Le strategie di valorizzazione del patrimonio. I fondi immobiliari ad apporto pubblico. Conclusioni

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2 Le strategie di valorizzazione del patrimonio I fondi immobiliari ad apporto pubblico Conclusioni

3 Le strategie patrimoniali Obiettivi dell amministrazione pubblica: Economici e finanziari non solo conservazione beni, ma anche produzione flussi risorse finanziarie (meno debito e/o più investimenti) razionalizzare la gestione del patrimonio (costi di gestione). Tutela interesse pubblico qualità e tipologia servizi offerti governo delle infrastrutture e del territorio tutela attuali utilizzatori beni.

4 Il processo di valorizzazione del patrimonio Inventario / censimento del patrimonio Classificazione in cluster Valutazione del patrimonio Scelta dello strumento Analisi economica e tecnica dei beni Informazioni su provenienza, catasto e autorizzazioni Spesso critico Censimento del MEF Gruppi omogenei di beni Natura, caratteristiche e destinazione d uso Beni demaniali, disponibili e indisponibili Valore dei beni Scelta degli organi di governo

5 Le strategie di valorizzazione del patrimonio GESTIONE Piena efficienza dei beni per l erogazione dei servizi, minimizzando i costi DISMISSIONE Dismissione dei beni a titolo definitivo o temporaneo SVILUPPO Realizzazione di nuove opere e/o riqualificazione urbana

6 Le strategie di valorizzazione del patrimonio DISMISSIONE Alienazione diretta Concessione Locazione Cartolarizzazione Fondo immobiliare Sale and lease back Spin off GESTIONE Facility management Global service SVILUPPO Project finance STU Leasing immobiliare Fondo immobiliare

7 Le strategie di valorizzazione del patrimonio I fondi immobiliari ad apporto pubblico Conclusioni

8 Fondo immobiliare ad apporto pubblico Fondo comune di investimento chiuso (OICR) Regolamento approvato dalla Banca d Italia Apporto (per oltre il 51%) di beni immobili o diritti reali su immobili da parte dello Stato, enti previdenziali pubblici, regioni, enti locali e loro consorzi, nonché società interamente possedute, anche indirettamente, dagli stessi soggetti Conferiti beni disponibili (art. 58 D.L. 112/08) SGR non controllata dagli apportanti (il MEF fa eccezione)

9 No limiti per apporti da soggetti pubblici soci di minoranza della SGR (nel caso del MEF anche non di minoranza) Prestiti fino al 60% del valore immobili (leva finanziaria) Chiusura delle sottoscrizioni entro 18 mesi dalla approvazione del prospetto informativo o del regolamento Riservato a investitori qualificati ovvero retail (quotato) Entro 18 mesi dall ultimo apporto deve essere collocato presso terzi un numero di quote non inferiore al 60%

10 Proventi periodici distribuiti o reinvestiti Scadenza massima 30 anni (proroghe): liquidazione Coinvolti diversi soggetti (SGR, banca depositaria, collocatori quote, ecc.): costi e dimensione minima Possibilità di ripristino della destinazione urbanistica iniziale degli edifici (ora caserme e prima residenziale, ecc.) ovvero di cambiarla, se previsto dal PRG ovvero attraverso accordi di programma (o altri strumenti).

11 I profili fiscali del fondo Per i partecipanti, ritenuta del 20% a titolo di acconto o di imposta sui redditi di capitale (proventi e differenza tra valore di riscatto/liquidazione e costo di sottoscrizione/acquisto quote) Imposta sostitutiva del 12,50% sulle plusvalenze da cessione delle quote (capital gain) La SGR è soggetto passivo ai fini dell IVA Neutralità fiscale per le plusvalenze che emergono al momento del conferimento dei beni (solo imposta fissa)

12 La governance del fondo fino a oggi La SGR gestisce il fondo (indipendenza) Delicato rapporto tra SGR ed apportanti (investitori) Le competenze degli organi stabilite nel Regolamento Il grado di intervento degli apportanti nella gestione del fondo dipende da interessi economici e non (pubblici, ecc.) immobili strumentali (utilizzo del bene) immobili per la valorizzazione (rapporti con il territorio)

