RELAZIONE FINANZIARIA ANNUALE

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1 RELAZIONE FINANZIARIA ANNUALE 2013

2 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE A. Relazione degli Amministratori sulla gestione 1. Corporate Review 1.1. Scenario di mercato di riferimento Contesto macroeconomico in Europa Contesto macroeconomico in Italia Mercato real estate - Europa Mercato real estate - Italia Contesto macroeconomico in Germania Mercato real estate - Germania 1.2. Profilo del Gruppo 1.3. Attività e servizi 1.4. Highlights economico - finanziari 1.5. Azionariato al 31 dicembre Andamento del titolo Prelios 1.7. Organico 2. Organi societari 3. Prelios nel Commento ai principali dati economico-finanziari del Gruppo 4.1. Conto economico 4.2. Analisi patrimoniale e finanziaria 4.3. Indebitamento bancario netto dei fondi e società di investimento 5. Consuntivo economico consolidato scalare 6. Portafoglio gestito - Asset Under Management e Net Asset Value Real Estate al 31 dicembre Asset Under Management Real Estate 6.2. Net Asset Value immobiliare da periti terzi indipendenti 6.3. Rappresentazione del portafoglio immobiliare 7. Andamento delle divisioni di business 7.1. Italia Real Estate 7.2. Germania Real Estate 7.3. Polonia Real Estate 7.4. Non Performing Loan 8. Rischi ed incertezze 8.1. Rischi connessi alla struttura finanziaria del Gruppo Rischi connessi all indebitamento finanziario Rischi relativi al mancato rispetto di covenant finanziari e di impegni, dichiarazioni e garanzie Rischio connesso all oscillazione dei tassi di interesse Rischio di cambio 8.2. Rischi connessi all attività del Gruppo Rischio connesso al negativo andamento dei risultati del Gruppo Rischi connessi alla mancata attuazione delle nuove Guidelines Rischio di liquidità Rischi legali legati a contenziosi di natura civile e amministrativa Rischi fiscali Rischi connessi a svalutazioni del patrimonio immobiliare del Gruppo Rischio legato alla concentrazione dei conduttori Rischi connessi alla partecipazione a iniziative di investimento con quote di minoranza qualificata Rischi connessi alla struttura di corporate governance dei veicoli di investimento 8.3. Fattori di rischio relativi al settore in cui opera il Gruppo Rischi connessi all andamento del mercato immobiliare Rischi connessi ai procedimenti di gara indetti dalle Pubbliche Amministrazioni Rischi correlati alla concentrazione delle attività in Italia e Germania e Polonia Rischio di credito Rischi connessi alle risorse umane Rischio relativo alla realizzazione opere in appalto Altri rischi 1

3 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE 9. Eventi successivi 10. Evoluzione prevedibile della gestione 11. Relazione Annuale sul Governo Societario e gli Assetti Proprietari 12. Altre informazioni Assemblea straordinaria degli azionisti Azioni proprie Consolidato fiscale Liquidazione IVA di Gruppo Pubblicazione documenti informativi 13. La Capogruppo Prelios S.p.A. 14. Allegati B. Il Gruppo Prelios - Bilancio Consolidato al 31 dicembre Stato Patrimoniale Consolidato 2. Conto Economico Consolidato 3. Prospetto degli Utili e delle Perdite Complessivi Consolidato 4. Prospetto delle Variazioni di Patrimonio Netto Consolidato 5. Rendiconto Finanziario Consolidato 6. Bilancio Consolidato al 31 dicembre Note Esplicative 6.1. Informazioni generali 6.2. Base per la preparazione - adozione del presupposto della continuità aziendale nella redazione del bilancio 6.3. Principi contabili e criteri di valutazione di riferimento Principi contabili e interpretazioni omologati in vigore a partire dal 1 gennaio Principi contabili internazionali e/o interpretazioni emessi, ma non ancora entrati in vigore e/o non omologati Schemi di bilancio Area di consolidamento Principi di consolidamento Criteri di valutazione 6.4. Politica di gestione dei rischi finanziari 6.5. Misurazione al fair value 6.6. Politica di gestione del capitale 6.7. Stime ed assunzioni 6.8. Stagionalità 6.9. Informazioni sullo stato patrimoniale consolidato e sul conto economico consolidato Informativa di settore Operazioni con parti correlate Altre informazioni 7. Prospetto supplementare al Bilancio Consolidato 7.1. Allegato 1: Area di consolidamento 8. Attestazione del bilancio consolidato 9. Relazione della Società di Revisione 2

