamento ipotizzato sarà circa del 50-55% del valore di acquisto degli immobili; È stato considerato come obiettivo a vita intera del Fondo (Internal Rate of Return), il ritorno atteso di Investitori Qualificati che investono in prodotti simili (Fondi Immobiliari riservati di tipo Core). Riteniamo che tale rendimento debba essere almeno pari all 8,00% (irr levered)osuperiore; I sottoscrittori potenziali individuati sono rappresentati principalmente da Fondi di previdenza, casse, assicurazioni e investitori privati che presentino le caratteristiche di investitori professionali, Società proprietarie delle strutture qualora interessate; Il Fondo si pone inoltre l obiettivo di fornire un servizio di alta qualità ed il progetto potrà prevedere per i partecipanti l eventuale convenzionamento nella rete di strutture afferenti al Fondo. 8

9 Struttura dell operazione Il processo di acquisizione: Il fondo si configura come fondo a raccolta («commitment fund»); In caso di raccolta positiva la SGR, per conto del fondo, prevede di investire il capitale raccolto (commitment) entro i primi 3 anni di vita del fondo; Rispetto alla previsione iniziale di business plan gli immobili che andranno a costituire il fondo dovranno avere i seguenti requisiti: PORTAFOGLIO CARATTERISTICHE DEL PRODOTTO IMMOBILIARE LOCATION DIMENSIONE CONTRATTO LOCAZIONE Immobile tipo Nord e Centro Italia Contesto urbanizzato e facilmente raggiungibile Bacino potenziale superiore a ab. Min. 100 camere, oltre servizi accessori Rendimento in ingresso superiore al 6% - 7% che potrà ulteriormente crescere in caso di eventuale sconto d apporto / negoziazione La durata prevista del fondo è pari a 15 anni Conseguentemente i contratti di locazione dovranno preferibilmente avere una durata di lungo periodo (9+9 anni/ 18+6 anni) ed una struttura c.d. double net (manutenzioni in capo al conduttore) Saranno previste garanzie a copertura del pagamento del canone (fideiussioni) Il business plan preliminare è stato strutturato sulla base di un portafoglio di strutture attualmente oggetto di analisi, in grado di garantire ritorni in linea con il mercato ed acquisite al corretto valore rispetto al market benchmark (range: cad.). 9

10 Caratteristiche generali del Fondo Di seguito le principali caratteristiche del Fondo come inserite nell attuale business plan: Tipologia Fondo Fondo investimento alternativo d investimento di tipo immobiliare chiuso riservato a investitori professionali, con finalità di valorizzazione e dismissione graduale del patrimonio immobiliare Asset Allocation Immobili con destinazione d uso socio-assistenziale Patrimonio Immobiliare Acquisto di immobili fino a 125 mln in 3 anni. I valori saranno sottoposti a conferma a seguito di valutazione dell Esperto Indipendente del Fondo Durata 15 anni (possibile estensione +3 anni) Finanziamento 50% - 55% di leva finanziaria sul valore del patrimonio immobiliare (compresi closing costs). Sulla base dell attuale durata del Fondo e delle caratteristiche del portafoglio immobiliare abbiamo ipotizzato un finanziamento bullet (amortizing 2% annuo) della durata di 15 anni, da rinnovarsi periodicamente 10

11 Contratto di locazione: principali caratteristiche I conduttori degli immobili si configurano quali primarie società di gestione di RSA e locheranno gli immobili sulla base di un contratto di locazione standardizzato da sottoscriversi con il Fondo. Di seguito le principali caratteristiche del contratto che riteniamo essenziali per l efficiente gestione dei rapporti tra il Fondo ed il conduttore, anche a salvaguardia dei diritti del conduttore stesso sia nella fase di gestione che di dismissione del portafoglio immobiliare: durata del Contratto di locazione: minimo 9 anni + 9 anni, con eventuale possibilità di estensione di un ulteriore novennio o di rinnovo dello stesso alla scadenza, a nuovi termini e condizioni che saranno negoziati tra le parti e comunque ad un canone pari al più alto tra (i) l ultimo canone corrisposto e (ii) una percentuale sul fatturato annuo del conduttore non inferiore a quella iniziale (ad oggi stimata nell intorno del 13-16% del fatturato); manutenzione: ordinaria e straordinaria a carico del conduttore, ad eccezione della manutenzione straordinaria di tipo strutturale e di adeguamento degli impianti (diversi da quelli necessari all attività socio-sanitaria) alla normativa pro tempore vigente che sarà a carico del locatore: necessità di revisione condivisa della clausola di ripartizione; penali: penale superiore agli interessi legali in caso di mancato pagamento di una rata; garanzie: garanzia del canone solo con fideiussione bancaria e non con polizza fideiussoria e riformulazione condivisa dei casi di escussione. 11

12 Risultati e rendimenti attesi EQUITY DIVIDENDI RIMBORSO EQUITY ( /000) Dividendi dall anno 1 costanti ed in crescita Investimenti (3 anni) Dismissione del portafoglio e rimborso equity Proventi Distribuzione dei proventi derivanti dalla gestione ordinaria e dalla dismissione graduale del portafoglio immobiliare I rendimenti attesi ipotizzati sono: Rendimenti Attesi IRR Levered: superiore all 8% (indicatore di rendimento a vita intera); Dividend Yield medio della gestione ordinaria: circa il 7% 12

13 Perimetro potenziale LOCALIZZAZIONE DIMENSIONE TIPOLOGIA 13

14 La SGR: overview di REAM SGR Real Estate Asset Management SGR S.p.A. (di seguito REAM SGR ) è una Società di Gestione del Risparmio specializzata nell istituzione e gestione di Fondi comuni d Investimento Immobiliari, iscritta all albo della Banca d Italia alla Sezione gestori di FIA al n. 76 di cui all art. 35, 1 comma del D.Lgs n. 58 del 24 febbraio 1998 e successive modifiche. È l unica SGR italiana nel cui azionariato sono presenti esclusivamente fondazioni bancarie. Tale assetto istituzionale consente di definire le strategie d investimento con un orizzonte temporale di medio periodo, in linea con il ciclo di vita che caratterizza gli investimenti immobiliari. La presenza delle Fondazioni si riflette in maniera positiva sia sulla origination delle opportunità immobiliari, che nel processo di valorizzazione degli assets grazie allo svolgimento della propria attività istituzionale. REAM SGR ha costituito una struttura di gestione snella e specializzata nel settore finanziario ed in quello immobiliare che assicura processi decisionali e di controllo rapidi ed efficienti in grado di sviluppare nel tempo un portafoglio di prodotti ampio e variegato differenziato in termini di rischio, rendimento e oggetto dell'investimento. 14

15 Background 1 Fondo 2 Fondo 3 e 4 Fondo 5 Fondo 6 e 7 Fondo Ingresso nuovo azionista (Fondazione bancaria piemontese) Ingresso nuovo azionista FCRT Incremento del management Crisi economica 8 Fondo Internalizzazione attività Risk Management e Antiriciclaggio Nuovi progetti in analisi 15