Tavolo di Lavoro IsIVI sugli Esperti Indipendenti: pubblica consultazione modifica D.M. 228/99

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1 Pubblica Consultazione Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI Tavolo di Lavoro IsIVI sugli Esperti Indipendenti: pubblica consultazione modifica D.M. 228/99 Full Member of: Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare IsIVI Via Lanzone, Milano Tel: Fax: Sito internet: 1

2 Pubblica Consultazione Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI INDICE PARAGRAFO PAGINA SEZIONE A INTRODUZIONE...3 ALLEGATO A PROPOSTE DI MODIFICA AGLI ARTICOLI 12, 17 E 18 DEL D.M. 228/99 ALLEGATO B EVALUATION OF REAL ESTATE PROPERTY AND MARKET RISK FOR REAL ESTATE BACKED FINANCIAL PRODUCTS UNECE REM Geneve, 5-7 Ocober

3 Pubblica Consultazione Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI SEZIONE A - INTRODUZIONE Tavolo di Lavoro IsIVI 1 sugli Esperti Indipendenti: proposta di modifica D.M. 228/99 2 Il rafforzamento dell'indipendenza dell'esperto è fra gli obiettivi della Direttiva 2011/61/UE sui gestori di fondi di investimento alternativi, che all articolo 19, comma 5, introduce il tema della registrazione professionale obbligatoria riconosciuta per legge o a disposizioni legislative o regolamentari o norme deontologiche. Il presente documento ripercorre le considerazioni svolte e le proposte discusse in seno al tavolo di lavoro dell'istituto Italiano di Valutazione Immobiliare IsIVI, dedicato alla riforma della normativa relativa agli esperti indipendenti dei fondi immobiliari. Il tavolo di lavoro è stato inizialmente costituito a valle della pubblicazione del Quaderno di Finanza della Consob n. 65 sul tema del rapporto fra SGR ed esperti indipendenti e si è coordinato successivamente con il lavoro svolto da Assogestioni, culminato nella pubblicazione dei "Principi e Linee Guida" in materia nonché con l'importante Comunicazione congiunta Banca d'italia e Consob del 27 luglio Il tema della valutazione degli asset e più in generale della trasparenza delle relazioni di stima assume un ruolo centrale, soprattutto nell attuale fase di mercato in cui la tutela degli investitori è di centrale importanza. In tale direzione si inserisce, infatti, il manuale Asset Quality Review pubblicato lo scorso 11 marzo 2014 dalla Banca Centrale Europea che all art. 5 impone l utilizzo di stringenti regole di valutazioni per la verifica del patrimonio bancario tra le quali in particolare quelle redatte da The European Group of Valuers Associations (c.d. TEGoVA) con prevalenza sugli altri standard: le European Valutation Standards 2012 (c.d. EVS o Blue Book). Da molti viene, infatti, riconosciuta l esigenza di rendere il mercato immobiliare più trasparente, con robuste regole di valutazione nonché di prevenire e minimizzare gli effetti dei conflitti di interessi connaturati al settore real estate. 1 IsIVI è membro effettivo di The European Group of Valuers Associations (TEGoVA, federazione di circa 40 associazioni Europee di valutazione) dal 1999 ed è oggi l'unica Associazione ad essere responsabile per l'italia per il rilascio ed il successivo controllo del titolo di valutatore europeo, Reconsigned European Valuer REV. Il registro dei REV è tenuto da TEGoVA ed è armonizzato in tutta Europa in applicazione dei severi standard Europei di Valutazione EVS che prendono come diretta base di riferimento la normativa CE. IsIVI coopera inoltre con l'appraisal Institute (associazione americana che raggruppa i migliori fra i valutatori aventi la licenza federale) nonché con l'osmi-borsa Immobiliare di Milano, azienda autonoma della Camera di Commercio di Milano. E', inoltre, principal members dell'international Real Estate Federation FIABCI che raduna oltre 160 associazioni in 60 stati ed è rappresentante presso le nazioni unite del settore immobiliare. E' socio fondatore di Federimmobiliare nonché soc io UNI a cui contribuisce anche partecipando attivamente a suoi tavoli di lavoro in argomento. 2 Parte dei risultati del Tavolo di Lavoro IsIVI sugli Esperti Indipendenti sono stati pubblicati in Consulente Tecnico, 3, 2010, pagina 3, a cura di Antonio Campagnoli, in qualità di coordinatore del tavolo. 3