4 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE C. La Capogruppo Prelios S.p.A. 1. Stato Patrimoniale 2. Conto Economico 3. Prospetto degli Utili e delle Perdite Complessivi 4. Prospetto delle Variazioni di Patrimonio Netto 5. Rendiconto Finanziario 6. Bilancio al 31 dicembre Note Esplicative 6.1. Base per la preparazione - adozione del presupposto della continuità aziendale nella redazione del bilancio 6.2. Principi contabili e criteri di valutazione di riferimento Schemi di bilancio adottati 6.3. Politica di gestione dei rischi finanziari 6.4. Misurazione al fair value 6.5. Politica di gestione del capitale 6.6. Informazioni sullo stato patrimoniale e sul conto economico 6.7. Operazioni con parti correlate 6.8. Altre informazioni 7. Prospetto supplementare al Bilancio Separato 7.1. Elenco delle partecipazioni in società controllate, collegate e joint venture (ai sensi dell'art del codice civile) 8. Attestazione del bilancio d'esercizio 9. Relazione del Collegio Sindacale all'assemblea degli Azionisti 10. Relazione della Società di Revisione D. Relazione annuale sul governo societario e gli assetti proprietari E. Proposte deliberazioni 3

5 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE A. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE 4

6 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE 1. CORPORATE REVIEW 1.1. Scenario di mercato di riferimento Contesto macroeconomico in Europa Nell area dell euro la variazione del PIL è stata negativa nel 2013 (-0,4%), nonostante un lieve rialzo nel terzo trimestre pari allo 0,1% con un andamento molto differenziato per Paese: se in Germania è proseguita la crescita, è ripartita la Spagna dopo nove trimestri negativi, la Francia è tornata a flettere scontando il calo delle esportazioni e la diminuzione degli investimenti. Sulla ripresa, per ora trainata dall export, impatterà anche un leggero aumento della domanda interna. Nel complesso il recupero, confortato dall innalzamento dell indice di fiducia, sta continuando a ritmi lenti ed accelererà solo a poco a poco nei prossimi trimestri. Questo grazie a politiche fiscali meno restrittive (che dovrebbero diventare leggermente espansive nel 2015), a mercati internazionali in crescita e alla bassa inflazione (attesa all 1,4% nel 2014 e all 1,2% nel 2015) 1. Si assiste a una divaricazione crescente nel complesso dell area: mentre la fiducia delle imprese ritorna, anche fra le piccole e medie, i finanziamenti si contraggono a ritmo crescente. Il calo annuale dei prestiti al settore privato in Eurolandia era dell 1% all inizio del 2013 e si è deteriorato progressivamente all 1,6% a novembre scorso. I prestiti delle banche alle aziende del «settore non finanziario», cioè all economia reale, erano in contrazione annuale del 2,5% all inizio del 2013 ma hanno raggiunto -3,9% agli ultimi dati. Questo peggioramento costante inizia ad apparire incompatibile con gli scenari di una ripresa che riporti lavoro fra le decine di milioni di disoccupati oggi in Europa. A sua volta, la stretta del credito frena gli investimenti e sta alimentando la gelata che spinge ormai parte d Europa verso la deflazione Contesto macroeconomico in Italia Secondo Bankitalia il 2014 segnerà un ritorno modesto della crescita per l'economia italiana, destinata ad accelerare «sia pur in misura contenuta, l'anno prossimo». Emergono segnali positivi sul fronte del Pil: la prolungata caduta in atto dall estate del 2011 si è arrestata nel terzo trimestre del 2013 registrando un +0,1% dopo 9 trimestri consecutivi di calo, ovvero oltre 2 anni. Il Pil italiano «dopo essersi ridotto dell'1,8% nel 2013, crescerebbe dello 0,7% nel 2014 e dell'1% nel 2015» La timida ripresa del Pil nel 2014 e quella stimata nel 2015 avranno effetti ritardati sull'occupazione. Il tasso di disoccupazione è infatti stimato al 12,8% per il 2014 atteso al 12,9% nel 2015 (vs 12,7% nel 2013). 1 Intesa Sanpaolo, Scenario 2014, Aggiornamento 1 trimestre 2014, gennaio Banca d Italia, Bollettino economico 1/2014 5

