Real Estate Market Overview

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1 Real Estate Market Overview Italia

2 Indice Overview 3 Milano 22 Roma 28 Contatti 34 2 Real Estate Market Overview Italia 2015

3 Overview Il, secondo i dati forniti dall Agenzia delle Entrate, ha fatto registrare per la prima volta dal 2006 una crescita del numero di compravendite immobiliari. L anno si è chiuso con un numero di compravendite pari a circa , con una variazione rispetto al 2013 pari a +1,8% e un accelerazione, registrata nel corso degli ultimi due trimestri, rispettivamente pari al +3,6% e +5,5%. I dati relativi agli investimenti nelle costruzioni confermano, invece, il trend negativo iniziato alla fine del 2006, dopo che dalla fine degli anni novanta il settore aveva goduto di una forte espansione. Le difficoltà del settore immobiliare hanno accresciuto la vulnerabilità delle imprese di costruzione: la rischiosità del credito concesso al comparto ha raggiunto livelli storicamente elevati e superiori a quelli della media del sistema produttivo nonostante il progressivo irrigidimento dei criteri di offerta da parte degli intermediari. 3 PwC 3

4 Overview Key data In tabella si evidenzia la variazione annua del Prodotto interno Lordo italiano e della Domanda nazionale. Dall analisi dei dati emerge un sensibile calo dal PIL nel 2012, confermato anche l anno successivo; il vede l andamento in ripresa seppur ancora negativo. La Domanda nazionale, come evidenziato in tabella, segue l andamento del PIL con un forte calo nel 2012 e sostanziale ripresa nel. Prodotto interno lordo Domanda nazionale % -0.6% % -5.6% % -2.5% -0.4% -0.7% I -0.5% -1.2% II -0.8% -1.3% III -0.5% -0.3% IV -0.1% -1.7% Il contesto macroeconomico in Italia In Italia, gli investimenti rimangono ancora deboli. La ripresa dei consumi delle famiglie, iniziata nell estate 2013 continua, seppure lentamente. Il PIL rimane sostenuto dagli scambi con l estero, nonostante la volatilità della domanda globale. Nel nostro paese il PIL è sceso dello 0,1% nel periodo estivo dello scorso anno rispetto al periodo precedente. L attività economica è stata rallentata dal calo degli investimenti (-1,0%), sia in costruzioni sia in beni strumentali, solo in parte compensata dal rialzo dei consumi delle famiglie (0,1%). Sulla base delle proiezioni dei dati finora disponibili, il PIL sarebbe parzialmente sceso nel quarto del e la produzione industriale sarebbe diminuita di quasi lo 0,5%. Secondo alcuni osservatori nella prima parte del 2015 potrebbe verificarsi un inversione di tendenza dell attività produttiva. Gli indicatori prospettici indicano ancora elevata incertezza. La variazione annuale dell indice armonizzato dei prezzi al consumo (IPCA) è risultata a dicembre pari a -0,1%, riflettendo il calo dei prezzi delle componenti più volatili. Anche al netto dei beni energetici e alimentari l inflazione rimane molto bassa: in dicembre si è attestata allo 0,7%. Per quanto riguarda il settore immobiliare il terzo ha visto aumentare il numero di compravendite di abitazioni, pur collocandosi ancora poco al di sopra dei livelli minimi toccati alla fine dell anno precedente. Anche nel settore non residenziale le transazioni sono aumentate in misura marcata. Inoltre, nello stesso periodo è proseguito, seppur riducendosi, il calo dei prezzi delle case iniziato alla fine del Nel settore delle costruzioni in ottobre la produzione è aumentata dello 0,9%. Nella rilevazione di dicembre (Fonte Banca d Italia - Il Sole 24 Ore) i giudizi sulle prospettive di breve termine delle imprese del settore restano pessimiste. Prodotto Interno Lordo - variazioni su base annua 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% Fonte: Banca d Italia, Bollettino economico gennaio Real Estate Market Overview Italia 2015

5 Key data -0,1% Variazione IPCA dicembre vs dicembre ,4% Inflazione attesa ,2% Crescita del numero di occupati III vs II 12,8% Tasso di disoccupazione 2015 Fonte: Banca d Italia, Bollettino economico gennaio 2015 La dinamica dei prezzi Negli ultimi mesi del la dinamica dei prezzi al consumo è rimasta su valori molto bassi, tornando leggermente negativa in dicembre. Il rischio di un periodo prolungato di bassa inflazione rimane alto, aggravato dal calo dei prezzi del petrolio. Secondo stime aggiornate di Banca d Italia, mediamente nel corso del 2015 l inflazione sarebbe lievemente negativa. Negli ultimi mesi del l inflazione si è mantenuta su valori vicini allo zero. In dicembre la variazione dell Indice Armonizzato dei Prezzi al Consumo (IPCA), rispetto allo stesso periodo del 2013, è stata appena negativa (-0,1%), a causa soprattutto del calo dei prezzi dei prodotti energetici (-5,3%) e dei beni alimentari (-0,3%). L inflazione di fondo (che non tiene conto delle componenti più volatili dell indice) è leggermente salita (0,7 %). Nei mesi autunnali i prezzi dei beni industriali venduti sul mercato interno hanno continuato a scendere (-1,6% in novembre), riflettendo soprattutto la riduzione della componente energetica (-5,2%). La variazione dei prezzi dei beni non alimentari destinati al consumo finale è rimasta su livelli molto modesti (0,6%). A dicembre gli operatori professionali hanno rivisto al ribasso (0,4%) le aspettative di inflazione per il A dicembre l Istat ha rilevato che anche nella percezione delle famiglie resta elevato il rischio di un inflazione eccessivamente bassa per un periodo prolungato: circa il 55% degli intervistati si aspetta prezzi in diminuzione o stabili nel La percentuale di famiglie che immagina una diminuzione si attesta tuttavia su livelli ancora modesti (intorno al 7,0%). Sulla base della rilevazione Banca d Italia-Il Sole 24 Ore di dicembre, la debolezza della domanda continua a incidere sulla moderatezza dei prezzi praticati dalle imprese. Nei prossimi mesi del 2015 i listini dovrebbero crescere in misura più contenuta di quanto emerso nella precedente indagine. Il mercato del lavoro Tornano a crescere lievemente il numero di occupati e il monte ore lavorate nel terzo del dopo nove mesi di sostanziale stagnazione. Alla ripresa hanno contribuito sia l industria sia i servizi privati (0,5% e 0,2%, rispettivamente, sul periodo precedente). A causa dell incremento dell offerta di lavoro tale andamento non si è però tradotto in una riduzione del tasso di disoccupazione. Il tasso di disoccupazione è aumentato dal 12,6% del periodo precedente al 12,8%. Nel successivo periodo il tasso di disoccupazione è aumentato in novembre al 13,4%, riflettendo in questo caso anche un lieve calo dell occupazione. A tale flessione potrebbe aver contribuito il rinvio delle assunzioni in vista degli incentivi introdotti dalla legge di stabilità in vigore da gennaio Il lieve incremento del numero di occupati (0,2% rispetto al precedente) è dovuto alla componente di lavoro dipendente (0,3%), cresciuta soprattutto nei servizi privati e nelle posizioni a tempo determinato. È scesa ulteriormente la componente autonoma (-0,1%), in particolare nell industria, ma in misura minore rispetto ai primi sei mesi del. Le aspettative delle imprese sull evoluzione della domanda di lavoro nei primi mesi del 2015 restano incerte. PwC 5