4 Pubblica Consultazione Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI L'attività di detto tavolo di lavoro si è concentrata, per l'effetto, sull'elaborazione di una proposta di modifica del Decreto Ministeriale n. 228 del 1999, che, attualmente regola, fra l'altro, la figura dell'esperto indipendente definendone i requisiti, le attività ed i casi di incompatibilità. L'iniziativa ha preso spunto da alcune considerazioni preliminari, fra cui le seguenti: a partire dall entrata in vigore del TUF e del successivo D.M. n. 228/1999, la scelta fatta dal nostro legislatore in materia di valutazione dei beni dei fondi immobiliari è stata quella di tutelare gli investitori attraverso l intervento di una figura particolare quale quella dell'esperto indipendente; peculiarità del nostro mercato è la presenza di pochi esperti indipendenti, con un generale appiattimento delle SGR, nella fase di valutazione degli assets, sulle valutazioni rilasciate dagli stessi valutatori, come evidenziato altresì dal citato Quaderno Consob; al fine di garantire ed aumentare la fiducia del mercato negli strumenti finanziari aventi un sottostante immobiliare, gli obiettivi da perseguire, anche alla luce dei principi recentemente suggeriti dall'un-ece nel documento denominato "Policy framework for sustainable real estate markets", sono la trasparenza, l'indipendenza e la prevenzione di conflitti d'interessi; a tale proposito, le soluzioni in astratto percorribili sono, in linea generale, tre: (i) la semplice moral suasion, che è basata sull etica professionale e si sostanzia in un sistema di autodisciplina; (ii) il controllo deontologico interno alla categoria degli esperti indipendenti (categoria che, peraltro, non è nemmeno individuata dal D.M. n. 228/1999) o, infine, (iii) il controllo esterno da parte delle Autorità preposte; la strada che risulta preferibile seguire è quella del controllo esterno da parte delle Autorità preposte, che si concretizzerebbe in una vigilanza diretta sugli esperti indipendenti; tale scelta si basa anche sul fatto che l autodisciplina (il cui limite maggiore è la mancanza di un sistema di enforcement) non ha, sinora, prodotto i risultati sperati nel settore finanziario; la responsabilità e la professionalità richieste all'esperto indipendente devono essere massime, alla luce del fatto che l'interesse protetto è il pubblico risparmio, e non un mero interesse endosocietario della SGR; l'attuale quadro normativo, che rende l esperto indipendente responsabile solo verso la SGR, ma non nei confronti del mercato e delle Autorità, contrasta con l'importanza del ruolo svolto dallo stesso. Sulla base delle premesse sopra elencate, sono state elaborate dal tavolo di lavoro delle proposte di modifica al D.M. n. 228/99 (si veda allegato A) da sottoporre al Ministero dell Economia e delle Finanze ed alle Autorità di settore, al fine di raggiungere gli scopi proposti. Si segnalano, inter alia, le seguenti proposte: l'espressa previsione del fatto che l'attività dell'esperto indipendente miri espressamente a tutelare il pubblico risparmio; la necessità che l'esperto indipendente, persona fisica o società, sia qualificato ai sensi degli standard internazionali ed, in particolare, degli European Valuation Standards - EVS come richiamati anche dalla BCE nell'asset Quality Review Guidance; un maggiore dettaglio dei rapporti di stima degli esperti indipendenti; in particolare, nelle perizie dell'esperto dovrebbero essere sempre esplicitati i comparables, le consistenze e la costruzione dei tassi di attualizzazione; l'obbligo di due diligence tecnica, legale e fiscale, effettuata direttamente dall'esperto ovvero assunta come riferimento dallo stesso; 4

