MANDATO PARALLELO DI STUDIO APPARTAMENTI PER ANZIANI AUTOSUFFICIENTI E SERVIZI A LOCARNO-SOLDUNO

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1 SCCI GRUPPO DI ACCOMPAGNAMENTO MANDATO PARALLELO DI STUDIO APPARTAMENTI PER ANZIANI AUTOSUFFICIENTI E SERVIZI A LOCARNO-SOLDUNO RAPPORTO ALLA COMMITTENZA LOCARNO, 29 SETTEMBRE 2014

2 _ 1. CONSEGNA Consegna dei lavori In data 1 settembre 2014 si è svolta la presentazione dei lavori dei 4 Team di architetti che hanno confermato la loro partecipazione. Un formulario con le specifiche di questa consegna è stato firmato dai concorrenti: Studio Giovanzana-Montorfani, progetto Triblock Studio Lands, progetto Le terrazze Studio Vannini-Pelfini, progetto 4 torri Studio Cotti e Partners Il GdA dopo aver constatato la completezza dei documenti consegnati, ha messo a confronto i 4 lavori presentati. Controllo preliminare L arch. Paolo Kaehr ha provveduto ad effettuare i controlli preliminari formali sui progetti presentati. Il controllo è avvenuto a più riprese tra il 2 settembre e il 12 settembre. La tabella con i controlli è stata spedita per mail al sig. Marco Meschiari (BdS) e al sig. Gabriele Catti per visione e riflessione. I progetti sono stati anche visionati dal perito della BdS assieme al sig. Marco Meschiari, che ha in seguito steso una tabella sulla relazione costi/benefici di ogni progetto. I progetti sono anche stati visionati dal arch. Rovere dell UT Locarno, dal sig. Gabriele Fattorini dir. Pro Senectute Ticino e Moesano, dal sig. Gabriele Balestra dir. ALVAD, dal sig. Danilo Forini dir. Pro Infirmis. Le tabelle dei controlli: - Tabella Excel per la comparazione dei costi e degli indicatori - Tabelle Excel sulla valutazione dei costi benefici Sono consegnate alla committenza allegato a questo rapporto. Il rapporto del GdA senza gli allegati sarà spedito ai concorrenti a conclusione della procedura di mandato parallelo. 2

3 _ 2. ESAME DEI PROGETTI Il gruppo di accompagnamento si è riunito in data 16 settembre 2014 e ha analizzato i 4 progetti esprimendo qui di seguito le sue riflessioni. Progetto Triblock Situazione e relazione con l intorno Edificio compatto costituito da tre corpi di fabbrica di 7 livelli fuori terra e un livello interrato. Costruito al centro del terreno. I corpi di fabbrica ospitano gli appartamenti ed i commerci e lo spazio coperto e chiuso che si forma tra gli edifici è dedicato alla circolazione, verticale (2 lift e 2 scale) e orizzontale. Questo grande atrio non manca di interesse specialmente verso sud, ma risulta essere troppo scuro verso nord dove sembra che la luce naturale manchi. La forma del complesso è leggermente irregolare con il corpo verso ovest che segue la direzione del confine privato. Questo adattamento è considerato come riuscito in quanto si creano spazi interni dinamici e le premesse per una situazione di entrata. Lo spazio libero rimanente è diviso chiaramente in due settori: Settore pubblico vero via D. Galli Settore privato verso nord. Questa separazione chiara non si è concretizzata con proposte di qualità, specialmente per la parte pubblica. L arretramento delle entrata principale fino verso metà del terreno, fatto che giustifica il carattere pubblico di questo settore, chiede un ben diverso trattamento. L entrata non può avvenire all interno di un posteggio. I giardini davanti alle superfici commerciali non si giustificano e un carattere più urbano dello spazio esterno è auspicato. Rispetto delle norme di PR Il progetto tiene già in conto il supplemento del 5% concesso ad edifici con alta qualità termica ( sono ca 225 m2). Le logge chiuse ai lati non sono state computate nella SUL. La giustezza della interpretazione delle NAPR è stata confermata anche da un parere interno chiesto all UT di Locarno: anche se chiusi da vetri i balconi non sono computati nella SUL purché non riscaldati. Almeno il 20% della superficie del terreno non deve essere occupata neppure da costruzioni interrate, e questo è rispettato. 3

