L obbligo del mediatore immobiliare di registrazione del contratto preliminare

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1 L obbligo del mediatore immobiliare di registrazione del contratto preliminare di Angelo Busani,, notaio in Milano LA MEDIAZIONE E IL TRASFERIMENTO DEGLI IMMOBILI PARADIGMA Milano, 21 maggio 2007 Contratto Preliminare - 1

2 Legge 27 dicembre 2006, n. 296 Art Al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, sono apportate le seguenti modificazioni: a) all'articolo 10, comma 1, dopo la lettera d) e' inserita la seguente: "d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari"; b) all'articolo 57, dopo il comma 1 e' inserito il seguente: "1-bis. Gli agenti immobiliari di cui all'articolo 10, comma 1, lettera d-bis), sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari". Contratto Preliminare - 2

3 DPR 26 aprile 1986 n. 131 Art Soggetti obbligati a richiedere la registrazione. 1. Sono obbligati a richiedere la registrazione: a) le parti contraenti per le scritture private non autenticate, ; b) i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati; d-bis) gli agenti di affari in mediazione Contratto Preliminare - 3

4 Legge 27 dicembre 2006, n. 296 Art Il comma 22 dell'articolo 35 del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, e' sostituito dai seguenti: "22. All'atto della cessione dell'immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Con le medesime modalità, ciascuna delle parti ha l'obbligo di dichiarare: a) se si e' avvalsa di un mediatore e, nell'ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi b) il codice fiscale o la partita IVA; c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione ; d) l'ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa. Contratto Preliminare - 4

5 LE NUOVE INCOMBENZE DEI MEDIATORI IMMOBILIARI Obbligo di registrare i contratti Responsabilità per il pagamento delle imposte Diritto di ritenzione di una copia del contratto ai fini della sua registrazione Diritto di rivalsa sulle parti per le imposte pagate Contratto Preliminare - 5

6 Legge 27 dicembre 2006, n. 296 Art Al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, sono apportate le seguenti modificazioni: a) all'articolo 10, comma 1, dopo la lettera d) e' inserita la seguente: "d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 LA NORMA CONCERNE SOLO I MEDIA- TORI IMMOBILIARI E PERTANTO NON SI APPLICA AI MEDIATORI CREDITIZI Contratto Preliminare - 6

7 Legge 27 dicembre 2006, n. 296 Art Al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, sono apportate le seguenti modificazioni: a) all'articolo 10, comma 1, dopo la lettera d) e' inserita la seguente: "d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari"; Contratto Preliminare - 7

8 Legge 27 dicembre 2006, n. 296 Art gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari"; Nessun obbligo per il mediatore se la mediazione ha come esito l atto notarile (e non altri documenti negoziali antecedenti l intervento notarile) Contratto Preliminare - 8

9 Legge 27 dicembre 2006, n. 296 Art gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari"; Se il legislatore ha osservato la natura negoziale della scrittura privata, ha e- scluso la rilevanza delle scritture private (proposta di vendita, proposta di acquisto) che sono preparatorie del negozio (e che perciò sono dette prenegoziali ) Contratto Preliminare - 9

10 Legge 27 dicembre 2006, n. 296 Art gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari"; Determinante, al fine di considerare l affare concluso, è che tra i soggetti intermediati sia stato posto in essere un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia il diritto di agire per l adempimento dei patti stipulati. Contratto Preliminare - 10

11 Le fasi della trattativa immobiliare Incarico di vendita Proposta di acquisto Accettazione della proposta Stipula del preliminare formale Contratto definitivo Contratto Preliminare - 11

12 Le fasi della trattativa immobiliare Incarico di vendita L aspirante venditore sottoscrive un modulo che consegna nelle mani dell agente immobiliare, impegnando un determinato bene immobile ai fini della futura compravendita Contratto Preliminare - 12

13 Le fasi della trattativa immobiliare Proposta di acquisto L agente immobiliare in possesso dell incarico di vendita cerca sul mercato più potenziali acquirenti del bene e cerca di far sottoscrivere, normalmente a più di un interessato, un modulo definito appunto proposta di acquisto Contratto Preliminare - 13

14 Le fasi della trattativa immobiliare Accettazione della proposta Il mezzo utilizzato è, di regola: a) un modulo autonomo sottoscritto dall aspirante venditore (riferito, nel caso siano state raccolte più proposte di a- cquisto, a quella evidentemente ritenuta più conveniente); ovvero: b) l accettazione da parte del promittente venditore mediante l apposizione della sottoscrizione in calce alla proposta di acquisto. Contratto Preliminare - 14

15 Le fasi della trattativa immobiliare Stipula del preliminare formale la quarta fase è quella data dalla sottoscrizione del contratto preliminare, che, per distinguerlo dal vincolo nascente dalla terza fase, può definirsi preliminare formale o preliminare chiuso o compromesso in contrapposto ad un i- potetico preliminare aperto perfezionatosi a seguito dell accettazione della proposta di acquisto di cui alla terza fase Contratto Preliminare - 15

16 Pertanto, perché sussista l obbligo di registrazione a carico del mediatore: - non è sufficiente che la scrittura privata non autenticata abbia un legame con l affare concluso per effetto della mera attività di mediazione; - ma è necessario che sussista una relazione giuridicamente rilevante tra l opera svolta dal mediatore e la scrittura privata da registrare, legame che avrà il suo presupposto logico nel contratto d opera intercorrente tra mediatore e soggetti intermediati. Contratto Preliminare - 16