5 Pubblica Consultazione Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI il divieto di assumptions non strettamente necessarie; il divieto di corrispettivi meramente collegati al valore del bene; l'obbligo di assicurazione; il divieto per l'esperto indipendente di svolgere, a favore della SGR, attività che potrebbero essere in conflitto, quali, ad esempio, l'agency, l'advisory, ecc; durata triennale dell'incarico non rinnovabile. Tali proposte si limitano ai soli fondi immobiliari. Le modifiche così suggerite, tuttavia, si basano su una chiara presa di coscienza che, ogni qual volta vi sia nel mercato finanziario un prodotto che abbia un sottostante collegato all'immobiliare, sia assolutamente necessario acquisire una corretta rappresentazione dei rischi intrinseci ed estrinseci dell immobile (esistente e/o in fase di sviluppo). Il riferimento è, evidentemente, agli RMBS/CMBS, Covered Bond, secured Mini-Bond, alle società quotate, alle Siiq ed altri strumenti finanziari collegati all'immobiliare. In tal senso, la figura dell'esperto indipendente, qui limitata ai fondi immobiliari, dovrebbe, auspicabilmente, essere allargata in futuro alla valutazione dei rischi rilevanti per il bene immobile e per il suo mercato di riferimento. A livello internazionale, per fare alcuni esempi, sia enti pubblici internazionali, quale l'unece, sia federazioni di associazione private, quali l'international Real Estate Federation FIABCI e The European Group of Valuers' Associations TEGoVA, hanno giià assunto posizioni formali circa l'opportunità, a certe condizioni, di richiedere all'emittente del prodotto finanziario immobiliare di affiancare all'emissione un giudizio da parte di un esperto indipendente circa il valore del sottostante e/o un'analisi dei rischi correlati: il c.d. Property and Market Rating PaM, diretto (i) ad aumentare la trasparenza circa il grado di rischio immobiliare sottostante ovvero (ii) a specificare i rischi considerati nelle c.d DCF analysis o nelle stime del c.d. Mortgage Lending Value (usato prevalentemente in Germania). A tal proposito si allega il documento redatto dall'unece REM dal titolo Evaluation of real estate property and market risk for real estate backed financial products (si vede allegato B) con il supporto dell'appraisal Institute, TEGoVA e FIABCI. Il ruolo super partes e di gatekeeper dell'esperto indipendente è fondamentale per un sano mercato immobiliare e finanziario nel suo complesso. Gli EVS identificano con precisione le qualifiche per essere un esperto indipendente riconosciuto a livello europeo ed, in particolare, è previsto un registro degli Recognised European Valuers -REV, valutatori o società di valutazione provenienti dagli Stati Membri della Comunità Europea i quali hanno superato un esame, fornito documenti comprovanti la loro esperienza, soggetti ad uno stringente codice etico e ad una formazione permanente monitorata. Tale percorso, tra l'altro, in molti Stati, fra cui l'italia e la Germania, è stato armonizzato al percorso di certificazione professionale accreditato in base alla norma ISO In tal senso, la prevalenze degli EVS sugli altri standard stabilita dall'art. 5 dell'asset Quality Review Guidance della BCE non è casuale: gli EVS sono maggiormenti attenti all'analisi dei rischi connessi al sottostante, con particolare attenzione agli aspetti trattati dalle Direttive CE in tema di banche, e hanno una speciale guida per gli utilizzatori del Property and Market Rating o PaM; solo gli EVS contengono una dettagliata guida per la Valutazione a fini Ipotecari così come uno standard per il c.d. Mortgage Lending Value ( fondamentale per alcune banche in alcuni mercati); 5

6 Pubblica Consultazione Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI solo gli EVS prendono a riferimento esclusivamente la normativa europea ed, in particolare, il marcato interesse alla tutela del risparmio, del consumatore e del pubblico in generale. Di seguito è riportata una bozza delle proposte di modifica (evidenziate in grassetto) da apportare al D.M. n. 228/1999, come ad oggi (14 giugno 2010) discusse nel tavolo di lavoro dell'isivi. Ringrazio tutti i partecipanti a tale tavolo per la dedizione e le competenze espresse; un particolare riconoscimento va all'avv. Francesco Dialti Studio Legale Associato a Watson, Farley & Williams per avere fornito il proprio supporto legale all'iniziativa. *** 6

7 Documento per incontro del 7 aprile 2014 con MEF Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI ALLEGATO A PROPOSTE DI MODIFICA AGLI ARTICOLI 12, 17 E 18 DEL D.M. 228/99 3 Art. 12 bis (Fondi immobiliari) 1. I fondi immobiliari sono istituiti in forma chiusa. 2. Il patrimonio dei fondi immobiliari, nel rispetto dei limiti e dei criteri stabiliti dalla Banca d'italia, anche con riferimento a quanto disposto dall'articolo 6, comma 1, lettere a) e c), numeri 1 e 5, del Testo unico, è investito nei beni di cui all'articolo 4, comma 2, lettera d), in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo. Detta percentuale e' ridotta al 51 per cento qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito in misura non inferiore al 20 per cento del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare. I limiti di investimento indicati nel presente comma devono essere raggiunti entro ventiquattro mesi dall'avvio dell'operatività'. 3. La sottoscrizione delle quote del fondo immobiliare o delle quote di un comparto del fondo stesso può essere effettuata, ove il regolamento del fondo lo preveda, sia in fase costitutiva che in fase successiva alla costituzione del fondo, mediante conferimento dei beni di cui all'articolo 4, comma 2, lettera d). Il fondo immobiliare nel caso di conferimenti deve acquisire, ove non si tratti di beni negoziati in mercati regolamentati, un'apposita relazione di stima ed un'analisi dei rischi a medio termine dell'investimento prospettato elaborata, in data non anteriore a trenta giorni dalla stipula dell'atto, da esperti indipendenti di cui agli articoli 17 e seguenti del presente regolamento. Il valore attestato dalla relazione di stima non deve essere inferiore al valore delle quote emesse a fronte del conferimento. 4. Il divieto di cui all'articolo 12, comma 3, del presente regolamento non trova applicazione, nei confronti dei soci della società di gestione dei fondi immobiliari o delle società facenti parte del gruppo rilevante cui essa appartiene. Tali operazioni possono essere eseguite subordinatamente alle seguenti cautele: a) il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento non può superare il 10 per cento del valore del fondo; il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con soci della società di gestione non può superare il 40 per cento del valore del fondo; il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con soci e con i soggetti appartenenti al loro gruppo rilevante non può superare il 60 per cento del valore del fondo; b) dopo la prima emissione di quote, il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento e in ogni caso il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con soci della società di gestione e con i soggetti appartenenti al loro gruppo rilevante non può superare il 10 per cento del valore complessivo del fondo su base annua; c) i beni acquistati o venduti dal fondo devono costituire oggetto di relazione di stima elaborata da esperti aventi i requisiti previsti dall'articolo 17 del presente regolamento; d) le quote del fondo sottoscritte a fronte dei conferimenti devono essere detenute dal conferente per un ammontare non inferiore al 30 per cento del valore della sottoscrizione e per un periodo di almeno due anni dalla data del conferimento. Il regolamento del fondo disciplina le modalità con le quali i soggetti che effettuano i conferimenti si impegnano al rispetto dell'obbligo; 3 Le proposte di modifica sono evidenziate in modalità bold. 7