6 Key data +0,1% Variazione dei consumi III vs III ,9% Variazione del reddito disponibile III vs III ,8% Variazione della propensione al risparmio III vs III ,9 punti Indice di fiducia a febbraio 2015 Fonte: Banca d Italia, Bollettino economico gennaio 2015 Le famiglie italiane Per quanto riguarda le famiglie italiane, i consumi continuano ad aumentare anche se lentamente, soprattutto per quanto riguarda l acquisto di beni durevoli. I consumi delle famiglie sono aumentati dello 0,1% nel terzo, confermando un trend in atto dall estate del Il recupero del reddito disponibile delle famiglie riscontrato in estate (1,9% in termini reali), grazie alle misure a favore delle famiglie con reddito medio-basso inserite in legge di stabilità dal governo, è accompagnato da un rialzo della propensione al risparmio (10,8 %, quasi un punto percentuale in più rispetto allo stesso periodo dell anno precedente). Alcuni ulteriori segnali positivi sono arrivati nei primi mesi del L indice che misura la fiducia degli italiani ha fatto un balzo significativo a febbraio raggiungendo quota 110,9 punti (dai 104,4 punti del mese precedente) e rappresenta il dato migliore dal giugno Questo può essere il segnale che gli italiani vedono in maniera più ottimistica il proprio futuro, con una situazione economica generale in miglioramento e con un più probabile calo della disoccupazione. Dati storici Le previsioni sui consumi italiani Abitazione 0,9 0,2 0,9 0,7 1 1 Mobili, elettrodomestici e manutenzione casa -1,9-3,2 0,6-0,2 0,9 1 Trasporti -3,3-5,7-0,1-0,7 0,1 0.2 Comunicazioni 1,5-1,6 1,2 0,5 1,5 1,7 Vestiario e Calzature -0,3-3,9 0,4 0,1 0,5 0,6 Istruzione -0,8 2,2 0,1-0,1 0,2 0,3 Alimentari e bevande non alcoliche Bevande alcoliche, tabacco -1,9-2,7 0,3 0,2 0,4 0,4-2,8-0,3 0,2-0,8 Ricreazione e cultura 1,2-2,0 1,4 1 1,5 1,6 Alberghi e ristoranti ,7 0,4 0,8 0,9 Beni e servizi vari ,7 1,1 0,9 1,2 1,2 Fonte: Elaborazioni PwC su dati Rapporto COOP Clima di fiducia delle imprese manifatturiere (num indice base 2005=100) Maggio 2010 Marzo 2011 Gennaio 2012 Novembre 2012 Settembre 2013 Luglio Fonte: Elaborazioni PwC su dati Istat 6 Real Estate Market Overview Italia 2015

7 Affordability Index Il calcolo dell affordability index dipende dalle seguenti variabili: il tasso di interesse, che riflette l andamento dell intermediazione creditizia e le dinamiche di politica monetaria; il prezzo della casa, che esprime le dinamiche del mercato abitativo; il reddito disponibile, che esprime il grado di sviluppo di un Paese e risente evidentemente del suo complessivo grado di competitività. A fine 2013 l indice risultava pari al 6,7%, 2,1 punti percentuali in più della prima metà dell anno scorso, ritornato sui livelli del primo semestre del 2006 e su valori superiori alla media del campione temporale considerato. Le famiglie italiane e l acquisto della casa: l indicatore di accessibilità (affordability index) Il monitoraggio delle condizioni economiche e finanziarie delle famiglie ha assunto negli ultimi anni un importanza sempre maggiore. In un tale contesto, l investimento residenziale che, soprattutto nel nostro paese, rappresenta la principale e spesso unica forma di indebitamento delle famiglie, è risultato il campo privilegiato di analisi. L Associazione Bancaria Italiana (ABI), a continuazione di un progetto inizialmente sviluppato in collaborazione con il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali e basato Costo casa Reddito disponibile su dati dell Agenzia delle Entrate, produce stime delle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all acquisto della casa mediante l elaborazione di uno specifico indice di affordability. L indice di accessibilità proposto dall ABI prevede che la rata del mutuo necessario a finanziare l acquisto della casa, non superi una determinata quota del reddito disponibile (30% per convenzione). Dalle analisi effettuate sono emerse indicazioni secondo cui l acquisto della casa continua a risultare accessibile per la famiglia media italiana, nel senso che l indicatore utilizzato dall ABI si mantiene in un range positivo lungo tutto l orizzonte di analisi considerato ( ). Reddito unitario delle famiglie e prezzo delle case (numeri indici primo semestre 2004=100) 125-6,7% 2 semestre ,1% 2 semestre 2013 vs 2 semestre s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s Indice di affordability per il totale delle famiglie italiane 12% Indice di affordability 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s. 1 s. 2 s Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate, Rapporto Immobiliare, Il settore residenziale, maggio PwC 7

