REGIONE TOSCANA GIUNTA REGIONALE

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1 REGIONE TOSCANA GIUNTA REGIONALE ESTRATTO DAL VERBALE DELLA SEDUTA DEL (punto N 44 ) Proposta di legge N 44 del Proponente SALVATORE ALLOCCA DIREZIONE GENERALE DIRITTI DI CITTADINANZA E COESIONE SOCIALE Pubblicita /Pubblicazione Atto soggetto a pubblicazione su Banca Dati (PBD) Dirigente Responsabile GIANLUCA GIOVANNONI Estensore GIANLUCA GIOVANNONI Oggetto "Alineazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica finalizzata alla razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (E.R.P.)". Presenti ENRICO ROSSI SALVATORE ALLOCCA ANNA RITA BRAMERINI LUCA CECCOBAO ANNA MARSON RICCARDO NENCINI GIANNI SALVADORI CRISTINA SCALETTI GIANFRANCO SIMONCINI STELLA TARGETTI LUIGI MARRONI ALLEGATI N 3 ALLEGATI Denominazion Pubblicazione Tipo di trasmissione Riferimento A Si Cartaceo+Digitale PROPOSTA DI LEGGE B Si Cartaceo+Digitale RELAZIONE ILLUSTRATIVA C Si Cartaceo+Digitale RELAZIONE TECNICO- NORMATIVA

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3 LA GIUNTA REGIONALE Vista la legge 24 dicembre 1993, n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica); Vista la legge regionale 3 novembre 1998, n. 77 (Riordino delle competenze in materia di edilizia residenziale pubblica); Vista altresì la legge regionale 5 agosto 2009, n. 46 e successive modifiche (Disposizioni sull alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica), con la quale si dispone la sospensione delle procedure di vendita degli immobili di edilizia residenziale pubblica, in attesa di un riordino complessivo delle materia che introduca nuovi criteri per la cessione dei medesimi, diversi da quelli di cui alla citata L. 560/1993; Considerata pertanto la necessità di procedere all approvazione dei suddetti criteri per la cessione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica; Vista la proposta di legge di propria iniziativa concernente Alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica finalizzata alla razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP) ; Visto il Documento preliminare n. 3 del 3 ottobre 2011, discusso e approvato dal Consiglio regionale in data 12 ottobre 2011; Visto il parere favorevole del CTD espresso nella seduta del 19 luglio 2012 ai sensi dell art. 5, comma 3, della legge regionale 8 gennaio 2009, n. 1 (Testo unico in materia di organizzazione e ordinamento del personale); Acquisito il parere rilasciato dalla Direzione Generale della Presidenza, ai sensi dell art. 16, comma 4, del Regolamento interno della Giunta regionale toscana del 15 novembre 2010, n. 2; A VOTI UNANIMI DELIBERA - di approvare la proposta di legge Alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica finalizzata alla razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP), allegato A al presente atto e le relative relazioni illustrativa e tecnico normativa (allegati B e C), disponendone l inoltro al Consiglio regionale a cura della Segreteria della Giunta.

4 Il presente atto, che per il suo contenuto deve essere portato a conoscenza della generalità dei cittadini, è pubblicato integralmente sulla banca dati degli atti amministrative della Giunta regionale, ai sensi dell art. 18, comma 2, lett. c), della legge regionale 23 aprile 2007, n. 23. SEGRETERIA DELLA GIUNTA IL DIRETTORE GENERALE ANTONIO DAVIDE BARRETTA Il Dirigente Responsabile GIANLUCA GIOVANNONI Il Direttore Generale EDOARDO MICHELE MAJNO

5 ALLEGATO A Proposta di legge Alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica finalizzata alla razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP) Sommario Preambolo Art. 1 Oggetto ed ambito di applicazione Art. 2 - Condizioni di alienabilità degli alloggi e destinazione dei relativi proventi Art. 3 - Piano regionale di cessione del patrimonio di ERP Art. 4 - Requisiti degli acquirenti degli alloggi Art. 5 - Limiti all alienazione e alla locazione degli alloggi acquistati Art. 6 - Prezzo di alienazione degli alloggi assegnati Art. 7 - Alienazione di alloggi non assegnabili e di immobili ad uso non abitativo Art. 8 - Rendicontazione dei proventi e piani operativi di reinvestimento Art. 9 Norma transitoria Art. 10- Abrogazione

