I TIPI DI CREDITO IMMOBILIARE E I LORO RISCHI INFORMAZIONI GENERALI SUL CREDITO IMMOBILIARE OFFERTO A CONSUMATORI MCD CHIROGRAFARI

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1 INFORMAZIONI SULLA BANCA INFORMAZIONI GENERALI SUL CREDITO IMMOBILIARE OFFERTO A CONSUMATORI MCD CHIROGRAFARI BANCA DELLA MARCA CREDITO COOPERATIVO SOCIETA COOPERATIVA Via Giuseppe Garibaldi, 46 Casella Postale Orsago (TV) Tel. 0438/ Fax 0438/ info@bancadellamarca.it Indirizzo PEC:bancadellamarca@legalmail.it - Sito internet: C.F P.IVA Codice ABI 7084/7 Iscrizione all Albo delle Cooperative n. A Iscritta all Albo delle banche n e aderente al Gruppo Bancario Cooperativo Iccrea iscritto all Albo dei Gruppi Bancari con capogruppo Iccrea Banca S.p.A., che ne esercita la direzione e il coordinamento Iscrizione al Registro delle Imprese di Treviso-Belluno CCIAA/REA TV n Aderente al Fondo Nazionale di Garanzia, al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo e al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo CHE COS'È IL CREDITO IMMOBILIARE Il credito immobiliare chirografario è un contratto che impegna le parti contraenti per un certo arco di tempo (c.d. contratto di durata). La scadenza del contratto è rimessa alla libera determinazione delle parti e va definita nel contratto. Con il contratto di credito immobiliare chirografario la banca consegna al cliente una somma di denaro dietro impegno da parte del cliente medesimo di rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso. Il rimborso avviene mediante il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che può essere fisso, variabile o misto. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. Il contratto di credito immobiliare chirografario è finalizzato all acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato. I TIPI DI CREDITO IMMOBILIARE E I LORO RISCHI Finanziamento a tasso fisso Il tasso di interesse e l importo delle singole rate rimangono fissi per tutta la durata del contratto. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate, e dell ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. Finanziamento a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più indici di riferimento fissati nel contratto (ad es., Euribor, Eurirs, etc.). Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate, determinato dalla variazione in aumento dell indice di riferimento rilevato periodicamente. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Finanziamento a tasso misto Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende o meno dalla scelta del cliente e secondo quali modalità la scelta avviene. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile. Il tasso misto è consigliabile a chi al momento della stipula preferisce non prendere ancora una decisione definitiva sul tipo di tasso. Mutuo a due tipi di tasso Pagina 1 di 7

2 Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Nei finanziamenti a tasso variabile, il contratto può prevedere l applicazione di un limite massimo o minimo alle oscillazioni del tasso. In presenza di un limite minimo il tasso applicato non potrà mai scendere al di sotto del predetto limite. In tal caso lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che avrebbero eventualmente portato il tasso finito (parametro + spread) al di sotto del limite minimo indicato. PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE Importo totale del credito: ,00 Ipotesi per il calcolo del TAEG: Tasso annuo nominale fisso: 4,00% Periodicità della rata: mensile Spese di istruttoria: 850,00 Spese di incasso rata: 2,50 Spese invio comunicazioni: 2,00 Imposta sostitutiva: 0,25% QUANTO PUÒ COSTARE IL FINANZIAMENTO Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) Durata del finanziamento (anni): 20 T.A.E.G.: 4,19% Costo totale del credito: ,80 Importo totale dovuto dal cliente: ,80 Per i finanziamenti a tasso variabile il TAEG ha un valore meramente indicativo, in quanto può subire variazioni determinate dall andamento del parametro di indicizzazione. Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali ad esempio eventuali penali in caso di inadempimento del Cliente. Per i finanziamenti a tasso variabile il TAEG ha un valore meramente indicativo, in quanto può subire variazioni determinate dall andamento dell indice di riferimento. Importo massimo finanziabile Durata Garanzie accettate Valute disponibili Non previsto max 180 mesi A discrezione della Banca possono essere accettate garanzie personali (fidejussioni) e garanzie reali (pegno), ad esclusione delle garanzie ipotecarie. Non sono previsti finanziamenti in valuta diversa dall Euro. TASSI DISPONIBILI TASSO DI INTERESSE, INDICE DI RIFERIMENTO E SPREAD TASSO FISSO Massimo 12 punti percentuali TASSO VARIABILE Euribor 3M/360 + spread max di 12 punti percentuali. Euribor 6M/360 + spread max di 12 punti percentuali. RILEVAZIONE DELL INDICE DI RIFERIMENTO Il parametro Euribor, amministrato dall European Money Markets Institute (EMMI), è rilevato sul quotidiano Il Sole 24 Ore, l ultimo giorno del mese antecedente il rilascio dell offerta vincolante da parte della Banca e, successivamente, l ultimo giorno del mese antecedente la decorrenza di aggiornamento della rata. Può essere rilevato con le seguenti opzioni: - Valore puntuale - Media mese precedente (arrotondata allo 0,10 superiore) Valore dei tassi di riferimento rilevati alla data del a cui va aggiunto lo spread contrattualizzato: Parametro Valore puntuale Media mese precedente (arrotondata 0,10 superiore) Pagina 2 di 7