7 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE A fronte di una domanda interna, in particolare per i consumi, ancora debole, l economia sarà trainata dalla domanda estera, che sosterrà il riavvio del ciclo di accumulo di scorte ed investimenti: questi ultimi saranno favoriti da un allentamento dei vincoli di liquidità delle imprese, che beneficeranno del pagamento degli arretrati da parte delle pubblica amministrazione e di una minore restrizione del credito bancario. Anche la spesa delle famiglie tornerà a dare un contributo positivo, seppur molto debolmente, a causa del persistere di criticità nel mercato del lavoro e del basso impatto della politica fiscale sul reddito disponibile; solo il rallentamento dell inflazione permetterà una tenuta del potere d acquisto delle famiglie. L inflazione, scesa all 1,3% nel 2013, ha registrato tassi di crescita sensibilmente inferiori rispetto al biennio , ed è attesa ridursi ancora lievemente nel 2014 per poi riportarsi intorno all'1,5% nel Tuttavia, il rischio di una deflazione generalizzata resta nel complesso modesto, ma il calo dell'inflazione potrebbe essere più accentuato e persistente di quanto prefigurato, specie se la debolezza della domanda si riflettesse sulle aspettative. Evoluzione PIL Contributi alla crescita del PIL Evoluzione inflazione ,00 var. % sul precedente trirmestre contributi allacrescitadel Pil in % ,500 3,00 2,500 2,00 1,500 1,00,500,00 consumi fam. inv. macch. esportazioni 1. Variazione a/a, armonizzata Fonte: Elaborazioni Prometeia su dati ISTAT, Thomson Reuters, dati previsionali Prometeia, Rapporto di Previsione, gen-14; medie mensili; dati storici al 31/1/14 Il negativo andamento congiunturale a livello globale, unito alle specifiche tensioni sul debito sovrano italiano, hanno determinato nel corso del 2013 una forte crescita dei rendimenti associati ai titoli decennali italiani ed un significativo allargamento dello spread rispetto al titolo tedesco di pari durata. Le azioni di stabilizzazione intraprese hanno consentito di invertire il trend rialzista e, anche in prospettiva, il differenziale BTP-Bund è atteso in calo (seppur su livelli ampiamente superiore a quelli pre-crisi). La disponibilità di credito, particolarmente rilevante per il settore immobiliare, continua ad essere in contrazione, sia nei confronti delle imprese che delle famiglie, come conseguenza di una minore domanda di prestiti ma anche di una maggiore selettività delle banche, in risposta alle necessità di patrimonializzazione 6