6 PREAMBOLO Il Consiglio regionale Visto l articolo 117 quarto comma della Costituzione; Visto l articolo 4, comma 1, lettera z) dello Statuto regionale; Vista la legge 17 febbraio 1992, n.179 (Norme per l edilizia residenziale pubblica); Vista la legge 24 dicembre 1993, n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica); Vista la legge regionale 3 novembre 1998, n.77 (Riordino delle competenze in materia di edilizia residenziale pubblica); Vista la legge regionale 20 dicembre 1996, n.96 (Disciplina per l assegnazione, gestione e determinazione del canone di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica). Considerato quanto segue: 1. A livello statale, la materia dell edilizia residenziale pubblica è disciplinata da alcune leggi, tra le quali, per quanto concerne specificamente la disciplina dell alienazione degli alloggi, la legge 24 dicembre 1993, n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica). 2. A livello regionale, la materia è regolata dalla legge regionale 3 novembre 1998, n.77 (Riordino delle competenze in materia di edilizia residenziale pubblica), dalla legge regionale 20 dicembre 1996, n. 96 (Disciplina per l assegnazione, gestione e determinazione del canone di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica), e dalla legge regionale 5 agosto 2009, n. 46 (Disposizioni sull alienazione degli alloggi di edilizia residenziale sociale). 3. Le leggi citate al punto 2 concernono rispettivamente gli aspetti istituzionali della materia e la disciplina dell assegnazione e della conduzione degli alloggi, mentre la l.r. 46/2009 reca soltanto una disposizione di sospensione dell efficacia dei piani di cessione degli alloggi (fatte salve le procedure di cessione per le quali sia intervenuto un accordo sulla compravendita alla data del 27 maggio 2008).

7 4. La sospensione dell efficacia dei piani di cessione di cui alla l.r. 46/2009 è espressamente motivata con riferimento alla necessità di elaborare una disciplina organica della materia, di cui l alienazione degli alloggi costituisce indubbiamente parte integrante. 5. Le fattispecie di alienabilità a terzi degli alloggi, prima della decorrenza di dieci anni dalla stipula del contratto di acquisto, sono rigorosamente circoscritte con riferimento a gravi motivi sopravvenuti, che siano debitamente documentati, e coincidono con le fattispecie già previste per gli alloggi di edilizia agevolata. 6. Poiché le procedure di cessione degli alloggi inseriti nel piano regionale approvato con deliberazione del Consiglio regionale 8 marzo 1994, n.91 sono estremamente complesse e comportano tempi molto lunghi, si ritiene opportuno prevedere il termine del 31 dicembre 2014 per la conclusione delle procedure nei casi in cui sia intervenuto accordo sulla compravendita alla data del 27 maggio Per quanto concerne gli alloggi già inseriti nel piano regionale di cessione di cui al punto 6, per i quali non sia però intervenuto accordo sulla compravendita alla data del 27 maggio 2008, si ritiene opportuno prevedere la predisposizione di un piano straordinario di cessione, e fissare conseguentemente un termine per la presentazione delle proposte di alienazione da parte dei Comuni (redatte tecnicamente dal competente soggetto gestore) e un termine per la presentazione del piano da parte della Giunta regionale all approvazione del Consiglio regionale: ciò consentirà in tempi relativamente rapidi l avvio delle procedure di alienazione di tali alloggi, che avverrà alle condizioni e con le modalità previste dalla presente legge. 8. Occorre abrogare la l.r. 46/2009 che prevede il termine del 31 dicembre 2011 per la conclusione delle procedure di cessione degli alloggi di cui al punto 6, e sospende l efficacia del citato piano regionale per quanto riguarda le procedure di cessione degli alloggi di cui al punto 7. Approva la presente legge Art. 1 Oggetto ed ambito di applicazione 1. La presente legge disciplina il sistema di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP), con la finalità di assicurare lo sviluppo del servizio pubblico, la razionalizzazione del patrimonio e l economicità della sua gestione, nel rispetto del principio della piena correlazione tra alienazioni e reinvestimenti, sia sul piano economico che sul piano temporale.

8 2. Sono soggetti alle norme della presente legge gli alloggi di proprietà di enti pubblici territoriali che siano stati in qualunque tempo acquisiti, realizzati o recuperati con fondi di ERP, o che risultino comunque assegnati ai sensi della vigente normativa in materia di assegnazione degli alloggi di ERP, nonché quelli realizzati in attuazione di programmi speciali o straordinari. 3. La presente legge si applica altresì alle unità immobiliari ad uso non abitativo ricomprese in edifici destinati ad ERP, nonché alle aree di pertinenza degli stessi. 4. La presente legge non si applica alle unità immobiliari di proprietà pubblica destinate ad alloggi di servizio, a quelle vincolate ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137), ed a quelle di proprietà degli enti locali non acquisite, realizzate o recuperate con fondi di ERP, temporaneamente destinate a finalità di edilizia residenziale pubblica. Art. 2 Condizioni di alienabilità degli alloggi e destinazione dei relativi proventi 1. L alienazione di alloggi di ERP assegnati è consentita in presenza di una delle seguenti condizioni: a) che si tratti di alloggi collocati in un condominio misto nel quale la quota di proprietà pubblica sia minoritaria; b) che si tratti di alloggi che per lo stato di degrado o la particolare caratterizzazione tipologica o strutturale comportino oneri di gestione e di mantenimento non sostenibili da parte del sistema dell edilizia residenziale pubblica, come accertato da apposita perizia tecnica. 2. L alienazione di alloggi di ERP non assegnati è consentita in presenza di una delle seguenti condizioni: a) che si tratti di alloggi collocati in un condominio misto nel quale la quota di proprietà pubblica sia minoritaria; b)) che si tratti di alloggi, compresi in edifici o parti funzionalmente autonome di essi, non assegnabili perché in stato di grave degrado, come accertato da apposita perizia tecnica, o compresi in edifici di particolare caratterizzazione architettonica, per i quali l adeguamento agli standard essenziali di abitabilità renda necessari interventi edilizi e soluzioni tecnologiche economicamente incompatibili con il principio della sostenibilità del servizio di ERP, come accertato da apposita perizia tecnica; c) che si tratti di alloggi non assegnabili perché ubicati in aree che comportano difficoltà ed alti costi di accesso con particolare riguardo ai servizi scolastici e sociosanitari, ai servizi di trasporto pubblico e agli esercizi commerciali. 3. L alienazione di aree ed unità immobiliari ad uso non abitativo è consentita qualora l alienazione risulti economicamente vantaggiosa.