8 Key data Nei 43 anni dal 1971 al, i prezzi degli immobili residenziali in Italia hanno presentato quattro fasi cicliche ( , , , 1999-in corso), caratterizzate da un progressivo aumento della durata temporale del ciclo: le fasi di crescita si sono allungate da 3 a 9 anni e quelle di contrazione da 4 a 7 anni. In particolare, gli ultimi due cicli hanno mostrato un progressivo appiattimento delle oscillazioni dei prezzi reali. Il è l anno di inversione ciclica delle quantità scambiate, con una ripresa di intensità più contenuta rispetto ai cicli precedenti (+3,7% a fine, contro +37% nel 1976, +17% nel 1985 e +9% nel 1997). In questo scenario i mercati delle città più importanti italiane: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Padova, Roma, Torino, Venezia sembrano presentare una inversione del ciclo più significativa (+5,5% su base annua). Le quattro fasi cicliche del mercato residenziale italiano Le fasi cicliche del mercato residenziale italiano denotano una certa correlazione tra l andamento dei volumi di immobili venduti ed i relativi prezzi, anche se le variazioni delle due componenti all interno dei cicli sono state diverse. I prezzi delle unità abitative in Italia hanno presentato quattro fasi cicliche ( , , , 1999-in corso), caratterizzate da un progressivo aumento della durata temporale del ciclo: le fasi di crescita si sono allungate da 3 a 9 anni e quelle di contrazione da 4 a 7 anni. In particolare, gli ultimi due cicli hanno evidenziato un progressivo appiattimento delle oscillazioni dei prezzi reali. L intensità della variazione annuale delle compravendite nei quattro cicli, contrariamente a quanto osservato Compravendite e prezzi reali di abitazioni (1968-) sul fronte dei prezzi, non ha registrato grandi oscillazioni: +16%, +7% e +7% rispettivamente nelle fasi di crescita e -12%, -10%, -7,5% nelle fasi di declino. Nel ciclo attuale, i prezzi delle abitazioni hanno subito una contrazione contenuta se paragonata alla brusca caduta delle compravendite. In questo momento si evidenzia una ripresa dei volumi di vendita che dovrebbe anticipare, come accaduto in passato, una ripresa dei prezzi nei prossimi anni. Le compravendite immobiliari nell anno mostrano una crescita del +1,8% rispetto al dato complessivo Il settore residenziale ha mostrato le migliori performance, con una crescita del 3,6% su base annua e mentre nel quarto l incremento è stato del 7,1% rispetto allo stesso del Numero di compravvendite (000) Numero compravvendite (000) Prezzo /mq /mq La situazione attuale di mercato, data la ripresa dei volumi di compravendita, potrebbe rappresentare una buona opportunità di investimento, anticipando una presumibile, stando ai dati storici e marco economici, ripresa del mercato anche in termini di prezzi. Fonte: Elaborazioni PwC su dati Norsima, Consulente Immobiliare e Agenzia delle Entrate 8 Real Estate Market Overview Italia 2015

9 Key data NTN Residenziale NTN Terziario NTN Commerciale NTN Produttivo -39% NTN vs 2008 Residenziale -50% NTN vs 2008 Terziario -43% NTN vs 2008 Commerciale -37% NTN vs 2008 Produttivo Residenziale Stock Val. Ass Var. % 1,7% 2,9% 2,1% 1,8% 1,5% 1,3% 1,6% 1,1% 0,5% -0,1% NTN Val. Ass Var. % 3,7% 1,3% -7,0% -15,4% -10,9% 0,4% -2,2% -25,8% -9,2% 3,6% IMI Val. Ass. 2,8% 2,9% 2,8% 2,6% 2,2% 1,9% 1,9% 1,8% 1,3% 1,2% 1,2% Var. % 1,9% -1,6% -8,9% -17,0% -12,2% -0,9% -3,7% -26,6% -9,6% 3,7% Terziario Stock Val. Ass Var. % 7,3% 5,4% 11,9% 0,1% 2,9% 2,7% 2,1% 1,1% 0,5% 5,5% NTN Val. Ass Var. % 7,4% -3,2% -3,0% -16,0% -9,4% -5,8% -5,1% -26,6% -11,0% -4,6% IMI Val. Ass. 4,7% 4,7% 4,3% 3,7% 3,1% 2,7% 2,5% 2,3% 1,7% 1,5% 1,4% Var. % 0,1% -8,2% -13,3% -16,1% -12,0% -8,3% -7,0% -27,4% -11,5% -9,6% Commerciale Stock Val. Ass Var. % 4,8% 2,5% 9,8% -0,7% 0,8% 1,0% 1,1% -0,1% 0,3% 4,9% NTN Val. Ass Var. % 1,3% -4,3% -4,8% -12,2% -16,4% -4,0% -2,9% -24,6% -7,5% 5,8% IMI Val. Ass. 2,5% 2,4% 2,3% 2,0% 1,7% 1,4% 1,4% 1,3% 1,0% 0,9% 0,9% Var. % -3,3% -6,6% -13,3% -11,6% -17,1% -4,9% -3,9% -24,6% -7,8% 0,8% Produttivo Stock Val. Ass Var. % 12,6% 7,1% -3,6% 1,7% 0,9% 1,6% 6,6% 1,1% 1,5% 26,2% NTN Val. Ass Var. % 8,3% 0,2% -3,5% -9,2% -19,6% -3,5% 5,3% -19,7% -7,7% 3,6% IMI Val. Ass. 3,7% 3,5% 3,3% 3,3% 2,9% 2,3% 2,2% 2,2% 1,7% 1,6% 1,3% Var. % -3,8% -6,4% 0,2% -10,8% -20,3% -5,0% -1,2% -20,6% -9,1% -17,9% Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate PwC 9

10 Dopo sei anni di perdite, le compravendite immobiliari nel tornano in campo positivo: +1,8% rispetto al dato complessivo del Nell ambito di una generale ripresa delle compravendite immobiliari, il settore trainante è decisamente il residenziale che cresce del 3,6% su base annua, con un quarto particolarmente positivo che fa segnare un aumento del 7,1% rispetto allo stesso del Il commerciale registra un aumento complessivo del 5,7%, come il settore produttivo che manifesta un incremento di volumi, accentuato soprattutto nel secondo (+10,4%), che su base annuale si attesta sul +3,6%. L unico settore in controtendenza è il terziario che chiude ancora in negativo -4,6%. Residenziale (74.578) (13.654) ( ) 1,00% (40.894) 0,88% (30.956) Stock NTN IMI ,87% 0,84% 0,61% 0,56% 0,58% Finish Finish Terziario (1.683) Stock NTN (934) (780) (3.844) (1.171) (436) ,00% 0,88% 0,81% 0,75% IMI 0,55% 0,48% 0,44% Finish Commerciale Finish (7.254) (1.468) (1.015) (8.477) 1,00% (2.411) Stock NTN (1.951) ,83% IMI 0,79% 0,76% 0,57% 0,53% 0,53% Finish Finish Produttivo (2.994) (435) 630 (2.456) 1,00% (774) ,80% 0,76% Stock NTN IMI ,75% 0,59% 0,54% 0,44% Finish Finish Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate 10 Real Estate Market Overview Italia 2015