8 Documento per incontro del 7 aprile 2014 con MEF Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI e) l'intermediario finanziario di cui al comma 3, lettera b), non deve appartenere al gruppo del soggetto conferente; f) la delibera dell'organo di amministrazione della SGR deve illustrare l'interesse del fondo e dei suoi sottoscrittori all'operazione e va assunta su conforme parere favorevole dell'organo di controllo. 5. Le cautele di cui al comma 4, lettere a), b) e c) non si applicano ai fondi costituiti ai sensi degli articoli 15 e 16 del presente regolamento. 6. Le cautele di cui al comma 4, lettere a) e b) non si applicano ai fondi le cui quote siano uguali o superiori a euro. 7. I fondi immobiliari possono assumere prestiti sino ad un valore del 60 per cento del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari e del 20 per cento degli altri beni. Detti prestiti possono essere assunti anche al fine di effettuare operazioni di valorizzazione dei beni in cui e' investito il fondo per tali operazioni intendendosi anche il mutamento della destinazione d'uso ed il frazionamento dell'immobile. 7 bis. I limiti di cui al comma 7 non si applicano ai fondi costituiti ai sensi dell articolo 16 del presente regolamento. 8. I fondi immobiliari possono assumere prestiti per i rimborsi anticipati delle quote, nei limiti indicati al comma 7 e comunque per un ammontare non superiore al 10 per cento del valore del fondo. Articolo 17 (Esperti Indipendenti) 1. Gli esperti indipendenti indicati nell articolo 6, comma 1), lettera c), numero 5) del Testo Unico tutelano il pubblico risparmio e possono essere persone fisiche o giuridiche scelte dalla SGR fra i soggetti qualificati secondo gli European Valuation Standards - EVS pubblicati da The European Group of Valuers' Association - TEGoVA, o altri standard internazionali di valutazione. In qualsiasi caso di conflitto fra gli standards, si applicheranno gli EVS. 4 La delibera di conferimento dell'incarico contiene l'indicazione dell'esperto indipendente prescelto, i criteri seguiti nella scelta, il rispetto degli standard internazionali, ivi incluso le prescrizioni concernenti il rispetto del codice etico e dei requisiti professionali, l'oggetto e la durata dell'incarico, i corrispettivi pattuiti, la copertura assicurativa dell'esperto e, nel caso in cui l'esperto indipendente sia una persona giuridica, il nominativo del coordinatore dell'incarico e dell'eventuale gruppo di lavoro coinvolto. La lettera di incarico deve essere allegata ad ogni relazione di stima effettuata dall'esperto indipendente. 2. Il Consiglio di amministrazione della SGR nell affidamento degli incarichi agli esperti indipendenti verifica il possesso dei requisiti indicati nei commi 4 e 6 nonché l'assenza di cause di incompatibilità indicate nei commi 5, 8, 9, 12, 13 e 14. La SGR può affidare incarichi anche per la valutazione di singoli beni ad esperti aventi tali requisiti ed in relazione ai quali non sussistano le suddette cause di incompatibilità. Il Consiglio di Amministrazione della SGR revoca l'incarico quando sussiste una giusta causa, che dovrà essere indicata in modo dettagliato nella relativa delibera, provvedendo contestualmente a conferire l'incarico ad altro esperto indipendente, Il provvedimento di revoca deve essere comunicato immediatamente alla Banca d'italia e alla CONSOB. Non costituisce giusta causa di revoca la divergenza di opinioni in relazione ai criteri, alle modalità ed ai valori indicati dall'esperto indipendente nella propria relazione. 4 La scelta degli EVS è uniforme a quella fatta dalla BCE ai sensi dell'art. 5 dell'asset Quality Review Guidance pubblicata il 14 marzo

