COMUNE DI ORBETELLO. APPROVAZIONE ai sensi dell art. 111 della LRT 65/2014

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1 COMUNE DI ORBETELLO Provincia di Grosseto Allegato A alla determinazione PIANO ATTUATIVO DI INIZIATIVA PRIVATA PIANO DI LOTTIZZAZIONE LOTTO AT03 SITO IN VIA DEL PIOPPO DELLA FRAZIONE DI FONTEBLANDA ORBETELLO APPROVAZIONE ai sensi dell art. 111 della LRT 65/2014 RELAZIONE ISTRUTTORIA DEL RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO SETTORE PIANIFICAZIONE TERRITORIALE Dirigente: Responsabile del Procedimento: Arch. Maurizio Talocchini Arch. Francesca Olivi GENNAIO 2015

2 1. PREMESSA In data 27 Novembre 2014 è entrata in vigore la nuova legge regionale n. 65 del 10 novembre 2014 Norme per il governo del territorio, che ha abrogato la precedente LRT 1/2005, pertanto il procedimento del presente piano attuativo prosegue nel rispetto delle procedure di cui alla nuova normativa vigente. La presente relazione accerta e certifica che il procedimento del Piano Attuativo si svolge nel rispetto delle norme legislative e regolamentari vigenti, in coerenza e conformità con gli strumenti della pianificazione territoriale di riferimento di cui all articolo 10, comma 2 della L.R.T. 65/2014. Il Piano attuativo di Iniziativa Privata Piano di lottizzazione Lotto At03 sito in via del Pioppo della frazione di Fonteblanda Orbetello, finalizzato alla realizzazione di 7 alloggi per l edilizia residenziale convenzionata, attua le disposizioni della Scheda normativa e di orientamento progettuale contenuta nel Dossier D del Regolamento Urbanistico del Comune di Orbetello, approvato con Del.C.C. n. 8 del 07 Marzo ASPETTI VALUTATIVI In merito alla procedura di valutazione Ambientale Strategica di cui alla LRT 10/2010, il presente Piano Attuativo, previsto espressamente dal RU che è stato sottoposto a V.A.S., ne risulta escluso ai sensi dell art. 5 bis comma 2 della medesima LR 10/2010 che specifica: In applicazione del principio di non duplicazione delle valutazioni non sono sottoposti a VAS né a verifica di assoggettabilità i piani attuativi di cui all art. 65 della LR 1/2005, nonché i piani attuativi di livello attuativo, comunque denominati, che non comportano varianti ai piani sovraordinati, a condizione che il piano sovraordinato sia stato oggetto di valutazione dei profili ambientali. 2.1 LA VALUTAZIONE ALL INTERNO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO: L Area di trasformazione in oggetto AT: 03 Fonteblanda Via del Pioppo è stata sottoposta a procedura di VAS e a Valutazione Integrata all interno della formazione del Regolamento Urbanistico, da cui è emerso che per l intervento specifico non sono necessarie misure di mitigazione. Si riporta in estratto la scheda relativa alla At 03 del documento Rapporto Ambientale stato dell Ambiente, elaborato costitutivo del RU:

3 Scheda descrittiva AT: 03 Fonteblanda Via del Pioppo 3. COERENZA ESTERNA: IL PIANO DI INDIRIZZO TERRITORIALE REGIONALE ED IL PIANO TERRITORIALE DI COORDINAMENTO PROVINCIALE Si ritiene verificata la coerenza con il Piano Territoriale di Coordinamento provinciale approvato con Del.C.P. n. 20 del e con il Piano di Indirizzo Territoriale Regionale approvato con Del.C.R. n. 72 del L area non è interessata dalla vincolistica sovraordinata, pertanto non vi sono contrasti con il PIT con valenza paesaggistica (PIT/PPR) adottato con Del.C.R. 58 del 2 luglio 2014, ed in particolare con l art. 38 della Disciplina di Piano relativo alle Misure di salvaguardia. 4. COERENZA INTERNA: 4.1 IL PIANO STRUTTURALE L area oggetto di intervento è situata nel centro abitato di Fonteblanda. Il Piano Strutturale individua la frazione di Fonteblanda all interno dell UTOE n. 1 di Talamone e Fonteblanda ; la Disciplina del P.S., nello specifico l art.17, prevede per la residenza il seguente dimensionamento:

4 Residenza: - a Fonteblanda il completamento dell abitato dovrà permettere di chiudere la città e consolidarla. Sono ammessi 40 alloggi. Qualora venga attuato l obiettivo di riqualificazione portuale, sono ammessi ulteriori 80 alloggi in grado di supportare l auspicato sviluppo conseguente; Il Piano Strutturale prevede a Fonteblanda il completamento dell abitato finalizzato a chiudere la città e consolidarla; il PS ammette per Fonteblanda un carico massimo di mc di nuovo impianto, equiparato a 40 alloggi complessivi ai sensi del D.M. 2 Aprile Il PS ha infatti utilizzato il valore di 100 mc/abitante equivalente (80 mc per abitante da insediare + 20 mc di servizi connessi alla residenza) e ipotizzato una media di 2,5 abitanti/nucleo familiare: mc/100mc = 100 abitanti equivalenti da insediare 100/2,5 = 40 alloggi 4.2 IL REGOLAMENTO URBANISTICO Il RU approvato con Del.CC. 8/11, con riferimento all art. 7 del Regolamento Regionale 09 febbraio 2007 n. 3 (3/R) ha convertito il dimensionamento della funzione residenziale in metri quadrati di Superficie Utile Lorda (SUL), considerando 30/40 mq di SUL ad abitante equivalente, ed ottenendo : - Fonteblanda, max SUL mq (100 ab. equivalenti x 40 mq ) Il RU ha suddiviso la potenzialità residenziale per Fonteblanda in due Aree Strategiche: - At03, oggetto della presente trattazione, - At04. Il Regolamento Urbanistico disciplina l area oggetto di intervento nella apposita Scheda normativa di orientamento progettuale contenuta nel Dossier D denominata At03 Saturazione Lotto 1 a Fonteblanda, che si riporta: At03 - Saturazione lotto 1 a Fonteblanda località: Fonteblanda - proprietà: pubblica Descrizione intervento: L area oggetto di intervento è relativa ad un attuale lotto intercluso all interno del centro abitato di Fonteblanda, in cui si ammette l intervento di saturazione, con la previsione massima di 7 alloggi per edilizia residenziale sociale o edilizia agevolata e/o convenzionata, quota parte del dimensionamento del Piano Strutturale. Omissis [ ] Superficie territoriale area di trasformazione: 1.700,00 mq dati dimensionali area di trasformazione: SUL mq 600 edilizia residenziale sociale o edilizia agevolata e/o convenzionata: 7 alloggi Dotazione di parcheggi, attrezzature e verde pubblico: parcheggi pubblici = mq 45,00 ( 2,5 mq x 18 abitanti equivalenti) e comunque nel rispetto degli elaborati grafici della scheda qualora presenti verde pubblico = mq 165 (9 mq/abitante equivalente) e comunque nel rispetto degli elaborati grafici della scheda qualora presenti Indicazioni progettuali: h massima: 2 piani fuori terra. Ammissibilità di piani interrati per i garages

5 tipologia edilizia: schiera/villette bifamiliari destinazione: esclusivamente residenziale Non sono ammessi monolocali. Ai sensi del Regolamento della LRT1/05 disposizioni per la tutela e valorizzazione degli insediamenti è garantito il mantenimento di una superficie permeabile di pertinenza pari ad almeno il 25 per cento della superficie fondiaria. Modalità di intervento Attuazione mediante Piano Attuativo 4.3 DETERMINAZIONI SUCCESSIVE ALL APPROVAZIONE DEL RU: DELIBERAZIONE C.C. N. 80 DEL DIMENSIONAMENTO LOTTO DI TERRENO AT03 DI FONTEBLANDA DETERMINAZIONE Con determinazione dirigenziale n. 467 del 2 agosto 2012 l Amministrazione ha avviato il procedimento di evidenza pubblica per la vendita del terreno edificabile individuato come At 03 nel RU, distinto al CT del Comune di Orbetello al F. 8 pp.199 (porzione) e 54 (porzione), della superficie complessiva di circa mq. In tale fase è emersa la problematica relativa ad una discrasia tra la volumetria e la SUL (Superficie Utile Lorda) previste nelle singole schede delle aree di trasformazione i di cui al Dossier D del RU, definite Atn, circa l effettiva capacità urbanistica dell area, sul fatto cioè se prevalga il concetto di SUL o il concetto di volume nelle schede strategiche del RU. Il Consiglio, con la Del.C.C. 80/2012, ha pertanto espresso un parere ai sensi dell art. 42 c. 2 lett. b) del D.Lgs 267/00, concludendo che il parametro prescrittivo in merito ad eventuali discrasie interpretative debba essere quello del numero degli alloggi espresso nel PS e della SUL, entrambi espressamente citati nelle singole schede delle aree di trasformazione di cui al Dossier D del RU, mentre il concetto di volume debba essere ritenuto solamente come un richiamo alle attività di valutazione del Piano Strutturale, privo di rilevanza disciplinare. 5. AMBITO DI APPLICAZIONE E TESSUTI EDILIZI CONTERMINI L area oggetto del Piano Attuativo è costituita da un terreno collinare già urbanizzato, ricompreso tra Via del Pioppo, a monte, e una fila di edifici a civile abitazione a valle, che lo separano da Via Montianese.

