Prelios SGR Il fondo immobiliare come strumento di valorizzazione del patrimonio pubblico: Il Fondo Eridano

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1 Prelios SGR Il fondo immobiliare come strumento di valorizzazione del patrimonio pubblico: Il Fondo Eridano Cremona, 11 Settembre

2 Indice Il Fondo immobiliare per la valorizzazione del patrimonio pubblico Il Fondo Eridano Il Fondo Investimenti per l Abitare (FIA) Sistema dei fondi per la valorizzazione del patrimonio pubblico scolastico Prelios SGR e i fondi pubblici 2

3 Il fondo immobiliare per la valorizzazione del patrimonio pubblico Il fondo immobiliare Cos è un fondo immobiliare? I fondi immobiliari sono prodotti di gestione collettiva del risparmio costituiti in forma di fondi comuni di investimento, che si caratterizzano per l investimento di almeno 2/3 del proprio patrimonio in immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. I fondi immobiliari costituiscono un patrimonio autonomo raccolto mediante una o più emissioni di quote, tra una pluralità di investitori con la finalità di investire lo stesso sulla base di una predeterminata politica di investimento; gestito da una società di gestione di risparmio, in monte e nell interesse dei partecipanti ed in autonomia dei medesimi (art. 32 DL78/2010). L utilizzo dello strumento dei fondi immobiliari Attraverso l utilizzo dello strumento dei fondi immobiliari, la Pubblica Amministrazione può usufruire della professionalità di operatori istituzionali specializzati nel settore (SGR) 1 quali partner per lo svolgimento delle attività di valorizzazione del patrimonio. In particolare: valorizzazione/dismissione del patrimonio immobiliare di proprietà: la valorizzazione dei beni immobili permette, nel rispetto delle regole del patto di stabilità, la liberazione di risorse finanziarie da utilizzare per la realizzazione di nuovi investimenti, tra cui, ad esempio, interventi di edilizia residenziale pubblica, opere pubbliche e progetti speciali; sviluppo del patrimonio immobiliare sia con finalità di investimento sia con finalità di carattere sociale (cd. housing sociale). 1 La selezione della stessa Società di Gestione del Risparmio avviene tramite gara ad evidenza pubblica. 3

4 Il fondo immobiliare per la valorizzazione del patrimonio pubblico Tipologia di operazioni: Sale & Lease Back vs valorizzazioni immobiliari La struttura dell operazione prevede l apporto del patrimonio strumentale dell Ente Pubblico Sale & Lease Back Contestualmente all apporto al fondo, gli immobili vengono locati all Ente Pubblico sulla base di un contratto di locazione di lunga durata e a canoni di mercato. Gli effetti positivi impliciti di tale operazione (oltre alla monetizzazione dell investimento) sono: Risparmi in termini costi di gestione in applicazione di un piano di razionalizzazione di spazi Reimpiego della cassa generata dall operazione in investimenti produttivi di reddito (i.e. metropolitane) di interesse pubblico. La struttura dell operazione prevede l apporto di un portafoglio immobiliare destinato alla valorizzazione mediante riqualificazione ovvero sviluppo. Tipicamente, a seguito della valorizzazione urbanistica attuata dal fondo saranno poi valutate le modalità di dismissione del portafoglio: Valorizzazioni Immobiliari Sviluppo/riqualificazione e poi cessione degli assets una volta ultimati, o Cessione degli assets valorizzati urbanisticamente ad operatori terzi. La valorizzazione di questo tipo di immobili attraverso un fondo immobiliare consente di: Beneficiare di una gestione professionale trasparente delle complesse tematiche caratteristiche di questi processi Creare le condizioni per un dialogo permanente con l Ente Pubblico al fine di condividere le strategie operative di valorizzazione degli immobili sia sugli aspetti urbanistici ed architettonici, sia sulle strategie di coinvolgimento delle professionalità e degli operatori del territorio. 4