4 _ Costruzione e espressione architettonica La costruzione è costruita essenzialmente in cemento armato sia per i muri portanti che per le solette. I carichi verticali sono condotti a terra in maniera lineare e logica per cui dal punto di vista costruttivo l edificio è esemplare e semplice. Muri portanti di 20 cm di spessore Solette di 25 cm di spessore ( 30 al PT) La costruzione è isolata termicamente all esterno mediante un cappotto e all interno con il riempimento delle intercapedini delle pareti divisorie in cartongesso. Gli impianti sono concentrati in fasce sovrapposte per cui tutti i locali che necessitano di impianti sanitari sono sovrapposti. Anche da questo punto di vista il progetto è esemplare. L espressione architettonica è fortemente influenzata dalla forma compatta del blocco edilizio e dalla chiusura laterale dei balconi che diventano così delle logge chiuse ai lati. Questo senso di chiusura è rafforzato dalla decisione di adottare tende verticali (non inclinate) a protezione delle logge. Se aggiungiamo la grafica piuttosto piatta scelta per la rappresentazione, ne risulta un immagine di uno stabile con facciate chiuse a filo. La potenzialità spaziale delle logge vuote non è stata sfruttata. Interessante per contro la presenza della grande terrazza al piano attico verso sud che modula il piano tetto: il blocco a sud risulta terminare con un piano attico interessante. Qualità energetica Le riflessioni sulla qualità termica sull impiantistica sono molto approfondite. La costruzione è pensata per soddisfare la classe CECE A/B Isolamento termico : 15 cm esterno + 5 cm interno. Spessore muro completo ca 45 cm. Serramenti : Alu con vetri tripli La particolarità del concetto è la presenza di un impianto di ricambio d aria per le zone senza finestre (servizi) degli appartamenti; senza arrivare alla complessità richiesta di un sistema di ventilazione Minergie, si propone un ricambio di aria per evitare depressioni all interno dei locali con aspirazione. L aria immessa è preriscaldata mediante l estrazione del calore dall aria aspirata. Questo impianto automatico e di facile uso (non richiede manipolazioni da parte dell abitante) apporta una sicura qualità agli appartamenti. Riscaldamento Interamente con energie rinnovabili : PdC acqua-acqua, 12 sonde termiche 140 m di profondità. Pannelli solari termici a ricarica del terreno e per l H2= calda. Spazio per impianto fotovoltaico (sono fuori dal concetto energetico e dal preventivo). 4

5 _ Funzionalità PT dedicato alla parte comunitaria : Centro sociosanitario a Nord-Ovest-Est Asilo nido a Ovest Commerci a sud (2x) Locali comuni ad Est 258 m2 111 m2 82 m2 Il centro sociosanitario che è la funzione più importante anche in dimensione, è sistemato nel retro del palazzo e il tragitto per arrivare all entrata è lungo. Si deve entrare nello stabile, passare davanti all asilo nido per raggiungere il centro. Questa sistemazione non è stata giudicata come ottimale. Ai piani superiori: 22 app 2,5 loc 10 app 3,5 loc 12 app 3,5 loc, più grandi Mono orientati ( o Est o Ovest o Sud) Serviti dall atrio centrale Piante flessibili Possiedono tutti una grande e profonda loggia Accanto alle indubbie qualità delle piante sono emersi nell esame alcuni punti che non sono ottimali: - Il corridoio buio non lascia entrare luce negli appartamenti. - Alcuni appartamenti hanno zone d entrata troppo grandi - La lavanderia sul tetto che occupa un posto di un appartamento è poco comprensibile. Meglio sarebbe accorparla con la grande terrazza (molto bella) Sostenibilità dei costi L esposizione e l analisi dei costi è seria e approfondita. I costi sono completi : Costo esposto dal progettista Fr. 17'819'200 IVA compresa Costo al m3 CCC FR/m3 Volume 22'200 m3 Rapporto costi/benefici e sostenibilità investimento vedi rapporto sig. Marco Meschiari 5

