Da Accesso a Videosorveglianza. Queste le nuove regole condominiali Diritto e giustizia.it

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1 Da Accesso a Videosorveglianza. Queste le nuove regole condominiali Diritto e giustizia.it di Donato Palombella Giurista d'impresa Finalmente è giunto il via libera alla riforma del condominio. Dopo un cammino lungo e tribolato, la Commissione Giustizia del Senato ha finalmente approvato la nuova disciplina del condominio. A questo punto non rimane che attendere la firma del Capo dello Stato. L'entrata in vigore è prevista sei mesi dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale per cui dovremo attendere, presumibilmente, l'estate Non volendo entrare nel dettaglio delle nuove disposizioni, abbiamo creato un abbecedario delle principali innovazioni per fornire un quadro sufficientemente dettagliato delle novità. Stampa articolo Share on google_plusone Share on Accesso agli atti sancito il diritto di ciascun condòmino di accedere ai documenti del condominio ed estrarne copia. Amministratore costi sotto controllo: all'atto della nomina o del rinnovo, l'amministratore deve obbligatoriamente specificare, in maniera analitica, l'importo del suo stipendio e, salvo diversa delibera dell'assemblea, non può pretendere ulteriori compensi; nessun compenso, inoltre, per il passaggio di consegne; confusione di gestione: il patrimonio del condominio deve essere ben distinto da quello dell'amministratore che può essere licenziato in tronco nell'ipotesi in cui la situazione non sia chiara;

2 diventa obbligatorio quanto i condomini sono più di otto; durata dell'incarico: annuale o anche biennale, salvo delibere di revoca; fisco: l'amministratore ha l'obbligo di adempiere agli oneri fiscali posti a carico del condominio; P.E.E.P. E.R.P.: la figura dell'amministratore entra anche nell'edilizia pubblica; polizza R.C.T.: obbligatoria se richiesta dall'assemblea poteri: al momento della nomina (o del rinnovo) è necessario indicare analiticamente, a pena di nullità dell'incarico, le competenze dell'amministratore rendiconto: obbligatorio entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio requisiti professionali: diploma di scuola media di secondo grado, corsi di formazione e aggiornamento professionale diventano la regola; requisiti morali: necessari (a pena di decadenza) i requisiti di ordine morale ovvero assenza di precedenti penali per reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato; revoca: ampie possibilità di revocare l'incarico a seguito della pronuncia del giudice ovvero della richiesta anche di un singolo condòmino confermata dall'assemblea. La revoca è possibile, per esempio nel caso in cui l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Società: la figura dell'amministratore può essere ricoperta non solo da persone fisiche ma anche da società: Animali Vietato vietare l'accesso agli animali: il regolamento condominiale non può vietare la detenzione di animali domestici Antenne TV addio alle antenne centralizzate ciascun condòmino potrà installare autonomamente impianti individuali. Assemblea

3 convocazione informatizzata: l'avviso di convocazione potrà essere effettuato tramite raccomandata, PEC, fax o consegnata a mano annullabilità delle delibere: per omessa, tardiva o incompleta convocazione; la relativa azione dovrà essere intrapresa entro 30 giorni prima convocazione: sufficiente la maggioranza dei partecipanti e i 2/3 del valore; seconda convocazione: 1/3 del valore dell'edificio e1/3 dei partecipanti. Consiglio di condominio ufficializzato il Consiglio di Condominio, almeno per gli edifici con più di 11 unità immobiliari; tre condomino potranno rappresentare il condominio. Contabilità il Condominio si trasforma in Azienda: obbligatorio il bilancio con redazione dello stato patrimoniale e relazione accompagnatoria; le strutture andranno conservate per dieci anni; via libera alla nomina di un revisore esterno. L'amministratore è obbligato a tenere costantemente aggiornate aggiornati i libri ovvero l anagrafe condominiale, il libro delle assemblee c/c condominiale tutte le entrate e le uscite dovranno transitare attraverso un apposito c/c intestato al condominio. Costituzione prima convocazione quorum prima convocazione: sufficiente la maggioranza dei partecipanti e i 2/3 del valore; seconda violazione: 1/3 del valore dell'edificio e1/3 dei partecipanti. Delega forma: necessaria la forma scritta; limiti: in caso di più di 20 condomini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5 del valore divieto di delega all amministratore. Destinazione d uso parti comuni (art ter)