8 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE ed all aumento delle sofferenze (l 80% dei nuovi flussi di crediti in sofferenza provengono dal settore delle costruzioni e delle attività immobiliari). I tassi di interesse praticati alle imprese italiane sono superiori a quelli medi prevalenti nell area Euro. Gli annunci di iniziative a favore del credito nel settore (emissioni di obbligazioni per reperire risorse da destinare a mutui, l offerta di garanzie aggiuntive agli istituti di credito, il fondo investimenti per l abitare - Fia), inoltre, non hanno riscosso l atteso successo Mercato Real Estate Europa I mercati europei hanno visto alcuni dei migliori risultati dal 2007; il volume degli investimenti in immobili commerciali ha toccato i 135 miliardi di euro nel 2013 (+14%). Anche se il Regno Unito, la Germania e la Francia rappresentano ancora l'80% del mercato immobiliare europeo, gli investitori stanno mostrando un interesse sempre crescente nei seguenti 10 mercati Tier 2: Varsavia, Dublino, Amsterdam, Milano, Barcellona, Roma, Madrid, Bruxelles, Lussemburgo e Bucarest 3. Gli investitori hanno prediletto per lo più il segmento degli uffici (51% del volume totale degli investimenti) che ha segnato un aumento del 45% rispetto al Il volume degli investimenti in uffici ha registrato un nuovo massimo dal 2009, grazie soprattutto alle grandi transazioni registrate durante l'ultimo trimestre dell'anno, mentre il volume degli investimenti retail ha segnato un aumento del 41% se confrontato con il L'interesse crescente mostrato dagli investitori stranieri costituisce un altro segnale della tendenza al recupero mostrata dai mercati Tier 2. Nel 2013, il 70% del volume degli investimenti è stato realizzato da parte di investitori cross-border rispetto al 46% del La maggior parte degli investitori transfrontalieri proviene dalla zona Euro e dal Nord America. 3 BNP Paribas Real Estate, Press Release, 07 gennaio

9 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE In generale, i Paesi che hanno fatto meglio sono quelli della periferia d'europa. Italia, Spagna, Portogallo e Irlanda hanno tutti registrato incrementi degli investimenti attorno al 150% e più (circa 5 miliardi di euro nel quarto trimestre vs 1,7 miliardi nel 2012) 4. Per quanto riguarda il mercato degli affitti, continua il calo ma a un tasso più contenuto. I dieci mercati Tier 2 hanno raggiunto i 2,3 milioni di metri quadri affittati nel 2013, con una lieve diminuzione (-3%) rispetto al Il mercato degli affitti risulta ancora appesantito dalle difficili condizioni economiche in cui si trovano i Paesi. La definitiva stabilizzazione dei canoni e dei rendimenti si verificherà nel Nei mercati sicuri e maturi, dove i canoni prime si presentano storicamente bassi, si verificheranno cambiamenti trascurabili. I rendimenti invece miglioreranno nei mercati ancora alle prese con la crisi dell Eurozona e la conseguente austerity, grazie al graduale miglioramento dei fondamentali economici Mercato Real Estate Italia I cicli di mercato del settore RE in Italia sono tradizionalmente caratterizzati da ampie oscillazioni e da un modesto trend di crescita di lungo periodo ( ); la durata di tali cicli è mediamente di 10 anni, con l eccezione dell ultimo, iniziato nel 2000, caratterizzato da particolare lunghezza e intensità sia nella fase di ascesa che nell attuale fase di calo. Il settore è in recessione dal 2007, ridimensionandosi per oltre il 30%: il numero degli addetti è tornato quello dell inizio del 2000 (-395 mila dal 2007) ed il suo valore aggiunto ha superato il minimo storico. Si prevede che la fase di ridimensionamento della domanda si concluderà nel 2014, permettendo di registrare un incremento in termini medi annui pari allo 0,1% ed il riavvio del ciclo di investimenti, seppur a ritmi molto lenti, nel biennio successivo, in un contesto di modesta crescita economica. Nel 2013 i primi segnali di ripresa con un volume di 4,6 miliardi equivalenti all intero triennio (+133% rispetto al 2012). Tale rimbalzo ha spinto il peso degli investimenti immobiliari in Italia rispetto al totale europeo al 3,2% (in linea con la media pre crisi del 3,3%) 6. L interesse degli investitori è stato rivolto sia ai prodotti uffici e retail, ma anche ad altre tipologie come il settore alberghiero, in particolare nei due mercati principali di Milano e Roma. Dai segnali dei primi mesi del 2014, la tendenza al ritorno dell interesse per il mercato italiano sembrerebbe confermata per i mesi a venire. 4 CBRE, European Investment Quarterly 4Q 2013, gennaio Colliers, Office Snapshot, gennaio Nomisma, presentazione 1 Rapporto sul Mercato Immobiliare 2014, marzo