3 Euribor 3M/360-0,440-0,40 Euribor 6M/360-0,337-0,30 Per i finanziamenti a tasso variabile il tasso applicato al singolo contratto potrà essere diverso in relazione al valore del parametro assunto al momento del rilascio dell offerta vincolante da parte della Banca. Successivamente l indicizzazione del tasso applicato al finanziamento viene aggiornata con cadenza trimestrale o semestrale, a seconda dell opzione riportata nel contratto. Se il finanziamento è a tasso variabile, il tasso di interesse nominale annuo è pari alla somma del valore assunto dall indice di riferimento e lo spread contrattualizzato. Se l indice di riferimento è negativo al momento della sottoscrizione del contratto e/o comunque se l indice di riferimento assume successivamente, nel corso del rapporto, un valore negativo l indice di riferimento si intenderà pari a zero. TASSO SOGLIA MINIMO Per i finanziamenti a tasso variabile, nel caso in cui il contratto preveda l applicazione di un tasso soglia minimo, il valore del tasso applicato non potrà mai essere inferiore al predetto tasso soglia minimo. Quest ultimo non può essere superiore al tasso di stipula calcolato come sopra (e corrispondente al parametro da assumere al momento della stipula, maggiorato dello spread). Tasso di interesse di preammortamento Pari al tasso di ammortamento previsto nel contratto (Vedi voce Tasso di interesse e spread ) Finanziamento a tasso variabile Il tasso di riferimento varia con la frequenza indicata sulla base dell andamento dell indice di riferimento. Ciò significa che l importo della rata potrà variare nel tempo assumendo un importo maggiore o minore rispetto a quello iniziale. Qualora la Banca avesse previsto un tasso minimo e un tasso massimo, indipendentemente dalle variazioni dell indice di riferimento, il tasso di interesse non potrà scendere al di sotto del minimo o salire al di sopra del massimo. SPESE Spese per la stipula del contratto Istruttoria ALIQUOTA D.P.R. 601 Imposta di bollo 2% dell importo erogato 0,25% o 2,00% dell'importo erogato, secondo la prescrizione di legge In base alla vigente disciplina fiscale. Spese per registrazione del contratto 50,00, qualora dovute Spese per la gestione del rapporto Gestione pratica 0,00 Incasso rata 10,00 Invio comunicazioni Rilascio informativa precontrattuale 0,00 Accollo mutuo 500,00 Spese per atti di erogazione parziali e quietanza (per singolo atto) Spese per decurtazione in corso di ammortamento (in percentuale sul debito decurtato) Spese estinzione anticipata mutuo (in percentuale sul debito residuo) POSTA: 2,00 CASELLARIO POSTALE INTERNO: 2,00 CASELLARIO ELETTRONICO: 0,00 200,00 1 %, al di fuori dei casi previsti dall' art.120ter del TUB (vedi sezione "Estinzione anticipata, Portabilità e Reclami") 1 %, al di fuori dei casi previsti dall' art.120ter del TUB (vedi sezione "Estinzione anticipata, Portabilità e Reclami") Commissione per la variazione delle condizioni 300,00 salvo diversa prescrizione di legge economiche e/o del piano di ammortamento (variazione spread, parametro di indicizzazione, periodicità di rimborso, scadenza preammortamento/ ammortamento, ecc) I tassi e le spese vengono applicati entro i limiti massimi sopraesposti e comunque in ogni caso sempre entro la misura massima consentita dalla Legge sull'usura n.108/96 ai sensi dell'art.2 e della relativa normativa di attuazione. Pagina 3 di 7