9 4. Le condizioni di alienabilità di cui al comma 2, lettere b) e c), e al comma 3 sono individuate secondo modalità definite dai comuni in forma associata nel livello ottimale di esercizio (LODE) con proprio regolamento. 5. I proventi derivanti dalle alienazioni e dai versamenti di cui all articolo 5, comma 4, sono destinati esclusivamente alla realizzazione di programmi edilizi finalizzati all incremento dell offerta abitativa e alla riqualificazione del patrimonio di ERP. Art. 3 Piano regionale di cessione del patrimonio di ERP 1. I comuni individuano gli alloggi cedibili ed in forma associata nel LODE formulano la proposta di cessione degli immobili e di reinvestimento dei relativi proventi, sulla base degli indirizzi e secondo modalità operative definiti dalla Giunta regionale con deliberazione da adottarsi entro centoventi giorni dall entrata in vigore della presente legge. 2. Il piano regionale di cessione del patrimonio di ERP è approvato con deliberazione del Consiglio regionale su proposta della Giunta regionale ed ha validità quinquennale. 3. Il piano contiene: a) gli elementi identificativi degli alloggi e delle aree ed unità immobiliari ad uso non abitativo; b) le fasi temporali in cui si articola il procedimento di cessione; c) le tipologie di intervento in relazione alle esigenze di valorizzazione del patrimonio. 4. Il piano è attuato dai soggetti gestori mediante lotti annuali. 5. Le offerte di vendita degli alloggi assegnati, relative ai lotti annuali di cui al comma 4, contenenti i requisiti degli acquirenti di cui all articolo 4, i limiti di cui all articolo 5 ed il prezzo di vendita di cui all art. 6, sono comunicate dai soggetti gestori agli assegnatari che possono presentare domanda di acquisto entro il termine, secondo le modalità e al prezzo indicati nelle offerte stesse. Art. 4 Requisiti degli acquirenti degli alloggi 1. Hanno titolo all acquisto degli alloggi di cui all articolo 2, comma 1, gli assegnatari o i loro familiari conviventi che conducano un alloggio di ERP a titolo di locazione da oltre un quinquennio alla data di presentazione della domanda di acquisto. 2. In caso di acquisto da parte di altro componente il nucleo familiare è fatto salvo il diritto di abitazione in favore dell assegnatario.