6 _ Progetto Le Terrazze Situazione e relazione con l intorno L edificio è concepito come un villaggio composto da spazi di circolazione aperti e spazi abitabili, commerci o abitazioni, chiusi. Il tutto su 7 piani fuori terra e un piano interrato. Gli spazi chiusi sono raggruppati in due volumi molto semplici, paralleli tra di loro ed un poco sfalsati in direzione nord-sud. Gli spazi aperti li avvolgono e terminano sia a nord che sud con ampie terrazze che sono luoghi di incontro e centri di attività sociali. Questo concetto si esprime con una grande qualità spaziale al piano terreno dove l autore riesce ad proporre questa organizzazione e questa gerarchia in maniera coerente e avvincente: il grande spazio vuoto possiede un chiaro accento pubblico e grazie anche al ben riuscito rapporto con via D. Galli lascia trasparire una interessante vita fatta di incontri e di opportunità. I contenuti pubblici a questo livello ne saranno sicuramente avvantaggiati. L edificio, posto al centro dell area, è circondato da un area verde che non è stata ancora precisata nella sua funzionalità. Ai piani superiori il concetto si ripete per cui scale, corridoi e lift ( 1 solo), terrazze di uso comune si trovano all aperto e in parte neppure protette dai venti e dalle correnti d aria. L ultimo corridoio al 7 piano non è coperto. Questa proposta non è purtroppo accettabile: riteniamo che per lo meno i corridoi di uso obbligato (quelli che calcolano nella SUL) devono essere chiusi, sebbene possono anche non essere riscaldati. Le terrazze comuni devono essere protette dai venti, che in questa zona alla foce di una valle importante, possono essere anche forti. Certo che la chiusura di questi corridoi aumenta il volume chiuso dell edificio e i relativi costi. Abbiamo l impressione che questa tipologia sia più adatta per altri usi. Si ritiene che il corridoio aperto è nell ottica dell anziano un passo indietro per quanto riguarda le condizioni di abitabilità normali, rispetto alla sua attuale residenza media, che immaginiamo con corridoi chiusi e scale coperte. Costruzione e espressione architettonica La costruzione è essenzialmente in cemento armato : pilastri portanti con un ritmo di m 8,5 x 6,00 sostengono anche grazie ad architravi le solette in cemento armato. Questa tecnica necessita molto probabilmente l uso di dispositivi raffinati (precompressione) per contenere lo spessore delle solette e garantire l effetto di leggerezza della costruzione. I carichi sono condotti a terra con logica e semplicità. I tamponamenti sono poi eseguiti con mattoni in beton cellulare leggero (Ytong). I balconi aggettanti possiedono tutti il necessario taglio termico ad eliminazione dei ponti termici. La lunghezza di questi dispositivi (costosi) è comunque molto importante. 6

7 _ La struttura è rivestita con un cappotto esterno di 12 cm per cui lo spessore del muro perimetrale si avvicina a 35 cm. L espressione architettonica, che sottolineiamo ben riuscita, è determinata dai grandi spazi di circolazione vuoti ed aperti e dai balconi che corrono tutto attorno all edificio, anche davanti ai muri pieni (profondità in questi luoghi 60 cm), dal gioco creato dagli spazi di doppia altezza. I balconi sono protetti da ringhiere in metallo e rinverditi in maniera sistematica a formare una specie cortina (tenda) verde. Altro punto notevole : la estrema semplicità dei due volumi chiusi e riscaldati. Qualità energetica Lo standard dichiarato è Minergie A-ECO: significa un edificio che consuma meno energia di quanto produce, sempre calcolato sulla media annuale. Minergie A richiede un involucro meno performante che per Minergie P ma deve essere completato da un impianto fotovoltaico per la produzione di corrente elettrica. Questo impianto non gode dei sussidi federali perché serve a far ottenere i sussidi Minergie. Infatti è stato calcolato, pensiamo, nella stima dei costi sotto il capitolo diversi. Riscaldamento Non ci sono dati che spiegano in dettaglio il funzionamento dell impianto di riscaldamento. Si accenna unicamente ad una termopompa aria-acqua. La distribuzione è pensata a radiatori. Funzionalità PT dedicato alla parte comunitaria : Centro sociosanitario a Ovest di 245 m2 Asilo nido a Est 120 m2 Commerci a sud 140 m2 Buona raggiungibilità specialmente del centro sociosanitario che potrebbe anche essere completato con un piccolo bar. Buone anche le posizioni degli altri due spazi. Ai piani superiori: 16 app 2,5 loc, ca 60 m2 18 app 3,5 loc, ca 80 m2 2 app 4,5 loc, ca 100 m2 4 app 1,5 loc, ca 40 m2 Mono orientati ( o Est o Ovest) ma con possibilità di avere luce anche dal corridoio Serviti dall atrio centrale Piante flessibili Possiedono tutti un balcone Lavanderie e cantine ai piani ma all esterno. Corridoio, lift (1) e scale all esterno (2). I corridoi aperti e scoperti al 7 piano non sono adatti per la tipologia di persone che si vuole ospitare. 7