11 Dati - NTN Il mercato immobiliare italiano risulta ancora in crescita nel IV consolidando il rialzo già osservato nel precedente. Con un numero di compravendite pari a , il si chiude con una variazione complessiva rispetto al 2013 pari a +1,8% ed era dal 2006 che non si osservava un segno positivo per le compravendite immobiliari. Andamento NTN (2004-) L andamento storico del Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) per le quattro destinazioni d uso, nel periodo 2004-, presenta un trend negativo molto marcato. La decrescita nei periodi analizzati, su 2004 è, mediamente per le quattro destinazioni, pari a -50%. Il focus su gli ultimi 7 periodi ( su 2008 ) rappresenta su andamento negativo medio pari a circa il 42%. 120% 110% 100% Nel IV il settore residenziale guadagna, rispetto al IV trim. 2013, oltre il 7%. Tra i settori non residenziale gli immobili commerciali mostrano il rialzo maggiore +14,1%. 3 trim 4 trim Residenziale Terziario Commerciale % 80% 70% 60% 50% 40% Residenziale Terziario Commerciale Produttivo Produttivo ,6% NTN Residenziale vs ,6% NTN Terziario vs ,7% NTN Commerciale vs ,6% NTN Produttivo vs Residenziale Terziario Commerciale Produttivo Totale Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate PwC 11

12 Andamento IMI (2004-) L andamento storico dell Intensità del Mercato Immobiliare (IMI) per le quattro destinazioni d uso, nel periodo 2004-, presenta un trend negativo molto marcato. Il focus sugli ultimi 7 periodi su 2008 rappresenta su andamento negativo medio pari a circa il 30%. 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Residenziale Terziario Commerciale Produttivo Stock Residenziale Terziario Commerciale Produttivo Totale Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate 12 Real Estate Market Overview Italia 2015

13 Key data Andamento NTN +7,55% NTN Nord II semestre vs ,3% NTN Centro II semestre vs ,6% NTN Sud II semestre vs 2013 Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate Le compravendite immobiliari nell anno mostrano una crescita del +1,8% rispetto al dato complessivo Il risultato positivo risulta consolidato dal rialzo del quarto che, con un +5,5%, ha confermato gli andamenti già evidenziati nel corso degli altri periodi dell anno, ad eccezione del secondo. L analisi per classe mostra: Residenziale: settore con migliori performance, con una crescita del 3,6% su base annua e del 7,1% rispetto allo stesso del Commerciale: aumento complessivo del 5,7%, risultante da una variazione negativa nel primo e una variazione del +14,1% negli ultimi 3 mesi dell anno rispetto agli stessi periodi del Produttivo: incremento del 3,6% su base annuale, con una crescita del 10,4% nel secondo rispetto ai dati dell anno precedente. Terziario: a differenza degli altri settori, registra una decrescita pari a -4,6% su base annua. L ultimo si è chiuso tuttavia con un +0,3% rispetto allo stesso periodo del Dal punto di vista geografico è il Centro ad avere i migliori risultati, registrando un incremento del +9,3%, e del 14,6% se si confrontano solo i dati dei capoluoghi, degli scambi degli ultimi due trimestri del rispetto allo stesso periodo del Nello stesso periodo anche nell area Settentrionale è stato riscontrato un aumento significativo delle compravendite, pari a +7,55% complessivo e a 12,5% se si considerano solo le grandi città. Il Sud presenta invece una crescita più modesta, pari a +0,6% rispetto alla seconda metà dell anno precedente. A Roma la crescita delle compravendite ha riguardato tutto il, con un risultato annuale del +13,9%. La provincia ha registrato un incremento minore, pari +3,6%. A Bologna la variazione annua è stata di +18,5%. Anche in questo caso la provincia si attesta su tassi più bassi, registrando un +2,1%. Torino chiude il con una crescita del 5,5% su base annua. La provincia ha realizzato nello stesso periodo un +2,6%. Napoli presenta l unico dato negativo tra le grandi città italiane: -3,7%. Va però tenuto in considerazione che il dato del 2013 è stato influenzato al rialzo dalle vendite scaturite dalla dismissione del patrimonio residenziale del Comune a favore degli inquilini.nella sua provincia la crescita è stata del +5,2%. Genova registra un +15%, la sua provincia +6%. Firenze e provincia chiudono il realizzando rispettivamente +13,3% e +12%. A Milano il mercato si è ripreso in modo più contenuto rispetto agli altri grandi capoluoghi. Su base annua il totale delle transazioni è cresciuto del 5%. In provincia la variazione si attesta a +2,1%. A Palermo la crescita annuale risulta essere +4%. In provincia il dato è di poco negativo, pari a -0,2%. PwC 13

14 L andamento del mercato residenziale per macro aree geografiche mostra compravendite di abitazioni in rialzo, consolidando la ripresa registrata nel precedente. Particolarmente positivo il Centro, in crescita del 9,3% rispetto al IV 2013, segue il Nord in rialzo del 7,5% e il Sud al 4,7%. Il risultato positivo del mercato si presenta anche nelle otto maggiori città italiane per popolazione e in misura più marcata, +13,5% complessivamente. Il numero di NTN sono in rialzo in tutte le grandi città e in quasi tutte le rispettive province; fanno eccezione le sole province di Milano e Palermo in calo dello 0,2% e del 6,3%. Spicca il rialzo a Roma dove il tasso di crescita raggiunge quasi il 20%. Molto positivi anche a Bologna, Torino e Napoli con rialzi intorno al 18% e a Firenze e Genova con tassi positivi che superano il 10%. A Milano e Palermo si registrano incrementi più moderati pari al +3,2% e +1,5%. NTN Residenziale Comuni Milano ,4% 6,9% 6,8% 3,2% 5,0% Roma ,4% 3,9% 11,8% 19,8% 13,9% Torino ,8% -5,5% 0,7% 17,6% 5,4% Genova ,3% 10,3% 10,4% 13,9% 15,0% Napoli ,2% -6,3% 7,6% 17,6% -3,7% Palermo ,0% 7,0% 8,9% 1,5% 4,0% Bologna ,2% 10,8% 18,7% 18,0% 18,5% Firenze ,7% 12,6% 22,8% 10,2% 13,3% NTN Residenziale Province (no capoluogo) Milano ,1% -2,9% 8,8% -0,2% 2,1% Roma ,6% 0,9% 1,2% 9,0% 3,6% Torino ,1% -2,0% -1,0% 7,4% 2,6% Genova ,9% -4,8% 6,3% 13,2% 6,0% Napoli ,1% 2,0% 6,2% 8,5% 5,2% Palermo ,8% -1,7% -2,4% -6,3% -0,2% Bologna ,6% -6,7% 4,7% 8,2% 2,1% Firenze ,7% 9,7% 7,4% 19,7% 12,0% Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate Il grafico mostra, per ogni semestre dal 2004, gli andamenti e le relative variazioni degli indici delle compravendite e dei prezzi delle abitazioni. Fino al 2005, e, come è noto, dagli inizi degli anni 2000, i tassi di variazione hanno mostrato crescita di analoga intensità per compravendite e prezzi. Dal 2006 i volumi delle compravendite di abitazioni subiscono una decisa flessione mentre i prezzi proseguono al rialzo, anche se con tassi in rallentamento, fino al Real Estate Market Overview Italia 2015