10 3. All atto della presentazione della domanda di acquisto, l assegnatario e gli altri componenti del nucleo familiare devono risultare adempienti a tutti gli obblighi contrattuali e non versare in una delle condizioni sanzionabili con l annullamento o la decadenza dall assegnazione, fatto salvo quanto previsto per il requisito reddituale dalla vigente normativa in materia di assegnazione degli alloggi di ERP. 4. L assegnatario e gli altri componenti del nucleo familiare devono adempiere a tutti gli obblighi contrattuali fino alla stipula del contratto di compravendita. 5. I nuclei familiari in cui siano presenti soggetti disabili, oppure composti esclusivamente da soggetti ultrasessantacinquenni, o da questi ultimi con minori a carico, che non intendano acquistare gli alloggi condotti in locazione, rimangono assegnatari dei medesimi. In tali casi gli alloggi non possono essere alienati a terzi. 6. Gli assegnatari, titolari di reddito familiare annuo non superiore al limite reddituale di decadenza dall assegnazione fissato dalla Regione, che non si trovino nelle condizioni previste dal comma 5 e che non intendano acquistare gli alloggi condotti in locazione, rimangono assegnatari degli alloggi stessi che non possono essere alienati a terzi, fatti salvi i casi di sottoutilizzo come disciplinati dalla normativa regionale vigente in materia di assegnazione degli alloggi di ERP. 7. Nei casi di sottoutilizzo di cui al comma 6, i comuni possono attivare procedure di mobilità obbligatoria nel rispetto del diritto all abitazione di un alloggio adeguato alle esigenze del nucleo familiare e comunque nell ambito del patrimonio ERP compreso nel medesimo territorio comunale. Gli assegnatari che non ottemperino all obbligo di mobilità sono tenuti al rilascio degli alloggi occupati, a seguito della dichiarazione di decadenza dall assegnazione. In tutti i casi di sottoutilizzo è comunque fatta salva la possibilità di acquisto di altri alloggi rimasti liberi, ai sensi del comma Nei casi di superamento, per due anni consecutivi, del limite reddituale di decadenza fissato dalla Regione, da parte degli assegnatari che non si trovino nelle condizioni previste dal comma 5 e che non intendano acquistare gli alloggi condotti in locazione, i comuni possono dichiarare nei loro confronti la decadenza dall assegnazione. In tali casi gli assegnatari sono tenuti al rilascio degli alloggi stessi, fatta salva comunque la possibilità di acquisto di altri alloggi rimasti liberi, ai sensi del comma Gli alloggi di cui all articolo 2, comma 2, lettera a), nonché gli alloggi rimasti liberi alla conclusione delle suddette procedure di mobilità o di rilascio, possono essere venduti prioritariamente ai soggetti di cui ai commi 7 e 8, nonché ad altri assegnatari di alloggi di ERP in possesso dei requisiti di cui ai commi 1 e 3, previo rilascio degli alloggi di ERP dagli stessi occupati, e successivamente a soggetti terzi in possesso dei requisiti previsti dalle norme vigenti per non incorrere nella decadenza dal diritto all assegnazione di alloggi di ERP. 10. Tale vendita avviene mediante asta pubblica, assumendo a base della stessa il valore normale di cui all articolo 1, comma 307, della L. 27 dicembre 2006, n. 296 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - legge finanziaria 2007), determinato da un apposita perizia tecnica redatta dal soggetto gestore, tenuto conto dei valori rilevati, per la medesima fascia e zona, dall Agenzia del Territorio Osservatorio del mercato immobiliare.

11 Art. 5 Limiti all alienazione e alla locazione degli alloggi acquistati 1. Gli alloggi acquistati ai sensi della presente legge non possono essere alienati, neppure parzialmente, né può esserne modificata la destinazione d uso, per un periodo di dieci anni dalla data di stipula del contratto di acquisto. 2. Gli alloggi possono essere alienati, previa autorizzazione dell ente già proprietario ovvero del soggetto gestore eventualmente a ciò delegato, decorsi almeno cinque anni dalla data di stipula del contratto di acquisto, solo in presenza dei seguenti motivi sopravvenuti, che siano debitamente documentati ai sensi della vigente normativa: a) trasferimento per ragioni di lavoro in un comune distante almeno 40 chilometri dal comune in cui è ubicato l alloggio; b) insorgenza di condizioni di salute tali da rendere incompatibile in modo permanente la fruizione dell alloggio; c) variazione del numero dei componenti del nucleo familiare tale da rendere l alloggio inadeguato; d) intervenuta separazione dei coniugi o dei conviventi comproprietari dell alloggio, in assenza di accordo sul mantenimento della titolarità; e) successione ereditaria; f) rilascio coattivo a seguito di disposizioni delle forze dell ordine o dell autorità giudiziaria. 3. Per un periodo di dieci anni decorrenti dalla data di stipula del contratto di acquisto, gli alloggi acquistati ai sensi della presente legge possono essere concessi in locazione soltanto al canone ed alle condizioni di cui ai patti territoriali sottoscritti ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). 4. Decorso il termine di inalienabilità di cui ai commi 1 e 2, gli alloggi acquistati ai sensi della presente legge possono essere alienati a terzi, solo previo versamento al soggetto gestore di un importo a titolo di contributo per la ricostituzione del patrimonio di ERP, pari al 10 per cento del prezzo di acquisto corrisposto, aggiornato sulla base della variazione assoluta dell indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati. Tale versamento estingue il diritto di prelazione sugli alloggi spettante all ente già proprietario. Art. 6 Prezzo di alienazione degli alloggi assegnati 1. Il prezzo di alienazione degli alloggi di cui all articolo 2, comma 1, è determinato mediante apposita perizia tecnica redatta dal soggetto gestore, assumendo a base della