6 L edificato esistente è principalmente costituito da Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.) derivante da un Piano di Zona risalente al 1975, di cui il lotto oggetto del presente intervento è una parte residua. La tipologia edilizia è quella tipica delle aree PEEP degli anni 70, improntata a grandi volumetrie caratterizzate da semplicità tipologica e costruttiva, con edifici lunghi in linea, serviti da più corpi scala, coperture a capanna e prospetti intonacati con uso di verande e/o balconi. L elevazione esistente nei lotti contermini è su tre livelli abitativi con box al piano terra. Il tutto posto su terrazzamenti con un dislivello tra monte e valle di circa ml. 3,00. Nel lato verso Talamone, sono presenti edifici sempre in linea attestati sulla progettata strada pubblica di collegamento, destinati a civile abitazione ma sostanzialmente della stessa tipologia. Nell edificato, tra la via Montianese e il lotto At03 sono presenti alcune abitazioni su due piani, (garages+residenza) mono o bifamiliari di modesta fattura e materiali. 6. PROPRIETA Il lotto edificabile, già di proprietà del Comune di Orbetello, è stato oggetto di asta pubblica per l alienazione, in cui è risultata vincitrice la società Impresa Rosi Alfredo srl di Porto Santo Stefano. Il rogito di compravendita, repertorio n del Segretario Comunale di Orbetello, è stato sottoscritto in data Il lotto At03 è ad oggi identificato al Catasto terreni, Foglio n. 8 come segue: - Particella 325 mq 1500,00 (di proprietà dell aggiudicatario e soggetta ad edificazione) - Particella 327 mq 4,00 (di proprietà dell aggiudicatario e soggetta ad edificazione) - Particella 330 mq 350,00 (di proprietà del Comune soggetta a standards pubblici) La Superficie catastale complessiva del lotto At03 risulta di mq 1854,00, esclusa la particella n. 326 di proprietà del Comune, relativa alla viabilità esterna al confine del Piano Attuativo, di mq 516,00, che risulta soggetta a sistemazione (la superficie catastale comprensiva anche della particella n. 326 è di mq 2.370,00.) 7. DESCRIZIONE DEGLI INTERVENTI Il Piano Attuativo prevede l edificazione di due fabbricati con tipologia a schiera, utilizzando l ingombro massimo consentito dalla limitata dimensione del lotto, con una disposizione planimetrica di sfalsamento tra i due fabbricati. Il primo edificio contiene 4 unità immobiliari su due piani, mentre il secondo contiene 3 unità immobiliari, due al piano terra e uno al piano primo, i due edifici sono serviti da una scala esterna; non sono previsti monolocali. La superficie utile lorda progettata è pari a mq 599,76 leggermente inferiore ai 600,00 mq consentiti, con un altezza massima in gronda di ml 6,65, corrispondente a due piani fuori terra; i garages sono previsti al piano interrato non essendo disponibili nel lotto superfici fuori terra. La copertura è a capanna, in analogia con tutte le tipologie limitrofe.