15 Nel 2009, mentre le compravendite alternano semestri di perdita a lievi rialzi, i prezzi si attestano su valori stazionari. Nel 1 semestre 2012, una forte contrazione delle compravendite, che riduce gli scambi di quasi un quarto rispetto al 2011, si riflette sui prezzi con un primo segno più deciso al ribasso. Seguono semestri negativi sia per le compravendite sia per i prezzi fino al, anno in cui solo gli scambi di abitazioni tornano a risalire. var. % NTN var. % prezzi 4,5% 4,9% 4,9% 3,5% 4,1% 2,8% 3,4% 3,1% 2,9% 3,1% 3,1% 2,6% 0,0% 0,0% 1,4% 0,2% 1,3% 1,5% 0,0% 0,5% 0,4% 0,2% -1,0% -2,3% -3,6% -4,8% -6,0% -0,4% -0,2% -4,7% -0,5% -1,3% -1,6% -3,2% -2,9% -2,7% -2,3% -5,1% -6,8% -0,8% -10,6% -9,5% ,7% ,0 103,5 107,7 110,8 116,2 120,1 123,8 127,4 129,3 129,5 128,9 128,6 128,6 129,2 129,8 130,0 128,3 124,2 120,7 117,4 114,7 113,8 100,0 104,5 103,5 108,6 108,6 106,1 102,4 97,4 87,1 81,9 74,1 76,4 77,4 73,7 73,3 74,4 56,8 52,9 50,2 49,4 50,9 52,2 var. NTN var. prezzi Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate PwC 15

16 Andamento dei prezzi di acquisto delle abitazioni Tra il 2010 ed il 2013 si è registrata una riduzione dei prezzi nominali delle case di circa il 7,5%. Un altro tipo di aggiustamento si sta verificando attraverso lo spostamento della domanda sul mercato delle locazioni. In media, nei primi tre trimestri del, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 4,6% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, sintesi di un calo del 2,4% dei prezzi delle abitazioni nuove e del 5,5% dei prezzi di quelle esistenti. Per quanto riguarda i capoluoghi più importanti, i prezzi del secondo semestre del hanno visto una variazione media intorno al -3,5%, con alcune distinzioni: Genova ha mostrato la flessione più significativa (-5,5%); Roma (-3%) e Milano, Napoli e Palermo (-2%) continuano il processo di aggiustamento delle quotazioni; Firenze ha registrato una flessione sensibile (-5%); Bologna (-4,4%) e Torino (-4%) hanno segnato un calo lievemente superiore, rispetto al semestre precedente. Variazione prezzi delle abitazioni Indice dei prezzi delle abitazioni (base 100=2010) 10% Roma -10% 10% Milano -10% 10% Torino -10% 10% Genova -10% 10% Napoli -10% 10% Palermo -10% 10% Bologna -10% 10% Firenze -10% Var. II 14/ I 14 Var. II 14/ II 13 (2,0%) (3,0%) (3,0%) (2,0%) (3,0%) (4,0%) (6,0%) (5,5%) (2,8%) (2,0%) (2,0%) (2,0%) (3,3%) (4,4%) (2,2%) (5,0%) 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Abitazioni complessive Abitazioni nuove Abitazioni esistenti Vazriazioni % tendenziali trimestrali prezzi abitazioni Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate Abitazioni complessive Abitazioni nuove Abitazioni esistenti Fonte: Elaborazioni PwC su dati Istat 16 Real Estate Market Overview Italia 2015

17 Nel IV i settori non residenziali sono in crescita e le compravendite di immobili commerciali mostrano il rialzo maggiore, +14,1% rispetto al IV I settori terziario e produttivo presentano anch essi un dato positivo, anche se di minore entità, +0,3% e +3,1% rispettivamente. Il settore terziario nel IV torna positivo, (+0,3%) dopo ben dodici trimestri di perdite. Al Sud gli scambi di uffici sono in forte recupero rispetto al IV 2013, +16,8%, sono stabili al Nord e di nuovo in forte calo al Centro. Analizzando le province delle maggiori città italiane, nel IV sono avute 911 compravendite in perdita dell 1,3% rispetto al IV Nel IV il settore commerciale registra il 14,1% degli scambi rispetto al III Il settore produttivo conferma la crescita anche nel IV, +3,1%. Nord +9,1%, Centro e Sud cali per 15% e 2,4%. NTN Terziario Nord ,4% 16,2% -11,9% 0,0% -4,1% Centro ,2% 9,1% 11,8% -12,5% -13,6% Sud ,3% -8,5% 16,3% 16,8% 4,0% ,6% NTN Commerciale Nord ,1% -0,7% 10,0% 15,6% 7,8% Centro ,0% -8,8% 3,0% 14,6% 2,5% Sud ,7% -9,0% 12,2% 11,2% 4,9% ,7% NTN Produttivo Nord ,4% 16,2% 2,5% 9,1% 8,7% Centro ,2% 9,1% 11,9% -15,0% -4,8% Sud ,3% -8,5% -8,6% -2,4% -7,8% ,6% Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate PwC 17

18 Key data Numero abitazioni locate % Numero abitazioni locate 2012 vs ,0 bln Canone annuo ,8% Canone annuo 2012 vs Canone annuo capoluoghi 2012 Andamento delle locazioni Il volume di nuove locazioni in Italia, nel 2012, è stato pari a abitazioni, +11% rispetto al 2011; di queste sono state locate nei capoluoghi. Il canone annuo derivante dalle nuove locazioni di abitazioni per il 2012 supera i 5 miliardi di euro ed è attribuibile ai capoluoghi per una quota maggiore del 50%. Il canone a livello nazionale mostra nel 2012 un + 10,8% rispetto al La superficie media delle abitazioni in affitto nel 2012 è pari a circa 94 mq con un canone medio annuo pari a 5.600, invariato rispetto al 2011 (+0,3%). Il quadro generale rivela un mercato ampiamente sviluppato, soprattutto nei capoluoghi e nelle grandi città, e in crescita nel 2012 con dinamiche differenziate sul territorio nazionale. La quota di Stock abitativo locato è in media nazionale pari al 2,8%: sono oltre il doppio, quindi, le abitazioni locate rispetto a quelle compravendute (IMI ,33%). Città 7,4% Roma 7,2% Milano 5,6% 33,3% Napoli 6,1% Torino Palermo 12,8% Genova Bologna 7,8% 19,7% Firenze Provincia 7,3% 13,0% Roma 8,0% Milano 5,1% Napoli 3,9% Torino 26,1% Palermo Genova 18,1% Bologna Firenze 18,5% Numero Unità Locate NUL 2012 vs NUL 2011 IML 2012 IML 2012 vs IML 2011 Superficie Media (mq) Canone Annuo Medio ( ) CAM 2012 vs CAM 2011 Roma ,7% 5,1% ,8% Milano ,4% 5,4% 0, ,3% Napoli ,4% 3,9% ,5% Torino ,2% 5,5% ,9% Palermo ,8% 4,1% ,8% Genova ,7% 3,7% ,2% Bologna ,5% 7,0% ,4% Firenze ,7% 8,0% ,0% Fonte: Elaborazioni PwC su dati Agenzia delle Entrate 18 Real Estate Market Overview Italia 2015