5 Il fondo immobiliare per la valorizzazione del patrimonio pubblico I fondi immobiliari ad apporto attivi in Italia (1/2) I Fondi Immobiliari ad apporto pubblico che riguardano operazioni di valorizzazione/dismissione del patrimonio degli Enti Locali attivi in Italia sono i seguenti: Operazioni di valorizzazione/dismissione del patrimonio degli enti locali Nome del fondo SGR Data di Avvio Durata Valore immobili all'apporto Dividend Yield Medio Tipologia Fondo immobiliare Città di Venezia Est Capital SGR 29/12/ anni 83 n.a. - Fondo costituito mediante l'apporto di edifici prevalentemente localizzati a Venezia città a destinazione non residenziale (alcuni di rilevante prestigio o strategici per lo sviluppo della città) e da terreni dove sono previsti interventi residenziali di elevata qualità urbanistica, con particolare attenzione all'impatto paesaggistico, ambientale e infrastrutturale dei progetti di valorizzazione.. - Il fondo è rivolto esclusivamente ad investitori qualificati Fondo Umbria - Comparto Monteluce BNP Paribas REIM 08/06/ anni 50 n.a. - Fondo istituito su mandato della regione Umbria a seguito di una procedura di pubblica evidenza per la selezione della Socetà di Gestione del risparmio - Il Fondo ha una struttura multicomparto: Il comparto Monteluce è Il primo comparto istituito (dedicato alla valorizzazione delle aree ospedaliere dismesse) Fondo Milano 1 BNP Paribas REIM 28/12/ anni 240 n.a. Fondo Promosso dal Comune di Milano per valorizzare, attraverso la dismissione il portafoglio immobiliare ubicato in città che comprende: - Immobili siti nei condomini - Immobili liberi - Immobili occupati per "usi diversi" (magazzini, uffici, autorimesse) Sono stati esclusi dal piano degli apporti, gli edifici di pregio e quelli usati dall'amministrazione per le proprie attività. Fondo Milano 2 BNP Paribas REIM 31/12/ anni 140 n.a. - Fondo Promosso dal Comune di Milano - Portafoglio di 65 unità immobiliari di proprietà comunale tra aree (anche esterne al territorio comunale) e fabbricati 5 Fondo Città di Torino Totale Prelios SGR 31/12/ anni 132 n.a Fondo costituito mediante l'apporto di immobili non strumentali della Città di Torino - Portafoglio di 18 immobili di cui 8 disponibili per la vendita, 6 in fase di restauro e 4 progetti in corso di sviluppo

6 Il fondo immobiliare per la valorizzazione del patrimonio pubblico I fondi immobiliari ad apporto attivi in Italia (2/2) I Fondi Immobiliari ad apporto pubblico e locati alla Pubblica Amministrazione attivi oggi in Italia sono i seguenti: Operazioni di "Sale & Lease back" Nome del fondo SGR Data di Avvio Durata Valore immobili all'apporto Dividend Yield Medio Tipologia FIP (Fondo Immobili Pubblici) Investire immobiliare (in parte con delega di gestione a PRELIOS SGR dal 2004 al 2007) 29/12/ anni n.a immobili - localizzati Roma e Milano e per l'80% dell'intero portafoglio situati in aree urbane centrali e semicentrali - Destinazione d'uso prevalente: uffici - Conduttori/Utilizzatori: Pubbliche Amministrazioni, ossia Enti di previdenza (INPS, INAIL e INPDAP), sedi centrali e periferiche dei principali Ministeri, Guardia di finanza e agenzie diverse (Agenzia delle entrate, Dogane, Territorio e Demanio) Patrimonio Uno BNP Paribas REIM 20/10/ anni (scad 31/12/2017) % - Fondo promosso dalla società Patrimonio dello Stato S.p.A. e dal Ministero dell'economia e delle Finanze - Immobili prevalentemente locati con contratti a lungo termine (6+6 e 9+9) all'agenzia del Demanio - Principali utilizzatori: Vigili del fuoco, Agenzia delle Entrate, Polizia di Stato, Regioneria dello Stato Fondo Alpha Idea Fimit SGR 27/06/ anni 246 7,5% - Fondo nato mediante il conferimento di parte del patrimonio immobiliare di proprietà dell'inpdap - Immobili prevalentemente locati alla Pubblica Amministrazione Fondo Beta Idea Fimit SGR 01/01/ anni % - Fondo nato mediante il conferimento di parte del patrimonio immobiliare di proprietà dell'inpdap - Immobili ad uso direzionale prevalentemente locati alla Pubblica Amministrazione FIPRS (Fondo Immobili Pubblici Regione Siciliana) Totale Prelios SGR 07/03/ anni 260 9,0% Fondo costituito mediante l'apporto di immobili direzionali strumentali da parte della Regione Sicilia. - Immobili interamente locati alla Regione Sicilia con contratti di locazione della durata di