12 stessa il valore normale di cui all articolo 1, comma 307, della L. 296/2006, tenuto conto dei valori rilevati, per la medesima fascia e zona, dall Agenzia del Territorio Osservatorio del mercato immobiliare. 2. L importo determinato ai sensi del comma 1 è decurtato del 25 per cento al fine di individuare il valore dell alloggio occupato. Tale decurtazione può essere incrementata fino al 35 per cento in relazione allo stato di conservazione ed al livello di funzionalità dell alloggio occupato. 3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, l assegnatario dell alloggio ha facoltà di richiedere direttamente all Agenzia del Territorio una valutazione dell immobile mediante apposita perizia, che assume valore vincolante ai fini della determinazione del prezzo. 4. Tutte le spese di istruttoria e di stipula degli atti di cessione sono a carico dell acquirente. 5. Il pagamento del prezzo viene effettuato in unica soluzione. Art. 7 Alienazione di alloggi non assegnabili e di immobili ad uso non abitativo 1. L alienazione degli alloggi e delle relative pertinenze di cui all articolo 2, comma 2, lettere b) e c) avviene mediante asta pubblica, assumendo a base della stessa il valore normale di cui all articolo 1, comma 307, della L. 296/2006, determinato da un apposita perizia tecnica redatta dal soggetto gestore, tenuto conto dei valori rilevati, per la medesima fascia e zona, dall Agenzia del Territorio Osservatorio del mercato immobiliare. 2. Le aree e le unità immobiliari ad uso non abitativo ricomprese nel piano regionale di cessione di cui all articolo 3 possono essere cedute al valore di mercato, determinato da un apposita perizia tecnica redatta dal soggetto gestore, assumendo a base della stessa il valore normale di cui all articolo 1, comma 307, della L. n. 296/2006, tenuto conto dei valori rilevati per la medesima fascia e zona, dall Agenzia del Territorio Osservatorio del mercato immobiliare. 3. Nel caso in cui i soggetti conduttori non esercitino il diritto di prelazione di cui all articolo 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) l alienazione avviene tramite asta pubblica, assumendo a base della stessa il valore determinato ai sensi del comma Il pagamento del prezzo avviene contestualmente alla stipula dell atto di cessione. Art. 8 Rendicontazione dei proventi e piani operativi di reinvestimento 1. Entro il termine del 30 giugno dell anno successivo ad ogni anno di riferimento, ciascun soggetto gestore provvede a monitorare lo stato di attuazione del piano di

13 cessione e a rendicontare le entrate derivanti dalle cessioni effettuate entro la data del 31 dicembre dell anno di riferimento. 2. La Giunta regionale approva, entro il 31 dicembre dell anno successivo ad ogni anno di riferimento, il piano operativo di reinvestimento dei proventi derivanti dalle cessioni, individuando per ciascun intervento la localizzazione, la tipologia, gli alloggi realizzati o recuperati nonché la relativa entità finanziaria. Art. 9 Norma transitoria 1. Gli alloggi di ERP ricompresi nel programma regionale di cessione di cui alla deliberazione del Consiglio regionale 8 marzo 1994, n. 91 (Legge 560/1993. Approvazione proposte piani di vendita alloggi di edilizia residenziale pubblica), e successive modificazioni, sono alienati qualora il soggetto gestore dichiari essere intervenuto, alla data del 27 maggio 2008, accordo tra le parti sulla compravendita dell immobile, alle condizioni ed al prezzo di cessione stabiliti dalla legge 24 dicembre 1993, n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica), e previa ulteriore verifica dei requisiti di legge. 2. Le procedure di cui al comma 1 devono concludersi entro il termine del 31 dicembre I comuni in forma associata nel LODE, qualora intendano procedere alla cessione di alloggi di ERP già inseriti nel programma regionale di cessione di cui al comma 1, per i quali non sia intervenuto alla data del 27 maggio 2008 accordo tra le parti sulla compravendita dell immobile, devono presentare apposite proposte di alienazione, nel rispetto delle condizioni di cui all articolo 2 ed al prezzo stabilito dall articolo 6, entro il termine del 30 giugno I comuni in forma associata nel LODE procedono alla presentazione delle proposte di alienazione sulla base degli indirizzi e secondo modalità operative definiti dalla Giunta regionale con deliberazione da adottarsi entro sessanta giorni dall entrata in vigore della presente legge. 4. Sulla base delle proposte di alienazione presentate ai sensi del comma 3, la Giunta regionale predispone un piano straordinario di cessione degli alloggi e lo presenta all approvazione del Consiglio regionale entro il termine del 31 dicembre Gli alloggi di cui al comma 3 sono alienati alle condizioni e con le modalità previsti dalla presente legge. Art. 10 Abrogazione 1. La legge regionale 5 agosto 2009, n. 46 (Disposizioni sull alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica) è abrogata.