19 Andamento delle Locazioni - Gli operatori intervistati che hanno dichiarato di avere locato almeno un immobile nel 4 è rimasta pressoché invariata, all 81,1 per cento rispetto all 80,7 per cento un anno prima. È appena aumentata l incidenza di coloro che hanno segnalato una diminuzione dei canoni di locazione (a 53,2 per cento, da 52,6 dell indagine di ottobre), a fronte della riduzione della quota di giudizi di stabilità (a 44,3 per cento, da 45,3). È cresciuta l incidenza delle agenzie che si aspettano una stabilità dei canoni nel in corso (a 66,2 per cento, da 61,8 nella precedente rilevazione), mentre il 31,5 per cento ne prospetta una diminuzione (da 37,1). Il margine medio di sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del locatore si è confermato intorno al 7,5 per cento. I nuovi incarichi a locare vengono segnalati come stabili dal 59,3 per cento degli operatori. Agenzie con locazioni 4 trim. Andamento canoni 4 trim. vs 3 trim. Livello atteso canoni 4 trim. vs 3 trim. Numero di incarichi ricevuti 4 trim. vs 3 trim. negativo stabile positivo negativo stabile positivo inferiore uguale superiore Sconto medio su canone richiesto Ripartizione geografica Nord Ovest 82,6% 55,4% 41,5% 3,1% 32,2% 65,7% 2,1% 21,1% 60,3% 18,6% 7,3% aree urbane 82,6% 55,4% 41,4% 3,2% 30,2% 68,5% 1,3% 24,1% 59,4% 16,5% 7,7% aree non urbane 82,6% 55,4% 41,6% 3,0% 33,8% 63,3% 2,9% 18,6% 61,0% 20,4% 6,9% Nord Est 83,8% 49,9% 48,0% 2,1% 26,4% 72,6% 1,0% 21,1% 63,7% 15,1% 5,4% aree urbane 89,6% 49,3% 46,5% 4,2% 29,2% 69,6% 1,2% 26,8% 60,0% 13,2% 6,5% aree non urbane 80,8% 50,3% 48,8% 0,9% 24,8% 74,3% 0,9% 18,0% 65,8% 16,2% 4,8% Centro 82,1% 54,3% 44,0% 1,7% 36,4% 60,9% 2,7% 23,6% 57,4% 19,0% 8,2% aree urbane 86,4% 51,6% 46,0% 2,4% 42,2% 54,6% 3,1% 21,8% 55,3% 22,9% 8,9% aree non urbane 78,5% 56,8% 42,2% 1,0% 30,9% 66,7% 2,4% 25,1% 59,1% 15,8% 7,6% Sud e Isole 72,5% 50,4% 46,1% 3,5% 29,1% 66,7% 4,3% 26,6% 53,6% 19,8% 9,9% aree urbane 84,3% 45,5% 51,0% 3,6% 34,2% 62,3% 3,5% 22,3% 58,3% 19,4% 10,5% aree non urbane 68,5% 52,5% 44,1% 3,5% 26,9% 68,5% 4,6% 28,1% 52,0% 19,9% 9,7% Popolazione residente aree urbane (>250 mila abitanti) 85,2% 52,0% 44,8% 3,2% 33,9% 64,0% 2,0% 23,8% 58,2% 18,0% 8,1% aree non urbane ( 250 mila abitanti) 78,4% 54,0% 43,9% 2,1% 29,7% 67,7% 2,6% 21,8% 60,0% 18,2% 7,0% aree metropolitane (>500 mila abitanti) 84,8% 54,9% 42,8% 2,3% 35,8% 62,4% 1,8% 22,4% 58,5% 19,1% 8,5% aree non metropolitane ( 500 mila abitanti) 79,6% 52,4% 44,9% 2,7% 29,6% 67,8% 2,6% 22,6% 59,6% 17,8% 7,0% Totale 81,1% 53,2% 44,3% 2,6% 31,5% 66,2% 2,3% 22,6% 59,3% 18,1% 7,5% 3 Trim. 83,7% 52,6% 45,3% 2,1% 37,1% 61,8% 1,2% 20,1% 59,0% 20,9% 7,5% 2 Trim. 83,8% 57,7% 39,9% 2,4% 36,9% 61,1% 2,0% 19,3% 61,0% 19,7% 7,7% 1 Trim. 81,6% 57,5% 41,6% 0,9% 30,6% 67,6% 1,8% 16,4% 62,2% 21,4% 7,4% Fonte: Elaborazioni PwC su dati Banca d Italia PwC 19

20 Key data - 5,70% Investimenti nelle costruzioni vs 2013 Residenziale - 19,0% Investimenti nelle costruzioni vs 2013 Residenziale - nuovo Investimenti nelle costruzioni Secondo le stime ANCE gli investimenti nel settore delle costruzioni si concentrano nel sulle ristrutturazioni dato il trend residenziale in crescita e le politiche fiscali sulla tipologia di intervento. Dato negativo per il mercato residenziale nuovo, circa - 62%. Dal 2005 al 2013 il numero di permessi di costruire è diminuito del 81%. 9,4% Dati Gli ultimi dati ANCE sugli investimenti nelle costruzioni mostrano un andamento negativo anche per il : 1 Trimestre : -2,3% 2 Trimestre : -3,1% 3 Trimestre : -4% Le previsioni dell associazione per il 2015 sono di un ulteriore calo del 2,4%. 2,90% Investimenti nelle costruzioni vs 2013 Residenziale - ristrutturazione 41,5% 49,1% - 7,20% Investimenti nelle costruzioni vs 2013 Non Residenziale - privato Residenziale Non Residenziali Non Residenziali - Pubblici Investimenti Totali (Mln ) ,90% -32,00% 30,93% Residenziale ,70% -28,70% Residenziale Nuovo ,0% -62,30% 69,07% Residenziale - Ristrutturazione ,90% 18,50% Non Residenziali ,00% -35,00% Residenziale Nuovo Residenziale - Ristrutturazione Non Residenziali - Privato ,20% -23,60% Non Residenziali - Pubblici ,30% -48,10% Fonte: Elaborazioni PwC su dati ANCE 20 Real Estate Market Overview Italia 2015