7 La sagoma di ingombro dell edificato consente il rispetto della percentuale di superficie permeabile prevista (superficie permeabile pari a mq 394,46, superiore al rapporto di 25% su 1.504,00 pari a mq 376,00.) 7.1 STANDARD La Tav. 4 dimostra la verifica degli standard ai sensi di legge e nel rispetto della scheda di dettaglio del RU: 8. ITER PROCEDURALE Si riassumono i passaggi relativi all iter procedurale per l intervento in questione fino ad oggi: - Con Determinazione dirigenziale n. 467 del 2 agosto 2012 l Amministrazione ha avviato il procedimento di evidenza pubblica per la vendita di un terreno edificabile all interno del centro abitato di Fonteblanda in Via del Pioppo; - La perizia di stima redatta dal Settore Pianificazione Territoriale e LL.PP., documento allegato al bando suddetto, riscontrando una discrasia tra la volumetria e la SUL previste dalla Scheda At03 Schede normative di orientamento progettuale di cui al Dossier D del Regolamento Urbanistico, ha individuato sulla base di un principio cautelativo una SUL edificabile pari a mq 546,87 e quindi riduttiva rispetto ai 600 mq previsti dall At03 nel RU; - L asta pubblica per la vendita del terreno si è conclusa in data 18 settembre 2012, con l aggiudicazione per l acquisto dell immobile all Impresa Rosi Alfredo srl; il Sig. Rosi aggiudicatario, prima della stipula dell atto, ha sollevato il problema sull effettiva capacità urbanistica dell area, chiedendo al Comune di risolvere in via definitiva l interpretazione assunta in via cautelativa nella perizia di stima; - Con Deliberazione consiliare n. 80 del Dimensionamento lotto di terreno At03 di Fonteblanda Determinazione è stata confermata la SUL di mq 600 indicata dalla Scheda normativa attribuendo il criterio interpretativo già descritto; - Con contratto rep. n.5015 in data è stato stipulato il contratto di compravendita tra il Comune di Orbetello e l Impresa Rosi Alfredo srl. - In data prot. n sono stati trasmessi gli elaborati del Piano Attuativo del lotto At03 in loc. Fonteblanda redatti dall Ing. Bruno Rosi; - In seguito a nota del prot. N dell Ufficio Pianificazione del Servizio Urbanistica di questa amministrazione comunale sono stati trasmessi in data

8 , prot del gli elaborati modificati ed integrati e da ultimo così costituiti: Quadro Conoscitivo: - Tav. 1) Carta Tecnica Regionale Regolamento Urbanistico Planimetria Catastale - Tav. 2) Sviluppo a curve di livello - Tav. 3) Sezioni Terreno lotto At 03 sez 3; - Tav. 4) Verifica Standard Urbanistici Piano Attuativo: - Tav. 5) Planivolumetrico - Tav. 6) Centro abitato Fonteblanda CTR - Tav. 7) Sezione abitato A-A - Tav. 8) Sezione abitato B-B Opere di Urbanizzazione: - Tav. 9) Pianta opere urbanizzazione con indicazione piantumazioni - Tav.10) Sezioni opere a standards - Tav.11) Strada collegamento Pianta e profilo longitudinale - Tav.12) Sezioni strada di collegamento - Tav.13) Particolari costruttivi 1) - Tav.14) Particolari costruttivi 2) - Tav.15) Particolari costruttivi 3) - Tav.16) Planimetria rete sottoservizi esistenti - Tav.17) Planimetria rete sottoservizi modificata Norme Tecniche di Attuazione Relazione illustrativa e relazione di fattibilità Computo estimativo Relazione sulle opere di urbanizzazione Documentazione fotografica Studio geologico di fattibilità - In data 23 giugno 2014 prot è stato effettuato il deposito presso il Genio Civile ai sensi del DPGR 53/R del 2011 (deposito n del ). Il piano attuativo è stato adottato con Del.CC. n. 69 del , pubblicato sul BURT n. 46 parte seconda del Copia della deliberazione di adozione del Piano, comprensiva degli elaborati allegati in formato elettronico, è stato trasmesso alla Provincia di Grosseto ai sensi dell art. 69 comma 2 della L.R.T. 01/2005, con PEC ns.prot del Il Genio Civile si è espresso con parere favorevole - protocollo n sulle indagini geologiche a supporto del piano attuativo. Non sono pervenute osservazioni al Piano Attuativo nei termini fissati da legge. Ad oggi, con l abrogazione della LRT 1/2005 da parte della LRT 65/14, è necessario procedere all approvazione del piano attuativo nel rispetto di cui all art. 111 approvazione dei piani attuativi della nuova LRT 65/14, in particolare ai sensi del c. 5 che esplicita che, qualora non siano pervenute osservazioni, il piano diventa efficace a seguito della pubblicazione sul BURT dell avviso che ne dà atto. 9. VINCOLI SOVRAORDINATI Il piano attuativo in oggetto non ricade in aree soggette a vincolo di alcun tipo. 10. PARERI E NULLAOSTA Al fine di adempiere a quanto previsto dalle leggi e normative attualmente in vigore si riportano i seguenti pareri espressi: A. Acquedotto del Fiora parere di COMPATIBILITA rilasciato in data prot 5035, relativo alla fattibilità delle opere, con le seguenti precisazioni:

9 Parere per fornitura idrica: La disponibilità idrica della zona e la capacità idraulica della rete risultano compatibili con il fabbisogno richiesto. Le caratteristiche tecniche del collegamento al pubblico servizio saranno specificate al nmomento della richiesta di allacciamento. Parere per smaltimento reflui:la capacità residua del depuratore di Orbetello posto a servizio della zona risulta compatibile a smaltire il fabbisogno richiesto, ma non la rete fognaria, in quanto nel lotto edificatorio è ubicata una condotta ivi convogliata sul collettore fognaro ubicato sulla SP 1 2talamone. Si prescrive pertanto la sostituzione ( a carico del privato) per il potenziamento di tale rete partendo dal pozzetto ubicato nel lotto edificatorio fino al collettore ubicato sulla SP1. La condotta ubicata nel lotto edificatorio risulta attualmente in gestione ad Acquedotto del Fiora Spa ed ubicata in proprietà pubblica, pertanto eventuali spostamenti dovranno garantire una buona manutenzione da parte delente. I progetti delle opere dovranno essere concordati e vidimati con l Ente D.O. Ingegneria del Territorio. Prescrizioni e raccomandazioni: Si raccomanda l installazione di adeguato serbatoio munito di autoclave a servizio dell immobile. B. Edilizia provinciale Grossetana EPG Spa: 7 marzo 2013 prot : dalla verifica conseguente al sopra citato parere dell Acquedotto del Fiora e alla prescrizione che venga effettuata a spese del richiedente la sostituzione di un tratto delle condotte (acque bianche e nere) partenti dal pozzetto esistente, è emerso che l insufficienza delle condotte deriva dal fatto che sono allacciate al pozzetto due condotte derivate dal confinante edificio EPG, che attraversano diagonalmente il terreno edificabile. Ne deriva la necessità di spostamento e la richiesta da parte dell impresa Improsi srl delle modalità e autorizzazioni necessarie per la rimozione delle stesse. Segue risposta dell EPG, sopra citata, che riferisce che il fabbricato oggetto di questione è proprietà comunale dal 2004, concesso in gestione all EPG. Visto che il Comune ha alienato il terreno su cui da tempo è costituita la servitù di attraversamento della condotta fognaria a servizio del fabbricato confinante ERP, la Società chiede che gli oneri per la sostituzione e l eventuale spostamento della condotta debbano far carico ai proprietari dei nuovi edifici, previa verifica dei progetti da parte della EPG Spa. C. Enel Distribuzione: PARERE FAVOREVOLE rilasciato in data : viene dichiarato il NULLAOSTA ai fini della concessione. D. Comune di Orbetello Gestione Rifiuti Solidi Urbani: PARERE FAVOREVOLE rilasciato in data prot La zona è regolarmente asservita dal Servizio di raccolta dei Rifiuti Solidi Urbani mediante contenitori stradali posizionati sulla adiacente via Poggio Perello. L incremento del carico urbanistico di cui all intervento previsto non incide sull attuale dimensionamento dei contenitori presenti, pertanto non risulta necessario un incremento delle dotazioni attuali. Non risulta pervenuto il parere di competenza del Servizio lavori Pubblici in merito al progetto delle opere di Urbanizzazione (richiesto dall Ufficio Pianificazione con prot del e prot del ), che pertanto dovrà essere acquisito prima del rilascio del permesso a costruire relativo alle opere di urbanizzazione. 11. CONCLUSIONI: Per le motivazioni illustrate in precedenza ed in considerazione dei pareri acquisiti, non sussistono elementi ostativi all approvazione del Piano Attuativo in oggetto. Il Responsabile del Procedimento Arch. Francesca Olivi i At 03: discrasia tra la potenzialità espressamente citata come SUL per l area, pari a 600 mq, e la previsione volumetrica che, pur non essendo espressa puntualmente nella scheda del RU, è ricavabile considerando la proporzione tra il volume totale ammesso per Fonteblanda ( mc articolato su 40 alloggi complessivi di cui 7 alloggi dell area di trasformazione in oggetto e 33 in una residua area denominata AT04 ; parametrando i mc totali con la potenzialità espressa in alloggi si ottiene una volumetria massima per la At 03 di mc (10.000/40x7). Se si applicano i parametri previsti dall art. 3 del DM 1444/1968 che equiparano il cd abitante equivalente a 25 mq. di superficie ovvero a 80 mc. si ottiene attraverso una semplice operazione aritmetica che l altezza virtuale derivata è pari a mt. 3,20 ( 80/25); ebbene, moltiplicando la SUL prevista (600 mq.) per l altezza virtuale si ottengono mc. superiore al valore di mc., che diviso per l altezza virtuale di 3,20 dà un valore di 546,87 mq.

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