9 Documento per incontro del 7 aprile 2014 con MEF Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI 3. Le valutazioni devono risultare da apposita relazione sottoscritta da tutti gli esperti indipendenti incaricati. Nell ipotesi in cui gli esperti indipendenti siano persone giuridiche, la relazione deve essere sottoscritta dal rappresentante legale della società con indicazione del coordinatore dell'incarico in possesso dei requisiti indicati nel comma 4. La relazione degli esperti, che dovrà ispirasi alla best practice nazionale ed internazionale, in particolare agli EVS, ed essere conforme alle previsioni del regolamento di Banca d'italia sulla gestione collettiva del risparmio del 8 maggio 2012, secondo il testo di volta in volta vigente, indica almeno: a) il contenuto dell'incarico ricevuto ed il suo scopo; b) le attività di due diligence effettuate dall'esperto indipendente ovvero da terzi dallo stesso non incaricati ovvero da soggetti/entità dallo stesso eventualmente incaricati; c) la documentazione analizzata e la fonte dei dati su cui la due diligence (che dovrà comprendere una parte legale, una parte fiscale ed una parte tecnica) e la valutazione si basano; d) i sopralluoghi ed ogni altra attività di verifica effettuata, nonché se siano state effettuate misure a campione per il controllo e l'attendibilità delle superfici e degli altri dati quantitativi (come, ad esempio, volumetrie); e) i criteri ed il modello di valutazione prescelto, le motivazioni sottostanti alla scelta e la descrizione analitica dei parametri utilizzati specificando le ipotesi, i rischi e le assunzioni formulate (c.d. Assumptions); f) l'esplicitazione dei comparables, delle consistenze e della costruzione dei tassi di attualizzazione; e) eventuali osservazioni e avvertenze che il valutatore sottopone all'attenzione della SGR circa i rischi rilevati. L'esperto indipendente comunica senza indugio alla Consob e alla Banca d'italia eventuali atti o fatti, rilevati nello svolgimento dell'incarico, che possano costituire una grave violazione delle norme disciplinanti l'attività della SGR. 4. Gli esperti indipendenti devono possedere i requisiti professionali e le qualifiche stabilite dagli EVS, o, se non in contrasto con questi, da altri standards internazionali, previsti per effettuare valutazioni tecniche od economiche dei beni in cui è investito il fondo 5. 5 Ai sensi dello standard 4.1 degli EVS2012 (versione italiana): Definizione Per valutatore qualificato (inclusi i valutatori che lavorano per società di valutazione) si intende il soggetto responsabile della redazione e supervisione della valutazione e che assume la responsabilità legale delle valutazioni riportate nelle dichiarazioni finanziarie. Questi deve essere un soggetto di chiara onorabilità e in grado di dimostrare il possesso di: (i) uno dei seguenti titoli: un diploma di laurea universitaria, un master di primo livello; o altro titolo di studio o qualifica professionale pertinente alla valu tazione secondo le specifiche dei requisiti mimini d istruzione (MER - Minimum Educational Requirements) di TEGoVA; con almeno due anni di esperienza professionale nel campo della valutazione immobiliare e un percorso di formazione continua per mantenere e approfondire le sue competenze professionali, e almeno venti valutazioni immobiliari scritte negli ultimi due anni; e (ii) sufficiente conoscenza ed esperienza locale nella valutazione immobiliare per lo stesso territorio e categoria dell immobile in oggetto, oppure ricevere assistenza da parte di soggetti competenti e preparati una volta che l insufficienza delle proprie competenze è stata chiarita con il cliente prima di accettare l incarico; (iii) conformità a tutti requisiti etici, contrattuali, di legge e dei regolamenti relativi alla valutazione; (iv) la garanzia che il soggetto mantenga sempre i più alti standard di onestà e integrità e conduca le sue attività con modalità che non arrechino pregiudizio ai clienti, alla collettività, alla professione o a eventuali organismi nazionali riconosciuti per la professione del valutatore. Tutti i valutatori qualificati e le organizzazioni professionali o tecniche che li rappresentano devono aderire a un codice deontologico rigoroso come il codice di etica e condotta professionale di TEGoVA; 9