14 ALLEGATO B Proposta di Legge Alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica finalizzata alla razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP) Relazione illustrativa Premessa La materia dell edilizia residenziale pubblica comprende il complesso delle attività delle amministrazioni e degli enti pubblici dirette a soddisfare il fabbisogno abitativo di soggetti a basso reddito o appartenenti a particolari categorie sociali. Il trasferimento dell intera materia alla competenza regionale è avvenuto in primis con il decreto legislativo n. 112 del 1998, con la soppressione del Comitato per l edilizia residenziale (avente il compito di provvedere al riparto dei fondi previsti per i piani di ERP, alla redazione di essi ed alla verifica della loro attuazione) e con l attribuzione alle regioni dei fondi volti al finanziamento degli interventi, accanto alla competenza in ordine alla fissazione dei criteri per l assegnazione degli alloggi e per la definizione dei canoni. Allo Stato sono rimasti i compiti di semplice determinazione di principi e finalità di carattere generale, di raccolta di informazioni, di impulso, di garanzia e di sostegno delle fasce economicamente più deboli. La ripartizione di competenze operata dal citato decreto legislativo presenta carattere di marcata novità rispetto alla precedente disciplina che aveva mantenuto allo Stato le funzioni di programmazione nazionale dei finanziamenti dell edilizia residenziale pubblica. Nel ristretto e definito nucleo di competenze mantenute allo Stato dall articolo 59 del decreto legislativo n. 112 del 1998, non compare più infatti tale funzione, mentre al successivo articolo 60, fra le funzioni conferite alle regioni viene indicata la «programmazione delle risorse finanziarie destinate al settore» (programmazione/localizzazione). Tali norme vengono integrate dal successivo articolo 61 che reca l insieme delle disposizioni di dettaglio necessarie a rendere effettivo l accreditamento alle singole regioni delle risorse finanziarie previste dalle numerose leggi vigenti che hanno previsto finanziamenti di interventi di edilizia residenziale pubblica. 1

15 Con la riforma del Titolo V della Costituzione del 2001, la materia dell edilizia residenziale pubblica non è stata inclusa né tra le materie su cui lo Stato ha competenza legislativa esclusiva (articolo 117, secondo comma), né tra quelle in cui la competenza è concorrente (articolo 117, terzo comma). Pertanto, ai sensi del comma quarto del nuovo articolo 117 della Costituzione, tale materia appartiene alla competenza esclusiva di carattere residuale delle Regioni. A livello regionale, la materia è regolata dalle disposizioni contenute nella legge regionale 3 novembre 1998, n. 77 (Riordino delle competenze in materia di edilizia residenziale pubblica) e nella legge regionale 20 dicembre 1996, n. 96 (Disciplina per l assegnazione, gestione e determinazione del canone di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica). Attualmente, per grandi linee, la materia dell edilizia residenziale pubblica è disciplinata da diverse leggi statali ed in particolare dalla legge 5 agosto 1978, n. 457 (Norme per l edilizia residenziale), dalla legge 17 febbraio 1992, n. 179 (Norme per l edilizia residenziale pubblica) e dalla legge 24 dicembre 1993, n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica). La l. 560/1993 è la norma di riferimento per l alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica e definisce, in assenza di norme regionali diverse, i criteri e le modalità di alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica. Tale legge ha consentito agli enti proprietari di alloggi di ERP di porre in vendita parte del patrimonio immobiliare amministrato. La disciplina introdotta con tale legge, come modificata dalla legge n. 136 del 1999, ha definito i requisiti richiesti agli acquirenti, i criteri per la determinazione del prezzo di vendita, la destinazione delle risorse così acquisite, fissando altresì una percentuale massima, pari al 75 per cento, del patrimonio alienabile nel territorio di ciascuna provincia. Precedentemente la legge n. 513 del 1977 era stata una delle prime leggi che aveva consentito agli assegnatari di acquistare l alloggio, avviando il finanziamento di un programma straordinario di intervento nel settore dell ERP, fissando le condizioni generali sia per l edilizia residenziale agevolata sia per l edilizia sovvenzionata. La disciplina dell intera materia edilizia residenziale pubblica, a seguito dell approvazione del nuovo titolo V della Costituzione, può essere quindi adeguata in virtù dell ordinamento costituzionale vigente che ha attribuito alle Regioni competenza esclusiva o residuale per quanto concerne le politiche della casa, compresi gli aspetti relativi all alienazione del patrimonio degli alloggi ricompresi nei programmi regionali di vendita. Provvedimenti della Regione Toscana in merito alla cessione degli alloggi di ERP 2