4 possibile il cambio della destinazione d uso delle parti comuni ma occorre il voto dei 4/5 dei partecipanti che rappresentino almeno i 4/5 del valore. Stabilito un iter particolare per la convocazione dell'assemblea. Distacco dall impianto centralizzato il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento a tre condizioni: a) nel caso in cui ci siano oggettivi problemi tecnici dell'impianto comune che non siano stati risolti dal condominio nell'arco di un'intera stagione di riscaldamento; b) dal distacco non devono derivare notevole squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini; c) il rinunciante resta tenuto a concorrere al pagamento delle solo spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e massa a norma. Il distacco può essere vietato se può causare squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. Fonti rinnovabili il singolo condomino (o terzi che abbiano acquistato a titolo oneroso un diritto reale o personale) potrà installare l'impianto di energia da fonti rinnovabili anche senza alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea che, però, potrà controllare. Tali impianti potranno essere installati sul lastrico solare ovvero su ogni altra idonea superficie comune, nonché sulle parti di proprietà esclusiva. Innovazioni varato un nuovo iter per la convocazione dell'assemblea. ordinarie: è richiesto il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore. per le opere di particolare interesse sociale: sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, contenimento energetico, impianti energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati basta la maggioranza degli intervenuti + ½ del valore. per la seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore. Inquilini morosi

5 l'amministratore di condominio dovrà attivarsi contro i morosi proponendo azioni di recupero del credito anche senza il preventivo consenso dell'assemblea. Lavori da eseguire su parti esclusive necessaria la preventiva comunicazione all'amministratore del condominio Mediazione nuove regole per la media conciliazione e nuovi obblighi per l'amministratore Morosità del singolo condomino entro sei mesi dal rendiconto, l'amministratore dovrà proporre decreto ingiuntivo contro i morosi salvo dispensa da parte dell'assemblea. Parti comuni presunzione di condominialità per i beni comuni utili a tutti i condomini salvo espressa previsione contraria nel titolo di proprietà; sono comuni gli impianti di ricezione radiotelevisiva, di flussi telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni; multiproprietà: introdotto il concetto di proprietà con godimento periodico o a uso turnario; divisione delle parti comuni solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio Registri obbligatori anagrafe condominiale, verbali, nomina dell amministratore e di contabilità. Reperibilità obbligo di esporre in bella mostra, in un luogo di facile accesso al pubblico, tutti i recapiti e proprie generalità dell'amministratore e/o del soggetto che lo sostituisca, anche momentaneamente. L'amministratore dovrà essere facilmente reperibile sia dai singoli condomini che da terzi estranei al condominio. Sanzioni per chi viola il regolamento condominiale chi disturba paga... da 200 a 800

6 Sito internet condominiale su richiesta dell'assemblea, potrà contenere i dati contabili e i verbali ovviamente protetti da una password che impedisca l'acceso ai curiosi. Solidarietà nelle spese vincolo di solidarietà dei condomini verso i terzi, sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario comunicazione dei morosi ai fornitori creditori. Supercondominio riconosciuto il ruolo del supercondominio a cui viene applicata la normativa in materia di condominio; Il nuovo art bis prevedeva l'applicabilità della legge al supercondominio Tabelle millesimali Rettifica o modifica delle tabelle all unanimità; obbligatoria quanto ci sia errore, alterazione per più di 1/5 anche su una sola unità immobiliare per innovazioni o sopraelevazione. spese a carico di chi ha dato via libera alla variazione; revisione giudiziale: non è previsto litisconsorzio necessario; modificabili solo i terrazzi; modificabili le modelle. Videosorveglianza l installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è approvata con la maggioranza degli intervenuti e 1/2 del valore.

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