10 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE Cicli del mercato RE in Italia Numero di transazioni normalizzate miliardidieuro miliardidieuro indice2004= III-71 I-82 III-92 I-03 III-13 investimenti valore aggiunto Fonte: elaborazioni Prometeia su dati ISTAT Uffici Negozi Capannoni Residenziale 9

11 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE L'Italia quindi è nuovamente presente nell'agenda degli investitori internazionali di real estate che, già dalla seconda metà del 2013, hanno cominciato a studiare il mercato Italiano finalizzando, prevalentemente in maniera opportunistica, le prime operazioni. Tale ritorno di interesse è legato diffusamente a un fenomeno di repricing del mercato che conseguentemente assicura rendimenti più elevati che altrove. L andamento dei prezzi resta in generale negativo con un accesso al credito ancora difficoltoso. La correzione dei valori iniziata nei mesi scorsi è stata principalmente osservata su degli asset secondari ma soprattutto su quelli posseduti da investitori stranieri e collocati prevalentemente in portafogli paneuropei. Al contrario, gli investitori italiani hanno realizzato negli anni principalmente investimenti in Italia (il 98% dell asset allocation immobiliare delle sgr) e sono meno propensi ad accettare minusvalenze che non sarebbero compensate da plusvalenze all estero 7. In particolare, le asset class su cui si focalizza maggiormente l interesse degli investitori sono il Retail, gli Uffici e l'hospitality. L'investimento Immobiliare nel Retail, dove si è registrato un significativo processo di re-pricing, ha catalizzato l'attenzione degli investitori internazionali più sofisticati attratti da investimenti con rendimenti in linea con investimenti "Value Added" e "Opportunistici". Gli investitori nazionali stanno focalizzando, invece, la propria attenzione verso investimenti core (edifici locati a tenant primari, senza problemi 7 BNP Paribas Re,al Estate, At a glance, Investimenti in Italia, Q

12 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE manutentivi/urbanistici ed in location strategiche) con obiettivi di rendimento contenuti e stabili, minimizzando quanto più possibile il profilo di rischio. Market yields (%) nei principali paesi europei 10,00 Uffici Retail Industriale 10, ,00 8, ,00 6, ,00 4, ,00 2,00 02,00 Francia Germania Italia UK,00 Francia Germania Italia UK 00 n.d Francia Germania Italia UK CBRE Savills Fonte: EMEA Rents and Yields Market View (CBRE Global Research and Consulting), European Investment (Savills) Nota: dati relativi a Parigi, Amburgo, Berlino, Dusseldorf, Monaco, Francoforte, Milano e Londra (prime yields a metà 2013) 11

13 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE Variazione semestrale media nel triennio Variazione per destinazione d uso 0% % II 2009 II 2010 II 2011 II 2012 I 2009 I 2010 I 2011 I2012 I commerciale logistico residenziale produttivo uffici rurale Variazione per profilo di rischio Variazione semestrale media nel triennio 0% % core/ coreplus -5.3 valueadded development opportunistic trading -6 debole elevato primarylocation inesistente media primary incentro location Fonte: analisi Prometeia su un campione di asset di fondi immobiliari Nota: i dati rappresentano variazioni medie semestrali nel periodo Non Performing Loan (NPL) Il trend di crescita costante dei finanziamenti delle banche italiane registrato a partire dal 2000, ha subito un rallentamento nell ultimo triennio: in particolare, il totale impieghi bancari si è attestato a mld circa a fine 2013, con una contrazione di circa 150 mld rispetto ai dati del L effetto della crisi economica mondiale a partire dal 2008 ha causato un forte incremento delle sofferenze bancarie attestatesi a 156 miliardi a gennaio 2014 che sono passate da circa il 3% del totale impieghi, ad oltre l 8% di fine 2013 il livello più alto da maggio '99 (8,37%). Circa la metà delle sofferenze attuali sono assistite da garanzie real estate, in particolare legate ad asset industriali. Nei prossimi anni le previsioni macro-economiche prevedono una lieve ripresa, ma il livello delle sofferenze nei bilanci bancari continuerà a crescere fino al 2016, raggiungendo circa l 11% del totale impieghi del settore. Il processo di asset quality review in corso nelle principali banche italiane (ed europee) comporta un ulteriore abbattimento dei valori di bilancio delle sofferenze, 12