7 Il fondo immobiliare per la valorizzazione del patrimonio pubblico I vantaggi Il Fondo immobiliare ad apporto è divenuto, nel panorama nazionale nel corso degli ultimi, anni lo strumento che sia gli enti pubblici (in particolare le Casse) sia le Pubbliche Amministrazioni hanno utilizzato per la valorizzazione del patrimonio immobiliare di proprietà, decretandone nelle sue molteplici forme lo strumento principe, in virtù delle qualità di: trasparenza nella gestione, grazie anche alla governance a cui le SGR sono sottoposte in un contesto regolamentato; indipendenza gestoria della SGR, che opera nel contesto delle politiche di investimento del Fondo; professionalità nella gestione del patrimonio, grazie ad operatori (la SGR) specializzati, consentendo alle Pubbliche Amministrazioni di concentrarsi sulle attività Core. E opportuno infine sottolineare come l interesse della pubblica amministrazione sia inoltre amplificato dalle esternalità positive del progetto di dismissione, in particolare: l indotto nel contesto territoriale che l attività di riqualificazione connessa alla valorizzazione comporta; la riqualificazione del tessuto urbano, conseguente e connesso con il restauro di immobili di interesse artistico; la riconversione di aree industriali, che oggi ricadono in un contesto urbano. 7

8 Il Fondo Eridano Il Fondo Eridano (di seguito il Fondo ) è un fondo comune di investimento immobiliare riservato ad investitori qualificati istituito da Prelios SGR nel dicembre La selezione per l affidamento della gestione del patrimonio immobiliare della Provincia di Cremona è stata realizzata con procedura aperta tramite un bando di gara pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Comunità Europea, aggiudicato in data 7 novembre 2012 da Prelios SGR. Il Fondo Eridano, così denominato in onore dell antico nome del fiume Po che lambisce la città, è stato realizzato con lo scopo di consentire alla Provincia di Cremona di valorizzare al meglio il proprio patrimonio immobiliare. La strategia del Fondo oltre a focalizzarsi sulla valorizzazione degli immobili, apportati al o acquistati dal Fondo dalla Provincia ovvero da altri Enti Territoriali, avrà l obiettivo di promuovere il fondo immobiliare quale strumento di valorizzazione a vocazione territoriale e locale al fine di diventare il polo aggregatore delle iniziative di razionalizzazione e dismissione del patrimoni immobiliari degli enti territoriali locali. Il Fondo, che ha una durata di 15 anni a decorrere dalla data di costituzione, ha un valore iniziale di mercato di circa Euro 40 milioni. Gli immobili sono stati conferiti dalla Provincia di Cremona in data 28 dicembre 2012 in parte attraverso un apporto di immobili a fronte dell emissione di quote del Fondo ed in parte mediante un atto di compravendita. Contestualmente il Fondo ha sottoscritto un contratto di finanziamento per un importo di Euro 10 milioni. Il portafoglio immobiliare del Fondo Eridano è costituito da 14 immobili, tra cui edifici di grande pregio (inclusa la sede stessa della Provincia di Cremona, il famoso Palazzo Tinti - Pallavicino ), alcuni attualmente locati alla Provincia mentre altri affittati a soggetti terzi oppure sfitti. 8