21 Dati Q Nel primo 2015 il volume degli investimenti nel settore immobiliare è stato di 1,9 miliardi, pari a -24% rispetto al Q4, ma quasi il doppio del volume al Q1.Il capitale straniero investito risulta ancora preponderante, con un volume di 1,7 miliardi.ad un numero più elevato di transazioni corrisponde una diminuzione delle dimensioni unitarie, con una media, esclusi i portafogli e l operazione del Qatar, pari a 28 mln. Investimenti in Italia L attività nel mercato immobiliare nel è stata sostenuta e in leggero aumento rispetto al Il volume degli investimenti nel è stato pari a circa 5,2 miliardi, il 5,5% in più rispetto all anno precedente. Gli investitori esteri hanno avuto un ruolo fondamentale nella crescita dell attività. In particolare il capitale straniero investito nel è risultato essere il 77% pari a circa 4 miliardi, il 17,75% in più rispetto al Rendimenti stabili nel quarto, il forte interesse su alcuni prodotti in particolare gli uffici in location prime hanno fatto diminuire i rendimenti di 30 bps a Milano e di 5 a Roma. Contrazione di 25 bps sulla logistica come effetto del forte interesse per portafogli logistici associato al poco prodotto prime. Rendimenti (netti) - analisi Q4 Q3 Q2 Q1 Office Prime Roma 5,25% 5,30% 5,30% 5,30% Office Prime Milano 5,00% 5,10% 5,10% 5,30% Office Good Secondary 6,25% 6,40% 6,40% 6,60% High Street Prime 4,50% 4,80% 4,80% 5,10% Shopping Center Prime 6,00% 6,00% 6,00% 6,23% Prime Logistic 7,50% 7,50% 7,75% 7,75% 9% 5% 8% Fonte: Elaborazioni PwC su dati CBRE 3% Mixed-use 11% 28% Uffici 35% 48% Uffici Hotel Commerciale Logistica Rendimenti (netti) 2015 Q1 Office Prime Roma 5,15% Office Prime Milano 5,00% Office Good Secondary 6,25% High Street Prime 4,25% Shopping Center Prime 5,75% Prime Logistic 7,25% Fonte: Elaborazioni PwC su dati CBRE 8% 45% Fonte: Elaborazioni PwC su dati BNP Paribas Real Estate Commerciale Industriale e Logistica Turistico Investimenti In Italia Inv.Totali ( milioni) per Prodotto Uffici 50% 45% 35% 43% 30% 28% Commerciale 30% 37% 55% 27% 46% 45% Industriale e Logistica 4% 4% 4% 1% 4% 8% Turistico 9% 7% 3% 17% 10% 11% Misti 3% 3% 1% 4% 8% 0% Altro 5% 4% 3% 9% 1% 8% per Macro Regioni Nord Ovest 47% 41% 46% 38% 37% 37% Nord Est 11% 7% 14% 11% 17% 13% Centro 34% 33% 24% 42% 27% 18% Sud e Isole 6% 10% 10% 10% 12% 7% Portafogli misti 1% 9% 6% 0% 7% 25% per Città Milano 37% 30% 36% 27% 28% 24% Roma 27% 29% 18% 36% 22% 14% Torino 1% 4% 5% 6% 1% 5% Venezia 0% 0% 1% 3% 7% 2% Firenze 4% 3% 2% 5% 3% 1% Altre città 30% 26% 31% 23% 31% 30% Portafogli misti 1% 9% 6% 0% 7% 25% per Origine Investitore Investitori italiani 80% 73% 83% 74% 31% 23% Investitori stranieri 20% 27% 17% 26% 69% 77% per Tipologia Investitore Fondi Imm. Italiani 27% 29% 41% 38% 13% 15% Fondi aperti tedeschi e fondi stranieri 17% 7% 8% 4% 21% 38% Società Imm. Quotate e REITs 13% 15% 9% 1% 11% 10% Società assicurative e Fondi pensione 14% 9% 2% 2% 8% 6% Investitori privati 15% 11% 14% 15% 5% 1% Corporate 1% 7% 10% 27% 12% 14% Altro* 13% 23% 17% 14% 29% 15% *include Banche, Settore Pubblico e Fondi Sovrani PwC 21

22 Milano I dati del confermano i segnali di ripresa già registrati nel corso del Le compravendite residenziali sono cresciute del 5 % rispetto al Il mercato degli investimenti, escludendo la transazione del Qatar a Porta Nuova, risulta in crescita del 21% ed ha visto gli investitori orientarsi verso il settore terziario che ha rappresentato il 74% degli investimenti complessivi. 22 Real Estate Market Overview Italia 2015

23 PwC 23

24 Milano Dati NTN Andamento delle Transazioni (NTN) / NTN + 5,0% NTN vs NTN 2013 La serie storica del Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di immobili ad uso Residenziale del Comune di Milano, nel periodo 2004-, presenta una media pari a transazioni, con una fase di crescita negli ultimi tre periodi analizzati ( su 2012: +8,57%) ,00% +6,8% NTN 3 vs NTN ,2% NTN 4 vs NTN % 101% 101% % 76% % % 77% % % % ,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% IMI / 1,1% ,00% 1,0% 1,0% 0,99% 0,98% NTN Trend NTN 0,9% 0,85% 0,8% 0,7% 0,73% 0,72% 0,73% 13,0% 7,0% 1,7% 0,6% 0,5% 0,4% 0,68% 0,57% 0,57% 0,56% Trend IMI 13,9% 7,5% 8,5% 7,7% Centro Centro Storico Semicentro Est Semicentro Nord Semicentro Ovest Semicentro Sud Periferia Est Periferia Nord 23,7% 11,3% 5,9% Periferia Ovest Periferia Sud Fonte: Elaborazione PwC su dati Agenzia delle Entrate 24 Real Estate Market Overview Italia 2015

25 Andamento dello Stock Immobiliare (Stock) / Lo Stock di unità immobiliari registra una crescita media annua del 0,6% nel periodo Per quanto riguarda l Indice di Intensità del Mercato Immobiliare (IMI), si riscontra un andamento in crescita dal % 104% 104% 105% 105% 106% 106% 106% 107,00% 106,00% 105,00% 104,00% % 103,00% % % ,00% 101,00% 100,00% 99,00% 98,00% 97,00% ,00% Stock Trend Stock 16,56% 24,89% 11,14% 6,55% 2,28% 8,21% 7,20% 6,69% 5,20% 11,19% Centro Centro Storico Semicentro Est Semicentro Nord Semicentro Ovest Semicentro Sud Periferia Est Periferia Nord Periferia Ovest Periferia Sud Fonte: Elaborazione PwC su dati Agenzia delle Entrate PwC 25