14 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE rendendo il mercato NPL attivo, con conseguente impatto sul mercato RE legato alle sofferenze stesse. Fondi immobiliari In Italia, nonostante la doppia crisi immobiliare ed economica, si è registrato un incremento del patrimonio netto dell'industria dei fondi immobiliari del 3,5%. L'aumento è dovuto sia all'ingresso di fondi che a nuova raccolta o conferimenti. A fine dicembre il NAV si attesta intorno ai 39 miliardi di euro per un patrimonio immobiliare di circa 50 miliardi di euro. Per la prima volta sono presenti anche fondi pubblici e per il social housing, che nei prossimi anni dovrebbero avere un ulteriore sviluppo. I fondi attivi sono 372. di cui 25 fondi retail quotati: di questi, 6 già beneficiano del periodo di grazia, 4 hanno esteso la loro scadenza originaria (da 1,3 a 15 anni) e la restante parte andrà in scadenza nei prossimi 6 anni. La chiusura dei fondi c.d. "familiari" è in parte compensata da nuovi fondi riservati. Un tema centrale per il settore retail è la scadenza in tempi relativamente brevi di molti fondi, con il rischio di "overdose" di offerta in un mercato immobiliare non residenziale ancora debole. In relazione ai soli fondi retail quotati, si prevede l ingresso sul mercato di nuovi asset per 6 mld circa, in prevalenza rappresentati da uffici. 8 8 Scenari Immobiliari, Novembre 2013; Fondi quotati bilanci al 30/06/2013 considerando il periodo di proroga e quello di grazia 13

15 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE Trend evolutivi Dopo alcuni anni in cui il mercato real estate ha subito una continua flessione degli investimenti, a partire dal 2014 è prevista una stabilizzazione che perdurerà nel corso dei prossimi anni. Se il biennio è stato del Regno Unito, il della Germania, e quello della Spagna e dell'irlanda, secondo molti osservatori, il 2014 e il 2015 vedranno l Italia tra le principali mete degli investitori cross border, complici una ritrovata stabilità politica, prezzi interessanti per asset di qualità e soprattutto rendimenti significativi rispetto al rischio Paese. Se in una prima fase, come osservato, si assiste a una prevalenza di investimenti di tipo opportunistico, prospetticamente si prevede possa tornare l interesse anche verso investimenti core", che privilegiano cioè un'ottica di medio-lungo periodo, anche se l'incertezza fiscale rappresenta per il momento il principale deterrente. Per quanto concerne i valori immobiliari, a seguito di un ciclo di continua crescita dei prezzi iniziato nel 2000, e di un periodo di flessione, seppur più contenuta rispetto ad altri paesi europei, a partire dal 2009, il mercato real estate residenziale in Italia si sta stabilizzando. Nei prossimi anni la stabilizzazione porterà nuovamente un trend di crescita dei prezzi, seppure più moderato rispetto a quanto avvenuto in passato, sia per il mercato residenziale che per gli immobili non residenziali che mostrano, storicamente, un elevata correlazione con il segmento residenziale La stabilizzazione prevista per i prossimi anni darà inoltre nuovo impulso alle attività di servizio legate al business immobiliare. miliardidieuro-prezzi concatenati Evoluzione investimenti per settore 0 IV-06 IV-09 IV-12 IV-15 residenziali opere pubbliche non residenziali privati indicedeiprezzi =100 Evoluzione prezzo immobili residenziali I-99 I-01 I-03 I-05 I-07 I-09 I-11 I-13 I-15 fitted actual Fonte: elaborazioni Prometeia su dati BCE OECD 14