9 Il Fondo Investimenti per l Abitare (FIA) Il Fondo Investimenti per l Abitare (FIA) è stato istituito da CDPI SGR il 16 ottobre Il regolamento di gestione è stato approvato dalla Banca d Italia con delibera n. 167 del 11 marzo Tipologia: fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato a investitori qualificati. Missione: investimenti nel settore dell edilizia privata sociale per incrementare sul territorio italiano l offerta di alloggi sociali per la locazione a canone calmierato e la vendita a prezzi convenzionati, a supporto e integrazione delle politiche di settore dello Stato e degli Enti locali. L obiettivo è realizzare case a costi accessibili, destinate alle famiglie non in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative, ma con redditi superiori a quelli che danno diritto alle assegnazioni dell edilizia residenziale pubblica (la cosiddetta fascia grigia ). Ammontare: 2 miliardi e 28 milioni di Euro, di cui 1 miliardo sottoscritto da Cassa Depositi e Prestiti, 140 milioni dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e 888 milioni da parte di gruppi bancari e assicurativi e di casse di previdenza privata. Durata: 35 anni, oltre eventuale proroga non superiore a 3 anni. Ambito di azione: il territorio nazionale. Il FIA investe il proprio patrimonio principalmente in quote di fondi comuni d investimento immobiliari operanti a livello locale e gestiti da altre società di gestione del risparmio, attraverso partecipazioni nel limite massimo del 80%. Tale limite è volto a sollecitare sul territorio l'investimento di risorse da parte di soggetti terzi rispetto al Fondo, permettendo nel contempo al FIA di mantenere una presenza rilevante nelle singole iniziative. Rendimento obiettivo: circa il 3% oltre inflazione, generato da un flusso cedolare riveniente dalla locazione degli immobili e dalla rivalutazione a scadenza in corrispondenza della loro cessione. 9

10 Il sistema dei fondi per la valorizzazione del patrimonio pubblico scolastico Il Fondo i3 Core INVIMIT SGR, la società partecipata dal MEF, ha come obiettivo la valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico con la creazione di fondi a gestione diretta di asset pubblici, di enti territoriali e previdenziali, nonché l istituzione di un Fondo dei Fondi («Fondo i3 Core») a supporto di programmi di valorizzazione promossi dall Agenzia del Demanio, da enti territoriali e anche da privati. Il Fondo dei Fondi, che ha già ricevuto 1,4 miliardi da parte dell INAIL, rappresenta un opportunità per la realizzazione del piano di recupero dell edilizia scolastica. INVIMIT SGR Costituzione fondi Fondo a gestione diretta di asset pubblici, di enti territoriali e previdenziali Fondo di Fondi i3 Core» Equity: Enti previdenziali e assicurativi pubblici Fondo 1 Fondo 2 Investimento Fondo n PROMOTORI: Stato Enti locali Manutenzione, recupero e costruzione di nuovi edifici Gara per la selezione gestore (SGR) 10

11 Prelios SGR e i fondi pubblici Fondo Città di Torino Fondo Immobiliare Pubblico Regione Siciliana (FIPRS) Fondo Parchi Agroalimentari italiani Fondo ASCI (Abitare Sostenibile Centro Italia) 11

12 Prelios SGR e i fondi pubblici FIPRS PREMIATO AGLI IPD EUROPEAN PROPERTY INVESTMENT AWARDS 2012 FIPRS, Fondo Immobiliare Pubblico Regione Siciliana, fondo immobiliare privato ad apporto di edifici pubblici è risultato vincitore per l Italia nella categoria Fondo Specializzato con il rendimento più elevato nell arco degli ultimi tre anni ai prestigiosi IPD European Property Investment Awards

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