10 Documento per incontro del 7 aprile 2014 con MEF Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI Devono essere altresì in possesso dei requisiti di onorabilità previsti per gli esponenti aziendali delle SGR ai sensi dell articolo 13 del Testo Unico nonché avere una struttura organizzativa idonea all'incarico che intendono assumere. 5. Nell ipotesi in cui gli esperti indipendenti siano persone giuridiche, esse non possono fare parte del gruppo della SGR, come definito ai sensi dell articolo 11, comma 1, lett. a) del Testo Unico. 6. Gli esperti indipendenti persone giuridiche devono possedere i seguenti requisiti : a) nell oggetto sociale deve essere espressamente prevista la valutazione dei beni oggetto dell investimento del fondo; b) una struttura organizzativa adeguata all incarico che intendono assumere. 7. L esperto si astiene dalla valutazione in caso di conflitto di interessi in relazione ai beni da valutare, dandone tempestiva comunicazione alla SGR. 8. L incarico di esperto indipendente non può essere conferito a soggetti che: a) siano soci, amministratori o sindaci della SGR che conferisce l incarico o di altre società od enti che la controllino, o che siano controllati da questi ultimi o dalla SGR, ovvero lo siano stati nel triennio antecedente al conferimento dell incarico; b) siano legati alla SGR che conferisce l incarico o ad altre società o enti che la controllino, o che siano controllati da questi ultimi o dalla SGR, da rapporti di lavoro subordinato o autonomo, ovvero lo siano stati nel triennio antecedente al conferimento dell incarico; c) siano parenti o affini entro il quarto grado dei soci, degli amministratori, dei sindaci o dei direttori generali della SGR che conferisce l incarico o di altre società od enti che la controllino o che siano controllati da questi ultimi o dalla SGR; d) si trovino in una situazione che può compromettere comunque l indipendenza nei confronti della SGR che conferisce l incarico. 9. Gli esperti indipendenti e le società da loro controllate, a loro collegate o soggette a comune controllo, le società che li controllano, i loro amministratori ed i loro dipendenti non possono svolgere le seguenti attività in favore della SGR che ha dato l'incarico e delle società da essa controllate o che la controllano e delle società e delle SGR sottoposte a comune controllo: a) attività di consulenza (advisory) non direttamente collegata a valutazioni immobiliari; b) attività di amministrazione di immobili (c.d. property management); c) attività di manutenzione ordinaria e straordinaria (c.d. facility management); (v) copertura assicurativa professionale adeguata al lavoro di valutazione svolto. Attualmente i Minimum Educational Requirements di TEGoVA prevedono: Valuers require an understanding of: Principles of Economic Theory # Business and Finance Practical Economics for Real Estate Valuers require a general knowledge of: Marketing Real Estate Buildings and construction Energy, Environmental and Resource Valuers require an in-depth knowledge of: Law relevant to Property Professional practice Valuation standards Valuation Government Policies and Land Use. 10

11 Documento per incontro del 7 aprile 2014 con MEF Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI d) attività di progettazione, sviluppo e ristrutturazione immobiliare (c.d. project management); e) attività di intermediazione immobiliare (agency). La presente disposizione si applica a far data dal primo anno successivo alla sua entrata in vigore al fine di dare tempo alle SGR di adeguarsi. 10. Nel caso si sopravvenienza di una delle situazioni indicate ai commi 8 e 9 nel corso dell incarico, l interessato è tenuto a darne immediata comunicazione alla SGR, che provvede entro trenta giorni dalla comunicazione stessa alla revoca dell incarico e alla sostituzione dell esperto, dandone contestuale comunicazione alla Banca d Italia e alla CONSOB. 11. La valutazione dei conferimenti dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari dei fondi previsti dall articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86 è effettuata da un collegio di almeno tre esperti, nel caso in cui la SGR non si avvalga di una società. 12. L incarico di valutazione di cui al presente articolo ha durata triennale e non può essere rinnovato o nuovamente conferito se non siano decorsi almeno due anni dalla data di cessazione del precedente incarico. 13. L'incarico di valutazione non può essere esercitato a favore della stessa SGR - ovvero di altre società controllate dalla SGR, di società collegate, che la controllano ovvero di società e/o SGR sottoposte a comune controllo - dalla stessa persona per un periodo eccedente il triennio, né tale persona può assumere un tale incarico, neanche per conto di un diverso esperto indipendente, qualora non siano trascorsi almeno due anni dalla cessazione del precedente incarico. 14 I soggetti che hanno svolto l'incarico, i soci e gli amministratori dell'esperto indipendente e delle società da esso controllate o che lo controllano o soggette a comune controllo non possono rivestire cariche sociali negli organi di amministrazione e controllo della SGR che ha conferito l'incarico e di società da essa controllate o che la controllano o soggette a comune controllo, né possono svolgere sotto forma di lavoro autonomo o subordinato alcuna delle attività di cui al comma 9 del presente articolo, se non sia decorso almeno un biennio dalla scadenza o dalla revoca dell'incarico. Articolo 18 (Compensi) 1. Il costo complessivo dei compensi dovuti per le attività di valutazione di cui all articolo 17 è a carico del fondo e deve essere commisurato all impegno e alla professionalità richiesta per lo svolgimento dell incarico dell'esperto indipendente, che tutela il pubblico risparmio, ed avendo presente il numero, la natura, e l ubicazione territoriale dei beni oggetto di valutazione e dell eventuale esistenza di un mercato attivo; esso non può essere meramente determinato in funzione del valore degli immobili oggetto di perizia; in ogni caso, non può in alcun modo essere determinato in funzione dei risultati delle valutazioni compiute. 2. Fermo restando quanto disposto dal comma 1, per le valutazioni iniziali dei beni immobili apportati ai fondi previsti dall articolo 14 bis della legge 25 gennaio 1994, n.86, il costo dei compensi non può superare lo 0,6 per mille del minor valore tra quello attribuito dal conferente e quello risultante dalla valutazione. 11