8 _ Sostenibilità dei costi L esposizione e l analisi dei costi è presentata in maniera ermetica e non abbastanza dettagliata per essere facilmente ricostruibile. I costi sono troppo sintetici e sommari per poter essere confrontati con i costi degli altri progetti: Costo esposto dal progettista Fr. 12'900'200 IVA compresa Costo al m3 CCC FR/m3 Volume 16'600 m3 NB : il costo contenuto deriva anche dal basso volume indicato! Sul dato del volume si nutre qualche dubbio. Alcuni controlli a campione hanno dato risultati differenti: il volume costruito considerando la chiusura dei balconi che servono per arrivare all appartamento, si aggira piuttosto attorno a 20'000 m3 e non a 16'600 m3 come indicato nella relazione tecnica. Con questa correzione il costo di costruzione dell edificio con la sistemazione esterna pure calcolato sulla base di Fr. 770 al m3 dovrebbe aggirarsi attorno a Fr. 16'170'000.- e non a Fr. 12'900'000.- come indicato, molto vicino al costo degli altre proposte che possiedono anche una volumetria di ca 20'000 m3. Queste sono analisi approssimative che indicano comunque che in questa proposta esiste un problema costi che deve essere sicuramente approfondito. Rapporto costi/benefici e sostenibilità investimento vedi rapporto Marco Meschiari che però ha considerato il costo indicato dal progettista. Progetto 4 Torri Situazione e relazione con l intorno 4 torri di altezza differenziata ( a due a due, 7 piani fuori terra verso nord, 5 verso sud) immerse in un parco verde con disegno libero. Ogni torre è dedicata all abitazione di una ben precisa fascia di età (!). Al piano terreno sono sistemate le strutture pubbliche che sono raggiungibili dai sentieri disegnati nel parco. Una grande piastra sotterranea che occupa quasi tutto l areale ospita non solo i posti auto ma anche spazi di accoglienza e di servizio. In pratica il grande parco altro non è che il tetto verde di una autorimessa. Le 4 torri sono inserite in due fasce parallele a via D. Galli e sono leggermente sfalsate verso Ovest in ragione della forma irregolare del terreno. In questo tipo di impianto è fondamentale la transizione tra il pubblico e il privato: in pratica il passaggio dalla strada via D.Galli alle entrate principali deve essere risolto in maniera decisa univoca e di qualità. L entrata deve essere leggibile e unica. 8