16 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE Contesto macroeconomico in Germania Il double dip che ha caratterizzato l Uem negli anni 2012 e 2013 ha solo sfiorato l economia tedesca che, a differenza dei partner europei, ha beneficiato di un buon posizionamento sui mercati internazionali più dinamici Le Germania non è stata costretta ad applicare politiche di bilancio restrittive ottenendo benefici ulteriori dalla politica monetaria espansiva della Bce, in quanto considerata dagli investitori internazionali una sorta di safe haven. Questi fattori, in prospettiva, si tradurranno in una ripresa più veloce della Germania rispetto ai partner europei, dopo una crescita modesta nel 2013 che ha tuttavia attenuato la recessione per l area dell Euro L inflazione tedesca è rimasta sotto controllo ad un livello prossimo al 2%, consentendo il mantenimento di condizioni adeguate per il continuo rafforzamento dell economia tedesca Evoluzione componenti del PIL Variazione PIL (a/a) Evoluzione inflazione Germania UEM UEM (escl. Germ.) ,9 (0,6) (1,2) ,5 (0,4) (0,7) 3,00 2,500 2,00 1,500 var. % e punti % ,6 1,0 0, ,8 1,5 1, ,6 1,4 1,3 1,00,500,00 Consumi privati Investimenti totali Esportazioni nette Pil (var. %) 1. Variazione a/a, armonizzata Fonte: Elaborazioni Prometeia su dati Bundesbank, Eurostat, Thomson Reuters, dati previsionali Prometeia, Rapporto di Previsione, gen-14; medie mensili; dati storici al 31/1/14 Dopo anni in cui lo status di safe haven attribuito alla Germania dai mercati internazionali ha provocato un continuo abbassamento dei tassi di interesse che il Paese riconosce agli investitori, raggiungendo il minimo nel 2012, con tassi di poco superiori all 1% (ed inferiori all inflazione), la stabilizzazione della situazione economica europea riporterà gradualmente i tassi di interesse governativi a livelli pre-crisi I consumi delle famiglie continueranno a beneficiare delle buone condizioni nel mercato del lavoro, di aumenti salariali non marginali rispetto a quanto sperimentato durante la ristrutturazione industriale nella prima parte degli anni 2000 e di bassa inflazione Gli investimenti saranno sostenuti dalla ripresa della domanda complessiva, cui si assocerà il basso costo del credito e la buona situazione dei profitti delle imprese 15

17 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE Mercato real estate Germania La crescita degli investimenti residenziali degli ultimi anni è stata prevalentemente sostenuta dalla dinamica positiva del reddito disponibile delle famiglie e dalla domanda di immobili in qualità di investimento sicuro per la conservazione del capitale L andamento degli investimenti non residenziali riflette, invece, il processo di ristrutturazione del settore industriale, caratterizzatosi per l offshoring e l outsourcing di fasi importanti della produzione In termini di performance il segmento non residenziale è risultato meno performante rispetto al residenziale e prezzi/canoni di locazione sono ancora ampiamente inferiori, in termini reali, al livello del 1990 Gli investimenti, come accaduto nel mercato residenziale, hanno avuto prevalentemente carattere difensivo, concentrandosi nelle zone prime delle principali città tedesche 16

18 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE Indici del mercato immobiliare residenziale e commerciale = residenziali commerciali res. reale comm. reale 1990=100 Indici del mercato immobiliare non residenziale uffici negozi in centro negozi in periferia Fonte: Bulwiengesa; gli indicatori si riferiscono all andamento congiunto di prezzi e affitti La domanda nel segmento core e core-plus continua ad eccedere l offerta, generando una leggera contrazione dei rendimenti nel corso degli ultimi mesi I rendimenti prime per uffici ed edifici commerciali, sulla base dei dati delle prime sei città tedesche, sono diminuiti di circa 10 punti base negli ultimi 12 mesi La compressione dei rendimenti è prevista anche nel 2014, guidata prevalentemente da tre fattori: 1) politica monetaria accomodante da parte della BCE, 2) elevato spread tra titoli di stato tedeschi a lungo termine e rendimenti prime nel mercato immobiliare tedesco, 3) rischio di inflazione a medio-lungo termine Segmento residenziale Il valore delle transazioni residenziali sul mercato tedesco è costantemente cresciuto dal 2010 e ha raggiunto il valore di ca. 14 mld nel 2013 (+35% vs. 2012) 17