12 Documento per incontro del 7 aprile 2014 con MEF Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - IsIVI ALLEGATO B EVALUATION OF REAL ESTATE PROPERTY AND MARKET RISK FOR REAL ESTATE BACKED FINANCIAL PRODUCTS UNECE REM Geneve, 5-7 Ocober

13 Informal notice 5 ENGLISH ONLY Economic Commission for Europe Committee on Housing and Land Management Seventy-fourth session Geneva, 7 and 9 October 2013 Item 5(a) of the provisional agenda Review of the implementation of the programme of work Sustainable housing and real estate markets Evaluation of real estate property and market risk for real estate backed financial products Note by the Real Estate Market Advisory Group Summary This document provides a framework for discussing the evaluation of real estate property and market risk for real estate backed financial products. It was prepared by the Real Estate Market Advisory Group at the request of the Working Party on Land Administration and the Committee. The draft has been updated from that presented during the seventy-third session of the Committee based on comments received from stakeholders. The Committee is invited to take note of the information in this document. 1

14 The preparation of this report was overseen by the United Nations Economic Commission for Europe (UNECE) and the UNECE Real Estate Market Advisory Group (REM) with the support of the Appraisal Institute, The European Group of Valuers Associations, the International Real Estate Federation and Tecnoborsa. The preparation of this document was coordinated by the following authors: Giampiero Bambagioni (UNECE REM) Enrico Campagnoli (UNECE REM) Peter Champness (The European Group of Valuers Associations, United Kingdom) In addition, the following experts provided input to this report: Stanley W. Hamilton (Sauder School of Business, University of British Columbia, Canada) George R. Mann (Appraisal Institute, USA) Alfons Metzger (Counselors of Real Estate, Austria) Saverio Miccoli (La Sapienza University of Rome, Italy) The drafting of this report was supported by Michael Milligan of the UNECE secretariat. The views expressed in this document are those of the authors and not necessarily those of the United Nations or the United Nations Economic Commission for Europe. 2

15 CONTENTS List of abbreviations... 4 Definitions... 5 I. Introduction... 6 II. The need to reassess the risks to lenders... 8 III. Current banking practices to assess risk IV. An overview of existing property market risk-rating systems V. Selected systems to evaluate property markets VI. REM Real-Estate Rating Principles and Policy Options References

16 LIST OF ABBREVIATIONS BIS CDO CHLM CRD EU FIABCI IIF IMF IRB IRRS IVS IVSC LTV MBS PaM PMRS REV REM RICS SEC TEGoVA UNECE VÖB WPLA Bank for International Settlements collateralized debt obligation UNECE Committee on Housing and Land Management capital requirement directive European Union International Real Estate Federation Institute of International Finance International Monetary Fund internal ratings-based internal risk rating systems International Valuation Standards (of the IVSC) International Valuation Standards Council loan-to-value mortgage-backed securities Property and Market Rating system (of TEGoVA) property and market risk-rating systems Recognized European Valuer Real Estate Market Advisory Group Royal Institution of Chartered Surveyors U.S. Securities and Exchange Commission The European Group of Valuers Associations United Nations Economic Commission for Europe Bundesversband Öffentlicher Banken Deutschlands UNECE Working Party on Land Administration 4

17 DEFINITIONS analytical hierarchy process a structured decision-making process in which a complex problem is decomposed into several less complex sub-problems for analysis debt service coverage a measurement of borrowers ability to meet principal, interest, real estate taxes, and insurance premiums (such as hazard or flood insurance) required by their outstanding debts, given the borrowers income. loan origination - the process of applying for and processing a loan application. loan-to-value ratio the ratio of the amount of a loan to the value of the underlying asset mortgage-backed securities - securities created when mortgages are securitized by the originating bank or other lending institution; the resultant security represents a claim on repayments to the mortgage. obligor an entity which is obliged to issue payments to another; a debtor real estate covenant an agreement regarding the use of a piece of land real estate rating - the evaluation of the reliability of the investment on the basis of the overall quality of the building and of the probability that it will preserve over time its usefulness and its value in order to evaluate the risk of the capital invested securitisation the process of distributing the risk for loans, such as mortgages, by pooling claims to these loans and selling them as bonds or other income-generating securities underwriting the process by which a financial institution determines whether or not a customer is eligible to receive its products; for example, the process by which a bank determines whether or not a borrower is eligible for a mortgage loan valuer a person who values real property 5