26 Key data mln Investimenti totali mq Offerta di superficie ad uso uffici nel ,5% Offerta superficie direzionale in vendita 75,9% Offerta unità direzionali in locazione 39,4% Offerta superfici direzionali in locazione fra i grandi portafogli Mercato terziario Overview Il mercato degli investimenti a Milano non ha seguito il trend registrato in Italia e ha mostrato una riduzione degli investimenti del 13% rispetto al Tuttavia, escludendo la transazione del Qatar a Porta Nuova del 2013, il volume risulta aumentato del 21%. Il settore principale sono gli uffici, che rappresentano il 74% degli investimenti. Q4 Q3 Q Inv. Totali (Mln ) Uffici 71% 82% 87% 74% 57% Commerciale 18% 0% 13% 14% 13% Altro 10% 18% 0% 13% 30% Gli investitori sono tornati ad affacciarsi sul mercato milanese alla ricerca di prodotti opportunistici e core. Nel, sono riprese le transazioni core nel CBD, con dei rendimenti piuttosto bassi, ma sempre leggermente superiori rispetto ai livelli pre-crisi. Le operazioni valueadded, non ancora chiuse, sono in negoziazione. La più significativa transazione è stata la vendita dell immobile in Via Santa Margherita 3 da Tishman Speyer per un importo di circa 115 milioni. Questa transazione rappresenta il nuovo rendimento prime di Milano, sotto al 5,50% lordo. Offerta uffici - (edifici e singole unità) Immobili mq Vendita Immobili mq Grandi Portafogli 307 Unità 1,004 mln mq Locazione Immobili mq Mercato terziario Offerta Di seguito l analisi dell offerta presente a Milano nel. Annunci Unità 1,543 mln mq A fronte di un vacancy rate che attualmente sfiora il 28% si può rilevare che ci sono progetti già attivati che arriveranno sul mercato nel brevissimo periodo poiché già dotati di strumenti attuativi nel periodo Tali quantitativi si riferiscono a 254mila mq di cui 178mila autorizzati attraverso varie modalità (DIA, super-dia, ecc) e non compresi nei piani attuativi, e 76mila mq di superfici autorizzate nei piani attuativi. Di queste soltanto il 17% risultava, a fine 2013, già optato da promissari conduttori. Nei prossimi anni il mercato direzionale della città di Milano sarà chiamato ad accogliere una superficie di uffici nuovi di circa un milione di mq. Office Mercato Terziario Canoni Da un analisi dei contratti di locazione si registra che il prime rent medio al Q4 è di 335 /mq/ anno, valore inferiore rispetto a quello rilevato nello stesso periodo dell anno precedente, pari a 336 / mq/anno. I canoni prime a regime subirebbero variazioni al ribasso in considerazione di eventuali incentivi come free rent, step-up ecc. Milano Rent /mq/a - Q4 Average Rent Prime Rent a Regime Centro Semicentro Periferia Hinterland MEDIA Mercato Terziario Rendimenti Rispetto ai canoni di locazione i rendimenti (lordi) non hanno fatto registrare variazioni rispetto al precedente; il Prime Yield della zona centrale di Milano si attesta intorno al 5,80% e arriva fino al 7,90% nell hinterland. Milano Yields (%) - Q4 Prime Centro 5,80% Semicentro 6,90% Periferia 7,40% Hinterland 7,90% MEDIA 7,00% 26 Real Estate Market Overview Italia 2015

27 Key data 335 /mq/a Media Prime Rent a regime Q4 Mercato Terziario Take Up Il take up determinato nel corso del è stato di circa mq. Le zone della città più attive risultano il Centro e la Periferia, ciascuno con il 31% dei contratti chiusi. Immobili locati per zona Q1 - Q4 Superficie locata per zona Q1 - Q4 245 /mq/a Media Rent Q4 Semicentro 24% Hinterland 14% Semicentro 16% Hinterland 22% 7% Media rendimenti prime (lordi) Q4 Periferia 31% Centro 31% Centro 28% Periferia 34% 28% Superficie locata in Centro Q1 - Q4 42% Superficie vacant in Periferia Q4 Take Up (mq) Vacancy (mq) Mercato Terziario Vacancy La vacancy determinata nell area milanese è di circa mq. L analisi mostra una prevalenza di vacancy, in termini di superficie, nella zona Periferia con un valore pari al 42%. Unità vacant per zona Q1 - Q4 Superficie vacant per zona Q1 - Q4 Q Q Q Semicentro 22% Hinterland 19% Centro 13% Semicentro 18% Hinterland 27% Fonte: Elaborazioni PwC su dati BNP Paribas Real Estate Centro 28% Periferia 31% Periferia 42% Fonte: Elaborazione PwC su dati Patrigest Research PwC 27

28 Roma I dati del registrano un forte segnale di ripresa con un incremento del numero di compravendite pari al 13,9 %. Il mercato del settore terziario ha registrato, invece, una riduzione del take up del 30% ed un incremento delle superfici sfitte del 19%. 28 Real Estate Market Overview Italia 2015

29 PwC 29

30 Roma Dati NTN Andamento delle Transazioni (NTN) / NTN + 13,9% NTN vs NTN ,8% NTN 3 vs NTN ,8% NTN 4 vs NTN La serie storica del Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di immobili ad uso Residenziale del Comune di Roma, nel periodo 2004-, presenta una media pari a transazioni, con una fase di crescita negli ultimi tre periodi analizzati ( su 2012: +5,56%) % % % % % 73% % 83% % % % ,00% 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% IMI / ,00% 1,1% 1,0% 0,9% 0,8% 1,0% 1,03% 0,93% 0,81% 0,74% 0,74% NTN Trend NTN Andamento dello Stock Immobiliare (Stock) / Lo Stock di unità immobiliari registra una crescita media annua del 1,1% nel periodo ,7% 0,6% 0,5% 0,4% 0,69% 0,66% 0,52% 0,56% 0,52% Trend IMI Per quanto riguarda l Indice di Intensità del Mercato Immobiliare (IMI), si riscontra un andamento in crescita dal % 109% 110% 111% 112% 113% 114% 114% 115,00% 110,00% 104% Fonte: Elaborazione PwC su dati Agenzia delle Entrate % % ,00% 100,00% 95,00% ,00% Stock Trend Stock 30 Real Estate Market Overview Italia 2015