16 In materia di alienazione alloggi si segnalano in particolare le seguenti leggi regionali e specificatamente: - legge regionale 30 aprile 1990, n. 57 (Programma regionale per la cessione di alloggi di edilizia residenziale pubblica ed il reimpiego delle relative risorse), superata in sostanza dalla legge nazionale 560/93; - legge regionale 2 novembre 2005, n. 59 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica a favore dei profughi di cui all articolo 17 della legge 4 marzo 1952, n. 137 Assistenza a favore dei profughi ovvero all articolo 34 della legge 26 dicembre 1981, n. 763 Normativa organica per i profughi ) che norma una particolare categoria di cittadini Con deliberazione del Consiglio regionale 27 maggio 2008, n. 43, sono stati sospesi tutti i procedimenti in corso relativi alla vendita degli immobili di edilizia residenziale pubblica in qualunque stato di definizione, fatti salvi i procedimenti in cui, previa verifica dei requisiti costituenti titolo all acquisto, il prezzo fosse stato determinato in via definitiva ed espressamente accettato e fosse stata prodotta la documentazione necessaria per la stipula dell atto di compravendita. Valutata la necessità di provvedere ad un ulteriore sospensione delle attività di vendita degli immobili di edilizia residenziale pubblica, la legge regionale 5 agosto 2009, n. 46 (Disposizioni sull alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica), ha stabilito la sospensione dell efficacia dei piani di cessione degli alloggi approvati dal Consiglio regionale, consentendo peraltro la conclusione delle procedure di alienazione solo nei casi in cui era intervenuto un accordo per la cessione dell alloggio alla data del 27 maggio 2008; tali procedure si dovevano concludere entro il 31 dicembre Infine, dal momento che è stata segnalata dai soggetti gestori la difficoltà di portare a termine le procedure di alienazione entro il termine previsto, si è reso necessario modificare il termine prorogandolo al 31 dicembre 2011 con la legge 30 dicembre 2010, n. 68, e la presente proposta di legge, come si vedrà nell illustrazione dell articolato, interviene nuovamente a modificare tale termine. Principi ispiratori della proposta di legge Con riferimento ai requisiti ed alle condizioni di alienabilità del patrimonio ERP, si rende oggi necessario intervenire con un atto legislativo specifico e non a carattere temporaneo come già avvenuto da parte della Regione Toscana. La presente proposta di legge intende normare l alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, definendo una più selettiva disciplina basata sui seguenti principi: 1. alienazione del patrimonio immobiliare di ERP consentita esclusivamente per esigenze di sviluppo del servizio pubblico e di razionalizzazione ed economicità della gestione dei relativi immobili; 3

17 2. determinazione del prezzo di vendita più vicino ai valori di mercato delle abitazioni civili ancorché agevolato in relazione alle condizioni oggettive degli acquirenti; 3. prevenzione di possibili speculazioni da parte dei nuovi proprietari attraverso vincoli alla cessione e locazione degli alloggi ceduti e previsione di un bonus di uscita dal patrimonio di ERP a titolo di contributo per la ricostituzione del patrimonio medesimo. Sintesi dell articolato Art. 1 Oggetto e ambito di applicazione Si riafferma il principio, già contenuto in previgenti normative statali di settore, secondo il quale l alienazione del patrimonio immobiliare di ERP è consentita esclusivamente per esigenze di sviluppo del servizio pubblico e di razionalizzazione ed economicità della gestione dei relativi immobili; si specifica che sono soggetti alla presente legge gli alloggi di proprietà di enti pubblici territoriali e le unità immobiliari ad uso non abitativo ricomprese in edifici destinati ad ERP. Art. 2 Condizioni di alienabilità degli alloggi e destinazione dei relativi proventi Si definiscono le condizioni in base alle quali è consentita l alienazione di alloggi assegnati e di quelli non assegnati, oltre che delle unità immobiliari ad uso non abitativo; le condizioni di alienabilità sono individuate dai Comuni in forma associata nell ambito del LODE (livello ottimale di esercizio) e i proventi derivanti dalle alienazioni sono destinati esclusivamente all incremento dell offerta abitativa e alla riqualificazione del patrimonio di ERP. Art. 3 Piano regionale di cessione del patrimonio di ERP Il procedimento di cessione degli alloggi di ERP prevede la formulazione di proposte di vendita da parte dei Comuni associati nel LODE, che confluiscono in un piano regionale di validità quinquennale approvato con deliberazione del Consiglio su proposta della Giunta; sono definiti i contenuti di tale piano, con particolare riguardo agli elementi identificativi degli alloggi e alle tipologie di intervento in relazione alle esigenze di valorizzazione del patrimonio. 4