9 _ Con un impianto di questo tipo il luogo più naturale per organizzare l entrata principale è lo spazio tra le due torri sulla strada. Ma nel progetto 4 torri in questo luogo troviamo una rampa per le auto - un buco- ed un muro concavo che è la negazione stessa dell entrata. Questa decisione ci sembra veramente sbagliata anche perché le due entrate pedonali che sono organizzate a lato di questo abbassamento, sono molto deboli e difficilmente riconoscibili. L entrata dovrà essere ristudiata in modo radicale, rampa per l autorimessa compresa. Pensiamo anche solo al problema del trasporto degli anziani al Centro socio-assistenziale e dei bambini all asilo nido. La proposta di spostare questa accoglienza al piano inferiore (autorimessa) per motivi di privacy è inaccettabile. Rispetto delle norme di PR L esame del progetto ha confermato che il rispetto è assicurato: la distanza tra gli edifici è rispettata, le altezze pure. Da controllare il rispetto della superficie libera filtrante del 20%. Costruzione e espressione architettonica La costruzione è essenzialmente in cemento armato sia per i muri portanti che per le solette. Il cemento armato è a faccia vista esterno. I carichi verticali delle torri sono condotti a terra dal nucleo delle scale e da un certo numero di lame portanti. Al Piano terreno la costruzione si snellisce obbligando le pareti del 1 piano ad assumere funzioni di trave-parete rovesce. I grandi balconi con bordi rialzati a mò di parapetto sono parte integrante della costruzione ma a prima vista necessitano di più sostegni di quanti sono stati previsti. Non sono state aggiunte note sulla costruzione secondaria (separazioni) a parte la facciata (di cui parleremo più avanti) e il rivestimento interno dei muri Muri portanti di ca 30 cm di spessore Solette di ca 25 cm di spessore La costruzione è isolata termicamente all interno mediante rivestimento che in alcuni casi è proposto anche come parete esterna con il marchio di Stiferite. Questo materiale è un pannello sandwich che racchiude come componente isolante una schiuma espansa, con una molto bassa conducibilità termica ( y dichiarato = 0,023 W/mK). Esso è adatto per rivestimenti, per pavimenti per tetti ma non ha la solidità per essere proposta come parete esterna. L espressione architettonica è fortemente influenzata dai balconi aggettanti che sono piegati ai lati a formare il parapetto, e dal tamponamento leggero (Stiferite) che è rientrante rispetto alla costruzione in CA. Questo tamponamento leggero quando costituisce parete esterna ha uno spessore di 12,5 cm e non è indicata la costruzione. La proposta di questo materiale e di questo spessore come parete esterna è inaccettabile dal punto di vista costruttivo. 9

10 _ Qualità energetica Non è proposto una classe energetica speciale per cui si presume che la qualità raggiunta sia quella del RUEN (il minimo che si deve rispettare). In questo modo non si ha diritto al supplementi di SUL (che è del 5%) Isolamento termico : 12 cm interno. Spessore muro completo 32 cm Serramenti : Alu con vetri tripli Riscaldamento Interamente con energie rinnovabili : PdC acqua-acqua, 3 sonde termiche 140 m di profondità. La relazione tecnica del progetto lascia trasparire una certa diffidenza verso i provvedimenti di risparmio energetico spinti e il ricorso completo ad energie rinnovabili. Funzionalità PT dedicato alla parte comunitaria : Centro sociosanitario a Nord di 250 m2 con spazio coperto dedicato Asilo nido a Sud di 92 m2 Commerci a sud di 98 m2 Il centro sociosanitario che è la funzione più importante anche in dimensione, è sistemata nel retro del complesso e la sua entrata raggiungibile dopo aver percorso a piedi il giardino. Non esiste un adeguato spazio di interscambio al piano terreno dove i famigliari possono far scendere gli ospiti, lasciare l auto e accompagnarli al centro. Questo spazio è sistemato al piano inferiore in un luogo senza luce naturale. L entrata dell asilo nido è senz altro più agevole ma la insufficienza dei parcheggi temporanei penalizzano la struttura. Ai piani superiori: 40 app 3,5 loc di ca 80 m2 Diversi orientamenti, liberi 4 ascensori 4 scale Lavanderie situate al margine nord del complesso, possiedono luce naturale anche se sono al piano -1. Gli abitanti dei due palazzi a sud devono percorrere a piedi tutta l autorimessa per raggiungere la lavanderia. Si ritiene che il concetto 4 torri debba essere portato avanti di conseguenza per cui ogni torre deve essere dotata di una lavanderia e di servizi adatti in modo da favorire il senso 10