17 Invero, qualora le parti non abbiano raggiunto u- na piena intesa sugli elementi essenziali del contratto pochi dubbi sussistono che esse si trovino ancora in un area pre-contrattuale e che le scritture intercorse sia da ricondurre ai concetti di minuta e puntuazione. Laddove, al contrario, le parti abbiano raggiunto una piena intesa sugli elementi essenziali del contratto andranno distinte: a) le ipotesi in cui l accordo rappresenta già un regolamento contrattuale definitivo (con la possibilità di ricorrere anche al rimedio di cui all art c.c.); b) dalle ipotesi in cui le parti pur avendo raggiunto un intesa sugli elementi essenziali del contratto, hanno rinviato ad un momento successivo la definizione di aspetti secondari dell intesa. Contratto Preliminare - 17

18 ATTIVITÀ DEL MEDIATORE mera messa in relazione delle parti contraenti e assenza di ogni attività rivolta alla predisposizione di scritture private non autenticate ovvero allo scambio di proposte ed accettazioni aventi ad oggetto preliminari aperti o formali ATTIVITÀ NEGOZIALE predisposizione del contratto preliminare ad opera del notaio mediante una scrittura privata autentica ovvero un atto pubblico OBBLIGO DI REGISTRA- ZIONE A CARICO DEL MEDIATORE? NO Contratto Preliminare - 18

19 ATTIVITÀ DEL MEDIATORE mera messa in relazione delle parti contraenti ed assenza di ogni attività rivolta alla predisposizione di scritture private non autenticate ovvero allo scambio di proposte e accettazioni aventi ad oggetto preliminari aperti o formali ATTIVITÀ NEGOZIALE predisposizione del contratto preliminare ad opera del notaio, in veste di consulente, mediante una scrittura privata non autenticata OBBLIGO DI REGISTRA- ZIONE A CARICO DEL MEDIATORE? si Contratto Preliminare - 19

20 ATTIVITÀ DEL MEDIATORE mera messa in relazione delle parti contraenti ed assenza di ogni attività rivolta alla predisposizione di scritture private non autenticate ovvero allo scambio di proposte ed accettazioni aventi ad oggetto preliminari aperti o formali ATTIVITÀ NEGOZIALE predisposizione del contratto preliminare ad opera di avvocato o altro professionista OBBLIGO DI REGISTRA- ZIONE A CARICO DEL MEDIATORE? si Contratto Preliminare - 20

21 ATTIVITÀ DEL MEDIATORE ATTIVITÀ NEGOZIALE scambio di proposta ed accettazione agevolato dall opera del mediatore preliminare aperto o formale che si perfeziona tra i contraenti intermediati OBBLIGO DI REGISTRA- ZIONE A CARICO DEL MEDIATORE? SI Contratto Preliminare - 21

22 ATTIVITÀ DEL MEDIATORE acquisizione della proposta e dell accettazione da parte del mediatore ATTIVITÀ NEGOZIALE il mediatore omette di comunicare l accettazione al proponente, per evitare che nasca l obbligo di registrazione del contratto OBBLIGO DI REGISTRA- ZIONE A CARICO DEL MEDIATORE? SI Contratto Preliminare - 22

23 ATTIVITÀ DEL MEDIATORE acquisizione della proposta e dell accettazione di un preliminare formale, da parte del mediatore ATTIVITÀ NEGOZIALE il mediatore consegna i relativi documenti, non registrati al notaio, perché ne curi la registrazione OBBLIGO DI REGISTRA- ZIONE A CARICO DEL MEDIATORE? SI Contratto Preliminare - 23

24 ATTIVITÀ DEL MEDIATORE acquisizione della proposta e dell accettazione di un preliminare aperto, da parte del mediatore ATTIVITÀ NEGOZIALE il mediatore consegna i documenti, non registrati, al notaio, perché curi la predisposizione del preliminare formale e proceda alla registrazione di entrambe le scritture OBBLIGO DI REGISTRA- ZIONE A CARICO DEL MEDIATORE? SI Contratto Preliminare - 24

25 ATTIVITÀ DEL MEDIATORE acquisizione della proposta ed accettazione da parte del mediatore con perfezionamento di una scrittura privata preliminare ATTIVITÀ NEGOZIALE il mediatore sottopone tempestivamente la scrittura al notaio affinché proceda alla redazione del contratto definitivo e alla registrazione di entrambi i contratti OBBLIGO DI REGISTRA- ZIONE A CARICO DEL MEDIATORE? SI Contratto Preliminare - 25

26 IN CHE UFFICIO VA REGISTRATO IL CONTRATTO? Qualsiasi ufficio, non ci sono vincoli E AMMESSO IL PATTO DI ESONE- RO DEL MEDIATORE DALL OBBLI- GO DI REGISTRAZIONE? No, il patto è nullo (art. 62 dpr 131/ 1986) Contratto Preliminare - 26

27 TU Registro 131/1986 Art. 10 Tar. Parte I 1. Contratti preliminari di ogni specie euro 168 Nota: Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente art. 6; se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti alla imposta sul valore aggiunto ai sensi degli articoli 5, comma 2, e 40 del testo unico si applica il precedente art. 9. In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Contratto Preliminare - 27

28 TU Registro 131/1986 Art.5 2. Le scritture private non autenticate sono soggette a registrazione in caso d'uso se tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative ad operazioni soggette all'imposta sul valore aggiunto. Si considerano soggette all'imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni per le quali l'imposta non è dovuta a norma dell'art. 7 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e quelle di cui al sesto comma dell'art. 21 dello stesso decreto ad eccezione delle operazioni esenti e imponibili ai sensi dell'articolo 10, primo comma, numeri 8), 8-bis), 8-ter), e 27-quinquies), dello stesso decreto Contratto Preliminare - 28

29 Dpr 633/1972 Art. 10 Sono esenti dall'imposta: 8-bis) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento o anche successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata; 8-ter) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse: Contratto Preliminare - 29