4 PIANO DI AMMORTAMENTO Tipo di ammortamento Tipologia di rata Periodicità delle rate Tipo calendario Base calcolo interessi mora Piano di ammortamento francese Costante con interessi posticipati Mensile/trimestrale/semestrale/annuale giorni commerciali/360 Importo rata Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato contenuto nel Prospetto Informativo Europeo Standardizzato. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (anni) Importo della rata mensile per un capitale di: ,00 Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 2 anni(*) Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 2 anni (*) 4,00% , ,54 937,00 4,00% ,69 831,00 654,66 (*) ipotesi di mutuo con componente variabile in assenza di cap/floor Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (l. n. 108/1996), relativo ai contratti di mutuo, può essere consultato in filiale e sul sito internet della Banca SERVIZI ACCESSORI Non sono previsti servizi accessori che il Cliente è obbligato ad acquistare al fine di ottenere il finanziamento alle condizioni offerte. ALTRE SPESE DA SOSTENERE NON INLCUSE NEL TAEG Tasso di mora 5 punti percentuali in più del tasso contrattuale in vigore al momento della mora Sospensione pagamento rate 500,00, salvo diversa prescrizione di legge Sollecito pagamento rate 10,00 TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell'istruttoria (tempi massimi tra la presentazione dell'intera documentazione e l'offerta vincolante) Disponibilità dell'importo (tempi massimi tra la stipula e l'effettiva messa a disposizione dell'importo finanziato) 30 giorni lavorativi 1 giorno lavorativo ALTRO Il cliente ha la facoltà di accendere un rapporto di conto corrente presso la Banca finanziatrice a scelta fra le tipologie disponibili (vedi Fogli Informativi Conti Correnti Consumatori). In caso di garanzie personali e/o reali si veda il Foglio Informativo del relativo servizio. Per le altre spese non direttamente riconducibili al finanziamento si veda il Foglio Informativo Servizi Vari. Assicurazione immobili Il cliente ha la facoltà di assicurare gli immobili contro i danni da incendio, caduta di fulmini, scoppio di gas. E nella Pagina 4 di 7

5 piena libertà del cliente stipulare la copertura assicurativa per mezzo della Banca o con altre compagnie assicurative. Se tali coperture assicurative vengono sottoscritte attraverso le Compagnie assicurative con cui la Banca ha sottoscritto accordi di intermediazione di prodotti assicurativi, il costo massimo sul valore assicurato dell immobile è dello 0,795. Polizze assicurative associate al finanziamento Il cliente ha la possibilità di sottoscrivere una polizza assicurativa facoltativa a copertura del rimborso del credito a fronte dei rischi morte per infortunio e malattia o invalidità totale e permanente da infortunio e malattia o disoccupazione del cliente. Il Cliente ha sempre la facoltà di reperirla autonomamente sul mercato senza che ciò precluda l accesso al finanziamento. Nel caso essa sia funzionale ad ottenere il credito a determinate condizioni e sia reperita presso terze parti, la polizza dovrà rispettare i requisiti minimi che la Banca provvederà a indicare in fase precontrattuale, ivi compresa la necessità di apporre un vincolo/beneficio. Per le coperture assicurative consultare gli estratti delle polizze disponibili presso le Filiali della Banca. Recesso dalle polizze assicurative Il Cliente ha la facoltà di recedere entro 60 giorni dalla sottoscrizione di qualunque tipo di polizza connessa al finanziamento, sia essa facoltativa, o funzionale per ottenere il credito a determinate condizioni, oppure obbligatoria. Nel caso in cui il Cliente eserciti il recesso su una polizza obbligatoria, dovrà provvedere a sostituire la polizza con una analoga alternativa, reperita autonomamente sul mercato e avente i requisiti minimi richiesti dalla Banca. INFORMAZIONI E DOCUMENTI PER LA VERIFICA DEL MERITO DI CREDITO Per consentire al finanziatore di valutare il merito di credito, il cliente deve fornire le informazioni e i documenti indicati entro 10 giorni dalla richiesta. Il credito non può essere concesso se il cliente non fornisce le informazioni e i documenti di seguito riportati: Informazioni relative alla situazione reddituale, finanziaria e patrimoniale (redditi percepiti e principale valuta di riferimento, patrimonio finanziario e immobiliare). Informazioni relative al bene oggetto di finanziamento. Informazioni relative alla propria situazione familiare. Informazioni relative agli impegni di spesa già assunti o prospettati. Ulteriori informazioni e documentazioni potranno essere richieste nel corso della valutazione del merito di credito o sulla base delle riscontrate esigenze del cliente. Per la verifica del merito del credito, la Banca potrà anche avvalersi di informazioni ottenute tramite la consultazione di banche dati. In tal caso il cliente sarà preventivamente informato. ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITÀ E RECLAMI Pagina 5 di 7