11 _ di appartenenza a una delle torri ( che è casa mia!) che è così importante in questa età. Sostenibilità dei costi L esposizione e l analisi dei costi è seria e approfondita. I costi sono completi : Costo esposto dal progettista Fr. 17'889'800 IVA compresa Costo al m3 CCC FR/m3 Volume m3 E il progetto più caro e non è una sorpresa se pensiamo ai 4 ascensori, alle 4 scale e alla frammentazione del volume. Per la sua struttura edilizia questo progetto presenta sicuramente un interesse economico per la Cooperativa che in caso di bisogno potrebbe vendere una torre a terzi. Rapporto costi/benefici e sostenibilità investimento vedi rapporto Marco Meschiari. Progetto Cotti e Partners Situazione e relazione con l intorno Edificio compatto a corte di due livelli dedicati alla parte sociale e commerciale, al quale sono stati sovrapposti due parallelepipedi in legno dedicati all abitazione. Allineato su via D. Galli con il quale è molto ben relazionato, il volume è aperto verso l interno e chiuso verso l esterno. Lo spazio rimanente esterno verso sud, ha chiaramente un carattere pubblico. Verso via Galli è sistemata una generosa situazione d entrata che possiede una grande qualità spaziale. La parte settentrionale, è dedicata ad un uso privato ma che permette anche l incontro degli abitanti del centro (orti, giardini ecc.). La qualità del progetto è di aver saputo individuare (direi ritagliare) uno spazio privilegiato nella corte interna: definita da due lati dall edificio di due livelli (nord-sud) e dagli altri due da un edificio di 7 piani (est-ovest) ma con un grande squarcio al secondo livello, non assume il carattere di cortile interno chiuso e scuro, ma quello di spazio definito, luminoso e soleggiato. Questo spazio ha la qualità per diventare il luogo di identificazione dell edificio. La sfida è stata ben risolta in quanto attorno alla corte si svolge tutta la vita sociale del centro : sono sistemate le entrate degli appartamenti, del centro socio assistenziale, dell asilo nido e dei commerci. 11

12 _ La possibilità di avere 4 perni di circolazione verticale ( due che si estendono su tutti gli otto livelli, 2 che servono unicamente la parte commerciale) conferisce all insieme una grande dote di flessibilità. I due parallelepipedi in legno che sovrastano lo zoccolo ospitano la parte abitativa. I 40 appartamenti possiedono orientamento differenziato e quindi offrono una grande quantità di opzioni. Spettacolari sono gli appartamenti risolti verso sud! Rispetto delle norme di PR La costruzione in legno necessita di un incremento delle distanze da altri edifici. Cosa che gli autori hanno recepito ed espresso con chiarezza sul piano di situazione. La distanza della parte aggettante sud di ml 3.00 da Via Domenico Galli ( dal secondo piano in su) è conforme al PR. Secondo la legislazione in vigore dal 2005 è possibile costruire una casa con struttura in legno con una altezza fino a 6 piani. Il progetto prevede una struttura in legno di 5 piani appoggiata su una struttura in muratura di 2 piani. Noi pensiamo che lo spirito della prescrizione è rispettata, salvo indicazioni contrarie da parte dei competenti uffici. Costruzione ed espressione architettonica La costruzione è chiaramente suddivisa in due materiali con la loro specifica espressione architettonica: Zoccolo in cemento armato sia per i muri portanti che per le solette. I carichi verticali sono condotti a terra in maniera lineare e logica per cui da punto di vista costruttivo l edificio è esemplare e semplice. Lo zoccolo ha una espressione di sostegno e i pieni prevalgono. Le finestre diventano grossi squarci e non buchi nel muro e questo da allo zoccolo il suo aspetto adeguato. Parte sovrapposta in legno : costruzione e rivestimento. La parte in legno è appoggiata e grandi vuoti dello zoccolo al 1 livello ( terrazze e stenditoi) accentuano questo stato di levitazione che marca ancora di più il distacco dei materiali. Muri portanti parte in legno di cm di spessore Solette in legno di 44 cm di spessore Muri portanti parte in beton con isolamento interno : ca 35 cm Solette ca 25 cm La costruzione è isolata termicamente all esterno mediante un cappotto per la parte in legno e all interno per la parte in beton. Il cappotto riveste la costruzione anche sotto i pavimenti delle parti contro esterno in modo da minimizzare i ponti termici.gli impianti sono concentrati in fasce sovrapposte ma tutti a livello primo piano devono essere deviati orizzontalmente verso le discese verticali chi si trovano nelle zone delle scale. L espressione architettonica è fortemente influenzata da questa scelta di materiali, che rispecchiano le funzioni, ed è a prima vista conseguente con le intenzioni dei progettisti ed il carattere dell immobile. 12