13 Assemblea dei partecipanti il regolamento indica le materie sulle quali l assemblea adotta decisioni vincolanti per la SGR (eventi rilevanti) sostituzione della SGR richiesta di ammissione a quotazione (se non prevista nel regolamento) modifiche della politiche di gestione

14 Advisory Committee i componenti sono scelti dai quotisti (tutela interessi) il comitato è più diffuso nei fondi riservati approva il business plan vigila sul perseguimento degli obiettivi pubblici e sociali indicati nel regolamento parere non vincolante (gestione degli appalti, affidamento dei lavori, progetti architettonici, ecc.) parere vincolante (spese diverse dai budget, ecc.)

15 Comitato di Vigilanza controllo della coerenza della gestione del fondo con l accordo di programma sottoscritto dagli apportanti e dagli altri enti interessati (la Sovrintendenza, ecc.).

16 L investimento in quote del fondo Quote di classe A Valore nominale alto Altri investitori istituzionali Distribuzione proventi (eventuale) Rendimento obiettivo Nominano alcuni componenti del comitato degli advisor Quote di classe B Valore nominale simbolico Soggetti apportanti Alla liquidazione Proventi alla liquidazione se si ottiene una certa performance Nominano i componenti permanenti del comitato advisor

17 L investimento in quote flussi e rendimenti Al momento dell apporto Immobili Quote L utilizzo della leva finanziaria consente l ottenimento di liquidità, insieme alle quote

18 L investimento in quote flussi e rendimenti Al momento del collocamento delle quote Quote Liquidità eventuale collocamento a fermo (advisor) le quote di classe B rimangono all apportante

19 L investimento in quote flussi e rendimenti Flussi periodi - distribuzione proventi - rimborsi pro quota Flusso finale - liquidazione del fondo - negoziazione sul mercato - rimborso fondi semichiusi Costo di sottoscrizione o di acquisto

20 L investimento in quote del fondo - rischi I rischi per il quotista sono: Rischio di liquidità delle quote Rischio sistematico del mercato Rischi specifici dei singoli immobili Rischi generici dell investimento in quote Rischi di gestione del fondo

21 I vantaggi del fondo ad apporto: ancora oggi Gestione degli immobili da parte della SGR (costi, ecc.) Operazione trasparente con controlli interni ed esterni Vantaggi fiscali in sede di apporto (imposta fissa di 516 euro) possibilità di recuperare l IVA sulle operazioni passive (ad es. manutenzione immobili); per la PA l IVA è un costo Opportunità di trasformare immobili in liquidità 1 milione di equity e 1,5 milioni di debito (leva al 60%) possibilità di vendere le quote a investitori istituzionali

22 I vantaggi del fondo ad apporto: e domani? Documento di consultazione Banca d Italia (marzo 2010) Comitati dei partecipanti poteri vincolanti solo per le operazioni in conflitto di interessi, negli altri casi solo informativi o consultivi Social housing? Valorizzazione immobili pubblici? Acquisto quote già emesse? Tutela interesse pubblico? Leva finanziaria prestiti fino al 60% del minor valore tra costo di acquisto e valore corrente degli immobili rischio compliance? Finanziamenti bullet?

23 Le strategie di valorizzazione del patrimonio I fondi immobiliari ad apporto pubblico Conclusioni

24 Conclusioni La valorizzazione deve essere coerente con la strategia di lungo periodo sulla gestione del patrimonio e territorio Il successo della strategia di valorizzazione deve essere valutato sul piano economico-finanziario e sul piano dell interesse pubblico La disponibilità e la raccolta di informazioni sui beni (censimento) sono critiche I fondi ad apporto possono essere uno strumento utile Necessario un confronto sulla natura e sulla funzione dei fondi immobiliari: OICR e/o finanza strutturata?