19 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE Sebbene l attività sia complessivamente cresciuta, le operazioni su portafogli di grandi dimensioni (superiori a 10mila unità) hanno subito un significativo calo, sia in termini di numerosità (da 6 operazioni nel 2012 a 2 nel 2013) che di controvalore sul totale mercato (da 50% nel 2012 a poco meno di 40% nel 2013) Berlino si conferma essere l area di maggior interesse per gli investitori, rappresentando quasi il 50% degli scambi registrati nel 2013 Si segnala che tra il 2012 e il 2013 sono state portate a termine importanti operazioni di IPO che hanno interessato società proprietarie di portafogli residenziali Volume transazioni Dimensione portafogli transati Unità transate per location (2013) /mld % 15 80% % 40% Altro 45% Berlino 44% % 0% Duisburg 2% Leipzig 2% Monaco 5% Dortmund 2% >10000 unità <10000 unità <5000 unità unità unità Fonte: Germany Investment, February 2014, Savills Segmento non residenziale La congiuntura economica e l andamento dei mercati finanziari hanno sostenuto la crescita delle transazioni nel mercato non residenziale tedesco (oltre 30,4 mld nel 2013, ca. +20% rispetto al 2012), facendo registrare il volume di scambi più elevato dal 2007 L'elevata domanda accompagnata da una crescente scarsità di immobili ha comportato un ulteriore diminuzione dei rendimenti associati a prime location: alcuni investitori, come conseguenza, hanno riorientato parzialmente le proprie scelte di asset allocation, valutando anche strategie alternative e aumentando la tolleranza al rischio Il segmento uffici ha rappresentato nel 2013 il 44% del volume totale del mercato, rappresentando oltre 13 mld di controvalore transato (+61% rispetto all'anno precedente). Anche il segmento retail, favorito dalla capacità di generare stabili flussi di cassa, è fortemente cresciuto ponendosi al secondo posto, per la prima volta dal 2009, per volume di transazioni (pari a ca. 10 mld) Il settore dei servizi immobiliari segue lo stesso trend di crescita registrato nel mercato non residenziale 18

20 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULLA GESTIONE 12 /mld Volume transazioni Volume transazioni per tipologia di utilizzo (2013) hotel 4% logistico/ind ustriale 6% terreno 4% altro 9% ufficio 44% 4 2 retail 33% Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Fonte: Germany Investment, February 2014, Savills Trend evolutivi Le condizioni demografiche e finanziarie delle famiglie non sembrano poter alimentare una forte accelerazione della domanda per investimenti residenziali. I prezzi delle abitazioni continueranno ad essere sostenuti dalla disponibilità economica delle famiglie e dalla progressiva normalizzazione della situazione nei mercati europei e mondiali; successivamente è atteso un parziale rientro dei prezzi in funzione del consolidamento della ripresa europea e della conseguente attenuazione dell incertezza ad essa associata. L inflazione, pur mantenendosi inferiore al 2 per cento medio annuo, tenderà a erodere il valore reale delle abitazioni nel 2015 e 2016 Nel sono attesi riprendere gli investimenti nell edilizia non residenziale, sostenuti dalla ripresa economica e dal basso costo del credito; l incremento del numero di paesi considerati safe presso cui poter diversificare gli investimenti immobiliari (per il consolidarsi della ripresa economica e del processo di normalizzazione in Europa) potrebbe però attenuare la domanda in questo segmento Investimenti (var a/a) Prezzi delle abitazioni var. % indice 2010= I-99 I-05 I-11 IV-16 residenziali non residenziali Fonte: elaborazioni Prometeia su dati Statistisches Bundesamt, BCE, OECD reale nominale 19

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