13 _ Qualità energetica Si propone la qualità Minergie ma senza la certificazione, corrisponde ad un CECE A/B e quindi si può pensare di rivendicare il supplemento del 5% per la SUL. Ciò che manca per la certificazione è la presenza della ventilazione controllata meccanica. La scelta etica del materiale legno che ha un profilo ecologico neutro è molto apprezzata. Riscaldamento Interamente con energie rinnovabili : PdC aria-acqua, pannelli fotovoltaico, collettori solari. Distribuzione mediante radiatori. Funzionalità PT dedicato alla parte comunitaria. Tutti gli spazi possiedono l entrata della corte. Alcune superfici sono situate al 1 piano : Centro sociosanitario a Est di 212 m2 Sala multiuso abitanti 89 m2 Superfici commerciale a Ovest 154 m2 Entrata asilo nido 43 m2 Primo piano: Studio medico a nord affacciato a sud Studio fisio Asilo nido a sud Lavanderie, stenditoi comuni e terrazze 108 m2 108 m2 302 m2 Questa proposta prevede una superficie commerciale più ampia che le tre altre proposte e appartamenti correttamente dimensionati, ma senza spazi persi. La parte commerciale è molto interessante ma costituisce un fattore di rischio. L asilo nido così come proposto è discutibile. La parte pubblica ha un ottimo carattere urbano, è ben relazionata con la via D. Galli e si apre su uno spazio di scambio, la corte, che è molto interessante. Ai piani superiori: 20 app 3,5 loc, m2 20 app 2,5 loc, m2 Possiedono diversi orientamenti, alcuni quasi solo a nord. Possiedono sicuramente anche loro una certa qualità ma le aperture laterali (Est-Ovest) già esistenti, devono essere migliorate. Gli appartamenti rivolti a sud sono spettacolari! Balconi in tutti gli appartamenti. Ben serviti da due scale e da due lift 13

14 _ Sostenibilità dei costi L esposizione e l analisi dei costi è abbastanza approfondita. I costi sono abbastanza completi : Costo esposto dal progettista Fr. 15' IVA compresa Costo al m3 CCC FR/m3 Volume m3 Rapporto costi/benefici e sostenibilità investimento vedi rapporto sig. Marco Meschiari. Rapporto finale Il gruppo di accompagnamento dopo aver ancora visionato singolarmente tutti i 4 progetti si è riunito per esprimere le considerazioni finali e deliberare. Il GdA dopo profonda discussione, dopo aver ponderato attentamente qualità e problematiche di ognuna delle 4 soluzioni, decide all unanimità di proporre per la realizzazione il progetto Cotti e Partners. Il progetto convince per la sua pianta innovativa dove l aspetto comunitario (zoccolo) e privato (lame) hanno una espressione adeguata e riuscita e per la qualità dello spazio che è la sintesi del concetto : quella corte realizzata come un ottimo amalgama di cortile (pubblico) e giardino (privato) in cui tutti gli attori si ritrovano e possiede tutte le premesse per diventare lo spazio che identifica l intervento. Il GdA ringrazia gli autori degli altri tre progetti partecipanti i quali con le indubbie qualità riscontrate anche nelle loro proposte hanno permesso di svolgere un serio lavoro di analisi, di confronto e di approfondimento che ha condotto alla selezione del progetto che meglio interpreta le esigenze della committenza. Il presente rapporto verrà trasmesso all indirizzo dei committenti con la raccomandazione di approfondire e sviluppare il progetto proposto. 14

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