18 Art. 4 Requisiti degli acquirenti degli alloggi In quest articolo si stabilisce che gli assegnatari, per avere titolo all acquisto dell alloggio, devono condurlo in locazione da oltre un quinquennio alla data di presentazione della domanda di acquisto. I nuclei familiari in cui siano presenti soggetti disabili, e quelli composti esclusivamente da soggetti ultrasessantacinquenni, rimangono assegnatari dell alloggio se non intendono acquistarlo. Gli assegnatari che non si trovino invece in tali condizioni e che siano titolari di reddito familiare complessivo non superiore al limite reddituale di decadenza fissato dalla Regione, qualora non intendano acquistare gli alloggi condotti in locazione, rimangono anch essi assegnatari dei medesimi, fatti salvi i casi di sottoutilizzo degli alloggi stessi, come disciplinati dalla normativa regionale attualmente vigente in materia di assegnazione degli alloggi, nei quali possono essere attivate procedure di mobilità obbligatoria da parte dei Comuni. Gli assegnatari che non ottemperino all obbligo di mobilità sono comunque tenuti al rilascio degli alloggi occupati. Gli assegnatari titolari di reddito familiare complessivo superiore, per due anni consecutivi, al limite reddituale di decadenza fissato dalla Regione, e che non si trovino nelle condizioni sopra previste, qualora non intendano acquistare gli alloggi condotti in locazione, possono essere soggetti alla procedura di decadenza ed al conseguente rilascio degli alloggi occupati. Gli alloggi rimasti liberi alla conclusione delle procedure di mobilità o di rilascio e gli alloggi non assegnati (collocati in un condominio misto a proprietà pubblica minoritaria) possono essere venduti prioritariamente ai soggetti interessati dalle procedure di mobilità per sottoutilizzo degli alloggi e dalle dichiarazioni di decadenza dall assegnazione per superamento del limite reddituale, nonché ad altri assegnatari in possesso dei requisiti per l acquisto. La vendita avviene mediante asta pubblica, assumendo a base della stessa il valore normale determinato ai sensi del provvedimento dell Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007 (Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati, ai sensi dell articolo 1, comma 307, della legge finanziaria per il 2007) da un apposita perizia tecnica redatta dal soggetto gestore, sulla base delle valutazioni dell OMI (Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio). Art. 5 Limiti all alienazione e alla locazione degli alloggi acquistati. Si stabiliscono i criteri, i termini e le condizioni per la successiva alienazione e locazione dell alloggio nei primi dieci anni decorrenti dalla data di stipula del contratto di acquisto; è possibile anche l alienazione dopo la decorrenza di cinque anni dalla stipula del contratto, ma solo in una serie di fattispecie tassativamente determinate con riferimento alla disciplina regionale in materia di edilizia agevolata. 5

19 Decorso il termine di inalienabilità, si introduce la possibilità di cedere l alloggio a terzi, solo previo versamento al soggetto gestore di un importo, a titolo di contributo per la ricostituzione del patrimonio di ERP, pari al 10% del prezzo di acquisto corrisposto, aggiornato sulla base della variazione assoluta dell indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati. Tale importo estingue il diritto di prelazione sull alloggio spettante all ente già proprietario. Art. 6 Prezzo di alienazione degli alloggi assegnati Si definiscono le modalità per la determinazione del prezzo di vendita: il prezzo di cessione degli alloggi e delle relative pertinenze è determinato mediante apposita perizia redatta dal soggetto gestore, ponendo a base della medesima il valore normale determinato ai sensi del citato provvedimento dell Agenzia delle Entrate 27 luglio L importo così determinato viene abbattuto del 25% al fine di individuare il valore dell immobile occupato, e tale decurtazione può essere incrementata di un ulteriore 10% in relazione allo stato di conservazione ed al livello di funzionalità dell alloggio occupato. La determinazione del prezzo può essere, in alternativa a quanto appena illustrato, stabilita direttamente dall Agenzia del Territorio su richiesta dell acquirente. Tutte le spese di istruttoria e di stipula degli atti di cessione sono a carico dell acquirente. Art.7 Alienazione di alloggi non assegnabili e di immobili ad uso non abitativo Si prevede che gli alloggi non assegnabili e le aree e le unità immobiliari ad uso non abitativo, ricomprese nel programma di cessione approvato dalla Regione, possano essere cedute al valore di mercato, determinato da un apposita perizia tecnica redatta dal soggetto gestore, sulla base delle valutazioni dell OMI, con diritto di prelazione per i soggetti conduttori o, qualora il diritto di prelazione non sia esercitato, mediante asta pubblica. Art. 8 Rendicontazione dei proventi e piani operativi di reinvestimento Entro il termine del 30 giugno dell anno successivo ad ogni anno di riferimento, i soggetti gestori procedono a rendicontare le entrate derivanti dalle cessioni e sottopongono alla Regione le proposte di destinazione e reimpiego delle risorse. La Regione procede all approvazione del piano operativo di reinvestimento e per ciascun intervento individua la localizzazione, la tipologia del medesimo, gli alloggi realizzati o recuperati nonché la relativa entità finanziaria. 6

20 Art. 9 Norma transitoria Si stabilisce il termine del 31 dicembre 2014 per la conclusione delle procedure di cessione degli alloggi, ricompresi nel piano approvato con deliberazione del Consiglio regionale n. 91/1994, e successive modificazioni, per i quali sia intervenuto accordo sulla compravendita alla data del 27 maggio Per gli alloggi per i quali non sia invece intervenuto accordo sulla compravendita alla suddetta data, si prevede che i comuni presentino le proposte stesse entro il termine del 30 giugno Tali proposte confluiranno poi in un piano straordinario di cessione che la Giunta presenterà all approvazione del Consiglio entro il termine del 31 dicembre Art. 10 Abrogazione Si dispone l abrogazione della legge regionale 5 agosto 2009, n.46 sull alienazione degli alloggi di ERP. 7

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