6 Estinzione anticipata Il cliente può estinguere anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte. L estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto e degli interessi maturati. Il cliente può estinguere anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte, senza dover pagare alcuna penale, compenso od onere aggiuntivo, qualora il mutuo sia stipulato o accollato a seguito di frazionamento per l acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione e in caso di estinzione totale anticipata nell ambito di un operazione di portabilità del mutuo. Nelle altre ipotesi il cliente può estinguere anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte, corrispondendo unicamente un compenso onnicomprensivo stabilito dal contratto, in misura non superiore all 1% del capitale rimborsato anticipatamente, fatto salvo quanto previsto dall art.120ter del T.U.B. Portabilità del finanziamento Nel caso in cui, per rimborsare il finanziamento, ottenga un nuovo finanziamento da un altro finanziatore, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca procede alla chiusura immediata del rapporto, dal momento dell integrale pagamento di quanto dovutole a seguito dell estinzione anticipata. Reclami, ricorsi e mediazione I reclami vanno inviati all Ufficio Reclami di Banca della Marca Credito Cooperativo Società Cooperativa (Via Garibaldi, Orsago (TV), indirizzo PEC reclami@pec.bancadellamarca.it, oppure all indirizzo reclami@bancadellamarca.it) che risponderà entro 30 (trenta) giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito chiedere presso le Filiali della Banca d'italia, oppure chiedere alla banca; Conciliatore Bancario Finanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione, che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore Bancario Finanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet Qualora per una controversia relativa all interpretazione ed applicazione del contratto cui si riferisce il presente servizio, il cliente intenda rivolgersi all autorità giudiziaria, egli deve preventivamente, pena l improcedibilità della relativa domanda, esperire la procedura di mediazione innanzi all organismo Conciliatore Bancario Finanziario, ovvero attivare il procedimento innanzi all Arbitro Bancario Finanziario. Rimane fermo che le parti possono concordare, anche successivamente alla conclusione del contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore Bancario Finanziario purché iscritto nell apposito registro ministeriale. CONSEGUENZE DELL'INADEMPIMENTO PER IL CLIENTE Se il cliente non adempie gli obblighi previsti dal contratto, può andare incontro a conseguenze negative. Per esempio, in caso di ritardo nel pagamento delle rate il finanziatore applica il tasso di mora. Se l inadempimento è grave, il finanziatore può risolvere il contratto e assumere iniziative per soddisfare il proprio credito. Per esempio, se il finanziamento è garantito (fidejussione, pegno), la Banca può soddisfarsi su tali garanzie. LEGENDA Accollo Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. EMMI European Money Markets Institute Imposta sostitutiva Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, per mutui superiori a 18 mesi, sull'ammontare del finanziamento nel caso di acquisto o costruzione di abitazione della propria prima casa, destinandola ad abitazione principale. L imposta sostitutiva è pari al 2% dell importo finanziato negli altri casi. Istruttoria Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Indice di riferimento Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Piano di ammortamento Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Piano di ammortamento francese Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota Pagina 6 di 7

7 Quota capitale Quota interessi Rata costante Rimborso in un unica soluzione Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso effettivo globale medio (TEGM) capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. L intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Alcune spese non sono comprese, come ad esempio le eventuali penali che il consumatore è tenuto a pagare in caso di inadempimento degli obblighi stabiliti nel contratto. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura. E utilizzato per il calcolo del cosiddetto tasso soglia, ossia il limite oltre il quale il tasso d interesse diviene usurario. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna confrontarlo con il tasso soglia riferito ai mutui a tasso fisso oppure con il tasso soglia dei mutui a tasso variabile, in vigore nel trimestre in cui il contratto di mutuo è stato stipulato. Pagina 7 di 7