18 I. INTRODUCTION 1. The preface to the United Nations Economic Commission for Europe (UNECE) 2010 report, Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets: Principles and Guidance for the Development of a Country s Real Estate Sector (UNECE REM 2010), states: Analyses of the current global economic crisis have shown that unclear regulatory frameworks in the financial and real estate sectors were among its main causes. The crisis brought up a range of problems and demonstrated the urgent need for UNECE to respond by providing guidance and promoting sound real estate markets in the region. 2. In 2009, the UNECE Real Estate Market Advisory Group (REM) was requested by the UNECE Working Party on Land Administration (WPLA) to create a document which contributes to the clear and transparent risk assessment of real estate properties used as collateral for financial products. This request was supported by the UNECE Committee on Housing and Land Management (CHLM) at its seventy-second session. Real estate rating systems used together with an assessment make a significant contribution towards risk analysis and the efficiency of loan procedures where loans are guaranteed by real properties. A real estate rating is understood to be, the evaluation of the reliability of the investment on the basis of the overall quality of the building and of the probability that it will preserve over time its usefulness and its value in order to evaluate the risk of the capital invested (translated by the authors from Tecnoborsa 2011). 3. Real estate is a fundamental sector of national economies and the appropriate financial use of real estate is a driving force for economic sustainability and growth, especially for countries in transition. Better regulations for the risk assessment of real properties when linked with financial products will: (a) strengthen credit systems; (b) provide better insights into the factors underlying the global financial crisis; (c) contribute to avoiding similar disasters in the future and (d) accelerate the exit from the crisis while restoring confidence in the market. 4. As noted in Principle 8, Property Valuation, of UNECE REM (2010): In order to contribute to the creation of more efficient and developed markets, it is necessary on the one hand to improve the reliability of valuation processes for transaction purposes or for landed-property financings based on prudent LTV [loan-to-value] ratios. On the other hand, developing and fostering the introduction of real estate rating systems may reduce sector investment risk and encourage loans at lower interest rates. 6

19 5. The present document provides a framework for creating an accurate and transparent rating for real estate properties to be used as collateral for financial products. It includes criteria and methods for a risk assessment of real estate properties that will be comparable across borders. It is hoped that, when combined with sound banking practices, this will contribute to improved stability in real estate markets and in markets for financial products of which the value depends on real estate. 6. The Property and Market Rating Systems (PMRS) methods set out in this paper are not universally agreed upon. These methods seek to replace qualitative expressions of risk related to individual real estate loans with numerical scores, with different weightings based on their relative importance. Whether it is possible to quantify the risk of a portfolio of assets using these methods is a subject of debate within the valuation community. It is hoped that this publication will draw attention to a system of real estate and real estate loan evaluation which may be a useful tool to increase the objectivity, comparability and risk assessment of real estate assets. 7

20 II. THE NEED TO REASSESS THE RISKS TO LENDERS 7. Inadequate underwriting of residential mortgages, particularly subprime mortgages, contributed significantly to the global financial crisis. Underwriting practices often failed to correctly take account of the risk of the borrower failing to repay the mortgage. Subsequent securitization and other structured financing of unviable mortgage loans passed on the risk arising from poor underwriting to purchasers in banking, securities and insurance sectors around the globe. This has caused doubts regarding the effectiveness of loan origination, portfolio management and the integration of real estate as collateral within financial institutions internal risk rating systems. One result of the regulatory gap exposed by the financial crisis has been inadequate information on real estate risk, which has arguably eroded prudent mortgage underwriting practices and hampered the effectiveness of monitoring by regulators and risk-rating agencies. 8. A number of institutions have underlined the importance of the above issues: (a) In March 2008 the Senior Supervisors Group 1 noted in a report: firms that experienced the most significant challenges in meeting their funding liquidity needs were those that, before the market turmoil began, had not priced contingent liquidity internally or externally to reflect the ex post assessment of the nature and risk profile of these liabilities. (b) In July 2008, the Institute of International Finance urged banks to take into account the liquidity of relevant underlying assets, the structure of underlying liabilities, and any legal or reasonably anticipated reputational contingent liquidity risk exposures. Regulators need to encourage, and banks need to implement, new rules that will reflect all the dimensions of liquidity. The Joint Forum at the Bank for International Settlements (BIS) has further stated that it believes that sound, consistent and effective underwriting practices should apply to financial products and that, problems arising from poorly underwritten residential mortgages contributed significantly to the financial crisis. 9. In their January 2010 report, the Joint Forum made some recommendations on underwriting practices at loan origination, including advice on: (a) The effective verification of income and financial information; (b) Reasonable debt service coverage; (c) Realistic qualifying mortgage payments; (d) Appropriate loan-to-value ratios; (e) Effective appraisal management; (f) No reliance on house appreciation; (g) Mortgage insurance; and (h) Recourse. 1 A group of senior financial advisors from ten countries which advises the G20 s Financial Stability Board on emerging supervisory and risk issues. 8

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